[年报]光大嘉宝:2018年年度报告
公司代码：600622 公司简称：光大嘉宝 光大嘉宝股份有限公司 2018年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人陈爽、主管会计工作负责人于潇然及会计机构负责人（会计主管人员）金红声明： 保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司2018年度利润分配及公积金转增股本预案为：以公司2018年12月31日的总股本 1,153,604,156股为基数，每10股派发现金红利1.6元（含税），资本公积每10股转增3股。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实际承诺，敬请 投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅本报告第四节“经营情况讨论与 分析”中“可能面对的风险”内容。 十、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4 第三节 公司业务概要 ..................................................................................................................... 9 第四节 经营情况讨论与分析 ....................................................................................................... 12 第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 35 第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 54 第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 64 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 65 第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 71 第十节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 74 第十一节 财务报告 ........................................................................................................................... 78 第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 190 第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 本公司、公司、光大嘉宝 指 光大嘉宝股份有限公司 光大安石 指 光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司(控股子公司) 安石资管 指 光大安石（北京）资产管理有限公司(控股子公司) 光控安石 指 光控安石（北京）投资管理有限公司(控股子公司) 奇伊管理公司 指 上海奇伊投资管理咨询有限公司(全资子公司) 嘉宝投资公司 指 上海嘉宝实业集团投资管理有限公司(全资子公司) 上海光控 指 上海光控股权投资管理有限公司 光大控股 指 中国光大控股有限公司 光大安石平台 指 光大安石及其下属企业、安石资管及其下属企业的统称 光大安石投资 指 光大安石投资（咨询）有限公司 报告期 指 2018年度 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 光大嘉宝股份有限公司 公司的中文简称 光大嘉宝 公司的外文名称 Everbright JiabaoCo.,Ltd. 公司的外文名称缩写 EBJB 公司的法定代表人 陈爽 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 姓名 孙红良 联系地址 上海市嘉定区依玛路333弄1-6号嘉宝大厦10-15F 电话 021-59529711 传真 021-59536931 电子信箱 600622@ebjb.com 三、 基本情况简介 公司注册地址 上海市嘉定区清河路55号6-7F 公司注册地址的邮政编码 201800 公司办公地址 上海市嘉定区依玛路333弄1-6号嘉宝大厦10-15F 公司办公地址的邮政编码 201821 公司网址 http://www.jbjt.com 电子信箱 600622@ebjb.com 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网 址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 光大嘉宝 600622 嘉宝集团 六、 其他相关资料 公司聘请的会计 师事务所（境内） 名称 众华会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海市黄浦区中山南路100号金外滩国际广场6楼 签字会计师姓名 陆士敏、奚晓茵 报告期内履行持 续督导职责的保 荐机构 名称 东方花旗证券有限公司 办公地址 上海市中山南路318号东方国际金融广场24层 签字的保荐代表人姓 名 张勇、钟凌 持续督导的期间 2014年10月23日至公司债券到期偿付完毕 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元币种：人民币 主要会计数据 2018年 2017年 本期比上 年同期增 减(%) 2016年 营业收入 4,757,689,007.21 3,083,306,575.48 54.30 2,363,561,340.73 归属于上市公司 股东的净利润 881,461,781.40 545,357,887.46 61.63 295,754,272.96 归属于上市公司 股东的扣除非经 常性损益的净利 润 836,209,154.70 505,010,130.51 65.58 249,994,601.96 经营活动产生的 现金流量净额 1,775,708,891.62 1,251,508,846.39 41.89 1,740,733,328.29 2018年末 2017年末 本期末比 上年同期 末增减（% ） 2016年末 归属于上市公司 股东的净资产 6,102,666,980.63 5,439,230,816.62 12.20 5,107,624,546.96 总资产 25,099,460,695.09 13,450,375,865.20 86.61 14,357,512,495.27 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2018年 2017年 本期比上年同期增 减(%) 2016年 基本每股收益（元／股） 0.76 0.47 61.70 0.26 稀释每股收益（元／股） 0.76 0.47 61.70 0.26 扣除非经常性损益后的基本每 股收益（元／股） 0.72 0.44 63.64 0.22 加权平均净资产收益率（%） 15.27 10.34 增加4.93个百分点 6.06 扣除非经常性损益后的加权平 均净资产收益率（%） 14.49 9.58 增加4.91个百分点 5.13 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 报告期归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比增加61.63%，主要原因是本期房地产开 发业务结转收入增加和毛利率上升，同时报告期公司不动产投资业务投资收益增加。 报告期公司实施2017年度利润分配和资本公积转增股本方案，即以2018年6月14日总股本 887,387,812股为基准，每股派发现金红利0.21元（含税），以资本公积每股转增0.3股，共计 派发现金红利186,351,440.52元，转增266,216,344股，转增后总股本为1,153,604,156股。公 司按照转增后总股本计算报告期每股收益，并调整上年同期的每股收益。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的 净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2018年分季度主要财务数据 单位：万元币种：人民币 第一季度 （1-3月份） 第二季度 （4-6月份） 第三季度 （7-9月份） 第四季度 （10-12月份） 营业收入 121,584.41 100,659.44 79,348.77 174,176.28 归属于上市公司股东 的净利润 15,202.41 16,696.46 11,503.33 44,743.98 归属于上市公司股东 的扣除非经常性损益 后的净利润 15,396.39 12,737.00 10,840.98 44,646.55 经营活动产生的现金 流量净额 18,032.29 90,835.56 55,555.84 13,147.20 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元币种:人民币 非经常性损益项目 2018年金额 附注 （如适 用） 2017年金额 2016年金额 非流动资产处置损益 66,377,090.75 投资性 房地产 处置收 益 16,823,911.29 12,864,246.07 计入当期损益的政府补助，但 与公司正常经营业务密切相 关，符合国家政策规定、按照 一定标准定额或定量持续享 受的政府补助除外 666,731.26 / 390,000.00 - 计入当期损益的对非金融企 业收取的资金占用费 2,537.50 / 1,265,354.64 - 企业取得子公司、联营企业及 合营企业的投资成本小于取 得投资时应享有被投资单位 可辨认净资产公允价值产生 的收益 - / - 9,279,083.30 与公司正常经营业务无关的 或有事项产生的损益 - / - -7,500,000.00 除同公司正常经营业务相关 的有效套期保值业务外，持有 交易性金融资产、交易性金融 负债产生的公允价值变动损 益，以及处置交易性金融资 产、交易性金融负债和可供出 售金融资产取得的投资收益 -4,679,017.13 / 31,287,543.78 24,559,601.35 对外委托贷款取得的损益 - / - 14,641,878.59 除上述各项之外的其他营业 外收入和支出 399,365.16 / 7,928,762.33 7,987,850.05 少数股东权益影响额 -2,278,486.61 / -2,923,922.05 -819,764.69 所得税影响额 -15,235,594.23 / -14,423,893.04 -15,253,223.67 合计 45,252,626.70 / 40,347,756.95 45,759,671.00 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影 响金额 以公允价值计量且 其变动计入当期损 益的金融资产 99,267,679.94 142,461,782.77 43,194,102.83 -11,714,572.99 可供出售金融资产 112,749,062.17 69,095,402.12 -43,653,660.05 692,422.05 合计 212,016,742.11 211,557,184.89 -459,557.22 -11,022,150.94 第三节 公司业务概要 一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 1、主要业务、经营模式 公司主要从事不动产资产管理、不动产投资和房地产开发业务： （1）不动产资产管理业务：公司通过控股的光大安石作为私募基金管理平台，重点投资于未 来能持续产生现金流的持有型物业，并以管理人的身份或品牌输出的形式，通过对相关物业进行 开发改造、转型升级、运营管理而令其产生持续、稳定的现金流，为投资人创造回报。 （2）不动产投资业务：通过认购或受让光大安石平台发起设立的不动产基金份额，投资并间 接持有优质的不动产资产，增强不动产投资和资管的协同效应，提升公司盈利能力和收益水平。 （3）房地产开发业务：以自主开发销售为主。 2、行业情况说明 （1）不动产资产管理行业 近年来，我国资产管理行业发展迅速,同时也面临着市场的挑战。为了进一步规范金融机构资 产管理业务，央行等金融管理部门先后发布了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》（以 下简称“指导意见”）及相关配套文件。指导意见的出台及相关措施的推出，有助于进一步规范 资产管理市场，也进一步推动投资人更加关注资产管理机构的管理能力以及项目现金产出能力和 未来升值空间，从而使运作规范、具有主动管理能力、秉承价值投资理念的资产管理机构在市场 竞争中胜出。 （2）不动产投资行业 立足于大规模存量资产和不动产增量规模，中国以基金方式投资于不动产行业之业务发展空 间广阔，首先体现于当前房地产基金管理资产规模仍然较小，社会化募资大有作为；同时也体现 在该业务模式有助于促进产融深度结合，带动不动产投资业务和不动产资管业务水平整体提升。 （3）房地产开发行业 中国房地产行业已经走过最初的粗放式发展阶段，行业龙头逐渐形成，行业集中度不断提高。 2018年，国家宏观经济形势面临复杂局面，房地产调控政策仍然采取延续多年的“从紧”基调。3 月，总理政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，对房地产行业继续 实行差别化调控。各地继续坚持因城施策，切实履行城市主体责任，促进房地产市场健康发展。 长期楼市调控效果正在显现。公司传统的房地产业务主要分布在上海市及周边区域，上海市 房地产市场情况对公司经营有较大影响。2018年，上海市商品房市场发展比较稳健，全年商品房 销售面积1,767.01万平方米，增长4.5%；其中，住宅销售面积1,333.29万平方米，下降0.6%。 全年商品房销售额人民币4,751.5亿元，增长18.0%；其中，住宅销售额人民币3,864.03亿元， 增长15.8%。 二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 √适用 □不适用 报告期公司资产负债表科目变动情况详见本报告第四节经营情况的讨论与分析之“资产、负 债情况分析”的相关内容。 其中：境外资产12,198.75（单位：万元币种：人民币），占总资产的比例为0.49%。 三、 报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 1、优秀的管理团队 公司核心管理团队长期稳定，业务团队专业扎实，具备丰富的运营管理经验和全球化视野。 公司通过光大安石平台在不动产资管行业深耕细作逾十年，其在不动产基金管理行业的龙头地位 与核心团队丰富资管从业经验和对行业的深入思考及深度认知密不可分。 2、清晰的发展战略 公司发展战略清晰，投资和资管项目质量较高，发展前景良好，拥有很强的未来持续运营能 力。公司强调产融结合，培育发掘核心资产，主动聚焦管理有稳定现金流的持有型资产，积极发 展资产证券化业务，在管规模发展稳健。公司创建了专业的资产管理团队，通过自身的主动管理 能力来盘活项目并最大程度提升项目的价值。公司发展目标清晰明确，致力于成为一个国内领先 的跨境不动产投资和资产管理平台。 3、综合的资管体系 公司具备良好的投资和投后管理能力，综合资管体系完善，风险控制体系健全。公司形成了 完善的募、投、管、退全产业链闭环机制，拥有灵活且稳健的投资和资管策略、不动产全业态以 及资管全生命周期的操盘能力和风控能力。公司与境内外金融机构均有着长期的深度业务合作， 拥有多元化产品募集渠道，募资能力居行业前列，同时所管项目退出渠道成熟，项目累计退出规 模超过500亿元，拥有较长和优良的退出记录。 4、良好的品牌形象 光大安石是国内领先的具有主动管理能力的不动产资产管理平台，自2015年至今，连续获得 房地产基金综合实力全国第一名的荣誉。 公司在商业、办公楼、工业物流等领域稳步拓展，拥有长期培育的自有商业品牌“大融城”。 截止2018年12月31日，通过重资产收购和轻资产管理输出，公司累计在管及在建商业项目15个， 在管面积达150万平方米。 在房地产开发方面，公司以“品质地产、品位生活”的开发理念，打造了一系列优质楼盘， 多次获得“上海市优秀住宅金奖”、上海市节能省地型“四高”优秀小区、上海市建设工程“白 玉兰奖”、上海市“园林杯优质工程金奖”等荣誉称号。 5、突出的资产证券化能力 公司建立了专业的资产证券化业务团队，一方面完善募投管退的全业务流程，在业务体系内 形成闭环，实现投资人利益的最大化；另一方面，依托自身的投资能力和管理能力，与外部资产 持有方合作，探索更多资产类别和角色模式，为公募REITs做好人才及业务的储备。2018年末， 公司旗下光大安石主推的“光证资管-光控安石商业地产第1-X期资产支持专项计划”获得深圳 证券交易所出具的无异议函，获批规模100亿元。该储架式资产支持专项计划的获批，体现了资 本市场对优质商业地产金融创新的支持，以及公司实现“募投管退”闭环式资产管理的能力。凭 借业内领先的REITs发行管理能力，光大安石获得由深圳证券交易所颁发的2018年度“优秀固定 收益业务创新机构”奖项。 第四节 经营情况讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 （一）2018年度主要经营工作 1、加强战略合作，拓宽募资渠道 着眼长远，加强与境内外大型机构投资人（银行、保险公司、主权基金等）的沟通与合作， 拓宽募资渠道。报告期内，光大安石平台分别与华住酒店管理集团、上海建工集团、普洛斯三家 单位的下属企业设立了合资平台，以期未来在酒店公寓、城市更新、工业物流等相关领域拓展投 资和资产管理、取得突破性发展，并在产业链上下游延伸合作半径。 2、加快项目推进，提升管理能力 公司积极拓展通过改造更新获得资产价值提升的投资机会，在经济低迷周期中寻找仍能取得 优良回报的资产。公司继续推进北京新光大中心、上海光大安石中心等投资开发管理项目，年内 按期实现竣工、销售等关键节点，资产价值及回报稳定。商业产品线方面，公司继续发展“大融 城”、“大融汇”两大商业品牌，年内上海静安大融城项目、西安大融城项目、重庆朝天门大融 汇等项目顺利开业。报告期末，公司累计在管及在建商业项目15个，总建筑面积约150万平方米， “大融城”、“大融汇”商业品牌进一步得到市场认可。 3、加强业务创新，增强核心优势 年内，公司旗下光大安石主推的“光证资管-光控安石商业地产第1-X期资产支持专项计划” 获得深圳证券交易所出具的无异议函，获批规模100亿元。公司为未来商业地产投资业务提供了清 晰、安全的退出渠道，进一步提升了公司“募投管退”闭环式资产管理的能力。 4、加快开发销售，聚焦资管主业 公司着力推进地产项目的开发建设，并根据政策及市场形势，及时调整营销策略，加快项目 去化速度。年底，昆山梦之悦项目正在办理项目竣工备案事宜，梦之星和梦之月项目正在进行市 政配套工程建设。报告期内，公司通过认购或受让光大安石平台发起设立的不动产基金份额等形 式，投入已有项目或锁定新项目，加大了不动产投资的力度，有力促进了资管业务的发展。 5、加大融资力度，确保资金需求 公司积极推进多元化融资步伐，努力满足公司经营和发展需要。报告期内，公司成功发行了 20亿元PPN（即非公开定向债务融资工具）和6.51亿元CMBN（即资产支持票据），启动了发行 面向合格投资者公开发行公司债券的有关工作。 二、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入47.58亿元，实现归属于公司所有者的净利润8.81亿元，较上 年同期相比增长54.30%和61.63%，分别完成年初预算计划的118.94%和191.62%。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:万元币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 475,768.90 308,330.66 54.30 营业成本 204,733.11 172,177.78 18.91 税金及附加 61,843.25 18,184.84 240.08 销售费用 11,439.71 8,193.81 39.61 管理费用 40,999.02 27,094.71 51.32 财务费用 24,950.41 2,650.38 841.39 投资收益 30,761.71 6,784.56 353.41 所得税费用 44,883.91 23,971.37 87.24 其他综合收益的税后净额 -3,065.43 -7,044.81 不适用 经营活动产生的现金流量净额 177,570.89 125,150.88 41.89 投资活动产生的现金流量净额 -313,287.45 -252,224.83 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 442,117.39 -1,962.48 不适用 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 报告期公司营业收入为475,768.90万元，与上年同期相比增加167,438.24万元，主要原因 是房地产开发业务结转销售收入增加。 报告期公司税金及附加为61,843.25万元，与上年同期相比增加43,658.41万元，主要原因 是房地产开发业务结转收入增加和结转毛利率上升，对应计提税金及附加增加。 报告期公司投资收益为30,761.71万元，与上年同期相比增加23,977.15万元，主要原因是 公司不动产投资业务投资收益增加。 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况 单位:万元币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入比 上年增减 （%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比上年 增减（%） 房地产开发 399,414.26 193,954.82 51.44 58.94 16.82 增加17.51个百 分点 不动产资管 65,598.31 5,833.45 91.11 23.53 95.84 减少3.28个百 分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入比 上年增减 （%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比上年 增减（%） 商品房销售 393,686.96 191,914.01 51.25 60.11 16.88 增加18.03个百 分点 不动产资管 65,598.31 5,833.45 91.11 23.53 95.84 减少3.28个百 分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入比 上年增减 （%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比上年 增减（%） 华东地区 429,913.37 201,204.90 53.20 55.72 18.26 增加14.83个百 分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 √适用 □不适用 报告期公司房地产开发业务梦之缘项目结转营业收入335,309.43万元，营业成本153,079.36 万元； 报告期公司不动产资管业务营业收入65,598.31万元,营业成本为5,833.45万元。公司不动 产资管业务在提供管理服务时发生相关支出如无法与管理的资产直接匹配的，我公司参照证券、 银行和保险等金融机构的列报格式，将该类支出计入管理费用。2018年公司不动产资管业务管理 费用为18,425.47万元。 (2). 成本分析表 单位：万元 分行业情况 分行业 成本构成 项目 本期金额 本期占总 成本比例 (%) 上年同期金 额 上年同 期占总 成本比 例(%) 本期金额 较上年同 期变动比 例(%) 情况 说明 房地产开 发 房地产开 发 193,954.82 94.74 166,034.60 96.43 16.82 / 不动产资 管 不动产资 管 5,833.45 2.85 2,978.71 1.73 95.84 / 分产品情况 分产品 成本构成 项目 本期金额 本期占总 成本比例 (%) 上年同期金 额 上年同 期占总 成本比 例(%) 本期金额 较上年同 期变动比 例(%) 情况 说明 商品房销 售 房地产开 发 191,914.01 93.74 164,196.03 95.36 16.88 / 不动产资 管 不动产资 管 5,833.45 2.85 2,978.71 1.73 95.84 / 本分析其他情况说明 □适用 √不适用 (3). 主要销售客户及主要供应商情况 √适用 □不适用 前五名客户销售额25,116万元，占年度销售总额5.88%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0.00万元，占年度销售总额0.00%。 前五名供应商采购额30,997万元，占年度采购总额25.79%；其中前五名供应商采购额中关联方 采购额0.00万元，占年度采购总额0.00%。 3. 费用 √适用 □不适用 （1）报告期公司销售费用11,439.71万元，与上年同期相比增加3,245.90万元，主要原因是本 期房地产开发业务销售广告费和销售渠道费增加； （2）报告期公司管理费用40,999.02万元，与上年同期相比增加13,904.31万元，主要原因是本 期光控安石-上海一号私募投资基金及上海明悦酒店管理有限公司纳入合并报表范围； （3）报告期公司财务费用24,950.41万元，与上年同期相比增加22,300.03万元，主要原因是本 期融资增加导致借款利息支出增加。 4. 研发投入 研发投入情况表 □适用 √不适用 5. 现金流 √适用 □不适用 （1）报告期公司经营活动产生的现金流量净额177,570.89万元，主要原因是本期房地产开发业 务销售回笼资金； （2）报告期公司投资活动产生的现金流量净额-313,287.45万元，主要原因是本期增加对不动产 投资业务的投资； （3）报告期公司筹资活动产生的现金流量净额442,117.39万元，主要原因是公司本期发行20 亿元非公开定向债务融资工具和6.51亿元资产支持票据以及并表子公司光控安石-上海一号私募 投资基金下属企业开发的光大安石中心项目因银行借款借新还旧事宜暂时性增加的18亿元银行 借款。 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：万元 项目名称 本期期末数 本期期末数 占总资产的 比例（%） 上期期末数 上期期末 数占总资 产的比例 （%） 本期期末金 额较上期期 末变动比例 （%） 情况说 明 货币资金 626,849.81 24.97 320,410.46 23.82 95.64 注1 以公允价值计 量且其变动计 入当期损益的 金融资产 14,246.18 0.57 9,926.77 0.74 43.51 注2 预付款项 17,570.01 0.70 31,144.71 2.32 -43.59 注3 其他应收款 42,977.70 1.71 14,021.92 1.04 206.50 注4 存货 717,409.89 28.58 578,030.13 42.98 24.11 注5 其他流动资产 35,743.54 1.42 26,474.74 1.97 35.01 注6 可供出售金融 资产 23,263.94 0.93 66,469.31 4.94 -65.00 注7 长期应收款 8,516.98 0.34 - - - 注8 长期股权投资 377,948.09 15.06 46,643.80 3.47 710.29 注9 投资性房地产 112,978.40 4.50 33,820.83 2.51 234.05 注10 在建工程 312,767.04 12.46 - - - 注11 无形资产 42,175.85 1.68 411.46 0.03 10,150.29 注12 长期待摊费用 4,389.10 0.17 2,899.73 0.22 51.36 注13 递延所得税资 产 14,389.36 0.57 10,667.81 0.79 34.89 注14 其他非流动资 产 - - 47,000.00 3.49 -100.00 注15 预收款项 286,007.86 11.39 400,378.24 29.77 -28.57 注16 应付职工薪酬 22,838.46 0.91 13,860.22 1.03 64.78 注17 其他应付款 268,410.42 10.69 90,121.67 6.70 197.83 注18 一年内到期的 非流动负债 275,979.90 11.00 4,000.00 0.30 6,799.50 注19 长期借款 387,456.42 15.44 50,000.00 3.72 674.91 注20 应付债券 265,100.00 10.56 88,907.91 6.61 198.17 注21 递延所得税负 债 72,064.59 2.87 3,912.41 0.29 1,741.95 注22 其他非流动负 债 20,325.00 0.81 - - - 注23 注1：报告期末公司货币资金余额为626,849.81万元，与上年期末数相比增加306,439.35万元， 主要原因是本期光控安石-上海一号私募投资基金纳入公司合并报表范围，报告期末光控安石-上 海一号私募投资基金下属企业开发的光大安石中心项目因银行借款借新还旧事宜暂时性增加的 180,000万元银行借款及房地产开发业务销售回笼资金； 注2：报告期末公司以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产余额为14,246.18万元， 与上年期末数相比增加4,319.41万元，主要原因是公司投资的私募不动产基金份额增加； 注3：报告期末公司预付款项余额为17,570.01万元，与上年期末数相比减少13,574.70万元， 主要原因是本期完成对上海明悦酒店管理有限公司股权受让，上海明悦酒店管理有限公司纳入公 司合并报表范围，对应减少年初预付的股权受让款，报告期末预付款项主要为房地产开发业务预 付的土地出让金； 注4：报告期末公司其他应收款余额为42,977.70万元，与上年期末数相比增加28,955.78万元， 主要原因是本期支付的土地竞买保证金； 注5：报告期末公司存货余额为717,409.89万元，与上年期末数相比增加139,379.76万元，主 要原因是上海锦博置业有限公司开发的梦之星项目及光控安石-上海一号私募投资基金及其下属 企业开发的光大安石中心项目纳入公司合并报表范围； 注6：报告期末公司其他流动资产余额为35,743.54万元，与上年期末数相比增加9,268.80万元， 主要原因是本期房地产开发业务预缴税费； 注7：报告期末公司可供出售金融资产余额为23,263.94万元，与上年期末数相比减少43,205.37 万元，主要原因是本期转让上海光魅投资中心（有限合伙）3亿元优先级财产份额； 注8：报告期末公司长期应收款余额为8,516.98万元，与上年期末数相比增加8,516.98万元， 主要原因是本期不动产资管业务确认超额管理费收入对应的长期应收款； 注9：报告期末公司长期股权投资余额为377,948.09万元，与上年期末数相比增加331,304.29 万元，主要原因是本期增加对不动产投资业务投资； 注10：报告期末公司投资性房地产余额为112,978.40万元，与上年期末数相比增加79,157.57 万元，主要原因是光控安石-上海一号私募投资基金纳入公司合并报表范围，光控安石-上海一号 私募投资基金下属企业开发的光大安石中心项目部分物业已达到可出租状态； 注11：报告期末公司在建工程余额为312,767.04万元，与上年期末数相比增加312,767.04万元， 主要原因是上海明悦酒店管理有限公司和光控安石-上海一号私募投资基金纳入公司合并报表范 围，报告期末上海明悦酒店管理有限公司对持有的上海明悦酒店项目物业升级改造，光控安石- 上海一号私募投资基金下属企业开发的光大安石中心项目部分物业内部装修； 注12：报告期末公司无形资产余额为42,175.85万元，与上年期末数相比增加41,764.39万元， 主要原因是本期上海明悦酒店管理有限公司纳入公司合并范围，上海明悦酒店管理有限公司持有 的上海明悦酒店项目土地使用权； 注13：报告期末公司长期待摊费用余额为4,389.10万元，与上年期末数相比增加1,489.37万元， 主要原因是上海明悦酒店管理有限公司纳入公司合并报表范围增加的长期待摊费用； 注14：报告期末公司递延所得税资产余额为14,389.36万元，与上年期末数相比增加3,721.55 万元，主要原因是计提费用确认的递延所得税资产； 注15：报告期末公司其他非流动资产余额为0.00万元，与上年期末数相比减少47,000.00万元， 主要原因是上海锦博置业有限公司纳入公司合并报表范围，上年期末通过银行委贷给上海锦博置 业有限公司的项目开发款本期合并抵消且上海锦博置业有限公司期末已全部归还该项委托贷款； 注16：报告期末公司预收款项余额为286,007.86万元，与上年期末数相比减少114,370.38万元， 主要原因是房地产开发预收的商品房预售款符合条件结转收入； 注17：报告期末公司应付职工薪酬余额为22,838.46万元，与上年期末数相比增加8,978.24万 元，主要原因是公司按薪酬考核方案计提的应付职工薪酬； 注18：报告期末公司其他应付款余额为268,410.42万元，与上年期末数相比增加178,288.75万 元，主要原因是动迁配套房项目收到的往来款和少数股权往来款； 注19：报告期末公司一年内到期的非流动负债余额为275,979.90万元，与上年期末数相比增加 271,979.90万元，主要原因是报告期末公司14嘉宝债一年内到期及光控安石-上海一号私募投资 基金纳入合并范围，光控安石-上海一号私募投资基金下属企业银行长期借款一年内到期，该项一 年内到期的长期借款已于2019年1月份全部偿还； 注20：报告期末公司长期借款余额为387,456.42万元，与上年期末数相比增加337,456.42万元， 主要原因是本期光控安石-上海一号私募投资基金纳入公司合并报表范围，光控安石-上海一号私 募投资基金下属企业开发光大安石中心项目向银行的长期借款； 注21：报告期末公司应付债券余额为265,100.00万元，与上年期末数相比增加176,192.09万元， 主要原因是本期公司发行200,000.00万元非公开定向债务融资工具和65,100.00万元资产支持票 据及公司14嘉宝债一年内到期转入一年内到期的非流动负债； 注22：报告期末公司递延所得税负债余额为72,064.59万元，与上年期末数相比增加68,152.18 万元，主要原因是本期非同一控制下合并光控安石-上海一号私募投资基金和上海明悦酒店管理有 限公司，光控安石-上海一号私募投资基金和上海明悦酒店管理有限公司因购并日资产估值增加而 确认的递延所得税负债； 注23：报告期公司其他非流动负债余额为20,325.00万元，与上年期末数相比增加20,325.00万 元，主要原因是并表企业上海光稳投资中心（有限合伙）增加的优先级财产份额出资款。 2. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 （1）报告期末并表子公司光控安石以11.30亿元银行定期存单作为质押，为EBA INVESTMENTS (YIYUE) LIMITED向银行申请的10.19亿元人民币等值美元借款提供质押担保。 （2）报告期末并表子公司上海明悦酒店管理有限公司以其持有的明悦项目物业为其唯一股东上海 安潜投资管理有限公司向银行申请借款，报告期末该项借款余额为7.67亿元。 （3）报告期内公司发行6.51亿元资产支持票据，该事项涉及公司及并表子公司11处物业抵押和 该等物业资产运营净收入对应的应收账款质押。 （4）报告期末并表光控安石-上海一号私募投资基金及其下属企业以光大安石中心项目抵押和股 权质押向银行借款，报告期末该项借款余额为43.00亿元。 （5）报告期并表子公司上海锦博置业有限公司以梦之星项目土地使用权抵押向银行借款，报告期 末该项借款余额为2.06亿元。 (四) 行业经营性信息分析 √适用 □不适用 报告期公司主要从事不动产资产管理、不动产投资和房地产开发业务。 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √适用 □不适用 序 号 持有待开发 土地的区域 持有待开 发土地的 面积(平方 米) 一级土地 整理面积 (平方米) 规划计容建 筑面积(平 方米) 是/否涉 及合作开 发项目 合作开发 项目涉及 的面积(平 方米) 合作开发 项目的权 益占比 (%) 1 上海嘉定 12,980.00 - 41,831.42 否 - - 2 上海嘉定 60,511.80 - 108,921.24 否 - - 2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用 □不适用 单位：万元币种：人民币 序 号 地区 项目 经营业 态 在建项目/ 新开工项目 /竣工项目 项目用地面 积(平方米) 项目规划计 容建筑面积 (平方米) 总建筑面积 (平方米) 在建建筑面 积(平方米) 已竣工面积 (平方米) 总投资额 报告期实 际投资额 1 上海嘉 定 梦之缘 商住办 竣工项目 74,122.70 157,723.10 231,534.40 - 231,534.40 240,856.00 14,272.55 2 上海浦 东 前滩后院 住宅 竣工项目 25,736.20 30,883.44 60,610.00 - 60,610.00 193,120.00 10,766.49 3 昆山花 桥 梦之悦 住宅 在建项目 79,580.10 175,076.00 216,268.91 216,268.91 - 185,666.80 16,300.66 4 上海嘉 定 云翔佳苑 动迁配 套房 竣工项目 74,152.90 180,933.07 226,915.91 - 226,915.91 107,775.80 13,585.52 5 上海嘉 定 梦之月 住宅 在建项目 19,329.10 34,792.00 51,644.69 51,644.69 - 38,720.00 6,903.95 6 上海嘉 定 梦之星 住宅 在建项目 24,400.90 39,041.44 56,758.18 56,758.18 - 109,042.00 12,151.10 注：（1）嘉宝名邸（浦东杨思）项目的推广名为“嘉宝·前滩后院”； （2）梦之晨项目的推广名为“梦之城”； （3）梦之月项目之前名称为竹筱项目； 3. 报告期内房地产销售情况 √适用 □不适用 序 号 地区 项目 经营业态 可供出售面积 (平方米) 已预售面积 (平方米) 1 上海嘉定 梦之月 住宅 33,985 15,334 2 上海嘉定 梦之缘 商住办 36,612 17,640 3 上海浦东 前滩后院 住宅 15,511 10,523 4 昆山花桥 梦之悦 住宅 168,464 13,251 4. 报告期内房地产出租情况 √适用 □不适用 单位：万元币种：人民币 序 号 地区 项目 经营业 态 出租房地产 的建筑面积 (平方米) 出租房地产 的租金收入 是否采用公允价 值计量模式 租金收入/房 地产公允价 值(%) 1 上海 / 办公 16,492 755 否 / 2 上海 / 工业 75,909 1,924 否 / 3 上海 / 商业 35,465 3,028 否 / 5. 报告期内公司财务融资情况 √适用 □不适用 单位：万元币种：人民币 期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额 951,685.90 6.08 10,583.77 注：期末融资总额包括并表企业光控安石-上海一号私募投资基金下属企业开发的光大安石中心项 目因银行借款借新还旧事宜暂时性增加的180,000万元银行借款,2019年1月份该临时性增加的 长期借款已全部偿还。 6. 其他说明 √适用 □不适用 （一）报告期公司不动产资管业务情况 （1）在管基金规模 报告期内，光大安石平台新增投资项目13个，新增管理规模人民币78.04亿元；退出投资项 目10个，减少管理规模人民币98.96亿元。报告期末，光大安石平台在管项目37个，在管规模 人民币471.10亿元。 （2）纳入合并报表范围的在管基金及项目情况 序 号 基金名称 投资项目 地区 项目 业态 总建筑面积 （平方米） 报告期可售面 积（平方米） 报告期可供出租 面积（平方米） 1 光控安石-上海一 号私募投资基金 光大安石 中心项目 上海 综合体 159,014.00 26,985.24 53,750.92 2 上海光稳投资中 心（有限合伙） 上海明悦 项目 上海 写字楼 40,702.58 - - （3）上市公司参与的基金项目 单位：万元币种：人民币 被投资基金名称 投资项目 公司认 缴比例 认缴 份额 报告期 新增投 资金额 报告期 处置份 额 报告期末累 计投入金额 截至报告 期末公司 投资余额 报告期内 公司收到的分配 金额或转让收益 是否关 联交易 关联方 备注 上海光渝投资中 心（有限合伙） （“上海光渝”） 重庆观音桥 大融城项目 50.00% 23,500 - - 105,500 17,700 - 是 宜兴光控 / 上海光稳投资中 心（有限合伙） （“上海光稳”） 上海明悦项 目 33.21% 33,575 5,000 18,950 35,600 27,535 1,618.92 否 - 注2 上海光翎投资中 心(有限合伙) （“上海光翎”） 上海静安大 融城项目 （原名为上 海沪太路项 目） 17.66% 45,000 45,000 - 45,000 45,000 - 是 宜兴光控 / 上海光妍投资中 心(有限合伙) 上海静安大 融城项目 28.25% 30,000 30,000 - 30,000 30,000 244.11 是 宜兴光控 / 光控安石-上海 一号私募投资资 金 上海光大安 石中心项目 30.00% 30,000 34,600 - 34,600 34,600 - 否 - / 珠海安石宜晟投 资中心（有限合 伙） 西安正尚项 目 42.74% 30,000 30,000 - 30,000 30,000 709.59 否 - / 珠海安石宜昭投 资中心（有限合 伙） 西安正尚项 目 11.54% 15,000 15,000 - 15,000 15,000 - 是 宜兴光控 / 上海光丹投资中 心（有限合伙） 上海越虹广 场项目 37.44% 49,000 49,000 - 49,000 49,000 - 是 宜兴光控 / 宜兴光迪投资中 心（有限合伙） 广东江门项 目 29.86% 26,400 26,400 - 26,400 26,400 423.76 是 宜兴光控 / 珠海安石宜涵投 资中心（有限合 伙） 成都双流项 目 29.48% 4,100 4,100 - 4,100 4,100 - 是 宜兴光控 / 珠海安石宜茂投 资中心（有限合 伙） 嘉兴平湖项 目 28.70% 5,740 5,740 - 5,740 5,740 - 是 宜兴光控 / 上海雷泰投资中 心（有限合伙） 重庆朝天门 项目 28.56% 18,000 18,000 - 18,000 18,000 - 否 - / 上海光魅投资中 心（有限合伙） （“上海光魅”） 北京上东今 旅项目 29.28% 41,000 46,000 30,000 76,000 46,000 1,990.96 是 宜兴光控 注3 珠海安石宜竺投 资中心（有限合 伙） 广东红树林 麻涌项目 28.53% 10,000 2,200 - 2,200 2,200 - 是 宜兴光控 / 珠海安石宜灏投 资中心（有限合 伙） 重庆北碚项 目 28.78% 9,300 - - - - - 是 宜兴光控 / 上海光野投资中 心（有限合伙） （“上海光野”） 上海黄金广 场项目 8.56% 16,000 10,000 - 10,000 10,000 - 是 宜兴光控 / 珠海安石宜颖投 资中心（有限合 伙） 上海杨浦电 厂项目 49.99% 24,850 22,000 - 22,000 22,000 - 否 - / 珠海安石宜锐投 资中心（有限合 伙） 9.9% 9,900 200 200 200 - - 否 - 注4 合计 / / 421,365 343,240 49,150 509,340 383,275 4,987.34 / / / 注1：“报告期新增投资金额”系指报告期内公司的实缴出资或实际受让金额；“报告期处置份额”包括了实缴和未实缴份额的处置；“报告期内公司 收到的分配金额或转让收益”系指投资收益（不含本金）。如遇协议在报告期内多次签署的情况，则认缴比例、认缴份额等相关数据以最近一次协议为 准。 注2： 2018年上半年，上海光稳将其认缴出资总额变更为人民币10.101亿元。上海光稳报告期处置份额18,950万份，其中实缴8,064.6039万元，未 实缴10,885.3961万元。 注3： 2018年11月，公司出资人民币4.6亿元溢价受让外部投资人持有的上海光魅4.1亿份权益级份额（其中实缴份额4.1亿元）。上海光魅报告期 处置份额30,000万份，对应实缴30,000万元。 注4：珠海安石宜锐报告期收到200万元实缴出资的返还。 （4）基金管理人收入 报告期内，公司不动产资产管理业务营业收入共计人民币71,325.96万元，其中管理及咨询 服务费收入人民币55,474.84万元，超额管理费收入8,516.98万元，其他收入人民币7,334.14 万元。 （5）前五大长期在管基金情况 金额单位：人民币万元 基金名称 管理及咨询 服务收入 管理及咨询服务收入 约定主要条款 主要投资项 目 上海晟科投资中 心（有限合伙） （“上海晟科”） 12,155.85 A类资产管理费以管理人协助取得融资金额 为基础收费；B类资产管理费以上海晟科全 部存续的权益级份额为计费基础收费。 新光大中心 项目 上海光渝/光控安 石-大融城私募投 资基金 4,424.53 上海光渝基金管理费按照权益级有限合伙人 的认缴出资计算基金管理费；光控安石-大融 城私募投资基金管理费按照私募基金存续份 额为基础收取。 重庆观音桥 大融城项目 上海光魅 2,020.53 按照各有限合伙人实缴出资额为基础计算基 金管理费 北京上东今 旅项目 上海光翎 1,692.81 按照各有限合伙人实缴出资额为基础计算基 金管理费 上海静安大 融城项目 上海光野 1,452.33 按照各有限合伙人实缴出资额为基础计算基 金管理费 上海黄金广 场项目 合计 21,746.05 / / （二）在管资产 （1）在管资产规模 报告期末，光大安石管理的资产规模为人民币471.10亿元。 （2）在管项目资产情况 ①分类 金额单位：人民币万元 业态分布 管理规模 比例 商业 1,556,323.24 33.04% 综合体 1,325,208.92 28.13% 写字楼 814,959.26 17.30% 工业地产 375,531.56 7.97% 住宅 134,431.06 2.85% 其他 504,594.20 10.71% 合计 4,711,048.24 100.00% ②合并报表外长期在管项目于报告期内产生的收入分布如下： 金额单位：人民币万元 所在区域 金额 （未经审计） 比例 华东 141,615.63 65.15% 西南 33,014.16 15.19% 其他 42,745.25 19.66% 合计 217,375.04 100.00% 注：部分在管项目尚处在建设期，因此2018年未产生营业收入。 ③前五大长期在管项目 基金名称 项目 业态 地理 位置 在管规模 （人民币万 元） 基金持 股比例 公司认 缴占比 初始投资 年度 基金出资形 式(债权/权 益/混合) 上海晟科 综合体 北京 886,990 100% - 2014 混合 上海光渝/ 光控安石- 大融城私募 投资基金 商业 重庆 285,410 100% 注1 2016 混合 上海光翎 综合体 上海 196,210 99% 注2 2016 混合 上海光野 综合体 上海 187,060 100% 8.56% 2017 混合 上海光魅 写字楼 北京 140,011 100% 29.28% 2017 混合 合计 / / 1,695,681 / / / / 注1：公司认缴上海光渝50.00%财产份额，上海光渝认缴光控安石-大融城私募投资基金36.00% 财产份额； 注2：公司认缴上海光妍28.25%财产份额，上海光妍认缴上海光翎64.68%财产份额，同时，嘉宝 投资公司直接认缴上海光翎17.66%财产份额； 注3：“前五大”系按在管规模计算。 （3）报告期内发行的资产证券化产品情况 2018年，光大安石以财务顾问、协调人等角色参与不动产资产证券化业务，其中光证资管- 光控安石商业地产第1-X期资产支持专项计划、渤海汇金-东久中国智能制造产业园资产支持专项 计划、华泰佳越-中南寓见资产支持专项计划已取得监管机构无异议函；光大嘉宝2018年度第一 期资产支持票据、华夏资本-优钺-景瑞三全公寓资产支持专项计划、中信证券-阳光城长租公寓1 号资产支持专项计划已发行成功。 报告期末，光大安石2016年发行的“首誉光控-光控安石大融城资产支持专项计划”处于存 续期，运行状况良好。 （三）基金分配 报告期内，光大安石管理项目到期或部分退出向投资人分配收益的总金额为人民币13.43亿 元。 (五) 投资状况分析 1、 对外股权投资总体分析 √适用 □不适用 关于认购有关合伙企业财产份额之事，详见“不动产资管业务”的相关内容。除此之外，报 告期公司对外股权投资主要情况如下： 被投资单位名称 主要业务 注册资本 公司占权 益比例 上海锦博置业有限公司 房地产开 发 35,000.00万元 51.00% CEL JIABAO (HONG KONG) LIMITED 贸易 美元1.00万元 100.00% EBA Investments Real Estate Partners （未完）  |