[年报]中迪投资:2018年年度报告
北京中迪投资股份有限公司 2018 年年度报告 2019 年 4 月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真 实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连 带的法律责任。 公司负责人李勤、主管会计工作负责人胡旭义及会计机构负责人 ( 会计主管 人员 ) 胡旭义声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者 的实质承诺， 敬请投资者注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号 — 上市公司从事房 地产业务》的披露要求 。 公司在本报告中描述的存在的风险，敬请查阅第四节管理层讨论与分析中 公司未来发展的展望之可能面临的风险和对策部分内容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ................................ ................................ ................................ ........ 2 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................ ................................ ................................ .... 5 第三节 公司业务概要 ................................ ................................ ................................ ...................... 10 第四节 经营情况讨论与分析 ................................ ................................ ................................ .......... 12 第五节 重要事项 ................................ ................................ ................................ .............................. 2 8 第六节 股份变动及股东情况 ................................ ................................ ................................ .......... 4 4 第七节 优先股相关情况 ................................ ................................ ................................ .................. 5 1 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................ ................................ .......... 5 2 第九节 公司治理 ................................ ................................ ................................ .............................. 5 7 第十节 公司债券相关情况 ................................ ................................ ................................ .............. 6 3 第十一节 财务报告 ................................ ................................ ................................ .......................... 6 4 第十二节 备查文件目录 ................................ ................................ ................................ ................ 1 6 4 释义 释义项 指 释义内容 中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 公司、本公司或中迪投资 指 北京中迪投资股份有限公司 报告期 指 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日 康平铁科 指 青岛康平高铁科技股份有限公司 中迪产融 指 成都中迪产融投资集团有限公司 迈尔斯通公司 指 成都迈尔斯通房地产开发有限公司 “ 绵世 . 溪 地湾 ” 指 成都迈尔斯通房地产开发有限公司正在成都市郫都区进行的房地产投资项目 中美恒置业 指 重庆中美恒置业有限公司 “ 两江 · 中迪广场 ” 指 重庆中美恒置业有限公司正在重庆市两江新区进行的房地产投资项目 达州绵石 指 达州绵石房地产开发有限公司 “ 中迪 · 绥定府 ” 指 达州绵石房地产开发有限公司正在四川省达州市达川区进行的房地产投资项目 达州中鑫 指 达州中鑫房地产开发有限公司 “ 中迪 · 花熙樾 ” 指 达州中鑫房地产开发有限公司在四川省达州市达川区进行的房地产投资项目 中迪禾邦 指 中迪禾邦 集团有限公司 西藏智轩 指 西藏智轩创业投资管理有限公司 中北能公司 指 北京中北能能源科技有限责任公司 云心科技 指 北京云心科技发展有限公司 伍石环境 指 北京伍石环境工程有限公司 兴润宏晟 指 霍尔果斯兴润宏晟股权投资管理合伙企业（有限合伙） 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 中迪投资 股票代码 000609 变更后的股票简称（如有） 中迪投资 股票上市证券交 易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 北京中迪投资股份有限公司 公司的中文简称 中迪投资 公司的外文名称（如有） Beijing Zodi Investment Co., Ltd. 公司的外文名称缩写（如有） Zodi Investment 公司的法定代表人 李勤 注册地址 北京市丰台区海鹰路 1 号院 6 号楼 5 层 注册地址的邮政编码 100070 办公地址 北京市东城区建国门内大街 19 号中纺大厦 3 层 办公地址的邮政编码 100005 公司网址 www.zdinvest.com 电子信箱 zdinvest@zdinvest.com 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 何帆 刘国长 联系地址 北京市建国门内大街 19 号中纺大厦三层 北京市建国门内大街 19 号中纺大厦三层 电话 010 - 6527 - 5609 010 - 6527 - 5609 传真 010 - 6527 - 9466 010 - 6527 - 9466 电子信箱 hefan@zdinvest.com liuguochang@zdinvest.com 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 《中国证券报》、《证券时报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点 公司证券法务 中心 四、注册变更情况 组织机构代码 911101061027678948 公司上市以来主营业务的变化情况（如 有） 公司成立即自 1993 起，以生产、销售石油化工催化剂（包括聚乙烯催化剂、 聚丙烯催化剂及银催化剂）、精细化工产品和氧、氮气等空气制品为主营业务。自 2005 年起，公司主营业务开始向房地产综合开发方向转型。目前 公司的主营业务 以直接投资业务为主，包括直接股权投资业务以及房地产综合开发投资业务等。 历次控股股东的变更情况（如有） 1 、公司于 1996 年 10 月上市，北京燕山石油化工公司持有公司股票 2,032.50 万股，占公司总股本 5.66% ，成为公司控股股东。 2 、 2005 年 4 月，北京中北能能源科技有限责任公司完成收购公司股份 3,700 万股，占公司总股本的 8.55% ，成为公司控股股东。 3 、截止 2013 年 12 月 31 日，公司总股本为 298,095,522 股，北京中北能 能源科技有限 责任公司持有公司股份 77,504,854 股，占公司股本总额的 26% ， 为公司控股股东。 4 、 2014 年 1 月 15 日，中北能公司分别与自然人郑宽先生、及兴润宏晟签 订《股份转让协议书》，约定：中北能公司将持有的本公司 20,926,306 股、占上 市公司股本总额 7.02% 的股份转让给自然人郑宽先生；同时将持有的本公司 23,251,451 股、占上市公司股本总额 7.8% 的股份转让给兴润宏晟。股份转让完成 后，中北能公司持有公司 33,327,097 股，占总股本的 11.18% 的股份，仍为公司 的第 一大股东。 5 、 2017 年 9 月 1 日，中迪产融与郑宽先生、王瑞先生、中北能公司、云 心科技、伍石环境、兴润宏晟签署《股份转让协议》，受让郑宽先生、王瑞先生、 中北能公司、云心科技、伍石环境、兴润宏晟持有的公司 53,299,585 股、占公司 总股本的 17.81% 的股份；同时，根据公司原实际控制人郑宽先生、公司股东王瑞 先生分别与中迪产融签订的《表决权委托协议》，中迪产融拥有郑宽先生、王瑞先 生合计持有的本公司 21,050,441 股，占本公司总股本 7.03% 的股份所对应的表决 权。综上，中迪产融合计拥有 74,350,026 股股份所对应的表决权、占公司总股本 的 24.84% ，中迪产融成为公司控股股东，其实际控制人李勤先生成为公司实际控 制人。 此后，中迪产融通过二级市场增持了公司 1,144,800 股股票。 2018 年 7 月 24 日，中迪产融与郑宽先生、王瑞先生签订《表决权委托解除 协议》，约定将其合计委托给中迪产融的公司 21,050,441 股股份 中 16,700,415 股股 份解除表决权委托，并同意将剩余合计持有的 4,350,026 股股份表决权继续委托给 中迪产融行使；同时，中迪产融与郑宽先生、王瑞先生签订《股份转让 协议》，约 定将其合计持有的公司 16,700,415 股股份转让给中迪产融。 在完成前述权益变动后，中迪产融直接持有本公司 71,144,800 股、占公司总 股本 23.77% 的股份，并通过表决权委托持有公司 4,350,026 股、占公司总股本 1.45% 的股份所对应的表决权，合计拥有 75,494,826 股股份所对应的表决权，占 公司总股本的 25.22% 。 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 10 层 签字会计师姓名 张福建、楼敏 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □ 适用 √ 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适用 √ 不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 2018 年 2017 年 本年比上年增减 2016 年 营业收入（元） 29,492,663.01 271,220,985.60 - 89.13% 131,498,588.13 归属于上市公司股东的净利润（元） - 60,797,854.14 134,398,552.76 - 145.24% 133,113,379.47 归属于上市公司股东的扣除非经常性损 益的净利润（元） - 106,327,926.15 134,229,571.23 - 179.21% 86,041,963.96 经营活动产生的现金流量净额（元） - 1,325,015,951.10 - 430,500,742.77 - 207.78% - 32,389,741.48 基本每股收益（元 / 股） - 0.20 0.46 - 143.48% 0.45 稀释每股收益 （元 / 股） - 0.20 0.45 - 144.44% 0.45 加权平均净资产收益率 - 3.93% 8.87% - 12.80% 9.83% 2018 年末 2017 年末 本年末比上年末增减 2016 年末 总资产（元） 2,965,561,470.33 1,752,333,527.28 69.23% 2,116,703,583.00 归属于上市公司股东的净资产（元） 1,515,750,114.34 1,576,565,154.70 - 3.86% 1,438,760,888.11 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 5,503,267.69 8,614,758.32 5,419,494.97 9,955,142.03 归属于上市公司股东的净利润 - 11,016,158.41 5,071,093.46 - 380,922.26 - 54,471,866.93 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润 - 11,918,813.40 - 6,727,576.06 - 8,687,543.67 - 78,993,993.02 经营活动产生的现金流量净额 - 369,190,715.79 - 358,693,046.12 - 294,156,267.54 - 302,975,921.65 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □ 是 √ 否 九、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目 2018 年金额 2017 年金额 2016 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 21,187,922.66 - 469,717.55 44,381,071.78 越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助（与企 业业务密切相关，按照国家统一标 准定额或定量享受的政府补助除外） 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时 应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金 融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易 性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 705,377.07 3,363,296.83 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 24,460,761.91 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 公允价值变动产 生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对 项目 2018 年金额 2017 年金额 2016 年金额 说明 当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 447,202.50 - 60,347.52 - 531,481.56 其他符合非经常性损益定义的损益项目 减：所得税影响额 575,815.06 6,330.47 168,205.54 少数股东权益影响额（税后） - 10,000.00 - 26,734.00 合计 45,530,072.01 168,981.53 47,071,415.51 -- 注：公司的主要业务包含对外投资及投资管理，股权投资是公司多年都长期持有的一项重要资产，转让股权或者按权益 法核算联营企业及合营企业的净利润份额是与公司正常经营业务相关的一项业务，因此公司将该项业务相关损益认定为经常 性损益。 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号 —— 非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及 把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号 —— 非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项 目，应说明原因 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义、列举的非经常性 损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号--上市公司从事房地产业务》的披露要求。需要说明的是，报告 期内公司主业为直接投资业务，房地产投资为公司直接投资业务之一，其发展情况请参阅本报告第四节的相关内容。 2018年度，公司在“稳中求进”战略原则的指导下，全力推进房地产投资、股权投资两大业务板块。房地产投资业务坚持 “立足西南，扎根川渝”的战略布局，积极把握区域内的投资机会，在成都、重庆、达州地区建立起多层次、多业态的房地产 投资业务体系；股权投资业务方面，以国家政策支持、行业业态成熟的投资标的为重点遴选对象，依托专业化的投资团队， 通过多元化的投资手段，为公司谋求具备发展潜力的投资项目，努力提升公司的综合竞争实力。 二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 无重大变化。 固定资产 本报告期末固定资产较上年末减少，主要是由于报告期内公司出售两处房产，固定资产（房屋建筑物）减少。 无形资产 本报告期末无形资产较上年末增加，系增加的报告期内公司购入的软件使用权。 在建工程 无变化。 货币资金 本报告期末货币资金较上年末减少较多，主要是由于公司将资金投资于房地产二级开发项目。 预付款项 本报告期末预付款项较上年末减少较多，主要是由于公司上年末预付土地出让金在本报告期转为房地产存货。 存货 本报告期末存货较上年末增加较多，主要是由于公司下属房地产开发项目存货增加。 其他流动资产 本报告期末其他流动资产较上年末减少，主要是由于公司理财产品到期收回。 2、主要境外资产情况 □ 适用 √ 不适用 三、核心竞争力分析 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 报告期内，公司的核心竞争力未发生重大变化，现阶段公司的核心竞争力仍体现在如下几个方面： 公司以投资业务为发展方向，包含房地产投资、股权投资两大业务板块，基本战略清晰明确，初步建立起了完整、平衡、 稳定的投资业务体系，并不断努力提升投资业务的盈利能力和持续发展能力；公司已构建了较为完整的人员团队和管理体系， 并与核心业务紧密结合，具有良好的管理和经营能力。 第四节 经营情况讨论与分析 一、概述 2018年是贯彻党的十九大精神的开局之年，是实施“十三五”规划承上启下的关键一年，国内经济运行保持在合理区间， 总体平稳，防范化解重大风险、脱贫攻坚、污染防治三大攻坚战开局良好，“三去一降一补”持续显效，经济结构调整优化， 改革开放力度不断加大。 依托宏观经济形势和政策指引，公司进一步贯彻落实以投资为主线的发展战略，全力推进房地产投资、股权投资两大业 务板块的工作，大力实施创新驱动发展，全面实现战略目标。 （一）股权投资业务的进展情况 1、投资轨道交通用特种玻璃钢产品业务的情况 报告期内，公司继续与相关方通力合作，积极推动青岛康平高铁科技股份有限公司股权项目的开展，在企业内部不断加 强经营管理，严格把控产品质量，不断提升市场竞争能力和整体盈利能力，确保企业稳定发展，保持行业内领先地位。 报告期内，康平铁科为公司贡献了1,533.01万元的投资收益。 2、其他股权投资业务的进展情况 （1）报告期内，公司积极采取各项措施加强轻舟（天津）融资租赁有限公司投放项目的管理，经公司与各方沟通协商， 在“邯郸斯特利”项目及“云南御景新城”项目的追偿工作上取得了一定的进展，为前述项目制定了切实可行的解决方案， 并为公司实现利润约2,446万元。 （2）报告期内，为进一步调整公司股权架构，根据公司经营发展需要，公司对部分子公司进行了合理的整合处置，出 售了原持有的西藏绵石投资管理有限公司、成都溪地湾商业管理有限公司、成都迈尔斯通物业有限公司、北京一工软件开发 有限公司的股权。 （二）房地产投资业务的进展情况 2018年度，房地产市场调控政策在“住房不炒”、“租购并举”的基调下继续构建长短结合的制度体系，各项调控政策密集 出台，调控体系不断完善。整体更加注重深化基础性关键改革，加强金融监管、市场监管和防控风险，强化市场监管，坚决 遏制房价上涨过快，加快建立健全长效机制。各地房地产调控政策坚持“因城施策、分类调控”的原则，进一步完善限购、限 售等措施，注重市场监管，规范市场秩序，调控政策的精准度、主动性进一步增强。房地产市场在一系列政策调控措施的引 导下，年度内房屋销售面积呈现平稳回落态势，房屋销售金额有所上升，地价涨幅明显回落，房地产投资回归理性。 公司房地产投资业务布局围绕“立足西南、扎根川渝”的战略规划，通过多元化的投资手段，深挖区域内投资机会，结合 项目所在地房地产市场状况和区位情况，精准定位项目类型，针对项目公司发扬工匠精神，切实强化品质检查，严控项目建 设各节点，确保可靠的产品质量，树立良好的品牌形象，奠定品牌基础。 报告期内，公司房地产投资项目相关情况请参阅本条下述“报告期内公司房地产投 资项目的具体开发建设情况”的内容。 （三）证券投资业务的进展情况 报告期内，证券投资业务作为公司资产投资业务的组成部分，根据相关股东大会决议的内容，以控制风险为首要原则， 稳步有序进行。报告期内，各项证券投资业务合计实现投资收益128.15万元。 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号—上市公司从事房地产业务》的披露要求。 （一）房地产开发情况 1、“中迪·绥定府”项目开发情况 “中迪·绥定府”项目位于四川省达州市达川区翠屏街道叶家湾社区，土地面积9.17万平方米，用途为二类住宅用地， 容积率1＜容积率≤2.7，总建筑面积约为34.44万平方米，计容建筑面积约为24.75万平方米，由达州绵石房地产开发有限公 司进行开发建设，项目分两期开发，采用现代中式建筑风格，打造从容的生活领域，户型以改善性经济型住宅为主，预计总 投资额约为160,000万元，已完成投资88,680.60万元。 项目一期工程包括1#-7#楼住宅、1#-3#楼住宅裙楼商业、19#商业，二期工程包括住宅8#-18#楼住宅、20#商业及一、二 期地下室，项目一、二期均处于建设之中，预计完工时间为2020年底。本年度内，项目二期于2018年9月开盘，可供出售面 积为5.34万平方米，已完成出售0.99万平方米。鉴于前述项目处于建设阶段，尚未完工交付，故未达到收入确认条件。 为进一步推动 “中迪·绥定府”项目的开发建设，公司灵活运用“自行/合作”开发的投资经营模式，通过引入有实力 的合作方，为项目开发提供必要的支持。公司全资子公司西藏智轩与中融国际信托有限公司签订《信托合同（次级）》，信 托计划目标规模不超过102,000万元，信托计划期限为自设立之日起24个月，西藏智轩认购52,000万元的次级信托份额；同 时，信托计划以50,000万元的优先级资产向达州绵石进行增资。 前述事项的详细内容，请参见本报告第二十条的相关内容。 按照房地产企业的经营惯例，达州绵石为商品房承购人提供阶段性抵押贷款保证，担保期限自保证合同生效之日开始， 至商品房抵押登记手续办妥并交银行执管之日终止。截止至本报告期末，达州绵石承担阶段性抵押贷款保证额为人民币2,569 万元，占公司最近一期经审计净资产的1.69%。 2、“中迪·花熙樾”项目开发情况 “中迪·花熙樾”位于达州市达川区翠屏街道叶家湾社区，紧邻“中迪·绥定府”项目，土地面积7.17万平方米，用途 为二类居住用地，容积率1.0＜F≤3.5，总建筑面积35.89万平方米，计容建筑面积25.09万平方米，由达州中鑫房地产开发 有限公司开发建设，项目分两期开发，以75平方米至128平方米户型为主，预计总投资额约为160,000万元，已完成投资 73,419.41万元。 项目一期工程包括1#-3#楼住宅、8#-10#楼住宅，12#-16#商业及一期地下室，二期工程包括4#-7#楼住宅，11#商业及二 期地下室，均处于建设之中，预计完工时间为2020年底。本年度内，项目二期于2018年12月开盘，可供出售面积为5.7万平 方米，已完成出售0.93万平方米。鉴于前述项目处于建设阶段，尚未完工交付，故未达到收入确认条件。 3、“两江·中迪广场”项目开发情况 “两江·中迪广场”位于重庆市两江新区宜奥商圈核心区域，地理位置优越，土地面积4.13万平方米，整体容积率为2.50， 总建筑面积约20.27万平方米，总计容建筑面积约10.30万平方米，由重庆中美恒置业有限公司开发建设，项目集家庭生活 MALL、休闲商业街、时尚精品公寓三大产品业态于一体，项目通过时尚、艺术的设计理念，打造多主题情景式商业空间，以 全新的商业模式面对北重庆高端消费人群，涵盖45-53平方米、5.1米层高宜租、宜商、宜办公的LOFT产品以及以20-60平方 米为主的主题商业街铺。 报告期内，项目公寓部分工程尚处于建设之中，预计完工时间为2020年。本年度内，项目于2018年11月开盘，可供出售 面积为0.91万平方米，已完成出售0.32万平方米。鉴于前述项目处于建设阶段，尚未完工交付，故未达到收入确认条件。 报告期内，项目商铺部分工程尚处于建设之中，预计完工时间为2020年，整体尚余19.35万平方米在建。项目于2018年9 月开盘，本年度内，可供出售面积为2.10万平方米，已完成出售0.98万平方米。鉴于前述项目处于建设阶段，尚未完工交付， 故未达到收入确认条件；同时，商铺部分出租已完成签约率为34.39%。 报告期内，经公司第九届董事会第九次临时会议审议通过，公司全资子公司西藏智轩与重庆长江金融保理有限公司签订 《国内保理业务协议》，开展有追索权保理业务，保理融资金额为人民币6,000万元。该部分资金将用于支持“两江·中迪 广场”房地产投资项目的开发建设。 前述事项的详细内容，请参见本报告第五节第二十条的内容。 4、“绵世·溪地湾”项目开发情况 “绵世·溪地湾”项目位于成都市郫都区，由成都迈尔斯房地产开发有限公司开发建设，占地面积6.20万平方米，计容 建筑面积41.44万平方米。截止2018年末，该项目已完工建筑面积为41.44万平方米，项目总投资额为人民币14.62亿元。 “绵世·溪地湾”项2018年初可供出售面积约9.51万平方米，本报告项目已出售面积约0.42万平方米左右，完成结算面 积约0.62万平方米，确认收入共计人民币约0.25亿元。 “绵世·溪地湾”项目商业部分未售面积共计3.47万平方米，公司采取能售则售、能租则租的策略，将部分商业地产暂 时出租，已签约出租面积约2.44万平方米。 报告期内，公司全资子公司迈尔斯通公司向四川省简阳农村商业银行股份有限公司申请借款17,000万元，借款期限为10 年。 按照房地产企业的经营惯例，迈尔斯通公司为商品房承购人提供阶段性抵押贷款保证，担保期限自保证合同生效之日开 始，至商品房抵押登记手续办妥并交银行执管之日终止。截止至本报告期末，迈尔斯通公司承担阶段性抵押贷款保证额为人 民币38,395万元，占公司最近一期经审计净资产的25.33%。 二、主营业务分析 1、概述 本报告期，公司实现营业收入2,949.27万元，较上年同期下降89.13%；实现营业利润-6,523.56万元，较上年同期下降 139.44%；实现利润总额-6,507.30万元，较上年同期下降139.37%；实现归属于母公司所有者的净利润-6,079.79万元，较上年 同期下降145.24%。本报告期利润下降较多，主要是项目尚处于投资期，投入较多，尚未到回报期。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 单位：元 2018 年 2017 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 29,492,663.01 100% 271,220,985.60 100% - 89.13% 分行业 房地产行业 27,977,670.05 94.86% 260,921,413.16 96.20% - 89.28% 其他行业 1,514,992.96 5.14% 10,299,572.44 3.80% - 85.29% 分产品 房地产业务 27,977,670.05 94.86% 260,921,413.16 96.20% - 89.28% 其他业务 1,514,992.96 5.14% 10,299,572.44 3.80% - 85.29% 分地区 西南地区 28,555,193.82 96.82% 270,072,319.13 99.58% - 89.43% 华北地区 937,469.19 3.18% 1,148,666.47 0.42% - 18.39% （2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况 √ 适用 □ 不适用 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年 同期增减 营业成本比上年 同期增减 毛利率比上年同 期增减 分行业 房地产行业 27,977,670.05 21,542,581.17 23.00% - 89.28% - 87.91% - 8.70% 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年 同期增减 营业成本比上年 同期增减 毛利率比上年同 期增减 分产品 房地产业务 27,977,670.05 21,542,581.17 23.00% - 89.28% - 87.91% - 8.70% 分地区 西南地区 27,977,670.05 21,542,581.17 23.00% - 89.28% - 87.91% - 8.70% 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □ 适用 √ 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 √ 是 □ 否 行业分类 项目 单位 2018 年 2017 年 同比增减 房地产开发 销售量 万元 2,513.47 25,987.5 - 90.33% 生产量 万元 531.46 0 100.00% 库存量 万元 34,392.51 36,210.3 - 5.02% 相关数据同比发生变动 30% 以上的原因说明 √ 适用 □ 不适用 报告期内，公司销售量较上年同期大幅下降，主要是由于公司本年度新开发建设的地产项目还在建设过程中，还不满足 销售收入确认条件。 （4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 □ 适用 √ 不适用 （5）营业成本构成 行业分类 单位：元 行业分类 项目 2018 年 2017 年 同比增 减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房地产行业 开发建设及其他成本 21,542,581.17 97.47% 178,209,181.29 97.24% - 87.91% 其他行业 其他业务成本 560,227.84 2.53% 5,053,252.50 2.76% - 88.91% （6）报告期内合并范围是否发生变动 √ 是 □ 否 ①报告期内，本公司之全资子公司西藏智轩创业投资管理有限公司（以下简称“西藏智轩”）以现金500万元购买重庆中 美恒置业有限公司100%股权，本公司自2018年1月起将其纳入合并范围。 ②报告期内，本公司之全资子公司北京长风立业投资顾问有限公司与他方签订《股权转让协议》，将持有的西藏绵石投 资管理有限公司100%股权作价195.50万元转让，本公司自2018年2月起不再将其纳入合并范围。 ③报告期内，本公司之全资子公司北京长风丽景投资咨询有限公司与他方签订《股权转让协议》，将持有的成都溪地湾 商业管理有限公司100%股权作价2,315,469.00元转让，本公司自2018年2月起不再将其纳入合并范围。 ④报告期内，本公司之全资子公司成都迈尔斯通房地产开发有限公司与他方签订《股权转让协议》，将持有的成都迈尔 斯通物业管理有限公司100%股权作价2,522,798.00元转让，本公司自2018年2月起不再将其纳入合并范围。 ⑤报告期内，本公司之全资子公司西藏智轩与他方签订《股权转让协议》，将持有的北京一工软件开发有限公司100% 股权作价945,258.00元转让，本公司自2018年5月起不再将其纳入合并范围。 ⑥报告期内，本公司之子公司轻舟（天津）融资租赁有限公司（以下简称“轻舟租赁”）与他方签订协议，转让轻舟租赁 持有的拉萨轻舟贸易有限公司（以下简称”拉萨贸易“）100%股权。协议约定，他方代拉萨贸易偿还其对轻舟租赁的负债1300 万元，轻舟租赁无对价将持有的拉萨贸易100%股权（注册资本1000万元，实收资本0元）转让给他方，本公司自2018年7月 起不再将其纳入合并范围。 ⑦报告期内，本公司的全资子公司西藏智轩创业投资管理有限公司（以下简称“西藏智轩”）投资设立达州绵石房地产开 发有限公司（以下简称“达州绵石”），其后，西藏智轩将持有的达州绵石100%股权转让给信托计划，达州绵石注册资本5000 万元，已实缴出资5000万元，持股比例100%。 ⑧报告期内，本公司的控股子公司成都庆今建筑装饰工程有限公司（以下简称“庆今建筑”）投资设立达州中鑫房地产开 发有限公司，注册资本2000万元，庆今建筑持股比例100%，截止报告期末，庆今建筑尚未实际出资。 ⑨报告期内，本公司的全资子公司西藏智轩与他方共同投资设立达州市迪非实业有限公司（以下简称“达州迪非”），注 册资本5,000万元，西藏智轩持股比例51%，截止报告期末，达州迪非各股东尚未实际出资。 ⑩报告期内，本公司之全资子公司天津思味浓餐饮管理有限公司完成注销并清算，本公司不再将其纳入合并范围。 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □ 适用 √ 不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元） 8,201,904.38 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 27.81% 前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00% 公司前 5 大客户资料 序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例 1 第一名 3,322,080.00 11.26% 2 第二名 1,887,932.00 6.40% 3 第三名 1,140,387.00 3.87% 4 第四名 961,206.00 3.26% 5 第五名 890,299.38 3.02% 合计 -- 8,201,904.38 27.81% 主要客户其他情况说明 □ 适用 √ 不适用 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元） 1,429,686,539.12 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 92.10% 前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额 比例 0.00% 公司前 5 名供应商资料 序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例 1 第一名 1,043,272,435.80 67.21% 2 第二名 177,894,940.40 11.46% 3 第三名 90,940,379.00 5.86% 4 第四名 67,830,783.92 4.37% 5 第五名 49,748,000.00 3.20% 合计 -- 1,429,686,539.12 92.10% 主要供应商其他情况说明 □ 适用 √ 不适用 3、费用 单位：元 2018 年 2017 年 同比增减 重大变动说明 销售费用 68,807,421.54 5,060,834.93 1,259.61% 主要是由于报告期内公司房地产开发项目营销费用增加。 管理费用 45,966,893.06 71,144,975.23 - 35.39% 主要是由于报告期内公司股权激励成本摊销较上年同期减少。 财务费用 527,376.64 2,912,404.42 - 81.89% 主要是由于报告期内公司外币汇兑收益增加，同时利息支出增加。 4、研发投入 □ 适用 √ 不适用 5、现金流 单位：元 项目 2018 年 2017 年 同比增减 经营活动现金流入小计 1,069,096,955.21 142,179,000.39 651.94% 经营活动现金流出小计 2,394,112,906.31 572,679,743.16 318.05% 经营活动产生的现金流量净额 - 1,325,015,951.10 - 430,500,742.77 - 207.78% 投资活动现金流入小计 1,032,079,054.35 6,154,609,000.96 - 83.23% 投资活动现金流出小计 723,936,176.39 5,159,585,332.92 - 85.97% 项目 2018 年 2017 年 同比增减 投资活动产生的现金流量净额 308,142,877.96 995,023,668.04 - 69.03% 筹资活动现金流入小计 1,165,000,000.00 12,395,000.00 9,298.95% 筹资活动现金流出小计 583,777,569.03 31,447,102.03 1,756.38% 筹资活动产生的现金流量净额 581,222,430.97 - 19,052,102.03 3,150.70% 现金及现金等价物净增加额 - 433,484,890.11 542,418,201.62 - 179.92% 相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明 √ 适用 □ 不适用 报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为-132,501.60万元，主要是由于支付的土地出让金及地产项目开发建设支 出增加；公司投资活动产生的现金流量净额为30,814.29万元，主要是由于收回理财产品；公司筹资活动产生的现金流量净额 为58,122.24万元，主要是由于公司房地产项目对外融资增加。 报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 √ 适用 □ 不适用 报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为-132,501.60万元，本年度实现归属于母公司所有者的净利润-6,079.79万 元，二者差额为126,421.81万元，其主要差异原因详见本报告第十一节第（七）条第43款第1项相关内容。 三、非主营业务分析 √ 适用 □ 不适用 单位：元 金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有 可持续性 投资收益 5,007,301.67 - 7.69% 主要是本报告期联营企业权益法核算的投资收益 是 公允价值变动损益 0.00% 否 资产减值 - 22,623,708.83 34.77% 主要是本报告期融资性预付款转回坏账损失。 否 营业外收入 1,481,907.86 - 2.28% 主要是案件胜诉赔偿金。 否 营业外支出 1,319,298.79 - 2.03% 主要是固定资产报废损失、补偿支出以及对外捐赠等。 否 四、资产及负债状况 1、资产构成重大变动情况 单位：元 2018 年末 2017 年末 比重增减 重大变动说明 金额 占总资产 比例 金额 占总资产比 例 货币资金 175,246,122.96 5.91% 607,862,360.26 34.69% - 28.78% 报告期末，货币资金占总资产的比重 较上年末减少 28.78% ，主要是由于公 司将资金投资于房地产二级开发项 2018 年末 2017 年末 比重增减 重大变动说明 金额 占总资产 比例 金额 占总资产比 例 目。 应收账款 22,541.08 0.00% 22,541.08 0.00% 0.00% 无重大变动。 存货 2,467,429,067.83 83.20% 304,018,825.33 17.35% 65.85% 报告期末，存货占总资产的比重较上 年末增加 65.85% ，主要是由于公司地 产项目增加，因而存货占总资产比重 增加。 投资性房地产 2,984,288.62 0.10% 3,138,007.90 0.18% - 0.08% 无重大变动。 长期股权投资 161,217,058.34 5.44% 169,795,833.52 9.69% - 4.25% 无重大变动。 固定资产 9,001,102.78 0.30% 16,969,899.68 0.97% - 0.67% 无重大变动。 在建工程 0.00% 0.00% 0.00% 无变动。 短期借款 60,000,000.00 2.02% 0.00% 2.02% 报告期末，短期借款占总资产的比重 较上年末增加 2.02% ，主要 是由于公 司对外融资增加。 长期借款 17 0,000,000.00 5.73 % 0.00% 5.73 % 报告期末，长期借款占总资产的比重 较上年末增加 5.73 % ，主要是由于公 司对外融资增加。 预付款项 41,636,631.41 1.40% 366,444,603.84 20.91% - 19.51% 报告期末，预付款项占总资产的比重 较上年末减少 19.51% ，主要是由于公 司预付土地出让金转入存货而减少。 其他流动资产 33,057,607.37 1.11% 223,552,647.14 12.76% - 11.65% 报告期末，其他流动资产占总资产的 比重较上年末减少 11.65% ，主要是由 于公司理财产品到期收回。 应付票据及应付 账款 260,315,070.70 8.78% 25,461,033.81 1.45% 7.33% 报告期末，应付票据及应付账款占总 资产的比重较上年末增加 7.33% ，主 要是由于公司应付地产项目开发建 设工程款增加。 预收款项 314,672,439.48 10.61% 17,592,266.04 1.00% 9.61% 报告期末，预收款项占总资产的比重 较上年末增加 9.61% ，主要是 由于公 司下属房地产项目预收房款增加。 长期应付款 44 4,400,000.00 14.99 % 0.00 0.00% 14.99 % 报告期末，长期应付款款占总资产的 比重较上年末增加 14.99 % ，主要是 信 托计划优先级受益人份额和 关联方 财务资助增加。 2、以公允价值计量的资产和负债 □ 适用 √ 不适用 3、截至报告期末的资产权利受限情况 截止报告期末，公司货币资金中有银行按揭保证金约86.87万元使用受限制，存货余额中约109,355.85万元用于借款抵押。 五、投资状况 1、总体情况 √ 适用 □ 不适 用 报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度 5,348,000.00 0.00 100.00% 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 √ 适用 □ 不适用 单位：元 被投资公司名 称 主要业 务 投资 方式 投资金额 持股比例 资金 来源 合作 方 投资 期限 产品 类型 截至资产负 债表日的进 展情况 预计收益 本期投资盈亏 是否 涉诉 披露日期 （如有） 披露索引（如有） 重庆中美恒置 业有限公司 房地产 开发 收购 5,000,000.00 100.00% 自有 资金 不适 用 长期 不适 用 交易已完成 不适用 - 40,909,101.13 否 2018 年 1 月 9 日 《北京绵石投资集团股份有限公司关于 公司全资子公司收购重庆中美恒置业有 限公司 100% 股权事项的公告》编号： 2018 - 02 巨潮资讯网（ www.cninfo.com.cn ） 合计 -- -- 5,000,000.00 -- -- -- -- -- -- 不适用 - 40,909,101.13 -- -- -- 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目名称 投资 方式 是否为 固定资 产投资 投资项 目涉及 行业 本报告期投入金 额 截至报告期末累 计实际投入金额 资金来源 项目进度 预计收益 截止报告期末 累计实现的收 益 未达到计划 进度和预计 收益的原因 披露日期 （如有） 披露索引（如有） 中迪 · 绥定府 自建 否 房地产 投资 886,806,024.81 886,806,024.81 自有及自 筹资金 开发建设 中 不适用 - 10,397,396.61 不适用 2017 年 12 月 30 日 《中国证券报》、《证券时 报》、巨潮资讯网 （ www.cninfo.com.cn ） 中迪 · 花熙樾 自建 否 （未完）  |