[公告]海印股份:信托受益权专项资产管理计划优先级资产支持证券跟踪评级报告
大公信用评级报告声明 为便于报告使用人正确理解和使用大公国际资信评估有限公司（以下简称“大公”）出具 的本信用评级报告（以下简称“本报告”），兹声明如下： 一、大公及其评级分析师、评审人员与主要参与方之间，除因本次评级事项构成的委托 关系外，不存在其他影响评级客观、独立、公正的关联关系。 二、大公及其评级分析师履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证所出具本报告遵 循了客观、真实、公正的原则。 三、本报告的评级结论是大公依据合理的技术规范和评级程序做出的独立判断，评级意 见未因主要参与方和其他任何组织机构或个人的不当影响而发生改变。本评级报告所依据的 评级方法在大公官网（www.dagongcredit.com）公开披露。 四、本报告引用的受评对象资料主要由主要参与方提供，大公对该部分资料的真实性、 准确性、完整性和及时性不作任何明示、暗示的陈述或担保。 五、本报告的分析及结论只能用于相关决策参考，不构成任何买入、持有或卖出等投资 建议。 六、本报告信用等级在本报告出具之日至本计划优先级资产支持证券到期兑付日有效， 在有效期限内，大公拥有跟踪评级、变更等级和公告等级变化的权利。 七、本报告版权属于大公所有，未经授权，任何机构和个人不得复制、转载、出售和发 布；如引用、刊发，须注明出处，且不得歪曲和篡改。 跟踪评级说明 受中信建投委托，大公于2014年1月7日对本计划进行了首次信 用评级，确定优先级资产支持证券信用等级均为AA+；大公分别于2015 年4月8日、2016年4月15日、2017年4月14日以及2018年4月 11日对本计划进行了跟踪评级，均维持优先级资产支持证券AA+的信 用等级。本次跟踪期间为2018年4月12日至本次跟踪报告出具日， 其中基础资产信息截至2018年9月30日，资产支持证券偿付信息截 至2018年12月31日，在此期间大公对广东海印集团股份有限公司 （以下简称“海印股份”或“公司”）和广州海印实业集团有限公司（以 下简称“海印集团”）2017年以来的经营和财务状况及履行债务情况和 本计划成立以来的运行情况进行了信息收集和分析，在分析所获得相 关信息的基础上得出本次跟踪评级结论。 专项资产管理计划概要 基础资产 本计划于2014年8月14日设立，基础资产为原始权益人在专项 计划设立日转让给计划管理人的，原始权益人根据法律规定享有的特 定期间的资金信托的信托受益权。根据《大业-海印股份信托贷款单一 资金信托资金信托合同》（以下简称“《信托合同》”）及计划管理人与原 始权益人签订的《信托受益权转让协议》的规定，自资产池的封池日开 始，本计划基础资产未来预期现金流的总规模为193,770.00万元，截 至2018年末，已实收现金流166,682.11万元1，预期现金流余额合计 27,087.89万元。本计划基础资产预期现金流的实现依赖于海印股份质 押给资金信托的其特定期间商业物业经营收益应收账款，2018年，质 押财产对应的商业物业的实收现金流为60,479.69万元。 1 根据《海印股份信托受益权专项资产管理计划季度报告》（2018年第1季度～4季度），2018年实收信托受益 权现金流金额40,194.61万元。 资产支持证券 本计划于2014年8月14日成立，本计划优先级资产支持证券募 集总规模为14.00亿元，分别为海印1、海印2、海印3、海印4和海 印5五个品种；次级资产支持证券募集规模为1.00亿元，由海印股份 全部认购。 表1 截至2018年末本计划优先级与次级资产支持证券基本情况（单位：亿元、%） 资产支持证券 海印1 海印2 海印3 海印4 海印5 次级 发行规模 2.20 2.50 2.90 3.10 3.30 1.00 占比 14.67 16.67 19.33 20.67 22.00 6.67 发行期限 1年 2年 3年 4年 5年 5年 预期收益率 6.80 7.45 7.80 8.05 8.38 - 兑付本金金额 2.20 2.50 2.90 3.10 0.00 0.00 兑付本金比例 100.00 100.00 100.00 100.00 0.00 0.00 兑付利息金额 0.15 0.37 0.68 1.00 1.11 0.88 资料来源：根据《海印股份信托受益权专项资产管理计划2018年年度报告》（以下简称“《资产管理报告》”）整理 海印1、海印2、海印3、海印4和海印5均为按年付息，到期一 次还本。每一个计息期间，在优先级资产支持证券的预期收益和到期 本金清偿完毕之前，次级资产支持证券不参与分配。跟踪期内，本计划 于2018年8月13日进行第四次收益分配，优先级资产支持证券总计 分配资金362,464,849.30元，其中分配本金310,000,000.00元，分 配收益52,464,849.30元。跟踪期内，本计划各项费用支出共计 1,230,746.19元。专项计划于本跟踪期内分配次级资产支持证券收益 30,699,599.04元。截至2018年末，本计划优先级资产支持证券未偿 本金合计330,000,000.00元。 交易结构 认购人通过与计划管理人签订《海印股份信托受益权专项资产管 理计划资产支持证券认购协议》（以下简称“《认购协议》”）及对该协议 的任何修改或补充，将认购资金以专项资产管理方式委托计划管理人 管理，计划管理人设立并管理专项计划，认购人取得资产支持证券，成 为资产支持券持有人。计划管理人根据与原始权益人签订的《信托受 益权转让协议》的约定，用专项计划资金向原始权益人购买其持有的 海印资金信托的信托受益权。 资金保管 信托利 益按月 分配 资产支持证券 认购资金 按年支付本金及收益转让信托 受益权 转让款 资金 托管设立/管理 专项计划 贷款本息 按月偿还 信托 贷款 特定期间经营收益 应收账款质押 提供 担保 信托受益权 投资信托计划 海印股份专项 资产管理计划 海印资金信托 （大业信托） 原始权益人 （浦发银行 广州分行） 资金监管方 （浦发银行 广州分行） 保证人 （海印集团）海印股份 保管人 （浦发银行 广州分行） 资产支持证 券持有人 登记托管机构 支付代理机构 （中证登深圳公司） 计划管理人 推广机构 （中信建投证券） 托管银行 （平安银行） 律师事务所 （国枫凯文） 评级机构 （大公） 评估机构 （中华企） 会计师事务所 （北京兴华） 贷款资 金监管 现金流 行为 图1 本计划交易结构图 资料来源：根据《海印股份信托受益权专项资产管理计划之计划说明书》整理 借款人主体信用分析 海印股份前身是1981年7月成立的茂名市燃料化学工业局化工一 厂2。1992年12月，经广东省经济体制改革委员会和广东省股份制企 业试点联审小组粤股审（1992）126号文批准，以茂名市化工一厂为独 家发起人，采取定向募集方式设立茂名永业（集团）股份有限公司3。 1998年6月，经中国证券监督管理委员会批准，公司首次发行社会公 众股1,250万股；同年10月，公司在深圳证券交易所正式挂牌上市 （股票代码000861）。2003年1月，公司原第一大股东茂名市财政局 与海印集团签署了《股权转让协议书》，茂名市财政局将其持有的公司 股权全部转让给海印集团，海印集团成为公司第一大股东。 2 其后先后更名为茂名市化学工业总公司化工一厂（1986年）、茂名市化工一厂（1989年）。 3 2004年10月，更名为广东海印永业（集团）股份有限公司；2010年8月更名为现名。 公司初始股本为2,100万股，其后公司通过历年的配股、发行新 股、资本公积转增股本、定向增发股票等方式，使得股本规模不断扩 大。2014年5月，公司向控股股东海印集团及太平洋资产管理有限责 任公司等六名投资者非公开发行人民币普通股9,988万股，募集资金 净额为8.15亿元，公司股本增至59,207万股；同年9月，公司以资 本公积转增股本，向全体登记股东每10股转增10股，共计转增59,207 万股，此次变更后，公司注册资本为11.84亿元。2015年8月公司实 施利润分配及公积金转增股本方案，以总股本1,184,138,410股为基 数，向全体股东每10股送红股8股，派2元人民币现金，同时，以资 本公积金向全体股东每10股转增1股，此次变更后，公司注册资本为 22.50亿元。2016年3月，新余兴和投资管理中心（以下简称“新余 兴和”）与邵建明先生、邵建聪先生签署了《股份转让协议》，新余兴和 将其持有的公司247,000,000股无限售条件流通股（占公司总股本的 10.98%）分别转让给邵建明和邵建聪；其中，132,290,000股（占公司 总股本的5.88%）转让给邵建明先生，114,710,000股（占公司总股本 的5.10%）转让给邵建聪先生。截至2018年9月末，公司股本为22.50 亿元，其中海印集团持有公司48.14%的股权，自然人邵建明、邵建佳 和邵建聪分别持有海印集团65.00%、20.00%和15.00%的股权，此外， 邵建明持有公司5.88%的股权，邵建聪持有公司5.10%的股权，邵建明 是公司的实际控制人。 截至2018年9月末，公司纳入合并范围的子公司73家，较2017 年末增加2家子公司，减少1家孙公司。公司经营范围仍以商业物业 运营和房地产业务为主。 2017年以来，受电子商务行业冲击等外部因素影响，我国传统商 业物业运营模式依旧面临较大挑战；随着行业的迅速发展以及市场竞 争的不断加剧，商业过剩问题仍较严峻 商业物业运营指运营商将自有或者承租的商业物业，根据其建筑 特点、规模大小、商圈性质选取适合的商业定位，进行统一规划后，通 过对外出租用于从事办公、酒店、批发零售、休闲娱乐等的商业经营服 务，以实现物业租金或管理费收入，是连接商业地产开发商和承租商 户的中介。 商业物业运营所涉及的下游行业大多为零售行业，2017年，我国 全年实现社会消费品零售总额366,262亿元，同比增长10.2%，全年全 国网上零售额71,751亿元,比上年增长32.2%。其中,实物商品网上零 售额54,806亿元，增长28.0%,占社会消费品零售总额的比重为15.0%。 2018年，我国全年实现社会消费品零售总额380,987亿元，同比增长 9.0%，全年全国网上零售额90,065亿元,比上年增长23.9%。由于宏观 经济下行压力较大，居民收入与消费增长放缓，同时受到电商冲击、行 业竞争激烈、租金和人工成本上升等众多因素影响，传统商业模式依 旧面临较大挑战，部分传统商业企业处于亏损状态，同时也促使传统 商业企业改善管理机制、调整产业结构以及加快线上线下融合的步伐， 实现转型升级。 商业物业行业仍保持较快的发展，随着大量商业物业竣工投入使 用，同质化竞争严重，市场竞争激烈程度逐年加剧。我国商业地产项目 开发速度和开发面积的大规模增加，远超过零售品牌商的开店速度和 零售销售额的增长速度，导致空置率上升，投资回报周期延长，主要城 市商业过剩已经较为明显。国民消费陷入增长乏力，2017年全国销售 总额同比增长10.2%，增速有所放缓，同时国家不断加大反腐力度，导 致奢侈品类消费趋冷，再加上经济下行压力加大，商业过剩问题不断 加剧。随着越来越多的商业物业开发商逐步向运营商角色转变，在大 幅度增加商业物业供应量的同时，也带来了对稀缺的优质商业物业的 激烈争夺。 综合来看，当前国内电子商务行业发展速度不断加快，正逐步改 变人们的消费习惯，传统实体销售渠道面临的竞争压力也随之加大， 严重冲击了传统零售百货业的发展，进而对商业物业的发展产生一定 影响，同时商业物业行业同质化严重，竞争不断加剧，商业过剩问题仍 然严峻，未来商业类企业经营模式的转型升级将成为必然趋势。 2017年以来，广州市消费市场需求旺盛，网络销售继续推动消费 品零售，内需拉动明显增强；广东自贸区的启动对接国家“一带一路” 战略，将带动区域经济的发展，公司仍面临良好的发展机遇 2017年，广州市坚持扩大外需、改善经商环境，确保了经济平稳 增长，通过组织广货展销活动，扩大消费需求，并推进重点商圈升级改 造，优化了消费环境；广州市全年完成固定资产投资额5,919.83亿元， 同比增长5.7%；全年社会消费品零售总额9,402.59亿元，同比增长 8.0%。全年全市限额以上批发零售业通过公共网络实现商品零售额 961.80亿元，比上年增长18.6%，拉动社会消费品零售总额增长1.7个 百分点，占社会消费品零售总额的10.2%。 2014年，国务院正式批准设立广东自贸区，并对接国家“一带一 路”战略，成为海上丝绸之路的重要枢纽，仍将带动珠三角以及华南地 区经济结构的调整。广东自贸区邻近港澳，并外接21世纪海上丝绸之 路沿线国家和地区，将在贸易往来和金融创新等领域展开对外合作， 同时仍能为仓储、港口、物流等领域提供良好的发展基础，广东地区零 售、批发和物流等行业企业发展空间将进一步扩大。公司作为广东地 区大型商业运营企业，仍面临良好的发展机遇。 2017年以来，公司营业收入和毛利润有所增长，物业出租管理业 务和房地产板块仍是公司营业收入和毛利润的主要来源 2017年，受益于物业出租管理业务、房地产业务及金融板块业务 收入的增加，公司实现营业收入25.61亿元，同比增长28.47%，毛利 润9.81亿元，同比增长26.76%。其中，物业出租及管理收入9.83亿 元，同比增长16.91%，毛利润4.09亿元，同比增长10.84%，主要是 由于新增了番禺美食城、友利玩具、韶关商业、骏盈置业等商业板块企 业；房地产业务收入7.10亿元，同比增长111.53%，毛利润3.27亿 元，同比增长114.97%，主要是由于茂名海悦、珠海澳杰、肇庆大旺销 售增长所致；百货业收入5.48亿元，同比增加0.93%，毛利润0.80亿 元，同比增加8.38%，主要是由于海印又一城的销售增长，出租率稳定 在99%以上，续约及新签合同的计提比例也有所上浮；金融板块收入 2.17亿元，同比增长137.05%，毛利润1.26亿元，同比增长90.64%， 主要是由于公司继续推进金融服务，产业与金融结合、小额贷款、互联 网小额贷款及保理业务有了大量客户积累，收入大幅增长；公司文化 板块和酒店业收入分别为0.57亿元和0.47亿元，在营业收入中占比 较小，对公司营业收入和利润影响不大。 2017年，公司综合毛利率同比下降0.52个百分点，其中物业出租 及管理业务毛利率41.60%，同比下降2.28个百分点；房地产毛利率 46.07%，同比增长0.74个百分点；百货业毛利率14.66%，同比增长 1.01个百分点；金融板块毛利率12.89%，同比下降14.17个百分点， 主要是商联支付板块的扩张导致人力成本及销售宣传成本增加，因此 毛利润降低。 表2 2015～2017年及2018年1～9月公司营业收入、毛利润和毛利率构成(单位：亿元、%) 项目 2018年1～9月 2017年 2016年 2015年 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 营业收入 18.76 100.00 25.61 100.00 19.94 100.00 16.52 100.00 物业出租及管理 7.46 39.76 9.83 38.37 8.41 42.17 8.11 49.07 房地产 5.87 31.30 7.10 27.72 3.36 16.83 2.20 13.34 百货业 3.92 20.92 5.48 21.39 5.43 27.23 5.33 32.23 金融板块 1.17 6.25 2.17 8.48 0.92 4.60 0.45 2.73 文化板块 - - 0.57 2.21 1.42 7.12 - - 酒店业 0.33 1.78 0.47 1.83 0.41 2.05 0.44 2.64 毛利润 7.55 100.00 9.81 100.00 7.74 100.00 6.52 100.00 物业出租及管理 3.05 40.34 4.09 41.67 3.69 47.65 3.97 60.84 房地产 3.04 40.21 3.27 33.33 1.52 19.66 1.17 17.86 百货业 0.61 8.05 0.80 8.19 0.74 9.57 0.75 11.54 金融板块 0.72 9.53 1.26 12.89 0.66 8.57 0.37 5.73 文化板块 - - 0.16 1.65 0.93 11.98 - - 酒店业 0.14 1.87 0.22 2.27 0.20 2.57 0.26 4.02 综合毛利率 40.27 38.31 38.83 39.47 物业出租及管理 40.86 41.60 43.88 48.94 房地产 51.73 46.07 45.34 52.87 百货业 15.50 14.66 13.65 14.14 金融板块 61.38 58.22 72.40 82.73 文化板块 - 28.64 65.29 - 酒店业 42.47 47.61 48.68 60.23 数据来源：根据公司提供资料整理 2018年1～9月，公司实现营业收入18.46亿元，同比增加22.77%； 毛利润7.55亿元，同比增长35.24%；综合毛利率为40.27%，同比上 涨3.71个百分点。其中，物业出租及管理营业收入同比增长15.09%， 主要是由于友利玩具、韶关海印商业、骏盈置业等新物业投入运营；房 地产业务营业收入同比大幅增长144.11%，主要是由于大旺、茂名海悦、 珠海澳杰等销售情况较上年同期增长较多所致。 综合来看，2017年以来，公司营业收入和毛利润有所增长，物业 出租及管理和房地产板块仍是公司营业收入和毛利润的主要来源。预 计未来1～2年，公司仍将保持以物业出租及管理和房地产为主的业务 结构。 公司物业出租及管理业务仍保持较强市场竞争力，物业铺位出租 率保持较高水平 公司物业出租及管理经营模式依旧为对自有物业或已取得经营权 的租赁物业进行市场定位和包装，然后转租给中小商户经营，每年稳 定提升租金，以获取持续增长的租金收入。2017年，公司商业物业业 务竞争力仍较强，各商业物业多数坐落于广州市核心商圈及地铁沿线， 地理位置优势较为突出，客流量较大，公司所经营的物业铺位整体出 租率均在70.00%以上。 对于以租赁形式获取的物业，公司通过较低的成本获得物业资产， 装修改造及招商同步进行，经过半年的装修改造之后，物业开业时大 部分招商已经完成并开始产生租金收入，保证了资金的及时回流。公 司一般与出租方签订10年以上的租赁合约，租赁成本以每年3%～5% 左右的幅度增加，2017年，公司租入成本租金为94.20元/月/平方米， 同比下降5.74%，基本稳定。公司与租户签订合同期限一般为2～3年， 而租金以每年5%～10%的幅度增加，租金收入与租金成本价差的不断增 加将有助于业务利润的持续稳定增长。由于公司商业物业运营的营业 收入已大部分提前锁定，因此在整体经济环境低迷时期公司商业物业 运营业绩未受到较大影响。 表3 截至2018年9月末公司现有主要商业物业项目情况 （单位：平方米、%） 业态 模式 物业名称 所在地 营业 面积 承租合约 到期日 出租率 主题 商场 电器总汇 越秀区东湖路 8,598 2020年4月 80.22 海印广场 越秀区大沙头路 12,566 2039年7月 83.63 流行前线 越秀区较场西路 16,683 2023年6月 92.76 布料总汇 越秀区沿江东路 4,978 2019年5月 97.37 布艺总汇 越秀区沿江东路 2,493 2021年5月 99.11 潮楼 越秀区北京路 8,426 2020年5月 98.62 自由闲 越秀区中山三路 3,588 2020年12月 94.50 总统数码港 天河区天河路 10,318 2018年10月 92.17 潮楼百货 黄埔大沙西路 13,976 2019年12月 97.40 摄影城 越秀区东华南路 3,366 2019年9月 97.30 桂闲城 佛山市南海区平西大道 25,413 2030年12月 76.05 上海哈邻里 上海市浦东新区沈梅东路 45,858 2036年2月 95.90 合诚大厦 番禺区兴南大道 11,196 2032年11月 71.54 专业 市场 少年坊 越秀区一德路 20,000 2026年12月 99.61 缤缤广场 越秀区起义路 36,000 2019年9月 70.23 展贸城 番禺区化龙镇展贸东路 20,254 2038年1月 88.36 粮油城 海珠区南洲路 20,559 2025年12月 95.61 商展中心 越秀区起义路 15,414 自有物业 75.23 购物 中心 中华广场 越秀区中山三路 63,484 2023年7月 96.00 花城汇 天河区黄埔大道 22,644 2021年8月 100.00 海印又一城 番禺区番禺大道 95,244 2027年4月 98.51 综合类 番禹休闲 番禺区南村镇 22,867 自有物业 100.00 友利创业园 番禺区光明南路 59,601 自有物业 80.50 中华美食城 南板块商圈 122,436 2036年8月 81.06 数据来源：根据公司提供资料整理 对于自有物业，公司通过低价购买土地，建设集大型超市、购物中 心、五星级酒店和酒店式公寓为一体的城市综合体，通过商场租金和 经营收入获取投资回报。一方面，物业资产的价格持续上涨，公司资产 不断升值；另一方面，经营模式以租为主，以售为辅，有利于保障现金 流的稳定。 公司商业物业经营业务以“海印又一城”为品牌，以“住宅+写字 楼+高端酒店+商业物业”为业态组合，进行差异化复制来推进业务扩 张。 公司房地产业务主要集中在四线城市，仍面临一定的去库存压力； 2017年，公司房地产业务收入大幅增长，签约面积和签约销售金额均 大幅上涨；公司在建项目投资规模仍较大，未来仍存在一定的资本支 出压力 公司的房地产业务主要模式是为商业运营而自建的商业综合体规 划配套所建公寓，通过迅速销售回笼资金，反哺商业综合体及社区商 业。公司房地产业务主要是指“海印又一城”系列项目配套的商业住宅 项目以及茂名住宅项目,主要经营主体为广州市番禺海印体育休闲有 限公司、上海海印商业房地产有限公司、珠海市澳杰置业有限公司、肇 庆大旺海印又一城商业有限公司和肇庆鼎湖海印又一城商业有限公司。 公司商业物业项目的开发带动了配套住宅公寓的销售，房地产业务收 入大幅增加了公司营业收入。 表4 公司房地产开发及销售情况（单位：万平方米、亿元） 项目 2018年1～9月 2017年 2016年 2015年 新开工面积 6.43 15.28 31.13 2.26 竣工面积 - - 3.35 20.69 签约面积 6.90 6.75 4.59 2.29 签约销售金额 6.27 7.53 3.46 2.02 结算面积 6.90 6.75 4.59 2.24 结算金额 5.87 7.08 3.36 2.20 数据来源：根据公司提供资料整理 2017年以来，我国三线及以下城市的存销比率较高，库存压力相 对较大，高库存问题仍然较为严峻。公司继续以“去库存”为房地产项 目的开发和销售策略，推进项目的招商与销售工作，加快城市综合体 建设。2017年下半年，城市综合体系列中的珠海.海印又一城写字楼， 肇庆大旺.海印又一城二期、茂名森邻四季二期相继达到预售状态，为 公司2017年房地产业务贡献利润。2017年，公司房地产业务收入为 7.10亿元，同比大幅增长111.53%，主要是受益于一二线城市房地产 市场政策收紧，购买需求向三四线城市下沉所致；同期，得益于住宅类 项目销售情况的好转，公司签约面积为6.75万平方米，同比上涨 47.06%，签约销售金额7.54亿元，同比上涨117.78%。2018年1～9 月，公司房地产业务收入5.87亿元，较2017年同期上涨144.11%，主 要是由于大旺、茂名海悦、珠海澳杰等销售额较上年同期有所上涨。 表5 截至2018年9月末公司在建项目情况（单位：万平方米、亿元） 项目 城市 项目 类型 预计竣 工时间 总投 资额 累积投 资额 总可售 面积 已售 面积 未售 面积 周浦海印又一城 上海 商业、酒店 2019.4 16.25 8.66 3.7 - 3.7 海印新都荟·大旺站 肇庆 商业 2019.12 1.80 0.72 - - - 珠海海印又一城商业广场 珠海 商业 2019.6 12.00 8.91 6.43 3.57 2.86 肇庆大旺又一城 肇庆 商业、酒店 2020.12 26.30 11.78 17.1 13.51 3.59 肇庆鼎湖海印又一城 肇庆 商业、住宅 2019.12 8.30 3.57 3.95 0.2 3.75 茂名“森邻四季”项目 茂名 住宅 2020.12 20.90 7.98 6.77 5.69 1.08 合计 - - - 85.55 41.62 37.95 22.97 14.98 数据来源：根据公司提供的资料整理 土地储备方面，公司2017年新增土地储备2.88万平方米，为海 印新都荟·大旺站项目。截至2018年9月末，公司未来可售建筑面积 为14.98万平方米，公司在建项目总投资额85.55亿元，累积投资额 41.62亿元，未来仍存在一定的资本支出压力。 2017年，公司百货业务收入有所增长，对公司收入形成有益补充 广州海印又一城商务有限公司为百货业与出租业多元化混合业态 企业。百货业态经营方式以联营专柜为主，涵盖多品牌多专柜的购物 中心。公司百货业务收入主要来自奥特莱斯商场（以下简称“奥莱商 场”）的经营。奥莱商场位于公司自有物业广州番禹海印又一城项目二 期内，于2012年4月开业，2013年实现满租经营。公司奥莱商场采用 联营模式，按照合作扣率比例收取销售提成，平均合作扣率比例大约 为11%～13%。 2017年，公司百货业务收入5.48亿元，同比增长0.93%，毛利润 为0.80亿元，毛利率为14.66%。2018年1～9月，百货业务收入3.92 亿元。 截至2018年9月末，商场经营面积达9.5万平方米，出租率达 99.52%以上。奥莱商场为华南地区最大的奢侈品汇集中心，商场内已 入驻BURBERRY、HUGOBOSS、NIKE等25家国际知名品牌，并配有餐饮、 娱乐、休闲等业态，经营稳定。 2017年以来，公司资产规模持续增长，资产结构仍以存货及货币 资金构成的流动资产为主；债务规模不断扩大，总有息债务占比仍然 较高；公司营业收入及利润有所增长，期间费用仍处于较高水平，但 占比有所下降 公司提供了2017年和2018年1～9月财务报表。北京兴华会计师 事务所（特殊普通合伙）对公司2017年财务报表进行了审计，出具了 标准无保留意见的审计报告。公司2018年1～9月财务报表未经审计。 2017年末，公司总资产119.57亿元，资产规模继续增长，其中流动资 产69.21亿元，占总资产比重57.88%，仍以流动资产为主。2018年9 月末，公司总资产增至122.33亿元，其中流动资产占总资产比重为 56.79%。 公司流动资产仍主要由存货和货币资金等组成。2017年末，公司 存货34.15亿元，同比增长10.93%，主要原因是随着茂名海悦项目、 肇庆大旺又一城和鼎湖又一城等项目开发的推进，开发成本同比继续 增加；公司存货占流动资产比重较大，因项目开发和销售的不确定性， 存在一定的流动性风险。公司货币资金22.81亿元，同比增长8.96%。 2018年9月末，公司存货40.68亿元，较2017年末增长19.12%，主 要是房地产板块子公司的在建开发产品增加所致；货币资金13.98亿 元，较2017年末减少38.72%，主要是由于公司支付工程款、偿还贷款 本金利息以及支付回购股票价款所致。 公司非流动资产主要由投资性房地产、商誉和长期待摊费用组成。 2017年末，公司投资性房地产为14.15亿元，较2017年末增长28.23%； 商誉为6.85亿元，同比减少5.72%，主要是2017年12月31日，公司 将持有的湖南红太阳演艺有限公司所有股权全部转让，相应减少了商 誉；长期待摊费用6.32亿元，同比增长75.36%，主要是国际展贸城项 目扩大建设规模，增大工程投入2.63亿元所致。2018年9月末，公司 长期待摊费用9.11亿元，较2017年末增长44.19%，主要是展贸城项 目将已达到可使用状态的在建工程结转至长期待摊费用所致；非流动 资产其余各主要科目较2017年末变化不大。 截至2018年9月末，公司所有权受到限制的资产总规模为17.42 亿元，占总资产和净资产的比例分别为14.24%和46.82%。其中抵押资 产为13.95亿元，主要为投资性房地产；质押资产为4.50亿元，主要 为股权质押。 2017年以来，公司债务规模不断扩大，仍以非流动负债为主。2018 年9月末，公司负债总额为85.12亿元，非流动负债占总负债比重 62.04%。 公司流动负债主要由一年内到期的非流动负债、短期借款和其他 应付款等构成。2017年末，公司一年内到期的非流动负债20.26亿元， 同比增加115.33%，主要是一年内到期的长期借款增长所致；短期借款 8.77亿元，同比增加7.73%，主要由2.00亿元抵押借款，5.77亿元保 证借款和1.00亿元信用借款组成；其他应付款5.58亿元，同比大幅 增加81.21%，主要是公司增加了1.04亿股权转让款，以及定金及定金 税费、保证金及押金的增加所致。截至2018年9月末，一年内到期的 非流动负债9.34亿元，较2017年末减少53.92%，主要是公司偿还了 到期债务所致；短期借款14.55亿元，较2017年末减少增长65.80%， 主要是公司借入短期借款补充流动资金所致；其他应付款4.15亿元， 较2017年末大幅减少25.59%，主要是由于子公司广东商联支付了清 算款和渠道款以及公司支付了收购股权尾款所致。 公司非流动负债主要由长期借款、应付债券和长期应付款等构成。 2017年末，长期借款21.98亿元，同比减少25.95%，主要由于部分抵 押借款和保证借款长期借款转入一年内到期的非流动负债所致，其中 质押借款0.84亿元、抵押借款16.34亿元和保证借款4.80亿元；应 付债券15.80亿元，同比增长69.57%，主要是公司分别于2017年8月 和2017年12月非公开发行2017年非公开发行公司债券（第一期）和 2017年非公开发行公司债券（第二期），债券期限均为3年，共计6.00 亿元；长期应付款5.47亿元，同比减少8.38%，主要是公司支付了部 分本计划募集的信托资金。截至2018年9月末，公司长期借款35.00 亿元，较2017年末增长59.24%，主要是公司增加了长期借款融资所 致；长期应付款69万元，大幅减少99.87%，主要是资产证券化及直接 融资工具的金额均重分类至一年内到期的非流动负债所致。 表6 2015～2017年末及2018年9月末公司总有息债务及其构成情况（单位：亿元、%） 项目 2018年9月末 2017年末 2016年末 2015年末 短期有息债务 23.88 29.03 17.55 13.57 长期有息债务 51.22 37.78 44.97 25.51 总有息债务 75.11 66.81 62.52 39.08 总有息债务占总负债比重 88.23 80.76 90.37 80.90 数据来源：根据公司提供的资料整理 2017年末，公司总有息债务为66.81亿元，同比增加6.87%，总 有息债务占总负债比重为80.76%，同比减少9.61个百分点。截至2018 年9月末，公司总有息债务为75.11亿元，较2017年末继续增加，主 要是由于长期借款有所增加，总有息债务占总负债比重为88.23%，占 比仍然较高。 截至2017年末，公司所有者权益为36.85亿元，同比增长13.17%， 主要是公司未分配利润增加以及资本公积的增加，其中资本公积增加 主要是由于公司控股子公司广东商联支付网络技术有限公司本期发生 新股东溢价增资，相应增加“资本公积-其他资本公积”0.13亿元，收 购控股子公司广州市衡誉小额贷款股份有限公司少数股东股权，相应 增加“资本公积-其他资本公积”0.10元。截至2018年9月末，公司 所有者权益为37.21亿元。 表7 2015～2017年末及2018年9月末公司部分财务指标（单位：倍、%） 项目 2018年9月末 2017年末 2016年末 2015年末 流动比率 2.15 1.81 2.54 1.83 速动比率 0.89 0.92 1.20 0.57 资产负债率 69.58 69.18 68.00 62.47 长期资产适合率 170.30 161.66 180.90 148.29 数据来源：根据公司提供的资料整理 2017年末及2018年9月末，公司资产负债率持续增加，分别为 69.18%和69.58%；流动比率分别为1.81倍和2.15倍，流动资产对流 动负债的保障程度较好；但由于流动资产中存货占比较大，速动比率 仅为0.92倍和0.89倍。 截至2018年9月末，公司无对外担保事项。 2017年，受益于物业出租管理业务、房地产业务及金融板块业务 收入的增加，公司实现营业收入25.61亿元，同比增长28.47%；毛利 率为38.31%，同比小幅下降。2017年，公司期间费用金额有所增长， 占营业收入比重为21.10%，同比有所下降，其中销售费用同比减少 7.63%，主要是公司工资及福利费，以及佣金有所减少所致。2017年， 公司营业利润4.16亿元，同比增加29.87%；营业外收入0.05亿元， 同比减少87.09%，主要是收回投资参股公司的承诺利润补偿款所致； 净利润为2.95亿元，同比增加21.20%；净资产收益率为8.01%，同比 有所增长。2018年1～9月，公司实现营业收入18.76亿元，同比增加 22.77%；净利润1.61亿元，同比增长11.03%，主要是由于物业出租管 理业务、房地产业务及金融板块业务收入的增加以及销售费用有所减 少所致。 2017年，公司经营性净现金流4.23亿元，同比减少16.61%，主 要是由于收到的其他单位往来款有所减少所致；同期，公司投资性现 金流维持净流出，为-8.39亿元，净流出规模同比减少3.01亿元，主 要是收回理财产品投资金额有所增长；筹资性净现金流6.02亿元，同 比减少68.02亿元，主要由于公司偿还债务所支付的现金有所增加。 2018年1～9月，公司经营性净现金流为11.77亿元，同比大幅上涨 18.30倍，主要是由于公司房产销售增加、收到续约商铺定金增加以及 收到政府补偿款所致；投资性净现金流为-8.62亿元，净流出规模同比 增长25.11%；筹资性净现金流为-1.40亿元，同比大幅降低，从净流 入2.22亿元变成净流出。 根据公司提供的企业信用信息报告，截至2019年1月4日，公司 本部未曾发生信贷违约事件。截至本报告出具日，公司多次于债券市 场发行债务融资工具，到期债券本息均按期兑付，未到期债券均正常 付息。 大公认为，公司偿还债务的能力很强。大公对海印股份的主体信 用等级维持AA-，评级展望维持稳定。 表8 2015～2017年及2018年1～9月海印股份主要财务指标（单位：亿元、%） 科目 2018年1～9月 2017年 2016年 2015年 期末总资产 122.33 119.57 101.74 77.32 期末非流动资产合计 52.86 50.37 43.60 37.46 期末负债总额 85.12 82.72 69.18 48.31 期末流动负债合计 32.31 38.15 22.87 21.77 期末所有者权益 37.21 36.85 32.56 29.02 营业收入 18.76 25.61 19.94 16.52 期间费用 4.47 5.40 4.39 3.70 利润总额 2.77 4.17 3.54 3.03 经营性净现金流 1.18 4.23 5.07 3.63 投资性净现金流 -8.62 -8.39 -11.40 -13.63 筹资性净现金流 -1.39 6.02 18.83 4.32 债务资本比率 66.87 64.45 65.75 57.39 毛利率 40.27 38.54 38.83 39.47 总资产报酬率 3.75 4.91 4.53 5.97 净资产收益率 4.33 8.01 7.48 7.12 经营性净现金流/流动负债 3.34 13.86 22.72 20.27 经营性净现金流/总负债 1.40 5.57 8.63 8.36 经营性净现金流利息保障倍数（倍） 0.39 1.29 1.78 1.29 数据来源：根据海印股份2015～2017年审计报告及2018年1～9月财务报表整理 基础资产质量分析 专项计划的基础资产指原始权益人在专项计划设立日转让给计划 管理人的，原始权益人根据法律规定享有的特定期间的资金信托的信 托受益权。该信托受益权的实现依赖于海印股份质押给资金信托的商 业物业产生的租金及其他相关收入。 质押的商业物业均处于广州市和佛山市的核心商业地段，2018年 物业经营收入有效保障了资金信托本息兑付；2018年实际收入同比变 化不大，仍可保障本计划优先级资产支持证券本息按期足额偿付；预 计未来若有不可控因素发生，可能导致基础资产产生的现金流进一步 减少 质押的商业物业均处于广州市和佛山市的核心商业地段，市场竞 争力较强，客流量较大，物业铺位出租率较高，租入物业成本较低，租 金收入稳定，商业物业主要业态为主题商场、专业市场、购物中心和城 市综合体，其中城市综合体项目为打造住宅、办公和娱乐一体化的高 端商业中心，覆盖了附属的房地产业务。 表9 2018年公司质押的商业物业的租赁情况（单位：平方米、元/月平方米） 物业名称 可供出租面积 租赁期限 平均租金 水平 平均出租率 （%） 中华广场 58,291 2009.08.01～2023.07.31 219.21 92.85% 海印又一城 27,879 2012.05.01～2027.04.30 91.85 99.43% 流行前线 6,348 2011.04.01～2023.06.30 660.36 95.82% 电器总汇 8,259 2018.08.01～2023.07.31 376.56 82.34% 海印广场 13,107 2004.01.01～2018.12.31 2009.08.01～2039.07.30（续） 143.30 83.65% 少年坊 20,000 2007.01.01～2026.12.31 403.73 99.71% 东川名店运动城 - - - - 潮楼百货 14,135 2010.01.05～2019.12.31 175.58 95.86% 潮楼商业 9,453 2005.01.15～2020.05.31 131.22 98.72% 布料总汇 4,879 2013.06.01～2019.05.31 318.88 96.44% 布艺总汇 2,490 2011.06.01～2021.05.31 415.25 96.91% 摄影城 4,209 2012.09.16～2019.09.30 109.73 96.75% 桂闲城 25,413 2011.01.01～2030.12.31 45.73 78.82% 自由闲 3,693 2008.10.1～2023.9.30 118.83 95.66% 数据来源：根据《资产管理报告》整理 公司商业物业经营模式主要是对自有物业或已取得经营权的租赁 物业进行市场定位和包装，然后转租给中小商户经营，以获取租金收 入。质押的商业物业各具商业经营的特色，均具有较好的盈利能力。 2018年，质押的商业物业租金水平总体呈普遍下跌趋势，主要是 由于2018年统计口径变化，不再包括分成收入。按照2017年统计口 径计算，租金水平总体变化不大，其中7家物业平均租金下降，主要 是较为传统的物业形态，6家物业平均租金上涨，主要是较新的体验式 物业形态；出租率保持稳定，其中6家物业出租率实现增长，少年坊 的平均出租率较2016年增长12.78%，增幅较大；7家物业出租率有所 下降，但降幅均不超过4.00%。商业物业面积方面，2018年，可供出 租面积变化不大，其中，由于东川名店的租赁合同已于2016年9月30 日到期且公司不再续租，东川名店的6,662.40平方米不再纳入质押范 围，仅有一两家商铺还在继续，近两年有较少现金收入；海印广场和电 器总汇商业物业面积较2017年分别减少604平方米和909平方米，主 要是由于这两个物业由多份合同组成，部分在2018年整改后面积有所 变化以及统计口径有偏差所致；海印又一城物业面积较2017年增加 701平方米，主要是由于海印又一城裙楼面积有所增加所致；租赁期限 方面，除东川名店的租赁合同已到期且不再续租外，海印广场和布料 总汇的租赁合同到期日早于本计划优先级资产支持证券的到期兑付日， 其中海印广场的到期日为2018年12月31日，但公司已与海印广场的 业主广州包装印刷集团有限公司重新签订了《合作合同书》，租赁期限 至2039年7月30日；布料总汇的租赁合同到期日为2019年5月31 日，且公司暂未续租，考虑到布料总汇的业主为公司的控股股东海印 实业，未来续租的可能性很高，另外，海印5资产支持证券的预期到 期日为2019年8月13日，租赁合同到期对当期现金流的影响较小。 表10 2013～2018年质押的商业物业经营收入情况（单位：万元） 序号 物业名称 2018年 2017年 2016年 2015年 2014年 2013年 1 中华广场 16,518 21,999 22,856 18,400 19,004 19,318 2 电器总汇 4,234 4,364 4,651 5,635 5,229 5,488 3 海印广场 2,945 2,983 3,150 3,523 3,862 3,728 4 少年坊 6,499 6,116 5,833 5,268 4,132 3,941 5 布料总汇 2,419 2,388 2,514 2,646 2,516 2,428 6 布艺总汇 1,337 1,252 1,508 1,674 1,712 1,649 7 潮楼商业 2,167 2,182 2,476 2,183 1,473 1,629 8 潮楼百货 3,597 3,633 3,626 3,034 2,650 2,035 9 东川名店 119 238 2,193 2,504 2,749 2,797 10 自由闲 692 657 655 480 494 505 11 摄影城 851 755 689 586 565 879 12 桂闲城 1,011 1,106 985 988 695 535 13 海印又一城4 45,257 41,378 57,953 55,079 50,903 39,303 14 流行前线 5,587 5,686 6,636 6,425 6,401 7,369 合计 - 93,233 94,737 115,725 108,425 102,384 91,604 数据来源：根据公司提供资料整理 4 海印又一城的经营收入中未扣除应支付给商家的货款，扣除后海印又一城2018年收入应为12,503万元，质押 的商业物业经营收入为60,479.69万元。 5 第四个计划年度为2017年11月1日至2018年10月31日。 6 评估物业经营现金流金额中扣除了相应的租赁支出等费用。 7 第三个计划年度2016年11月1日至2017年10月31日，实际物业经营收入为53,901.41万元。 根据北京中企华资产评估有限责任公司（以下简称“中企华”）出 具的中企华评咨字（2013）第3403-1号《广东海印集团股份有限公司 及部分全资子公司特定的商业物业经营现金流预测报告》（以下简称 “《预测报告》”），经评估，质押的商业物业五年的经营现金流总计 22.43亿元。其中，第四个计划年度5的经营收入预计为7.17亿元，经 营现金流6预计为4.63亿元，质押的商业物业实际经营收入为6.59亿 元，较第三个计划年度年实际经营收入增长22.26%7；同时，2018年实 际经营收入较中企华作出的预测结果低15.60%，预计未来若有不可控 因素发生变化，可能导致基础资产产生的现金流进一步减少。 表11 评估现金流与实际经营收入情况（单位：万元） 项目 金额 实际物业经营收入金额 65,9028 评估物业经营收入金额 71,659 评估物业经营现金流金额 46,348 数据来源：根据《资产管理报告》及《预测报告》整理 8 实际物业经营收入金额统计周期为2017年11月1日至2018年10月31日。 大公根据公司提供的资料，并假定国家现行的利率、汇率等无重 大改变；公司所在地区的社会、政治、经济环境等无重大改变；公司目 前执行的税赋、税率政策不变；公司经营模式不变，在资产支持证券存 续期间经营的物业的业主不发生重大违约、租金标准基本稳定以及无 其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影响，在不考虑不可控因素下， 资产支持证券存续期内，根据质押的商业物业五年经营收入的预测结 果与2017年物业经营收入实际情况，质押的物业的经营收益作为专项 计划收入可足够覆盖资金信托所需的现金偿付额，进而仍可保障本计 划优先级资产支持证券本息按期足额偿付。 本计划基础资产为海印资金信托下的信托受益权，海印资金信托 条款对现金流归集进行了详细规定，按月归集降低了资金混同风险， 保障了信托受益权的安全性及现金流的稳定性 本计划基础资产所依附的现金流来源是公司质押的商业物业在专 项计划存续特定期间所产生的经营收入。跟踪期内，质押物业收入情 况如表12所示。 表12 2018年质押应收账款对应商业物业总体运营情况（单位：元） 期间 当期应收收入 当期实收收入 2018年1月 62,243,726.62 60,339,154.98 2018年2月 66,937,518.94 63,666,986.47 2018年3月 47,735,902.55 45,603,931.10 2018年4月 46,721,985.19 44,145,081.34 2018年5月 53,005,797.05 51,526,888.37 2018年6月 44,299,209.69 41,855,022.88 2018年7月 48,591,408.38 46,809,447.41 2018年8月 47,384,940.97 46,231,022.40 2018年9月 51,201,219.50 50,752,511.44 2018年10月 59,230,566.62 57,457,480.31 2018年11月 44,389,094.29 43,405,213.87 2018年12月 53,727,738.41 53,004,160.74 合计 625,469,108.21 604,796,901.31 注：当期实收收入与当期应收收入不一致，主要因收租账期差异所致。 数据来源：根据《资产管理报告》整理 本跟踪期内，基础资产的现金流归集情况如表13所示。跟踪期内， 海印资金信托均已按月足额归集现金流，且未启动担保，有效保障了 信托受益权的安全性及现金流的稳定性，有利于本计划优先级资产支 持证券预期收益的实现。 表13 2018年基础资产现金流归集情况（单位：元） 项目 金额 期初信托受益权预期现金流余额合计 672,825,000.12 当期应收信托受益权现金流金额 401,946,087.83 当期实收信托受益权现金流金额 401,946,087.83 期末信托受益权预期现金流余额合计 270,878,912.29 数据来源：根据《资产管理报告》整理 根据信托合同及相关文件的规定，资金信托将信托资金用于向海 印股份发放委托贷款，贷款本金为15.00亿元，年限为5年，预期年 化收益率为9.00%，按年计算本息，分月支付，其中1～5年每年的本 金偿付金额分别为2.20亿元、2.60亿元、3.10亿元、3.40亿元和3.70 亿元。在保障预期收益的情况下，资金信托未来1年现金流收入合计 应为4.03亿元。 表14 本期专项计划优先级资产支持证券本息偿付安排及预期收益覆盖情况（单位：万元、倍） 计划 年度 计划预期 现金流收入 剩余沉淀 资金 海印5预期 本息额 当期预期应付本息 额合计 覆盖 倍数 T5 40,300.00 3,069.96 35,765.40 35,765.40 1.21 合计 40,300.00 - - 35,765.40 - 注：预期现金流收入为资金信托未来1年的预期收益； 覆盖倍数=（当期预期现金流收入+上期剩余沉淀资金）/当期预期应付本息和 数据来源：根据《资产管理报告》整理 根据本计划优先级资产支持证券偿付安排，在第五计划年度当期 预期应付本息额为3.58亿元，各期预期现金流收入对于当期预期应付 本息额的覆盖倍数为1.21倍，预计最后一期信托收益能够为本计划优 先级资产支持证券本息的偿付提供保障。 增信措施分析 本计划设置了优先/次级结构，跟踪期内进行了一次收益分配，其 中分配本金3.10亿元，分配后次级资产支持证券对优先级资产支持证 券的支撑提高至23.26%，仍具有一定的内部增信作用 本计划资产支持证券分为优先级资产支持证券和次级资产支持证 券，优先级资产支持证券海印1～5按顺序分别得到偿付，且优先偿付 优先级资产支持证券利息，再偿付优先级资产支持证券本金；在优先 级资产支持证券未实现收益之前，次级资产支持证券不参与分配。 跟踪期内，本计划于2018年8月13日进行第四次收益分配，优 先级资产支持证券总计分配3.62亿元，其中分配本金3.10亿元，分 配收益0.52亿元；次级资产支持证券分配收益0.31亿元。分配后， 次级资产支持证券对优先级资产支持证券的支撑提高至23.26%，仍具 有一定的内部增信作用。 专项计划的剩余资金沉淀，有利于保障专项计划按期、足额偿付 根据《托管协议》约定，每一期优先级资产支持证券本金和预期收 益偿付完毕后，剩余专项计划资产（如有）之50%将分配给次级资产支 持证券持有人。当期未分配之专项计划资产将滚存计入下一期专项计 划资产。最后一期优先级资产支持证券本金和预期收益全部偿付完毕 后，剩余专项计划资产将全部分配给次级资产支持证券持有人。 根据前文分析，在剩余资金沉淀的情况下专项计划资金对优先级 的覆盖倍数均大于1.21倍，保障了本计划优先级资产支持证券预期本 息的按期、足额偿付。综合分析，剩余资金的沉淀，有利于保障本计划 按期、足额偿付。 海印股份以其特定期间商业物业经营收益应收账款为资金信托提 供质押担保，对资金信托的偿付仍具有一定的增信作用 根据海印股份与大业信托签订的《商业物业经营收益应收账款质 押合同》，海印股份作为“出质人”以其旗下运营管理的部分商业物业 的整租合同项下的特定期间商业物业经营收益应收账款为本期信托贷 款提供质押担保，承诺以质押的商业物业未来特定期间的租金及其他 相关收入作为信托贷款的还款来源。商业物业经营收益应收账款质押 担保为资金信托提供一定的偿债保障。 海印集团为资金信托提供的连带责任保证担保仍具有一定的增信 作用 根据《关于<大业-海印股份信托贷款单一资金信托>之保证合同》， 保证人海印集团向该资金信托承担连带责任保证担保。海印集团作为 资金信托的担保人，其经营状况与信用情况对于资金信托起到至关重 要的作用，进而对本专项管理计划的正常兑付具有一定的增信作用。 主要参与方 资金信托保证人：海印集团 海印集团成立于1996年4月30日，注册地为广东省广州市。截 至2018年9月末，海印集团注册资本为10,000万元，股东分别为自 然人邵建明、邵建佳和邵建聪，三人为兄弟关系，出资比例分别为 65.00%、20.00%和15.00%，邵建明为海印集团的实际控制人。截至2018 年9月末，海印集团纳入合并财务报表范围的子公司16家，较2017 年末新增两家，分别为广州海印医院有限公司和广州海印健康管理有 限公司。 2017年以来，得益于房地产、矿产品及原料和物业租赁及管理业 务规模大幅增长，海印集团营业收入及毛利润有所增长；物业租赁及 管理业务仍是海印集团营业收入及毛利润的主要来源但占比继续降低 海印集团的主营业务涵盖物业租赁及管理、百货业、房地产、矿产 品及原料、文化等，其他业务仍主要为金融业务，其中物业租赁及管 理、房地产、矿产品及原料和百货业务始终是海印集团主要的收入和 利润来源。2017年，海印集团实现营业收入31.96亿元，同比增长 27.84%，主要系房地产、矿产品及原料和物业租赁及管理业务规模大 幅增长所致；由于房地产项目结转面积大幅增加，房地产收入同比大 幅增长118.64%。从收入构成来看，物业租赁及管理、房地产、矿产品 及原料和百货业仍为海印集团的主要收入来源，占营业收入的比重分 别为32.07%、23.12%、18.43%和17.15%；房地产收入占比同比大幅提 高9.59个百分点。同期，海印集团实现毛利润11.27亿元，同比增长 27.49%，主要得益于海印集团业务规模的扩大。从毛利润构成来看，物 业租赁及管理、房地产、矿产品及原料和其他业务为毛利润的主要来 源，同期文化业务对毛利润的贡献同比大幅下降，主要是互联网直播 的快速发展分流了海印集团的部分演艺人才和观众群体，另外受政策 环境影响，单票收入较高的商务接待类票务收入出现了较大幅度的下 滑所致。2017年，海印集团毛利率为35.26%，同比变化不大，其中文 化业务受市场需求下降影响，盈利能力大幅减弱，毛利率大幅下降。 2018年1～9月，海印集团营业收入23.75亿元，同比增长19.53%； 毛利润8.77亿元，同比增长32.88%，主要是房地产业务和物业租赁及 管理业务规模继续扩大所致；毛利率36.93%，同比略有提高。 预计未来1～2年，海印集团主营业务仍将以物业租赁及管理、房 地产、矿产品及原料和百货业为主，金融业务渐成规模，有望成为海印 集团新的利润增长点。 表15 2015～2017年及2018年1～9月海印集团营业收入、毛利润及毛利率情况（单位：亿元、%） 项目 2018年1～9月 2017年 2016年 2015年 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 营业收入 23.75 100.00 31.96 100.00 25.00 100.00 21.54 100.00 物业租赁及管理 7.79 32.80 10.25 32.07 8.93 35.74 8.97 41.67 矿产品及原料 4.32 18.19 5.89 18.43 4.74 18.95 4.33 20.10 房地产 5.87 24.72 7.39 23.12 3.38 13.53 2.29 10.65 百货业 3.92 16.51 5.48 17.15 5.43 21.72 5.33 24.73 文化 0.34 1.43 0.57 1.78 1.42 5.68 - - 其他 1.51 6.36 2.38 7.45 1.09 4.37 0.62 2.86 毛利润 8.77 100.00 11.27 100.00 8.84 100.00 7.40 100.00 物业租赁及管理 3.20 36.49 4.27 37.89 4.04 45.65 4.45 60.06 矿产品及原料 1.00 11.40 1.19 10.56 0.76 8.61 0.48 6.46 房地产 3.04 34.66 3.38 29.99 1.54 17.39 1.19 16.05 百货业 0.61 6.96 0.80 7.10 0.74 8.38 0.75 10.17 文化 0.06 0.68 0.16 1.42 0.93 10.49 - - 其他 0.86 9.81 1.47 13.04 0.84 9.48 0.54 7.27 毛利率 36.93 35.26 35.36 34.38 物业租赁及管理 41.08 41.66 45.16 49.56 矿产品及原料 23.15 20.20 16.07 11.04 房地产 51.79 45.74 45.45 51.82 百货业 15.56 14.60 13.65 14.14 文化 17.65 28.07 65.29 - 其他 56.95 61.76 76.64 87.34 数据来源：根据海印集团提供资料整理 2017年以来，海印集团总资产继续扩张，资产结构仍以流动资产 为主；负债规模继续增长，债务结构有所优化，但对外部融资依赖程 度仍较高，存在一定的债务偿还压力 2017年末，海印集团总资产153.24亿元，资产规模同比继续增 长，其中流动资产占总资产的比重为54.56%，同比略有下降，资产结 构仍以流动资产为主。2018年9月末，海印集团总资产增至153.94亿 元，与2017年末相比变动不大，其中流动资产占总资产的比重为 53.32%。 表16 2015～2017年及2018年1～9月海印集团主要经营指标（单位：亿元、%） 科目 2018年1～9月 2017年 2016年 2015年 期末总资产 153.94 153.24 135.03 108.68 期末流动资产合计 82.08 83.60 74.54 54.57 期末非流动资产合计 71.85 69.64 60.50 54.10 期末负债总额 116.33 114.85 97.55 73.63 期末流动负债合计 46.61 52.96 47.08 44.29 期末非流动负债合计 69.71 61.89 50.47 29.34 期末所有者权益 37.61 38.40 37.49 35.05 营业收入 23.75 31.96 25.00 21.54 期间费用 7.00 8.11 6.84 6.48 销售费用 1.07 1.81 1.84 1.20 （未完）  |