[年报]珠江实业:2018年年度报告
公司代码：600684 公司简称：珠江实业 广州珠江实业开发股份有限公司 2018年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人答恒诚、主管会计工作负责人覃宪姬及会计机构负责人（会计主管人员）黄晓芩 声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 以2018年末总股本853,460,723股为基数向全体股东每10股派发现金红利0.36元（含税），共 计派发红利 30,724,586.03元，剩余利润作为未分配利润留存。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请 投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 重大风险提示 报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的重大风险。公司已在本报告中详细描述 存在的政策风险、行业风险、经营风险等，请查阅“第四节经营情况讨论与分析”中关于公司未 来发展的讨论与分析中可能面对的风险部分。 十、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 5 第三节 公司业务概要 ................................................................................................................... 10 第四节 经营情况讨论与分析 ....................................................................................................... 13 第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 31 第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 47 第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 51 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 52 第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 66 第十节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 72 第十一节 财务报告 ........................................................................................................................... 75 第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 190 第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 公司、珠江实业、珠实股份 指 广州珠江实业开发股份有限公司 实际控制人、广州市国资委 指 广州市人民政府国有资产监督管理委员会 控股股东、珠江实业集团 指 广州珠江实业集团有限公司 珠江物业 指 广州珠江物业管理有限公司 湖南珠江 指 湖南珠江实业投资有限公司 珠江投资 指 广州珠江投资发展有限公司 健康管理 指 广州珠江实业健康管理有限公司 嘉德丰 指 广东嘉德丰投资发展有限公司 海南锦绣 指 海南锦绣实业有限公司 广隆房地产 指 广州市广隆房地产有限公司 中侨置业 指 安徽中侨置业投资有限公司 海南美豪利 指 海南美豪利投资有限公司 开平恒祥 指 开平恒祥房地产开发有限公司 金海投资 指 广东金海投资有限公司 珠江绿岛 指 海南珠江绿岛投资有限公司 亿华公司 指 广东亿华房地产开发有限公司 广州盛唐 指 广州盛唐房地产开发有限公司 广州东湛 指 广州东湛房地产开发有限公司 湖南新地 指 湖南新地置业发展有限公司 湖南武高科 指 湖南武高科房地产开发有限公司 证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 会计师事务所 指 大华会计师事务所（特殊普通合伙） 报告期 指 2018年1月1日至2018年12月31日 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 广州珠江实业开发股份有限公司 公司的中文简称 珠江实业 公司的外文名称 GUANGZHOU PEARL RIVER INDUSTRIAL DEVELOPMENT CO.,LTD 公司的外文名称缩写 GZPR 公司的法定代表人 答恒诚 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 覃宪姬 扈佳佳 联系地址 广州市越秀区东风中路362号 颐德中心30楼 广州市越秀区东风中路362号 颐德中心30楼 电话 020-83752439 020-83752439 传真 020-32689450 020-32689450 电子信箱 gfqinxj@gzzjsy.com gfhujj@gzzjsy.com 三、 基本情况简介 公司注册地址 广州市越秀区东风中路362号颐德中心30楼 公司注册地址的邮政编码 510031 公司办公地址 广州市越秀区东风中路362号颐德中心30楼 公司办公地址的邮政编码 510031 公司网址 www.gzzjsy.com 电子信箱 ir@gzzjsy.com 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 《上海证券报》、《证券时报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A股 上海证券交易所 珠江实业 600684 六、 其他相关资料 公司聘请的会计师事务所（境 内） 名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 北京市海淀区西四环中路16号院7号楼11 层1101 签字会计师姓名 范荣、韩军民 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2018年 2017年 本期比上年同期增 减(%) 2016年 营业收入 3,404,521,939.57 4,239,854,137.34 -19.70 4,101,031,344.85 归属于上市公司股东的净 利润 245,450,392.48 359,783,218.34 -31.78 333,170,995.79 归属于上市公司股东的扣 除非经常性损益的净利润 127,593,707.31 244,599,914.69 -47.84 314,126,563.47 经营活动产生的现金流量 净额 467,239,303.12 775,844,642.85 -39.78 1,127,401,930.91 2018年末 2017年末 本期末比上年同期 末增减（%） 2016年末 归属于上市公司股东的净 资产 3,100,804,126.44 2,898,026,770.11 7.00 2,577,841,094.13 总资产 16,746,619,778.46 13,643,677,677.51 22.74 12,555,169,037.16 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2018年 2017年 本期比上年同期增减(%) 2016年 基本每股收益（元／股） 0.29 0.42 -30.95 0.39 稀释每股收益（元／股） 0.29 0.42 -30.95 0.39 扣除非经常性损益后的基本每 股收益（元／股） 0.15 0.29 -48.28 0.37 加权平均净资产收益率（%） 8.17 13.16 减少4.99个百分点 13.71 扣除非经常性损益后的加权平 均净资产收益率（%） 4.25 8.94 减少4.69个百分点 12.93 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的 净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2018年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3月份） 第二季度 （4-6月份） 第三季度 （7-9月份） 第四季度 （10-12月份） 营业收入 795,433,552.22 2,152,270,718.30 594,810,353.45 -137,992,684.40 归属于上市公司股东的净利润 149,638,859.50 88,253,290.01 60,588,178.55 -53,029,935.58 归属于上市公司股东的扣除非 经常性损益后的净利润 92,300,938.77 71,095,860.55 5,471,114.31 -41,274,206.32 经营活动产生的现金流量净额 238,250,456.65 134,635,626.38 -562,456,208.75 656,809,428.84 2018年半年报及三季度报表，公司根据《企业会计准则》，基于当时的证据判断，将广州东 湛纳入合并范围；后期由于在管理过程中无法控制的现象逐渐呈现，最终导致公司无法对广州东 湛实施控制，2018年度不将广州东湛纳入合并范围。 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2018年金额 附注 （如适 用） 2017年金额 2016年金额 非流动资产处置损益 -120,417,271.97 100,037,174.40 -4,607.45 越权审批，或无正式批准文件， 或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但 与公司正常经营业务密切相 关，符合国家政策规定、按照 一定标准定额或定量持续享受 的政府补助除外 500,000.00 计入当期损益的对非金融企业 收取的资金占用费 228,847,725.00 66,625,659.95 1,792,143.91 企业取得子公司、联营企业及 合营企业的投资成本小于取得 投资时应享有被投资单位可辨 认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损 益 因不可抗力因素，如遭受自然 灾害而计提的各项资产减值准 备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的 支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生 的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子 公司期初至合并日的当期净损 益 与公司正常经营业务无关的或 有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的 有效套期保值业务外，持有交 易性金融资产、交易性金融负 债产生的公允价值变动损益， 以及处置交易性金融资产、交 易性金融负债和可供出售金融 资产取得的投资收益 -74,400,684.84 -36,366,173.05 18,439,643.39 单独进行减值测试的应收款项 减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 167,099,647.40 27,823,732.96 4,917,062.89 采用公允价值模式进行后续计 量的投资性房地产公允价值变 动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规 的要求对当期损益进行一次性 调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外 收入和支出 -2,142,586.63 -7,177,619.83 543,597.87 其他符合非经常性损益定义的 损益项目 少数股东权益影响额 -2,165,165.87 1,976,222.82 -221,448.14 所得税影响额 -79,464,977.92 -37,735,693.60 -6,421,960.15 合计 117,856,685.17 115,183,303.65 19,044,432.32 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响 金额 以公允价值计量且其变动计入 当期损益的金融资产 164,650,222.56 81,195,470.83 -84,054,387.79 -84,054,387.79 合计 164,650,222.56 81,195,470.83 -84,054,387.79 -84,054,387.79 十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 公司业务概要 一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 （一）报告期内公司所从事的主要业务和经营模式 报告期内，公司主要业务为房地产开发、物业经营、物业管理、健康管理服务。公司以住宅、 商业地产开发为主，配套提供的物业经营为房地产发展提供稳定现金流，同时积极探索主营业务 的创新与升级，推进健康管理业务。经营模式从“股+债”的并购模式为主向自主开发模式为主转 变，坚持以市场为导向，打造企业多层次产品线，不断提高市场竞争力。 （二）行业情况和公司主要业务所在城市的行业发展状况说明 1.房地产行业宏观环境 2018年，“十三五”规划深入推进，经济大环境继续保持稳中有进、稳中向好的发展态势。 两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控。 中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨”，两次重要会议确定 了全年房地产调控的政策基调。在需求端继续深化调控的同时，更加注重强化市场监管，坚决遏 制投机炒房，保障合理住房需求。在供给端则发力住房供给结构调整，大力发展住房租赁市场、 共有产权住房等保障性安居住房，增加有效供给比重。房地产行业市场风险与机会并存，商品房 销售面积增速下滑，土地流拍率不断攀升，但房企的规模化热情还在。 2.报告期内公司主要业务所在城市的行业发展状况 （1）广东板块 广州市全年土地成交建筑面积为2,696.23万平方米，同比减少6.30%。商品房成交面积为 1,318.89万平方米，同比减少0.38%；其中，商品住宅供应面积为1,212.63万平方米，同比增长 29.79%，成交面积为1,045.92万平方米，同比减少4.79%，成交均价为20,962元/平方米，同比 增长23.61%。（数据来源：克而瑞） 公司广州区域的房地产项目分别位于天河区、越秀区、黄埔区、从化区，产品包括住宅、写 字楼及商业物业等。报告期内，公司在广州区域共实现销售面积3.74万平方米。 公司位于广东开平市的开平天玺湾项目集住宅及商业物业为一体，总建筑面积151,249.93 平方米，报告期内销售面积达到8,533.30平方米。 （2）湖南板块 2018年，长沙市土地成交建筑面积为3,285.06万平方米，同比增长68.82%。商品房成交面 积为1,852.81万平方米，同比增长5.37%；其中，商品住宅供应面积为1,280.11万平方米，同 比增长55.58%，成交面积为1,526.28万平方米，同比增长8.82%，成交均价为9,164元/平方米， 同比增长7.07%。（数据来源：克而瑞） 公司湖南区域的房地产项目位于长沙市开福区、大河西先导区以及望城区。报告期内，公司 在湖南地区共实现销售面积为10.38万平方米。 （3）海南板块 2018年，海口市土地成交建筑面积为236.75万平方米，同比增长10.58%。商品房成交面积 为510.40万平方米，同比减少31.55%；其中，商品住宅供应面积为291.71平方米，同比增长8.27%， 成交面积为371.85万平方米，同比减少37.76%，成交均价为17,812元/平方米，同比增长30.48%。 （数据来源：克而瑞） 公司在海口市的五源河项目处于五源河森林公园和火山口世界地质公园之间，城市及自然景 观资源丰富，将打造成岛内外高端人群居住及商务度假旅居地。截至报告期末，该项目属于前期 规划阶段，尚未销售。 2018年，三亚市土地成交建筑面积为75.22万平方米，同比减少38.30%。商品房成交面积为 136.18万平方米，同比减64.15%；其中，商品住宅成交面积为132.85万平方米，同比减少64.03%， 成交均价为31,272元/平方米，同比增长20.85%。（数据来源：克而瑞） 三亚金水湾项目是公司在海南打造的高品质房地产项目。报告期内，金水湾项目实现的销售 面积为12,765.40平方米。 （4）安徽板块 2018年，合肥市土地成交建筑面积为1,727.13万平方米，同比减少0.61%。商品房成交面积 为1,269.85万平方米，同比增长117.14%；其中，商品住宅供应面积为1,034.24万平方米，同 比增长53.40%，成交面积为1,109.53万平方米，同比增长172.37%，成交均价为15,041元/平方 米，同比增长18.75%。（数据来源：克而瑞） 公司在安徽打造的全新城市综合体——合肥中侨中心位于政务区核心位置，紧邻合肥市政府， 项目包括铂金街区、旗舰商业、五星级酒店及超甲级写字楼。2018年，合肥中侨中心实现的销售 面积为7,668.95平方米。 报告期内，公司各房地产项目的基本情况及销售情况，详见本报告第四节。 二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 □适用 √不适用 三、 报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 （一）完善的治理结构与优质的上市公司平台资源 公司法人结构合理、股权结构清晰、三会运作规范、内控管理高效。报告期内，通过优化内 设机构，完善人员配置，公司进一步完善内部组织管理体系及治理结构。公司股票目前为上证380 指数成分股，上证公司治理板块成分股，沪港通标的股。规范的运作、稳健的发展为公司良好的 法人治理结构提供了有力保障。上市公司平台有助于公司通过资本市场及相关资源积极运作、谋 求壮大，显著提升公司竞争力及企业价值。 （二）灵活的自主开发模式与充分的行业经验储备 2018年是改革开放四十周年，同时正值公司上市25周年。作为广州市成立最早的房地产综 合开发企业之一，公司对于房地产开发领域有着丰富的经验底蕴和独到的见解，在广东、湖南、 海南及安徽等地区均拥有成熟的开发环境，通过整合行业创新理念及应用经验为项目拓展开辟新 局面。公司拥有先进的复合型人才培养机制不断为公司输送优秀干部队伍，一流的团队依托行业 内先进的建筑合作伙伴，在工程一体化运作模式下提升了工程项目的管控效率，共同打造更加高 效的项目运营能力，精益求精，维护成本及品质优势。 （三）扎实的党建工作与科学有序的组织建设 报告期内，公司不断加强组织建设，提升党建工作凝聚力、战斗力。公司坚持以党建促发展， 把“四个意识”融入公司发展战略的同时落实到经营管理各项工作中，切实做到党建工作与企业 经营有机融合，推动企业高质量发展与改革创新，优化产业结构与协同发展模式。 （四）极具匠心的品牌优势与丰富的多层次产品线 珠江实业品牌以“品质+品味”产品为目标，致力于打造高品质、高品位、精雕琢、富内涵的 多元房地产精品。公司坚持建立以市场为导向，符合市场需求、知名度与美誉度兼备的多层次产 品线，公司珠江璟园项目曾荣膺“广东绿色住区”（三星级）殊荣，是广东省内第一个获此评级 的项目。公司股权结构中的国资背景，有助于在发展健康产业等新领域时获取顾客信任及其他资 源支持。 第四节 经营情况讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2018年，房地产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂，公司坚持以提高发展质量和经营效 益为重心，调整了发展思路和步伐，企稳经营局面，以自主开发模式为主，以市场为导向，打造 企业多层次产品线，不断提高市场竞争力。 （一）公司业绩情况 报告期内，公司实现营业收入340,452.19万元，同比减少19.70%；实现归属于母公司净利 润24,545.04万元，同比减少31.78%；实现每股收益0.29元，同比减少30.95%；实现加权平均 净资产收益率8.17%，同比减少4.99个百分点。 截至报告期末，公司资产总额1,674,661.98万元，同比增长22.74%，归属于母公司所有者 权益310,080.41万元，同比增长7.00%，公司资产负债率为75.92%。 （二）房地产开发情况 报告期内，房地产开发业务全年实现营业收入276,055.72万元，同比减少30.84%。截至报 告期末，公司房地产开发业务集中在广州、湖南、安徽、海南等区域，待建、在建、在售共14 个项目。项目具体信息详见本节第二点第（四）项：行业经营性信息分析《报告期内房地产储备 情况》、《报告期内房地产销售情况》、《报告期内房地产开发投资情况》。 （三）物业经营与物业管理情况 公司的物业经营与物业管理工作规范有序，增长稳定。报告期内，公司物业经营及管理实现 收入15,772.09万元，其中物业经营收入7,293.65万元，物业管理收入5,680.17万元，旅游酒 店收入2,798.27万元。 （四）健康管理业务发展情况 公司的健康管理业务有序发展，持续探索打造医养结合升值服务模式。公司已取得中医门诊 执照，并成立了基于社区的健康管理中心。健康管理中心以品牌基础与创新性健康管理产品相结 合，围绕社区客户提供一系列综合性健康服务。报告期内，健康管理业务实现收入77.65万元。 二、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入340,452.19万元，同比下降19.70%；实现归属于母公司净利 润24,545.04万元，同比下降31.78%。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 3,404,521,939.57 4,239,854,137.34 -19.70 营业成本 2,094,744,763.42 2,659,094,654.16 -21.22 销售费用 95,799,727.86 146,323,241.82 -34.53 管理费用 133,815,403.26 103,212,169.35 29.65 研发费用 财务费用 129,775,779.87 57,785,388.82 124.58 经营活动产生的现金流量净额 467,239,303.12 775,844,642.85 -39.78 投资活动产生的现金流量净额 -3,224,476,282.65 -1,508,836,412.81 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 1,910,900,850.82 778,971,525.33 145.31 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 公司实现营业收入340,452.19万元，同比下降19.70%。 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收 入比上 年增减 （%） 营业成 本比上 年增减 （%） 毛利率比上年增减 （%） 房地产业 2,760,557,220.06 1,769,714,114.27 35.89 -30.84 -29.26 减少1.44个百分点 物业出租及管理 157,720,867.57 141,479,537.89 10.30 24.81 27.57 减少1.94个百分点 健康管理咨询 776,529.56 274,293.72 64.68 -61.19 231.41 减少31.18个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收 入比上 年增减 （%） 营业成 本比上 年增减 （%） 毛利率比上年增减 （%） 珠江璟园 189,438,254.02 30,700,459.01 83.79 103.90 80.86 增加2.06个百分点 长沙珠江花城 9,666,264.63 10,056,875.98 -4.04 -87.04 -48.59 减少77.82个百分点 长沙珠江郦城 33,987,442.52 23,632,918.82 30.47 -84.70 -87.89 增加18.29个百分点 珠江嘉园 616,293,074.29 281,914,427.15 54.26 -46.96 -49.77 增加2.56个百分点 御东雅轩 504,061.90 206,510.61 59.03 0.67 0.90 减少0.10个百分点 合肥中侨中心 102,598,314.39 60,954,832.29 40.59 -54.92 -54.88 减少0.05个百分点 三亚金水湾 503,382,804.74 306,177,994.98 39.18 -71.67 -68.04 减少6.91个百分点 开平天玺湾 65,524,903.81 45,458,072.00 30.62 -79.36 -83.12 增加15.48个百分点 长沙新地东方明珠 272,332,610.43 150,674,313.55 44.67 长沙珠江悦界商业 中心 850,896,379.09 599,643,717.63 29.53 翰林国际公馆 115,933,110.24 86,123,982.99 25.71 物业出租及管理 157,720,867.57 141,479,537.89 10.30 24.81 27.57 减少1.94个百分点 健康管理咨询 776,529.56 274,293.72 64.68 -61.19 231.41 减少31.18个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收 入比上 年增减 （%） 营业成 本比上 年增减 （%） 毛利率比上年增减 （%） 广州地区 1,041,033,447.53 614,970,056.90 40.93 -28.95 -32.19 增加2.82个百分点 长沙地区 1,205,829,458.80 867,353,739.88 28.07 262.02 235.95 增加5.58个百分点 合肥地区 103,284,002.31 74,470,853.86 27.90 -54.62 -54.93 增加0.50个百分点 海南地区 503,382,804.74 307,080,302.03 39.00 -71.67 -69.35 减少4.62个百分点 江门地区 65,524,903.81 47,592,993.21 27.37 -79.36 -83.03 增加15.71个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 √适用 □不适用 其他说明：房地产营业收入同比减少是公司土地和在建项目储备不足，以及在售项目多集中 在受限购限售限价等分城施策影响最大的城市所致。 各开发产品营业成本未考虑内部抵消以及合并报表层面基于存货调整为公允价值的情况下对 营业成本的影响。 (2). 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (3). 成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本 构成 项目 本期金额 本期占总 成本比例 (%) 上年同期金额 上年同 期占总 成本比 例(%) 本期金 额较上 年同期 变动比 例(%) 情况 说明 房地产业 1,769,714,114.27 84.48 2,501,613,838.19 94.08 -29.26 销售收入减少 所致 物业出租及管理 141,479,537.89 6.75 110,907,123.75 4.17 27.57 销售收入增加 所致 健康管理咨询 274,293.72 0.01 82,766.04 0.00 231.41 分产品情况 分产品 成本 本期金额 本期占总 上年同期金额 上年同 本期金 情况 构成 项目 成本比例 (%) 期占总 成本比 例(%) 额较上 年同期 变动比 例(%) 说明 珠江璟园 30,700,459.01 1.47 16,974,445.48 0.64 80.86 销售收入增加 所致 长沙珠江花城 10,056,875.98 0.48 19,562,962.02 0.74 -48.59 销售收入减少 所致 长沙珠江郦城 23,632,918.82 1.13 195,128,844.90 7.34 -87.89 销售收入减少 所致 珠江嘉园 281,914,427.15 13.46 561,221,113.45 21.11 -49.77 销售收入减少 所致 御东雅轩 206,510.61 0.01 204,659.19 0.01 0.90 丽江国际 113,270,645.62 4.26 合肥中侨中心 60,954,832.29 2.91 135,100,429.41 5.08 -54.88 销售收入减少 所致 三亚金水湾 306,177,994.98 14.62 957,962,917.14 36.03 -68.04 销售收入减少 所致 开平天玺湾 45,458,072.00 2.17 269,323,754.00 10.13 -83.12 销售收入减少 所致 长沙新地东方明 珠 150,674,313.55 7.19 长沙珠江悦界商 业中心 599,643,717.63 28.63 翰林国际公馆 86,123,982.99 4.11 物业出租及管理 141,479,537.89 6.75 110,907,123.75 4.17 27.57 销售收入增加 所致 健康管理咨询 274,293.72 0.01 82,766.04 0.00 231.41 成本分析其他情况说明 √适用 □不适用 其他说明：各开发产品营业成本未考虑内部抵消以及合并报表层面基于存货调整为公允价值的情 况下对营业成本的影响。 (4). 主要销售客户及主要供应商情况 √适用 □不适用 前五名客户销售额18,590.82万元，占年度销售总额6.73%；其中前五名客户销售额中关联 方销售额0.00万元，占年度销售总额0.00 %。 3. 费用 √适用 □不适用 报告期内公司销售费用9,579.97万元，同比下降34.53%，主要是本年房地产销售收入下降， 佣金结算及宣传推广费用减少所致；管理费用13,381.54万元，同比增加29.65%，主要是合并范 围内增加子公司所致；财务费用12,977.58万元，同比增加124.58%，主要是银行借款及发债增 加所致。 4. 研发投入 研发投入情况表 □适用 √不适用 情况说明 □适用 √不适用 5. 现金流 √适用 □不适用 报告期内公司经营活动产生的现金流量净额同比减少39.78%，主要原因是本期销售回笼资金 减少所致；投资活动产生的现金流量净额同比减少113.71%，主要是公司2017年处置创基公司收 回资金所致；筹资活动产生的现金流量净额同比增加145.31%，主要是银行借款及发债金额增加 所致。 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末 数占总资 产的比例 （%） 上期期末数 上期期末 数占总资 产的比例 （%） 本期期 末金额 较上期 期末变 动比例 （%） 情况 说明 货币资金 1,462,499,415.06 8.73 2,324,507,225.04 17.04 -37.08 以公允价值计量且其变动计入 当期损益的金融资产 81,195,470.83 0.48 164,650,222.56 1.21 -50.69 应收账款 12,381,238.05 0.07 9,241,987.45 0.07 33.97 预付款项 28,946,242.25 0.17 173,771,314.97 1.27 -83.34 其他应收款 3,551,125,378.67 21.21 1,869,183,268.05 13.70 89.98 一年内到期的非流动资产 100,000,000.00 0.73 -100.00 其他流动资产 1,401,559,778.12 8.37 630,206,797.08 4.62 122.40 其他非流动资产 1,904,260,000.00 11.37 641,000,000.00 4.70 197.08 一年内到期的非流动负债 1,744,658,203.04 10.42 443,440,000.00 3.25 293.44 应付债券 2,300,000,000.00 13.73 1,500,000,000.00 10.99 53.33 其他说明 货币资金：本期营业收入减少、对外债权投资增加所致 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：本期金融资产的公允价值下跌所致 应收票据及应收账款：本期合并范围增加 预付账款：主要是预付工程款转入开发成本所致 其他应收款：本期合并范围增加，往来款项增加期末尚未收回所致 一年内到期的非流动资产：主要是美豪利公司转权益法核算，合并范围减少所致 其他流动资产：本期合并范围增加，经营规模扩大，计提税费增加，相应预缴税费增加所致 其他非流动资产：本期新增委托贷款所致 一年内到期的非流动负债：本期合并范围增加及15亿公司债券转为一年内到期的非流动负债所致 应付债券：本期新增23亿公司债券，15亿公司债券转为一年内到期的非流动负债所致 2. 截至报告期末主要资产受限情况 □适用 √不适用 3. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 行业经营性信息分析 √适用 □不适用 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √适用 □不适用 序 号 持有待开发 土地的区域 持有待开发 土地的面积 (平方米) 一级土 地整理 面积(平 方米) 规划计容建 筑面积(平 方米) 是/否涉及合 作开发项目 合作开发项 目涉及的面 积(平方米) 合作开 发项目 的权益 占比(%) 1 海口市秀英 区五源河休 闲度假区 492,760.00 394,208.00 是 394,208.00 51 2 珠江天晨项 目 11,622.00 79,728.00 是 79,728.00 49 3 JY-8地块 10,028.00 23,709 是 35,690.40 25.952 合计 514,410.00 497,645.00 509,626.40 备注： 1.珠江天晨项目规划计容建筑面积、合作开发项目涉及的面积含地块内现已建成的18,552.34平 方米回迁楼的建筑面积 2.JY-8位于广州市中山四路以南、德政中路以东 2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 序 号 地区 项目 经营业 态 在建项 目/新 开工项 目/竣 工项目 项目用地面积 (平方米) 项目规划计容 建筑面积(平 方米) 总建筑面积 (平方米) 在建建筑面 积(平方米) 已竣工面积 (平方米) 总投资额 报告期实际 投资额 1 广州市 天河区 珠江璟 园 住宅、 商业 竣工 26,080.00 88,237.00 131,797.00 - 131,797.00 213,201.27 374.85 2 广州市 黄埔区 珠江嘉 园 住宅、 商业 竣工 98,781.00 246,935.60 333,523.00 - 333,523.00 213,804.33 16129.00 3 广州市 越秀区 珠江颐 德大厦 商业 竣工 7,445.00 40,666.00 58,745.00 - 58,745.00 98,889.81 4,405.66 4 广州市 越秀区 御东雅 轩 商业、 住宅 竣工 8,840.00 33,310.00 49,673.00 - 49,673.00 74,161.00 258.85 5 开平市 新港路 开平天 玺湾 住宅、 商业 在建 38,385.70 151,249.93 151,249.93 63,215.49 88,034.44 63,771.27 4,079.90 6 广州市 从化区 翰林国 际公馆 住宅、 商业 竣工 15,110.00 37,491.30 42,363.99 - 42,363.99 8,061.00 498.87 7 长沙市 开福区 长沙珠 江花城 住宅、 商业 竣工 217,325.53 465,982.18 557,048.00 - 557,048.00 229,190.28 133.81 8 长沙市 开福区 长沙珠 江郦城 住宅、 商业 竣工 164,914.88 429,701.25 550,687.06 - 550,687.06 325,142.68 8,541.95 9 长沙市 开福区 长沙珠 江悦界 商业中 心 住宅、 商业 在建 65,492.04 230,149.41 330,635.53 140,574.06 - 259,572.84 25,937.64 10 长沙市 大河西 先导区 长沙柏 悦湾 住宅、 商业 在建 74,072.00 185,177.33 238,339.61 104,121.96 - 295,485.82 21,195.01 11 长沙市 望城区 金星北 片区 长沙新 地东方 明珠 住宅、 商业 在建 389,173.00 738,399.47 899,887.51 131,163.60 674,772.54 124,174.00 49,876.00 12 海口市 秀英区 海口五 源河 住宅、 商业、 产权式 酒店 前期策 划和规 划报建 492,760.00 394,208.00 394,208.00 - - 324,849.00 551.62 13 三亚市 解放四 路 三亚金 水湾 住宅 竣工 41,930.11 117,765.40 156,884.34 156,884.34 156,884.34 216,556.00 20,832.38 14 合肥市 政务文 化新区 合肥中 侨中心 商业 在建 42,423.00 165,443.95 243,613.89 124,173.16 119,407.76 216,261.00 25,709.39 合 计 - - - - 1,682,732.26 3,324,716.82 4,138,655.86 720,132.61 2,762,936.13 2,660,687.49 178,524.93 备注： 1.已将项目名称统一表述。“御东雅苑”统一为“御东雅轩”；“从化项目”统一为“翰林国际公馆”；“珠江花城”统一为“长沙珠江花城”；“珠 江郦城”统一为“长沙珠江郦城”；“华英项目”统一为“长沙珠江悦界商业中心”；“洋湖垸”统一为“长沙柏悦湾”；“新地项目”统一为“长沙 新地东方明珠”；“五源河休闲度假区”统一为“海口五源河”；“金水湾项目”统一为“三亚金水湾”；“中侨中心”统一为“合肥中侨中心”。以 下同样适用。 2.其中，长沙柏悦湾的“项目用地面积”按国土证面积填报，2018年三季度报告已做修改；“总建筑面积”一期已有施工许可证，故按施工许可证填报， 二期未有施工许可证，故按总图填报。 3.“已竣工面积”为截至报告期末，各项目累计已竣工面积。 3. 报告期内房地产销售情况 √适用 □不适用 序 号 地区 项目 经营业态 可供出售面积 (平方米) 已预售面积 (平方米) 1 广州市天河区 珠江璟园 住宅、商业 97,582.61 1,601.65 2 广州市黄埔区 珠江嘉园 住宅、商业 269,235.04 35,835.30 3 广州市越秀区 珠江颐德大厦 商业 39,112.47 4 广州市越秀区 御东雅轩 住宅、商业 35,770.21 12.72 5 长沙市开福区 长沙珠江花城 住宅、商业 450,068.39 1,143.16 6 长沙市开福区 长沙珠江郦城 住宅、商业 446,254.85 3,704.00 7 长沙市开福区 长沙珠江悦界 商业中心 住宅、商业 234,469.22 91,024.00 8 长沙市大河西 先导区 长沙柏悦湾 住宅、商业 185,124.55 - 9 海口市秀英区 海口五源河 住宅、商业、产 权式酒店 - - 10 三亚市解放四 路 三亚金水湾 住宅 115,879.84 12,765.40 11 合肥市政务文 化新区 合肥中侨中心 商业 184,984.67 7,668.95 12 开平市新港路 开平天玺湾 住宅、商业 132,396.15 8,553.30 13 广州市从化区 翰林国际公馆 住宅、商业 43,123.94 14 长沙市望城区 金星北片区 长沙新地东方 明珠 住宅、商业 828,982.83 7,894.13 合 计 3,062,984.77 170,202.61 备注： 1.已将项目名称统一表述。“珠江好世界”统一为“长沙珠江悦界商业中心”；“珠江颐德公馆” 统一为“长沙柏悦湾”；“从化盛唐”统一为“翰林国际公馆”。 2.“可供出售面积”指各项目可供出售的总面积。 3.“已预售面积”指各项目在报告期内的销售结转面积。 4. 报告期内房地产出租情况 □适用 √不适用 5. 报告期内公司财务融资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额 946,258.90 6.19 20,243.25 报告期内，公司房地产业务融资目的为项目建设、补充营运资金，主要融资方式为银行贷款、 信托贷款、发行公司债券等。截止报告期末，公司融资总额为946,258.90万元 ，整体平均融资 成本为6.19%。其中最低项目融资率为4.75%，最高项目融资率为7.5%。2019年融资安排为预计 新增借款500,000.00万元。 6. 其他说明 □适用 √不适用 (五) 投资状况分析 1、 对外股权投资总体分析 √适用 □不适用 报告期内，公司对外股权投资实际金额45,999万元，相比上年对外股权投资总额47,547万 元减少1,548万元，降幅为3.26%。 (1) 重大的股权投资 √适用 □不适用 ①公司第九届董事会2018年第二次会议审议通过了《关于投资广东亿华房地产开发有限公司 的议案》，同意公司通过“股权+债权”的形式，向亿华公司投资不超过116,000万元人民币，成 为项目公司股东。其中，股权投资款4,674万元人民币用于收购原股东安信信托股份有限公司持 有项目公司的41%股权，其余投资款为公司对项目公司的债权投资。具体内容详见公司于指定信 息披露媒体上发布的公告《对外投资公告》（编号：2018-002）。 2018年1月31日，公司已支付股权投资款4,674万元及债权投资款91,326万元，2018年2 月12日，公司已支付债权投资款6,500万元，2018年3月20日，公司已支付债权投资款3,000 万元，2018年3月27日，公司已支付债权投资款10,500万元。 ②公司第九届董事会2018年第七次会议审议通过了《关于投资湖南新地公司及湖南武高科公 司的议案》。拟通过公司或公司下属企业以“股权+债权”的形式，对湖南新地公司、湖南武高科 投资不超过人民币58,200万元，公司成为湖南新地公司、湖南武高科股东，占湖南新地公司、湖 南武高科100%的股权。其中：股权投资款为人民币26,200万元；剩余人民币32,000万元为债权 投资款。具体内容详见公司于指定信息披露媒体上发布的公告《关于投资湖南新地公司及湖南武 高科公司的公告》（编号：2018-031）。 2018年6月22日，湖南珠江已支付股权投资款15,636万元，金海投资已支付股权投资款3,909 万元。 ③公司第九届董事会2018年第八次会议审议通过了《关于投资广州东湛房地产开发有限公司 的议案》。拟以“股权+债权”的形式，向广州东湛房地产开发有限公司进行投资，投资额度不超 过人民币40,000万元，其中：以增资扩股形式投入股权本金人民币6,500万元，成为项目公司股 东，增资完成后占项目公司股比30.23%；剩余款项作为债权投资款。具体内容详见公司于指定信 息披露媒体上发布的公告《对外投资公告》（编号：2018-037）。 2018年6月26日，公司已支付股权投资款6,500万元；2018年6月27日，公司已支付债权 投资款33,500万元。 (2) 重大的非股权投资 √适用 □不适用 ①公司第九届董事会2018年第四次会议审议通过《关于向广东亿华房地产开发有限公司提供 8.4亿元债权投资的公告》。同意公司与相关合作方签署补充协议，对项目公司增加债权投资不 超过人民币8.4亿元，用于偿还项目公司原股东对其享有的债权本息及项目后续建设运营需求。 同意授权公司经营班子以不超过人民币8.4亿元对项目公司进行债权投资，年利率12%，借款期 限三年。 2018年6月22日，公司已支付债权投资款3,420万元，2018年6月25日，公司已支付债权 投资款10,000万元，2018年6月29日，公司已支付债权投资款60,900万元，2018年7月10 日，公司已支付债权投资款5,800万元，2018年9月20日，公司已支付债权投资款3,880万元。 ②公司第九届董事会2018年第四次会议审议通过，同意授权公司经营班子及开平恒祥公司董 事会，以开平恒祥公司（或以其指定的下属子公司）为主体出资不超过人民币4.3亿元，与中山 市仕春纺织印染实业有限公司（以下简称“中山仕春公司”）共同合作开发中山市火炬开发区濠 头村地块项目。公司目前未支付投资款。 (3) 以公允价值计量的金融资产 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 初始投资成本 资金来源 报告期内购入 金额 报告期内出售 金额 报告期内投资 收益 报告期内公允价 值变动 200,000,000.00 自有资金 1,224,404.16 624,768.10 599,621.79 -84,054,387.79 (六) 重大资产和股权出售 √适用 □不适用 公司第九届董事会2018年第十二次会议、2018年第三次临时股东大会审议通过了《关于拟 公开挂牌转让海南美豪利投资有限公司股权的议案》，不低于人民币3,000万元作为挂牌底价通 过产权交易所公开挂牌转让公司持有的海南美豪利投资有限公司（以下简称“海南美豪利”） 40.3226%的股权，具体内容详见《关于拟公开挂牌转让海南美豪利投资有限公司股权的公告》（编 号：2018-052）、《2018年第三次临时股东大会决议公告》（编号：2018-058）。 2019年1月7日至2019年2月1日，本次股权转让事项在广州市权交易所公开挂牌。郑学 捷、王先雄、赵惠、陈琼岛、朱启琮（联合五方）以3,209.10万元的价格摘牌受让海南美豪利 40.3226%的股权。公司于2019年2月26日与郑学捷、王先雄、赵惠、陈琼岛、朱启琮（联合五 方）签署《产权交易合同》。具体内容详见《关于公开挂牌转让海南美豪利投资有限公司股权的 进展暨关联交易公告》（编号：2019-010）。 (七) 主要控股参股公司分析 √适用 □不适用 截止到报告期末，公司共拥有13家子公司，具体如下： 单位：万元 币种：人民币 公司名称 经营范围 本公司合 计持股比 例（%） 注册资本 2018年期末 2018年 总资产 净资产 净利润 广州珠江物业管 理有限公司 物业管理 80 300.00 5,479.65 906.27 196.79 广州珠江投资发 展有限公司 利用自有资金投资；批发和 零售贸易；物业管理；停车 场经营；场地出租。 100 2,000.00 11,472.68 9,727.38 291.00 湖南珠江实业投 资有限公司 实业投资；在本公司房地产 开发资质允许的范围内从事 房地产开发；提供房屋租赁， 销售材料及政策允许的金属 材料；酒店管理。 100 40,000.00 527,359.30 165,276.43 19,243.04 广东嘉德丰投资 发展有限公司 房地产开发 100 8,636.00 127,732.61 80,390.12 15,081.65 海南锦绣实业有 限公司 度假酒店开发、高尔夫开发 经营、农业开发 51 10,000.00 81,363.97 70,263.18 -67.02 广州市广隆房地 产有限公司 房地产开发 100 16,217.30 41,083.93 20,218.09 -180.44 广州珠江实业健 康管理有限公司 护理机构服务；保健按摩； 软件批发；企业管理服务（涉 及许可经营项目的除外）； 物业管理；企业形象策划服 务等。 100 200.00 320.24 284.71 -48.62 安徽中侨置业投 资有限公司 房地产开发 50.71 20,288.00 174,991.04 109,917.40 -734.68 海南美豪利投资 房地产开发 40.3226 7,440.00 7,727.46 有限公司 广东金海投资有 限公司 房地产经营管理策划 55 2,222.00 48,592.57 -3,918.72 -3,628.43 开平恒祥房地产 开发有限公司 房地产开发 40 800.00 19,438.33 3,612.79 774.60 海南珠江绿岛投 资有限公司 房地产项目投资、农业项目（未完）  |