你们担心的 泰禾财报回答了

时间:2019年04月15日 16:38:37 中财网


  4月13日晚上,泰禾在北京发布其厦门湾战略计划。这个举动打破了它要转让厦门湾的传闻。

  此前一天晚上,泰禾公布两份业绩不错的财报,包括2018年年报和2019年一季报。

  先说几个核心数据:
  总资产2431.4亿元,同比增长17.8%;净资产318.9亿元,同比增长27.0%。

  净利润39.1亿元,同比上涨67.6%,2017年为23.3亿元;归母净利润25.5亿元,同比上涨20.2%,2017年21.2亿元。

  毛利率30.36%,同比上涨2.73个百分点;净利率12.62%,同比上涨3.03个百分点。

  其中,泰禾资产规模增长值的30%来自销售回款,表明其回款率是比较高的。而净利率一年增长超过3个百分点,在去年下半年转淡的行业背景下,这显然是一个很大的亮点。

  果决的去杠杆
  业内都睁大眼睛翻看泰禾财报里的另一行关键数据。攸克君也一样。对,负债。

  泰禾没有回避。2017年底它的净负债率为475.03%,2018年为384.88%,大幅下降90.15个百分点。2019年一季度末,净负债率同比继续又大降105.69个百分点。一个季度降幅这么大,应该是少见的。

  这与泰禾坚决去杠杆的行动直接相关。我们看到的,至少有两个方面,一个是销售层面的抢收。比如,仅泰禾北京一季度销售额就达100亿元。福州和厦门两个城市一季度共实现销售额70多亿元。

  另一个是转让部分项目的股权。根据公告,3月份泰禾向世茂三次转让项目股权,交易额超过28亿元。泰禾之前强调对项目的完全控股或绝对控股,现在适当出让部分项目的股权,变得更轻了。

  “我们和泰禾绝对不止两个项目的合作,实际上合作范围要比现有的大很多,陆续会有更多的项目收购。”3月26日,世茂房地产副主席、总裁许世坛在世茂2018全年业绩会上说。

  这句话透露的信息是,泰禾转让项目股权的数量、数额还将继续扩大。有市场分析人士认为,今年可能会涉及十几个项目。当然,不一定都是给世茂。

  与负债相关的,还有三项密切相关的数据,现金流、短债比和短期债务。

  2017年泰禾的经营性现金流不太好,到年底为-125.5亿元,但这项数据到2018年三季度末就由负转正了,为1.6亿元,到2018年底则达到139.3亿元。

  现金短债比,2017年底为-28.93,但到2018年已经转正,为0.24;今年一季度继续回升至0.26。

  一年内到期偿付的短期债务,2018年三季度末是646.7亿元,至年底减到了574.3亿元,到今年一季度末再减至461.2亿元。一个季度大减超过100亿元。

  这种力度的降杠杆,关心泰禾的朋友基本可以把心放下了。何况,截至2018年底,泰禾手里尚未使用的银行授信额度达1043.68亿元,年内新增共400亿授信额度。在强调风险防控的大背景下,金融机构又不傻。它们愿意向泰禾增加大额授信,说明是完全相信后者的偿债能力和发展空间的。

  货值红利的兑现
  以土地储备为例。根据财报,到2018年底,泰禾待开工土地面积408.85万平米,计容建面460.76万平米。这么低的容积率说明泰禾的院子系产品已占绝对主力地位。这种产品体系为其较高的溢价和利润率提供了保障。

  对房地产企业来说,新增土地投资是最大的负债。如果不拿地、只销售,负债就不会增加;新增土地储备多,负债就必然上升。

  2017年泰禾净负债率上涨那么快,主要就是来自土地投资。全年新增土地储备为历年最高,规划建筑面积达1069万平方米,同比大幅增长170%;拿地款约为552亿元,同比翻番。

  但其拿地平均楼面价同比下降23%,约为5166元/平米,因其是以收并购为主,36个项目有26个项目是以收并购获取,平均楼面价约为3734元/平米,远低于同年招拍挂项目平均约8444元/平米的水平。

  2017年泰禾新进的郑州、合肥、济南、太原、南昌、武汉、广州、石家庄都是省会城市。但2018年它减少了土地投资,只进入了中山、廊坊两个一线城市周边的区域。放缓拿地步伐,这也是2018年泰禾净负债率大幅下降近百个百分点的原因之一。

  根据克而瑞公布的土地储备榜,2017年底泰禾集团的土地储备约为3131万平米。泰禾2019年一季报显示,目前该公司在全国29个城市拥有90余个项目,在建项目58个,计容建筑面积1489.16万平米,在售项目70个。泰禾项目都是位于一二线和少数一二线附近的城市,因为是高价值的院子系产品为主,这样的储备,公司节奏掌握就比较从容了,慢一点可供8-10年开发,快一点也可供5-6年开发。

  今年楼市的“小阳春”,在泰禾等去化坚决的房企身上表现最明显。这种趋势能否持续,是业内普遍关心的问题。

  央行4月12日公布的全国社会融资数据显示,今年的资金环境要好于去年。3月新增人民币贷款16900.0亿元,高于预期。一季度人民币贷款增加5.81万亿元,同比多增9526亿元。其中,住户部门贷款增加1.81万亿元,其中,短期贷款增加4292亿元,中长期贷款增加1.38万亿元。

  人们的共识是,当前房地产政策已达底部,而信贷和发债等宽松的流动性将为市场回暖提供良好的外部环境。这对于泰禾这样一二线城市土地货值较高的房企,最为有利。(攸克地产)
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