[年报]滨江集团:2018年年度报告
杭州滨江房产集团股份有限公司 2018年年度报告 2019年04月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真 实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连 带的法律责任。 公司负责人戚金兴、主管会计工作负责人沈伟东及会计机构负责人(会计主 管人员)张羽声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者 的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号—上市公司从事房 地产业务》的披露要求 一、政策风险：公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国 家宏观调控政策影响较大。二、业务经营风险：房地产项目开发周期长，投资 大，涉及相关行业广，合作单位多，同时要经过多个政府部门的审批和监管。 如果项目的某个开发环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延 长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现，并可能导致开发成本提 高或者对项目的进度造成不利的影响。三、跨区域经营风险：在公司跨区域经 营发展过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备等方面不 能满足公司发展的要求，公司将面临一定的跨区域经营风险。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以3,111,443,890股为基数， 向全体股东每10股派发现金红利0.60元（含税），送红股0股（含税），不以公 积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 .......................................................................................................................................................... 2 第二节 公司简介和主要财务指标 ...................................................................................................................................................... 5 第三节 公司业务概要 .......................................................................................................................................................................... 9 第四节 经营情况讨论与分析 ............................................................................................................................................................ 12 第五节 重要事项 ................................................................................................................................................................................ 35 第六节 股份变动及股东情况 ............................................................................................................................................................ 53 第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................................................................... 58 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .............................................................................................................................. 59 第九节 公司治理 ................................................................................................................................................................................ 64 第十节 公司债券相关情况 ................................................................................................................................................................ 69 第十一节 财务报告 ............................................................................................................................................................................ 73 第十二节 备查文件目录 .................................................................................................................................................................. 203 释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、滨江集团 指 杭州滨江房产集团股份有限公司 报告期 指 2018年1月1日至2018年12月31日的会计期间 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》 《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》 《公司章程》 指 《杭州滨江房产集团股份有限公司章程》 滨江控股公司 指 杭州滨江投资控股有限公司，本公司控股股东 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 滨江集团 股票代码 002244 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 杭州滨江房产集团股份有限公司 公司的中文简称 滨江集团 公司的外文名称（如有） Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.,Ltd 公司的外文名称缩写（如有） Binjiang Group 公司的法定代表人 戚金兴 注册地址 浙江省杭州市庆春东路38号 注册地址的邮政编码 310016 办公地址 浙江省杭州市庆春东路38号 办公地址的邮政编码 310016 公司网址 www.binjiang.com.cn 电子信箱 office@binjiang.com.cn 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 李渊 李耿瑾 联系地址 浙江省杭州市庆春东路38号 浙江省杭州市庆春东路38号 电话 0571-86987771 0571-86987771 传真 0571-86987779 0571-86987779 电子信箱 office@binjiang.com.cn office@binjiang.com.cn 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 《证券时报》、《上海证券报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 四、注册变更情况 组织机构代码 91330000719577660B 公司上市以来主营业务的变化情况（如 有） 无变更 历次控股股东的变更情况（如有） 无变更 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 杭州市江干区钱江路1366号华润大厦B座27F 签字会计师姓名 王建甫 连查庭 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □ 适用 √ 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适用 √ 不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 2018年 2017年 本年比上年增减 2016年 营业收入（元） 21,115,474,506.44 13,773,703,966.33 53.30% 19,452,245,423.65 归属于上市公司股东的净利润 （元） 1,217,015,452.00 1,711,414,578.86 -28.89% 1,398,807,038.77 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润（元） 1,218,698,617.25 1,272,703,871.61 -4.24% 1,340,633,387.71 经营活动产生的现金流量净额 （元） -13,940,192,250.47 3,429,860,913.03 -506.44% 13,131,138,943.66 基本每股收益（元/股） 0.39 0.55 -29.09% 0.46 稀释每股收益（元/股） 0.39 0.55 -29.09% 0.46 加权平均净资产收益率 8.26% 12.64% -4.38% 12.21% 2018年末 2017年末 本年末比上年末增减 2016年末 总资产（元） 87,552,256,713.71 60,244,328,746.08 45.33% 49,544,829,403.10 归属于上市公司股东的净资产 （元） 15,261,084,455.96 14,278,692,173.69 6.88% 12,794,540,594.32 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 3,335,965,138.65 6,218,295,946.44 2,677,540,480.26 8,883,672,941.09 归属于上市公司股东的净利润 344,354,488.82 235,938,875.91 126,817,979.67 509,904,107.60 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润 325,897,342.05 214,272,136.44 144,595,197.84 533,933,940.92 经营活动产生的现金流量净额 -10,320,821,450.77 -1,098,595,181.34 1,130,800,335.49 -3,651,575,953.85 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □ 是 √ 否 九、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目 2018年金额 2017年金额 2016年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲 销部分） -318,630.10 258,217,962.18 12,900.27 越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 2,068,801.69 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按 照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外） 10,131,246.71 7,591,516.12 5,524,995.96 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 -7,047,264.37 131,277,049.98 16,865,168.26 委托他人投资或管理资产的损益 3,934,424.09 151,436,430.87 1,062,543.12 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外， 持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价 值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融 负债和可供出售金融资产取得的投资收益 9,081,165.96 52,455,851.13 51,952,221.78 对外委托贷款取得的损益 12,066,666.67 18,682,597.33 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -4,496,422.54 -16,451,420.60 -8,408,230.66 减：所得税影响额 4,091,140.75 162,071,206.99 33,646,029.92 少数股东权益影响额（税后） 8,876,544.25 -4,187,857.89 -4,058,683.23 合计 -1,683,165.25 438,710,707.25 58,173,651.06 -- 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公 开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应 说明原因 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益 项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 自1996年公司成立以来，公司一直从事房地产开发及其延伸业务的经营，致力于成为一家具有自身独 特优势的专业的房地产开发企业。商品住宅的开发和建设是目前最主要的经营业务。2018年公司销售额达 850.1亿元，再创新高，较上年增长38.23%。报告期内，武林壹号部分楼宇、华家池住宅及商业部分、东方 星城住宅、平湖万家花城部分住宅、锦绣之城住宅及湘湖壹号等项目交付结转以及项目管理费收入的实现， 2018年度公司实现营业收入211.15亿元，与上年同期相比增长53.30%；营业利润42.46亿元，与上年同期相 比增长44.19%；归属于母公司的净利润12.17亿元，比上年下降 28.89%。 报告期内，公司荣获由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三 家研究机构共同发布的2018中国房地产综合实力百强企业第25位、2018中国房地产百强企业“盈利性 TOP10”、 2018浙江房地产品牌推动力Top10、“浙江省百强企业”、“浙江省服务业百强企业”等品牌荣誉。 二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 在建工程 在建工程较期初增加162.93%，主要系本期预付设备款增加所致 应收账款 应收账款较期初增加40.31%，主要系本期应收项目管理费增加所致 其他应收款 其他应收款较期初增加40.54%，主要系系本期对联营合营企业按持股比例投入除注 册资本外的项目资金增加所致 存货 存货较期初增加121.60%，主要系本期新获取土地项目及新开工项目增加所致 其他流动资产 其他流动资产较期初减少48.64%，主要系本期预付土地款减少所致 长期股权投资 长期股权投资较期初增加367.10%，主要系本期对联营企业投资增加所致 递延所得税资产 递延所得税资产较期初增加58.61%，主要系本期计提递延的单体增加所致 持有至到期投资 持有至到期投资较期初下降100%，主要系本期收回国开债所致 长期应收款 长期应收款较期初下降100%，主要系本期信托计划部分收回，部分改列至其他应 收款所致 2、主要境外资产情况 √ 适用 □ 不适用 资产的具体 内容 形成原因 资产规模 所在地 运营模式 保障资产安 全性的控制 措施 收益状况 境外资产占 公司净资产 的比重 是否存在重 大减值风险 子公司 境外投资 252,545.15 万元 美国 投资 健全风险控 制制度并有 效执行 项目处于建 设期，尚未 产生盈利 13.08% 否 三、核心竞争力分析 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 1、市场认可度越来越高 市场认可度首先体现在销售价格上，与周边项目相比，滨江的项目售价溢价率在10%以上，二手房溢 价率甚至在20%以上。二手房溢价完全是市场的力量，是基于业主对滨江的充分认可！其次体现在收房率 上，公司交房的顺利程度也体现了业主对滨江的认可。最后是滨江的品牌和配套服务在浙江、在杭州的口 碑和影响力越来越大。 2、行业认可度越来越高 作为专业的房地产开发企业，公司不断提升自身开发管理能力，在保证质量和品质的同时，在开发时 间、成本控制方面的能力也大大提高；公司已建立四大系列十六大产品标准化体系，满足客户的多样性需 求；另外，小区配套设施日益成熟，在保持整体建筑品质的同时，配套室内外泳池、健身会所以及儿童游 乐等设施，并计划增加医疗配套。公司的专业开发能力获得行业的高度认可，目前合作项目大部分由滨江 主操盘，行业龙头企业也频繁来滨江交流学习。 3、团队战斗力越来越强 团队工作能力和保持工作量的战斗力：滨江已形成包括产品、配套和服务的整体综合品牌。在品牌的 支持下，开发区域适度集中，区域公司中万家公司工作量可以再增加一倍，而海岸公司在保持工作量的同 时创新能力更有潜力。 时间把控的战斗力：2016年公司提出滨江速度，在保持公司品质、管理和服务等传统优势的同时，在 时间上达到全国领先，所有项目实行标准化管理，不断强化工程管理能力和优势，加快周转速度，降低运 营风险。 成本控制上的战斗力：滨江将成本控制作为一个系列而不是一个单项进行控制，坚持在保证产品品质 的基础之上进行工程成本控制，首先从设计入手，从设计出品质，从设计抓效益，把设计前期作为降低成 本的突破口，其次是材料采购，公司材料采购的成本优势已经成为全行业中最具代表性和突显的。 品质把控上的战斗力：公司已建立四大系列十六大产品标准化体系，并将标准化体系进一步延伸到 物业服务、小区配套及专业服务等房产各相关行业。使产品的打造不仅具有可复制性，更在细节上精益求 精、有章可循，把品质视为最根本的项目生命。 自身建设的战斗力：公司自成立以来，公司一直保持人员的精干高效，并一贯要求所有滨江管理人 员开正门，堵后门，自律严谨，在给团队成员提供坚实基础保障的同时，也给合作单位创造最良好的工作 环境。 4、金融能力突出 公司信誉不断提升。通过二十多年的精心经营，滨江已树立了良好的公司信誉，包括企业信誉、团队 信誉以及个人信誉。目前，公司主体信用及债项信用等级均为 AA+，在房产民营企业中占领先地位。 公司资产质量优秀。公司凭借良好的资产质量和信誉，近些年在融资方面始终保持优势，并始终保持 同地区同规模企业的最优惠利率水平。 经营能力日益提升。滨江的稳健、安全和经营水平一直为金融界高度认可。 5、合作优势明显 滨江与各合作方均建立起良好的合作关系，特别是行业内合作，比如公司与棕榈股份的合作，通过项 目合作直接延伸到了产业合作。 合作单位及项目合作：与滨江建立合作关系的单位有中央企业、首部级企业、地产企业和非地产企业， 不仅提升了公司全面合作的业务能力，而且拓展了行业知名度。通过项目合作开发中的管理输出和品牌输 出，为公司获得稳定的项目管理服务费。公司合作团队稳定，与总包、材料、设备、施工企业间配合默契， 为公司做好品质提供了有力保障。 第四节 经营情况讨论与分析 一、概述 （一）行业格局 2018年房地产调控继续从紧，坚持房子是用来住的、不是用来炒的政策基调，同时强调因城施策、 分类指导，夯实地方主体责任。2018年3月，国务院政府工作报告再次强调“房子是用来住的、不是用来 炒的”定位，报告明确提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差 别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市 场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日 实现安居宜居。2018年7月，中央政治局会议提出要求：下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策， 促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发 展长效机制。2018年8月住建部要求因地制宜，精准施策、综合施策，把地方政府稳地价、稳房价、稳预 期的主体责任落到实处，确保市场稳定。2018年12月，中央经济工作会议提出，要构建房地产市场健康发 展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任， 完善住房市场体系和住房保障体系。 根据国家统计局数据，2018年，全国实现商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%，其中， 住宅销售面积增长2.2%；实现商品房销售额149973亿元，增长12.2%，其中，住宅销售额增长14.7%；销售 面积和销售金额同创历史新高，但在政府持续调控下，销售面积和金额同比增速分别较2017年同期回落6.4 和1.5个百分点。根据中国指数研究院统计，2018年1-12月，全国百城新建住宅均价累计上涨5.09%，涨幅 较2017年收窄2.06个百分点。2018年，全国房地产开发投资额为120264亿元，同比增长9.5%，增速较2017 年扩大2.5个百分点。全国房屋新开工面积为20.9亿平方米，同比增长17.2%，增幅较2017年扩大10.2个百 分点， 2018年12月末，全国商品房待售面积52414万平方米，比上年末减少6510万平方米。 根据中国指数研究院报告，2018年销售规模前10名和前20名房地产企业销售额占比分别为29.2%和 39.5%，分别较2017年提高了5.2和7.1个百分点，行业集中度进一步提升。 杭州作为目前公司主要经营区域，其市场情况如下： 1. 近三年杭州土地市场成交情况 年度 宗数(宗) 土地出让金(亿元) 建设用地面积(万方) 成交楼面地价(元/㎡) 平均溢价率 2016年 446 1671.71 1126.43 6885.75 57.02% 2017年 475 2292.61 1368.44 8299.67 45.52% 2018年 581 2501.07 1539.93 7956.00 26.70% 2、2018年度杭州房地产开发投资与新开工情况 开发投资 新开工 数值（亿元） 同比变动 数值（万平方米） 同比变动 3068.9 12.24% 2708.53 24.44% 3、2018年度杭州商品房市场情况 销售金额 销售面积 销售均价 数值 同比变动 数值 同比变动 数值 同比变动 （亿元） （万平方米） (元/㎡) 4008.49 -4.13% 1675.98 -18.41% 23917 17.51% 备注：商品房包括住宅、写字楼、商业性营业用房。 4、商品住宅去化情况 截止2018年末,杭州商品住宅库存去化周期为3.56个月,较2017年的3.3个月增加0.26个月。 以上数据来源：中国指数研究院 （二）2018年公司主要经营情况 2018年，通过全体滨江人的共同努力，公司销售攀上新的高峰，全年实现销售850.1亿元，同比增长 38.23%。克尔瑞统计数据显示，公司位列2018年杭州市场销售第一。中国指数研究院统计数据显示，2018 年杭州市商品房成交金额TOP10项目中，公司的翡翠海岸项目、壹品项目、杭州壹号院项目和湘湖壹号项 目摘得四席，其中，翡翠海岸项目和壹品项目位列冠亚军。报告期内，公司以合作的方式通过品牌管理输 出实现项目管理收入5.37亿元，同比增长64.84%。 报告期内，公司新增土地储备项目26个，新增土地面积176.93万方，计容建筑面积346.97万方，土地 款总额496.43亿元，平均楼面价1.43万元/平方米，优质的土地储备为公司未来可持续发展提供良好保障。 截止报告期末，公司整体融资成本为5.8%。公司较低的融资成本也代表了市场对滨江优秀的资产价值、 经营能力和公司信誉的高度认可。 截止报告期末，公司持有用于出租的写字楼、商业裙房和社区底商17.05万方，期末账面价值16.01亿 元，2018年度实现租金收入1.53亿元。 报告期内，公司集中式长租公寓业务有序推进，截止报告期末，公司规划中拟用于长租公寓的自持物 业总面积约33.61万方，规划打造暖屋、暖客和暖驿三个产品系列，满足不同层次的租赁住房需求。公司 将充分发挥自身品牌、产品和服务优势，为市场提供高品质的长租公寓。 截止报告期末，公司总资产875.52亿元，净资产193.14亿元，归属于母公司所有者的净资产152.61亿 元，有息负债261.29亿元，货币资金71.9亿元，资产负债率为77.94%，有息负债占公司净资产的比率为1.35， 净负债率仅为98.06%。随着公司规模的扩张，公司有息负债占净资产的比率有所上升，但仍处于行业较低 水平。截止2018年末，公司负债总额682.38亿元，其中预收款项为252.47亿元，扣除预收款项的资产负债 率为49.10%，有息负债构成中，公司有息流动负债为53.80亿元，有息流动负债占有息负债的比例仅为 20.59%，远低于货币资金，短期偿债压力小。总体上看，公司财务稳健性仍属于稳健有守。 报告期内，公司实现营业收入211.15亿元，比上年同期上升53.30%；实现利润总额42.41亿元，比上 年同期上升44.93%，实现归属于母公司所有者的净利润12.17亿元，比上年同期下降28.89%。截止报告期 末，公司总资产875.52亿元，归属于上市公司股东的净资产152.61亿元，分别较上年同期增长45.33%和 6.88%。 2018年，公司攀上了销售的新高峰，占据了品质和品牌的新高点，达到了服务的新水平！ 2018年公 司主要工作如下： 一、身体力行做好“行业品牌领跑者、高端品质标准制定者” 2018年初，公司提出做“行业品牌领跑者，高端品质标准制订者”。经过一年的实践，公司在做好行 业品牌领跑者、高端品质标准制订者方面已经得到了行业、市场和业主的认可。 二、管理标准化的建立 一个企业能否走得长远，长效机制的建立至关重要。对于企业而言，管理标准化是做好一切工作的长 效机制。公司的日常治理应当严格遵循管理标准，包括投资、财务、成本、人力、工程、销售等各部门。 2018年公司各部门都建立了各自的管理标准，2019年将进一步深化。 三、产品创新及标准的细化 在滨江集团，创新错了不批评，不创新一定要批评！创新不仅是社会进步的源泉，也是企业发展的动 力。2018年我们在装修风格上做了创新，上品项目做了卡地亚和幻影两种创新风格，湘湖里项目做了六套 中式合院样板房。装修标准上做了细化，从7种丰富到17种。我们将不断增强创新力，尤其是在中式样板 房的装修风格中创造滨江的特色，并用滨江的元素来引领中式的发展。 四、团队建设不断加强 2018年房地产系统新增员工286人，公司通过提高招聘标准、新员工文化培训、与老员工学习交流等方 式，保持了团队战斗力。工程进度方面，在保持公司品质、管理和服务的传统优势的同时，时间能力达到 杭州行业内最快。在交付方面，项目顺利交付，继续保持交付接近零投诉优势。团队自身建设也得到加强， 继续保持人员精干高效。 五、幸福分享计划实施，员工共同分享企业发展成果 为充分激发公司房地产项目管理团队的积极性和全体员工的主人翁意识，进一步提升开发项目的质量 和经营效率，公司推出了幸福分享计划，与员工共同分享企业发展成果。 （三）报告期内公司新增土地储备情况 序号 宗地编号 项目名称 项目所在地 权益比 例(%) 拿地时间 土地面积 (平方米） 建筑面积 (平方米) 土地金额 （亿元） 1 杭政储出【2017】86号地块 五幸银座 杭州 24 2018.1.19 12645 37935 1.7633 2 杭政储出【2017】87号地块 五幸金座 杭州 24 2018.1.19 20510 61530 2.8181 3 萧政储出〔2008〕48号地块 阳光名城 杭州 15 2018.1.26 54777 105216 7.5 4 杭大江东[2017]8号地块 未来海岸 杭州 51 2018.1.29 88404 194488.8 19.8186 5 萧政储出[2018]5号地块 湘湖里 杭州 50 2018.2.5 133203 134535.03 40.12 6 温岭市XQ060301地块 温岭玖珑春晓 温岭 49 2018.3.8 39437 90705.10 15.6 7 杭政储出【2018】2号地块 滨江公园之星 杭州 12.25 2018.3.9 14418 50463 7.1597 15 湖州市2018-10号地块 长田春晓 湖州 70 2018.3.13 140601 154661.1 1.83 9 乐清市中心区E-c24-3、E-c47-3 地块 乐清金色家园 温州 45 2018.3.28 80001 280003.5 14.26 10 萧政储出(2018)13号地块 澄品 杭州 18 2018.3.30 107887 312872 100.99 11 江苏南通GJ2013-175#B地块 南通曙光之星 江苏南通 35 2018.3.30 79165 197912.5 2.1375 12 宁波海曙区气象路地段 HS06-03-10a地块 宁波海语天下 宁波 50 2018.4.25 88957 231288.2 43.2972 13 德清县2017-535地块 德清莫干山语 湖州 33 2018.5.17 69999 73498.95 8.7359 14 萧政储出(2018)10号地块 萧山锦粼府 杭州 30 2018.5.31 46839 117097.5 25.11 15 萧政储出(2018)18号 萧山拥潮府 杭州 66 2018.6.15 45064 112662.5 27.478 16 湖州市太湖度假区长田漾单元 TH-06-03-02地块 十里春晓 湖州 70 2018.6.22 136206 149826.6 13.51 17 江西上饶县DEB2018041、 DEB2018042 上饶公园壹号 江西上饶 51 2018.6.22 113386.7 136064.04 4.2691 18 江西上饶县DEB2018043、 DEB2018044、DEB2018045、 DEB2018046 上饶商业项目 江西上饶 29 2018.6.22 99999.96 79999.97 0.7801 19 温州市城市中心区A-28、A-44、 A-49b地块 温州鹿城壹号 温州 15 2018.6.26 101233 352512.6 69.2 20 乐清H-b3-2地块 乐清东潮府 温州 25 2018.7.6 42017 84034 7.072 21 萧政储出（2018）22 号地块 锦宸 杭州 50 2018.7.11 24153 60382.5 13.9358 22 杭政储出[2018]23 号地块 仁恒滨江园 杭州 50 2018.7.16 31776 85795.2 30.9603 23 奉土出告字[2018]01041号萧王 诺德学府 宁波 40 2018.8.2 52495 131238.0 4.40958 庙街道 陈家岙地块 24 奉土出告字[2018]01043号萧王 庙街道 萧王庙街道青云村三号 地块 诺德学校 宁波 10 2018.8.6 91214 91214 0.8848 25 温岭市XQ050204地块 温岭万家之星 温岭 34 2018.8.3 22566 56415 6.61 26 望江门杭政储出[2018]32号地 块 御品 杭州 50 2018.8.27 32342 87323.4 26.1757 合计 1769295.66 3469674.49 496.43 （四）报告期内公司主要房产项目开发情况 序号 项目名称 项目类别 项目所在 地 权益比例 （%） 项目状态 土地面积 （万方） 计容规划 建筑面积 （万方） 预计总投 资 （亿元） 截至2018年 12月末已投 资金额 （亿元） 2018年 竣工面积 （万方） 总可售面 积 （万方） 2018年合 同销售面 积（万方） 1 武林壹号 住宅、商业 杭州 50.00 在建 10.41 33.40 110.76 102.48 - 33.07 0.26 2 千岛湖东方海岸 住宅 杭州 100.00 在建 22.14 18.22 17.50 14.03 - 18.50 2.02 3 湘湖壹号 住宅 杭州 50.00 在建 24.13 23.89 54.40 47.93 - 20.88 7.07 4 平湖万家花城F1 住宅 嘉兴 35.10 在建 22.30 40.14 57.54 45.47 44.08 39.74 24.45 5 平湖万家花城F2 住宅 嘉兴 35.10 在建 10.25 29.23 - 29.22 - 6 平湖万家花城G 住宅 嘉兴 35.10 在建 8.35 24.07 - 24.07 - 7 东方名府 住宅 杭州 26.00 在建 1.90 4.75 5.24 5.12 - 4.70 0.34 8 东方悦府 住宅、商业 杭州 32.00 在建 3.77 7.54 13.40 10.32 - 7.46 0.15 9 临安天目山小镇 住宅、商业 杭州 100.00 在建 22.30 13.38 14.00 1.65 - 4.68 - 10 大江名筑 住宅 杭州 31.00 在建 3.73 6.70 8.00 4.90 - 6.63 4.07 11 江南名府 住宅 杭州 100.00 在建 3.16 7.90 19.00 16.55 - 7.79 7.17 12 卧城印象 住宅 杭州 50.00 在建 2.70 6.48 19.00 12.31 - 5.08 4.10 13 义乌滨江壹品 住宅 义乌 100.00 在建 5.22 21.94 50.34 37.52 - 20.80 8.25 14 未来海岸 住宅 杭州 51.00 在建 8.84 19.45 39.72 24.08 - 19.32 8.90 15 御江南 住宅 杭州 100.00 在建 5.05 8.59 27.35 23.87 - 7.24 5.70 16 翡翠江南 住宅 杭州 50.00 在建 4.66 11.59 30.42 25.55 - 7.76 3.89 17 义乌锦绣之城 住宅 义乌 100.00 在建 6.14 16.57 43.09 29.77 - 16.41 2.33 18 温岭铂金海岸 住宅 温岭 50.00 在建 10.15 16.90 7.10 1.90 - 16.73 0.34 19 上品 住宅 杭州 50.50 在建 4.73 13.48 79.28 63.43 - 10.54 1.35 20 乐清金色家园 住宅 乐清 45.00 在建 8.00 28.00 29.83 17.55 - 27.58 1.32 21 温州万家花城 住宅 温州 51.00 在建 13.94 15.55 21.59 11.27 - 15.23 - 22 南通曙光之星 住宅 南通 35.00 在建 7.92 19.79 16.00 3.14 - 15.67 - 23 定安府 住宅 杭州 70.00 在建 1.13 1.25 7.50 3.75 - 1.25 - 24 十里春晓 住宅 湖州 70.00 在建 13.62 14.98 30.12 14.17 - 14.15 - 25 温岭万家之星 住宅 温岭 34.00 在建 2.26 5.64 10.87 7.10 - 5.69 - 26 拥潮府 住宅 杭州 66.00 在建 4.51 11.27 45.35 29.53 - 11.00 - 27 华家池 住宅 杭州 51.00 竣工 4.73 18.90 69.59 63.63 - 18.71 0.69 28 东方星城 住宅 杭州 30.00 竣工 4.88 12.68 23.38 22.05 17.33 12.55 - 29 深圳浪口屋村 住宅 深圳 51.00 拟建 3.45 20.74 待确定 7.66 - 待确定 - 30 深圳浪口厂房 商业 深圳 51.00 拟建 1.35 8.66 待确定 - 待确定 - 31 深圳南方报业大 厦城市更新项目 商住 深圳 36.00 拟建 0.60 4.80 待确定 0.72 - 待确定 - 32 湘湖里 住宅 杭州 50.00 拟建 13.32 13.45 65.00 33.10 - 7.79 - 33 长田春晓项目 商业 湖州 70.00 拟建 14.06 15.47 14.03 1.89 - 7.00 - 34 上饶公园壹号 住宅 上饶 51.00 拟建 11.34 13.61 13.10 4.62 - 13.20 - 35 仁恒滨江园 住宅 杭州 50.00 拟建 3.18 8.58 51.94 15.52 - 6.83 - 36 御品 住宅 杭州 50.00 拟建 3.23 8.73 48.35 27.05 - 7.73 - 37 湖光山社 住宅 杭州 100.00 拟建 13.87 13.11 27.06 10.05 - 待确定 - （五）报告期内公司主要房产项目结算情况 序 号 项目名称 项目公司 权益比例 2018年结算 面积（万方） 2018年结算金 额（万元） 1 华家池项目 杭州滨江商博房地产开发有限公司 51.00% 11.87 471,024.69 2 东方星城项目 杭州滨润房地产开发有限公司 30.00% 12.37 382775.79 3 平湖万家花城项目 平湖万家花城房地产开发有限公司 35.10% 17.83 175140.23 4 西溪明珠项目 杭州滨江西部房地产开发有限公司 100.00% 1.26 45429.84 5 湘湖壹号项目 杭州滨江盛元房地产开发有限公司 50.00% 1.87 73399.41 6 武林壹号项目 杭州滨绿房地产开发有限公司 50.00% 3.63 296537.88 7 千岛湖东方海岸项目 东方海岸（淳安）房地产开发有限 公司 100.00% 2.08 25756.56 8 萧山东方海岸项目 杭州滨江盛元海岸房地产开发有限 公司 50.00% 1.51 30411.19 9 锦绣之城项目 浙江锦绣天成置业有限公司 51.00% 10.27 482511.26 （六）报告期内公司主要自持房产出租情况 按业态区分 项目名称 权益比例（%） 可租赁面积（m2） 出租率 写 字 楼 庆春发展大厦写字楼 100 13896.14 89.30% 新城时代广场A座 100 27942.19 91.60% 星城发展大厦写字楼 100 20605.91 100.00% 凯旋发展大厦 100 17345.31 100.00% 商业 裙房 庆春发展大厦商场 100 4028.66 100.00% 文景苑商场 100 6768.07 100.00% 新城市广场 100 15975.83 100.00% 新城时代广场B座 100 12037.62 100.00% 新城时代广场D座 100 1720.24 100.00% 社区底商 星城大厦商铺 100 4934.98 100.00% 万家星城一期底商 100 1992.77 100.00% 万家星城二期底商 100 8790.89 100.00% 万家星城三期底商 100 17042.83 100.00% 金色黎明一期底商 100 5606.95 100.00% 曙光之城底商 100 5445.07 100.00% 凯旋门商铺 100 6107.04 100.00% 御景苑底商 100 259.87 100.00% （七）截止报告期末公司融资情况 序号 项目 期末余额（万元） 融资成本区间 期限结构 1 银行贷款 1,652,888.71 4.57%-10.33% 1年内到期：357,990.00 万元 长期借款：1,294,898.71 万元 2 中期票据 510,000.00 4.99%-6.50% 一年内到期：0.00万元 长期票据： 510,000.00 万元 3 公司债券 270,000.00 3.46%-5.80% 5年 4 短期融资券 180,000.00 5.90%-6.19% 365天 报告期末，公司整体平均融资成本为5.8%。此外，按照房地产企业经营惯例，公司及部分控股子公司 为相关业主按揭贷款提供保证。截至报告期末，本公司及部分控股子公司为购买本公司相关房产的业主提 供保证所及的借款金额为1,657,544.17万元。 （八）经营计划 公司始终把企业做强放在第一位，在保证安全运营的前提下，再考虑规模做大。2018年，随着下半 年房地产行情市场变动，公司主动放缓了今年销售千亿目标的实现进度，2019年公司将在保证品质的前提 下保持规模的稳步增长，实现千亿销售目标，兼顾品质与规模以适应行业竞争格局。 公司2019年主要项目计划竣工表 序号 项目名称 所在地 权益比例 （%） 计容建筑面积 (万方) 预计竣工时间 1 武林壹号 杭州 50.00 33.40 住宅部分已竣工，商业部分2019年竣工 2 湘湖壹号 杭州 50.00 23.89 2014年6月开始分期竣工 3 千岛湖东方海岸 杭州 100.00 18.22 2017年2月开始分期竣工 4 平湖万家花城 平湖 35.10 93.44 2016年11月开始分期竣工 5 江南之星 杭州 33.00 25.37 2019.01 6 上海公园壹号 上海 30.00 12.05 2019.06 7 义乌公园壹号 义乌 33.00 14.15 2019.06 8 东方悦府 杭州 32.00 7.54 2019.12 9 东方名府 杭州 26.00 4.75 2019.12 10 信达壹品 杭州 20.00 9.24 2019.12 11 翡翠海岸 杭州 33.00 12.23 2019.12 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号—上市公司从事房地产业务》的披露要求 二、主营业务分析 1、概述 参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 单位：元 2018年 2017年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 21,115,474,506.44 100% 13,773,703,966.33 100% 53.30% 分行业 房地产业 20,959,909,425.83 99.26% 13,569,428,100.28 98.52% 54.46% 酒店业 148,883,324.21 0.71% 157,487,020.61 1.14% -5.46% 物业服务业 0.00% 41,792,665.83 0.30% -100.00% 其他 6,681,756.40 0.03% 4,996,179.61 0.04% 33.74% 分产品 房产销售 20,270,651,827.15 96.00% 13,095,468,293.48 95.08% 54.79% 房产租赁 152,514,045.38 0.72% 148,343,379.27 1.08% 2.81% 房产项目管理服务 536,743,553.30 2.54% 325,616,427.53 2.36% 64.84% 酒店管理服务 148,883,324.21 0.71% 157,487,020.61 1.14% -5.46% 物业管理服务 0.00% 41,792,665.83 0.30% -100.00% 其他 6,681,756.40 0.03% 4,996,179.61 0.04% 33.74% 分地区 杭州地区 19,178,287,892.64 90.83% 12,840,969,015.46 93.23% 49.35% 嘉兴地区 1,751,402,272.51 8.29% 417,724,570.48 3.03% 319.27% 衢州地区 88,614,924.52 0.42% 259,192,756.28 1.88% -65.81% 金华地区 62,831,723.37 0.30% 41,027,574.13 0.30% 53.15% 绍兴地区 34,337,693.40 0.16% 214,790,049.98 1.56% -84.01% （2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况 √ 适用 □ 不适用 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年 同期增减 营业成本比上年 同期增减 毛利率比上年同 期增减 分行业 房地产业 20,959,909,425.83 13,521,134,276.30 35.49% 54.46% 42.54% 5.39% 分产品 房产销售 20,270,651,827.15 13,409,029,105.39 33.85% 54.79% 43.63% 5.14% 分地区 杭州地区 19,178,287,892.64 12,266,024,046.12 36.04% 49.35% 37.88% 5.32% 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □ 适用 √ 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 √ 是 □ 否 行业分类 项目 单位 2018年 2017年 同比增减 房地产 销售量 亿元 850.1 615 38.23% 库存量 亿元 535.14 241.49 121.60% 相关数据同比发生变动30%以上的原因说明 √ 适用 □ 不适用 2018年度，公司把握销售节奏，实现良好销售，2018年累计销售金额较2017年增长38.23%。 2018年因公司新获取土地项目及新开工项目增加，库存量较2017年增长121.60%。 （4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 □ 适用 √ 不适用 （5）营业成本构成 行业和产品分类 单位：元 行业分类 项目 2018年 2017年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房地产业 13,521,134,276.30 99.66% 9,485,687,743.70 98.95% 42.54% 酒店业 39,516,736.18 0.29% 61,726,122.31 0.64% -35.98% 物业服务业 0.00% 35,537,365.40 0.37% -100.00% 其他 7,202,875.36 0.05% 3,460,641.15 0.04% 108.14% 单位：元 产品分类 项目 2018年 2017年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房产销售 13,409,029,105.39 98.83% 9,335,711,447.59 97.38% 43.63% 房产租赁 75,431,230.08 0.56% 69,975,249.59 0.73% 7.80% 房产项目管理服务 36,673,940.83 0.27% 80,001,046.52 0.84% -54.16% 酒店管理服务 39,516,736.18 0.29% 61,726,122.31 0.64% -35.98% 物业管理服务 0.00% 35,537,365.40 0.37% -100.00% 其他 7,202,875.36 0.05% 3,460,641.15 0.04% （未完）  |