[公告]滨江集团:2018年年度审计报告
审 计 报 告 天健审〔2019〕2167号 杭州滨江房产集团股份有限公司全体股东： 一、审计意见 我们审计了杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简称滨江集团公司）财务 报表，包括2018年12月31日的合并及母公司资产负债表，2018年度的合并及 母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以 及相关财务报表附注。 我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制， 公允反映了滨江集团公司2018年12月31日的合并及母公司财务状况，以及2018 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。 二、形成审计意见的基础 我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注 册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。 按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于滨江集团公司，并履行了职业道 德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审 计意见提供了基础。 三、关键审计事项 关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事 项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不 对这些事项单独发表意见。 (一) 收入确认 1. 事项描述 相关信息披露详见财务报表附注“三、（二十四）收入”及“五、（二）、1. 营业收入/营业成本”。 滨江集团公司的营业收入主要来自于房地产销售收入。2018年度，滨江集 团公司财务报表所示营业收入项目金额为人民币211.15亿元，其中房地产开发 业务的营业收入为人民币202.71亿元，占营业收入的96.00%。 滨江集团公司房地产销售收入在同时满足以下条件时予以确认：(1) 签订销 售合同并履行了合同规定的义务；(2) 已经收回全部房款或取得了收入确认凭 证；(3) 房产已完工并验收合格且已根据合同的规定将房产交付给客户。 由于营业收入是滨江集团公司关键业绩指标之一，可能存在管理层通过不恰 当的收入确认以达到特定目标或预期的固有风险。因此，我们将收入确认确定为 关键审计事项。 2. 审计应对 针对收入确认，我们实施的审计程序主要包括： (1) 了解与收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是 否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性； (2) 检查滨江集团公司与客户签订的销售合同的主要条款，评价滨江集团公 司房产销售收入确认政策是否符合企业会计准则的要求； (3) 以抽样的方式检查与房产销售收入确认相关的支持性文件，包括购房合 同、发票、银行回单、交房通知书、钥匙交接单、面积差结算单以及物业维修基 金收据等资料，以评价滨江集团公司房产销售收入确认的真实性、完整性和截止 性； (4) 检查与营业收入相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报和披露。 (二) 应收深圳安远控股集团有限公司款项减值准备 1. 事项描述 相关信息披露详见财务报表附注“三、（十）应收账款”及“五、（一）、4. 其他应收款”。 截至2018年12月31日，滨江集团公司财务报表其他应收款项下应收深圳 安远控股集团有限公司款项的账面余额为人民币11.60亿元，坏账准备金额为人 民币7.24亿元，账面价值为人民币4.36亿元。 对于单独进行减值测试的其他应收款，当存在客观证据表明其发生减值时， 管理层综合考虑债务人的行业状况、经营情况、财务状况、涉诉情况、还款记录、 担保物价值等因素，估计未来现金流量现值，并确定应计提的坏账准备。 由于应收深圳安远控股集团有限公司款项的金额重大，且该项单独减值测试 涉及重大管理层判断，我们将该事项确定为关键审计事项。 2. 审计应对 针对该事项，我们实施的审计程序主要包括： (1) 了解与其他应收款减值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确 定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性； (2) 获取财务报表、银行对账单、贷款卡信息等外部证据进行核对； (3) 了解与目前应收深圳市安远控股集团有限公司款项相关诉讼的进展，取 得和解协议、判决书等；对抵押资产进行实地查看并确认其归属，利用具有证券 从业资格的评估机构出具的评估报告进行减值测试； (4) 检查其他应收款的期后回款情况，评价管理层计提坏账准备的合理性； (5) 检查与其他应收账款减值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列 报和披露。 四、其他信息 滨江集团公司管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括年 度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。 我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表 任何形式的鉴证结论。 结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考 虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致 或者似乎存在重大错报。 基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报 告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。 五、管理层和治理层对财务报表的责任 管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并 设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的 重大错报。 在编制财务报表时，管理层负责评估滨江集团公司的持续经营能力，披露与 持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终 止运营或别无其他现实的选择。 滨江集团公司治理层（以下简称治理层）负责监督滨江集团公司的财务报告 过程。 六、注册会计师对财务报表审计的责任 我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报 获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但 并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能 由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用 者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。 在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀 疑。同时，我们也执行以下工作： (一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实 施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见 的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制 之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重 大错报的风险。 (二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对 内部控制的有效性发表意见 (三) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理 性。 (四) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审 计证据，就可能导致对滨江集团公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是 否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计 准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披 露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得 的信息。然而，未来的事项或情况可能导致滨江集团公司不能持续经营。 (五) 评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评价财务报表 是否公允反映相关交易和事项。 (六) 就滨江集团公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计 证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对 审计意见承担全部责任。 我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟 通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。 我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理 层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范 措施（如适用）。 从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重 要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁 止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事 项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中 沟通该事项。 天健会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：王建甫 （项目合伙人） 中国·杭州 中国注册会计师：连查庭 二〇一九年四月十六日 杭州滨江房产集团股份有限公司 财务报表附注 2018年度 金额单位：人民币元 一、公司基本情况 杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简称公司或本公司）系由杭州滨江房产集团有限 公司变更设立，于2006年12月6日在浙江省工商行政管理局登记注册，总部位于浙江省杭 州市。公司现持有统一社会信用代码为91330000719577660B的营业执照，注册资本 3,111,443,890.00元，股份总数3,111,443,890股（每股面值1元）。其中，有限售条件的 流通股份：A股408,540,000股；无限售条件的流通股份A股2,702,903,890股。公司股票 已于2008年5月29日在深圳证券交易所挂牌交易。 本公司属房地产开发行业。主要经营活动：房地产开发，房屋建筑，商品房销售，水电 安装，室内外装潢。 本财务报表业经公司2019年4月16日第四届六十九次董事会批准对外报出。 本公司将以下子公司纳入本期合并财务报表范围： 序号 子公司全称 子公司简称 1 杭州曙光之城房地产开发有限公司 曙光公司 2 杭州滨凯资产管理有限公司 滨凯公司 3 杭州滨绿房地产开发有限公司 滨绿公司 4 杭州滨江城东房地产开发有限公司 滨江城东公司 5 绍兴上虞滨江城市之星置业有限公司 上虞置业公司 6 东方海岸（淳安）房地产开发有限公司 东方海岸公司 7 杭州滨江房产建设管理有限公司 滨江建设公司 8 杭州滨江房屋资产管理有限公司 房产资产管理公司 9 杭州滨润房地产开发有限公司 滨润公司 10 金华滨江蓝庭置业有限公司 金华蓝庭公司 11 杭州滨江集团天目山商业管理有限公司 天目山管理公司 12 杭州滨江南部房地产开发有限公司 滨江南部公司 13 杭州千岛湖滨江度假酒店有限公司 滨江酒店公司 14 平湖滨江房地产开发有限公司 平湖公司 15 杭州滨江房产集团衢州置业有限公司 滨江衢州公司 16 杭州滨江三花房地产开发有限公司 滨江三花公司 17 杭州滨江商博房地产开发有限公司 滨江商博公司 18 绍兴滨江蓝庭置业有限公司 绍兴蓝庭公司 19 杭州滨江盛元房地产开发有限公司 滨江盛元公司 20 杭州滨江盛元海岸房地产开发有限公司 盛元海岸公司 21 杭州万家星城房地产开发有限公司 万家星城公司 22 杭州滨江西部房地产开发有限公司 滨江西部公司 23 杭州千岛湖滨江游艇有限公司 滨江游艇公司 23.1 淳安千岛湖滨江旅行社有限公司 旅行社公司 24 杭州友好饭店有限公司 友好饭店 24.1 杭州友途旅行社有限公司 友途旅行社公司 25 上海滨顺投资管理有限公司 上海滨顺公司 25.1 滨江（香港）有限公司 香港公司 25.1.1 BinShun Limited Liability Company BinShun Limited Liability Company 25.1.1.1 Binjiang Limited Partnership Binjiang Limited Partnership 25.1.1.1.1 Binjiang Othello Corp Binjiang Othello Corp 25.1.1.1.2 Binjiang Shoreline Corp Binjiang Shoreline Corp 25.1.1.1.3 Binjiang Tower Corp Binjiang Tower Corp 25.1.1.1.3.1 POTALA TOWER SEATILE,LLC TOWER公司 26 浙江锦绣天成置业有限公司 锦绣公司 27 杭州滨江集团天目山开发建设有限公司 天目山建设公司 28 杭州新惠房地产开发有限公司 新惠公司 29 深圳滨安房地产开发有限公司 深圳滨安公司 30 杭州滨创股权投资有限公司 滨创公司 31 杭州滨通房地产开发有限公司 滨通公司 32 杭州旭兆投资管理有限公司 旭兆公司 32.1 杭州滨旭置业有限公司 滨旭公司 33 杭州滨保实业有限公司 滨保实业公司 34 杭州滨翰房地产开发有限公司 滨翰公司 35 杭州滨昊实业有限公司 滨昊公司 35.1 温州滨致建设开发有限公司 温州滨致公司 36 杭州滨虹企业管理有限公司 滨虹公司 37 杭州滨威企业管理有限公司 滨威公司 37.1 杭州滨瑞房地产开发有限公司 滨瑞公司 38 杭州滨朗企业管理有限公司 滨朗公司 38.1 杭州滨顺房地产开发有限公司 杭州滨顺公司 39 杭州滨欣房地产开发有限公司 滨欣公司 40 杭州滨峙实业有限公司 滨峙公司 41 杭州春盛置业有限公司 春盛公司 42 宁波金丹丰股权投资合伙企业（有限合伙） 金丹丰合伙公司 43 上海吉劭创业投资合伙企业（有限合伙） 吉劭合伙公司 44 上海永绥创业投资合伙企业（有限合伙） 永绥合伙公司 45 深圳市爱义房地产开发有限公司 深圳爱义公司 46 深圳市滨江建设管理有限公司 深圳滨建公司 47 台州兴滨投资合伙企业（有限合伙） 台州兴滨公司 48 温岭盈石房产开发有限公司 温岭盈石公司 49 杭州滨涛企业管理有限公司 滨涛公司 50 杭州滨雅企业管理有限公司 滨雅公司 50.1 义乌滨锦房地产开发有限公司 义乌滨锦公司 50.1.1 义乌滨江壹品家园项目 滨江壹品项目 50.2 义乌盛品房地产经纪有限公司 义乌盛品公司 51 暖屋（杭州）租赁住房发展有限公司 暖屋公司 52 杭州滨宏房地产开发有限公司 滨宏公司 53 杭州滨济企业管理有限公司 滨济公司 53.1 乐清滨江房地产开发有限公司 乐清滨江公司 54 花漾年华旅居置业（湖州）有限公司 湖州公司 55 杭州滨泰投资管理有限公司 滨泰公司 56 杭州滨星企业管理有限公司 滨星公司 56.1 杭州滨宁房地产开发有限公司 滨宁公司 57 杭州滨辰企业管理有限公司 滨辰公司 58 杭州滨熹投资管理有限公司 滨熹公司 59 杭州滨泽投资管理有限公司 滨泽公司 60 杭州滨柏投资管理有限公司 滨柏公司 60.1 杭州滨恒房地产开发有限公司 滨恒房地产公司 61 杭州滨惠投资管理有限公司 滨惠公司 61.1 杭州滨望房地产开发有限公司 滨望公司 62 杭州滨哲企业管理有限公司 滨哲公司 63 杭州滨翼企业管理有限公司 滨翼公司 64 杭州滨祺企业管理有限公司 滨祺公司 65 浙江新广发置业有限公司 新广发公司 66 杭州滨奇投资管理有限公司 滨奇公司 67 杭州滨华投资管理有限公司 滨华公司 68 杭州滨新资产管理有限公司 滨新公司 69 杭州滨丰投资管理有限公司 滨丰公司 70 上饶市滨榈置业发展有限公司 上饶滨榈公司 71 杭州滨格投资管理有限公司 滨格公司 72 杭州滨上投资管理有限公司 滨上公司 73 杭州滨南企业管理有限公司 滨南公司 73.1 南通曙江房地产开发有限公司 南通曙江公司 74 杭州滨景投资管理有限公司 滨景投资公司 74.1 温岭滨岭房地产开发有限公司 温岭滨岭公司 情况详见本财务报表附注合并范围的变更和在其他主体中的权益之说明。 二、财务报表的编制基础 (一) 编制基础 本公司财务报表以持续经营为编制基础。 (二) 持续经营能力评价 本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情 况。 三、重要会计政策及会计估计 重要提示：本公司根据实际生产经营特点针对应收款项坏账准备计提、固定资产折 旧、无形资产摊销、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。 (一) 遵循企业会计准则的声明 本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状 况、经营成果和现金流量等有关信息。 (二) 会计期间 会计年度自公历1月1日起至12月31日止。 (三) 营业周期 房地产行业的营业周期从房产开发至销售变现，一般在12个月以上，具体周期根据开 发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。 (四) 记账本位币 采用人民币为记账本位币。 (五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 1. 同一控制下企业合并的会计处理方法 公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表 中的账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值 份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足 冲减的，调整留存收益。 2. 非同一控制下企业合并的会计处理方法 公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差 额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首 先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行 复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差 额计入当期损益。 (六) 合并财务报表的编制方法 母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及 其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第33号— —合并财务报表》编制。 (七) 现金及现金等价物的确定标准 列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是 指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。 (八) 外币业务和外币报表折算 1. 外币业务折算 外币交易在初始确认时，采用交易发生日即期汇率的近似汇率折算为人民币金额。资产 负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额， 除与购建符合资本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损 益；以历史成本计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日即期汇率的近似汇率折算，不改 变其人民币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折 算，差额计入当期损益或其他综合收益。 2. 外币财务报表折算 资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目 除“未分配利润”项目外，其他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费 用项目，采用交易发生日即期汇率的近似汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算 差额，计入其他综合收益。 (九) 金融工具 1. 金融资产和金融负债的分类 金融资产在初始确认时划分为以下四类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融 资产（包括交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的 金融资产）、持有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产。 金融负债在初始确认时划分为以下两类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融 负债（包括交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的 金融负债）、其他金融负债。 2. 金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件 公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或 金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和 金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交 易费用计入初始确认金额。 公司按照公允价值对金融资产进行后续计量，且不扣除将来处置该金融资产时可能发生 的交易费用，但下列情况除外：(1) 持有至到期投资以及贷款和应收款项采用实际利率法， 按摊余成本计量；(2) 在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资， 以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。 公司采用实际利率法，按摊余成本对金融负债进行后续计量，但下列情况除外：(1) 以 公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值计量，且不扣除将来结清金 融负债时可能发生的交易费用；(2) 与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权 益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本计量；(3) 不属于指定 为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，或没有指定为以公允 价值计量且其变动计入当期损益并将以低于市场利率贷款的贷款承诺，在初始确认后按照下 列两项金额之中的较高者进行后续计量：1) 按照《企业会计准则第13号——或有事项》确 定的金额；2) 初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号——收入》的原则确定的累积 摊销额后的余额。 金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，除与套期保值有关外，按照如下 方法处理：(1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动 形成的利得或损失，计入公允价值变动收益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利，确 认为投资收益；处置时，将实际收到的金额与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同 时调整公允价值变动收益。(2) 可供出售金融资产的公允价值变动计入其他综合收益；持有 期间按实际利率法计算的利息，计入投资收益；可供出售权益工具投资的现金股利，于被投 资单位宣告发放股利时计入投资收益；处置时，将实际收到的金额与账面价值扣除原直接计 入其他综合收益的公允价值变动累计额之后的差额确认为投资收益。 当收取某项金融资产现金流量的合同权利已终止或该金融资产所有权上几乎所有的风 险和报酬已转移时，终止确认该金融资产；当金融负债的现时义务全部或部分解除时，相应 终止确认该金融负债或其一部分。 3. 金融资产转移的确认依据和计量方法 公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的，终止确认该金融 资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产，并 将收到的对价确认为一项金融负债。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有 的风险和报酬的，分别下列情况处理：(1) 放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资 产；(2) 未放弃对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资 产，并相应确认有关负债。 金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1) 所 转移金融资产的账面价值；(2) 因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值 变动累计额之和。金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价 值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列 两项金额的差额计入当期损益：(1) 终止确认部分的账面价值；(2) 终止确认部分的对价， 与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和。 4. 金融资产和金融负债的公允价值确定方法 公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相 关金融资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用： (1) 第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的 报价； (2) 第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入 值，包括：活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价； 除报价以外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市 场验证的输入值等； (3) 第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由 可观察市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使 用自身数据作出的财务预测等。 5. 金融资产的减值测试和减值准备计提方法 (1) 资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资 产的账面价值进行检查，如有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。 (2) 对于持有至到期投资、贷款和应收款，先将单项金额重大的金融资产区分开来，单 独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，可以单独进行减值测试，或包括在具有类 似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试；单独测试未发生减值的金融资产（包括单 项金额重大和不重大的金融资产），包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行 减值测试。测试结果表明其发生了减值的，根据其账面价值高于预计未来现金流量现值的差 额确认减值损失。 (3) 可供出售金融资产 1) 表明可供出售债务工具投资发生减值的客观证据包括： ① 债务人发生严重财务困难； ② 债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期； ③ 公司出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步； ④ 债务人很可能倒闭或进行其他财务重组； ⑤ 因债务人发生重大财务困难，该债务工具无法在活跃市场继续交易； ⑥ 其他表明可供出售债务工具已经发生减值的情况。 2) 表明可供出售权益工具投资发生减值的客观证据包括权益工具投资的公允价值发生 严重或非暂时性下跌，以及被投资单位经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大 不利变化使公司可能无法收回投资成本。 本公司于资产负债表日对各项可供出售权益工具投资单独进行检查。对于以公允价值计 量的权益工具投资，若其于资产负债表日的公允价值低于其成本超过50%（含50%）或低于 其成本持续时间超过12个月（含12个月）的，则表明其发生减值；若其于资产负债表日的 公允价值低于其成本超过20%（含20%）但尚未达到50%的，或低于其成本持续时间超过6 个月（含6个月）但未超过12个月的，本公司会综合考虑其他相关因素，诸如价格波动率 等，判断该权益工具投资是否发生减值。对于以成本计量的权益工具投资，公司综合考虑被 投资单位经营所处的技术、市场、经济或法律环境等是否发生重大不利变化，判断该权益工 具是否发生减值。 以公允价值计量的可供出售金融资产发生减值时，原直接计入其他综合收益的因公允价 值下降形成的累计损失予以转出并计入减值损失。对已确认减值损失的可供出售债务工具投 资，在期后公允价值回升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减值损 失予以转回并计入当期损益。对已确认减值损失的可供出售权益工具投资，期后公允价值回 升直接计入其他综合收益。 以成本计量的可供出售权益工具发生减值时，将该权益工具投资的账面价值，与按照类 似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失， 计入当期损益，发生的减值损失一经确认，不予转回。 (十) 应收款项 1. 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项 单项金额重大的判断依据或金额 标准 金额100万元以上（含）且占应收款项账面余额10%以 上的款项。 单项金额重大并单项计提坏账准 备的计提方法 单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账 面价值的差额计提坏账准备 2. 按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项 (1) 具体组合及坏账准备的计提方法 按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法 账龄组合 账龄分析法 大额政府保证金 余额百分比法 合并范围内关联往来组合 余额百分比法 已确定盈利的项目公司对其股东 的财务资助款组合 余额百分比法 对联营、合营企业按公司持股比例 提供除注册资本外的项目投入款 组合 余额百分比法 (2) 账龄分析法 账 龄 应收账款 计提比例(%) 其他应收款 计提比例(%) 1年以内（含，下同） 5 5 1-2年 10 10 2-3年 20 20 3-5年 80 80 5年以上 100 100 (3) 余额百分比法 组合名称 计提比例(%) 合并范围内会计主体间款项 1 缴纳给政府相关部门的大额保证金 1 已确定盈利的项目公司对其股东的财务资助款 1 对联营、合营企业按公司持股比例提供除注册资 本外的项目投入款 1 3. 单项金额不重大但单项计提坏账准备的应收款项 单项计提坏账准备的理由 应收款项的未来现金流量现值与以账龄为信用风险特 征的应收款项组合的未来现金流量现值存在显著差异 坏账准备的计提方法 单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账 面价值的差额计提坏账准备 对应收票据、应收利息、长期应收款等其他应收款项，根据其未来现金流量现值低于其 账面价值的差额计提坏账准备。 (十一) 存货 1. 存货的分类 存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、库存材料、 库存设备和低值易耗品等，在开发过程中的开发成本，以及在提供劳务过程中耗用的材料、 物料等。 2. 发出存货的计价方法 (1) 发出材料、设备采用月末一次加权平均法。 (2) 项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积计算分摊计入项目的开发成本。 (3) 发出开发产品按建筑面积平均法核算。 (4) 如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关 开发项目的建筑面积分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产 品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际 发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。 3. 存货可变现净值的确定依据 资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高于可变现净 值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计 售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在 正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计 的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有 合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进 行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。 4. 存货的盘存制度 存货的盘存制度为永续盘存制。 5. 低值易耗品的摊销方法 (1) 低值易耗品 按照一次转销法进行摊销。 (十二) 长期股权投资 1. 共同控制、重要影响的判断 按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权 的参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决 策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。 2. 投资成本的确定 (1) 同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或 发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并 财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合 并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的， 调整留存收益。 公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于 “一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计 处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制 方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成 本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价 值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。 (2) 非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其 初始投资成本。 公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务 报表和合并财务报表进行相关会计处理： 1) 在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作 为改按成本法核算的初始投资成本。 2) 在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各 项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之 前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账 面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其 他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重 新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。 (3) 除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始 投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本； 以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第12号——债务重组》确定其初始投资成本； 以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定其初始 投资成本。 3. 后续计量及损益确认方法 对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期 股权投资，采用权益法核算。 4. 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法 (1) 个别财务报表 对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权， 对被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再 对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，确认为金融资产，按照《企业会计准则第 22号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。 (2) 合并财务报表 1) 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且不属于“一揽子交易”的 在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日 开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的， 冲减留存收益。 丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新 计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子 公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投 资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权 时转为当期投资收益。 2) 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且属于“一揽子交易”的 将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制 权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表 中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。 (十三) 投资性房地产 1. 投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已 出租的建筑物。 2. 投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定 资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。 (十四) 固定资产 1. 固定资产确认条件 固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会 计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确 认。 2. 各类固定资产的折旧方法 类 别 折旧方法 折旧年限(年) 残值率(%) 年折旧率(%) 房屋及建筑物 年限平均法 5-30 5 19.00-3.17 通用设备 年限平均法 3-10 5 31.67-9.50 专用设备 年限平均法 5-15 5 19.00-6.33 运输工具 年限平均法 5 5 19.00 (十五) 在建工程 1. 在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程 按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。 2. 在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使 用状态但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成 本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。 (十六) 借款费用 1. 借款费用资本化的确认原则 公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资 本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。 2. 借款费用资本化期间 (1) 当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1) 资产支出已经发生；2) 借款费 用已经发生；3) 为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开 始。 (2) 若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连 续超过3个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资 产的购建或者生产活动重新开始。 (3) 当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费 用停止资本化。 3. 借款费用资本化率以及资本化金额 为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的 利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存 入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息 金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专 门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化 的利息金额。 (十七) 无形资产 1. 无形资产包括土地使用权、专利权及非专利技术等，按成本进行初始计量。 2. 使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预 期实现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体年限如 下： 项 目 摊销年限(年) 土地使用权 40 酒店管理软件 5 3. 内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开 发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：(1) 完成该无形资产以使其能够使 用或出售在技术上具有可行性；(2) 具有完成该无形资产并使用或出售的意图；(3) 无形资 产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身 存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用性；(4) 有足够的技术、财务资源和其 他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；(5) 归属于该无 形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。 (十八) 部分长期资产减值 对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、采用成本 模式计量的生产性生物资产、油气资产、使用寿命有限的无形资产等长期资产,在资产负债 表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不 确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产 组或者资产组组合进行减值测试。 若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当 期损益。 (十九) 长期待摊费用 长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在1年以上（不含1年）的各项费用。长期待摊 费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目 不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。 (二十) 职工薪酬 1. 职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。 2. 短期薪酬的会计处理方法 在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损 益或相关资产成本。 3. 离职后福利的会计处理方法 离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。 (1) 在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负 债，并计入当期损益或相关资产成本。 (2) 对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤： 1) 根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和 财务变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时， 对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本； 2) 设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价 值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余 的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产； 3) 期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债 或净资产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其 中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新 计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不 允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。 4. 辞退福利的会计处理方法 向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入 当期损益：(1) 公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时； (2) 公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。 5. 其他长期职工福利的会计处理方法 向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定 进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为 简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或 净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项 目的总净额计入当期损益或相关资产成本。 (二十一) 预计负债 1. 因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为 公司承担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出公司，且该义务的金额能够可靠 的计量时，公司将该项义务确认为预计负债。 2. 公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在 资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。 (二十二) 维修基金核算方法 根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取 或由公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。 (二十三) 质量保证金核算方法 质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维 修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。 (二十四) 收入 1. 收入确认原则 (1) 销售商品 销售商品收入在同时满足下列条件时予以确认：1) 将商品所有权上的主要风险和报酬 转移给购货方；2) 公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商 品实施有效控制；3) 收入的金额能够可靠地计量；4) 相关的经济利益很可能流入；5) 相 关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。 (2) 提供劳务 提供劳务交易的结果在资产负债表日能够可靠估计的（同时满足收入的金额能够可靠地 计量、相关经济利益很可能流入、交易的完工进度能够可靠地确定、交易中已发生和将发生 的成本能够可靠地计量），采用完工百分比法确认提供劳务的收入，并按已经提供劳务占应 提供劳务总量的比例确定提供劳务交易的完工进度。提供劳务交易的结果在资产负债表日不 能够可靠估计的，若已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按已经发生的劳务成本金额确 认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本；若已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿， 将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认劳务收入。 (3) 让渡资产使用权 让渡资产使用权在同时满足相关的经济利益很可能流入、收入金额能够可靠计量时，确 认让渡资产使用权的收入。利息收入按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确 定；使用费收入按有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。 (4) 建造合同 1) 建造合同的结果在资产负债表日能够可靠估计的，根据完工百分比法确认合同收入 和合同费用。建造合同的结果在资产负债表日不能够可靠估计的，若合同成本能够收回的， 合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同费 用；若合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收入。 2) 固定造价合同同时满足下列条件表明其结果能够可靠估计：合同总收入能够可靠计 量、与合同相关的经济利益很可能流入、实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量、 合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地计量。成本加成合同同时满足下列条 件表明其结果能够可靠估计：与合同相关的经济利益很可能流入、实际发生的合同成本能够 清楚地区分和可靠地计量。 3) 确定合同完工进度的方法为累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例。 4) 资产负债表日，合同预计总成本超过合同总收入的，将预计损失确认为当期费用。 执行中的建造合同，按其差额计提存货跌价准备；待执行的亏损合同，按其差额确认预计负 债。 5) 代建房屋和工程签订有不可撤销的建造合同，与代建房屋和工程相关的经济利益能 够流入企业，代建房屋和工程的完工程度能够可靠地确定，并且代建房屋和工程有关的成本 能够可靠地计量时，采用完工百分比法确认营业收入的实现。 2. 收入确认的具体方法 (1) 房地产销售收入 在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，公司已根 据合同约定将房产交付给客户，且房产销售收入金额已确定，已经收回房款或取得了收款凭 证且相关的经济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销 售收入的实现。 出售自用房屋：自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与 所有权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计 量，相关的经济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销 售收入的实现。 代建房屋和工程签订有不可撤销的建造合同，与代建房屋和工程相关的经济利益能够流 入企业，代建房屋和工程的完工程度能够可靠地确定，并且代建房屋和工程有关的成本能够 可靠地计量时，采用完工百分比法确认营业收入的实现。 (2) 出租物业收入 物业出租按租赁合同、协议约定的承租日期与租金额，在相关的经济利益很可能流入时 确认出租物业收入的实现。 (3) 物业管理收入 物业管理在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与 物业管理相关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。 (4) 其他业务收入 根据相关合同、协议的约定，与交易相关的经济利益能够流入企业，与收入相关的成本 能够可靠地计量时，确认其他业务收入的实现。 (二十五) 政府补助 1. 政府补助在同时满足下列条件时予以确认：(1) 公司能够满足政府补助所附的条件； (2) 公司能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府 补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。 2. 与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法 政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政 府补助。政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或 其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助， 冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在 相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助， 直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未 分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。 3. 与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法 除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含 与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体 归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用 或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关 成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。 4. 与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相 关成本费用。与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。 5. 政策性优惠贷款贴息的会计处理方法 (1) 财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向公司提供贷款 的，以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相 关借款费用。 (2) 财政将贴息资金直接拨付给公司的，将对应的贴息冲减相关借款费用。 (二十六) 递延所得税资产、递延所得税负债 1. 根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项 目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收 回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。 2. 确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为 限。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵 扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。 3. 资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法 获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价 值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。 4. 公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列 情况产生的所得税：(1) 企业合并；(2) 直接在所有者权益中确认的交易或者事项。 (二十七) 经营租赁 公司为承租人时，在租赁期内各个期间按照直线法将租金计入相关资产成本或确认为当 期损益，发生的初始直接费用，直接计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损益。 公司为出租人时，在租赁期内各个期间按照直线法将租金确认为当期损益，发生的初始 直接费用，除金额较大的予以资本化并分期计入损益外，均直接计入当期损益。或有租金在 实际发生时计入当期损益。 (二十八) 其他重要的会计政策和会计估计 1. 终止经营的确认标准、会计处理方法 满足下列条件之一的、已经被处置或划分为持有待售类别且能够单独区分的组成部分确 认为终止经营： (1) 该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区； (2) 该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一 项相关联计划的一部分； (3) 该组成部分是专为转售而取得的子公司。 (二十九) 分部报告 公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定经营分部。公司的经营 分部是指同时满足下列条件的组成部分： 1. 该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用； 2. 管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩； 3. 能够通过分析取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。 (三十) 重要会计政策变更 企业会计准则变化引起的会计政策变更 1、本公司根据《财政部关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》(财会 〔2018〕15号)及其解读和企业会计准则的要求编制2018年度财务报表，此项会计政策变 更采用追溯调整法。2017年度财务报表受重要影响的报表项目和金额如下： 原列报报表项目及金额 新列报报表项目及金额 应收票据 应收票据及应收账款 218,637,410.67 应收账款 218,637,410.67 应收利息 52,101,598.78 其他应收款 10,979,460,345.78 应收股利 其他应收款 10,927,358,747.00 应付票据 应付票据及应付账款 2,388,295,022.92 应付账款 2,388,295,022.92 应付利息 127,660,405.12 其他应付款 5,781,695,192.76 应付股利 其他应付款 5,654,034,787.64 2、财政部于2017年度颁布了《企业会计准则解释第9号——关于权益法下投资净损失 的会计处理》《企业会计准则解释第10号——关于以使用固定资产产生的收入为基础的折旧 方法》《企业会计准则解释第11号——关于以使用无形资产产生的收入为基础的摊销方法》 及《企业会计准则解释第12号——关于关键管理人员服务的提供方与接受方是否为关联 方》。公司自2018年1月1日起执行上述企业会计准则解释，执行上述解释对公司期初财 务数据无影响。 四、主要税种及税率 税 种 计税依据 税 率 增值税 如选择一般征收计税方法，应纳税额按应 纳税销售额乘以适用税率扣除当期允许 抵扣的进项税后的余额计算；如选择简易 征收计税的方法，应纳税额按应纳税销售 额乘以适用税率计算。 3%、5%、6%、10%、16%（2018年5 月1日前3%、5%、6%、11%、17%） 土地增值税 从事普通住宅开发与转让的，预缴率为 1%、2%，从事非普通住宅开发与转让的， 预缴率为2%、3%，从事其他类型房地产开 发与转让的，预缴税率为3%、5%。在达到 规定相关的清算条件后，公司向当地税务 机关申请土地增值税清算。计提时以转让 所取得的收入包括货币收入、实物收入和 其他收入减除法定扣除项目金额后的增 值额为计税依据。 税率：实行四级超率累进税率。增 值额未超过扣除项目金额50%的部 分，税率为30%；增值额超过扣除 项目金额50%未超过100%的部分， 税率为40%；增值额超过扣除项目 金额100%未超过200%的部分，税率 为50%；增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为60%。 预缴税率：1%、2%、3%、5% 房产税 从价计征的，按房产原值一次减除30%后 余值的1.2%计缴；从租计征的，按租金收 入的12%计缴。 1.2%、12% 城市维护建设税 应缴流转税税额 5%、7% 教育费附加 应缴流转税税额 3% 地方教育附加 应缴流转税税额 2% 企业所得税 应纳税所得额 25% 五、合并财务报表项目注释 (一) 合并资产负债表项目注释 1. 货币资金 (1) 明细情况 项 目 期末数 期初数 库存现金 274,741.87 527,241.71 银行存款 7,167,035,087.62 9,571,965,403.34 其他货币资金 22,284,935.36 8,388,774.69 合 计 7,189,594,764.85 9,580,881,419.74 其中：存放在境外的款项总额 824,225,812.70 947,713,290.48 (2) 其他说明 期末其他货币资金余额含代建项目保函保证金11,126,009.59元，银行存款中含旅行社 质量保证金227,009.29元，房改资金620,593.38元，维修资金201,825.70元，其他受限 资金22.74元。 2. 应收票据及应收账款 (1) 明细情况 项 目 期末数 期初数 应收票据 应收账款 306,769,937.76 218,637,410.67 合 计 306,769,937.76 218,637,410.67 (2) 应收账款 1) 明细情况 ① 类别明细情况 种 类 期末数 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例(%) 金额 计提比例(%) 按信用风险特征组合计提坏 账准备 349,251,423.64 100.00 42,481,485.88 12.16 306,769,937.76 小 计 349,251,423.64 100.00 42,481,485.88 12.16 306,769,937.76 (续上表) 种 类 期初数 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例(%) 金额 计提比例(%) 按信用风险特征组合计提坏 账准备 249,742,867.58 100.00 31,105,456.91 12.45 218,637,410.67 小 计 249,742,867.58 100.00 31,105,456.91 12.45 218,637,410.67 ② 组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的应收账款 账 龄 期末数 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 1 年以内 271,578,312.15 13,578,915.60 5.00 1-2 年 53,633,552.87 5,363,355.28 10.00 3-5 年 2,501,718.09 2,001,374.47 80.00 5 年以上 21,537,840.53 21,537,840.53 100.00 小 计 349,251,423.64 42,481,485.88 12.16 ③ 本期计提坏账准备11,376,028.97元。 2) 应收账款金额前5名情况 单位名称 账面余额 占应收账款余额 的比例(%) 坏账准备 上海滨安房地产开发有限公司（以 下简称上海滨安公司） 88,998,435.78 25.48 4,449,921.79 杭州天名房地产有限公司 38,020,323.89 10.89 3,066,929.07 杭州信达地产有限公司（以下简称 杭州信达公司） 29,678,274.73 8.50 1,483,913.74 杭州同达置业有限公司（以下简称 同达公司） 29,675,854.06 8.50 1,483,792.70 杭州星悦房地产开发有限公司（以 下简称星悦公司） 25,417,220.38 7.28 1,270,861.02 小 计 211,790,108.84 60.65 11,755,418.32 3. 预付款项 (1) 账龄分析 1) 明细情况 账 龄 期末数 期初数 账面余额 比例(%) 坏账 准备 账面价值 账面余额 比例(%) 坏账 准备 账面价值 1年以内 2,607,500.00 6.67 2,607,500.00 3 年以上 36,500,000.00 93.33 36,500,000.00 36,500,000.00 100.00 36,500,000.00 合 计 39,107,500.00 100.00 39,107,500.00 36,500,000.00 100.00 36,500,000.00 2) 账龄1年以上重要的预付款项未及时结算的原因说明 单位名称 期末数 未结算原因 杭州市上城区小营地区危旧房改造指挥部 26,500,000.00 合同尚未履行完毕 杭州市上城区解放路拓宽改造工程指挥部 10,000,000.00 合同尚未履行完毕 小 计 36,500,000.00 (2) 预付款项金额前5名情况 单位名称 账面余额 占预付款项余额 的比例(%) 杭州市上城区小营地区危旧房改造指挥部 26,500,000.00 67.76 杭州市上城区解放路拓宽改造工程指挥部 10,000,000.00 25.57 江苏国际信托有限公司 2,607,500.00 6.67 小 计 39,107,500.00 100.00 4. 其他应收款 (1) 明细情况 项 目 期末数 期初数 应收利息 52,101,598.78 应收股利 其他应收款 15,430,242,903.07 10,927,358,747.00 合 计 15,430,242,903.07 10,979,460,345.78 (2) 应收利息 项 目 期末数 期初数 信托收益 52,101,598.78 小 计 52,101,598.78 (3) 其他应收款 1) 明细情况 ① 类别明细情况 种 类 期末数 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例(%) 金额 计提比例 (%) 单项金额重大并单项计 提坏账准备 1,160,000,000.00 6.91 723,792,867.07 62.40 436,207,132.93 按信用风险特征组合计 提坏账准备 15,620,077,014.64 93.09 626,041,244.50 4.01 14,994,035,770.14 合 计 16,780,077,014.64 100.00 1,349,834,111.57 8.04 15,430,242,903.07 (续上表) 种 类 期初数 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例(%) 金额 计提比例 (%) 按信用风险特征组合计提坏 账准备 11,573,790,077.94 100.00 646,431,330.94 5.59 10,927,358,747.00 合 计 11,573,790,077.94 100.00 646,431,330.94 5.59 10,927,358,747.00 ② 期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款 单位名称 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由 深圳市安远控股集团有限公 司（以下简称安远控股公司） 1,160,000,000.00 723,792,867.07[注] 62.40 逾期未收回 小 计 1,160,000,000.00 723,792,867.07 62.40 注：根据坤元资产评估有限公司出具的坤元评报（2019）71号评估报告，安远控股公 司抵押及质押资产价值的评估价值共计498,571,030.00元，考虑相应的受偿比例后预计可 收回金额为436,207,132.93元，故对该重大应收款项计提坏账准备723,792,867.07元。 ③ 组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款 账 龄 期末数 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 1 年以内 775,578,441.32 38,778,922.07 5.00 1-2 年 279,700,131.62 27,970,013.17 10.00 2-3 年 66,403,035.77 13,280,607.15 20.00 3-5 年 33,282,096.23 26,625,676.98 80.00 5 年以上 56,458,211.69 56,458,211.69 100.00 小 计 1,211,421,916.63 163,113,431.06 13.46 ④ 组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款 组合名称 期末数 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 大额政府保证金 481,768,974.00 4,817,689.74 1.00 对联营、合营企业按公司持股比例提供除 注册资本外的项目投入款 9,730,287,132.06 416,144,133.78 [注] 已确定盈利的项目公司对其股东的财务 资助款 4,196,598,991.95 41,965,989.92 1.00 小 计 14,408,655,098.01 462,927,813.44 注：本期对联营企业和合营企业因顺流交易形成的累计未实现利润的金额进行确认，在 长期股权投资的账面价值减记至零以后，考虑其他实质上构成对联营企业和合营企业净投资 的长期权益，继续确认的投资损失相应确认相关其他应收款坏账准备，本期对联营、合营企 业按公司持股比例提供除注册资本外的项目投入款按照1%计提坏账97,302,871.32元后， 对因顺流交易形成的累计的未实现利润的金额确认坏账准备金额318,841,262.46元。 2) 本期增加坏账准备金额703,402,780.63元，其中本期计提坏账准备金额 702,320,278.38元，非同一控制下企业合并增加坏账准备1,082,502.25元。 3) 其他应收款款项性质分类情况 款项性质 期末数 期初数 拆借款 15,746,087,646.81 8,764,822,951.34 物业维修金、保修金 196,886,741.92 213,426,513.30 押金保证金 598,418,550.46 1,562,575,002.43 应收暂付款 10,368,128.93 60,670,505.99 合作意向金 200,000,000.00 897,319,355.00 其他 28,315,946.52 74,975,749.88 合 计 16,780,077,014.64 11,573,790,077.94 4) 其他应收款金额前5名情况 单位名称 款项性质 账面余额 账龄 占其他应收款余 额的比例(%) 坏账准备 宁波京海投资管理 有限公司（以下简 称宁波京海公司） 拆借款 1,906,619,421.66 1年以内 11.36 40,047,139.23 绿城房地产开发集 团有限公司 拆借款 1,475,696,083.28 （未完）  |