[年报]新黄浦:2018年年度报告
公司代码：600638 公司简称：新黄浦 上海新黄浦置业股份有限公司 2018年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人仇瑜峰 、主管会计工作负责人车海辚 及会计机构负责人（会计主管人员）段铭 华声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计：公司2018年实现归属于母公司所有者的净利润 571,982,617.38元，母公司2018年实现净利润539,290,406.48元，提取法定盈余公积金53,929,040.65 元，扣除当年实际支付普通股股利196,407,395.80元，加上年初未分配利润1,946,938,337.60元， 母公司实际可供股东分配利润为2,235,892,307.63元。 鉴于公司目前的经营境况良好，业绩稳定，同时综合考虑公司未来成长性，以便更好的保障 全体股东的持续合理回报，共同分享公司经营成果。经董事会审议通过2018年度利润分配预案， 以2018年末总股本673,396,786股为基数，拟向全体股东每10股派发现金红利2.55元（含税）， 共分配现金红利计171,716,180.43元。公司2018年度不送红股，不实施资本公积转增股本。 该议案尚需提交公司 2018 年度股东大会审议通过。 六、 前瞻性陈述的风险声明 □适用√不适用 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的主要风险，详情请查阅本报告第四节“经营情况讨论与分析”中 “关于公司未来发展的讨论与分析”部分。 十、 其他 □适用√不适用 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 5 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 5 第三节 公司业务概要 ..................................................................................................................... 9 第四节 经营情况讨论与分析 ....................................................................................................... 10 第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 27 第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 37 第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 45 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 46 第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 54 第十节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 56 第十一节 财务报告 ........................................................................................................................... 60 第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 180 第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 本公司、新黄浦置业 指 上海新黄浦置业股份有限公司 新华闻 指 上海新华闻投资有限公司 华闻控股 指 中国华闻投资控股有限公司 北京信托 指 北京国际信托有限公司 上交所 指 上海证券交易所 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 会计师事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通 合伙） 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 上海新黄浦置业股份有限公司 公司的中文简称 新黄浦 公司的外文名称 SHANGHAI NEW HUANG PU REAL ESTATE CO.,LTD. 公司的外文名称缩写 NHPRECL 公司的法定代表人 仇瑜峰 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 徐俊 蒋舟铭 联系地址 上海市北京东路668号东楼32层 上海市北京东路668号东楼32层 电话 （021）63238888 （021）63238888 传真 （021）63237777 （021）63237777 电子信箱 stock@600638.com stock@600638.com 三、 基本情况简介 公司注册地址 上海市北京东路668号西楼32层 公司注册地址的邮政编码 200001 公司办公地址 上海市北京东路668号东楼32层 公司办公地址的邮政编码 200001 公司网址 http://www.600638.com 电子信箱 600638@600638.com 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 《上海证券报》、《证券时报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 新黄浦 600638 六、 其他相关资料 公司聘请的会计师事务所（境 内） 名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海市南京东路61号4楼 签字会计师姓名 刘桢、黄海 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元币种：人民币 主要会计数据 2018年 2017年 本期比上 年同期增 减(%) 2016年 营业收入 1,066,328,391.50 1,777,590,446.22 -40.01% 1,134,139,263.79 归属于上市公司股东的净利润 571,982,617.38 644,976,824.69 -11.32% 102,229,875.83 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润 -34,017,365.64 29,689,569.14 -214.58% 45,325,966.62 经营活动产生的现金流量净额 -621,713,262.89 -438,158,406.92 -41.89% 576,560,207.69 2018年末 2017年末 本期末比 上年同期 末增减（ %） 2016年末 归属于上市公司股东的净资产 4,575,509,764.82 4,209,437,856.50 8.70% 3,649,982,779.59 总资产 12,579,602,007.29 10,749,009,169.70 17.03% 10,551,050,821.78 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2018年 2017年 本期比上年同 期增减(%) 2016年 基本每股收益（元／股） 0.8494 0.9578 -11.32% 0.1518 稀释每股收益（元／股） 0.8494 0.9578 -11.32% 0.1518 扣除非经常性损益后的基本每股收 益（元／股） -0.051 0.044 -215.91% 0.0673 加权平均净资产收益率（%） 13.01 16.41 减少3.4个百分点 2.81 扣除非经常性损益后的加权平均净 资产收益率（%） -0.77 1.51 减少2.28个百分 点 1.25 备注：根据会计准则中关于每股收益的列报要求，已将以前年度每股收益统一按2018年实施资本 公积金转增股本后的总股本673,396,786股进行了同口径计算。 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 □适用√不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用√不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的 净资产差异情况 □适用√不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 九、 2018年分季度主要财务数据 单位：元币种：人民币 第一季度 （1-3月份） 第二季度 （4-6月份） 第三季度 （7-9月份） 第四季度 （10-12月份） 营业收入 415,601,217.57 342,821,112.01 116,976,160.63 190,929,901.29 归属于上市公司股东的 净利润 28,377,209.93 82,115,340.01 12,455,581.24 449,034,486.20 归属于上市公司股东的 扣除非经常性损益后的 净利润 26,422,854.16 61,868,230.82 10,188,246.59 -132,496,697.21 经营活动产生的现金流 量净额 -634,584,961.30 -41,811,033.94 36,819,465.86 17,863,266.49 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用√不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 单位:元币种:人民币 非经常性损益项目 2018年金额 附注 （如适 用） 2017年金额 2016年金额 非流动资产处置损益 801,679,678.39 828,331,595.10 9,112,954.72 越权审批，或无正式批准文件，或 偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公 司正常经营业务密切相关，符合国 家政策规定、按照一定标准定额或 定量持续享受的政府补助除外 4,118,019.58 6,737,275.53 26,424,079.00 计入当期损益的对非金融企业收 取的资金占用费 1,346,722.68 6,142,138.68 企业取得子公司、联营企业及合营 企业的投资成本小于取得投资时 应享有被投资单位可辨认净资产 公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害 而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支 出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的 超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公 司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有 事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有 效套期保值业务外，持有交易性金 融资产、交易性金融负债产生的公 允价值变动损益，以及处置交易性 金融资产、交易性金融负债和可供 出售金融资产取得的投资收益 28,837,016.29 单独进行减值测试的应收款项减 值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量 的投资性房地产公允价值变动产 生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要 求对当期损益进行一次性调整对 当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收 入和支出 2,175,600.71 -10,124,693.53 6,608,935.26 其他符合非经常性损益定义的损 益项目 少数股东权益影响额 -408,688.72 -2,759,021.16 -1,084,586.94 所得税影响额 -201,564,626.94 -208,244,623.07 -19,136,627.80 合计 605,999,983.02 615,287,255.55 56,903,909.21 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 单位：元币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响 金额 以公允价值计量且其变 动计入当期损益的金融 资产 63,935,969.65 8,622,555.03 -55,313,414.62 45,537.12 可供出售金融资产 51,462,266.49 11,740,382.66 -39,721,883.83 -1,195,798.65 合计 115,398,236.14 20,362,937.69 -95,035,298.45 -1,150,261.53 十二、 其他 □适用√不适用 第三节 公司业务概要 一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发、销售、出租为主。公司的业务 板块分为商业办公地产开发、住宅地产开发和园区建设开发等。目前公司房地产开发的业务范围 主要集中在上海及浙江。 公司房地产开发业务的主要产品为高端办公楼、普通商品房、酒店式公寓、科技园区、保障 性住宅、长租房、多层洋房和别墅等。 详细情况参见“经营情况的讨论与分析”。 二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 √适用□不适用 报告期内，公司处置持有待售资产鸿泰房产剩余25%股权，取得银行承兑汇票9.65亿，具体内容 详见第四节/二/（六）重大资产和股权出售。 三、 报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 1、报告期内，公司具有的区域优势得以进一步强化，其中硬件方面，公司核心资产主要集中 在上海及上海周边区域，资产的估值水平较坚挺，变现能力较强，可以为公司下一步发展提供更 充分的资金保障；软件方面，公司长期立足一线城市中心城区，因历史沿革与经营实践而积累起 的信息、人脉、知识、经验等多方面本土优势，有利于公司把握住新一轮市场趋向，并行不悖地 一体展开本地化战略与大城市战略。公司长期保持稳健的财务结构，现金流充足，有息负债率在 行业中处于较低水平，在坚持房地产调控政策大环境下有利于占据发展主动。 2、伴随“大众创业，万众创新”加速推进，核心城区科技园区发展前景持续向好，公司在此 业务领域具有品牌、经验、管理等多方面先发优势。公司旗下科技京城作为上海市政府命名成立 的上海市中心城区唯一一家高科技创业园区，经过多年建设发展，目前已形成“一园多基地”产 业格局，汇集了上海市移动互联网产业基地等六大基地，是长三角地区移动互联终端产品研发、 设计、展示中心，同时也是黄浦区内唯一的高科技创业园区型税收“亿元楼”。 3、目前金融创新和强化监管同步推进，房地产市场竞争则进入2.0版本综合实力比拼阶段， 以往模仿型、排浪式供给方式已无法适应市场需求，金融与房地产互动互补一体发展已经成为必 然趋向。报告期内，公司在已取得期货、信托、基金等多张金融牌照基础上，进一步拓展金融业 务领域，为下一步先行先试房地产业与金融平台对接提前布局。 4、报告期内，我国保障性安居工程建设创新机制不断推出，各级政府积极鼓励社会资本参与 保障性住房建设与运营管理。公司在此业务领域具有丰富运作经验与实践成果。报告期内，公司 进军租赁住宅市场，在此基础上，可充分利用自己房地产开发、经营及金融联动发展综合优势， 率先进据保障房特许经营、房地产投资信托基金等新型业务领域。 第四节 经营情况讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2018年是新黄浦发展历程中关键性的一年,在这一年中，公司面对复杂多变的内外部环境， 妥善应对风险挑战，积极适应发展需求，全面推动各项工作稳步迈上更高台阶。 1、房地产项目市场化操盘能力平稳应对市场考验 当前房地产市场整体环境瞬息万变，同业间的竞争日趋白热化，2018年，公司房地产项目 团队在此极限倒逼压力下，全面、快速、持续提升市场化的操盘能力，平稳经受住了市场的考验， 在市场中赢得了自己的发展空间。 公司南浔项目团队在去年工作基础上，围绕各产品预售节点目标要求，全力抢赶施工进度， 确保工程建设如期达到预售条件。与此同时，项目公司进一步挖掘销售潜力，加强房产项目市场 推广和蓄客拜访工作，深入打造高档品牌房产项目，树立“南浔第一江南合院，服务南浔新四象” 品牌形象。截至年底，累计共推售房屋1123套，累计销售房屋 1038套，累计回款10.6亿元（其 中2018年回款8.38亿元），超额完成年初预定的回款目标。 常州项目团队对内，按轻重缓急先后建立起了各类规范的规章制度和适合项目实际运作特点 的工作流程、管理规定；对外，深入研究产品定位，力求精准把握客户需求，了解、分析区域市 场和相关楼盘特征，紧紧抓住市场变化和出现的机会，围绕公司总体经营目标制定了相应的营销 策略。公司派出的团队，克服种种困难，赢得了合作方与设计单位的认可，为2019年各项工作打 下了坚实基础。 在不断强化的房地产调控态势下，公司存量房去化工作逆势求进，按照年初制定的计划有序 推进。其中嘉兴科技京城整体转让工作基本完成，全部转让款按期到账；嘉兴海派秀城累计签约 419套，累计签约面积约2.07万平方，累计回笼资金约2亿元；佘山一品项目在周边同类项目基 本无成交困难局面下，2018年全年网签成交41套，网签面积11317.21平米，回笼房款5亿元左 右。 公司保障房建设团队立足多年成功经验，不断完善多地块滚动开发管理模式，全面确保已完 成项目顺利收尾、待开工项目筹备到位、建设中项目推进有序、新投资项目陆续落地。 截至2018年年末，松江南站大型居住社区动迁安置房项目两地块工程各项进度满足工程总体 要求。销售方面，项目团队为确保及时回款多方设法，全力争取，通过分批分类、多次申报、重 点申报等多种方式，有效前推了预售时间。目前12-04地块已实际收到房款约5亿元，14-01地 块已实际收到房款约2亿元。 奉贤南桥大型居住社区共有产权保障房项目克服进博会影响，工程施工有序推进，目前基础 结构全部完成，进入主体结构施工。销售方面，项目公司已按要求将全部所需资料送达市住房保 障中心，全部房源被列入第六批次共有产权保障房房源供应计划。 顾村大型居住社区拓展区共有产权保障房项目仅用50天即完成配套费免缴证明、新开工登记 等一系列工作（按正常情况需5个月左右），6月29日已正式开工建设。销售方面，目前所有资 料已送达市住房保障中心，536套房源被列入第六批次共有产权保障房房源供应计划。 科技京城管理公司在多年实施和获得“三体系”（质量、环境、职业健康安全管理体系）和 能源管理体系认证的基础上，进一步提高管理体系兼容性、指导性、有效性，积极开展“四体系” 整合工作，不断强化各体系要素之间的协调与衔接，不断优化管理资源，简化管理流程，提升管 理效率，有效杜绝在管理体系实施过程中可能出现的盲区和死角。公司在对客户细致排摸基础上， 加强对目标客户定位与规划，大力推进租户结构调整。通过开展市场调研，建立重点企业档案， 对招商策略及租赁标准不断进行完善和优化，有效提升出租单价，提高大楼入驻率，各项主要经 营指标在常年保持突出绩效高起点基础上再上台阶，超额完成预定目标。 2、房地产业务转型持续迈出实质性步伐 当前市场形势快速变迁，传统房地产开发销售模式日益逼近发展极限，因此，公司亟需在原 有业务基础上，探索出新的可持续发展业务路径。 2018年，公司进一步明确战略目标与导向，更为坚决地推进管理与品牌的复制与移植。年内 经过慎重比选，果断决策，成功竞得上海市闵行区吴泾镇国际教育园区租赁住宅项目。这个项目 建成后，公司可依托这一新增优质资产，持续取得稳定增长的投资回报与现金流。公司以此为基 础资产，亦可视后续扶持政策落地情况，展开相关金融创新。 3、金融板块制度体系更为完善 2018年，公司对现有《管理制度》进行了全面修订。在金融业务领域，各业务单元及时针 对监管措施全面收紧、市场风险急剧放大等新的情况，积极锻炼内功、狠抓建章立制。 新黄浦投资管理有限公司年内重新梳理并拟定了一系列较为完善的规章制度，形成了《上 海新黄浦投资管理有限公司管理制度汇编》。公司通过定期举行各部门例会，互相交流项目信息 和进展情况，及时反映业务推进过程中出现的风险和问题，讨论解决方案。四季度起，公司围绕 投后管理这一重点课题，及时制定《项目投后管理制度》，并且以“工作联系单”等方式，将具 体工作内容落实到团队，保证了新制度的全面落地实施。 华闻期货针对大商所和郑商所相继上市场内豆粕期货期权和白糖期货期权，安排相关交易 人员前往同业领先企业学习场内场外期权业务并组建团队，安排合规部抓紧制定了场外衍生品相 关制度，并向中期协报备了《投资者适当性管理办法》和《场外衍生品业务管理办法》。公司全 年共接受监管部门3次现场检查并全部通过，监管分类评价结果较2017年上升2个等级，行业排 名提升54位。 浦浩投资围绕重点项目推进、加强内部管理、调整业务构架及完善内部制度三条主线开展工 作。经过积极争取，公司获得了中国证券基金业协会的观察会员资格，在规范化发展的道路上再 次迈出坚实一步。下一步，公司还将努力争取获得投资顾问资格，为公司进一步发展创造更大空 间。 二、报告期内主要经营情况 2018年度，公司实现营业总收入109,784.47万元，其中营业收入106,632.84万元，实现净利 润58,479.88万元。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 1,066,328,391.50 1,777,590,446.22 -40.01% 营业成本 697,486,606.90 1,540,375,774.96 -54.72% 销售费用 87,259,966.62 46,346,703.09 88.28% 管理费用 169,330,420.72 161,021,013.34 5.16% 研发费用 财务费用 127,808,686.99 158,544,332.01 -19.39% 经营活动产生的现金流量净额 -621,713,262.89 -438,158,406.92 -41.89% 投资活动产生的现金流量净额 287,755,445.17 729,091,868.53 -60.53% 筹资活动产生的现金流量净额 -621,888,620.95 1,152,017,065.04 -153.98% 营业收入变动原因说明：主要为报告期商品房及配套房销售收入较上年同期减少，使得营业收入 较上年同期减少。 营业成本变动原因说明：主要为营业收入较上年同期减少，相应营业成本较上年同期减少。 销售费用变动原因说明：下属房地产项目新开盘为加大房产销售力度，相应房产销售广告费、中 介费用较去年同期增加。 管理费用变动原因说明：公司本期管理费用比上年略有增加，基本持平。 财务费用变动原因说明：随着在建项目的增多，公司下属项目公司利息资本化较上期有所增加， 财务费用相应减少。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：随着储备项目的增加，公司年末支付项目土地款7.34 亿。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：公司本年处置持有待售资产鸿泰房产剩余25%的股 权，取得银行承兑汇票9.65亿，而上年同期转让鸿泰30%股权取得净现金11.72亿，使得本年投 资活动产生的现金净额较上年同期减少幅度较大。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：公司上年度子公司鸿泰房产（股权转让前）增加银 行贷款17.21亿，本年鸿泰房产不再并表，使得筹资活动产生的现金净额较上年度减少幅度较大。 2. 收入和成本分析 √适用□不适用 详见后附内容 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况 单位:元币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比上年增减 （%） 房地产业 918,378,554.42 630,322,488.85 31.37% -43.74% -56.29% 增加19.71个百分点 服务业 40,449,822.34 46,120,985.91 -14.02% -7.24% -16.02% 增加11.93个百分点 酒店业 42,149,149.74 10,599,564.23 74.85% 2.97% -56.74% 增加34.72个百分点 金融业 24,224,341.76 100.00% 925.16% 增加0.00个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入比 上年增减 （%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比上年增减 （%） 房地产销售 804,608,205.58 603,220,622.05 25.03% -48.35% -57.33% 增加15.77个百分点 房地产出租 113,770,348.84 27,101,866.80 76.18% 53.02% -4.87% 增加14.50个百分点 提供劳务 40,449,822.34 46,120,985.91 -14.02% -7.24% -16.02% 增加11.93个百分点 酒店业 42,149,149.74 10,599,564.23 74.85% 2.97% -56.74% 增加34.72个百分点 金融业 24,224,341.76 100.00% 925.16% 增加0.00个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入比 上年增减 （%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比上年增减 （%） 上海 931,549,275.56 641,215,508.14 31.17% -41.48% -55.25% 增加21.19个百分点 浙江 93,652,592.70 45,827,530.85 51.07% -26.47% -48.29% 增加20.65个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 □适用√不适用 (2). 产销量情况分析表 □适用√不适用 (3). 成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项 目 本期金额 本期占 总成本 比例 (%) 上年同期金额 上年同 期占总 成本比 例(%) 本期金额 较上年同 期变动比 例(%) 情况 说明 房地产业 房地出售出租 630,322,488.85 91.75% 1,442,048,942.33 94.78% -56.29% 公司本年度 房地产业务 收入较上年 同期减少，相 应房地产营 业成本结转 减少 服务业 物业服务业 46,120,985.91 6.71% 54,922,078.31 3.61% -16.02% 酒店业 酒店服务业 10,599,564.23 1.54% 24,503,797.81 1.61% -56.74% 酒店业加强 成本控制，当 期成本下降 及成本费用 项目同口径 调整所致。 分产品情况 分产品 成本构成 项目 本期金额 本期占 总成本 比例 (%) 上年同期金额 上年同 期占总 成本比 例(%) 本期金额 较上年同 期变动比 例(%) 情况 说明 房地产销售 房地产销售 603,220,622.05 87.80% 1,413,558,398.83 92.91% -57.33% 公司本年度 结转商品房 及配套房销 售成本较上 年同期减少 投资性房地 产出租 投资性房地 产出租 27,101,866.80 3.94% 28,490,543.50 1.87% -4.87% 提供劳务 提供劳务 46,120,985.91 6.71% 54,922,078.31 3.61% -16.02% 酒店业 酒店业 10,599,564.23 1.54% 24,503,797.81 1.61% -56.74% 酒店业加强 成本控制，当 期成本下降 及成本费用 项目同口径 调整所致。 成本分析其他情况说明 □适用√不适用 (4). 主要销售客户及主要供应商情况 □适用√不适用 3. 费用 √适用□不适用 项目 本期金额 上期金额 比上期数增减 变化原因 销售费用 87,259,966.62 46,346,703.09 88.28% 下属房地产项目新开盘为加大房产销售力度，相应房 产销售广告费、中介费用较去年同期增加。 财务费用 127,808,686.99 158,544,332.01 -19.39% 公司下属项目公司利息资本化较上期有所增加，财务 费用相应减少。 管理费用 169,330,420.72 161,021,013.34 5.16% 公司本期管理费用比上年略有增加，基本持平。 4. 研发投入 研发投入情况表 □适用√不适用 情况说明 □适用√不适用 5. 现金流 √适用□不适用 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 变化原因 经营活动产生的现金 流量净额 -621,713,262.89 -438,158,406.92 -41.89% 公司为储备项目年末支付土地款7.34亿元所致。 投资活动产生的现金 流量净额 287,755,445.17 729,091,868.53 -60.53% 公司本年处置持有待售资产鸿泰房产剩余25%的股 权，取得银行承兑汇票9.65亿，而上年同期转让鸿泰 30%股权取得净现金11.72亿，使得本年投资活动产生 的现金净额较上年同期减少幅度较大。 筹资活动产生的现金 流量净额 -621,888,620.95 1,152,017,065.04 -153.98% 公司上年度子公司鸿泰房产（股权转让前）增加银行 贷款17.21亿，本年鸿泰房产不再并表，使得筹资活 动产生的现金净额较上年度减少幅度较大。 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 √适用□不适用 报告期内，公司处置持有待售资产，鸿泰房产剩余25%股权，取得交易价款为9.65亿元，在合并 报表层面确认投资收益金额77,971.49万元，增加税后净收益利润58,478.62。 (三) 资产、负债情况分析 √适用□不适用 1. 资产及负债状况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期 末数占 总资产 的比例 （%） 上期期末数 上期期 末数占 总资产 的比例 （%） 本期期末金 额较上期期 末变动比例 （%） 情况说明 货币资金 1,565,079,012.26 12.44% 2,511,905,450.93 23.37% -37.69% 公司为储备项目年末支付土地款7.34亿元所致。 结算备付金 17,110,936.74 0.14% 8,427,388.64 0.08% 103.04% 报告期下属金融公司结构化主体持仓量增加所致 以公允价值计量且 其变动计入当期损 益的金融资产 8,622,555.03 0.07% 63,935,969.65 0.59% -86.51% 报告期下属金融公司出售金融资产 应收票据及应收账 978,686,729.12 7.78% 2,536,972.65 0.02% 38,476.95% 主要为处置持有待售资产鸿泰公司剩余25%股权， 款 取得9.65亿银行承兑汇票所致。 预付款项 859,746,785.90 6.83% 4,107,341.95 0.04% 20,831.95% 主要为公司年末预付储备项目土地款7.34亿元所 致。 买入返售金融资产 1,142,002.01 0.01% 10,023,558.24 0.09% -88.61% 报告期下属金融公司出售国债 存货 4,898,286,848.23 38.94% 3,660,658,097.03 34.06% 33.81% 报告期收购子公司常州中金项目公司51%股权，合 并范围扩大所致 持有待售资产 0.00 0.00% 134,227,004.13 1.25% -100.00% 主要为处置持有待售资产鸿泰公司剩余25%股权所 致。 一年内到期的非流 动资产 190,000,000.00 1.51% 90,000,000.00 0.84% 111.11% 不满一年到期其他非流动资产信托产品转一年内到 期的非流动资产 其他非流动资产 3,690,195.70 0.03% 203,447,079.45 1.89% -98.19% 不满一年到期其他非流动资产信托产品转一年内到 期的非流动资产 预收款项 2,511,020,300.59 19.96% 1,387,346,470.40 12.91% 80.99% 报告期下属项目公司预售房产，使得预收款项较去 年增长幅度较大 卖出回购金融资产 款 1,899,792.41 0.02% 19,743,678.12 0.18% -90.38% 本期下属投资子公司当期融资融券业务减少所致 其他应付款 1,092,428,648.59 8.68% 761,403,900.04 7.08% 43.48% 主要为本期并购项目，合并范围增加，相应增加子 公司关联方借款 一年内到期的非流 动负债 80,000,000.00 0.64% 40,000,000.00 0.37% 100.00% 系一年内到期的长期借款增加 其他流动负债 231,354,113.71 1.84% 333,532,253.15 3.10% -30.64% 其他货币保证金变动所致 长期借款 1,047,560,000.00 8.33% 635,000,000.00 5.91% 64.97% 下属保障房项目新增开发贷款4.92亿，使得长期借 款较上年期末增加较多。 其他非流动负债 247,626,400.00 1.97% 364,376,400.00 3.39% -32.04% 本期金融产品收益权转让回购所致 2. 截至报告期末主要资产受限情况 □适用√不适用 3. 其他说明 □适用√不适用 (四) 行业经营性信息分析 √适用□不适用 详见后附内容 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √适用□不适用 序 号 持有待开发土 地的区域 持有待开发 土地的面积 (平方米) 一级土 地整理 面积(平 方米) 规划计容建 筑面积(平方 米) 是/否涉及合作 开发项目 合作开发项 目涉及的面 积(平方米) 合作开发 项目的权 益占比(%) 1 南浔浔南草荡 漾北侧A、C地 块 54,229.80 - 81,344.70 是 43,383.84 80% 2 吴泾镇紫竹科 学园区 10A-05A地块 50,344.10 135,929.07 否 - 2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用□不适用 单位：万元币种：人民币 序 号 地 区 项目 经 营 业 态 在建 项目/ 新开 工项 目/竣 工项 目 项目用地 面积(平方 米) 项目规划计 容建筑面积 (平方米) 总建筑面 积(平方 米) 在建建筑面积(平 方米) 已竣工面积(平方米) 总投资额 报告期实际 投资额 1 上 海 徐泾北城欣 沁苑 住 宅 竣工 项目 93,717.00 207,340.62 212,267.58 212,267.58 171,619.21 1,645.15 2 上 海 松江南站大 型居住社区 基地 C19-12-04 地块（欣哲 苑） 住 宅 在建 项目 51,721.20 103,442.40 144,545.30 144,545.30 - 118,900.95 16,232.62 3 上 海 松江南站大 型居住社区 基地 C19-14-01 地块（欣畅 苑） 住 宅 在建 项目 25,221.00 50,442.00 71,228.96 71,228.96 - 57,879.21 13,008.99 4 上 海 奉贤南桥基 地大型居住 社区 12-24A-04A 地块（欣平 苑） 住 宅 在建 项目 31,448.60 62,662.59 91,757.46 91,757.46 - 59,964.34 11,209.16 5 上 海 新顾城 0419-01地 块（欣康苑） 住 宅 在建 项目 56,021.00 112,031.82 156,169.32 156,169.32 - 93,783.74 2,154.37 6 上 海 佘山逸品苑 住 宅 竣工 项目 82,795.00 82,795.00 140,990.00 - 140,990.00 196,493.80 1,780.37 7 浙 江 湖 州 新黄浦花园 名都四象府 住 宅 在建 项目 84,454.00 135,126.00 207,877.98 207,877.98 - 105,000.00 20,443.00 8 常 州 景浦华苑 住 宅 在建 项目 138,382.00 288,175.00 405,656.00 405,656.00 - 320,000.00 162,148.23 3. 报告期内房地产销售情况 √适用□不适用 序 号 地区 项目 经营业态 可供出售面积 (平方米) 已预售面积 (平方米) 1 上海 鹤沙航城南馨佳苑 住宅 139,301.56 139,301.56 2 上海 徐泾北城欣乐苑 住宅 193,239.53 193,239.53 3 上海 徐泾北城欣沁苑 住宅 192,336.02 192,336.02 4 上海 佘山逸品苑 住宅 82,359.56 64,853.13 5 浙江嘉兴 海派秀城 商办 32,975.47 20,845.73 6 浙江湖州 新黄浦花园名都四象 府 住宅 164,373.72 137,460.73 4. 报告期内房地产出租情况 √适用□不适用 单位：万元币种：人民币 序号 地区 项目 经营业态 出租房地产 的建筑面积 (平方米) 出租房地产 的租金收入 是否采用公允 价值计量模式 租金收入 /房地产 公允价值 (%) 1 上海 科技京城 办公 78,385.96 11,437.87 否 2 浙江嘉兴 海派秀城 商办 2,226.89 95.70 否 5. 报告期内公司财务融资情况 √适用□不适用 单位：万元币种：人民币 期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额 327,756.00 5.7 8,636.04 6. 其他说明 □适用√不适用 (五) 投资状况分析 1、 对外股权投资总体分析 √适用□不适用 项目 期末余额 年初余额 账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值 对子公司投资 1,839,993,062.52 7,235,946.76 1,832,757,115.76 1,829,584,899.52 7,235,946.76 1,822,348,952.76 对联营企业投 资 1,380,797,238.70 12,579,190.46 1,368,218,048.24 1,353,380,580.14 12,579,190.46 1,340,801,389.68 合计 3,220,790,301.22 19,815,137.22 3,200,975,164.00 3,182,965,479.66 19,815,137.22 3,163,150,342.44 (1) 重大的股权投资 √适用□不适用 1）公司第七届董事会2018年第四次临时会议于2018年6月19日，审议通过《关于公司拟增资 控股常州中金置业有限公司51%股权的议案》，公司拟与常州中景房地产开发有限公司、常州中 金置业有限公司签署《增资控股协议》，拟以成本价对中金置业增资1,040.8163万元，获得中金 置业51%股权，中景房产持有中金置业49%股权。（详见公司临2018-016公告） 公司于2018年6月21日向中金置业支付7.609056亿元用于中金置业支付相应土地出让金。 2）持有非上市金融企业股权情况 所持对象名 称 最初投资金额 （元） 持有数 量（股） 占该公 司股权 比例（%） 期末账面价值（元） 报告期损益（元） 报告期所有者权益 变动（元） 会计核算 科目 股份 来源 中泰信托投 资有限责任 公司 211,938,297.00 29.97 1,281,276,915.94 43,198,567.77 -6,268,803.65 长期股权 投资 货币投 资 华闻期货有 限公司 132,996,692.18 100.00 332,996,692.18 长期股权 投资 货币投 资 江西瑞奇期 货经纪有限 公司 32,340,000.00 20.00 80,905,122.52 16,984.50 -80,551.24 长期股权 投资 货币投 资 合计 377,274,989.18 / 1,695,178,730.64 43,215,552.27 -6,349,354.89 / / (2) 重大的非股权投资 □适用√不适用 (3) 以公允价值计量的金融资产 √适用□不适用 项目名称 期末账面余额 报告期内公允价值变动 对当期利润的影响金额 以公允价值计量且其变动计入 当期损益的金融资产 8,622,555.03 (55,313,414.62) 45,537.12 可供出售金融资产 11,740,382.66 (39,721,883.83) -1,195,798.65 合计 20,362,937.69 (95,035,298.45) (1,150,261.53) (六) 重大资产和股权出售 √适用□不适用 1）公司第七届十九次董事会于2018年1月24日，审议通过了《关于转让嘉兴科技京城高新技术 产业区开发有限公司100%股权的议案》。 公司及公司下属全资子公司拟转让所拥有的嘉兴科技京城高新技术产业区开发有限公司100% 股权，转让价格以评估报告为参考基准、以审计后的公司对嘉兴科技京城的债权转为股权后，经 双方协商确定股权转让金额为5.68亿元。（详见公司临2018-003公告） 2018年1月30日，公司收到秀湖实业投资有限公司支付的股权转让定金3000万元，2018 年3月28日收到首期转让款2.9亿元，并于 2018年4月16日完成首期51%股权转让工商变更 手续及管理权移交手续。2018年6月28日收到股权转让尾款2.48亿元，并于7月10日办理完 成工商变更手续。 2）2017年11月30日，公司与上海鑫明置业有限公司（现已更名为上海鑫旼实业有限公司，以 下简称“上海鑫旼”）签订上海市产权交易合同，转让持有上海鸿泰房地产有限公司剩余25%股权， 交易价款为95,750万元，其中：25%股权对应交易价款为909,341,710.54元，公司鸿泰房地产债 权金额为48,158,289.46元。 2018年12月20日，公司与上海晨鸣实业有限公司（以下简称：“上海晨鸣”）、上海鑫旼协商一 致，签署《股权转让协议》，公司同意上海鑫旼将编号Q317SH1014755 号《产权交易合同》中 规定的上海鑫旼全部权利义务转让给上海晨鸣，该合同项下的上海鑫旼的义务（包括延期付清款 项的违约责任）由上海晨鸣承接并承担相应责任。 2018年12月21日，公司收到上海晨鸣以电子银行承兑汇票方式支付的全部交易价款96,527万 元，完成相关股权交接手续，确认转让收益77,971.49万元。 (七) 主要控股参股公司分析 √适用□不适用 单位:万元 币种:人民币 公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 净利润 上海欣沁置业有限公司 房地产开发、经营；物业管理；室内装潢；机械设 备安装及维修；销售建筑装潢材料、金属材料、木 材、五金交电、电工器材、化工产品及原料（除危 险、监控、易制毒化学品，民用爆炸物品）、汽车 配件、日用百货。 58,800.00 100,718.48 64,273.56 3,459.81 上海欣南房地产开发有限公司 房地产开发经营；室内装潢；物业管理；机械设备 安装（含维修）；金属材料、木材、五金交电、日 用百货、化工原料（除危险品）、电工器材、汽车 配件销售。 1,000.00 4,109.69 2,131.78 489.00 上海新佘山置业有限公司 房地产开发、经营、咨询；投资管理；建材销售； 园林绿化；物业管理。 5,000.00 72,331.77 11,938.2 5,712.18 上海恒立房地产有限公司 房地产经营开发及内部配套服务设施（提供服务设 施和场地） USD2,353.00 72,437.11 12,311.5 4,341.28 上海科技京城管理发展有限公 司 物业管理；资产管理；实业投资；在投资、财务、 商务、企业管理、微电子、计算机软硬件及外围设 备、高科技产业领域内的“四技”服务；国内贸易（不 含国家专营、专控、专卖商品）；停车库经营、管 理；企业形象策划；代办车船票；订房服务；会务 服务；展览展示；办公设备保养及维修；广告设计、 制作、发布；代理国内各类广告。 1,350.00 7,306.92 1,497.09 1,115.18 上海怡隆置业有限公司 房地产开发、经营、咨询；物业管理；建筑材料、 装潢材料、金属材料、木材、五金交电、百货销售。 3,333.33 28,968.75 18,645.69 -305.30 上海欣龙企业发展有限公司 物业管理；室内装潢；国内贸易（除专营）；展览 展示服务；预包装食品（不含熟食卤味、冷冻冷藏）。 18,000.00 91,666.12 34,558.92 -4,057.08 上海欣济置业有限公司 物业管理、房地产开发经营；房地产经纪；建筑建 设工程施工；机械设备安装及维修；装潢材料、金 属材料、木材、五金交电、电工器材、化工产品及 原料（除危险、监控、易制毒化学品，民用爆炸物 品）、汽车配件、日用百货。 1,000.00 29,687.09 965.79 -17.88 上海欣台置业有限公司 物业管理、房地产开发经营；房地产经纪；建筑建 设工程施工；机械设备安装及维修；装潢材料、金 属材料、木材、五金交电、电工器材、化工产品及 原料（除危险、监控、易制毒化学品，民用爆炸物 品）、汽车配件、日用百货。 1,000.00 116,761.03 903.22 -64.12 上海欣福置业有限公司 物业管理、房地产开发经营；房地产经纪；建筑建 设工程施工；机械设备安装及维修；装潢材料、金 属材料、木材、五金交电、电工器材、化工产品及 原料（除危险、监控、易制毒化学品，民用爆炸物 品）、汽车配件、日用百货。 1,000.00 35,331.31 960.28 -31.24 常州新黄浦中金置业有限公司 房地产开发与销售；物业管理 2,040.8163 169,008.37 1,691.03 -349.78 新黄浦（浙江）投资发展有限公 司 实体投资、酒店经营管理、房地产开发、物业管理、 园林绿化、装饰装修工程施工、房屋租赁 10,000.00 159,524.74 -5,348.24 -1,422.52 华闻期货有限公司 商品期货经纪；金融期货经纪。 30,000.00 62,421.04 34,159.44 250.39 上海新黄浦投资管理有限公司 投资管理、资产管理 10,000.00 79,906.53 -3,130.43 -5,153.13 湖州南浔花园名都大酒店有限 公司 住宿服务；餐饮服务；会务服务；职工疗休养服务； 游泳馆服务；健身服务；水上乐园项目的投资、建 设、管理；食品、初级食品用农产品、日用品、工 艺品（除文物）销售；企业管理服务；物业管理服 务；电动汽车充电桩运行维护。 20,000.00 2,732.39 2,013.38 593.48 中泰信托投资有限责任公司 资金信托；动产、不动产信托；有价证券信托；其 他财产或财产权信托；作为投资基金或者基金管理 公司的发起人从事投资基金业务；经营企业资产的 重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等业 务。 51,660.00 455,862.91 435,122.05 14,413.94 江西瑞奇期货经纪有限公司 商品期货经纪、金融期货经纪。 34,569.69 89,741.55 39,474.89 8.49 (八) 公司控制的结构化主体情况 √适用□不适用 期初纳入公司合并范围的2个结构化主体，华闻浦浩3号单一客户资产管理计划、矶法CTA 三元永续私募基金因产品投资到期不再纳入合并范围 公司综合考虑享有的结构化主体的可变回报，或承担的风险敞口等因素，本年度认定将6个 结构化主体纳入合并报表范围，分别为浦浩顺水行舟1号私募投资基金、浦浩量化多策略1号私 募投资基金、浦浩量化对冲2号私募投资基金、华闻启祥量化1号特定多客户资产管理计划、华 闻启祥量化2号特定多客户资产管理计划、华闻人禾1号特定多客户资产管理计划。 三、公司关于未来发展的讨论与分析 (一) 行业格局和趋势 √适用□不适用 1、行业政策趋势 (1)预计2019年房地产调控政策基调将以稳为主，即继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定 位，继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支 持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。同时，鉴于目 前各线城市市场状况分化明显，“因城施策、分类指导”的原则预计将在2019年内将进一步体现， 地方政府在“稳地价稳房价稳预期”总体目标引领下，可望获得更多政策边际调整的空间。 （2）在金融领域，由于经济下行压力进一步加剧，预计2019年货币政策稳中趋松，政策着力点 将进一步集中至保持流动性合理充裕及市场利率水平合理稳定，以期有效增加资金投放和融资供 给，加大金融机构服务实体经济的力度。监管方面，将在进一步补齐监管短板基础上，加快建立 多层次、广覆盖、差异化金融体系。 2、行业发展趋势 （1）在房地产领域，虽然全行业开始面临诸多基本面因素不利影响，但是这并不表示房地产市场 已没有机会，短期来看，庞大的市场容量使之具有极大惯性，中长期来看，房地产行业与其他行 业一样，仍具有消费升级与城镇化的潜在需求。未来时期，随着市场从成长期转入成熟期，房地 产企业的竞争重点将不再只是上游资源（土地、资金）的竞争，而是将逐渐回归到产品与服务的 竞争。 （2）在金融领域，市场对于金融产品和服务支持的需求不断提高，大型综合类金融控股集团的优 势正在快速放大。多元化金融企业要在研究加强相互衔接的基础上，加速推进资源整合、业务整 合，同时找准金融产品、服务细分市场，展开蓝海竞争。 (二) 公司发展战略 √适用□不适用 公司在未来几年内仍将进一步强化、优化“双轮驱动”发展格局，立足做实做强房地产主业， 做精做优金融业务，着力提高品牌经营水平，使公司经营领域由房地产行业为主，逐步转型为房 地产与金融投资并重的发展格局。 1、顺应未来行业发展趋势，落实房地产领域供给侧改革，精准把握国家房地产政策调控效应， 密切关注经济形势、行业态势和市场走势变化，科学厘定土地储备，不断提升盈利能力与运营效 率，在充分辨别区域性市场风险的前提下，审慎但又果断地选准仍处于价值洼地的区域性细分市 场，发挥自身优势，进行各种形式投资或项目收储。 2、充分凭借公司参控的金融类子公司和关联公司在"期、基、信"领域的专业平台优势，在不 断提高投资收益率的同时，着力谋求各自领域与房地产开发经营业务联动发展，将房地产金融服（未完）  |