[年报]泛海控股:2018年年度报告
泛海控股股份有限公司 2018年年度报告 2019年4月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈 述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司董事长卢志强先生、总裁宋宏谋先生、财务总监刘国升先生声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 没有董事、监事、高级管理人员对2018年年度报告内容的真实性、准确性和完整性无法保证或存在异议。 除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议： 未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名 朱慈蕴 独立董事 公务原因 胡 坚 公司经本次董事会会议审议通过的利润分配预案为：以2018年12月31日总股本5,196,200,656股为基数，向全体股东 每10股派发现金红利1.50元（含税），不送红股，不以资本公积金转增股本。本次利润分配预案尚需提交公司股东大会审 议。 公司2018年年度财务报告经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准无保留意见的审计报告。 本年度报告涉及公司未来计划等前瞻性陈述，该计划不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保 持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 公司已在本年度报告中描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节“经营情况讨论与分析”之“可能面对的风险及应对 措施”部分内容。 目 录 第一节 重要提示、目录和释义 .......................................................................................................................................................... 2 第二节 公司简介和主要财务指标 ...................................................................................................................................................... 6 第三节 公司业务概要 ........................................................................................................................................................................ 11 第四节 经营情况讨论与分析 ............................................................................................................................................................ 14 第五节 重要事项 ................................................................................................................................................................................ 45 第六节 股份变动及股东情况 ............................................................................................................................................................ 72 第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................................................................... 80 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .............................................................................................................................. 81 第九节 公司治理 ................................................................................................................................................................................ 93 第十节 公司债券相关情况 ................................................................................................................................................................ 99 第十一节 财务报告 .......................................................................................................................................................................... 107 第十二节 备查文件目录 .................................................................................................................................................................. 291 释义 释义项 指 释义内容 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 公司、本公司或泛海控股 指 泛海控股股份有限公司 中国泛海 指 中国泛海控股集团有限公司，为公司控股股东 泛海能源 指 泛海能源控股股份有限公司，截至报告期末，为公司第四大股东 泛海资本 指 泛海投资集团有限公司，原“泛海资本投资管理集团有限公司”，为控股股东的子公司 武汉公司 指 武汉中央商务区股份有限公司，原“武汉中央商务区建设投资股份有限公司”，为公司 子公司 武汉中心 指 武汉中心大厦开发投资有限公司，为公司子公司 武汉香港公司 指 武汉中央商务区（香港）有限公司（WUHAN CBD（HongKong）Company Limited）， 为公司子公司 上海公司 指 泛海建设控股有限公司，原“通海建设有限公司”，报告期内为公司子公司，报告期后 已出售给第三方 浙江公司 指 浙江泛海建设投资有限公司，为公司子公司 信华公司 指 北京泛海信华置业有限公司，为公司子公司 东风公司 指 北京泛海东风置业有限公司，报告期内为公司子公司，报告期后已出售给第三方 星火公司 指 北京星火房地产开发有限责任公司，为公司子公司 北京光彩 指 北京光彩置业有限公司，为公司子公司 深圳公司 指 深圳市泛海置业有限公司，原“深圳市光彩置业有限公司”，为公司子公司 青岛公司 指 泛海建设集团青岛有限公司，为公司子公司 山海天公司 指 北京山海天物资贸易有限公司，为公司子公司 大连公司 指 大连泛海建设投资有限公司，为公司子公司 大连黄金山 指 大连黄金山投资有限公司，为公司子公司 中泛集团 指 中泛集团有限公司，为公司子公司 中泛控股 指 中泛控股有限公司 China Oceanwide Holdings Limited，为公司子公司 中国通海金融 指 中国通海国际金融有限公司，原“中国泛海国际金融有限公司”，为公司子公司 洛杉矶公司 指 泛海广场有限公司 Oceanwide Plaza LLC.，为公司子公司 泛海申港 指 泛海申港资产经营（上海）有限公司，原“上海港陆房地产开发有限公司”，为公司子 公司 上海浦港 指 上海浦港房地产开发有限公司，现已更名为“泛海港沪资产经营（上海）有限公司”， 为公司子公司 释义项 指 释义内容 电力控股 指 泛海电力控股有限公司，为公司子公司 泛海物业 指 泛海物业管理有限公司，为公司子公司 不动产公司 指 泛海不动产投资管理有限公司，为公司子公司 武汉不动产 指 泛海不动产股权投资基金管理武汉有限公司，为公司子公司 酒管公司 指 泛海酒店投资管理有限公司，为公司联营公司 商管公司 指 泛海商业地产经营管理有限公司，为公司子公司 上海御中 指 上海御中投资管理有限公司，为公司子公司 民生证券 指 民生证券股份有限公司，为公司子公司 民生信托 指 中国民生信托有限公司，为公司子公司 泛海投资 指 泛海股权投资管理有限公司，为公司子公司 亚太财险 指 亚太财产保险有限公司，为公司子公司 民生银行 指 中国民生银行股份有限公司，为公司联营公司 亚太寰宇 指 亚太寰宇投资有限公司，为公司联营公司 三江电子 指 深圳市泛海三江电子股份有限公司，为公司联营公司 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 泛海控股 股票代码 000046 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 泛海控股股份有限公司 公司的中文简称 泛海控股 公司的外文名称 OCEANWIDE HOLDINGS CO., LTD. 公司的外文名称缩写 OCEANWIDE HOLDINGS 公司的法定代表人 卢志强 注册地址 北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心C座22层 注册地址的邮政编码 100005 办公地址 北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心C座22层 办公地址的邮政编码 100005 公司网址 www.fhkg.com 电子信箱 dsh@fhkg.com 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 陈怀东 陆 洋、李秀红 联系地址 北京市东城区建国门内大街28号民生金 融中心C座22层 北京市东城区建国门内大街28号民生金 融中心C座22层 电话 （010）85259601 （010）85259655 传真 （010）85259797 （010）85259797 电子信箱 chd@fhkg.com luyang@fhkg.com、lixiuhong@fhkg.com 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 四、注册变更情况 报告期内，公司无注册变更情况。 组织机构代码 911100006188158771 公司上市以来主营业务的变化情况 2014年初，面对外部环境变化和公司经营发展需要，经审慎研究，公司董事 会作出企业战略转型发展的决策，提出在继续发挥现有房地产业务优势的基础上， 融合具有较大发展潜力的金融、战略投资等业务板块，将公司打造成涵盖“金融+ 房地产+战略投资”的综合性控股上市公司。随着公司金融业务日趋成熟，公司金 融业务的业绩贡献占比持续提升。 目前，公司经营范围为：投资及投资管理；资产管理；经营房地产业务及物业 管理；自有物业租赁；企业管理咨询；销售建筑材料、装饰材料、机械设备。 历次控股股东的变更情况 公司的前身为南海石油深圳开发服务总公司物业发展公司，由深圳南油（集团） 有限公司于1989年5月投资成立。 1991年6月，南海石油深圳开发服务总公司物业发展公司改组为深圳南油物 业发展股份有限公司（以下简称“南油物业”），深圳南油（集团）有限公司为其控 股股东。 1998年10月，深圳南油（集团）有限公司将其持有的南油物业全部股份转让 给光彩事业投资集团有限公司（以下简称“光彩事业”，现已更名为“泛海能源控 股股份有限公司”），光彩事业成为公司控股股东。 2005年9月，泛海建设控股有限公司（以下简称“泛海建设控股”）收购光彩 事业持有的公司28.17%股份，成为公司控股股东。 2010年2月，泛海建设控股将持有的公司全部股份过户给中国泛海，中国泛 海成为公司控股股东。 截至本报告披露日，公司控股股东未再发生变化。 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 深圳市福田区香梅路中投国际商务中心A座16楼 签字会计师姓名 谢 晖、李斌华 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □ 适用 √ 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适用 √ 不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 2018年 2017年 本年比上年增 减 2016年 营业总收入（元） 12,404,075,874.67 16,876,338,974.63 -26.50% 24,670,534,835.16 归属于上市公司股东的净利润（元） 930,839,302.26 2,891,318,658.16 -67.81% 3,109,104,886.10 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的 净利润（元） -557,569,043.93 2,280,697,225.95 -124.45% 1,888,519,667.81 经营活动产生的现金流量净额（元） 9,206,547,963.11 -19,257,987,387.39 147.81% -15,229,140,549.17 基本每股收益（元/股） 0.1791 0.5564 -67.81% 0.6045 稀释每股收益（元/股） 0.1791 0.5564 -67.81% 0.6045 加权平均净资产收益率 4.64% 15.14% -10.50% 18.17% 2018年末 2017年末 本年末比上年 末增减 2016年末 总资产（元） 212,096,668,235.22 187,775,062,711.27 12.95% 167,835,999,425.01 归属于上市公司股东的净资产（元） 20,117,587,874.18 20,069,475,888.35 0.24% 18,324,805,088.19 截止披露前一交易日的公司总股本： 截止披露前一交易日的公司总股本（股） 5,196,200,656 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 0.1791 是否存在公司债 √ 是 □ 否 公司是否存在最近两年连续亏损的情形 □ 是 √ 否 □ 不适用 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 □ 适用 √ 不适用 八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业总收入 2,838,766,549.37 2,250,089,311.18 2,986,185,445.27 4,329,034,568.85 归属于上市公司股东的净利润 1,518,615,271.75 -184,991,760.82 483,544,380.22 -886,328,588.89 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润 447,740,729.79 -200,930,260.18 448,901,931.55 -1,253,281,445.09 经营活动产生的现金流量净额 3,395,946,484.08 777,581,326.40 2,355,095,620.78 2,677,924,531.85 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □ 是 √ 否 九、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目 2018年金额 2017年金额 2016年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲 销部分） 239,960,057.81 -845,320.49 60,048,032.07 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按 照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外） 40,986,988.90 34,606,920.45 37,640,044.60 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小 于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价 值产生的收益 1,121,030,381.93 265,883,861.08 609,553,331.22 非货币性资产交换损益 65,216,165.03 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 -9,964,020.37 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当 期净损益 84,042,832.95 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允 价值变动产生的损益 283,380,679.27 455,565,966.08 771,353,011.06 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -61,247,045.00 -3,926,860.19 1,782,900.50 减：所得税影响额 152,363,294.78 118,858,826.19 239,517,032.87 少数股东权益影响额（税后） 48,555,586.97 11,840,288.16 104,317,901.24 合计 1,488,408,346.19 610,621,432.21 1,220,585,218.29 -- 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公 开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应 说明原因 √ 适用 □ 不适用 项目 涉及金额（元） 原因 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外， 持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价 值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融 负债和可供出售金融资产取得的投资收益 -112,620,418.63 公司将战略投资业务作为主要经营 业务之一，故非金融类公司投资于债 券、股票及其他少数股权投资损益均 界定为经常性损益 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 √ 是 □ 否 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业务》的披露要求。 2014年初，面对外部环境变化和公司经营发展需要，经审慎研究，公司董事会作出企业战略转型发展的决策，提出在 继续发挥现有房地产业务优势的基础上，融合具有较大发展潜力的金融、战略投资等业务板块，将公司打造成涵盖金融、房 地产、战略投资等业务的综合性控股上市公司。确定转型战略以来，公司全力调结构、促转型，资产规模持续扩大，业务结 构、经营质量有所优化，为今后的良性发展打下了坚实基础。目前，公司的业务主要覆盖以下几个领域： 1、金融业务 金融业务是公司转型的主要方向。经过近几年的系统布局和整合优化，公司现已拥有民生证券、民生信托、亚太财险等 核心金融平台，金融服务体系不断健全，为广大客户提供金融增值服务的能力持续提升。其中，民生信托坚定不移地走“专 业化、特色化、投行化、盈利化”的发展道路，近年来业绩表现突出，业务规模迅速扩大，产品结构持续优化，呈现出良好 的发展态势；民生证券持续推进转型发展，加大固强补弱力度，进一步夯实了业务及管理基础；亚太财险围绕车险精细化运 营、非车体系重塑、销售体制改革、弱体机构改造、风险防控等重点工作，着力打基础、补短板、控成本、提效能，企业发 展效益逐年提升。 2、房地产业务 房地产业务是公司的传统主业。公司房地产项目价值的持续加速释放，是公司实施战略转型、进一步做优做强的有力支 撑。从起步发展至今二十余年，公司已形成集规划设计、开发建设、商业管理及物业服务于一体的房地产开发运营模式，在 国内外多个重点城市核心地段实现了布局，产品类型涵盖住宅、公寓、酒店、写字楼、大型综合体等多种业态，代表项目包 括北京泛海国际居住区、武汉中央商务区、杭州民生金融中心等精品标杆项目。公司土地储备较为充足且成本优势明显，产 品类型丰富，品牌效应突出，已逐步实现从以开发建设为主向投资、开发、运营三位一体的转变。 3、战略投资业务 战略投资业务是推进公司转型的重要力量。公司持续打造以泛海投资、中泛集团、中泛控股为核心的境内外投资体系， 围绕公司整体战略进行投资布局。目前公司重点投资项目包括云锋基金、万达影业、北汽新能源、WeWork等，并在聚焦的 行业和领域储备了大量优质项目。公司在投资领域已初步建立较为专业的经营运作体系，产生了一定的市场影响力。 二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 金融资产 金融资产年末账面价值较年初大幅增加，主要系金融板块子公司自营投资规模增加 长期股权投资 长期股权投资年末账面价值较年初大幅增加，主要系对联营企业股权投资规模增加 投资性房地产 投资性房地产年末账面价值较年初有所增加，主要系持有的投资性物业规模增加及公允价值增加 存货 存货年末账面价值较年初大幅增加，主要系境内外房地产开发项目工程建设投入增加 主要资产 重大变化说明 固定资产 固定资产无重大变化 无形资产 无形资产无重大变化 在建工程 在建工程年末账面价值较年初有所增加，主要系印尼棉兰燃煤项目工程投入增加 2、主要境外资产情况 √ 适用 □ 不适用 资产的 具体内容 形成原因 资产规模 所在地 运营模式 保障资产安 全性的控制 措施 收益状况 境外资产占 公司净资产 的比重 是否存在 重大减值 风险 货币资金 境外子公 司自有资 金 折合人民币 27.39亿元 香港、美国 及印尼 为公司日常 经营业务所 需 健全并有效 执行资金管 理控制制度 不适用 9.63% 否 美国房地产开 发项目 境外投资 截至报告期末 已投入33.39亿 美元 美国 公司设立独 立子公司负 责项目运营 健全风险控 制制度并有 效执行 项目处于建设期， 尚未产生盈利 80.60% 是 民生银行（H 股）股权投资 境外投资 截至报告期末 投资账面价值 折合人民币 94.84亿元 香港 公司设立独 立子公司负 责项目运营 健全风险控 制制度并有 效执行 长期股权投资利 得22.58亿元 33.36% 否 证券（股票及债 券）投资 境外投资 截至报告期末 账面价值折合 人民币3.96亿 元 香港 公司设立独 立子公司负 责项目运营 健全风险控 制制度并有 效执行 本期证券投资持 有期间损益盈利 约0.16亿元 1.17% 否 印尼棉兰燃煤 发电项目 境外投资 截至报告期末 已投入3.97亿 美元 印尼 公司设立独 立子公司负 责项目运营 健全风险控 制制度并有 效执行 项目处于建设期， 尚未产生盈利 9.59% 否 WeWork股权 投资 境外投资 出资1亿美元 美国 参股股权投 资 健全风险控 制制度并有 效执行 持有期间，尚未产 生损益 2.39% 否 其他情况说明 无 三、核心竞争力分析 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 √ 是 □ 否 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业务》的披露要求。 自确立转型战略以来，公司积极应对不断变化的内外部环境，持续对公司业务模式、管理架构、人才队伍等进行深入调 整、优化。经过多年发展，公司业务模式日渐清晰，管理团队锐意进取，公司已在金融、房地产、战略投资等多个业务领域 以及境内外两个市场积累了丰富的资源和经验，并依托控股股东的有力支持，形成了强大的核心竞争力，主要包括： 1. 不断增强的金融业务竞争力 在有效控制风险的前提下，以多元化金融服务切实服务实体经济，是公司发展金融业务的核心理念。经过近几年的系统 布局和专心经营，公司已形成以民生证券、民生信托、亚太财险为核心，涵盖证券、信托、保险等主要金融业态的金融板块 布局。未来，公司将继续坚决落实金融监管各项要求，加快综合金融服务体系建设，强化风险控制能力建设，不断提质增效， 更好地满足广大客户的金融需求。 2. 独有的房地产业务优势 公司在房地产业务领域耕耘二十余年，逐步形成了独有的房地产业务发展优势。公司房地产项目均位于国内外重点城市 核心地段，区位优势明显，其中核心资源武汉中央商务区项目具有获取早、位置好、成本低、价值高、体量大等突出优势， 涵盖住宅、商业、酒店、写字楼等丰富业态，能够满足不同市场需求，并可根据政策和市场变化相应进行调整优化，具有较 强的抵御市场风险和经济周期波动的能力。未来，公司将充分发挥既有优势，积极挖掘房地产项目的运营增值潜力，加速房 地产项目价值释放和房地产业务优化升级，使其与公司各业务板块互相促进，共同做优做强。 3. 切实有效的风险防控体系 有效控制风险是企业持续发展的本质要求和重要保障。公司注重对外部经营环境变化和内部经营管理风险高发点的研判， 持续建立健全风险防范机制，通过加强全员风险教育、规范业务制度流程、强化风控工作力度等措施，牢牢守住不发生重大 风险的底线。未来，公司将继续加强风险防范体系建设，并围绕金融业务、海外业务等风险相对高发领域，进一步提高风险 预判、监测、预警、处置能力，为公司健康发展保驾护航。 4. 控股股东的持续大力支持 经过多年发展，公司控股股东中国泛海已形成以金融产业为龙头，房地产、电力、资本投资协调发展的多元化产业结构 和业务格局。为支持公司做大做强，中国泛海持续通过资产注入、增持股份等各种手段切实支持上市公司发展，为公司实现 多业并举提供了广阔的发展空间。未来，中国泛海将继续运用内外部资源为公司创造发展机会，全力支持公司实施战略转型。 第四节 经营情况讨论与分析 一、概述 2018年，国内外经济形势错综复杂。全球经济景气周期转入下行阶段，除美国经济在财政刺激影响下增速加快外，欧 洲、日本等发达经济体的经济走势均出现周期性回调，同时新兴市场波动加剧，经济增速普遍下滑。国内经济与全球经济运 行态势基本一致，年内经济下行压力有所加大，宏观调控注重相机抉择，逐步强化逆周期调节，以确保经济运行在合理区间， 全年GDP增长6.60%。公司经营面临的行业环境依然严峻。金融行业方面，去杠杆、强监管的基调未变，资管新规等各项 监管法规密集出台，叠加市场风险加大、信用风险升温、风险偏好下降等因素，给金融机构的业务模式、盈利能力及风险管 控带来新的挑战和更为严峻的考验。房地产行业方面，调控政策持续从紧，行业经营整体承压进一步加大，多数企业将“狠 抓回款、确保资金安全”作为年度经营的重中之重。 面对上述宏观形势变化，公司始终坚持以国家政策方针为指引，辩证看待经营环境变化，按照高质量发展要求，对公司 的产业结构和资产负债结构进行了更加深刻的调整和优化，主要体现在：第一，进一步聚焦金融业务发展，重要金融子公司 围绕服务实体经济做好相应能力建设，增强其对公司持续发展的带动作用；第二，通过加快房地产项目销售、在子公司层面 引入战略投资者、优化资产布局等方式，尽快降低公司杠杆率，从根本上确保公司财务稳健；第三，各业务板块特别是金融 板块充分认清稳定发展和风险防范之间不可割裂、互相促进的共生关系，平衡好两者之间的关系。 在公司董事会的引领以及公司管理层、全体员工的努力下，公司全年运营总体平稳，转型发展目标稳中有进。但是，受 房地产行业调控政策影响，年内公司房地产业务结算收入和净利润大幅降低，加上公司基于谨慎性原则，对存在减值迹象的 部分资产计提了资产减值准备，因此公司业绩同比有所下降。经审计，截至2018年12月31日，公司总资产达2,120.97亿 元，归属于上市公司股东的净资产达201.18亿元；2018年度实现营业总收入124.04亿元；实现归属于上市公司股东的净利 润9.31亿元。 报告期内，公司重点推进了以下几个方面的工作： （一）紧扣监管新要求、市场新形势，推进金融业务调整优化 2018年，公司金融业务认真落实各项监管规定，在稳健经营、严控风险的前提下，及时调整优化经营策略，强化风险 应对，进一步夯实业务及管理基础，公司所属信托、证券、保险等核心金融平台的整体经营质量获得了显著提升。 信托业务方面，公司控股子公司民生信托受资管新规、市场波动等因素影响，全年实现营业收入23.69亿元、净利润10.80 亿元，同比有所下降，但管理资产规模、产品结构、资金募集能力等继续保持良好态势，其中管理资产规模已达1,969亿元， 主动管理类占比接近80%。 证券业务方面，公司境内平台民生证券加大固强补弱力度，但受市场、政策等内外部诸多因素影响，业绩仍出现较大下 滑。随着其投行业务项目储备进一步丰富、经纪业务转型速度加快、固定收益业务提速，民生证券的发展潜力有望获得释放。 境外平台中国通海金融依托香港区位优势，积极把握粤港澳大湾区及“一带一路”等战略实施带来的新机遇，加强与内地的 协同，其作为公司金融业务国际化的桥头堡作用日益显现。 保险业务方面，公司控股子公司亚太财险发展效益和质量大幅提升，全年保费收入、净利润分别同比增长19.85%、 150.78%，高于行业整体增速；同时业务结构持续优化，非车险业务占比增至约25%；精细化管理水平进一步提升，综合成 本率同比下降3.84个百分点。 （二）积极主动顺应房地产调控，提速地产价值释放 2018年，房地产调控政策依然从紧并呈现新特点，即：需求端注重强化监管，坚决遏制投机炒房；供给端则通过发展 住房租赁市场等举措增加有效供给。在持续从严调控的背景下，房地产市场销售价格逐渐趋稳，销售增速持续回落。公司把 “促销售，抓回款”作为房地产业务年度工作重点，主动顺应房地产调控态势，积极应对市场变化，稳步推进项目开发、销 售、不动产管理等工作。 项目销售方面，公司年内可售项目主要位于北京、上海、武汉三地，其中北京、上海项目受调控政策影响，实际入市时 间严重晚于预期。为降低项目延迟入市对公司年度销售业绩造成的不利影响，公司进一步加大在售项目推广力度，并通过扩 大前期蓄客、实施销售奖励政策等方式，积极调动团队积极性，全力加快项目去化，但受限于开盘时间较晚、调控政策较严 等因素，年内公司房地产业务价值释放情况不够理想。 项目开发方面，年内公司推动项目开发有序、高效、规范开展，全年实现新开工面积54.33万平方米，期末在建面积约 276.13万平米，重点项目均实现按期交付。 不动产运营方面，随着公司自持物业规模的逐年增加，业态分布现已遍及商业、酒店、写字楼等类型。公司在统筹考虑 城市和行业发展态势、市场需求变化的基础上，积极探索物业运营新模式，不断拓展招商资源渠道，如公司将国际知名联合 办公品牌WeWork成功引入武汉中央商务区、与阿里云联合打造武汉中央商务区智慧物联网云平台等，促进自持物业项目运 营效益提升。 （三）优化投资业务结构，助力公司转型发展 2018年，为顺应国家政策导向和市场变化，公司投资平台优化调整投资结构，强化项目投后管理，积极拓展私募基金 业务，投前研究、投中把控、投后管理水平大幅提升，助力公司转型发展的能力日益增强。 报告期内，公司投资板块以“助力实体经济、助推民族产业”为愿景目标，着力优化公司在新能源汽车、科技数据、消 费升级、智能制造等方面的投资布局，并不断完善项目投后管理体系，围绕被投项目深入挖掘所在产业链投资机会。同时， 公司积极开展私募基金业务，与央企、地方产业引导基金、家族基金、机构投资人等合作设立了多只基金，有效提升了公司 投资业务知名度，拓展了公司收入和盈利来源。 （四）加强现金流和债务管理，确保企业稳健经营 2018年，在金融监管从严、市场资金面趋紧的背景下，民营企业特别是中小企业“融资难”、“融资贵”问题凸显，资 金压力普遍加大。为应对有息负债规模较高且部分债务集中到期的问题，公司在加强存量债务管理、优化债务结构的同时， 多措并举增加现金（特别是经营性现金）流入，确保了公司资金周转顺畅、各项债务如期偿还。 报告期内，公司全力推进房地产项目去化及回款，并积极推动民生信托、民生证券等金融子公司分红。此外，在政策支 持及北京市各级政府部门的关心协调下，公司于年末顺利收到所属北京泛海国际居住区第二宗地的部分土地一级开发成本返 还款项。 在增加经营性现金流入的同时，公司继续积极拓宽融资渠道。一是充分发挥境内外平台的资本市场融资功能，成功在境 内募集资金69亿元（包括公司债和中期票据）、在境外募集资金2.15亿美元；完成小公募债及供应链应付账款资产支持专 项计划项目申报，拟募集金额合计不超过100亿元；二是加强与多家金融机构的战略合作，并实现若干具体项目落地；三是 加大股权融资力度，成功在控股子公司武汉公司层面引入投资者，入资金额30亿元已全部到位。 （五）以实现持续稳健经营为指导，扎实推进风险防控工作 当前经济运行稳中有变、变中有忧，面临下行压力，结构调整阵痛凸显，资本市场存在着诸多不确定因素，给公司风险 管控带来较大压力与挑战。 为此，公司更加重视对内外部发展环境复杂多变形势的把控与研判，扎实推进风险防控工作，在加强制度保障、完善工 作机制、加强风险排查等方面进行重点推动与督导。一是依据业务调整情况，及时修订了风控工作职责、重要业务工作指引， 并针对发展中遇到的新情况、新挑战及管理短板问题，持续优化制度、规范流程。二是加强垂直管理机制，强化总部自上而 下的督导职能，督促所属各业务平台不断完善前、中、后台“三道风控防线”建设，其中，加强一、二道防线建设，着力把 好风险防控前端；提高第三道防线再评估能力，切实发挥好再监督作用。三是常态化风险排查和重点领域风险防控相结合， 加强对异常指标的分析和专项应对工作，推动金融业务中信用风险、流动性风险、市场风险等重点业务、重点领域的风险防 控，及时洞察风险、化解风险。 （六）放缓海外投资节奏，严控海外投资风险 近年来，企业海外投资风险叠加放大，一方面国家持续加强对境外投资的指导与监管，另一方面企业境外实际经营中也 面临当地政治、金融、法律等方面的不确定性。鉴于此，2018年，公司海外业务并未进行新的规模扩张，而是将资源和精 力投放于现有项目的管控、优化上。 境外房地产业务方面，公司谨慎控制2016年以前布局的项目开发建设和资金投入节奏，目前仅洛杉矶、旧金山项目在 建，其中洛杉矶项目已启动营销筹备工作，纽约、夏威夷、索诺马项目则尚处于前期筹划阶段。境外电力业务方面，公司密 切跟踪、分析当地政策、市场环境变化，积极探讨合作经营或资产处置方案，以分散经营风险。 二、主营业务分析 1、概述 是否与经营情况讨论与分析中的概述披露相同 √ 是 □ 否 参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。 2、报告期内公司房地产项目经营管理情况 （1）截至报告期末未开发土地储备情况 单位：万平方米 地块名称 地址 待开发 土地面积 总建筑面积 规划用途 武汉中央商务区项目 武汉中央商务区 74.78 358.86 住宅、商业、酒 店、办公 北京泛海国际居住区二期 北京东四环主干道东侧 8.50 33.88 住宅 沈阳泛海国际居住区 沈抚新城东北部 9.56 7.17 住宅、商业 美国索诺马项目 美国索诺马郡 145.67 1.98（暂估） 酒店、酒庄、别 墅、庄园 美国纽约南街80号项目 美国纽约 0.14 8.36（暂估） 酒店、公寓 美国夏威夷Ko Olina 1#地项目 美国夏威夷Ko Olina度假区 10.63 14.94（地上，暂估） 酒店、公寓 美国夏威夷Ko Olina 2#地项目 美国夏威夷Ko Olina度假区 7.00 9.23（地上，暂估） 酒店、公寓 美国夏威夷西区项目 美国夏威夷Kapolei市 206.63 33.5（地上，暂估） 住宅、商业 注：截至本报告披露日，大连项目尚处于一级开发阶段，该项目涉及的建筑面积约130万平方米未列入上表。 （2）截至报告期末房地产开发情况 ① 二级开发业务 单位：万平方米、亿元 项目名称 项目状态 权益 比例 占地 面积 总建筑 面积（含 地上、地 下） 2018 年新开 工建筑 面积 报告期末 累计已竣 工建筑面 积 报告 期内 在建 面积 预计 总投 资金 额 期末在 建部分 累计投 资金额 业态 武汉中央商 务区 在建， 部分竣工 98.14% 191.31 819.42 0 350.4 67.36 371.93 141.96 住宅、 商业、 酒店、办公 上海泛海国 际公寓（即董 家渡10号地 项目） 在建， 部分竣工 98.14% 4.39 22.89 0 4.25 18.64 104.94 60.29 住宅、商业 沈阳泛海国 际居住区 在建， 部分竣工 98.14% 22.10 16.59 0 4.95 6.07 5.09 2.81 住宅、商业 北京泛海国 际居住区二 期（2#地、3# 地） 在建， 部分竣工 98.14% 17.52 25.78 0 21.97 3.81 431.34 232.35 住宅、 商业、办公 北京泛海国 际居住区二 期（1#地） 在建 98.14% 7.52 66.85 54.33 0 66.85 住宅、 商业、 酒店、办公 美国洛杉矶 泛海广场 在建 74.95% 1.87 24.93 0 0 24.93 18.00 亿美 元 89.67 公寓、 商业、酒店 美国旧金山 泛海中心 在建 100% 0.51 21.32 0 0 21.32 29.00 亿美 元 60.02 公寓、写字 楼、商业、 酒店 注： 1. 上述项目不存在未取得应具备的资质文件的情况。 2. 上表为截至2018年12月31日的公司房地产项目基本情况，相关数据可能根据项目开发建设情况有所调整。 3. 经公司第九届董事会第二十九次临时会议、2019年第二次临时股东大会审议通过，公司控股子公司上海公司、东风 公司的股权及其分别持有的上海泛海国际公寓/上海泛海国际住区项目、北京泛海国际居住区二期（1#地）已转让给融创房 地产集团有限公司。 ② 一级开发业务 单位：万平方米 地块名称 地址 需平整土地面积 累计已平整土地面积 收入分成比例 大连泛海国际旅游度假区 大连市旅顺口区 96.03 61.40 10% （3）报告期内房地产销售情况 单位：万平方米 地区 项目 业态 2018年 可售面积 2018年 销售面积 2018年 结算面积 竣工时间 武汉 武汉中央商务区 住宅 20.18 6.19 6.18 2012-2017 商业 1.47 0.02 0.02 写字楼 17.65 17.12 0.35 北京 泛海国际居住区（二期） 住宅 4.31 1.94 1.81 2017 上海 泛海国际住区 住宅 3.78 2.76 — 2020 深圳 泛海城市广场 写字楼 0.19 0.05 0.05 2015 抚顺 泛海国际居住区 住宅 2.26 — — 2016 合计 49.84 28.08 8.41 — 注：截至本报告期末，公司在上述项目中的权益比例均为98.14%。 （4）截至报告期末房地产出租情况 业态 地区 项目 可租赁面积 (万平方米) 出租率 期末公允价值（元） 权益比例 （%） 商业 武汉 泛海城市广场一期商业及车 位 6.17 97.00% 1,630,266,700.00 98.14 泛海城市广场二期购物中心 2.83 86.00% 821,582,300.00 泛海国际居住区桂海园底商 0.28 96.40% 59,634,800.00 青岛 泛海名人广场地下一层及地 上五层 0.2 100.00% 34,662,575.00 98.14 泛海国际购物中心商业及车 位 3.31 20.87% 790,819,249.00 北京 光彩国际公寓部分底商 1.45 42.12% 655,270,000.00 75.00 深圳 深圳泛海影城 0.63 100.00% 115,098,089.63 98.14 泛海城市广场商业 1.97 85.72% 516,752,678.00 其他零星商业 0.25 100.00% 34,780,092.00 100.00 写字 楼 武汉 泛海城市广场一期办公楼 ( 非自用部分) 2.1 97.00% 447,269,500.00 98.14 杭州 杭州民生金融中心 3.32 83.59% 982,480,000.00 98.14 上海 港陆广场 2.91 96.60% 852,390,000.00 74.95 港陆黄浦中心 1.07 93.90% 235,360,000.11 74.95 深圳 泛海城市广场写字楼 0.08 100.00% 18,525,950.00 98.14 业态 地区 项目 可租赁面积 (万平方米) 出租率 期末公允价值（元） 权益比例 （%） 其他零星 0.13 100.00% 19,491,000.00 100.00 旧金 山 旧金山一街写字楼 0.2 100.00% 174,509,507.40 74.95 酒店 武汉 泛海喜来登酒店 6.74 100.00% 1,201,694,100.00 98.14 杭州 泛海钓鱼台酒店 5.6 100.00% 1,903,350,000.00 其他 武汉 樱海园一期幼儿园 0.24 100.00% 26,387,800.00 98.14 深圳 泛海幼儿园 0.25 100.00% 12,405,138.92 98.14 拉菲二期住宅 0.25 100.00% 62,157,250.00 98.14 其他零星物业 0.96 100.00% 146,028,010.92 98.14~100.00 3、收入与成本 （1）营业收入构成 单位：元 2018年 2017年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业总收入合计 12,404,075,874.67 100.00% 16,876,338,974.63 100.00% -26.50% 分行业 房地产行业 4,853,568,016.08 39.13% 8,255,216,966.34 48.92% -40.36% 信托行业 2,366,434,301.43 19.08% 3,308,001,404.32 19.60% -28.46% 证券行业 1,498,999,315.11 12.08% 1,967,788,139.43 11.66% -23.82% 保险行业 3,531,338,500.83 28.47% 3,215,752,846.14 19.05% 9.81% 其他 153,735,741.22 1.24% 129,579,618.40 0.77% -35.22% 分产品 房地产销售收入 4,322,350,321.24 34.85% 7,832,661,706.62 46.41% -44.82% 物业出租收入 332,871,031.52 2.68% 240,292,262.61 1.42% 38.76% 物业管理收入 177,408,350.70 1.43% 144,561,648.85 0.86% 19.56% 装修工程收入 20,938,312.62 0.17% 37,701,348.26 0.22% -44.46% 利息净收入 -49,109,531.13 -0.40% 293,580,327.96 1.74% -116.73% 手续费及佣金净收入 2,969,510,639.29 23.94% 3,408,681,224.04 20.20% -12.88% 已赚保费 3,275,809,876.14 26.41% 2,921,297,144.37 17.31% 12.14% 金融投资业务 1,200,561,133.07 9.68% 1,867,983,693.52 11.07% -35.73% 其他 153,735,741.22 1.24% 129,579,618.40 0.77% 21.73% （2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况 √ 适用 □ 不适用 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业务》的披露要求。 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上 年同期增减 营业成本比上年 同期增减 毛利率比上年同 期增减 分行业 房地产行业 4,853,568,016.08 2,374,062,937.70 51.09% -41.21% -53.43% 12.84% 信托行业 2,366,434,301.43 917,848,315.36 61.21% -28.46% 3.97% -12.10% 证券行业 1,498,999,315.11 1,689,408,016.27 -12.70% -23.82% 12.67% -36.50% 保险行业 3,531,338,500.83 3,513,909,842.80 0.49% 9.81% 8.40% 1.29% 分产品 房地产销售收入 4,322,350,321.24 1,979,062,844.78 54.21% -44.82% -59.48% 16.57% 手续费及佣金净收入 2,969,510,639.29 1,775,933,845.78 40.19% -12.88% 20.59% -16.61% 已赚保费 3,275,809,876.14 3,260,614,334.75 0.46% 12.14% 10.68% 1.31% 分地区 华中地区 3,257,089,281.94 1,753,552,070.44 46.16% -42.60% -53.17% 12.15% 华北地区 5,940,926,325.40 2,755,514,912.49 53.62% -25.31% -40.37% 11.72% 注：金融业务营业收入系净额列示，营业支出中主要为业务及管理费用，故金融产品毛利率计算公式调整为：毛利率= （营业收入-业务及管理费用-税金及附加-资产减值损失）/营业收入 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □ 适用 √ 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 □ 是 √ 否 （4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 □ 适用 √ 不适用 （5）营业成本构成 单位：元 产品分类 项目 2018年 2017年 同比增减 金额 占营业成本 比重 金额 占营业成本 比重 产品分类 项目 2018年 2017年 同比增减 金额 占营业成本 比重 金额 占营业成本 比重 房地产销售成本 房地产建造成本 1,979,062,844.78 79.73% 4,884,178,756.29 94.16% -59.48% 物业出租成本 物业出租成本 230,588,997.94 9.29% 57,093,592.34 1.10% 303.88% 物业管理成本 物业管理成本 158,195,915.89 6.37% 123,652,178.79 2.38% 27.94% 装修工程成本 装修工程成本 6,215,179.09 0.25% 32,629,992.53 0.63% -80.95% 其他业务成本 其他成本 108,042,295.42 4.35% 89,806,070.66 1.73% 20.31% 注：金融业务营业收入系净额列示，营业支出中主要为业务及管理费用，故此处仅对房地产行业相关产品成本进行分析。 （6）报告期内合并范围是否发生变动 √ 是 □ 否 公司本年度纳入合并范围的主体共183户，与上年度财务报告相比新增合并主体8户。其中非同一控制企业合并隆亨资 本有限公司（以下简称“隆亨资本”）新增1户；新设成立子公司16户；注销子公司3户；处置子公司6户。 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □ 适用 √ 不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元） 281,361,909.29 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 2.27% 前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0 公司前5大客户资料 序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例 1 自然人一 58,696,586.00 0.47% 2 法人一 57,723,656.00 0.47% 3 自然人二 55,777,802.00 0.45% 4 自然人三 54,804,871.00 0.44% 5 法人二 54,358,994.29 0.44% 合计 -- 281,361,909.29 2.27% 主要客户其他情况说明 √ 适用 □ 不适用 公司与前五名销售客户不存在关联关系，公司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员、持股5%以上股东、实际控 制人和其他关联方在主要供应商中无直接或者间接拥有权益等。 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元） 3,480,769,003.08 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 56.79% 前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 - 公司前5名供应商资料 序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例 1 法人一 2,288,516,789.98 37.34% 2 法人二 924,914,630.75 15.09% 3 法人三 120,586,183.00 1.97% 4 法人四 102,742,219.91 1.68% 5 法人五 44,009,179.44 0.72% 合计 -- 3,480,769,003.08 56.80% 主要供应商其他情况说明 √ 适用 □ 不适用 公司与前五名工程供应商不存在关联关系，公司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员、持股5%以上股东、实际 控制人和其他关联方在主要供应商中无直接或者间接拥有权益等。 4、费用 单位：元 2018年 2017年 同比增减 重大变动说明 销售费用 175,681,028.47 166,847,598.77 5.29% 销售人力资源费用增加 管理费用 3,960,999,988.37 4,154,055,480.22 -4.65% 主要系人力资源费用减少 财务费用 2,320,110,538.06 2,288,317,546.06 1.39% 费用化借款利息略有增加 5、研发投入 □ 适用 √ 不适用 6、现金流 单位：元 项目 2018年 2017年 同比增减 经营活动现金流入小计 31,971,184,657.98 14,464,825,856.42 121.03% 经营活动现金流出小计 22,764,636,694.87 33,722,813,243.81 -32.49% 经营活动产生的现金流量净额 9,206,547,963.11 -19,257,987,387.39 147.81% 投资活动现金流入小计 45,177,144,031.70 60,319,135,632.82 -25.10% 投资活动现金流出小计 47,978,359,010.43 62,814,436,936.81 -23.62% 项目 2018年 2017年 同比增减 投资活动产生的现金流量净额 -2,801,214,978.73 -2,495,301,303.99 -12.26% 筹资活动现金流入小计 75,090,444,775.67 61,484,035,636.42 22.13% 筹资活动现金流出小计 84,844,247,113.01 53,693,561,539.64 58.02% 筹资活动产生的现金流量净额 -9,753,802,337.34 7,790,474,096.78 -225.20% 现金及现金等价物净增加额 -3,327,396,525.99 -14,060,484,985.21 -76.34% 相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明 √ 适用 □ 不适用 经营活动现金流量净额大幅升高主要系本期收到销售回款、土地一级开发成本返还款项等经营性流入增加。 筹资活动产生的现金流量净额大幅减少主要是由于偿还债务现金流出大幅增加。 报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 √ 适用 □ 不适用 公司部分房地产项目已销售回款但尚不满足收入确认条件，以及部分境外房地产项目计提资产减值。 7、报告期末公司融资情况 单位：元 类别 期末余额 融资成本区间 期限 期末融资总额 118,231,492,622.84 —— —— 其中：银行贷款 38,279,804,248.86 1.8%-11.02% 1年-9年 信托融资 48,209,908,637.39 5.5%-12.5% 1年-5年 公司债券 26,992,433,658.41 4.2%-12% 1年-7年 中期票据 4,749,346,078.18 6.49%-8.5% 3-5年 三、非主营业务分析 √ 适用 □ 不适用 单位：元 金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可 持续性 投资收益 1,026,005,347.14 76.20% 主要来源于联营企业投资收益 是 公允价值变动损益 288,834,450.68 21.45% 主要来源于投资性房地产公允价值变动损益 是 资产减值 1,680,855,729.35 -124.83% 主要系对金融资产、境外地产项目及商誉计 提的资产减值准备 否 金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可 持续性 资产处置收益 240,345,949.26 17.85% 主要系处置自用房屋及建筑物产生的收益 否 营业外收入 1,263,521,171.58 93.84% 主要来源于报告期非同一控制下企业合并隆 亨资本而新增民生银行股权，合并后为统一 会计政策，对该股权投资由公允价值计量改 按权益法核算产生的收益计入营业外收入 否 营业外支出 125,414,715.38 -9.31% 主要系非货币资产交换损失以及根据诉讼情 况计提的预计负债 否 四、资产及负债状况 1、资产构成重大变动情况 单位：元 2018年末 2017年末 比重增减 重大变动说明 金额 占总资产 比例 金额 占总资产 比例 以公允价值计量且 其变动计入当期损 益的金融资产 15,687,436,094.14 7.40% 11,188,705,643.20 5.96% 1.44% 主要系金融板块子公司自 营投资规模增加 存货 92,642,807,807.45 43.68% 84,514,067,927.18 45.01% -1.33% 房地产投入持续增加，其他 资产增加导致比重降低 长期股权投资 10,144,222,570.72 （未完）  |