[年报]美的置业:2018年度报告
(於開曼群島註冊成立的有限公司) 股份代號 : 3990 企業簡介 美的置業控股有限公司（「本公司」及其附屬公司「本集團」） （股份代號： 3990）是中國智慧生活引領者，是中國領先的 「房地產 +產業」複合型開發商和運營商。憑借傳承美的品 牌的深厚製造業根基和強大科技化基因，主要從事全國大 型綜合性物業開發，尤其是智慧健康住宅物業的發展；我 們向客戶提供品質生活及智慧家居系統解決方案，同時涉 足住宅物業開發價值鏈上的強相關增長性領域，包含物業 管理、智慧家居、商業物業投資及運營、裝配式建築、產 城運營、整體衛浴等，形成多元一體化業務體系。發展迄 今，本集團物業發展項目均衡佈局珠江三角洲經濟區（「珠 三角經濟區」）、長江三角洲經濟區（「長三角經濟區」）、長 江中游經濟區（「長中游經濟區」）、華北地區及中國西南經 主要業務架構 濟區（「西南經濟區」）15個省份的 48個城市。於 2018年 12 月 31日，本集團擁有總建築面積達 45.07百萬平方米的土地 儲備。 本集團於 2018年 10月 11日在香港聯合交易所有限公司（「聯 交所」）主板上市。展望未來，本集團將繼續立足於強大的 品牌知名度、全國均衡佈局及深耕能力、智慧家居解決方 案的差異化產品定位、建築工業化的全產業鏈優勢、通過 多元化渠道以具競爭力的成本獲取融資的能力、規模經營 及高效的執行力等，完善和整合本集團「房地產 +產業」戰 略的各項業務，持續提升本集團在行業中的綜合實力和領 先地位。 本集團將繼續聚焦主業價值鏈上新增長領域，採取「房地產＋產業」的複合型發展策略，推動旗下各項業務持續穩健發展。 物業管理服務 商業物業投資及運營 物業開發 目錄 1主要業務架構 2財務摘要 4 2018年度大事記 8主要榮譽與獎項 10主席報告 14管理層討論與分析 24物業一覽 27物業發展 48物業管理服務 50商業物業投資及運營 51裝配式建築 52董事及高級管理層 61企業管治報告 76董事會報告 88獨立核數師報告 94合併綜合收益表 95合併資產負債表 97合併權益變動表 98合併現金流量表 99合併財務報表附註 187財務概要 188公司資料 27 48 50 於全國五大區的15個省份的48個城市擁有總建築面達45.07百萬平方米的土 地儲備 從社區服務到打造城市運營服務生態圈，構建完整服務體系，涵蓋物業管 理服務，房地產開發前期銷售配合服務及其他物業增值服務。於2016年12月， 廣東美的物業管理股份有限公司（「美的物業管理」）於全國中小企業股份轉 讓系統（「新三板」）掛牌（股份代號：839955）。 涵蓋城市綜合體、社區鄰里商業、購物中心、特色商業、文旅商業、長租公 寓等。 財務摘要 業績摘要 截至 12月 31日止年度 2017年變動 2018年 收入（人民幣百萬元） 30,119.8 9,853.9 32.7% 3,286.9 10.9% 3,210.0 3.08 1.0768 17,716.9 70.0% 毛利（人民幣百萬元） 4,897.1 101.2% 毛利率 27.6% 5.1% 淨利潤（人民幣百萬元） 1,893.6 73.5% 淨利潤率 10.7% 0.2% 本公司擁有人應佔利潤（人民幣百萬元） 1,912.4 67.8% 每股基本盈利（人民幣元） 2.54 21.3% 擬派每股普遍股末期股息（人民幣元） 0不適用 資產負債表摘要 於 12月 31日止 2017年變動 2018年 總資產（人民幣百萬元） 177,319.1 26,533.1 16,601.2 32,908.1 23,584.4 19.9% 86.7% 97.4% 112,978.9 56.9% 總現金及銀行存款（人民幣百萬元） 23,791.0 11.5% 短期借貸（人民幣百萬元） 9,070.6 83.0% 長期借貸（人民幣百萬元） 29,184.3 12.8% 權益總額（人民幣百萬元） 12,164.8 93.9% 股權回報率 18.8% 1.1% 總負債╱總資產 89.2% -2.5% 淨債務與權益比率 118.9% -21.5% 美的置業控股有限公司二零一八年度報告 美的置業控股有限公司二零一八年度報告3 財務摘要（續） 2018201720162015 30,119,81117,716,924 11,992,340 8,312,707 2018201720162015 9,853,923 / 32.7% 4,897,060 / 27.6% 2,728,914 / 22.8% 1,788,142 / 21.5% 2018201720162015 3,286,869 / 10.9% 1,893,569 / 10.7% 993,311 / 8.3% 383,504 / 4.6% 2018201720162015 3,209,9971,912,442 1,007,387 391,076 2018201720162015 177,319,110112,978,899 57,888,411 34,745,172 2018201720162015 23,584,43612,164,780 3,094,419 1,409,797 收入 （人民幣千元） 毛利及毛利率 （人民幣千元／%） 淨利潤及淨利潤率 （人民幣千元／%） 本公司擁有人應佔利潤 （人民幣千元） 總資產 （人民幣千元） 總權益 （人民幣千元） 美的置業控股有限公司二零一八年度報告3 財務摘要（續） 2018201720162015 30,119,81117,716,924 11,992,340 8,312,707 2018201720162015 9,853,923 / 32.7% 4,897,060 / 27.6% 2,728,914 / 22.8% 1,788,142 / 21.5% 2018201720162015 3,286,869 / 10.9% 1,893,569 / 10.7% 993,311 / 8.3% 383,504 / 4.6% 2018201720162015 3,209,9971,912,442 1,007,387 391,076 2018201720162015 177,319,110112,978,899 57,888,411 34,745,172 2018201720162015 23,584,43612,164,780 3,094,419 1,409,797 收入 （人民幣千元） 毛利及毛利率 （人民幣千元／%） 淨利潤及淨利潤率 （人民幣千元／%） 本公司擁有人應佔利潤 （人民幣千元） 總資產 （人民幣千元） 總權益 （人民幣千元） 2018年度大事記 二月 2月，本集團附屬公司寧波聯城住工科技有限公 司註冊成立，標誌著本集團正式進入建築工業化 領域。 2月，本集團獲得中國建設銀行股份有限公司廣 東省分行（「建行」）申請的首筆長租房融資，標誌 著本集團在住房租賃業務上取得突破性進展。 三月 3月，本集團 45億元的非公開公司債券獲深圳證券交易所發行許 可，當年 5月成功發行第一期本金總額 14.4億元； 2019年 1月成 功發行第二期本金總額 30.6億元，票面利率僅 5.3%，低於同期其 他房地產企業境內發行非公開公司債券的利率。 3月，在雲棲大會 .深圳峰會上，本集團與阿里雲計算有限公司 （「阿里雲」）共同舉辦「在雲上與智慧生長」智慧生活創新發佈會， 這是繼 2017年本集團與阿里雲簽署戰略合作協議後的再度聯手， 本集團在發佈會上宣布，未來 3年將打造 200餘個標準化智慧社 區。 美的置業控股有限公司二零一八年度報告 2018年度大事記（續） 五月 5月，本集團被全國智標委 *智慧居住區分技術委員會授予國家智慧居住區標準創制基地，並參編《智慧居住區標準白皮 書》、《智能家居標準白皮書》。 5月，本集團攜手廣東順德控股集團有限公司聯合開發的位於順德區 樂從鎮的華南村級工業園改造新型試點項目 —順德上華智能製造產 業園正式奠基，標誌著本集團首個產業地產項目落地。 *全國智標委：全國智能建築及居住區數字化標準化技術委員會 美的置業控股有限公司二零一八年度報告 2018年度大事記（續） 六月 6月，本集團出資成立韶關市鄉村振興公益基金會，定向支 持當地 5個省級貧困村和 4個市級示範村。 6月，本集團與杭州海康威視數字化技術股份有限公司（「海 康威視」）簽署戰略合作框架協議。雙方將在智慧地產、智 慧社區、智能家居、房地產智能化綜合管理運營平台的落 地實踐和人工智能研究和應用等方面開展深度合作。 美的置業控股有限公司二零一八年度報告 2018年度大事記（續） 十月 10月，本集團在聯交所主板掛牌上市，是本集團成功進入國際資本市場的重要里程碑。 十二月 12月，本集團與廣東省河源市人民政府簽署戰 略合作框架協議，將在當地打造生產研發製造 基地、智能產業研發展示中心、文旅主題健康 產業項目等五大項目。 美的置業控股有限公司二零一八年度報告 主要榮譽與獎項 社會責任 2018中國房地產開發企業創新能力 10強， 2018年度中經精准扶貧模式創新獎，中國房地產業協會、上海易居房地產研究院、中國房地產 中國經營報 測評中心 企業實力 企業品牌 2018中國房地產開發企業 50強， 全國首個「國家智慧居住區標準創制基地」， 全國智標委智慧居住區分技術委員會 中國房地產業協會、上海易居房地產研究院、中國房地產 測評中心 2018中經 TOP10品牌房地產企業獎， 中國經營報 2018中國房地產百強企業、 2018中國房地產百強企業 — 百強之星，2018中國房地產開發企業品牌價值 50強， 中國房地產 TOP 10研究組 *中國房地產業協會、上海易居房地產研究院、中國房地產 測評中心 中國房地產企業運營能力 10強， 億翰智庫 *中國房地產 TOP 10研究組：即國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所、中國指數研究院 美的置業控股有限公司二零一八年度報告 主要榮譽與獎項（續） 2018年度智慧地產綜合實力大獎， TOD*項目順德未來城，「2018中國綜合體新地標」，中國 21世紀經濟報道 房地產 TOP10研究組 2018中國年度智慧地產領軍企業，美的君康軒項目 BIM*應用技術，第四屆「科創杯」最佳 觀點地產新媒體 BIM設計應用獎一等獎，中國建築信息模型科技創新聯盟 2018年度價值地產企業，肇慶美的公園天下，第八屆艾景獎 *(Idea King)年度優秀景 每日經濟新聞觀設計獎，中國建築文化研究會 產品獎項美的合能桂畔君蘭， 2018REARD地產星設計大獎 —住宅 美的鷺湖森林度假區，「2018中國百城建築新地標」，星 .景觀佳作獎，REARD中國地產設計網 中國房地產 TOP10研究組 *TOD:以公共交通為導向的開發 *BIM:建築信息化模型 *艾景獎國際園林景觀規劃設計大賽 美的置業控股有限公司二零一八年度報告 主席報告 尊敬的各位股東： 全年業績 2018年度是本集團具有里程碑式意義的一年，本集團於 2018年 10月 11日成功在聯交所主板上市。自首次公開發售起，本 集團因著名的品牌和穩健的經營表現、低成本的融資能力及優質的智慧家居產品備受資本市場關注。 截至 2018年 12月 31日止，年內本集團收入為人民幣 30,119.81百萬元，毛利為人民幣 9,853.92百萬元，分別較去年同期同 比增長 70%及 101%；年內利潤為人民幣 3,286.87百萬元，同比增長 74%；年內核心淨利潤＊為人民幣 3,284.39百萬元，同比 增長 75%。本集團的毛利率由 2017年的 27.6%穩步增至 2018年 32.7%，整體收益及利潤實現了穩健快速的增長。 2018年業務回顧 (1)房地產市場回顧 2018年中國宏觀環境穩中有變，中美貿易戰美國加息減稅等都對中國經濟造成不利影響，國內整體經濟面臨下行壓 力，但中國房地產整體市場銷售情況運行依然保持平穩增長。根據國家統計局公佈的數據， 2018年商品房銷售面積 累計 171,654萬平方米，同比增長 1.3%；商品房銷售金額累計達到人民幣 149,973億元，同比增長 12.2%，國內商品房 整體銷售規模再創新高。（數據來源：國家統計局、萬得資訊） (2)銷售表現 截至 2018年 12月 31日止年度，本集團連同其合營企業及聯營公司實現合約銷售額約人民幣 79,000百萬元，同比增 長 55.82%；合約銷售面積約 790.7萬平方米，同比增長 31.89%。 根據 2018年中國指數研究院報告，本集團在中國房地產銷售額百億企業排行榜中排名第 38，較 2016年、 2017年的 排名報告中名列第 74、39名均有所上升。截至 2018年末，本集團大部分預售的住宅開發項目已配置智慧家居解決 方案，現有的市場地位以及差異化產品策略有利於本集團現有產品的去化和把握中國房地產未來市場智能化的發展 趨勢。未來，本集團將在繼續發掘核心業務價值鏈的基礎上，持續關注代表未來趨勢、關聯性強的新增長領域，如 智慧家居的升級，整體裝配的普及等。不斷強化房地產加產業複合型發展戰略，實現穩健和可持續的高質量增長。 ＊「核心淨利潤」為剔除投資物業及轉撥至投資物業的公平值變動產生的稅後收益的利潤。 美的置業控股有限公司二零一八年度報告 主席報告（續） (3)土地儲備 我們作為一個全國性佈局的房地產企業，項目組合已經遍佈中國近 48個城市，發展迄今，本集團策略性地進入珠三 角經濟區、長三角經濟區、長中游經濟區、華北地區及西南經濟區五個地區。 2018年本集團繼續擴大佈局範圍，策 略性進軍中心城市，其中包括廣州及其他省會城市。本集團 2018年新增項目的土地儲備達 16.62百萬平方米，本集 團亦通過合營企業和聯營公司收購權益土地儲備面積達 0.57百萬平方米。截至 2018年 12月 31日，本集團總土地儲 備面積達 45.07百萬平方米，有 173個規模化的項目，同時通過合營企業及聯營公司參與了 32個項目，覆蓋 15個省 份的 48個城市。 本集團房地產開發業務主要集中於中國經濟最繁榮及活躍的兩個區域，珠三角經濟區及長三角經濟區，同時也包括 經濟增長前景良好且有持續人口流入的二三線城市的核心區域，例如增長潛力巨大的長中游經濟區、華北地區及西 南經濟區的部分城市。該策略將有助本集團以合理較低的成本取得土地，同時通過融合智慧家居解決方案的優質產 品提升產品的售價溢價能力。 (4)財務狀況及策略 截至 2018年 12月 31日，本集團毛利率升至 32.7%，2018年毛利率增加主要由於物業銷售的會計確認銷售均價較高， 以及毛利率較高的項目所佔比重有所增加。年內本集團借款總額（包括銀行及其他借款和公司債券）的加權平均實際 利率為 5.91%，低於行業平均水平；截至 2018年 12月 31日本集團持有現金及銀行結餘為人民幣 26,533.14百萬元，本 集團持續保持穩健的現金流；本集團淨負債率為 97%，較 2017年下降 22個百分點，本集團淨負債率的下降體現出本 集團債務結構在不斷優化；同時，本集團也擁有多元化的融資渠道，包括但不限於銀行及其他借款、公司債券、關 聯方貸款等，上市之後更能通過境內境外多渠道融資方式來優化財務結構。 一方面本集團受惠於「美的」強大的品牌影響力、業務網絡、與金融機構的關係和在地方政府建立的信譽度，本集 團可以更具競爭力的成本獲取融資；另一方面，本集團擁有充足的經營性活動現金流，有利於提升本集團在整體市 場融資環境收緊情況下的競爭力；本集團堅持穩健的財務管理策略，通過多元化融資渠道，不斷優化債務結構。 美的置業控股有限公司二零一八年度報告 主席報告（續） 2019年業務展望 整體房地產市場發展展望 2019年房地產市場將進入新發展週期，國家政策方面將堅持因城施策，城市成為制定政策的主體，房地產政策實現從「控」 到「穩」的轉變，國家政策將以「穩地價、穩房價、穩預期」為目標。我們預計 2019年房地產市場將保持平穩健康發展。 市場表現方面，長期仍需看人口，一二線城市人口流入量大，擁有強大經濟產業支撐，未來房地產市場將持續向好。隨 著城市化發展水平提升，一二線城市將同時分享人口數量和質量帶來的紅利，為房地產發展提供支撐。同時，城市間互 通、互聯，一體化趨勢增強，隨著核心城市的經濟產業向周圍擴張，購房需求也隨之外溢，以廣深港澳為核心的粵港澳 大灣區、長三角經濟區、華北地區、成渝城市群以及長中游經濟區將成為未來房地產潛力增長重鎮。 本集團未來發展策略及展望 2019年，本集團將繼續保持「房地產 +產業」的複合型發展戰略，做實做強做精房地產開發及服務主業，兩翼協同發展建 築工業化、智能產業化，打通上下游產業鏈，實現「一主兩翼」縱向一體化發展，致力於成為領先的智慧地產製造商。 2019年本集團將會進一步優化區域深耕佈局，進一步加強大都市經濟圈佈局。未來本集團城市佈局將會進一步向重點 二三線等中心城市靠攏，提升城市級別。在原有佈局基礎上進一步結合國內「八縱八橫」高鐵線路規劃優化區域深耕；同 時本集團將會繼續實行區域深耕策略，專注於五大目標區域，即珠三角經濟區、長三角經濟區、長中游經濟區、華北地 區及西南經濟區，進一步滲透我們已涉足的城市以及具有巨大發展潛力的周邊城市。 2019年本集團將會繼續強化打造智慧家居品牌形象與實力，與美的集團股份有限公司及其附屬公司（「美的集團」）緊密合 作，聯合卓越的物業管理團隊提供更優質的一站式智慧家居解決方案。未來本集團預計將會進一步投資智慧家居行業價 值鏈，深化與美的集團及其他國內知名互聯網企業、龍頭家裝企業合作。 2018年我們與阿里雲、蘇寧易購集團股份有限 公司、海康威視等行業龍頭企業達成戰略合作，不斷擴大本集團戰略合作「朋友圈」，產生 1+1>2的協同效應，實現互惠 共贏，增強本集團為消費者提供智慧家居解決方案的能力。 2019年本集團計劃整合更多智慧家居產品到智慧家居系統， 增強智慧商業園區的相關開發技術，逐步擴大並升級「 5M智慧健康小區」。 美的置業控股有限公司二零一八年度報告 主席報告（續） 2019年本集團將穩步推進裝配式建築與整體衛浴市場，與房地產開發業務產生聯動，打通上下游產業鏈，實現縱向一體 化。本集團實施裝配式建築策略具有明顯的優勢，如採用 BIM能夠為設計、生產以及施工整個裝配式建築週期提供專業 的合作與均衡模式，有利於實現廠房精細化生產，並最終提高生產及運營效率，降低成本。本集團計劃未來在五大目標 區域逐步開設裝配式建築工廠，徐州的首家裝配式建築工廠預期不遲於 2020年 6月投產。同時本集團正在逐步在整體衛 浴這一子板塊進行拓展， 2018年引進日本先進整體衛浴技術，與行業內知名企業設立合資整體衛浴製造企業。整體衛浴 在國內市場滲透率低，未來發展空間巨大， 2019年本集團將會借助於美的集團原本的製造業基因進一步深入佈局整體衛 浴公司的發展。 2019年本集團將會策略性提高持有型物業運營能力，一方面提高本集團物業運營與管理經驗，另一方面增加經常性租金 收入、釋放潛在資本升值。商業方面，為全方位滿足不同城市、不同客群的商業需求，本集團商業產品線全面覆蓋城市 綜合體、社區鄰里商業、購物中心、特色商業、文旅商業及長租公寓，並建立相應和完善商業品牌體系。同時本集團將 繼續圍繞產業鏈價值延伸和服務增值，積極與各類企業進行多元化合作，不斷整合各方資源搭建商業生態體系。 致謝 本人謹代表本公司董事（「董事」）會（「董事會」），藉此機會對全體股東、投資者、合作伙伴、客戶及社會各界的信任和支 持致以誠摯的謝意。本集團過往一年的上市成就和穩步增長，離不開全體員工的辛勤努力與付出。 2019年，本集團將繼 續提升本集團綜合競爭力，加強實現可持續、高質量發展，為股東創造更多價值。 主席、執行董事兼總裁 郝恒樂 2019年 3月 28日 香港 美的置業控股有限公司二零一八年度報告 管理層討論與分析 整體表現 年內，收入為人民幣 30,119.81百萬元（2017年：人民幣 17,716.92百萬元），較 2017年上升 70%。經營利潤為人民幣 6,695.34 百萬元（2017年：人民幣 3,637.33百萬元），較去年上升 84%。年內利潤為人民幣 3,286.87百萬元（2017年：人民幣 1,893.57 百萬元），較去年上升 74%。年內核心淨利潤上升 75%至人民幣 3,284.39百萬元（2017年：人民幣 1,879.47百萬元）。本公司 擁有人應佔利潤為人民幣 3,210.00百萬元（2017年：人民幣 1,912.44百萬元），較去年上升 68%。每股基本及攤薄盈利為人 民幣 3.08元（2017年：人民幣 2.54元）。 土地儲備 年內，本集團應市場狀況，策略性地補充土地儲備。於 2018年 12月 31日，本集團於 48個城市及地區合計擁有預計總建築 面積達 45.07百萬平方米的土地儲備，分佈於珠三角經濟區、長三角經濟區、長中游經濟區、華北地區及西南經濟區五大 地區，相關樓面平均地價為每平方米人民幣 2,337元，土地成本價格具有一定競爭力。土地成本優勢長期來看使得本集團 具有較好的盈利能力和抗週期風險能力。 年內，本集團策略性地於「珠三角經濟區」、「長三角經濟區」、「長中游經濟區」、「華北地區」及「西南經濟區」，透過招標、 拍賣、掛牌、股權收購、舊改等方式增添新土地，其中包括「珠三角經濟區」中的廣州、佛山等城市；「長三角經濟區」中 的蘇州、無錫、寧波、泉州、常州、徐州、揚州等城市；「長中游經濟區」中的長沙、南昌、岳陽、常德等城市；「華北地 區」中的邯鄲、鄭州、瀋陽等城市以及「西南經濟區」中的重慶、成都、貴陽等城市；新增土地儲備面積達 17.19百萬平方 米，本集團 2018年新開拓市場包括鄭州、泉州、大理等城市。 未來，本集團將繼續貫徹區域深耕的戰略，在全國範圍內積累多元化及低成本的土地儲備，不斷向中心城市和核心一二 線城市靠攏，並集中拓展我們認為高增長潛力大的區域，以爭取市場領軍地位為目標，提升我們的產品定價能力及品牌 認可度。 美的置業控股有限公司二零一八年度報告 管理層討論與分析（續） 新增土地儲備列表清單： 區域城市項目名稱應佔權益 土地儲備 （平方米） 佛山山水莊園 70% 129,236.70 佛山碧桂園美的未來城 50% 417,407.57 佛山市佛山市三水區西南街道建設大道南側地塊三 34% 351,967.56 佛山美的玖峰廣場 90% 118,271.29 佛山保利玥府 * 25% 65,875.96 珠三角經濟區肇慶碧桂園 .合景 .美的閱江府 34% 237,308.44 肇慶市肇慶市美的悅山花園 100% 74,738.62 碧桂園都薈花園 * 49% 74,693.68 江門市江門美的卓越公園天譽 50% 122,063.70 陽江市陽江新江台大道美的城 60% 899,263.80 河源市河源中央公園 80% 167,060.85 美的置業控股有限公司二零一八年度報告 管理層討論與分析（續） 區域城市項目名稱應佔權益 土地儲備 （平方米） 蘇地 2017–WG–81號 100% 237,710.32 蘇州市 蘇州美的紫譽華庭 34% 196,731.91 寧波市寧波美的碧桂園半山美廬 51% 68,221.80 常州美的旭輝天賦 60% 149,665.95 常州美的翰林府一期 100% 103,389.57 常州市 常州美的翰林府二期 100% 34,600.60 常州美的陽光城江山樾 51% 97,578.00 徐州美的觀棠苑 51% 108,391.22 徐州市徐州美的天闕匯 51% 235,264.95 徐州美的東湖天城 100% 439,495.69 長三角經濟區 XDG-2017-34地塊 60% 301,336.94 無錫市 無錫美的太科園 34% 292,384.38 金華市金華美的寶龍世家 50% 285,517.49 泉州市南安市美林街道坵洋村網炬山地塊 86% 149,455.00 舟山美的德信翰城 50% 169,298.54 舟山市 LC-10-01-22、LC-10-01-23地塊 100% 95,488.74 鎮江市鎮江美的城 100% 312,807.00 揚州市揚州美的翡翠雲台 50% 539,702.05 泰州市靖江美的悅江府 100% 134,868.10 美的置業控股有限公司二零一八年度報告 管理層討論與分析（續） 區域城市項目名稱應佔權益 土地儲備 （平方米） 長沙美的翰城 50% 301,611.60 寧鄉美的院子 100% 219,897.14 長沙市 網掛 [2018]寧鄉市 027號 100% 197,830.72 長沙瀏陽美的鳳凰山 100% 113,086.41 南昌美的花灣城 56% 227,236.51 南昌市 南昌美的公園天下 100% 224,835.00 株洲美的雪峰山壹號 97% 220,805.21 株洲市株洲美的梧桐莊園 80% 235,513.94 株洲美的紫雲台 100% 188,163.56 長中游經濟區 岳陽美的金科郡 14# 50% 169,959.55 岳陽市岳陽美的鉑悅府 100% 186,866.56 岳陽美的金科郡 15# * 50% 129,300.38 上饒美的陽光城文瀾府 49% 127,711.12 上饒市上饒美的新力帝泊灣 34% 198,662.17 上饒美的天樾 33% 350,832.71 贛州市贛州美的君蘭半島 60% 383,591.53 湘潭市湘潭美的蓮城首府 .東組團 100% 252,245.05 常德市常德金科美的柳葉和園 50% 287,602.41 美的置業控股有限公司二零一八年度報告 管理層討論與分析（續） 區域城市項目名稱 重慶美的雲璟 重慶黛山道 8號 重慶市 重慶美的萬雲府 * 重慶美的萬麓府 * 彭州美的碧桂園觀瀾府 成都市 成都美的瀾橋郡 南寧美的慧城 南寧市 南寧美的旭輝城 * 土地儲備 應佔權益 （平方米） 50% 359,160.5635% 330,181.7520% 39,116.4480% 107,367.27 78% 262,541.47100% 202,065.72 100% 119,978.4050% 44,865.02 貴陽市貴陽美的國賓府大二期、大三期 100% 307,000.00 西南經濟區 遵義美的雲熙府 100% 228,743.60 遵義市美的金科萬麓府 . 35# 51% 400,175.00 遵義美的金科萬麓府 . 36# * 49% 107,838.71 眉山美的雲溪郡 100% 112,123.16 眉山市 眉山美的金輝郡 50% 94,449.28 梧州市梧州美的中央廣場 98% 847,355.81 大理美的未來城 50% 148,577.00 大理市 大理雅美灣 * 50% 67,504.00 樂山市樂山美的珺御府 100% 314,810.14 美的置業控股有限公司二零一八年度報告 管理層討論與分析（續） 區域城市項目名稱應佔權益 土地儲備 （平方米） 鄭州市鄭州高新區川楊路 150號地 100% 209,783.00 沈陽市沈陽美的瀚悅府 100% 138,459.91 邯鄲美的劍橋郡 49% 812,137.71 邯鄲美的悅江府 67% 112,399.94 邯鄲市 邯鄲美東麟府 45% 288,428.49 華北地區邯鄲市美的康德府 100% 77,544.73 邢台美的公園天下 100% 197,573.17 邢台美的國賓府紫薇苑 100% 118,255.91 邢台市 邢台美的公園天下丁香苑 100% 131,384.27 邢台美的觀瀾一號 45% 197,186.73 開封市開封市美的國賓府 100% 183,304.13 *此為合營企業╱聯營公司所持物業，土地儲備已按權益比例進行折算。 美的置業控股有限公司二零一八年度報告 管理層討論與分析（續） 財務回顧 收入及分部資料 物業開發及銷售 年內，本集團的物業開發及銷售確認銷售收入為人民幣 29,602.38百萬元，較 2017年的人民幣 17,330.21百萬元上升 71%， 該增幅主要由於會計確認銷售均價及銷售面積的增長。確認銷售總面積為 363.69萬平方米較 2017年的 244.77萬平方米上 升 49%。確認銷售均價由 2017年的每平方米人民幣 7,080元上升 15%至 2018年的每平方米人民幣 8,139元。 物業管理服務 年內，本集團的物業管理服務收入為人民幣 355.00百萬元，較 2017年的人民幣 232.80百萬元上升 52%，該增幅主要由於合 約管理的物業總建築面積上升所致。 商業物業投資及運營 年內，本集團的商業物業投資及運營收入為人民幣 162.43百萬元，較 2017年的人民幣 153.91百萬元上升 6%。該增幅主要 由於文化旅遊項目的進一步發展所致。 銷售成本 本集團的銷售成本主要指就物業開發活動、提供物業管理服務及其他業務直接產生的成本。年內，本集團的銷售成本為 人民幣 20,265.89百萬元，較 2017年的人民幣 12,819.86百萬元上升 58%，該增幅主要由於確認銷售總面積較 2017年上升 49%至 363.69萬平方米。 毛利 年內，本集團的毛利為人民幣 9,853.92百萬元，較 2017年的人民幣 4,897.06百萬元上升 101%。年內，本集團的毛利率為 32.7%，較 2017年 27.6%上升 5.1個百份點。毛利率增加主要由於較高的確認銷售均價，以及毛利率較高的項目所佔比重有 所增加。 其他收入及收益 —淨額 年內，本集團的其他收入及收益 —淨額為人民幣 691.51百萬元，較 2017年的人民幣 334.70百萬元上升 107%。上述其他收 入及收益主要包括以公平值計量且其變動計入損益的金融資產之收益、管理及諮詢服務收入、出售附屬公司收益。 銷售及營銷開支 年內，本集團的銷售及營銷開支為人民幣 1,533.91百萬元，較 2017年的人民幣 807.88百萬元上升 90%。該增幅主要由銷售 規模擴大，相應營銷開支同步增長。 行政開支 年內，本集團的行政開支為人民幣 2,285.19百萬元，較 2017年的人民幣 776.26百萬元上升 194%，該增幅乃是由於本集團房 地產開發業務大幅擴展而增聘僱員，以及本集團旗下部分在建物業及已竣工待售物業發生減值撥備所致。 美的置業控股有限公司二零一八年度報告 管理層討論與分析（續） 融資成本 —淨額 本集團的融資成本淨額主要包括銀行借款及其他借款以及境內公司債券的利息開支（扣除有關在建物業的資本化利息）， 銀行存款利息收入，以及外幣匯兌損益。收購、建設或生產合資格資產（即需相當長時間方可作擬定用途或出售的資產） 直接產生的一般和特殊借款成本計入有關資產的成本，直至有關資產大致可作擬定用途或出售為止。 年內，本集團的融資成本淨額錄得淨收入人民幣 55.23百萬元，較 2017年人民幣 31.33百萬元淨成本的變動，主要由於本 年利息開支資本化比例為100%（2017年：84%），且年內錄得利息收入人民幣183.10百萬元（2017年：人民幣75.86百萬元）， 抵銷本年人民幣127.87百萬元的融資活動匯兌虧損淨額的影響（2017年：融資活動匯兌收益淨額人民幣155.35百萬元）所致。 本公司擁有人應佔利潤 年內，本公司擁有人應佔利潤為人民幣 3,210.00百萬元，較 2017年的人民幣 1,912.44百萬元增加 68%。 流動資金及資金資源 現金狀況及可用資金 於 2018年 12月 31日，本集團總現金及銀行存款為人民幣 26,533.14百萬元（2017年：人民幣 23,791.02百萬元）。其中，現金 及現金等價物為人民幣 15,439.15百萬元（2017年：人民幣 19,917.38百萬元），原定到期日為三個月以上的定期存款為人民 幣3,065.87百萬元（2017年：人民幣120.92百萬元），受限制現金為人民幣8,028.12百萬元（2017年：人民幣3,752.72百萬元）。 本集團的若干物業開發公司須於指定銀行賬戶存放若干數額的預售所得款項，作為興建相關物業的擔保存款。於 2018年 12月 31日，本集團已批覆未動用的銀行及金融機構借貸額度為人民幣 34,227.46百萬元，已批覆未動用的境內公司債券發 行額度為人民幣 5,060.00百萬元。 借款 於 2018年 12月 31日，本集團總借款為人民幣 49,509.31百萬元。銀行及其他借款、公司債券分別為人民幣 43,575.72百萬元 及人民幣 5,933.59百萬元。於 2018年 12月 31日，淨債務與權益比率為 97%（2017年：119%），淨債務與權益比率乃按借款 淨額除以權益總額計算。借款淨額按借款總額扣除現金及現金等價物、原定到期日為三個月以上的定期存款和受限制現 金總額計算。 本集團於 2018年 12月 31日的銀行及其他借款人民幣 23,145.37百萬元（2017年：人民幣 11,280.18百萬元），以本集團若干樓 宇、土地使用權、在建物業、已竣工待售物業及銀行存款（賬面總值為人民幣 39,355.26百萬元（2017年：人民幣 15,520.48 百萬元） ））為擔保。 借款成本 2018年，本集團的總借款成本為人民幣 2,676.35百萬元，較 2017年人民幣 1,687.34百萬元增加人民幣 989.01百萬元，該增 幅主要由於 2018年平均借貸利率較高及借款本金增加。本集團於年內的實際加權借貸利率為 5.91%（2017年：5.23%）。 美的置業控股有限公司二零一八年度報告 管理層討論與分析（續） 或然負債及擔保 本集團就銀行提供予客戶的按揭貸款向銀行提供借款擔保，以就該等客戶的還款責任作出擔保。借款擔保於授出相關按 揭貸款之日起發出，並於下列較早者解除： (i)發出房地產所有權證（通常於購房者購得有關物業後三個月內發出）後；及 (ii) 購房者結清按揭貸款後。根據擔保條款，倘該等買家拖欠按揭付款，本集團有責任償還欠付的按揭本金連同買家欠付銀 行的應計利息及罰款，且本集團有權保留相關物業的合法所有權及接管相關物業。倘本集團未能付清按揭貸款，按揭銀 行將拍賣相關物業，而若未償還貸款款項超過止贖權銷售所得款項淨額，則由本集團支付餘額。按照行業慣例，本集團 不會對本集團的客戶進行獨立信用核證，只會依賴按揭銀行所進行的信用審查。於 2018年 12月 31日，本集團就若干買家 的按揭融資作出的擔保為人民幣 42,105.14百萬元（2017年：人民幣 22,956.88百萬元）。 此外，本集團亦就若干合營企業及聯營公司的借款提供擔保。於 2018年 12月 31日，本集團就合營企業及聯營公司借款作 出的擔保為人民幣 2,947.42百萬元（2017年：人民幣 1,713.54百萬元）。 承諾 於 2018年 12月 31日，本集團資本及物業開發支出承諾為人民幣 24,781.58百萬元（2017年：人民幣 6,726.76百萬元）。 利率風險 本集團的利率風險來自計息銀行存款、公司債券、銀行及其他借款。按浮動利率計息之銀行存款、銀行及其他借款令本 集團面臨現金流利率風險。按固定利率發行之公司債券、銀行及其他借款令本集團面臨公平值利率風險。 貨幣風險 本集團的業務主要以人民幣進行，大部分資產以人民幣計值。非人民幣資產及負債主要為以港元及美元計值的銀行存款 及借款。本集團所面臨的外滙風險來自以港元及美元計值的未來商業交易及已確認資產及負債。本集團並無就外滙風險 訂立任何對沖交易。 主要風險及不明朗因素 本集團的主要風險及不明朗因素包括： (i)有關中國經濟狀況及中國物業市場表現的不明朗因素； (ii)有關以商業合理價格 收購理想地段土地儲備的能力的不明朗因素；及 (iii)有關本集團獲取土地收購及建設的額外融資的能力的不明朗因素。有 關本集團所面臨風險及不明朗因素的進一步詳情，請參閱本公司日期為 2018年 9月 28日的招股章程（「招股章程」）「風險因 素」一節。 法律或然事項 本集團或會在日常業務過程中不時捲入訴訟及其他法律程序。本集團認為，該等法律程序產生的責任將不會對我們的業 務、財務狀況或經營業績產生重大不利影響。 美的置業控股有限公司二零一八年度報告 管理層討論與分析（續） 期後事項 於 2019年 1月 3日，本公司之間接全資附屬公司美的置業集團有限公司（「美的置業集團公司」）於中國面向合格投資者公 開發行面值為人民幣 1,000,000,000元的境內公司債券，票面年利率為 7.0%，為期三年，將於 2022年 1月到期（「2019年面向 合格投資者公開發行境內公司債券（第一期）」）。美的置業集團公司第二年末有調整票面利率選擇權，而投資者擁有回售 的選擇權。有關 2019年面向合格投資者公開發行境內公司債券（第一期）進一步詳情載於本公司日期為 2018年 12月 27日、 2018年 12月 28日、 2019年 1月 3日、 2019年 1月 16日的相關公告。 於 2019年 1月 28日，美的置業集團公司於中國發行面值為人民幣 3,060,000,000元的非公開境內公司債券，票面年利率為 5.3%，為期三年，將於 2022年 1月到期（「2019年非公開發行境內公司債券（第一期）」）。美的置業集團公司於第二年末有 調整票面利率選擇權，而投資者擁有回售的選擇權。有關 2019年非公開發行境內公司債券（第一期）進一步詳情載於本公 司日期為 2019年 1月 29日的相關公告。 於 2019年 2月 28日，美的置業集團公司於中國面向合格投資者公開發行面值為人民幣 1,000,000,000元的境內公司債券，票 面年利率為 6.5%，為期三年，將於 2022年 2月到期（「2019年面向合格投資者公開發行境內公司債券（第二期）」）。美的置 業集團公司於第二年末有調整票面利率選擇權，而投資者擁有回售的選擇權。 2019年面向合格投資者公開發行境內公司 債券（第二期）進一步詳情載於本公司日期為 2019年 2月 22日、 2019年 2月 27日、 2019年 2月 28日、 2019年 3月 14日的相 關公告。 首次公開發售所得款項用途 本公司股份於 2018年 10月 11日（「上市日期」）在聯交所開始買賣，而本集團籌得所得款項淨額約人民幣 2,786.87百萬元（包 括行使超額配股權），此乃扣除與首次公開發售有關的包銷佣金及其他開支。 截至 2018年 12月 31日，首次公開發售所得款項的動用情況分析如下： 首次公開發售截至 2018年 截至 2018年 所得款項的原訂12月 31日12月 31日 分配（包括行使動用首次公開未動用首次公開 超額配股權）發售所得款項發售所得款項 人民幣百萬元人民幣百萬元人民幣百萬元 土地收購或併購以增加土地儲備 1,950.81 – 1,950.81 潛在裝配式建築項目的土地收購及建設 418.03 137.87 280.16 研發智慧家居解決方案 139.34 – 139.34 一般營運資金 278.69 272.16 6.53 總計 2,786.87 410.03 2,376.84 本公司擬繼續按招股章程所載方式動用餘下所得款項。然而，董事將不斷評估本集團的業務目標，且或會因應不斷變化 的市況對計劃作出必要更改或修正。 人力資源 於 2018年 12月 31日，本集團聘用約 12,275名全職僱員，彼等絕大多數居於中國。僱員的薪酬待遇包括薪金、獎金及其他 現金補貼。僱員的薪酬及獎金，根據本集團薪酬福利政策，以及僱員的工作表現、本集團盈利情況及市場水平釐定。本 集團亦會向員工提供全面福利計劃及事業發展機會，包括社會保險、住房公積金，以及提供內部和外部培訓機會。 美的置業控股有限公司二零一八年度報告 佛山美的君蘭江山 合肥美的合景公園天下 長沙美的梧桐莊園 佛山美的御海東郡 合肥廬江美的城 株洲美的藍溪谷 佛山美的西江府 寧波明州院子 寧鄉美的院子 佛山美的君蘭江山 合肥美的合景公園天下 長沙美的梧桐莊園 佛山美的御海東郡 合肥廬江美的城 株洲美的藍溪谷 佛山美的西江府 寧波明州院子 寧鄉美的院子 物業一覽 住宅物業項目示例 珠三角經濟區 長三角經濟區 長中游經濟區 美的置業控股有限公司二零一八年度報告 瀋陽美的盛堂 昆明美的順城府 邢臺美的國賓府瀋陽美的瀚悅府 梧州美的中央廣場貴陽美的花溪院子 瀋陽美的盛堂 昆明美的順城府 邢臺美的國賓府瀋陽美的瀚悅府 梧州美的中央廣場貴陽美的花溪院子 物業一覽（續） 華北地區 西南經濟區 美的置業控股有限公司二零一八年度報告 物業一覽（續） 商業物業項目示例 佛山美的新都薈廣場 順德未來城 株州悅然廣場 佛山悅然廣場 邯鄲悅然廣場 貴陽悅然天地 佛山美的鷺湖森林度假區徐州悅然里 美的置業控股有限公司二零一八年度報告 物業發展 智慧家居 打造智慧生活整體解決方案領導者品牌。智慧是未來生活方式的重要載體，智慧家居將成為智慧生活的重要組成部分。 隨著房地產行業進入白銀時代，房地產企業從高增長擴張型轉變到高質量擴張型。打造高質量、高溢價的產品成為房地 產行業發展的必然方向，房地產行業精裝批量交付已上升到國家戰略。智慧家居的引入正好迎合了房地產企業打造高品 質產品生活的需求，未來將成為新建住宅的標準配置。智慧家居服務也從傳統的單品提供逐步進化到全屋全系統的智慧 解決方案。 本集團於國內率先推出系統化智慧生活理念，並不斷擴大完善智慧生活整體生態圈。本集團自 2015年主導落地智慧健康 社區產品後，基於服務信息化升級的趨勢，不斷完善並實現了集硬件、軟件、服務於一體，以智能、便利、安全為核心 的全新解決方案，為業主提供智能生活新體驗。借助美的集團全品類智能家電技術及成本優勢，本集團之間接全資附屬 公司佛山市順德區美家智能科技管理服務有限公司（「美家智能」），將智慧家電、家居產品與精裝配套相結合，協同智慧 社區各類硬件戰略合作伙伴及各類互聯網生態企業，聯合打造智慧新生活。從空間提供商的身份逐步升級為整體解決方 案服務商和生活服務運營商，打造鏈接社區、家居、生態的全新生活方式，提升客戶終生價值。 2018年本集團智慧生活戰略部署迅速落地，受行業廣泛關注認可。作為智慧生活的重要組成部分，本集團聚焦工業工匠 精神與標準化管理，建立智慧生活企業標準體系。已在全國 40個城市進行落地，建成對外開放的展廳及展示樣板房 163間， 通過智能演示及體驗式營銷從行業中脫穎而出； 2018年實現全國首批批量交付並卓有成效。通過在智能化領域不斷的探 索和推動， 2018年本集團榮獲全國智標委居住區分技術委員會授予的「國家智能居住區標準創制基地」稱號，並參與智慧 家居行業標準的制定。美家智能榮獲「 2018年中國美好生活潛力獨角獸」稱號，服務範圍將從住宅物業擴展到寫字樓、養 老住宅、商業綜合體及公共服務等領域。 本集團致力於成為中國智慧生活引領者，推動智慧地產行業發展。本集團整合資源成立智慧生活研究院，致力於從客戶 體驗出發，研究客戶需求，利用物聯網、雲計算、人工智能等技術，協同美的集團強大的科技基因與產品能力，最終以 客戶為中心，構建場景化的服務體系，從而實現從空間提供商向生活服務運營商的轉變。深化智能化供應鏈體系，同阿 里雲、海康威視等企業組建合作聯盟，實現雲平台互通。在室內智能應用上，與智慧家居行業核心硬件供應商協議打通， 使得各類智能設備自由接入。圍繞零成本對商業客戶到對消費者轉化，帶動新需求，做到「智慧家居，為生活做減法」。 輸出價值鏈優勢將是本集團在智慧生活的重要發展方向。 美的置業控股有限公司二零一八年度報告 美的置業控股有限公司二零一八年度報告28 物業發展（續） 未來，本集團將全力打造智慧為核心的綠色人居生活環境，迅速實現數字化轉型，成為智慧新生活方式引領者。 我們於下文載列智慧家居系統特色示例： 為孩子打造童話般的世界 新鮮的空氣、隨時變換燈光的亮度， 為孩子呈現不一樣的夢幻感覺。 智能化廚房、餐廳 確保所有電器正常、安全使 用；打造浪漫的晚餐時光。 進出家門無需鑰匙 自動指紋識別開門，看！不光門打 開了，音樂、燈光、空調也已經開始 “上班”啦。 入戶區域 照明設備，安防設備便捷、安全 浴室/洗衣房 實用、舒適、安全 書房 場景模式、舒適的燈光 超“炫”的客廳 清新的空氣環境、燈光、窗簾、空調、影音設備等都可以 隨著我們的心情喜好而隨意開啟、關閉、調節。 美的置業控股有限公司二零一八年度報告28 物業發展（續） 未來，本集團將全力打造智慧為核心的綠色人居生活環境，迅速實現數字化轉型，成為智慧新生活方式引領者。 我們於下文載列智慧家居系統特色示例： 為孩子打造童話般的世界 新鮮的空氣、隨時變換燈光的亮度， 為孩子呈現不一樣的夢幻感覺。 智能化廚房、餐廳 確保所有電器正常、安全使 用；打造浪漫的晚餐時光。 進出家門無需鑰匙 自動指紋識別開門，看！不光門打 開了，音樂、燈光、空調也已經開始 “上班”啦。 入戶區域 照明設備，安防設備便捷、安全 浴室/洗衣房 實用、舒適、安全 書房 場景模式、舒適的燈光 超“炫”的客廳 清新的空氣環境、燈光、窗簾、空調、影音設備等都可以 隨著我們的心情喜好而隨意開啟、關閉、調節。 美的置業控股有限公司二零一八年度報告29 物業發展（續） 產品服務 新工藝和產品 本集團堅持以裝配及全砼外牆、鋁合金模板、薄漿砌築、薄抹灰、精裝修穿插等核心工藝為主的新工藝體系，根據各區 域的具體情況，進行工藝適配。使結構建造精度從厘米級提升到毫米級，在保證安全及更高品質的前提下，實現了帶裝 修項目總工期的有效縮短。 同時，本集團將住宅項目劃分為：君蘭系、國賓系、雲築系、未來系四大產品線，對不同需求客戶實現全覆蓋，為客戶 提供有溫度的智慧生活。君蘭系以現代和新古典風格為主，是本集團目前最高端的產品線。國賓系以新中式風格為主， 專注於綜合業態的中高端產品線；雲築系是以新中式風格為主，專注於低密度業態的中高端產品線；未來系以現代、新 古典風格為主，定位於中端產品線。 售後服務 我們致力於提升客戶滿意度和客戶體驗，關注客戶全生命周期體驗過程，給客戶提供主動全面的售後服務，其中包括工 程進展告知、工地開放、房屋交付及保修服務、客戶關懷活動等。 為更好了解客戶心聲，重視客戶訴求，我們設置400客服熱線、搭建一站式客戶服務平台「美地薈」、定期進行客戶滿意 度調研，多渠道響應客戶需求。客戶可通過我們服務和體驗工具進行在線預約、在線諮詢、在線報修和實時評價，滿足 客戶多元化需求。 物業發展（續） 產品服務 新工藝和產品 本集團堅持以裝配及全砼外牆、鋁合金模板、薄漿砌築、薄抹灰、精裝修穿插等核心工藝為主的新工藝體系，根據各區 域的具體情況，進行工藝適配。使結構建造精度從厘米級提升到毫米級，在保證安全及更高品質的前提下，實現了帶裝 修項目總工期的有效縮短。 同時，本集團將住宅項目劃分為：君蘭系、國賓系、雲築系、未來系四大產品線，對不同需求客戶實現全覆蓋，為客戶 提供有溫度的智慧生活。君蘭系以現代和新古典風格為主，是本集團目前最高端的產品線。國賓系以新中式風格為主， 專注於綜合業態的中高端產品線；雲築系是以新中式風格為主，專注於低密度業態的中高端產品線；未來系以現代、新 古典風格為主，定位於中端產品線。 售後服務 我們致力於提升客戶滿意度和客戶體驗，關注客戶全生命周期體驗過程，給客戶提供主動全面的售後服務，其中包括工 程進展告知、工地開放、房屋交付及保修服務、客戶關懷活動等。 為更好了解客戶心聲，重視客戶訴求，我們設置400客服熱線、搭建一站式客戶服務平台「美地薈」、定期進行客戶滿意 度調研，多渠道響應客戶需求。客戶可通過我們服務和體驗工具進行在線預約、在線諮詢、在線報修和實時評價，滿足 客戶多元化需求。 物業發展（續） 合約銷售金額 2018年，本集團連同合營企業和聯營公司共實現合約銷售金額約 79,000百萬人民幣，合約銷售建築面積約 7.9百萬平方米。 2015年至 2018年，本集團的合約銷售金額年復合增長率達 92%。2018年，廣東省的合約銷售金額佔集團總體的 21.5%，體 現了本集團立足於粵港澳大灣區的強大經營能力。同時，江蘇省、湖南省、浙江省、河北省、及其他 8個省的合約銷售金 額分別佔集團總體的 18.8%、13.1%、11.0%、10.4%、25.3%，體現了本集團業務同時聚焦中國經濟最繁榮及活躍的珠三角 經濟區、長三角經濟區，以及經濟增長前景良好且有持續人口流入的長中游經濟區、華北地區、西南經濟區的核心城市。 歷年合約銷售金額（單位：人民幣億元） 2018 790 2017 507 2016 206 2015111 2018年合約銷售金額 — 按省份（單位：人民幣百萬元） 廣東省 16,964 江蘇省14,849 湖南省10,325 浙江省8,707 河北省8,183 江西省5,307 總計 貴州省5,037 遼寧省2,767 79,000 重慶市2,319 年度合約銷售金額 其他*4,506 *包括安徽、四川、廣西和雲南。 30美的置業控股有限公司二零一八年度報告 物業發展（續） 土地儲備 截至 2018年 12月 31日，本集團共有 173個物業開發項目，通過合營企業及聯營公司參與 32個項目，覆蓋全國 15個省份的 48個城市，擁有總建築面積達 45.07百萬平方米的土地儲備。其中土地儲備主要分布在廣東省、江蘇省、湖南省、河北省， 合共佔集團總體的 66.5%，其他 11個省佔本集團總體的 33.5%。按發展階段劃分，五個區中 42%的土地儲備待未來開發、 53%的土地儲備為正在開發中、 5%的土地儲備為完工物業，體現了我們土地儲備具有較強的未來收益能力。 按省份劃分土地儲備分佈圖 3% 2% 4% 3% 22% 15% 6% 17% 13% 8% 廣東省 遼寧省 江蘇省 貴州省 2% 浙江省 重慶市 湖南省 四川省 江西省 廣西壯族自治區 河北省 其他* 5% 按項目狀態劃分土地儲備分佈圖 珠三角經濟區1% 10%10% 長三角經濟區1% 6%15% 空地物業 長中游經濟區1% 在建物業 11%11% 完工物業 華北地區1% 7%8% 西南經濟區 8%8%2% *包括安徽、福建、河南、云南 美的置業控股有限公司二零一八年度報告 美的置業控股有限公司二零一八年度報告32 物業發展（續） 548205 經濟區 城市 物業* 物業分布地圖 截至2018年12月31日，本集團擁有173個物業開發項目，同時通過合營企 業及聯營公司參與32個項目，分布於珠三角經濟區、長三角經濟區、長中 游經濟區、華北地區及西南經濟區五大核心區域。 *其中包括32個通過合營企業及聯營公司參與的物業。 美的置業控股有限公司二零一八年度報告32 物業發展（續） 548205 經濟區 城市 物業* 物業分布地圖 截至2018年12月31日，本集團擁有173個物業開發項目，同時通過合營企 業及聯營公司參與32個項目，分布於珠三角經濟區、長三角經濟區、長中 游經濟區、華北地區及西南經濟區五大核心區域。 *其中包括32個通過合營企業及聯營公司參與的物業。 美的置業控股有限公司二零一八年度報告33 物業發展（續） 3415112523257731122274 遼寧 河北 雲南 四川 安徽 河南 福建 湖南 貴州 重慶 浙江 廣東 江西 廣西 江蘇 美的置業控股有限公司二零一八年度報告33 物業發展（續） 3415112523257731122274 遼寧 河北 雲南 四川 安徽 河南 福建 湖南 貴州 重慶 浙江 廣東 江西 廣西 江蘇 物業發展（續） 美的置業控股有限公司二零一八年度報告 物業開發項目明細（ 於 2018 年 12 月 31日） 我們的附屬公司的物業開發項目 土地儲備面積 序號項目名稱城市（平方米）竣工開發中未來開發 不可銷售可供出售有土地 竣工建築面積建築面積實際╱預計使用權尚未獲得實際╱預計 總建築及已售及可出租開發中可銷售預售取得預售證預計竣工的規劃土地使用權取得預售證預計竣工本公司 面積建築面積建築面積竣工日期建築面積建築面積建築面積日期日期建築面積的建築面積日期日期應佔權益 （平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米） 珠三角經濟 區 1佛山美的翰誠佛山 市 16,296 290,957 274,661 16,296 2015 年 2 月 ––– – ––– – –100% 2佛山美的廣場佛山 市 16,141 309,651 293,511 16,141 2013 年 12 月 ––– – ––– – –100% 3佛山美的御海東郡佛山 市 24,910 687,577 662,666 24,910 2018 年 4 月 ––– – ––– – –100% 4佛山美的新都薈廣場佛山 市 53,547 142,149 88,603 53,547 2016 年 9 月 ––– – ––– – –100% 5佛山翰誠嘉園佛山 市 9,255 284,393 275,138 9,255 2017 年 8 月 ––– – ––– – –100% 6佛山美的君蘭江山佛山 市 34,301 527,959 493,658 34,301 2018 年 2月 ––– – ––– – –100% 7佛山美的花灣城佛山市218,484372,122153,637218,4842018年8月–––––––––98%(–) (–) (–) (–) 8佛山美的置業廣場佛山 市 318,745 318,745 151,566 1,986 2023 年 5月 2019年 8月 – – – –100% 9佛山美的翰湖苑佛山市4962018年12月2017年8月2020年11月––––96%(–) (–) 310,916167,79127,3240,46270,451241,76061,279(–) (–) 10佛山美的壹號公館佛山 市 96,362 96,362 88,575 50,233 2017 年 7 月 2019 年 1 月 – – – –98% 11佛山美的領賢公館佛山 市 251,266 – – – – 251,266 239,623 123,740 2018 年 3月 2019年 6月 – – – –60% 12佛山美的峯境佛山市68,018––––68,01863,28517,7092018年8月2020年3月––––100%(–) (–) (–) (–) (–) 13佛山山水莊園佛山市129,237––––129,237–––70%(–) 14佛山鳳起蘭庭佛山 市 273,615 – – – – 273,615 250,098 235 2018 年 8 月 2020 年 3 月 – – –50% 15佛山美的中交翰城佛山 市 105,655 – – – – 105,655 96,174 4,018 2018 年 8 月 2020 年 1 月 – – – –69% 16佛山美的合能桂畔君蘭佛山 市 148,678 – – – – 148,678 118,788 2,384 2018 年 11 月 2019 年 12 月 – – – –49% 17佛山水木清華佛山 市 66,753 – – – – 66,753 58,774 15,754 2018 年 7月 2019年 6月 – – – –50% 18佛山美的西江府佛山市328,902––––159,258152,97224,3112018年6月2019年10月169,644–2019年12月2021年6月95%(–) 19佛山美的德賢公館佛山市129,961––––45,76640,1912019年11月2021年1月63,45420,7412020年10月2022年4月100%(–) (–) (–) (–) 20佛山美的桂畔君蘭佛山 市 71,437 – – – – 71,437 55,322 – 2019年 7月 2020年 10月 98% 21佛山碧桂園美的未來城佛山市417,408––––186,600174,613–2019年5月2020年4月230,808–2020年3月2021年4月50%(–) (–) (–) (–) (–) (–) (–) 22佛山海岸花園會所佛山市6,1646,164–6,164不適用––100%(–) (–) (–) 23佛山市三水區西南街道佛山 市 351,968 – 88,858 70,779 – 2018 年 11 月 2020 年 9 月 263,109 – 2019 年 8 2022 12 34% 建設大道南側地塊三 物業發展（續） 美的置業控股有限公司二零一八年度報告 土地儲備面積 序號項目名稱城市（平方米）竣工開發中未來開發 不可銷售可供出售有土地 竣工建築面積建築面積實際╱預計使用權尚未獲得實際╱預計 總建築及已售及可出租開發中可銷售預售取得預售證預計竣工的規劃土地使用權取得預售證預計竣工本公司 面積建築面積建築面積竣工日期建築面積建築面積建築面積日期日期建築面積的建築面積日期日期應佔權益 （平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米 ） 24深紡大 廈 11層深圳 市 636 636 – 636不適 用 ––– – ––– – –100% 25中山美的公館中山市 60,043 – – – – 60,043 48,004 19,369 2018 年 3 月 2019 年 7 月 – – – –97% 26中山美的悅府中山 市 150,787 – – – – 150,787 104,791 8,505 2018 年 3 月 2019 年 7 月 – – – –98% 27中山美的瀾山中山 市 47,670 – – – – 47,670 43,665 11,262 2018 年 3 月 2019 年 5 月 – – – –95% 28廣州美的尚城廣州 市 141,633 – – – – 81,246 68,914 3,905 2018 年 11 月 2020 年 8 月 60,387 – 2019 年 10 2021 3 98% 29佛山美的玖峰廣場佛山 市 118,271 – – – – – – – – –118,271 –2019 年 8 2020 12 90% 30佛山美的西海岸佛山 市 34,833 753,784 718,951 34,833 2017 年 9 月 ––– – ––– – –100% 31佛山美的明湖佛山 市 140,260 223,938 190,838 33,101 2018 年 8 月 107,160 104,804 76,854 2016 年 12 月 2019 年 1 月 – – – –97% 32佛山美的鷺湖森林度假區佛山 市 1,733,569 222,228 149,120 73,109 – 501,215 432,197 219,345 – 2021 年 3 月 1,159,246 –不適用不適 90% 33佛山美的明湖北灣佛山 市 138,502 166,371 27,869 138,502 2018 年 12 月 ––– – ––– – –48% 34佛山美的城佛山 市 192,182 – – – – 192,182 182,960 91,196 2018 年 4 月 2020 年 9 月 – – – –100% 35地 號 440608002003GB00038佛山 市 80,666 ––– –––– – –80,666 –不適用不適 60% 36肇慶美的公園大觀肇慶 市 116,557 76,758 4,609 72,149 2018 年 12 月 44,407 43,181 43,181 2018 年 1 月 2019 年 5 月 – – – –97% 37肇慶美的公園天下肇慶 市 156,969 – – – – 156,969 146,872 7,801 2018 年 8 月 2021 年 4 月 – – – –51% 38肇慶美的碧桂園天合肇慶 市 145,211 – – – – 145,211 137,623 1,467 2018 年 10 月 2021 年 6 月 – – – –50% 39肇慶碧桂 園 .合 景 .美的閱江府肇慶 市 237,308 – – – – 144,937 143,034 – 2019 年 1 月 2020 年 7 月 92,371 – 2019 年 12 2021 8 34% 40肇慶市美的悅山花園肇慶 市 74,739 ––– –––– – ––74,739 2020 年 3 2022 9 100% 41江門美的公園天下江門 市 100,914 81,749 62,448 19,301 2018 年 11 月 81,613 75,406 61,855 2017 年 11 月 2019 年 6 月 – – – –97% 42江門美的卓越公園天譽江門 市 122,064 – – – – 122,064 115,824 1,421 2018 年 11 月 2020 年 11 月 – – – –50% 43河源美的城河源 市 685,761 – – – – 99,668 95,885 33,953 2018 年 10 月 2020 年 6 月 586,093 – – – 60% 44河源中央公園河源 市 167,061 – – – – – – – – – –167,061 2019 年 9 2022 12 80% 45陽江新江台大道美的城陽江 市 899,264 – – – – – – – – – –899,264 2019 年 7 2022 9 60% 物業發展（續） 美的置業控股有限公司二零一八年度報告 土地儲備面積 序號項目名稱城市（平方米）竣工開發中未來開發 不可銷售可供出售有土地 竣工建築面積建築面積實際╱預計使用權尚未獲得實際╱預計 總建築及已售及可出租開發中可銷售預售取得預售證預計竣工的規劃土地使用權取得預售證預計竣工本公司 面積建築面積建築面積竣工日期建築面積建築面積建築面積日期日期建築面積的建築面積日期日期應佔權益 （平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米） 長三角經濟 區 46鎮江美的城鎮江 市 895,263 434,010 426,308 7,702 – 559,105 439,360 178,569 2018 年 1 月 – 15,649 312,807 2019 年 3 2021 12 100% 47鎮江金山銘著鎮江 市 223,542 – – – – 166,943 118,594 4,455 2018 年 11 月 2021 年 6 月 56,599 – – – 33% 48徐州美的城徐州 市 20,928 401,354 380,426 20,928 2016 年 7 月 ––– – ––– – –100% 49徐州美的翰城徐州 市 54,260 452,679 398,420 54,260 2017 年 8 月 ––– – ––– – –100% 50徐州美的時代城徐州 市 77,181 325,532 293,712 31,820 2018 年 12 月 45,361 38,189 37,667 2016 年 9 月 2019 年 6 月 – – – –100% 51徐州美的公園天下徐州 市 516,411 – – – – 516,411 412,789 389,782 2018 年 4 月 2020 年 4 月 – – – –98% 52徐州美的雲熙府徐州 市 41,420 – – – – 41,420 37,265 30,088 2018 年 4 月 2020 年 4 月 – – – –95% 53徐州東部美的城徐州 市 393,272 – – – – 156,152 124,058 77,769 2018 年 4 月 2019 年 9 月 128,844 108,276 2019 年 9 2021 5 100% 54徐州美的樂城徐州 市 440,713 – – – – 394,186 331,240 265,716 2018 年 4 月 2019 年 11 月 46,527 – 2018 年 12 2020 6 97% 55徐州美的雍翠園徐州 市 93,121 – – – – 93,121 63,212 20,413 2018 年 9 月 2020 年 4 月 – – – –100% 56徐州美的觀棠苑徐州 市 108,391 – – – – 108,391 76,121 23,233 2018 年 11 月 2020 年 12 月 – – – –51% 57徐州美的天闕匯徐州 市 235,265 – – – – – – – – –235,265 –2019 年 3 2020 12 51% 58徐州美的東湖天城徐州 市 439,496 – – – – – – – – –439,496 –2019 年 11 2021 10 100% 59無錫公園天下無錫 市 140,235 95,525 71,994 23,531 – 116,704 86,045 70,859 2018 年 5 月 2019 年 10 月 – – – –58% 60無錫國賓府無錫 市 130,953 – – – – 130,953 96,546 14,943 2018 年 7 月 2020 年 10 月 – – – –100% 61 XDG-2017-34地塊無錫 市 301,337 – – – – 157,458 110,887 25,445 2018 年 12 月 2021 年 4 月 143,879 – 2020 年 1 2022 9 60% 62無錫美的太科園無錫 市 292,384 – – – – 87,927 43,432 – 2019 年 12 月 2020 年 9 月 204,457 – 2019 年 9 2022 6 34% 63南京美的雍翠園南京 市 107,614 – – – – 107,614 101,886 – 2019 年 3 月 2019 年 9 月 – – – –98% 64揚州美的城揚州 市 223,331 123,651 12,382 111,269 2018 年 12 月 112,062 97,551 88,623 2018 年 1 月 2019 年 9 月 – – – –97% 65揚州美的翡翠雲台揚州 市 539,702 – – – – 539,702 503,609 11,191 2018 年 11 月 2023 年 5 月 – – – –50% 66常州國賓府常州 市 205,155 – – – – 205,155 150,992 61,957 2018 年 5 月 2020 年 9 月 – – – –100% 67常州美的旭輝天賦常州 市 149,666 – – – – 149,666 111,222 5,790 2018 年 12 月 2020 年 11 月 – – – –60% 68常州美的翰林府一期常州 市 103,390 – – – – 103,390 75,696 – 2019 年 2 月 2021 年 2 月 – – – –100% 69常州美的翰林府二期常州 市 34,601 ––– –––– – –34,601 –2020 年 4 2022 5 100% 物業發展（續） 美的置業控股有限公司二零一八年度報告 土地儲備面積 序號項目名稱城市（平方米）竣工開發中未來開發 不可銷售可供出售有土地 竣工建築面積建築面積實際╱預計使用權尚未獲得實際╱預計 總建築及已售及可出租開發中可銷售預售取得預售證預計竣工的規劃土地使用權取得預售證預計竣工本公司 面積建築面積建築面積竣工日期建築面積建築面積建築面積日期日期建築面積的建築面積日期日期應佔權益 （平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米 ） 70常州美的陽光城江山樾常州 市 97,578 – – – – 97,578 70,463 – 2019 年 2 月 2021 年 3 月 – – – –51% 71靖江美的悅江府泰州市 134,868 – – – – – – – – –134,868 –2019 年 5 2021 10 100% 72地號蘇 地 2017-WG-81號蘇州 市 237,710 – – – – 89,507 68,223 – 2019 年 6 月 2021 年 4 月 148,203 – – – 100% 73蘇州美的紫譽華庭蘇州 市 196,732 – – – – 196,732 125,778 – 2018 年 12 月 2021 年 4 月 – – – –34% 74寧波美的蝴蝶海寧波 市 613,981 453,979 400,718 53,260 2015 年 6 月 560,721 449,553 215,818 2018 年 2 月 2021 年 5 月 – – – –100% 75寧波美的公園天下寧波 市 30,366 147,338 116,971 30,366 2018 年 7 月 ––– – ––– – –99% 76寧波美的九峰天宸寧波 市 81,966 – – – – 81,966 54,067 49,369 2017 年 11 月 （未完）  |