[年报]新华联:2018年年度报告（更新后）
新华联文化旅游发展股份有限公司 2018年年度报告 2019年04月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真 实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连 带的法律责任。 公司负责人苏波、主管会计工作负责人苏波及会计机构负责人(会计主管人 员)刘华明声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节经营情 况讨论与分析“公司未来发展的展望”中可能面临的风险及对策部分的内容。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以1,896,690,420股为基数， 向全体股东每10股派发现金红利2.00元（含税），送红股0股（含税），不以公 积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ....................................................................................................... 2 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................... 5 第三节 公司业务概要 ....................................................................................................................... 9 第四节 经营情况讨论与分析 ......................................................................................................... 12 第五节 重要事项.............................................................................................................................. 33 第六节 股份变动及股东情况 ......................................................................................................... 52 第七节 优先股相关情况 ................................................................................................................. 58 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ......................................................................... 59 第九节 公司治理.............................................................................................................................. 68 第十节 公司债券相关情况 ............................................................................................................. 74 第十一节 财务报告 ......................................................................................................................... 79 第十二节 备查文件目录 ............................................................................................................... 186 释义 释义项 指 释义内容 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 上市公司、公司、本公司、新华联 指 新华联文化旅游发展股份有限公司 圣方科技 指 黑龙江圣方科技股份有限公司，新华联前身 新华联控股 指 新华联控股有限公司 新丝路文旅 指 新丝路文旅有限公司，即原金六福投资有限公司 新华联置地 指 北京新华联置地有限公司 湖南华建、华建 指 湖南新华联建设工程有限公司 长沙银行 指 长沙银行股份有限公司 儿童乐园 指 新华联儿童乐园有限公司 湖南海外 指 湖南海外旅游有限公司 长沙铜官窑 指 长沙新华联铜官窑国际文化旅游开发有限公司 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 报告期、本报告期 指 2018年1月1日至2018年12月31日 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 新华联 股票代码 000620 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 新华联文化旅游发展股份有限公司 公司的中文简称 新华联 公司的外文名称（如有） MACROLINK CULTURALTAINMENT DEVELOPMENT CO., LTD. 公司的外文名称缩写（如有） Macrolink Culturaltainment 公司的法定代表人 苏波 注册地址 北京市通州区外郎营村北2号院2号楼8层101 注册地址的邮政编码 101116 办公地址 北京市通州区台湖镇政府大街新华联集团总部大厦8层 办公地址的邮政编码 101116 公司网址 http://www.xhlwl.com.cn 电子信箱 xin000620@126.com 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 杭冠宇 鲁炳波 联系地址 北京市通州区台湖镇政府大街新华联集 团总部大厦 北京市通州区台湖镇政府大街新华联集 团总部大厦 电话 010-80559199 010-80559199 传真 010-80559190 010-80559190 电子信箱 xin000620@126.com xin000620@126.com 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 《中国证券报》、《证券时报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点 公司证券与法务部 四、注册变更情况 组织机构代码 91110000130232395L 公司上市以来主营业务的变化情况（如 有） 1993年6月25日，营业范围：石油、有机、无机化工产品及中间体，各种添加 剂，橡胶和橡塑产品，石化机械设备制造。2000年3月3日，经营范围变更为： 制造石油化工橡胶产品、计算机软件开发、系统集成、网络工程。2011年6月9 日，经营范围变更为：房地产开发，销售自行开发后的商品房；销售建筑材料、 日用品、五金交电；投资管理；物业管理；出租办公用房；出租商业用房；技术 开发，技术转让；计算机技术培训；施工总承包；组织文化艺术交流活动（不含 演出）。2016年8月12日，经营范围变更为：文化旅游项目的运营、管理；组织 文化艺术交流活动；文艺表演；旅游景区管理；公园管理；酒店管理；企业管理； 承办展览展示；房地产开发；销售自行开发后的商品房；销售建筑材料、日用品、 五金交电；投资管理；物业管理；出租办公用房、出租商业用房；技术开发，技 术转让；计算机技术培训；施工总承包。 历次控股股东的变更情况（如有） 公司上市时，控股股东为牡丹江石油化学工业集团公司。2000年，控股股东变更 为西安圣方科技股份有限公司。2006年，控股股东变更为首钢控股有限责任公司。 2009年，控股股东变更为新华联控股有限公司。 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 浙江省杭州市钱江路1366号华润大厦B座 签字会计师姓名 张云鹤、李灵辉 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □ 适用 √ 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适用 √ 不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 √ 是 □ 否 追溯调整或重述原因 同一控制下企业合并 2018年 2017年 本年比上年增减 2016年 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 营业收入（元） 14,001,004,940.28 7,441,404,785.32 7,441,036,998.87 88.16% 7,515,811,119.14 7,515,811,119.14 归属于上市公司股东的净利 润（元） 1,186,458,516.42 857,246,228.70 847,649,693.05 39.97% 523,893,734.29 523,893,734.29 归属于上市公司股东的扣除 非经常性损益的净利润（元） 968,624,976.64 316,655,665.89 316,655,665.89 205.89% 490,303,680.79 490,303,680.79 经营活动产生的现金流量净 额（元） 3,842,127,389.40 934,783,518.38 754,781,124.88 409.04% -989,717,073.94 -989,717,073.94 基本每股收益（元/股） 0.63 0.45 0.45 40.00% 0.28 0.28 稀释每股收益（元/股） 0.63 0.45 0.45 40.00% 0.28 0.28 加权平均净资产收益率 16.64% 13.27% 13.61% 3.03% 8.69% 8.69% 2018年末 2017年末 本年末比上年末 增减 2016年末 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 总资产（元） 53,601,938,113.44 51,295,369,946.96 51,458,001,555.87 4.17% 44,574,378,534.57 44,574,378,534.57 归属于上市公司股东的净资 产（元） 7,777,477,748.33 6,433,342,931.93 6,543,746,396.28 18.85% 6,168,675,530.86 6,168,675,530.86 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 1,044,471,720.56 1,921,628,369.04 3,201,702,808.63 7,833,202,042.05 归属于上市公司股东的净利润 39,041,267.22 92,144,138.93 174,648,503.65 880,624,606.62 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润 35,523,705.95 93,937,171.25 183,651,272.70 655,512,826.74 经营活动产生的现金流量净额 -817,423,610.88 2,181,357,261.43 613,061,458.55 1,865,132,280.30 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □ 是 √ 否 九、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目 2018年金额 2017年金额 2016年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减 值准备的冲销部分） -131,209.84 529,158.71 -844,532.51 计入当期损益的政府补助（与企业业务密 切相关，按照国家统一标准定额或定量享 受的政府补助除外） 226,571,438.76 36,072,855.39 30,210,701.12 同一控制下企业合并产生的子公司期初至 合并日的当期净损益 -5,961,926.14 -18,847,289.76 10,205,955.04 采用公允价值模式进行后续计量的投资性 房地产公允价值变动产生的损益 7,960,800.00 151,469,784.42 37,206,552.50 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 2,253,287.00 5,056,021.51 -12,995,113.09 其他符合非经常性损益定义的损益项目 399,174,659.30 减：所得税影响额 6,332,296.97 49,899,775.00 11,951,277.18 少数股东权益影响额（税后） 6,526,553.03 -7,438,612.59 18,242,232.38 合计 217,833,539.78 530,994,027.16 33,590,053.50 -- 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公 开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应 说明原因 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益 项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 公司为一家集文旅景区开发与运营、房地产项目开发建设、施工总承包、商业管理、酒店管理、物业服务、旅游服务等多项 业务为一体、具备多业态综合开发能力的上市公司。报告期内，公司继续加大文旅转型力度，加快文旅项目的建设进程，提 高已投运文旅项目的运营效率与盈利能力，加速推进房地产项目的去化速度，实现了年初既定的经营目标。2018年，公司继 续着力打造文化旅游项目，精做旅游生态圈，现已形成了文化旅游、规划设计、房地产开发、商业、酒店业、建筑业、物业 服务、园林景观、旅游服务等多产业布局，继续推动战略转型目标的实现与转型成果的落地。 报告期内，公司铜官窑古镇景区盛大开业并取得良好运营效果；成功收购四川阆中古城景区并开展合作运营；芜湖鸠兹古镇 和西宁童梦乐园为确保2019年开业全力加速建设；公司的文旅版图不断壮大，文旅经营业绩逐步释放。 公司开发项目类型丰富，涵盖文旅综合体、大型城市综合体、刚需住宅、改善性住宅、高端住宅等。与行业内其他企业相比， 公司在项目开发方面综合成本控制能力较强，具备较强的计划管控能力，拥有丰富项目操作经验的核心管理团队，综合实力 及抗风险能力较强。 二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 截至2018年12月31日，长期股权投资较期初增加19.74%，主要系本期确认投资 收益所致； 固定资产 截至2018年12月31日，固定资产较期初增加71.36%，主要系本期酒店、古镇在 建工程竣工投入运营形成固定资产所致； 无形资产 截至2018年12月31日，无形资产较期初增加35.09%，主要系本期酒店、古镇在 建工程竣工投入运营，土地资产增加所致； 在建工程 截至2018年12月31日，在建工程较期初增加43.33%，主要系本期自持物业开发 建设增加支出所致； 货币资金 截至2018年12月31日，货币资金较期初减少37.14%，主要系本期偿还债务所致； 预付款项 截至2018年12月31日，预付款项较期初减少35.08%，主要系期初预付土地款本 期转入存货所致； 其他应收款 截至2018年12月31日，其他应收款较期初增加38.06%，主要系本期往来款增多 所致； 其他流动资产 截至2018年12月31日，其他流动资产较期初增加30.88%，主要系本期销售增加， 预缴税费增加所致； 生产性生物资产 截至2018年12月31日，生产性生物资产较期初增加59.38%，主要系本期外购展 示生物增加所致； 其他非流动资产 截至2018年12月31日，其他非流动资产较期初增加345.50%，主要系子公司待注 销股份。 2、主要境外资产情况 √ 适用 □ 不适用 资产的具体 内容 形成原因 资产规模 所在地 运营模式 保障资产安 全性的控制 措施 收益状况 境外资产占 公司净资产 的比重 是否存在重 大减值风险 韩国锦绣山 庄株式会社 投资设立 644,094,401.70 大韩民国济 州 在董事会领 导下，独立经 营，自负盈亏 董事长、总经 理、财务总监 均由公司委 派，保障公司 资产安全完 整 项目处于前 期开发阶段 8.28% 否 新华联（马来 西亚）置地有 限公司 投资设立 874,811,906.81 Johor Darul Takzim,Malaysia 在董事会领 导下，独立经 营，自负盈亏 董事长、总经 理、财务总监 均由公司委 派，保障公司 资产安全完 整 项目处于开 发建设阶段 11.25% 否 新丝路文旅 有限公司 股权收购 4,401,197,889.90 百慕大 在董事会领 导下，独立经 营，自负盈亏 董事长、总经 理、财务总监 均由公司委 派，保障公司 资产安全完 整 暂亏 56.59% 否 澳大利亚新 华联置地有 限公司 投资设立 1,326,535,441.49 悉尼 在董事会领 导下，独立经 营，自负盈亏 董事长、总经 理、财务总监 均由公司委 派，保障公司 资产安全完 整 项目处于开 发建设阶段 17.06% 否 其他情况说 明 注：新丝路文旅有限公司数据为合并数据，其持有公司资产规模列示金额包含其持有的子公司股权按持股比 例计算的资产。 三、核心竞争力分析 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 1、产业布局优势 公司坚持以文旅转型作为核心战略布局，多元并举，协同发展。现已拥有长沙新华联铜官窑古镇、芜湖新华联鸠兹古镇、西 宁新华联童梦乐园（在建）、四川新华联阆中古城四大旅游景区，在一二线城市、省会城市以及重点城市布局有北京悠悠新 天地、上海新华联广场、上海奥莱悦府、天津悦澜湾、长沙梦想城、三亚奥林匹克广场等二十余个房地产项目，同时间接持 有长沙银行（601577.SH）8.46%的股份，能够获得持续稳定的利润来源。以文化旅游为核心的多元产业布局有利于公司充 分整合、利用内外部资源，分散公司经营风险，不断获得持续的现金流和新的利润增长点，促进公司持续、稳定、健康、快 速地发展。 2、景区运营优势 公司现有四大景区战略定位清晰，建设内容丰富，文化内涵深厚，互动体验度佳，且区位交通便利，区域消费潜力巨大，为 景区后续运营打下良好基础；公司自有旅行社湖南海外深耕湖南市场多年，拥有较为广泛的客户基础与较高的市场份额，能 够有效地为景区导入客流，实现协同发展。同时，公司与全国各大旅行社、OTA渠道供应商以及湖南卫视、潇湘电影制片 厂建立了良好的战略合作伙伴关系，为景区客源输送提供有效的保障，为各类大型活动的举办提供强劲的支撑；公司各大景 区建立了完善的组织架构体系，制定有科学化的管理制度与标准化的服务流程，拥有履历资深的管理团队与专业素质过硬的 从业人员，并通过完善的培训体系与有效的激励晋升机制，不断提高员工的敬业态度、胜任能力与服务水平，为游客打造好 评服务、专业服务，彰显旅游内涵，不断提升经营绩效，全面发力文旅运营。 3、完善的产业链优势 公司通过收购中海文旅设计研究（大连）有限公司和湖南海外旅游有限公司，使公司业务扩展至规划设计和旅游服务，现已 形成文旅和地产项目开发、规划设计、建筑施工、园林景观、装修装饰、物业服务、商业运营、酒店管理、景区运营、旅游 服务等日趋完善的产业链结构，能够有效发挥战略协同效应，促进各业务板块之间高效协作，提升产品和服务质量，降低企 业经营成本，平滑业绩波动，提高抗风险能力，推动公司高质量发展。 4、管理及人才优势 经过多年发展与积累，公司已建成一支富有较强计划管控能力和丰富项目操作经验的核心管理团队。通过对项目开发和运营 过程中的各个环节进行规范并制定相应的管理标准，公司积累了一套完整科学的项目策划、开发、营销、运营等管理经验， 极大程度保证了项目的标准化和规范化发展。 5、品牌优势 经过多年的发展与沉淀，公司行业地位和品牌影响力持续提升，不断创新的开发理念、过硬的产品品质以及出色的景区建设 与运营造就了公司良好的品牌形象。公司先后获得“2018年度中国优秀文旅企业”、“中国十佳绿色责任企业”、“中国地产转 型先锋品牌”、“中国房地产综合实力30强”等多项荣誉，并与北京外国语大学、大连圣亚等专业领域知名机构进行合作，公 司品牌影响力得到显著提升，有利于带动公司各大景区客流的增长，推动全国项目的拓展和产品销售，提高综合效益。 第四节 经营情况讨论与分析 一、概述 （一）报告期内总体经营情况 2018年，经济全球化遭遇波折，多边主义受到冲击，国际金融市场震荡，中美经贸摩擦给企业生产经营、市场预期带来不利 影响。面对深刻变化的外部环境和经济转型阵痛凸显的严峻挑战，我国经济运行保持在合理区间，经济结构不断优化。房地 产保持在调控深水区，地产金融持续收紧，文旅产业稳步升温。依托宏观经济态势及政策指引，公司积极加速战略转型，着 力打造文化旅游项目，全面推动实现战略转型目标。 报告期内，公司围绕“效益引领，高质发展”的工作总思路，深化创新驱动，经营业绩再创新高。2018年度，公司实现营业收 入140.01亿元，比上年同期增长88.16%；实现归属于母公司净利润11.86亿元，比上年同期增长39.97%。 （二）战略转型坚定不移，文旅景区竞相绽放 自上市以来，公司坚持战略转型，力求将公司的主营业务由传统房地产业转向文化旅游产业。2018年，公司文旅转型成效凸 显，文旅产业的文化优势、内涵优势、质量优势、品牌优势、特色优势、竞争优势不断扩大，行业地位大幅提升，品牌影响 有效增强。 1、文旅项目高效建设。2018年8月，全国旅游优选项目、湖南省重点工程——长沙新华联铜官窑古镇盛大开业，项目为涵盖 飞行影院、5D影院、黑石号特技秀、博物馆群、演艺中心、酒店、客栈等数十种业态的大型文旅项目，铜官窑古镇自开工 以来即高效推进建设，成功实现了如期开业运营；芜湖新华联鸠兹古镇于报告期内所有单体完成，东岸景区实现全面开放， 同时西岸完成竣工交付，海洋秀场和绿心谷酒店正式营业，古镇计划于2019年7月实现整体封园运营；位于青海省黄金旅游 线路上的西宁新华联童梦乐园项目多个业态于报告期内全面展开内外装并计划于2019年7月开业运营；韩国新华联锦绣山庄 项目于报告期内获当地道议会审批通过，并已于2019年3月取得济州特别自治道《新华联锦绣山庄观光园区项目开发许可》。 2、文旅运营成效显著。长沙新华联铜官窑古镇依托丰富的建设内容和深厚的文化内涵，开业至今运营效果良好，国庆、春 节等假期客流持续火爆，通过举办中国全域旅游发展大会、湖南卫视中秋晚会、中国刺绣艺术研讨会、2019“一带一路”青年 创意与遗产论坛暨长沙媒体艺术等数十场大型会议活动，有效扩大了景区的知名度和影响力；芜湖新华联鸠兹古镇于报告期 内获评国家4A级旅游景区，自2016年7月首期老街开街及海洋公园、海洋秀场陆续开业以来，游客数量及营业收入呈现稳步 增长趋势，古镇利用节假日出游高峰、春节期间游园民俗灯会、跨年祈福、菊花展等贯穿全年的各种活动聚集大量人气，随 着开业面积逐步增加、配套日趋完善、知名度不断提升，对游客的吸引力持续增加。 3、文旅版图持续扩张。2018年，公司成功并购国家5A级景区阆中古城，计划打造升级版的阆中国际文化旅游度假胜地，并 于2019年1月1日正式合作运营。为精做旅游生态圈，公司依托各文旅景区的影响力，积极向教育、文化等产业拓展：北外西 宁国际中学主体已于报告期内封顶，教职工团队组建和学校建章健制工作已铺开；长沙北外雅礼国际中学已开工，芜湖新华 联鸠兹古镇行进式演艺、文化景点的升级也正在落地。通过文旅及其他产业的互相渗透，能够提高公司项目的吸引力与附着 力，为实现公司住宅地产、商业地产与文化旅游板块多元联动继续探索新路径。 （三）紧跟宏观调控政策，推动业务强势发展 1、房地产行业分析及公司竞争优势 2018年，房地产宏观调控政策坚持“房住不炒”的总基调，坚持去杠杆、去库存的管控思路，加速推进长效机制，遏制房屋金 融资产属性的投机需求，各地政府差别化分类调控措施逐步出台，房价过快增长的势头得到遏制，市场逐渐降温，全年“前 高后低”走势明显。 公司良好的区位布局为公司业务发展奠定了稳定的基础，加上公司创新与充满激励的销售政策，促使公司在报告期内取得良 好的销售业绩。同时，公司大力弘扬工匠精神，推行高质量发展，注重产品品质与客户服务，公司开发的每一个项目都力争 做到当地的精品工程、标杆工程，深受消费者喜爱，树立了良好的品牌形象。 2、房地产项目储备情况 公司的房地产项目主要分布于“京津冀”、“长三角”、“大亚湾”等城市集群和经济发达地区，并且公司在当地深耕多年，具有 较好的土地成本优势。2018年，公司新增土地储备步伐有所放缓，但公司现有的土地储备较为充裕，能够充分支持公司未来 的持续发展。 3、房地产项目开发情况 报告期内，公司大力推进旗下项目尤其是文化旅游项目以及重点房地产项目，严格遵循“效率+效果”双效管理，加快开复工 建设，践行工匠品质，项目进度和品质双双提升，全年实现开复工面积479万平方米，竣工交付125万平方米，有效保证了上 市公司收入和利润的结转。 4、房地产项目销售情况 报告期内，公司实现签约销售面积88.04万平方米，销售金额107.02亿元，结算面积104.36万平方米，结算金额113.54亿元。 2018年，前期严苛的房地产调控效果逐步显现，整体行业明显趋冷，市场客户多呈现观望态度。公司勇于突破营销瓶颈，打 破营销壁垒，在提升自身产品竞争力的同时，大胆创新营销思维，销售业绩持续高速增长，再次创造历史新高。借力新华联 铜官窑古镇景区在2018年8月28日的正式开园，公司在长沙地区的销售实现大幅增长，并且使新华联品牌的美誉度和传承度 得以快速提升。除了持续热销的上海、长沙、唐山、芜湖、武汉、西宁、银川等项目之外，2019年，公司将深耕长三角、大 湾区、三亚、天津等热点区域，加快新项目和新产品的入市节奏，为2019年的营业收入和利润创造更为有利的保障。 （四）深入强化人才战略，专业能力大幅提升 报告期内，公司聚焦发展战略，在“高效益、高质量、快发展”的总体思路下，以“人才引进多思路、人才培养多层次、人才 激励多机制、人才优化多策略”为指导，着重引进了文旅开发和运营人才、关键岗位和专业人才，新引进的人才突出专业化、 实战化、适用化三大特点，整个团队重协作、重落实、重实效。人才培养层次分明，人才素质持续提升，专业技能培训更重 实操。成本的项目复盘及经验沉淀系统搭建培训、仿古工程成本与造价培训、景区管理培训、酒店管理培训、民办学校分类 管理关键事项培训、文旅运营管理培训以及财务、造价、设计等管线的相关技能培训，均在提高员工专业技能、满足当前工 作需要方面具有极强的针对性，培训效果明显。同时公司进一步实施精英锻造计划，以“人岗事合理匹配”为抓手，围绕“立 足岗位推动文旅转型创新”为主题，从企业文化、管理能力、思维反应、沟通协调等多方面进行了强化训练。 （五）抢占市场先机，创新营销模式 2018年，宏观上“去杠杆”方向不变，房地产调控目标不动摇，前期各种调控政策效果的逐步显现，各城市市场行情持续下探。 面对市场环境和市场需求的变化提早对营销工作制定整体战略，并针对各项目的特点，有针对性地分别制定销售策略，在上 半年每个月均实现了业绩的同比增长，实现了业绩的开门红；下半年公司加强对营销工作的统筹部署，通过一系列的营销活 动加大宣传力度和推广精准度，进一步提高了营销费效比；同时设定了有针对性的营销激励政策，各营销团队持续发力，销 售业绩创下公司历史新高。 （六）注重维护公共关系，积极履行社会责任 在企业战略转型加速落地的同时，公司全面强化品牌塑造，结合全年发生的多个重大事件，及时与投资者进行广泛交流，开 展媒体宣传，新媒体和自媒体的传播力与影响力不断放大，受到投资者及媒体的高度关注；报告期内，公司持续积极履行社 会责任，通过新增就业岗位及参加公益活动等形式，为国家和社会作出了应有的贡献，树立了良好的企业形象。 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号—上市公司从事房地产业务》的披露要求 （1）土地储备情况 序号 项目名称 区域位置 土地用途 权益比例 待开发土地面积(㎡) 计容建筑面积(㎡) 1 新华联锦绣山庄国际度假区 韩国济州岛 商业、酒店、住宅 90% 1,246,004.00 192,954.00 2 新华联鸠兹古镇 安徽省芜湖市 商业、文体娱乐 100% 33,500.00 26,095.68 3 新华联国际旅游城 青海省西宁市 商服、住宅 100% 243,666.00 428,000.00 4 新华联商业广场 湖南省醴陵市 商业、住宅 60% 7,173.11 49,080.40 5 加拿大橡树湾 加拿大 住宅、商业 51% 66,090.00 82,612.50 6 大庆阿斯兰小镇 黑龙江省大庆市 住宅、商业 100% 193,467.00 256,235.00 7 长春普鲁斯小镇 吉林省长春市 商业 100% 98,611.00 177,499.00 8 株洲北欧小镇 湖南省株洲市 商业 100% 209,220.17 299,400.63 9 惠州新华联广场 广东省惠州市 住宅、商业 100% 73,070.86 268,229.12 10 新华联香水湾 海南省陵水县 住宅 95% 297,641.00 166,656.00 合计 2,468,443.14 1,946,762.33 （2）房地产开发情况 序号 地区 项目 项目整体新 开工/在建/ 竣工 业态 权益比例 占地面积 （m2） 计容建筑面积 （m2） 2018年开复工 （m2） 2018年竣工 （m2） 预计总投资金 额（万元） 实际投资金额 （万元） 1 呼和浩特 新华联雅园 竣工 住宅、商业 100% 115,000.00 402,500.00 146,004.35 146,004.35 311,984.38 290,145.84 2 大庆 阿斯兰小镇 在建 住宅 100% 864,000.00 898,560.00 - - 285,000.00 173,359.99 3 长春 普鲁斯小镇 在建 住宅、商业 100% 410,526.00 396,868.31 75,974.65 - 180,000.00 101,136.27 4 天津 悦澜湾 新开工 住宅 100% 72,743.20 109,114.80 155,324.80 - 250,000.00 156,621.21 5 新华联世家 竣工 住宅 100% 140,000.00 154,000.00 6,599.92 6,599.92 168,525.29 161,186.00 6 唐山 新华联国花园 在建 住宅、商业 100% 67,583.91 150,413.32 211,481.22 131,560.42 111,537.56 111,537.56 7 北京 新华联YOYO新天地 竣工 办公、商业 100% 36,265.00 126,958.00 162,497.55 148,063.91 151,663.00 114,510.98 8 西宁 新华联国际旅游城 在建 文旅、住宅、学校 100% 1,310,000.00 1,336,200.00 503,708.85 75,618.71 500,000.00 237,830.65 9 银川 阅海湾新华联广场 在建 住宅、商业 100% 66,545.00 232,908.00 115,974.27 8,794.00 175,357.96 130,722.77 10 黄山 纳尼亚小镇 在建 住宅、商业、酒店 100% 378,300.00 378,300.00 91,478.12 61,978.50 200,000.00 156,165.81 11 上海 新华联奥莱悦府 竣工 住宅 100% 45,242.00 67,863.00 108,213.05 108,213.05 243,503.10 243,503.10 12 太仓 太仓滨江雅苑 新开工 住宅 100% 63,672.04 114,609.67 159,346.79 - 160,000.00 80,871.61 13 芜湖 鸠兹古镇 在建 古镇、酒店、公馆、 演艺中心等 100% 601,044.00 360,612.47 309,017.38 111,921.82 332,250.00 260,590.00 14 新华联梦想城 在建 住宅、商业 100% 253,458.85 480,486.00 413,903.81 95,979.54 289,464.71 209,171.33 15 新华联大白鲸海洋公 园 竣工 海洋馆、商业街、 秀场 90% 81,803.00 91,028.36 8,799.96 8,799.96 65,000.00 58,138.42 16 醴陵 新华联广场 在建 住宅、商业 60% 212,570.47 479,806.11 215,917.18 137,772.05 170,840.00 135,593.53 17 长沙 新华联铜官窑国际文 化旅游度假区 在建 文旅 100% 1,095,273.33 733,663.79 884,763.78 680,314.46 700,000.00 662,691.09 18 长沙望城 新华联梦想城 在建 住宅 80% 453,000.00 1,132,500.00 301,727.84 24,426.84 260,000.00 158,438.27 19 株洲 北欧小镇 在建 住宅、酒店、商业 100% 659,430.25 294,435.55 72,047.00 - 400,000.00 187,492.30 20 武汉 新华联青年城 在建 住宅、商业 100% 299,900.00 491,836.00 349,802.30 224,686.65 200,000.00 190,894.72 21 惠州 新华联广场 在建 住宅、商业 100% 240,753.00 794,485.00 154,514.96 - 320,343.20 144,069.11 22 海南 新华联香水湾 在建 公寓、商业、酒店 95% 297,641.00 166,656.00 21,354.63 - 260,000.00 123,099.04 23 三亚 奥林匹克花园 新开工 住宅 51.74% 35,116.17 97,629.91 109,744.88 - 196,884.00 117,679.19 24 马来西亚 新华联南洋度假中心 在建 住宅、商业 100% 47,348.26 341,876.00 183,157.00 - 180,000.00 80,789.82 25 澳大利亚 悉尼歌剧院壹号 在建 住宅、商业 80% 1,207.00 24,172.00 26,345.00 - 229,230.00 113,569.03 合计 7,848,422.48 9,857,482.29 4,787,699.29 1,970,734.18 6,341,583.20 4,399,807.63 （3）房地产销售情况 地区 项目 业态 权益比 例 本报告期可供出 售面积(㎡) 本报告期的预 售面积(㎡) 本报告期的结 算面积(㎡) 竣工时间 北京 新华联YOYO悦城 住宅 100% 40.47 - - 2016年6月 商业 668.54 - - 2016年6月 新华联YOYO新天地 办公、商业 100% 92,765.31 8,329.28 33,692.73 2018年8月 天津 新华联世家 住宅 100% 18,245.67 4,956.64 5,022.32 2016年12月 悦澜湾 住宅 100% 26,629.80 7,823.66 - 2021年8月 河北 唐山新华联广场 住宅 100% 7,727.13 1,829.50 2,607.57 2012年9月 商业 4,059.36 239.76 190.42 2012年9月 唐山国花园 住宅 100% 68,481.90 62,683.21 114,214.53 2018年11月 商业 36,527.30 5,144.20 - 2018年11月 安徽 黄山纳尼亚小镇 住宅 100% 54,812.78 24,011.29 26,824.39 2018年12月 商业 9,230.68 168.23 2,523.85 2018年12月 芜湖新华联梦想城 住宅 100% 184,320.65 157,403.12 85,289.60 2018年12月 商业 7,885.30 1,595.76 2,286.61 2018年12月 芜湖新华联鸠兹古镇 商业 100% 6,695.87 929.10 1,491.74 2018年9月 湖南 株洲北欧小镇 住宅 100% 9,702.88 5,709.06 12,566.80 2017年10月 醴陵新华联广场 住宅 60% 117,687.13 94,956.56 110,325.60 2018年11月 商业 40,616.12 14,176.28 11,337.73 2018年11月 望城新华联梦想城 住宅 80% 86,686.66 76,264.09 1,075.31 2018年10月 商业 22,870.23 4,964.23 3,780.53 2018年10月 长沙铜官窑 文旅 100% 225,864.75 70,680.98 51,816.39 2018年11月 广东 惠州新华联广场 住宅 100% 3,365.53 - 198.34 2014年10月 商业 3,963.74 514.43 151.54 2014年10月 青海 西宁新华联广场 住宅 100% 10,210.66 344.54 342.38 2015年6月 商业 59,054.44 4,378.24 3,268.69 2015年6月 西宁国际旅游城 文旅、住宅 100% 94,621.35 56,242.67 58,906.31 2018年8月 宁夏 银川金凤新华联广场 住宅 100% 48,572.92 35,956.94 55,796.87 2017年12月 商业 67,789.24 9,921.48 10,688.63 2017年12月 银川阅海湾新华联广场 住宅 100% 48,872.45 7,003.44 10,201.11 2017年11月 商业 2,684.47 1,389.40 2,908.37 2017年11月 湖北 武汉新华联青年城 住宅 100% 34,693.54 31,516.53 176,833.67 2018年11月 商业 2,506.90 1,382.88 1,382.88 2018年11月 上海 上海新华联国际中心 高层办公及商业 100% 12,075.75 12,075.75 - 2016年12月 独栋办公 27,123.36 12,560.27 22,306.95 2016年12月 新华联奥莱悦府 住宅 100% 12,364.20 12,364.20 42,270.89 2018年11月 内蒙古 新华联雅园 住宅 100% 47,707.80 45,374.48 115,637.21 2018年12月 商业 22,030.49 3,517.79 2,091.63 2018年12月 黑龙江 大庆阿斯兰小镇 住宅 100% 98,228.14 9,109.81 46,681.79 2018年1月 吉林 长春普鲁斯小镇 住宅 100% 111,106.33 79,217.84 28,894.73 2016年11月 商业 10,105.28 3,095.88 - 2016年11月 马来西亚 新华联南洋度假中心 住宅 100% 54,652.31 12,268.08 - 2019年6月 商业 2,354.79 310.98 - 2019年6月 澳大利亚 悉尼歌剧院壹号项目 住宅 80% 295.20 - - 2021年4月 商业 - - - 2021年4月 合计 1,795,897.42 880,410.58 1,043,608.11 （4）房地产出租情况 项目名称 业态 地区 权益比例 地上建筑面积（m2） 年均出租率 西宁新华联购物中心 商业 西宁 100% 79,610.36 100% 新华联国际大厦底商 商业 北京 100% 1,618.75 100% 上海新华联购物中心 商业 上海 100% 21,818.83 100% 银川新华联购物中心 商业 银川 100% 83,973.44 100% （5）融资情况 类别 期末余额（万元） 本期融资资本区间 融资期限（年） 期末融资总额 2,477,933.40 其中：银行贷款 1,398,604.79 1.63%-7.95% 1-15 公司债券 151,047.60 7%-8% 3-7 信托融资 411,062.15 8.49%-11.3% 1-8 融资租赁 185,602.76 5.5%-7.65% 2-5 其他融资 331,616.10 4.75%-12% 1.5-8 （6）向商品房承购人因抵押贷款提供担保情况 截至2018年12月31日，公司为商品房承购人提供抵押贷款担保累计余额为58.61亿元，不存在已承担担保责任且涉及金额占 公司最近一期经审计净利润10%以上的情况。 二、主营业务分析 1、概述 参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 单位：元 2018年 2017年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 14,001,004,940.28 100% 7,441,036,998.87 100% 88.16% 分行业 商品房销售 11,354,378,970.09 81.10% 6,141,628,650.08 82.54% 84.88% 建筑、装修业 44,246,640.13 0.32% 57,389,008.49 0.77% -22.90% 其他业务 2,602,379,330.06 18.59% 1,242,019,340.30 16.69% 109.53% 分产品 商品房销售 11,354,378,970.09 81.10% 6,141,628,650.08 82.54% 84.88% 建筑、装修业 44,246,640.13 0.32% 57,389,008.49 0.77% -22.90% 其他业务 2,602,379,330.06 18.59% 1,242,019,340.30 16.69% 109.53% 分地区 北京 890,575,665.71 6.36% 678,692,760.22 9.12% 31.22% 湖南 2,943,672,883.51 21.02% 1,071,040,714.93 14.39% 174.84% 河北 1,248,169,319.92 8.91% 177,925,419.36 2.39% 601.51% 广东 3,873,391.02 0.03% 49,466,402.42 0.66% -92.17% 安徽 983,145,090.89 7.02% 800,151,394.22 10.75% 22.87% 青海 913,956,913.32 6.53% 469,081,416.95 6.30% 94.84% 内蒙古 998,608,504.66 7.13% 519,834,813.02 6.99% 92.10% 黑龙江 262,193,582.05 1.87% 15,349,178.30 0.21% 1,608.19% 湖北 1,133,168,625.49 8.09% 26,080,913.63 0.35% 4,244.82% 宁夏 664,775,159.51 4.75% 1,350,613,744.01 18.15% -50.78% 天津 113,364,052.38 0.81% 799,866,210.46 10.75% -85.83% 上海 3,327,047,413.96 23.76% 1,092,668,398.64 14.68% 204.49% 吉林 183,668,943.29 1.31% 98,458,095.88 1.32% 86.55% 境外 134,416,272.87 0.96% 113,216,793.67 1.52% 18.72% 云南 173,193,454.79 1.24% 177,389,848.99 2.38% -2.37% 海南 3,446,239.21 0.02% 1,200,894.17 0.02% 186.97% 辽宁 23,729,427.70 0.17% （2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况 √ 适用 □ 不适用 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年 同期增减 营业成本比上年 同期增减 毛利率比上年同 期增减 分行业 商品房销售 11,354,378,970.09 7,033,150,907.78 38.06% 84.88% 73.75% 3.97% 分产品 商品房销售 11,354,378,970.09 7,033,150,907.78 38.06% 84.88% 73.75% 3.97% 分地区 湖南 2,943,672,883.51 1,963,990,984.06 33.28% 174.84% 138.72% 10.10% 上海 3,327,047,413.96 2,084,626,202.70 37.34% 204.49% 263.51% -10.17% 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □ 适用 √ 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 √ 是 □ 否 行业分类 项目 单位 2018年 2017年 同比增减 房地产行业 销售量 销售收入 亿元 113.54 61.42 84.86% 竣工面积 万平方米 197.07 100.43 96.23% 存货 亿元 238.26 241.11 -1.18% 相关数据同比发生变动30%以上的原因说明 √ 适用 □ 不适用 销售收入较上期增加84.86%，主要系本期新增项目完工结转导致收入增加；竣工面积较上期增加96.23%，主要系长沙铜官 窑等几个大型项目报告期内实现竣工所致。 （4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 □ 适用 √ 不适用 （5）营业成本构成 产品分类 单位：元 产品分类 项目 2018年 2017年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 商品房销售 商品房销售 7,033,150,907.78 75.54% 4,047,834,416.79 79.72% 73.75% 建筑、装修业 建筑、装修业 38,219,764.09 0.41% 45,423,389.29 0.89% -15.86% 其他业务成本 其他业务成本 2,239,371,301.62 24.05% 984,786,398.84 19.39% 127.40% 说明 商品房销售的营业成本较上期同比增加73.75%，主要系本期新增项目完工结转导致成本增加； 其他业务成本较上期同比增加127.40%，主要系本期随着新增酒店以及铜官窑古镇的开业，成本增加所致。 （6）报告期内合并范围是否发生变动 √ 是 □ 否 公司名称 报告期内取得和处置子 公司方式 新华联儿童乐园有限公司 收购 西宁新华联教育开发投资有限公司 设立 长沙新华联教育发展有限公司 设立 长沙财鼎商业管理有限公司 设立 湖南新华联餐饮管理有限公司 设立 上海新华联儿童乐园有限公司 注销 湖南省玫红旅游怀化国际旅行社有限公司 注销 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □ 适用 √ 不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元） 1,151,910,049.53 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 8.22% 前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比 例 0.00% 公司前5大客户资料 序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例 1 客户1 552,034,285.71 3.94% 2 客户2 169,441,714.29 1.21% 3 客户3 148,712,678.10 1.06% 4 客户4 141,352,571.43 1.01% 5 客户5 140,368,800.00 1.00% 合计 -- 1,151,910,049.53 8.22% 主要客户其他情况说明 □ 适用 √ 不适用 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元） 488,219,799.12 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 5.33% 前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额 比例 0.00% 公司前5名供应商资料 序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例 1 供应商1 163,785,200.94 1.79% 2 供应商2 89,223,281.95 0.97% 3 供应商3 83,070,906.49 0.91% 4 供应商4 78,569,955.96 0.86% 5 供应商5 73,570,453.78 0.80% 合计 -- 488,219,799.12 5.33% 主要供应商其他情况说明 □ 适用 √ 不适用 3、费用 单位：元 2018年 2017年 同比增减 重大变动说明 销售费用 893,321,625.98 461,730,181.22 93.47% 主要系本期销售规模增加所致； 管理费用 769,922,578.40 642,186,838.26 19.89% 无重大变动； 财务费用 783,163,477.14 609,804,991.95 28.43% 主要系部分项目竣工交付，借款利息 费用化所致。 4、研发投入 □ 适用 √ 不适用 5、现金流 单位：元 项目 2018年 2017年 同比增减 经营活动现金流入小计 15,520,408,994.20 12,564,174,985.76 23.53% 经营活动现金流出小计 11,678,281,604.80 11,809,393,860.88 -1.11% 经营活动产生的现金流量净 额 （未完）  |