[公告]靖江市滨江新城投资开发有限公司:19靖滨债：2019年靖江市滨江新城投资开发有限公司社会领域产业专项债券主动评级
基础设施建设主体，其业务具有垄断性优势 。 3 ．公司在经营发展中，持续获得靖江市政 府在财政补贴、资本金注入和土地划拨等方面 较大支持。 4 ．本期债券设置了本金分期偿还条款，有 助于缓解公司集中偿付压力，此外，公司设置 了偿债资金专项账户，有效保障本期债券本息 偿付的安全性；同时，江苏省再担保为本期债 券提供了本息不可撤销连带责任保证担保，有 效增强了本期债券的偿付保障能力。 关注 1 ． 2019 年及 2021 年，公司到期有息债务 规模相对集中 ，公司存在一定短期支付压力。 2 ． 公司对外担保规模较大，存在一定或有 负债风险。 3 ．本期债券偿债资金来源主要为募投项目 的经营收益，收益实现受宏观经济环境及市场 需求的影响存在不确定性。 分析师 张 蔚 电 话： 010 - 85172818 邮 箱： zhangw@unitedratings.com.c n 倪 昕 电话： 010 - 85172818 邮箱： nix @unitedratings.com.cn 传真： 010 - 85171273 地址： 北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PIC 大厦 12 层（ 102 ） Htp ： //w.unitedratings.com.cn 一、主体概况 靖江市滨江新城投资开发有限公 司（以下简称“公司”）成立于 204 年 11 月 22 日，初始注 册资本 5 , 00.0 万元，由靖江市华丰城市建设有限公司、江阴恒丰投资有限公司以货币形式出资 组建；后靖江市华丰城市建设有限公司及靖江市人民政府国有资产监督管理办公室（以下简称“靖 江市国资办”）收购江阴恒丰投资有限公司所持公司股权并多次对公司增资。 截至 2018 年底 ，公 司注册资本为 15.0 亿元，实收资本为 5.0 亿元，靖江市国资办持有公司 96.67% 股权，靖江市华 丰城市建设有限公司（以下简称“ 华丰建设 ”）持有公司 3.3% 股权。公司实际控制人为靖江市 国 资办。 公司经营范围：房地产开发经营；资产经营与管理；土地的利用设计；房屋租赁；房屋工程 建筑施工；建筑机械及设备的租赁及维修；建筑材料、金属构件及门窗、机械设备销售；市政工 程的建设（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 截至 2018 年底 ，公司内设办公室、发展服务部、资产管理部、招标采购部、内审部、施工管 理一部、施工管理二部、稽查部和财务部共 9 个部门。公司合并范围内包含 7 家一级子公司。 截至 2018 年底，公司合并资产总额 191.41 亿元，负债合计 103.63 亿元，所有者权益（含少 数股东权益 ） 87.78 亿元，其中归属于母公司所有者权益 87.17 亿元。 2018 年，公司实现营业收入 6.96 亿元，净利润（含少数股东损益） 1.43 亿元，其中归属于母公司所有者的净利润 1.4 亿元； 经营活动产生的现金流量净额 13.28 亿元，现金及现金等价物净增加额 - 3.54 亿元。 公司注册地址：靖江市滨江新城区江阳路 9 号；法定代表人：徐玉海。 二、本期债券及募投项目概况 1 ．本期债券概况 公司拟发行“ 2019 年靖江市滨江新城投资开发有限公司社会领域产业专项债券”（以下简称 “ 本期 债券”） ，计划发行规模 8.0 亿元， 债券 期限 10 年。 本期 债券附设本金分期偿还条款，从第 3 个计息年度末开始偿还本金，第 3 — 8 个计息年度末 分别偿还发行总额的 15% ，第 9 — 10 个计息年度末分别偿还发行总额的 5% 。 本期 债券每年付息 一次，第 3 年至第 10 年利息随本金一起支付。 本期 债券附设公司调整票面利率和投资者回售选择权：在 本期 债券存续期的第 7 年底公司有 权决定调整 本期 债券后 3 年的票面利率；公司在发出关于是否调整 本期 债券票面利率及调整幅度 的公告后，投资者有权在 本期 债券第 7 个计息年度付息日决定是否行使回售选择权，若投资者行 使回售选择权，则可将其持有的全部或部 分债券按面值回售给公司。 本期 债券由江苏省信用再担保集团有限公司（以下简称“江苏省再担保”）提供本息无条件 不可撤销连带责任保证担保。 2 ．本期债券投资项目概况 本期债券募集资金总额为 8.00 亿元，其中 5.40 亿元用于靖江市文创园项目建设，2.60 亿元用 于补充营运资金。募集资金使用分配情况见下表： 表 1 本期 债券 募集 资金用途（单位：亿元、 % ） 募集资金用途 计划总投资 拟使用募集资金金额 占总投资额比重 靖江市文创园建设项目 7.8 5.40 68.53 补充营运资金 -- 2.60 -- 合计 -- 8.0 -- 资料来源：公司提供 （ 1 ）募投项目概况 根据安徽环球工程咨询有限公司于 2017 年 2 月出具的《靖江市文创园建设项目可行性研究报 告》（以下简称“可研报告”），靖江市文创园建设项目建设内容主要包括广电中心办公楼、江苏 有线办公楼、青少年活动中心、停车位、充电桩和文化创意小企业办公区等。靖江市文创园项目东 临新马路、南临新洲路、西临同兴路、北临阳关大道，用地面积 10.46 万平方米，总建筑面积 17.15 万平方米，其中地上建筑面积 12.16 万平方米，地下建筑面积 5.00 万平方米；项目建筑占地面积 3.59 万平方米，绿化占地面积 3.14 万平方米；项目建筑密度 34%，容积率 1.16，绿化率 30%；建筑高度 24 米，共四层；机动车停车位 1,095 个，其中地上 95 个、地下 1,000 个；非机动车停车位 2,145 个。 （2）资金来源 该项目计划总投资 7.88 亿元，建设期 24 个月，资金来源有自筹和对外融资两种方式，其中对 外融资 5.90 亿元。 （3）项目审批情况 表 2 靖江市文创园建设工程 项目审批表 批准文件 批准文号 靖江市发展和改革委员会关于靖江市滨江新城投资开发有限公司文创园建 设项目可行性研究报告的批复 靖发改审〔 2017 〕 31 号 关于对靖江市滨江新城投资开发有限公司从事文创园建设项目环境影响报 告表的审批意见 靖环建审〔 2017 〕 38 号 关于文创园人防工程立项的批复 靖防〔 2017 〕 21 号 社会稳定风险评估意见书 -- 建设项目选址意见书 靖规 II 选字第（ 2016 ） 05 号 建设用地规划许可证 靖规 II 地字第（ 2017 ） 05 号 国有土地使用权证 苏（ 2017 ）靖江不动产权第 0010342 号 资料来源：公司提供 （4）项目进度情况 募投项目于 2017 年 8 月开工建设，截至 2018 年底，该项目正处于前期施工阶段，已基本完成 前期桩机工程，逐步进入主体部分施工阶段；已完成投入 3.08 亿元，占预计总投入的 39.09%。 （5）项目经济效益 根据可研报告，靖江市文创园建设项目的收入来源包括：广电中心租金收入、江苏有线办公楼 的租金收入、青少年活动中心的租金收入、停车场收入、充电桩收入、文化创意小企业办公区租金 收入、生活功能区租金收入、综合展览厅收入、广告收入以及物业费收入，在运营期可实现 9.87 亿 元收入。靖江市文创园建设项目位于靖江市滨江新城区域范围内，项目建成后，将极大地完善靖江 市的文化设施，打造城市品牌形象，提升城市综合实力，有利于靖江市的文化产业汇集和健康发展。 表 3 募投 项目收入对 本期 债募集资金用于募投项目的保障情况（单位：万元、倍） 项目分 类 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年 合计 项目收 入 -- -- 10,762.20 11,106.90 11,465.40 11,838.40 12,310.30 13,302.90 13,737.90 14,190.30 98,714.40 广电中 心办公 楼 -- -- 2,836.10 2,949.50 3,067.50 3,190.20 3,317.80 3,450.50 3,588.50 3,732.00 26,132.10 江苏有 线办公 楼 -- -- 1,533.00 1,594.30 1,658.10 1,724.40 1,793.40 1,865.10 1,939.70 2,017.30 14,125.30 青少年 活动中 心 -- -- 367.90 382.60 397.90 413.90 430.40 503.60 523.70 544.70 3,564.70 停车位 收入 -- -- 1,298.90 1,298.90 1,298.90 1,298.90 1,298.90 1,498.80 1,498.80 1,498.80 10,990.90 充电桩 收入 -- -- 420.50 420.50 420.50 420.05 504.60 504.60 504.60 504.60 3,700.40 文化创 意小企 业办公 区 -- -- 2,192.80 2,280.50 2,371.70 2,466.60 2,565.30 3,001.40 3,121.40 3,246.30 21,246.00 生活功 能区 -- -- 1,489.20 1,548.80 1,610.70 1,675.10 1,742.20 1,811.80 1,884.30 1,959.70 13,721.80 综合展 览厅 -- -- 132.00 132.00 132.00 132.00 132.00 132.00 132.00 132.00 1,056.00 广告展 位收入 -- -- 200.00 208.00 216.30 225.00 234.00 243.30 253.10 263.20 1,842.90 物业费 收入 -- -- 291.80 291.80 291.80 291.80 291.80 291.80 291.80 291.80 2,334.40 总运营 费用 -- -- 1,580.30 1,627.10 1,675.80 2,064.90 2,399.70 3,519.50 3,631.90 3,748.80 20,248.00 项目净 收益 -- -- 9,181.90 9,479.80 9,789.70 9,773.40 9,910.60 9,783.40 10,106.00 10,441.50 78,466.30 本金偿 还 -- -- 8,100.00 8,100.00 8,100.00 8,100.00 8,100.00 8,100.00 2,700.00 2,700.00 54,000.00 利息支 付 3,780. 00 3,78 0.00 3,780.00 3,213.00 2,646.00 2,079.00 1,512.00 945.00 378.00 189.00 22,302.00 本息合 计 3,780. 00 3,78 0.00 11,880.00 11,313.00 10,746.00 10,179.00 9,612.00 9,045.00 3,078.00 2,889.00 76,302.00 项目收 入对本 息覆盖 倍数 -- -- 0.91 0.98 1.07 1.16 1.28 1.47 4.46 4.91 1.29 项目净 收益对 本息覆 盖倍数 -- -- 0.7 0.84 0.91 0.96 1.03 1.08 3.28 3.61 1.03 资料来源： 联合评级根据可研报告整理 注： 1 ．假设发行利率为 7% ； 2 ．总运营费用包含税金及附加和经营成本； 3 ．项目建设进度受资金到位情况 影响，建设期为本期债券发行后两年 三、行业及区域经济环境分析 1 ． 行业分析 （ 1 ） 行业概况 城市基础设施建设是围绕改善城市人居环境、增强城市综合承载能力、提高城市运行效率开 展的基础设施建设。城市基础设施建设是推动城镇化进程的重要驱动力，是国民经济可持续发展 的重要基础，对于促进国民经济及地区经济快速健康发展、改善投资环境、强化城市综合服务功 能、加强区域交流与协作有着积极的作用。改革开放以来，随着城市基础设施建设资金来源和渠 道的日益丰富，建设规模不断扩大，建设效率和水平不断提升，基础设施不断完善，带动我国城 镇化率从 1978 年的 17.90% 增长到 2018 年的 59.58% 。基础设施建设是推进城市化进程必不可少 的物质保证，也为国民经济发展做出了巨大贡献。 地方政府是城市基础设施建设的主要投资者，而城投企业作为我国财税体制改革的特殊产物， 是城市基础设施投融资及建设运营的重要主体，业务范围包括市政道路、桥梁、轨道交通、水利 工程、城市管网等基础设施项目投资建设，还涉及土地整理开发，保障房建设，供水、供暖、供 气等公用事业领域。城投企业在我国城镇化进程、促进国民经济及地区经济发展中发挥重要作用。 总体看，城市基础设施建设是推 动城镇化进程的重要驱动力，国民经济可持续发展的重要基 础，城投企业作为城市基础设施建设实施的重要主体，在我国城镇化进程、促进国民经济及地区 经济发展中发挥重要作用。 （ 2 ） 行业政策 为应对 208 年国际金融危机的冲击， 209 年中央政府推出 4 万亿刺激计划，城投企业取得 了快速发展，并带动基础设施建设迅速发展，与此同时，也导致地方政府隐性债务规模快速攀升、 债务风险不断积聚、金融风险加大等问题。为规范和约束地方政府及城投企业的举债融资行为， 逐步控制和化解地方政府债务风险，近年来监管部门陆续出台了一系列政策。 自 43 号 文以来，中央政府加快建立规范的地方政府举债融资机制，逐步形成了地方政府债务 管理的框架和风险防控体系，并确立了“疏堵结合”的基本思路，对于地方政府债务的管理日趋 规范，对地方政府及城投企业举债融资行为不断进行约束，制止融资平台增加地方政府隐性债务。 并通过出台相应政策鼓励地方政府发行土地储备、政府收费公路、棚户区改造等专项债券，以及 政府与社会资本方合作（ PP ）、合法合规的政府购买服务等市场化方式为基础设施建设融资， 剥离城投企业政府融资职能，使融资平台与政府信用逐步脱钩并加快推动其市场化转型。 2018 年以来，对 地方政府债务及城投企业整体上延续了严监管的趋势，并多次强调化解地方 政府隐性债务的重要性，坚决遏制隐性债务增量，妥善化解存量隐性债务。但下半年以来，宏观 经济增长承压明显，宏观经济政策定向宽松， 2018 年 7 月国常会提出支持扩内需调结构促进实体 经济发展，确定围绕“补短板、增后劲、惠民生”推动有效投资的措施；中央政治局会议指出把 补短板作为当前深化供给侧结构性改革的重点任务，加大基础设施领域补短板的力度； 2018 年 10 月，国务院办公厅下发 101 号文，明确提出按照市场化原则保障融资平台公司合理融资需求，金 融机构不得盲目 抽贷、压贷或停贷，在不增加地方政府隐性债务规模的前提下，允许融资平台公 司存量债务进行置换，防范发生“处置风险的风险”。对必要的在建项目，允许融资平台公司在 不扩大建设规模和防范风险的前提下与金融机构协商继续融资，避免出现工程烂尾。对存量隐性 债务难以偿还的，允许融资平台公司在与金融机构协商的基础上采取适当展期、债务重组等方式 维持资金周转等。城投企业经营和融资环境得到一定改善。 表 4 2018 年以来与城投企业相关行业政策 发布时间 文件名称 主要内容 2018 年 2 月 《关于进一步增强企业债 券服务实体经济能力 严格 防范地方债务风险的通知》 发改办财金〔 2018 〕 194 号 城投企业应主动声明不承担政府融资职能，发行债券不涉及新增地方政府债 务；评级机构应基于企业财务和项目信息等开展评级工作，不能将企业信用 与地方信用挂钩。 2018 年 3 月 《 关于规范金融企业对地 方政府和国有企业投融资 行为有关问题的通知 》财金 〔 2018 〕 23 号 在债券募集说明书等文件中，不得披露所在地区财政收支、政府债务数据等 明示或暗示存在政府信用支持的信息，严禁与政府信用挂钩的误导性宣传， 并应在相关发债说明书中明确 ，地方政府作为出资人仅以出资额为限承担 有 限责任，相关举借债务由地方国有企业作为独立法人负责偿还。 2018 年 9 月 《 关于加强国有企业资产 负债约束的指导意见 》 首次提出“对严重资不抵债失去清偿能力的地方政府融资平台公司，依法实 施破产重整或清算，坚决防止‘大而不倒’，坚决防止风险累积形成系统性 风险” 2018 年 10 月 《 关于保持基础设施领域 补短板力度的指导意见 》国 提出在不增加地方政府隐性债务规模的前提下，引导商业银行按照风险可 控、商业可持续的原则加大对符合条件项目的信贷投放力度，支持开发性金 办发〔 2018 〕 101 号 融机构、政策性银行结合各自职 能定位和业务范围加大相关支持力度。要求 金融机构不得盲目抽贷、压贷、停贷。允许融资平台债务展期或重组。 对融 资平台也提出了更高要求 。 2019 年 2 月 《关于有效发挥政府性融 资担保基金作用切实支持 小微企业和 “ 三农 ” 发展 的指导意见》国发办〔 201 9 〕 6 号 政府性融资担保、再担保机构不得为政府债券发行提供担保， 不得为政府融 资平台融资提供增信 。 2019 年 3 月 《 财政部关于推进政府和 社会资本合作规范发展的 实施意见 》（财金〔 201 9 〕 10 号） 严格按要求规范的 PP 项目，不得出现以下行为：存在政府方或政府方出 资代表向 社会资本回购投资本金、承诺固定回报或保障最低收益。通过签订 阴阳合同， 或由政府方或政府方出资代表为项目融资提供各种形式的担保 、 还款承诺等方式，由政府实际兜底项目投资建设运营风险。本级政府所属的 各类融资平台公司、融资平台公司参股并能对其经营活动构成实质性影响的 国有企业作为社会资本参与本级 PP 项目。 2019 年 3 月 《 2019 政府工作报告》 合理扩大专项债券使用范围。继续发行一定数量的地方政府置换债券，减轻 地方利息负担。鼓励采取市场化方式，妥善解决融资平台到期债务问题，不 能搞“半拉子”工程。 2019 年 5 月 《政府投资条例》 明确界定政府投资的定义和范围。政府投资金应当投向市场不能有效配置 资源的公共领域项目，以非经营性项目为主。政府投资金按项目安排，以 直接投资方式为主；对确需支持的经营性项目，主要采取资本金注入方式， 也可以适当采取投资补助、贷款贴息等方式。县级以上地方人民政府应当根 据国民经济和社会发展规划、中期财政规划和国家宏观调控政策，结合财政 收支状况，统筹安排使用政府投资金的项目，规范使用各类政府投资金。 资料来源：联合评级整理 总体看，地方政府债务管理体系不断完善，地方政府及城投企业的举债融 资行为得到进一步 规范，城投企业与政府信用脱钩及市场化转型成为未来发展趋势。 2018 年政策上整体延续了严监 管趋势，但下半年以来随着国内外经济形势的变化，促使政策及时调整，城投企业融资环境在一 定程度上得到改善。 （ 3 ） 行业关注 政策变化对城投企业融资环境及经营模式影响 城投企业的自身属性决定了其易受宏观经济政策、金融政策及监管政策等影响，宽松的政策 会导致财政支出扩大、基建投资力度加大、融资便利，有利于城投企业融资和持续运营；紧缩的 政策会导致财政支出收缩、基建投资增速下降、融资环境趋紧，对城投企业融资和业务运营产 生 不利影响。当前，宏观经济增长乏力，地方政府债务监管日趋规范，相关政策频出，需关注政策 变化对城投企业融资及经营模式的影响。 债务规模持续扩大，流动性压力较大 城投企业工程款结算周期较长，项目回款易受当地政府财政状况的影响，通常存在回款不及 时、资金占用严重等问题，因此城投企业通常高负债运营，通过外部融资进行基础设施建设。随 着城投企业的快速发展，其债务规模持续扩大，债务负担持续加重；尤其近年来随着债务的集中 到期，流动性压力凸显，需关注城投企业面临的流动性压力。 面临转型压力较大 城投企业市场化转型是未来发展的必 然趋势，但其主要从事公益性业务，资产主要是地方政 府划拨的土地及基础设施建设开发投入，资产盈利性弱，利润实现通常依赖政府补贴，缺少盈利 性强的优质资产且债务负担普遍较重，转型难度较大；此外，部分城投企业急于完成转型，盲目 进入一些高风险的竞争性行业，容易导致经营性风险的增加，需关注城投企业的转型风险。 （ 4 ） 未来发展 截至 2018 年底 ，中国城镇化率为 59.58% ，较上年提高 1.06 个百分点，但距发达国家 70% 以 上的城镇化率仍有较大差距，我国城镇化发展仍面临东西部发展不均衡的问题，基础设施建设仍 有较大的增长潜力。同 时，近年来世界政治经济格局发生深度调整变化，我国经济发展外部不确 定性增加，叠加内部经济结构调整转型，宏观经济下行压力不断增大，有必要加大基础设施建设 补短板力度，维持经济在合理空间内运行。《 2019 年政府工作报告》中对中国政府 2019 年工作 进行了总体部署，将在棚户区改造、新型城镇化建设以及新型基建投资等方面维持较大投资规模。 在可预见的未来，我国城市基础设施建设仍具有较大的增长潜力和投资需求，城投企业在未来较 长时间内仍将发挥重要作用。 2 ． 区域 经济 靖江市为江苏泰州市代管县级市，位于长江下游北岸。靖江近海，东 、西、南三面临江，是 港口工业城市，拥有长江岸线 54 公里，水陆交通便利。靖江被国务院列为对外开放地区并加入苏 锡常火炬带，成为上海浦东开发区和苏锡常火炬带向苏北辐射、延伸的重要“桥头堡”。 滨江新城规划总面积 13.8 平方公里，位于靖江市东南部，是未来靖江市的政治文化中心、生 态居住中心、商业休闲中心和特色旅游基地。滨江新城项目于 205 年正式启动，目前已完成 10 平方公里范围内的基础设施建设，包括市行政中心、人民医院、公、检、法大楼、联检大楼、国 土局大楼等地标式建筑。未来五年，滨江新城将按照“五年目标三年成”的要求 ，致力于打造“生 态绿色、智能便捷、休闲文气、宜居宜商”的现代滨江城市。 根据《在滨江新城“2020”发展目 标推进会上的讲话提纲》，至 2020 年，滨江新城规划范围向东部拓展 20 平方公里。 根据靖江市公布的《 2018 年靖江市国民经济和社会发展统计公报》， 2018 年，全市实现地区 生产总值 1 , 002.05 亿元，按可比价格计算， 较上年 增长 7.10% 。按常住人口计算，全年人均 GDP 达到 14.61 万元。第一产业实现增加值 24.4 亿元， 较上年 增长 2.50% ；第二产业实现增加值 492.51 亿元， 较上年 增长 7.10% ；第三产业 实现增加值 485.10 亿元， 较上年 增长 7.30% 。三次产业结构 比为 2.5:49.1:48.4 。 2018 年，靖江市全年固定资产投资 较上年 增长 12.20% ，其中，第二产业投资 较上年 增长 19.90% ，第三产业投资 较上年 增长 0.50% 。 2018 年，靖江市房地产开发投资 57.1 亿元， 较上年 增长 34.60% ；商品房施工面积 31.50 万 平方米， 较上年 增长 22.70% ；商品房竣工面积 83.29 万平方米， 较上年 增长 154.50% ；商品房销 售面积 89.35 万平方米， 较上年 下降 16.5% ，其中住宅销售面积 80.1 万平方 米， 较上年 下降 30.0% 。 根据靖江市财政局提供的数据， 2018 年，靖江市实现财政总收入 175.54 亿元， 较上年 增长 20.50% ；一般预算收入 65.71 亿元， 较上年 增长 9.30% ，其中税收入 54.05 亿元， 较上年 增长 11.0% ，税收入占 82.30% ；国有土地使用权出让收入 59.81 亿元， 较上年 增长 25.5% ；转移支 付和税收返还 20.2 亿元， 较上年 下降 1.93% 。 2018 年，靖江市地方政府债务余额 72.86 亿元，其 中直接债务余额 72.84 亿元，占 99.97% ，债务率 41.51% ，靖江市债务负担尚可。 总体看，靖江市区位优势较好，近年来经济持续发展，财政实力逐步增强，为公司持续稳定 的发展提供了良好的外部环境。 四、基础素质分析 1 ．规模与竞争力 公司与公司子公司江苏 华靖 资产 经营有限公司 （以下简称“ 华靖 资产”） 、 靖江市城投基础设 施发展有限公司（以下简称“靖江城投”）和 靖江港口集团有限公司 均为 靖江市重要 的基础 设施投 资 开发 公司，公司 主要 负责滨江 新城 范围内的 土地 整理和基础设施建设 业务 ， 是滨江新城 内唯一的 开发建设主体，公司业务在区域范围内具有垄断 优势 。 总体看，公司作为 滨江 新城 范围内 唯一的基础设施建设和土地整 理开发实施主体，区域专营 优势明显。 2 ．人员素质 截至 2018 年底，公司共有高管 4 人，分别为董事长 兼 总经理 1 名、副总经理 3 名。 公司董事长 兼 总经理 徐玉 海先生 ， 1967 年生， 本科 学历 ； 曾任 靖江市 团结乡（ 镇 ） 副乡（镇 ） 长、 靖江市江阴园区办事处副主任、靖江市经济开发区党政办主任、靖江市城南园区办事处主任 和 靖江市西来镇党委书记 ， 现任公司董事长 兼 总经理。 公司 董事 兼副总经理 周铭江 先生 ， 196 3 年生，大专学历；曾任江苏省国营常阴沙农场建筑公司 技术科长、副经理、基建科副科长，靖江市房地产管理处建设发展公司经理、房屋安 全鉴定办公 室主任、管理处办公室主任，靖江市城市规划管理监察大队副大队长，靖江市规划局建设工程规划 管理科副科长、村镇规划管理科长、行政服务（政策法规科）科长等职位 ，现任公司 董事 兼副总 经理。 截至 2018 年底 ，公司共有职工 89 人。从年龄分布来看， 30 岁以下有 26 人、 30~50 岁有 49 人、 50 岁以上有 14 人；从职称分布来看，高级职称有 6 人、中级职称有 20 人、其他人员有 63 人；从 学历情况来看，高中、中专及以下有 7 人、大专学历 32 人、本科及以上有 50 人。 总体看，公司 高层 管理 人员 具有丰富的行业经验 ， 员工队伍 年龄 结构 较为合理 ， 学历水平尚可 ， 可满足日常经营需求 。 3 ． 外部 支持 （ 1 ）资产划拨 2016 — 2018 年，靖江市政府无偿划拨给公司 13 宗土地（主要为商业和住宅用地），土地账面 价值合计 30.42 亿元，全部计入公司“存货”，同时增加公司“资本公积”。 2016 — 2018 年，公司股东以货币资金和股权形式向公司增加资本性投入，增加公司资本公积 8.69 亿元。 （ 2 ）财政补贴 2016 — 2018 年，公司收到政府补助分别为 0.48 亿元、 0.8 亿元和 0.80 亿元。 总体看，公司持续 在资产划拨及政府补贴等方面 获得持续 有力的外部 支 持，为公司发展提供了 保障。 五、管理分析 1 ．公司治理 公司按照现代企业制度和《中华人民共和国公司法》组建，根据公司章程，公司出资人为 靖江 市国资办 和 华丰建设 。 公司设股东会 ， 由全体股东组成，是公司的权力机构，决定公司的经营方针和投资计划。 公司设董事会，董事 会 共 5 人，董事会设董事长一人，由董事会选举产生。董事长为公司的法 定代表人。董事任期 3 年，任期届满，可连选连任。 公司 不 设监事会， 但设有 监事共 2 人，对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督。 其中职工代表监事 1 人，职工代表监事由职工代表大会选举产生 ，非职工代表监事由股东选举产生。 公司设总经理，由董事会聘任或解聘。 总 经理对董事会负责，主持公司的生产经营管理工作， 并组织实施公司年度经营计划和投资方案等。 总体看，公司法人治理结构相对 健全 清晰，组织机构的设置满足经营与管理需要。 2 ．管理体制 公司根据自身业务发展需要建立了相应的管理制度。 预算管理制度方面，公司制定了《预算管理制度》。该制度规定财务预算是公司全面预算的中 心，与业务预算、资本预算、筹资预算共同构成了公司的全面预算。此外，制度还要求公司每半年 对预算的执行结果进行监督检查，并出具相关的分析报告，每年出具决算报表和决算报告。综合来 看，预算管理制度保障了公司预算资金的合理使用，有效降低了公司的资金使用风险。 财务管理方面，公司制定了《财务管理 制度 》 。《财务 管理制度 》从流动 资产管理、 固定 资产 管理 、 成本和费用管理 等方面 出发， 提供了公司详细 的 财务 管理方法 ， 进一步规范了企业的财务行 为，有利于公司 有效的 利用企业资产 ， 提高 企业 的经济效益。 为规范公司投融资行为，公司建立了《重大投资制度》，该制度对投资权限、投资审批程序和 重大融资管理等方面进行了全方位的规范，有效的提高了资金运作效率，保证资金运营的安全性和 收益性。 对外担保管理制度方面，公司根据《中华人民共和国公司法》《国有资产管理法》和《中华人 民共和国担保法》及等法律、行政法规的相关规定，制定了《对外担保管理办法》，公司对外担保 实行统一管理，对外担保必须经董事会批复，未经公司董事会批准，公司不得对外提供担保。 整体看，公司目前建立了基本的法人治理结构，内部管理制度较齐全，能够满足公司的日常运 作需要。 六、经营分析 1 ．经营概况 公司是靖江市滨江新城基础设施唯一建设主体，同时也开展咨询服务、代建管理、租赁、建材 销售等其他业务。 2016 — 2018 年，公司营业 收入不断增长，分别为 5.53 亿元、 6.75 亿元和 6.96 亿元。从收入构 成看，项目建设业务为公司最主要的收入来源， 2016 — 2018 年，公司项目建设收入分别为 4.9 亿 元、 5.64 亿元和 5.54 亿元，随着公司江阳农贸市场、马洲公园和体育中心等多处资产陆续出租，公 司租赁收入呈大幅增长趋势， 2016 — 2018 年分别为 0.21 亿元、 0.24 亿元和 0.54 亿元。 2017 年，公 司下属子公司靖江市滨江新城文化发展有限公司（以下简称“滨江新城文化”）新增钢材销售业务， 2017 — 2018 年分别实现收入 0.73 亿元和 0.48 亿 元。 2016 — 2018 年，公司房屋销售收入有所波动， 分别为 0.26 亿元、 0.05 亿元和 0.39 亿元，主要来自安置房小区住宅销售收入。 表 5 2016 — 201 8 年公司营业收入构成 和毛利率情况 （单位：万元、 % ） 项目 2016 年 2017 年 2018 年 收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率 项目建设 49,894.20 90.2 16.0 56,390.30 83.51 16.0 55,415.8 79.62 16.0 租赁 2,132.16 3.86 25.02 2 ,385.82 3.53 23.95 5,420.39 7.79 96.87 销售钢材 -- -- -- 7,251.8 10.74 2.0 4,848.82 6.97 1.59 销售商品房 2,618.13 4.73 69.14 516.67 0.7 36.65 3,862.92 5.5 37.34 咨询服务等其他 174.06 0.31 10.0 62.82 0.09 10.0 52.24 0.08 10.0 代建管理 482.91 0.87 10.0 917.97 1. 36 10.0 -- -- -- 合计 55,301.46 10.0 19.86 67,525.46 10.0 16.16 69,60.26 10.0 22.54 资料来源： 公司提供 2016 — 2018 年，受租赁业务毛利率变动影响，公司综合毛利率有所波动，分别为 19.86% 、 16.16% 和 22.54% 。 2016 — 2018 年，公司项目建设毛利率保持稳定，均为 16.0% ；房屋销售业务毛利率波 动下降，分别为 69.14% 、 36.65% 和 37.34% ，主要系安置房小区拆迁及拿地成本不同，且每 年门面 房或顶层住宅销售收入不同所致；公司租赁业务毛利率波动增长，分别为 25.02% 、 23.95% 和 96.87% ， 2018 年大幅增长主要系体育中心转入“投资性房地产”，当年未计提折旧所致。公司钢材销售毛利 率较低， 2017 年及 2018 年分别为 2.0% 和 1.59% 。 总体看，近三年公司营业收入持续增长，综合毛利率水平 波动增长 。 2．土地整理业务 公司作为靖江市滨江新城区域内唯一的开发主体，承担滨江新城区域内的土地整理开发业务。具 体模式：公司与委托方签订回购协议，负责区域内的房屋拆迁及土地平整等工作。公司以实际 投入成 本作为土地整理开发的成本，计入“存货”的开发成本科目，待土地出让后，政府将土地开发收入扣 除相关费用后，按照成本加成 25% 的比例，向公司返还成本费用和收益，以平衡公司前期土地整理的 成本。 2018 年，公司土地整理业务确认收入 2.73 亿元，全部来自华靖资产，计入“项目建设”收入中。 截至 2018 年底 ，公司土地整理累计投入 31.12 亿元，整理完可供出让土地约 2 , 80 亩，土地性质主要 为住宅用地。公司目前土地整理业务仍在继续，未来拟通过与相关单位签订代建协议形成收入或根据 滨江新城整体规划由靖江市国土资源局将土地 收回后进行出让，出让金扣除税费后全额返还给公司等 方式平衡前期投资成本。 总体看， 公司作为靖江市滨江新城区域内唯一的开发主体， 土地整理业务具有一定专营性。 3 ． 项目建设 业务 公司项目建设业务主要由公司本部负责。经靖江市人民政府于 209 年 3 月 30 日出具的《市政府 关于明确靖江市滨江新城投资开发有限公司职能的通知》（靖政发〔 209 〕 72 号）文件授权，公司 定位为滨江新城基础设施建设实施主体，在滨江新城范围内开展基础设施代建业务。 具体业务开展中，委托方分别同公司签订《委托代建协议》，委托公司开展项目建设，并约定 项 目建设内容、委托建设服务价格及委托建设费的支付办法等。根据委托代建协议，公司作为代建方主 要负责项目建设期间资金的筹措和施工管理，待项目竣工验收后，公司根据靖江市财政投资评审核 中心对项目成本认定并出具的工程价格审核意见书确定项目建设成本，并在此基础上加成 25% 确认为 项目建设收入；项目建设收入在项目验收合格后三年内由委托人分期支付给公司。 2016 — 2018 年，公司分别实现项目建设收入（不含土地整理） 4.9 亿元、 5.64 亿元和 2.81 亿元， 主要包括滨江新城范围内的道路、桥梁、学校等基础设施项目，同康花苑、 新城花苑等保障房代建项 目，委托方主要为靖江城投和靖江市中洲建设有限公司（靖江市人民政府全资子公司，主要从事委托 代建类业务，以下简称“中洲建设” ） 。回款方面， 2016 — 2018 年，公司项目建设业务回款（不含 土地整理回款）分别为 2.19 亿元、 3.50 亿元和 2.92 亿元。 表 6 201 6 — 201 8 年公司 代建 项目 确认收入及回款金额情况表 （单位：万元） 年份 项目名称 确认收入 当年回款金额 项目回购主体 2016 年 阳光大道延伸段 4,491.41 - 靖江城投 华夏路延伸段 7,392.60 - 靖江城投 中环花苑 97.72 97.71 靖江城投 同康花苑 36,230.48 20,170.18 靖江城投 新城花苑 1,681.99 1,681.99 靖江城投 小计 49,894.20 21,949.88 -- 2017 年 秸盛花苑 34,012.45 11,503.26 中洲建设 站前路 14,096.13 14,800.94 中洲建设 华夏路 8,281.72 8,695.80 中洲建设 小计 56,390.30 35,000.00 -- 2018 年 阜前路 10,138.16 10,645.07 中洲建设 同康南、北花苑 17,822.72 18,429.17 中洲建设 新城花苑 116.74 122.58 中洲建设 小计 28,077.62 29,196.82 -- 合计 134,362.12 86,146.70 -- 资料来源：公司提供 注 ：确认收入 金额不含销项税部分 ，个别项目 回款金额大于确认收入部分系销项税金额 截至 2018 年底，公司实施的代建项目（不含土地整理项目）均已完成投资，尚未竣工决算， 累计投资 51.13 亿元，体现在“存货”科目，公司暂无在建和拟建的委托代建类项目。根据《在滨 江新城“2020”发展目标推进会上的讲话提纲》，至 2020 年，滨江新城规划范围向东部拓展 20 平 方公里，作为滨江新城主要的基础设施建设主体，公司依托滨江新城未来发展规划，项目建设业务 持续性较有保障。 总体看，公司暂无在建和拟建的委托代建类项目，但作为滨江新城范围内唯一的基础设施建设 实施主体，根据滨江新城未来发展规划，项目建设业务持续性较有保障。 4．其他 业务 （ 1 ）租赁业务 公司租赁 业务 主要是安置房 门面 和 其他资产的 出租活动。 20 16 — 2018 年 ，随着公司自持物业数 量的增长 ， 公司租赁业务收入呈增长趋势 ，分别 为 2,132.16 万元 、 2,385.82 万元 和 5,420.39 万元 。 截至 2018 年底，公司 可供租赁资产主要包括体育中心、江阳农贸市场以及中环花苑、同盛花苑等 安置房门面房，合计可租面积 9.8 万 平方米。 截至 2018 年底 ， 公司在建自持物业项目 有文创园 和休闲水街 ， 计划总投资 1 0.89 亿元，已完成 投资 4 .68 亿元，尚需投资 6 .21 亿元，计划于 2021 年完成 。公司拟建项目主要为 东大道风情街，计 划总投资 2.00 亿元，预计 2021 年完工。公司在建及拟建物业项目均计划完工后由公司自主招商出 租。 （2）销售钢材业务 公司钢材销售业务经营主体为滨江新城文化，品种主要包括各型号螺纹钢和彩卷等。公司按照 “以销定采”的原则，按销售订单数量采购原材料，且根据钢材的品种和采购的成本来确定销售定 价；货款结算方面，公司实行按时结算，货到付款。2017—2018 年，公司分别实现销售钢材收入 7,251.88 万元和 4,848.82 万元，毛利率分别为 2.00%和 1.59%。 （3）其他业务 公司销售的商品房主要是安置小区的剩余房源，一般位于顶层或底层。2016—2018 年，公司房 屋销售收入分别为 2,618.13 万元、516.67 万元和 2,020.44 万元，同期销售商品房毛利率分别为 69.14%、36.65%和 37.34%，受安置房房源数量、售价及成本等因素影响有所波动。 公司咨询服务为公司协助客户进行工程项目预决算。2016—2018 年，公司咨询服务收入分别为 174.06 万元、62.82 万元和 52.24 万元，毛利率均为 100%。 公司代建管理业务为公司协助客户进行工程项目管理，2016—2017 年收入分别为 482.91 万元 和 917.97 万元，毛利率均为 100%。2018 年公司未开展代建管理业务。 总体看， 公司租赁业务在建项目存在一定投资压力；钢材销售业务规模小，且毛利率低，对公 司利润贡献有限。 5 ．未来发展 根据靖江市规划，滨江新城是靖江市未来的政治文化中心、生态居住中心、商业休闲中心和特 色旅游基地。公司作为靖江市滨江新城唯一的基础设施建设主体，未来会继续以滨江新城区域内的 基础设施建设和土地开发整理为主业，同时从事大型商业综合体招商服务等工作，积极布局自持物 业项目建设，提升自主经营获利能力。 总体看 ， 公司发展战略切实可行，有利于支持公司的可持续发展。 七、财务分析 1 ． 财务概况 公司提供 了 2016 — 201 8 年合并财 务报告， 中兴华会计师事务所（特殊普通合伙） 对 2016 年 和 2017 年报表 进行了审计， 立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）对 2018 年 报表进行了审计， 均 出具了标准无保留意见的审计 报告。 会计政策变更方面，公司自 2017 年 7 月 1 日起执行财政部制 定的《企业会计准则第 42 号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》和经修订的《企业 会计准则第 16 号——政府补助》，采用未来适用法处理；公司根据财政部 2018 年 6 月发布的《关 于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》（财会〔2018〕15 号）文件要求，对财务报 表的列报进行了调整，并对可比会计期间的比较数据或项目名称进行相应调整，仅对财务报表列报 格式产生影响。截至 2018 年底 ，公司纳入合并范围的一级子公司共 7 家， 2017 年公司新增子公司 1 家。总体看 ，新增子公司 资产规模较小，公司近三年财务数据可比性强。 2 ．资产质量 2016—2018 年，公司资产规模不断增长，年均复合增长 14.80%。截至 2018 年底，公司资产总 额 191.41 亿元，较年初增长 4.27%，主要来自存货的增长；其中流动资产占 85.52%，非流动资产占 14.48%，公司资产结构以流动资产为主。 2016—2018 年，公司流动资产不断增长，年均复合增长 13.68%。截至 2018 年底，公司流动资 产 163.69 亿元，较上年增长 4.54%，主要由货币资金（占 7.65%）和存货（占 84.76%）构成。 2016—2018 年，公司货币资金有所波动，年均复合增长 10.20%。截至 2018 年底，公司货币资 金 12.53 亿元，主要由银行存款（占 40.05%）和其他货币资金（占 59.95%）构成。货币资金中使用 受限部分 7.51 亿元，系保证金存款和定期存单，受限比例高。 2016—2018 年，公司其他应收款波动下降，年均复合下降 8.69%。截至 2018 年底，公司其他 应收款 6.32 亿元，较年初下降 50.06%，主要系往来款回收所致；前五名合计欠款金额占 93.65%， 集中度高。 表 7 截至 2018 年底其他应收款前五名概况（ 单位： 亿 元 、 % ） 欠款 方 金额 占比 形成 原因 江苏景龙园现代农业投资开发有限公司 2.96 46.60 往来款 中洲建设 1.16 18.21 往来款 靖江 城投 0.76 11.90 往来款 华丰建设 0.57 9.06 往来款 靖江市生祠镇财政所 0.50 7.8 往来款 合计 5.94 93.65 - - 资料来源：公司审计报告 注 ： 江苏 景龙园现代投资开发有限公司 系 靖江市国资办的控股子公司（ 持股 88 % ）， 公司 与江苏景龙园现代农业投资开发有限公司的其他 应收款主要系拆借款 2016—2018 年，公司存货快速增长，年均复合增长 17.72%。截至 2018 年底，公司存货 138.75 亿元，较年初增长 13.58%，由开发成本（占 45.40%）、开发产品（占 24.52%）和土地使用权（占 30.06%）构成。开发成本由土地整理开发成本和基础设施建设成本构成；开发产品大部分为公司所 建的安置房，未来主要依赖委托方回购产生现金流；土地使用权均为靖江市政府划拨给公司的土地 （主要为划拨地，尚未缴纳出让金，以评估方式入账）。 2016—2018 年，公司非流动资产快速增长，年均复合增长 22.19%。截至 2018 年底，公司非流 动资产 27.72 亿元，较年初增长 45.35%，主要由长期股权投资（占 11.22%）、投资性房地产（占 60.75%）、在建工程（占 11.11%）和无形资产（占 13.93%）构成。 2016—2018 年，公司长期股权投资有所波动。截至 2018 年底，公司长期股权投资为 3.11 亿元， 较年初下降 15.78%，主要系靖江市现代服务业发展有限公司纳入公司合并范围，核算方法由权益法 转为成本法所致。截至 2018 年底，公司对靖江万投置业有限公司、靖江华城资产管理有限公司和 靖江新源文化发展有限公司的投资分别为 0.04 亿元、0.77 亿元和 2.30 亿元。 截至 2017 年底，公司新增投资性房地产 16.27 亿元，系公司将自用房屋建筑物及附着的土地使 用权转为投资性房地产所致。该部分投资性房地产由体育中心、阳光会所、百盛容湖会所、颐园会 所及江阳农贸市场组成。截至 2018 年底，公司投资性房地产 16.84 亿元，较年初增长 3.49%，主要 系公司将江阳农贸市场扩建、改造发生的成本转为投资性房地产及原有投资性房地产评估增值所致 1。 1 根据北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）出具的北方亚事评报字（2019）第 01-036 号评估报告，体育中心、阳光会所、百盛 容湖会所、颐园会所及江阳农贸市场评估值为 16.84 亿元。 2017—2018 年，公司在建工程分别为 2.78 亿元和 3.08 亿元，主要为文创园项目建设成本。 公司无形资产均为土地使用权，2016—2018 年快速下降，年均复合下降 40.31%，主要系原自 用房屋建筑物附着土地转入投资性房地产所致。截至 2018 年底，公司无形资产 3.86 亿元，较年初 下降 2.44%，系摊销所致。 受限资产方面，截至 2018 年底，公司受限资产合计 14.60 亿元，占当期资产总额的 7.62%，包 括使用受限的货币资金 7.51 亿元、用于抵押借款的投资性房地产 7.01 亿元和固定资产 0.07 亿元。 公司资产受限比例一般。 总体看，近三年公司资产规模不断增长，资产结构以流动资产为主，其中以代建项目为主的存 货占比高，其变现能力受项目委托代建方支付效率影响，变现周期较长，对公司资金形成较大占用； 公司整体资产质量一般。 3 ． 负债及所有者权益 负债 2016—2018 年，公司负债总额有所波动，年均复合增长 5.61%。截至 2018 年底为 103.63 亿元， 较年初下降 2.70%。近三年，公司负债中流动负债占比不断提升，负债结构较为均衡。 2016—2018 年，公司流动负债快速增长，年均复合增长 49.67%，主要系其他应付款及一年内 到期的非流动负债增长所致。截至 2018 年底，公司流动负债 56.34 亿元，较年初增长 26.51%，主 要由短期借款（占 11.66%）、应付票据（占 13.56%）、其他应付款（占 37.11%）和一年内到期非 流动负债（占 29.81%）构成。 2016—2018 年，公司短期借款波动中有所增长，年均复合增长 5.72%。截至 2018 年底，公司 短期借款 6.57 亿元，主要由保证借款构成。 2016—2018 年，公司应付票据及应付账款有所波动，年均复合增长 34.15%。截至 2018 年底， 公司应付票据及应付账款 9.63 亿元，其中应付票据 7.64 亿元，均为银行承兑汇票；应付账款 1.99 亿元，均为应付工程款。 2016—2018 年，公司其他应付款快速增长，分别为 2.42 亿元、4.15 亿元和 20.91 亿元。截至 2018 年底，公司其他应付款较年初大幅增长 404.34%，主要是公司与靖江市财政局等单位往来款增 长所致。公司其他应付款中含暂借款 2.00 亿元，系公司向紫金信托有限责任公司有息拆借资金，期 限为五年，本文将其计入长期债务计算。 2016—2018 年，公司一年内到期非流动负债有所波动。截至 2018 年底，公司一年内到期的非 流动负债 16.79 亿元，较年初下降 28.97%，主要包括一年内到期的长期借款 6.80 亿元以及一年内到 期的应付债券 9.99 亿元。 2016—2018 年，公司非流动负债快速下降，年均复合下降 16.46%。截至 2018 年底，公司非流 动负债 47.29 亿元，较年初下降 23.69%，主要由长期借款（占 24.07%）和应付债券（占 72.92%） 构成。 2016—2018 年，公司长期借款有所波动，年均复合下降 10.46%。截至 2018 年底，公司长期借 款 11.39 亿元，较年初下降 29.67%，主要系保证借款下降所致。 2016—2018 年，公司应付债券快速下降，年均复合下降 19.77%。截至 2018 年底，公司应付债 券 34.48 亿元，较年初下降 22.27%，主要系“16 靖新城”重分类至“一年内到期的非流动负债”科 目所致。 全部债务方面，2016—2018 年，公司全部债务波动中有所下降，年均复合下降 3.39%。截至 2018 年底，公司全部债务 78.87 亿元，较年初下降 18.30%，其中短期债务占 39.31%，长期债务占 60.69%， 公司债务结构以长期债务为主。从债务指标看，2016—2018 年，公司资产负债率、全部债务资本化 比率和长期债务资本均呈下降趋势，截至 2018 年底，上述三项指标分别为 54.14%、47.33%和 35.29%， 公司债务负担一般。债务到期分布方面，2019 年 4—12 月、2020 年及 2021 年，公司有息债务到期 规模分别为 22.15 亿元、5.81 亿元和 26.00 亿元，其中 2019 年及 2021 年债券集中到期。公司存在 一定集中兑付压力。 总体看，近三年来公司债务规模有所下降，整体债务负担一般，2019 年及 2021 年到期债务相 对集中。 所有者权益 2016—2018 年，公司所有者权益快速增长，年均复合增长 29.54%。截至 2018 年底，公司所有 者权益为 87.78 亿元（含少数股东权益 0.61 亿元），较年初增长 13.90%，主要来自资本公积的增长； 公司所有者权益以实收资本（占 5.74%）、资本公积（占 76.26%）和未分配利润（占 11.54%）为 主。 2016—2018 年，公司资本公积快速增长，年均复合增长 31.41%。截至 2017 年底，公司资本公 积较年初增长 50.11%，主要系靖江市国土资源局向公司注入土地资产所致。截至 2018 年底，公司 资本公积 66.48 亿元，较年初增长 15.04%，主要系公司收到股东货币资金和股权投入所致。 总体来看，公司所有者权益规模快速增长，构成以资本公积为主，权益稳定性较好。 4 ．盈利能力 2016—2018 年，公司营业收入不断增长，年均复合增长 12.19%。2018 年，公司营业收入 6.96 亿元，较上年增长 3.07%。公司营业成本波动中有所增长，年均复合增长 10.29%，2018 年，公司营 业成本 5.39 亿元，较上年下降 4.78%。 2 016 — 201 8 年公司营业利润率有所波动， 2 018 年为 19.07 % ， 较 2 017 年上升 4.95 个 百分点 。 期间费用方面，2016—2018 年，公司期间费用不断下降，年均复合下降 11.39%，2018 年为 0.41 亿元；同期，公司期间费用率不断下降，分别为 9.51%、6.35%和 5.93%，公司期间费用控制能力较 好。 2016—2018 年，公司利润总额有所波动，分别为 1.33 亿、1.32 亿元和 1.68 亿元，其中补贴收 入分别为 0.48 亿元、0.88 亿元和 0.80 亿元，对公司利润总额形成补充。 从盈利指标看，2016—2018 年，公司总资本收益率和净资产收益率均有所波动，2018 年分别 为 0.90%和 1.73%。公司整体盈利能力较弱。 总体看， 公司营业收入不断增长，期间费用控制能力有所提升，政府补助为公司利润总额形成 有力补充，但公司整体盈利能力仍较弱 。 5 ．现金流分析 经营活动方面，2016—2018 年，公司经营活动现金流入波动中有所下降，年均复合下降 3.96%。 公司销售商品、提供劳务收到的现金主要系收到的项目建设回款，近三年有所波动；同期，公司现 金收入比不断下降，但仍维持在较高水平， 2 018 年为 1 48.37 % ；公司收到其他与经营活动有关的现 金主要为往来款， 2 018 年为 2 5.37 亿元。 2016—2018 年，公司经营活动现金流出波动下降，其中 2018 年公司经营活动现金流出 22.42 亿元，较上年增长 69.67%，主要系往来款增长所致。 201 6 — 201 8 年，公司经营活动产生现金流量净额分别为 - 13.32 亿元、 7.39 亿元和 13.28 亿元。 投资活动方面，近年来，公司投资活动现金流入主要为收回投资收到现金；投资活动现金流出 主要为购建固定资产、无形资产等支付的现金及投资支付现金。2018 年，公司投资活动现金流入量 和流出量均较小。2016—2018 年，公司投资活动产生的现金流量净额分别为 7.24 亿元、 - 5.10 亿元 和 - 0.90 亿元。 筹资活动方面，2016—2018 年，公司筹资活动现金流入快速下降，年均复合下降 31.08%。201 8 年，公司筹资活动现金流入 23.53 亿元， 较上年 下降 27.8 % ，主要系 公司 银行 借款和债券融资规模 下降所致 ；公司收到其他与筹资 活动有关的现金 为 14.41 亿元，主要为 公司 收回受限 的 票据与 贷款 保证金 。2016—2018 年，公司筹资活动现金流出有所波动，年均复合增长 1.05%。2018 年，筹资活 动现金流出 39.45 亿元， 较上年 增长 16.78% ，主要系 公司偿还债务 支付 现金 增长 所致 。2016—2018 年，公司筹资活动产生的现金流净额分别为 10.91 亿元、-1.14 亿元和-15.91 亿元。 总体看， 近年来，公司经营活动现金流量净额由负转正并呈增长趋势，随着存续债务逐步到期， 公司存在一定筹资压力。 6 ．偿债能力 从短期偿债能力看， 201 6 — 201 8 年，公司流动比率和 速动比率均 快速 下降 ， 2018 年 分别为 2.91 倍 和 0.4 倍 ， 较上年的 3.52 倍和 0.7 倍有所下降 。 公司现金短期债务比分别为 0.62 倍、 0.47 倍和 0.40 倍 ，考虑到货币资金受限比较高， 现金类资产对短期债务覆盖水平 一般 。公司 短期 偿债能力 一般。 从长期偿债能力看， 2 016 — 2018 年公司 EBITDA 分别为 1.93 亿元、 1.76 亿元和 1.90 亿元， 公 司 EBITDA 全部债务比 均为 0.0 2 倍 ， 公司 EBITDA 对全部 债务的保障能力弱， 同期，公司 E BITDA 利息保障倍数分别为 0 .42 倍、 0 .34 倍和 0 .35 倍，公司长期偿债能力（未完）  |