[公告]东方集团股份有限公司:19东方01：东方集团股份有限公司2019年公开发行公司债券（第一期）2019年跟踪信用评级报告
东方集团股份有限公 司 2019 年公开发行公司债券 ( 第一期 ) 2019 年跟踪信用评级报 告 LOGO (全称).jpg . 随着 部分 项目出售，公司 新型城镇化开发业务收入规模大幅增长 。 2 018 年公司 A 地块 部分项目陆续交房 和 C 地块部分项目 上市 ， 新型城镇化开发 业 务 收入规模大 幅增长 ， 2 01 8 年 为 51.96 亿元 ；截至 2 018 年末，新型城镇化开发业务二级开发项 目计划总投资 13.40 亿元，一级开发项目计划总投资 5 7.18 亿元，规模较大，收 入来源较有保障。 关注： . 公司 粮油购销 业务 利润空间较小， 且存在一定的客户集中度风险 。 受 粮食流通 行业 低迷影响， 公司粮油购销 业务 毛利率较低， 201 8 年为 1.79% ，利润空间较小； 201 8 年 公司粮油 购销业务 前五大客户销售金额占比为 38.56% ， 仍 存在一定的客户集中 度风险。 . 公司 受限资产 比例 较高。 截至 201 9 年 3 月末 ， 公司 所持 锦州港和 民生银 行股权已 质押股数占比分别为 86.96% 和 99.9% ， 股权 质押比例 较高 ； 2 018 年末公司受限资 产 合计 258.72 亿元，占总资产的比重为 52.25%。 . 公司其他应收款规模 较大 。 截至 2018 年末 其他应收款 账面价值为 70.46 亿元 ， 规 模较大 ， 公司其他应收款 主要为公司子公司借出的项目合作款 ， 需关注 该部分款项 未来 的 回收时间 和坏账损失风险 。 . 公司有息负债 规模 大 ， 面临 较大 的 短期偿债压力 。 截至 201 8 年 末， 公司 有息负债 合计 260.14 亿元，占负债总额的比重为 91.08%，短期需偿还负债合计 161.04 亿元， 考虑到短期偿债能力指标较弱，公司面临较大的短期偿债压力。 . 公司面临 一定的或有负债风险。 截至 201 8 年末，公司对外担保金额合计 30.31 亿 元 ，占当期所有者权益的比重为 14. 47 % ，被担保对象 主要 为公司控股东方集 团有限公司（以下简称“东方 有限 ” ） 及其子公司，以及公司参股公司 ，考虑到对 外担保均无反担保措施， 公司 存在一定的或有负债风险。 公司 主要财务指标 （单位：万元） 项目 2019 年 3 月 2018 年 2017 年 2016 年 总资产 5,125,673.50 4,951,295.29 4,807,09.1 4,761,8 98.62 归属于 母公司所有 者权益 2,079,614.56 2,058,986.50 2,08,319.62 1,938,383.65 有息负债 2,605,79.37 2,601,37.5 2,427,032.58 2,478,178.07 资产负债率 58.7% 57.68 % 57.49% 58.5% 流动比率 1.53 1.51 1.78 2.42 速动比率 0.97 0.89 0.94 1.47 营业收入 181,256.94 1,47,93.7 795,209. 69 634,319.57 投资收益 45,970.02 153,39.6 168,109.07 153,454.24 营业利润 14,517.84 70,168.42 76,52.86 62,91.38 净利润 14,064.39 64,416.92 74,263.04 72,048.01 综合毛利率 2.51% 6.82% 6.1% 3.37% 总资产回报率 - 2.47% 3.40% 3.65% EBITDA - 197,450.76 175,376.54 143,546.26 EBITDA 利息保障倍数 - 1.64 1 .35 1 . 66 经营活动现金流净额 92,86.10 22,931.72 - 183,298.4 - 156,393.63 资料来源： 公司 201 6 - 201 8 年 审计报告及未经审计的 201 9 年 1 - 3 月财务报表 ， 中证鹏元整理 一、本期债券募集资金使用情况 公司于2019年1月29日发行3年期5亿元公司债券，募集资金原计划用于偿还公司债务。 截至2019年3月31日，本期债券募集资金专项账户余额为4,150元（全部为利息）。 二、发行主体概况 2018年以来，公司总股本未变化。截至2019年3月末公司注册资本为371,457.61万元， 东方有限直接持股13.27%，通过西藏东方润澜投资有限公司间接持股16.39%，为公司的控 股股东，公司实际控制人为自然人张宏伟1，公司前十大股东持股情况见附录二。截至2018 年末，公司纳入合并报表范围内的子公司共75家，比上年度增加15家，减少5家，具体变化 情况见附录三。 1 截至本报告出具日， 公司实际控 制人未提供征信报告 图1 截至2019年3月31日公司股权结构关系 资料来源：公司提供 ，中证鹏元整理 三、运营环境 受农业供给侧改革影响，2018年我国粮食产量小幅下降，但受粮食品种结构性失衡和 国内外价差较大影响，粮食进口量仍处高位 一方面，受益粮食补贴等惠农政策的实施及单产平均水平提高，我国粮食总产量继续 维持，另一方面国家主动调减库存较多的稻谷和玉米种植面积，扩大大豆种植面积，粮食 总产量有所下降。2018年全国粮食总产量为65,789.00万吨，较2017年有所下降，其中玉米 和稻谷产量同比分别下降4.52%和2.83%，但大豆产量同比增长2.61%。 图2 近年全国粮食总产量及同比变化情况 -1 0 1 2 3 4 5 6 50,000.00 55,000.00 60,000.00 65,000.00 70,000.00 2010 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 2018 粮食总产量 增长率 万吨 资料来源：国家 统计局网站 ，中证鹏元整理 我国粮食产量长期处于结构性失衡状态，大豆产量远低于国内需求，但玉米和稻谷等 农产品供应充足。同时玉米和大豆等农产品进口到岸价低于国内价格，国内外价差导致粮 食进口数量维持高位。供需结构性失衡和国内外价差使得近年国内粮食行业出现“高产量、 高库存、高进口”并存现象。2018年我国玉米产量同比下降，但消费量同比增长，年末库 存下降明显。2018年我国粮食进口数量为11,555.00万吨，较2017年有所下降，其中大豆进 口数量为8,803.10万吨，亦有所下降，但是仍整体维持在高位。 图3 近年我国粮食进口数量情况 0.00 2,000.00 4,000.00 6,000.00 8,000.00 10,000.00 12,000.00 14,000.00 2010 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 2018 万吨 资料来源：Wind ，中证鹏元整理 价格方面，近年全国原粮综合收购价指数整体下降，2018年末为131.39，较2017年末 的137.48继续下降，玉米、稻谷和大豆收购价格指数均有所下降，其中稻谷收购价格指数 下降较大。 图4 近年我国原粮收购价格指数 0 50 100 150 200 2010 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 2018 全国原粮收购价指数：原粮综合 全国原粮收购价指数：玉米 全国原粮收购价指数：稻谷 全国油料收购价格指数：大豆 资料来源：Wind ，中证鹏元整理 粮食产销区域的失衡促进粮食贸易的发展，受最低收购价政策及较高的物流成本影 响，粮食流通行业盈利能力普遍较低，国有企业仍是粮食流通行业的主要参与主体 我国粮食作物主要生长在北方，产销两区市场割裂问题较为严重。近年我国13个粮食 主产区粮食产量占全国粮食总产量的比重维持在75%左右；西部部分地区受山地较多、气 候等自然条件较差影响，粮食产量有限，粮食供需矛盾较为明显。粮食产销区域的失衡促 进粮食流通行业快速发展的同时，也给粮食流通环节带来较大压力。近年粮食流通行业较 为低迷，一方面，受最低收购价政策和较高的物流成本影响，粮食收购和运输成本较高； 另一方面，近年我国经济持续低迷，粮食的持续增产和消费需求持续下行同步出现，产需 走势逆势而行。受上述因素影响，近年粮食流通行业利润空间较小，行业利润率普遍较低。 目前，粮食流通行业参与主体可划分为三个层级：中央粮食流通企业、地方国有粮食 流通企业以及其他粮食流通企业（民营及外资粮食流通企业）。中央粮食流通企业以中储 粮、中粮集团为代表，其中中储粮承担国家政策性的收储任务，仓储网点多，覆盖区域广， 是粮食流通企业的绝对领导者。地方国有粮食流通企业由原省市县三级粮食系统中的粮油 购销企业改制形成，规模和网点数量居于中央及其他粮食流通企业中间。近年，随着我国 对粮食市场的进一步开放，较多的民营及外资企业开始进入粮食行业，但受制于规模及粮 食进口配额政策限制等因素，其他粮食流通企业竞争力相对较弱，国有企业仍是粮食流通 行业的主力。 表 1 近年 我国 粮食行业主要政策 时间 主要内容 2015 年底 明确提出要推进农业供给侧结构性改革，改变目前生产与需求脱节、粮食流通政府收储 取代市场机制的局面 2016 年 3 月 国家发改委宣布东北三省和内蒙古自治区将玉米临时收储政策调整为“市场化收购”加 “补贴”的新机制，未来“市场价格，价补分离”将成为全国粮食流通体制改革的方向 2016 年 11 月 发改委粮食行业“十三五”规划指出“十三五”期间，继续完善稻谷、小麦最低收购价 政策，稳妥推进玉米收储制度改革，优化储量布局和结构，形成统一开放、竞争有序的 市场体系 2017 年 2 月 中央 1 号文件明确提出“改善完善粮食等重要农产品价格形成机制和收储制度” 2017 年 3 月 粮食物流业“十三五”规划指出到 2020 年跨省流通比例达到 50%，跨省粮食物流量 2 亿吨，仓储设施完好率 95%，物流节点数量达到 160 个 2017 年 8 月 明确提出在流动领域实施优质粮食工程，将提升收获粮食的优质品率、优质优价收购量 和粮油加工产品的优质品率等作为重要考核指标 2018 年 2 月 2018 年国家继续在稻谷主产区实行最低收购价政策，为支持完善稻谷最低收购价政策， 国家对有关稻谷主产省份给予适当补贴支持 2018 年 4 月 2018 年中央财政继续加大支农投入，对农民进行直接补贴的同时，大力支持新型农业经 营主体发展，支持农业结构调整 2018 年 11 月 国家粮食和物资储备局要求各级粮食部门和有关企业继续落实国家粮食收购政策，保护 种粮农民利益，避免出现农民“卖粮难” 资料 来源：公开资料， 中证鹏元整理 在房住不炒的基调下， 2018 年商品房成交面积较上年微增，其中一线城市商品房成交 持续下滑，二线城市 同比 增速有所回升，三四线城市同比增速明显回落 ； 2019 年需关注受 棚改货币化影响较大的低能级城市销售情况 20 18 年中央继续强调房地产调控政策的稳定性和连续性，坚持房子是用来住的、不是 用来炒的定位，提出构建房地产市场健康发展长效机制，因城施策、分类指导，当年房地 产市场成交主力的三四线城市明显降温，带动全国商品房销售面积同比增幅回落。根据国 家统计局数据， 2018 年全国商品房销售面积同比增长 1.3% ，增速较上年下滑 6.4 个百分点； 销售额同比增长 12.2% ，增速同比下滑 1.5 个百分点。在房住不炒的基调下， 2018 年商品房 成交面积较上年微增，其中三四线城市成交面积占比达到 83% 。 从不同类别城市表现来看，一线城市商品房成 交持续下滑，但在前期深度调控的低基 数下，成交面积降幅有所收窄， 2018 年销售面积同比下降 5.1 % ，销售额同比增长 7.62 % ； 二线城市增速有所回升，但仍表现低迷， 2018 年销售面积 同比基本持平， 销售额同比增长 11.46 % ；随着去库存红利消退、棚改货币化安置力度走弱，三四线城市同比增速明显回落， 2018 年商品房销售面积同比仅增加 4.95 % 。新建商品房住宅价格方面，不同能级城市间价格 走势呈现一定的分化。 图 5 商品房销售情况（万方，亿元， % ） 图 6 不同能级城市住宅价格指数情况（ % ） 资料来源：Wind，中证鹏元整理 资料来源：Wind，中证鹏元整理 棚改货币化安置是本轮三四线城市房地产市场重要的支撑力量， 2016 - 2017 年我国棚改 货币化安置比例分别为 48.9% 和 60.0% ，其中三四线城市通过棚改货币化安置分别去库存 1.4 亿平方米和 1.8 亿平方米，占销售面积的 14.8% 和 18.0% 。 2019 年及 2020 年年均棚改任务将明 显减少 ，同时 国务院会议明确提出因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，在商品住房存 量不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化 安置优惠政策。 因此预计 棚改货币化安 置带来的购房需求难以长期延续 ， 2019 年部分受棚改货币化支撑较大的低能级城市商品房 销售面积将明显下降 。 图 7 2018 年棚改实际执行超预期（万套） 图 8 2018 年 H2 新增 PSL 投放量缩减（亿元） 资料来源：Wind，中证鹏元整理 资料来源：Wind，中证鹏元整理 2016年以来国家及北京市出台了一系列关于土地出让和房地产开发的调控政策，加大 了房地产行业的风险 面对北京市“功能疏解促转型创新发展”政策导向和房地产调控政策的密集出台，新 型城镇化产业面临土地市场和房地产二级市场的极大挑战。 土地供应方面，受京津冀一体化、功能疏解、控制人口等总体形势影响，2016年北京 市严控土地供应，年初计划供地4,100公顷，但2016年全年仅供地43宗，成交面积482.6公顷， 占供地计划的12%，其中北京市丰台区年内土地供应为零。2016年9月30日，北京市出台《关 于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，明确试点采取限定销售价格并将其作 为土地招拍挂条件的措施，导致土地出让各环节均发生一系列变化：增加入市前房价上限 审批，招拍挂程序发生改变，需经过竞地价、竞住宅商业自持比例、比绿建方案三个阶段， 同时住宅自持及租赁政策的变化增加了后期持有经营的难度与成本，改变了原土地二级开 发的盈利模式。2017年以来，北京开始加大住宅土地供应力度，2017年4月7日北京市政府 批准《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，根据该计划，北京市今后五年 将供应住宅用地6,000公顷，其中国有建设用地5,000公顷，集体建设用地1,000公顷，以保 障150万套住房建设需求。 二级开发方面，2016年下半年国家及北京市政府出台了一系列房地产开发的调控政策， 进一步整顿规范房地产市场秩序，同时对商办类物业实施限购和严格规范管理。2017年3 月26日，北京市相关部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对 商业、办公类项目的规划用途、最小分割单元、销售对象和商业银行信贷等实施了更为严 格的调控措施，包括商办类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准， 不得擅自改变为居住等用途；新报建商办类项目最小分割单元不得低于500平方米等；开发 企业在建（含在售）商办类项目不得出售给个人；商业银行暂停对个人购买商办类项目的 个人购房贷款，对商住类房地产业务的经营产生较大影响。 商业银行在国民经济和金融体系中处于核心地位，2018年以来商业银行资产质量下 降，但风险抵补能力有所提升，资本充足率进一步提升 商业银行业务范围涵盖了经济领域的大部分行业，是证券公司等其他金融机构业务发 展的基础，在现代经济活动中拥有信用中介、支付中介、金融服务、信用创造和调节经济 五大功能，在国民经济中居于重要地位。2018年末商业银行正常贷款余额108.5万亿元，其 中正常类贷款余额105.0万亿元，关注类贷款余额3.5万亿元。从银行业资产质量看，2018 年三季度末商业银行不良贷款余额2.03万亿元，不良贷款率为1.83%，较2017末上升0.09个 百分点，资产质量下降。 虽然商业银行资产质量有所下降，但风险抵补能力提升。2018年末商业银行贷款损失 准备余额为3.77万亿元，较2017年末增加0.68万亿；拨备覆盖率为186.31%，较2017年末上 升4.89个百分点；贷款拨备率为3.41%，较2017年末上升0.25个百分点。资本充足性方面， 2018年末商业银行核心一级资本充足率为11.03%，较2017年末上升0.28个百分点；一级资 本充足率为11.58%，较2017年末上升0.23个百分点；资本充足率为14.2%，较2017年末上升 0.55个百分点。 四、经营与竞争 公司是一家大型投资控股型企业集团，投资控股的子公司业务涉及现代农业、金融业、 港口交通业及新型城镇化开发等领域。2018年公司主营业务收入仍主要来源于粮油购销业 务，且随着子公司国开东方城镇发展投资有限公司（以下简称“国开东方”）A地块已售 楼盘陆续交房及青龙湖核心区域一级开发项目出售，新型城镇化开发业务收入大幅增长。 具体来看，2018年公司实现主营业务收入144.38亿元，同比增长82.21%，其中粮油购销业 务收入占比下降至63.62%。受益于毛利率相对较高的新型城镇化开发业务收入规模大幅增 长，公司主营业务毛利率上升至6.75%，仍处于较低水平。 表 2 公司 主营业务 收入构成及毛利率情况（单位： 亿 元） 项目 2019 年 1-3 月 2018 年 2017 年 金额 毛利率 金额 毛利率 金额 毛利率 粮油购销 17.91 2.34% 91.85 1.79% 67.20 1.90 % 新型城镇化开发 0.02 21.21% 51.96 15.27% 11.61 26.89 % 其他 0.14 - 0.58 29.05% 0.43 89 .71 % 主营业务收入合计 18.07 2.3% 14.38 6.75% 79.24 6.03% 资料来源： 公司提供， 中证鹏元整理 公司粮油购销业务规模继续增长，但整体利润仍低，且仍面临一定的客户集中度风险 公司粮油购销业务仍主要由东方粮仓及其子公司运营，2018年公司粮油购销业务规模 继续扩大。东方粮仓地处黑龙江省，在五常、方正、肇源等地设立仓储园区，仓容分别为 五常10万吨、方正16万吨、肇源20万吨和龙江县5万吨，具有较强的产区粮源优势。跟踪期 内，受农业供给侧改革影响，全国各地以玉米为重点推进种植业结构调整，东方粮仓调整 了粮油贸易业务结构，加大了与大型饲料企业的合作比重，粮食贸易业务量大幅增长。 2018年公司粮油购销业务收入为91.85亿元，同比增长36.68%，毛利率为1.79%，仍处 于较低水平。截至2018年末，东方粮仓资产总额为51.71亿元，所有者权益合计为9.51亿元， 资产负债率为81.61%；2018年，东方粮仓实现营业收入87.56亿元，营业亏损1,269.76万元， 亏损额有所上升。 表 3 东方粮仓主要财务指标（单位：万元、天） 项目 2019 年 3 月 2018 年 2017 年 总资产 632,930.19 517,129.27 529,381.90 所有者权益合计 92,217.40 95,105.69 10,193.1 营业收入 175,416.43 875,624.95 650,513.62 营业利润 - 989.38 - 1,269.76 - 316.32 利润总额 - 989.27 - 1,242.82 102.79 资产负债率 85.43% 81.61% 81.07% 综合毛利率 1.97% 1.59% 1.81% 应收账款周转天数 - 10.57 1 1.4 8 存货周转天数 - 46.41 5 8.25 经营活动产生的现金流净额 26,236.29 - 42,176.30 - 183,054.58 注 ：受合并抵消因素影响， 东方粮仓 营业收入 和 毛利率 与 公司指标存在一定差异。 资料来源： 公司提供 ， 中证鹏元整理 2018年东方粮仓水稻采购45.95万吨、玉米采购276.05万吨、大豆采购42.66万吨、杂粮 采购29.53万吨，除水稻外其余品种采购量较2017年均呈现不同程度的增长。采购价格方面， 在国内粮食供需整体宽松、粮食库存水平保持高位、进口粮食低价冲击及政策变动等因素 影响下，国内粮食市场总体呈现振荡偏弱走势。除玉米采购价格小幅增长外，其余品种的 采购价格均有所下降。东方粮仓原粮供应商主要是大型贸易商，2018年以来公司采购供应 商集中度有所下降，2018和2019年1-3月前五大供应商采购金额占比分别为35.14%和 35.81%。 表 4 公司粮油购销业务 收储情况（单位：元 / 吨、 吨、万元 ） 项目 2018 年 2017 年 采购均价 采购量 采购金额 采购均价 采购量 采购金额 水稻 2,650.4 459,542.65 121,798.81 2,84 8.63 591,453.69 168,483.27 玉米 1,581.38 2,760,484.45 436,538.30 1,45.2 2,415,084.19 349,032.80 大豆 3,3.53 426,59.80 142,208.1 3,476.20 31,73.23 108,378.61 大米 3,67.51 19,582.7 7,201.59 4,23.59 830.50 351.60 杂粮 - 295,302.0 149,126.89 - 67,595.29 83,340.80 合计 - 3,961,51.67 856,873.7 0 - 3,386,736.89 709,587.08 注 ：杂粮 品种 为除 水稻 、玉米、大豆、大米之外其他品种的归类。 资料来源：公司提供， 中证鹏元整理 表 5 公司粮油购销业务 前五名供应商情况（单位：万元 ） 年份 公司名称 采购金额 占采购总额比例 201 9 年 1 - 3 月 供应商 A 21,46.89 10.65% 供应商 B 17,382.68 8.64% 供应商 C 11,48.20 5.71% 供应商 D 11,048.45 5.49% 供应商 E 10,721.90 5.3% 合计 72,08.12 35.81% 201 8 年 供应商 A 10,575.40 11.74% 供应商 B 59,65.23 6.96% 供应商 C 56,625.94 6.60% 供应商 D 45,37.96 5.29% 供应商 E 38,970.93 4.5% 合计 301 ,205.46 35.14% 201 7 年 供应商 A 71,318.70 9.93% 供应商 B 70,091.26 9.76% 供应商 C 62,831.16 8.75% 供应商 D 46,647.7 6.50% 供应商 E 40,513.03 5.64% 合计 291,401.93 40.59% 资料来源： 公司 提供， 中证鹏元整理 东方粮仓原粮销售货款结算主要采用先款后货方式，占比在90%以上，如有赊销须对 客户授信评级，中小企业不予以赊销，通过授信的企业给予一定的账期及赊欠额度，账期 一般是45天或60天，授信额度根据企业的规模及信用情况不等，整体来看，账款回收期限 较短。2018年东方粮销售市场拓展至江西、安徽、江苏、湖南、湖北等地，除饲料厂外客 户还包括福州平安、福建闽航、深圳闽安等客户。销售均价方面，2017-2018年水稻、玉米 和大米的销售均价走势与采购均价走势保持一致。2018年粮油购销业务前五大客户销售金 额占比为38.56%，仍存在一定的客户集中度风险。 表 6 公司粮油购销业务 销售情况（单位：元 / 吨、 吨、万元 ） 项目 2018 年 2017 年 销售均价 销售量 销售金额 销售均价 销售量 销售金额 水稻 2,876.09 541,57.49 15,756.61 2,921.06 285,760.60 83,472.38 玉米 1,580.50 2,76,545.75 438,832.67 1,467.07 2,354,84.38 345,472.15 大豆 3,54.52 40,25.47 141,871.50 3,497.01 338,401.34 118,39.29 大米 4,290.39 75,194.82 32,261.50 5,12.53 61,01.39 31,253.27 杂粮 - 323,318.98 1 49,737.5 8 - 58,80.97 73,5.93 合计 - 4,16,872.51 918,459.86 - 3,098,898.67 652,093.03 资料来源：公司提供， 中证鹏元整理 表 7 公司粮油购销业务前五名客户情况（单位：万元 ） 年份 公司名称 销售金额 销售占比 201 9 年 1 - 3 月 客户 A 19,58.69 10.93% 客户 B 15,93.51 8.89% 客户 C 11,540.54 6.4% 客户 D 10,432.64 5.82% 客户 E 10,04.05 5.61% 合计 67,539.41 37.69% 201 8 年 客户 A 10,092.64 10.90% 客户 B 95,076.72 10.35% 客户 C 59,948.90 6.53% 客户 D 53,641.46 5.84% 客户 E 45,378.28 4.94% 合计 354,138.0 38.56% 201 7 年 客户 A 80,753.72 12.02% 客户 B 78,261.35 11.65% 客户 C 35,920.69 5.35% 客户 D 34,616.25 5.15% 客户 E 30,935.46 4.60% 合计 260,487.46 38.76% 资料来源： 公司 提供， 中证鹏元整理 东方粮仓在进行原粮贸易的同时，还开展品牌米和普通米的加工和销售。产品加工方 面，东方粮仓按订单进行加工，在五常、方正、肇源三个稻谷核心产区分别建设了年加工 生产能力30万吨的稻谷加工园区。产品销售方面，东方粮仓品牌米主要为“天地道”、“天 缘道”、“天赐道”东方香米系列，销售方式主要为线上营销和线下营销。普通米主要由 大型贸易商进行大宗采购。2018年公司品牌米销量为4.47万吨，较2017年略有下降，销售 收入为2.17亿元，与去年基本持平。但普通米销量增加，2018年公司普通米销量为3.05万吨， 销售收入为1.06亿元，销量及销售收入规模均较小，未来该业务发展仍存在较大的不确定 性。 公司粮油购销业务进一步向农业全产业链拓展。2018年，公司全资子公司东方优品健 康食品控股有限公司完成了厦门银祥豆制品有限公司77%股权的收购，并与厦门银祥油脂 有限公司共同出资设立厦门东方银祥油脂有限公司，将业务拓展至生鲜豆制品加工和菜籽 加工领域。 公司新型城镇化开发业务收入规模大幅增长，但业务尚处于亏损状态，且一级土地开 发项目回款滞后；随着A地块项目陆续出售，公司项目储备有所下降 公司新型城镇化开发业务主要由子公司国开东方负责，主要进行北京青龙湖地区的土 地一级开发整理和二级开发工作。2018年国开东方营业收入为50.07亿元，较2017年增长 347.92%，主要系A地块二级开发项目陆续交房及青龙湖核心区域C地块南侧一级开发项目 入市供应所致；利润总额-5.55亿元，亏损幅度继续扩大，主要系利息费用停止资本化导致 财务费用增加所致；经营活动产生的现金流净额为0.42亿元，但2018年收现情况不佳，主 要系一级开发项目回款滞后所致。 表 8 国开东方主要财务指标（单位：万元） 项目 201 9 年 3 月 201 8 年 201 7 年 总资产 2,120,658.90 2,083,286.40 2 ,126,054.58 所有者权益合计 2 54,796.84 275,021.91 3 29,754.5 3 预收款项 27,386.78 6,218.59 1 41 , 507.49 营业收入 413.17 520,718.06 1 16,251.94 营业利润 - 20,213.82 - 55,268.78 - 18,821.71 利润总额 - 20,213.97 - 55,498.24 - 19,169.63 综合毛利率 56.80% 15.38% 23.76% 资产负债率 87.9% 86.80 % 8 4.49% 经营活动产生的现金流净额 8 0,075.0 4,164.95 - 13,351.12 收现比 51.69 0.26 1.4 注 ： 2 016 年国开东方借出项目合作款流出的现金计入经营活动现金流出， 2 017 年借出项目合作款流出的 现金计入投资活动现金流出 。 资料来源：公司提供， 中证鹏元整理 近年国开东方作为开发主体实施的一级开发项目主要为丰台区青龙湖国际文化会都核 心区B地块、C地块和二期地块。其中B地块、C地块项目规划用地面积分别为61.17万平方 米和42.23万平方米。根据国开东方与丰台区政府签订的土地整理协议，国开东方以自有资 金进行土地一级开发整理，丰台区政府协助拆迁、安置等工作的进行，待相关土地交由丰 台区政府完成出让后，丰台区政府按照开发成本加成8%的比例给予国开东方土地一级开发 整理款项。2017年4月二期地块一级开发工作完成并上市，由国开东方（占比60%）和北京 万科企业有限公司联合竞拍取得；2018年，根据丰政函（2018）391号文件，公司将B地块 调整为北京市战略储备用地，同时将B地块开发成本并入C地块，由C地块全部承担，并随 C地块上市进行开发成本返还。截至2018年末，C地块南侧已入市，北侧已完成征地工作， 但尚未完成拆迁，预计于2019年底达到入市条件。 截至2018年末，国开东方正在进行的二级开发项目主要为丰台区青龙湖国际文化会都 核心区A地块（A01、A02、A03、A04地块）、二期地、房山区青龙湖镇青龙头地块的二级 土地开发等。2017年4月，国开东方与北京万科企业有限公司（以下简称“北京万科”）以 联合竞拍方式取得二期地的土地使用权，成交金额为58.50亿元。2017年5月，国开东方与 北京万科出资成立项目子公司北京青龙湖盛通房地产开发有限公司（以下简称“盛通房地 产”）负责二期地的开发工作，盛通房地产注册资本为1.00亿元，国开东方持股60.00%， 北京万科持股40.00%。此外，国开东方分别于2017年6月和8月以联合竞拍的方式陆续取得 青龙湖镇青龙头地块和未来科技城（杭州市余杭区余政储出（2017）11号商住用地）等土 地使用权，为下一步二级开发打下良好基础。截至2018年末，公司纳入合并报表的二级开 发项目为A地块和未来科技城项目，按权益占比计算合作开发项目储备及在建的二级开发 项目总建筑面积73.30万平方米，项目储备量仍较大，其中未纳入合并报表按权益占比计算 合作开发项目储备及在建的二级开发项目总建筑面积66.00万平方米；按权益占比计算公司 合作二级开发项目计划总投资133.40亿元，已投资规模90.54亿元，面临较大资金压力。 表 9 截至 201 8 年 末 国开东方 房地产项目储备及在建情况 （单位：万平方米、亿元 ） 项目 建筑用 地面积 总建筑 面积 在建建 筑面积 已竣工 面积 计划投资 已投资 是否合 作开发 合作开发 项目权益 占比 A01 8.85 21.45 - 5.67 28.40 23.98 否 - A02 6.68 16.40 2.59 13.81 2 1.46 26.28 否 - A03 6.82 10.32 - 5.82 1 3 .57 9.23 否 - A04 7.27 11.71 - 8.56 24.48 20.3 否 - 二期地 22.62 56.50 20.70 - 108.00 73.86 是 60% 青龙头项目 13.00 43.50 - - 82.00 63.42 是 40% 未来科技城 4.37 10.43 10.43 - 19.87 13.45 是 70% 杭州临安 34 号地块 5.96 21.08 21.08 - 30.81 12.89 是 30% 杭州临安 31 号地块 4.56 16.75 16.75 - 25.29 15.15 是 50% 合计 80.13 208.14 71.55 33.86 353.88 258.59 - - 资料来源：公司 提供 ， 中证鹏元整理 国开东方在售的二级开发项目为核心区A地块（分为A01、A02、A03），房产类型为 自住型商品房和商业、办公用房。A04地块的建设内容主要为东方美高美（北京）国际酒 店，该酒店已于2014年5月竣工。 2019年1月，国开东方与山东天商置业有限公司、先锋中润生物科技有限公司签署《山 东天商置业有限公司与国开东方城镇发展投资有限公司与先锋中润生物科技有限公司关于 北京市丰台区A01、A03、A04地块合作协议书》，将A01剩余地块项目资产（不含已经建 设的自住房、幼儿园及配套商业权益）跟随北京青龙湖腾实房地产开发有限公司100%股权、 A03、A04地块剩余地块项目资产一并出售，交易总金额约为30.54亿元，2019年1月公司收 到首期款项10亿元，目前相关资产出售事宜正在进行中，未来随着A地块项目陆续出售完 毕，公司项目储备将下降，截至2018年末，公司纳入合并报表范围内的剩余可售二级开发 项目为A地块项目中的西阙台大酒店和未来科技城项目。2018年公司二级开发项目销售收 入来自A01、A02和A03地块，其余项目暂未实现收入，但二期地项目已于2018年10月正式 对外销售；目前青龙头项目已取的《工程施工许可证》，计划2019年正式对外销售；未来 科技城已于2019年1月份正式对外销售；杭州临安31号地块已于2018年10月份正式对外销 售，截止2018年12月31日部分楼栋已封顶；杭州临安34号地块项目已于2018年8月份正式对 外销售，截止2018年12月31日部分楼栋已封顶。截至2018年末，A01、A02和A03地块可售 面积为21.75万平方米，已售面积为18.91万平方米，剩余可售面积较少，主要为西阙台大酒 店项目，该项目预计于2019年内完成竣工备案。 表 10 截至 201 8 年末 A 地块 房地产项目 销售 情况 （单位：万平方米、亿元） 项目 地块 经营业态 可售面积 已售面积 累计签约额 当期转入收入金额 A01、 A02 自住型商品房 7.7 7.7 13. 2 6.8 LOFT 6.1 5.9 17.9 11.2 其他（包含库 房、商业及车 库） 2.75 0.1 0.12 - A03 公寓 5.2 5.2 14. 4 7.1 合计 21.75 18.91 45.6 2 25.10 资料来源：公司提供， 中证鹏元整理 除开展新型城镇化开发业务外，公司通过子公司北京大成饭店有限公司（以下简称“大 成饭店”）拓展商业地产业务。东方金融中心项目（原大成饭店项目）位于北京市朝阳区 将台路丽都花园5号，丽都假日饭店东侧，处于丽都商圈核心地段，毗邻首都机场高速路， 地理位置优越。根据项目规划，东方金融中心项目将建造成为集商业、办公为一体的综合 性建筑。目前该项目已全面开展招商工作，其中，办公部分目标客户主要为信息、科技、 金融、媒体行业的国内知名企业；商业部分目标客户主要为餐饮、零售、生活服务业态的 一线品牌。截至2018年末，东方金融中心项目已完成竣工备案及相关验收手续，并于2019 年实现客户正式入驻。 公司所持股权质量较好，近年持续实现较大规模的投资收益，对营业利润贡献较大， 但目前大部分股权已用于借款质押，流动性受限 公司所持股权质量较好，所持上市公司股权主要包括民生银行、锦州港（两者计入长 期股权投资科目，以权益法核算）和方正证券（计入可供出售金融资产科目，以公允价值 计量）三家上市公司股权。截至2018年末，公司持有民生银行和锦州港股数分别为128,011.71 万股和30,817.80万股。2018年及2019年1-3月按照权益法核算的民生银行投资收益分别为 14.55亿元和4.61亿元，对公司营业利润的贡献仍较大。此外，2017年方正证券产生投资收 益1.72亿元，主要系出让部分方正证券股票所致。 表 1 1 公司 主要股权投资情况（单位： 万 股、万元） 项目 2019 年 1-3 月 2018 年 锦州港 民生银行 方正证券 锦州港 民生银行 方正证券 持股数 30,817.80 128,01.71 70.78 30,8 17.80 128,01.71 70 . 78 初始投资额 25,435.17 18,619.98 480.05 25,435.17 18,619.98 480.05 期末账面价值 99,376.92 1,258,694.86 543.60 98,65.57 1,209,565.86 375.85 投资收益 690.80 46,12.64 - 3,72.87 145,537.83 - 现金分红 - - - 67.9 9,60.8 0.07 项目 2017 年 锦州港 民生银行 方正证券 持股数 30,817.80 106,676.43 70.78 初始投资额 25,435.17 18,619.98 480.05 期末账面价值 95,501.06 1,089,385.34 487.68 投资收益 2,202.48 14,15.81 17,178.02 现金分红 308.18 30,402.78 - 资料来源：公司提供， 中证鹏元整理 公司通过持有锦州港股份为原粮和成品米的港口贸易提供了便利条件，有利于公司粮 食销售体系的建设，且锦州港和民生银行市场认可度较高，出售其股票可为公司带来较大 规模的现金流入，但大部分股权已用于借款质押。截至2019年3月末，锦州港和民生银行股 权已质押股数占比分别为86.96%和99.99%。 表 1 2 截至 201 9 年 3 月 3 1 日公司股权投资 资产受限情况 （单位：万股） 股权名称 持股数 质权人 质押数 质押期限 锦州港 30 , 817.80 浦发银行哈尔滨分行 1 2 , 4 00.0 201 9 . 1 . 16 - 201 9 . 7.16 龙江银行西大直 支行 14,40.0 2018 . 4 .7 - 2019. 4 . 7 合计 30,817 . 80 - 26,80.0 - 民生银行 128,01.71 招商银行 27,23.95 2018.10.16 - 2020.3.24 交通银行 7,740.0 2018.1.26 - 2019.7.1 中信银行沈阳分行 5,12.0 2019.1.21 - 2020.1.17 中信银行沈阳分行 7,680.0 2019.1.21 - 2020.1.17 中信银行沈阳分行 7,080.0 2018.4.26 - 2019.4.24 中信银行沈阳分行 4,620.0 201 8 .6.1 - 2019.6.7 农业银行 8,40.0 2019.3.21 - 2020.3.17 哈尔滨银行 10,056.0 2018.6.21 - 2020.6.14 哈尔滨银行 7,824.0 2018.7.24 - 2020.7.16 工商银行 开发区支行 3,780.0 2019.3.29 - 2020.3.28 浦发银行哈尔滨分行 5,160.0 2019.3.18 - 2020.1.25 兴业 银行 哈尔滨分行 18,34 .0 201 8 . 8 . 15 - 201 9.8 . 14 2019.3.29 - 2020.3.18 进出口银行 5,80.0 2018.10.30 - 2019.10.23 厦门国际银行 2,950.0 2018.9.29 - 2020.9.4 厦门国际银行 3,520.0 2018.1.21 - 2020.9.4 厦门国际银行 2,640.0 2019.1.23 - 2020.9.4 合计 128,01.71 - 127,9.9 5 - 资料来源： 公司提供 ， 中证鹏元整理 五、财务分析 财务分析基础说明 以下分析基于公司提供的经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保 留意见的2017-2018年审计报告及未经审计的2019年1-3月财务报表，报告均采用新会计准 则编制。2018年，公司合并报表范围新增子公司15家，减少子公司5家。 资产结构与质量 公司资产以货币资金、存货和长期股权投资为主，资产质量仍较好，但受限资产规模 较大，整体流动性一般 2018年末公司总资产为495.13亿元，规模较上年末变动不大。资产结构仍以流动资产 为主，2018年末流动资产占总资产的比重为55.61%，变动不大。 公司流动资产主要由货币资金、应收账款、其他应收款、存货和其他流动资产等构成。 公司货币资金以银行存款为主，2018年末为61.73亿元，其中银行承兑汇票保证金、用于担 保的定期存款或通知存款、售房款监管账户存款及其他使用受限货币资金合计14.60亿元， 使用受限。应收账款主要为应收土地开发项目款，2018年末为28.27亿元，较2017年末增加 较多，主要系子公司国开东方应收北京市土地整理储备中心丰台区分中心土地开发项目款 增加所致。公司其他应收款主要为应收的往来款和土地开发合作项目款项，截至2018年末 账面余额为70.46亿元，其中应收北京青龙湖盛通房地产开发有限公司和北京滨湖恒兴房地 产开发有限公司款项分别为36.33亿元和24.89亿元，该部分项目合作款按照资金占用费收取 费用，拥有固定收益；公司其他应收款计提的坏账准备规模较大，截至2018年末，累计计 提的坏账准备为6.08亿元，主要为子公司大成饭店应收上海波士强实业有限公司4.31亿元， 预计无法收回。公司存货规模有所下降，2018年末账面价值为97.52亿元，较2017年末下降 26.71%，主要系与新型城镇化开发业务相关的开发成本结转所致，其中开发成本、开发产 品、库存商品（粮食）和原材料（原粮）分别为83.57亿元、2.14亿元、8.55亿元和3.19亿元， 考虑到原粮价格和成品米价格波动较大，面临一定的跌价风险，2018年末公司存货跌价准 备合计为0.54亿元，主要为原材料和开发成本跌价准备。公司其他流动资产主要为理财产 品投资，2018年末为12.32亿元。 表 1 3 公司 主要 资产构成 情况（单位：万元） 项目 2019 年 3 月 2018 年 2017 年 金额 占比 金额 占比 金额 占比 货币资金 616,807.52 12.03% 617,268.74 12 .47% 590,368.51 12.28% 应收账款 284,143.06 5.54% 282,656.42 5.71% 9,318.76 0.19% 其他应收款 730,835.56 14.26% 704,56.50 14.23% 667,748.70 13.89% 存货 1,052,946.7 20.54% 975,156.49 19.69% 1,30,51.52 27.68% 其他流动 资产 124,676.31 2.43% 123,241.87 2.49% 165,607.52 3. 45% 流动资产合计 2,879,602.8 5 56.18% 2,753,178.74 55.61% 2,805,205.68 58.36% 发放贷款及垫款 15,926.39 0.31% 17,467.50 0.35% 45,975.05 0.96% 可供 出售金融资产 0.0 0.0% 31,719.50 0.64% 59,827.18 1.24% 长期 股权投资 1,508,987.61 29.4% 1,460,56.95 29.50% 1,291,768.74 26.87% 投资性房地 产 508,056.89 9.91% 506, 5 26.05 10.23% 17,04.46 3.68% 固定 资产 97,70.51 1.91% 99,451.80 2.01% 81,487.57 1.70% 在建 工程 942.16 0.02% 791.25 0.02% 63,094.39 1.31% 无形 资产 28,384.83 0.5% 28,720.53 0.58% 209,828.40 4.37% 商誉 22,056.69 0.43% 22,056.69 0.45% 42,432.69 0.8% 非流动资产 合计 2,246,0 7 0.65 43.82% 2,198,16.5 44.39% 2,01,803.43 41.64% 资产 合计 5,125,673.50 10.0% 4,951,295.29 10.0% 4,807,09.1 10.0% 资料来源： 公司 201 7 - 201 8 年 审计报告及 未经审计的 201 9 年 1 - 3 月财务报表 ， 中证鹏元整理 公司非流动资产主要由发放贷款及垫款、可供出售金融资产、长期股权投资、投资性 房地产、固定资产、在建工程、无形资产及商誉构成。2018年末公司发放贷款及垫款大幅 下降，主要系公司子公司金联金服投资集团有限公司之下属子公司收回贷款所致。公司可 供出售金融资产主要为参股投资企业的股权，2018年公司对其持有的民生电商控股（深圳） 有限公司股权的核算调整至长期股权投资，使得2018年末可供出售金融资产规模下降至 3.17亿元。公司长期股权投资为持有的联营企业股权，近年规模较大，2018年末为146.06 亿元，具体投资构成情况如下表所示。 表 1 4 截至 201 8 年 12 月 31 日 公司 长期股权投资 主要 构成 情况（单位：万元） 被投资单位 核算方法 账面价值 东方集团财务有限公司 按权益法计量 94, 9 51.05 锦州港股份有限公司 按权益法计量 98,65.57 中国民生银行股份有限公司 按权益 法 计量 1,209,565.86 民生电商控股（深圳）有限公司 按权益 法 计量 11,605.02 Orent Art Limited 按权益 法 计量 35,62.10 合计 - 1,450,49.58 资料来源： 公司 提供 2018年末公司投资性房地产继续增长至50.65亿元，采用公允价值计量，主要系子公司 东方金融中心项目转入投资性房地产及其公允价值变动增加所致，东方金融中心项目尚未 办妥产权证书。公司固定资产主要为房屋及建筑物，2018年末为9.95亿元。2018年末公司 在建工程账面价值大幅减少，主要系在建的东方金融中心项目转入投资性房地产核算所致。 公司无形资产大幅下降，主要系东方金融中心的土地使用权转入投资性房地产所致，2018 年末为2.87亿元，其中账面价值为0.24亿元的土地使用权和采矿权未办妥产权证。公司商誉 主要为2016年收购国开东方时形成的商誉，因国开东方商誉减值及大成饭店因投资性房地 产公允价值变动商誉转出，公司2018年末商誉下降至2.21亿元，其中国开东方商誉为1.91 亿元；若被合并企业经营不善，公司商誉存在一定减值风险，2018年公司新增商誉减值1.97 亿元。 截至2018年末，公司受限资产合计258.72亿元，占总资产的比重为52.25%，受限规模 （未完）  |