天健集团:深圳市天健地产集团有限公司拟进行参股事宜所涉及的深圳壹创国际设计股份有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估说明
本资产评估说明依据中国资产评估准则编制 深圳市天健地产集团有限公司拟进行参 股事宜所涉及的深圳壹创国际设计股份 有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明 深国众联评报字（2019）第2-0725号 此为二维码防伪标志，内含 本报告估值主要信息，建议 报告使用方查证核实 国众联资产评估 土地房地产估价有限公司 二○一九年四月十日 中国·深圳 目 录 第一部分：关于《资产评估说明》使用范围的声明 ..................................................................................... 1 第二部分：企业关于进行资产评估有关事项的说明 ..................................................................................... 2 第三部分：评估目的、评估对象与评估范围说明 ......................................................................................... 3 一、评估目的 ................................................................................................................................................ 3 二、评估对象和范围 .................................................................................................................................... 3 第四部分：资产清查核实情况说明 ................................................................................................................. 7 一、资产清查核实内容 ................................................................................................................................ 7 二、 影响资产核实的事项及处理方法 ........................................................................................................ 8 三、资产清查的过程与方法 ......................................................................................................................... 8 四、资产清查结论 ....................................................................................................................................... 11 第五部分：资产基础法评估技术说明 ........................................................................................................... 13 一、流动资产评估技术说明 ....................................................................................................................... 13 二、非流动资产评估技术说明 ................................................................................................................... 18 三、机器设备评估技术说明 ....................................................................................................................... 26 四、固定资产-房屋建筑物评估技术说明 ................................................................................................... 32 五、负债评估技术说明 ............................................................................................................................... 43 第六部分：收益法技术说明 ........................................................................................................................... 47 一、评估对象 .............................................................................................................................................. 47 二、收益法的应用前提及选择的理由和依据 ........................................................................................... 47 三、评估假设及限定条件 ........................................................................................................................... 48 四、企业经营、资产、财务分析 ............................................................................................................... 49 五、收益法评估思路 .................................................................................................................................. 87 六、评估计算及分析过程 ........................................................................................................................... 89 第七部分：评估结论及其分析 ...................................................................................................................... 117 一、评估结论 ............................................................................................................................................. 117 二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因 ...................................................................................... 118 第一部分：关于《资产评估说明》使用范围的声明 本评估说明供相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部 分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。 第二部分：企业关于进行资产评估有关事项的说明 本部分内容由资产评估委托人——深圳市天健地产集团有限公司和被评估单位— —深圳壹创国际设计股份有限公司撰写并盖章，详细内容见附件1。 第三部分：评估目的、评估对象与评估范围说明 一、评估目的 深圳市天健地产集团有限公司拟进行参股事宜，本次评估系为该经济行为所涉及 的深圳壹创国际设计股份有限公司于评估基准日时的股东全部权益价值提供参考，该 经济行为已获得深圳市天健（集团）股份有限公司2018年第34次《领导班子会议纪 要》批准。 二、评估对象和范围 （一）评估对象、范围 本次评估对象为深圳壹创国际设计股份有限公司于评估基准日的股东全部权益价 值。 股东全部权益账面金额人民币3,467.85万元。 具体评估范围为深圳壹创国际设计股份有限公司申报的并经过信永中和会计师事 务所审计的截至2018年7月31日深圳壹创国际设计股份有限公司全部资产及相关负 债，其中资产总额账面值5,983.94万元，负债总额账面值2,516.09万元，所有者权 益账面值3,467.85万元。评估前账面值已经信永中和会计师事务所审计，并出具了 XYZH/2019SZA20348号的专项审计报告。 资产评估申报汇总表 金额单位：人民币万元 项 目 账面价值 流动资产 1 4,822.10 非流动资产 2 1,161.83 其中：可供出售金融资产 3 200.00 持有至到期投资 4 长期股权投资 5 417.77 投资性房地产 6 固定资产 7 338.91 无形资产 8 35.65 商 誉 9 长期待摊费用 10 106.44 递延所得税资产 11 63.06 资产总计 12 5,983.94 流动负债 13 2,516.09 非流动负债 14 负债总计 15 2,516.09 净 资 产 16 3,467.85 （二）对本次评估值影响较大的单项资产或者资产组合的法律权属状况、经济状 况和物理状况如下： 深圳壹创国际设计股份有限公司较大的实物资产主要有：房屋建筑物、车辆、电 子设备等。上述资产主要分布在公司的各个部门内，地点集中，部分单位价值较大。 资产的主要分布及特点是： 1.房屋建筑物： 房屋建筑物共2项，账面原值 842,340.31元，账面净值 798,994.80元。主要为 企业在大连市购买的两套商品房，建筑物结构为钢筋混凝土，目前处于毛坯状态，均 已办理不动产权证。 2.运输设备 运输设备为企业日常经营所需使用的3辆公务用车，为华晨宝马X1、梅赛德斯- 奔驰牌、宝马WBAKB210车型，行驶证证载使用人为深圳壹创国际设计股份有限公司， 目前有专责人员管理、维护和登记，使用状态良好。 3.电子设备 电子设备共155项，账面原值3,647,732.32元，账面净值2,055,032.54元，主 要是办公电子设备(如打印机、电脑、空调、桌椅)以及其他办公用品等，设备由公司 统一管理，定期进行维修，保养状态良好，使用状态较佳。 4.企业申报的无形资产情况 4.1无形资产-其他无形资产 纳入评估范围的其他无形资产主要为企业购入的各类软件，包括绿建包软件、盈 建科建筑结构计算软件V2016网络版、数据安全加密软件、斯维尔节能设计软件升级、 建筑节能软件及升级等。 4.2账外无形资产 企业账面未记录的无形资产为软件著作权，上述无形资产在取得过程中发生的成 本、费用直接费用化，未进行资本化，因此账面值为零，软件著作权如下表所示： 无形资产软件著作权明细表 序 号 专利名称 专利号 授权日 类型 专利权人 1 壹创国际大型公共场所建筑环 境管理系统软件V1.0 软著登字第 1174952号 2014/8/15 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 2 壹创国际空间吸声降噪计算系 统软件V1.0 软著登字第 1174951号 2014/10/10 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 3 壹创国际生态城市规划评估软 件V1.0 软著登字第 1174960号 2014/11/12 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 4 壹创国际装配式建筑空间模拟 软件V1.0 软著登字第 1175366号 2015/10/22 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 5 壹创国际养老社区环境信息系 统V1.0 软著登字第 1174950号 2015/6/17 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 6 壹创国际生态园区碳排放评估 软件V1.0 软著登字第 1174957号 2015/5/20 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 7 壹创国际建筑能耗核算管理软 件V1.0 软著登字第 1174955号 2014/9/10 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 8 壹创国际养老院建筑管理系统 V1.0 软著登字第 1175360号 2015/7/17 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 9 绿色建筑设计助手软件V1.0 软著登字第 2122087号 2015/5/18 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 10 柱图自动生成软件V1.0 软著登字第 2121718号 2017/4/6 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 11 水暖电三维立体建模软件V1.0 软著登字第 2120665号 2017/5/4 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 12 绿色建筑评估资料提交系统软 件V1.0 软著登字第 2121722号 2017/3/29 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 13 项目管理与设计流程控制系统 V1.0 软著登字第 2122376号 2017/4/6 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 14 梁配筋图自动生成软件V1.0 软著登字第 2122234号 2017/4/6 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 15 壹创国际BIM设计断面图自动 生成软件V1.0 软著登字第 2123284号 2017/4/13 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 16 壹创国际BIM设计管线碰撞检 测软件V1.0 软著登字第 2122702号 2017/4/13 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 17 板配筋图自动生成软件V1.0 软著登字第 2120781号 2017/6/1 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 18 剪力墙图自动生成软件V1.0 软著登字第 2121335号 2017/5/11 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 19 水暖电智能管理系统V1.0 软著登字第 2122235号 2017/5/10 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 20 水暖电设计系统V1.0 软著登字第 2120647号 2017/5/17 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 本次评估范围仅以被评估企业提供的评估申报表内容为准，被评估单位承诺具体 评估对象和范围与经济行为所涉及的对象和范围一致、不重不漏、无其他表外资产。 第四部分：资产清查核实情况说明 一、资产清查核实内容 国众联资产评估土地房地产估价有限公司接受深圳市天健地产集团有限公司的委 托，对其纳入评估范围的资产及相关负债进行了抽查复核，列入清查范围的资产类型 主要有：流动资产（包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其它应收款、 其他流动资产）、非流动资产（包括可供出售金融资产、固定资产（包括房屋建筑物、 车辆、电子办公设备）、长期股权投资、无形资产、长期待摊费用、递延所得税资产） 及流动负债（包括短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他 应付款、其他流动负债）。 上述资产评估前账面金额如下： 金额单位：人民币元 项 目 账面价值 1 流动资产 48,221,038.69 2 其中：货币资金 3,122,903.39 3 应收票据 17,442,001.42 4 应收账款 24,550,772.81 5 预付账款 1,468,547.95 6 其它应收款 1,625,383.42 7 其它流动资产 11,429.70 8 非流动资产 11,618,323.97 9 其中：可供出售金融资产 2,000,000.00 10 长期股权投资 4,177,698.02 11 固定资产 3,389,119.25 12 无形资产 356,536.50 13 长期待摊费用 1,064,408.21 14 递延所得税资产 630,561.99 15 资产合计 59,839,362.66 16 流动负债 25,160,862.00 17 其中：短期借款 1,500,000.00 18 应付账款 1,481,585.12 19 预收账款 6,047,185.48 20 应付职工薪酬 6,178,173.80 21 应交税费 591,619.24 22 其它应付款 8,096,364.58 23 其它流动负债 1,265,933.78 24 负债合计 25,160,862.00 25 净资产（所有者权益） 34,678,500.66 二、 影响资产核实的事项及处理方法 本次评估未考虑以下因素可能对资产清查结果造成的影响： 1．本次清查范围以被评估单位提供的评估明细表为准。 2．纳入本次清查范围的房屋建筑物有房屋所有权证的以《房屋所有权证》为准。 3．纳入本次清查范围的运输设备有车辆行驶证的以所提供的行驶证为准。 4. 纳入本次清查范围的可供出售金融资产为对深圳市泓锦文一医疗器械投资基 金合伙企业(有限合伙)的投资，由于被评估单位仅持股比例3.7%，受条件限制未能到 现场核实，本次清查以被投资单位提供的评估基准日的资产负债表为准。 5．纳入本次清查范围的长期股权投资共有三家清查时受到限制，其中，深圳立信 建筑科技有限公司持股30%，企业未实际经营，同时受条件限制未能到现场核实，本 次清查以被投资单位提供的评估基准日的资产负债表为准；上海臻知商业管理股份有 限公司，成立不久，被评估单位未实际出资，未实际经营，且被投资单位无法提供评 估基准日资产负债表，同时受条件限制未能到现场核实，本次清查以审定后的账面值 为准，资产核实为3,000,000.00元；深圳壹创科技工程管理有限公司，成立不久，被 评估单位未实际出资，未实际经营，且被投资单位无法提供评估基准日资产负债表， 本次清查资产核实为0。 由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异，未在本公 司考虑的范围之内。 三、资产清查的过程与方法 根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关法 律规定和公司规范化的要求，按照资产评估委托书所约定的事项，评估人员业已实施 了对委托评估资产的清查核实。基于此次委托评估资产的特点、以及时间上的总体要 求，评估负责人制订了资产清查方案，将评估人员按专业分成小组，分别负责流动资 产和负债、机器设备和车辆、房屋建筑物的清查核实工作。 （一）清查组织工作 2018年8月28日评估组各专业主要负责人3人进入现场，在辅导企业填表的同 时，对企业的组织机构、填表单位数量及资产分布情况进行了解，针对填表单位多、 资产分布分散等特点，和企业共同制定了详细的现场清查实施计划。8月28日企业基 准日账未结，现场盘点完电子办公设备并辅导企业填写评估申报表。2018年9月5日 估组各专业主要负责人3人进入现场，根据企业的资产特点，资产清查分成流动资产、 设备和房产小组，在企业相关人员的配合下分别对各类资产进行了清查。评估组清查 核实工作从2018年9月5日开始，2018年9月 14日结束。清查工作结束后，各小组 均提交了清查核实及现场勘察作业工作成果。 自评估人员全部抵达现场后，首先按专业分组对评估明细表进行初步审核，再根 据资产分布情况，分别成立若干组进行现场清查核实。为便于安排，对各专业组勘察 地点相同的进行混合编组。 （二）清查主要步骤 1.指导企业相关人员首先进行资产清查与收集，准备应向评估机构提供的资料 先期派遣专家，指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照 评估机构提供的“资产评估明细表”、“评估调查表”及其填写要求、资料清单，细 致准确的登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术 指标等情况的文件资料进行收集。 2.初步审查被评估单位提供的资产评估明细表 评估人员通过翻阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后仔 细阅读各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确，并根 据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。 3.现场实地勘察 依据资产评估明细表、评估调查表，对申报资产进行现场勘察。针对不同的资产 性质及特点，采取不同的勘察方法。在现场勘察过程中，对电子设备办公资产，查阅 了主要设备的购置合同、购置发票及验收记录等资料和文件，并通过和设备管理人员 的广泛交流，了解设备的购置日期、产地、各项费用的支出情况，填写设备现场勘察 记录等。通过这些步骤比较充分地了解了设备的变更及运行情况；对房屋建筑物进行 现场勘察，主要了解其产权情况，了解房屋建筑物的基本结构类型和使用状况，查阅 其购置合同，根据房屋的技术状况和检修记录填写房屋现场勘察记录表； 4.补充、修改和完善资产评估明细表 根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”“实”相符。 5.核实产权证明文件 对评估范围内的设备的产权进行调查，查验产权及使用权证明文件。 （三）清查的主要方法 在清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的清查 方法。 1.固定资产的清查 1.1对于设备类资产，采取点面结合、普遍勘察与重点了解相结合的办法，对价 值量大的全部清查、其他设备清查价值比例超过80%。评估人员查阅和复印了部分设 备的采购合同，并重点核对和分析账面值中设备价、备品备件和各项服务费用及摊销 费用比例。 1.2对于房屋建筑物类资产，我们会同企业有关人员对企业申报存货的数量及质 量按照评估规范的要求进行了必要的清查。经核查确实存在，房产权证一致。 2.非实物资产和负债的清查 主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资产进 行清查。我们对货币资金、应收票据、应收账款、预付款项、其他应收款、长期待摊 费用、递延所得税资产、短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、 其他应付款及其他流动负债等科目的重要记账凭证进行了重点核验，发现企业财务管 理比较严格，账目清楚，无重大异常情况。 3.无形资产—其它无形资产的清查 对于其它无形资产，账内无形资产共19项，账外无形资产软件著作权共计20项， 是企业为设计服务购买的系统软件及自主研发的软件著作权，核查每一项购买合同， 并与企业有关人员座谈，了解软件概况及研发成本，对其取得时间、使用状况、规划 状况、账面值等逐一落实，达到“表”“实”相符，核查率达100%。 4.损益类会计科目 4.1对于收入的核实，了解申报数据的准确性、收入变化趋势、以及设计服务价 格的变化趋势和引起设计服务变化的主要因素等。 4.2成本及费用的核实和了解，根据历史数据和预测表、了解主营成本的构成项 目，并区分固定成本和变动成本项目进行核实。主要了解企业各项期间费用划分的原 则、固定性费用发生的规律、依据和文件、变动性费用发生的依存基础和发生规律。 4.3了解税收政策、计提依据及是否有优惠政策等。 四、资产清查结论 深圳壹创国际设计股份有限公司具有完整的财产管理和财务核算制度。各相关资 产管理部门及管理人员严格遵守管理制度，对各项财产的收、发、领、退做到手续齐 全，计量准确。 固定资产管理部门对固定资产的增加、减少、修理、更新都严格遵守管理制度， 企业内部的固定资产调拨须经设备管理部门批准，购入、更新固定资产需由计划部门 下达计划，出售固定资产须经主管负责人审核。 企业对其他资产的核算能够严格执行相关会计制度，核算手续完备，账证、账表、 账实相符。 经评估人员现场清查确认，资产总额与账面值相符。 清查结果如下： 金额单位：人民币元 项 目 账面价值 1 流动资产 48,221,038.69 2 其中：货币资金 3,122,903.39 3 应收票据 17,442,001.42 4 应收账款 24,550,772.81 5 预付账款 1,468,547.95 6 其它应收款 1,625,383.42 7 其它流动资产 11,429.70 8 非流动资产 11,618,323.97 9 其中：可供出售金融资产 2,000,000.00 10 长期股权投资 4,177,698.02 11 固定资产 3,389,119.25 12 无形资产 356,536.50 13 长期待摊费用 1,064,408.21 14 递延所得税资产 630,561.99 15 资产合计 59,839,362.66 16 流动负债 25,160,862.00 17 其中：短期借款 1,500,000.00 18 应付账款 1,481,585.12 19 预收账款 6,047,185.48 20 应付职工薪酬 6,178,173.80 21 应交税费 591,619.24 22 其它应付款 8,096,364.58 23 其它流动负债 1,265,933.78 24 负债合计 25,160,862.00 25 净资产（所有者权益） 34,678,500.66 第五部分：资产基础法评估技术说明 一、流动资产评估技术说明 （一）评估范围 本说明评估范围涉及深圳壹创国际设计股份有限公司申报的各项流动资产，包括 货币资金、应收票据、应收账款、预付款项、其他应收款、其他流动资产等。 上述资产在评估基准日账面值如下所示： 金额单位：人民币元 序号 科目名称 账面价值 1 货币资金 3,122,903.39 2 交易性金融资产 3 应收票据 17,442,001.42 4 应收账款 24,550,772.81 5 预付款项 1,468,547.95 6 应收利息 7 应收股利 8 其他应收款 1,625,383.42 9 存货 10 一年内到期的非流动资产 11 其他流动资产 11,429.70 12 流动资产合计 48,221,038.69 （二）评估过程 评估过程主要划分为以下三个阶段： 第一阶段：准备阶段 对确定在评估范围内的流动资产的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清 单和资产评估明细表示范格式，按照评估机构评估规范化的要求，指导企业填写流动 资产评估明细表； 第二阶段：现场调查阶段 1.核对账目：根据企业提供的流动资产评估明细表资料，首先与财务台账核对， 然后和实物台账进行核对。凡是资产中有名称和数量不符的、重复申报的、遗漏未报 的项目进行改正，由企业重新填报，做到申报数真实可靠。 2.现场查点：评估人员、企业物资部门、财务处等部门有关人员，对2018年9 月11日基准日的各项实物流动资产进行了现场盘点。现金为全额盘点，填写了“现金 盘点表”。 第三阶段：评定估算阶段 1.将核实后的流动资产评估明细表，录入计算机，建立相应数据库； 2.对各类资产，遵照国有资产评估管理办法、资产评估准则的规定，有针对性地 采用市场法、成本法，确定其在评估基准日的公允价值，编制相应评估汇总表； 3.提交流动资产的评估技术说明。 （三）具体评估方法 根据被评估单位提供的已经信永中和会计师事务所审计审定的2018年7月31日 资产负债表、企业申报的流动资产各项目评估明细表，在核实报表、评估明细表和实 物的基础上，按照资产评估准则的要求，遵循独立性、客观性、科学性的工作原则来 进行评估工作。 1.货币资金 货币资金是由现金、银行存款、其他货币资金组成。 1.1库存现金账面值 36,301.67元，存放在深圳壹创财务本部及其海南分公司独 立核算单位财务部门保险柜中，其中壹创财务本部现金为31,473.80元，海南分公司 现金为4,827.87元，为现金均为人民币。评估人员在深圳壹创本部门财务负责人和出 纳员陪同下，对现场日的库存现金进行盘点，并认真填写了现金盘点表，倒推核实， 产生差异0.8元，原因为交易尾差，无角币补足。海南分公司鉴于距离远，查询其提 供的现金交易记录，余额与账面值无差异。 对库存现金评估，采取盘点倒轧的方法计算出评估基准日库存现金余额，并同现 金日记账、总账库存现金户余额进行核对，以核实后的账面值作为评估值。 1.2银行存款 银行存款账面值2,676,601.72 元，指企业存入各商业银行的各种存款。包括兴 业银行深圳华侨城支行、招商银行深圳华侨城支行、中国工商银行股份有限公司海南 海口海甸二东路支行等处存款，均为人民币存款。 评估人员采取对每个银行存款账户核对银行存款日记账和总账并收集银行对账 单，如果有未达账项则按双方调节编制银行余额调节表，评估过程中，对全部银行存 款进行了函证，回函均无疑议；在对上述资料核对无误的基础上，对余额调节表的未 达账项等调节事项进行了分析，看是否有影响净资产的事宜。最后以核实后的账面值 确认评估值。 经核实，确认无误的情况下，以核实后的账面值确认评估值。 1.3 其他货币资金 其他货币资金账面值 410,000.00 元，为公司存于兴业银行深圳中心区支行 保证金，评估人员对余额进行了函证，以证明其的真实存在，其他货币资金以核实后 账面值确定评估值。 1.4货币资金评估汇总数如下：账面值3,122,903.39元。评估值3,122,903.39 元。 2.应收票据 应收票据指企业因销售产品或提供劳务等而收到的商业汇票，全是商业承兑汇票。 壹创国际公司在评估基准日的应收票据均为无息商业承兑汇票，账面值为 18,360,001.49元，已计提坏账准备918,000.07元，应收票据净额为17,442,001.42 元，全部为壹创国际生产财务本部应收票据。 对于应收票据，评估人员核对了账面记录，查阅了应收票据登记簿，并对票据进 行了盘点核对，对于部分金额较大的应收票据，还检查了相应销售合同等当原始记录。 企业提取的坏账准备918,000.07元，坏账风险损失评估为918,000.07元。 应收票据评估值为17,442,001.42元。 3.应收账款 应收账款指企业因提供设计服务等，应向购买服务单位和咨询服务单位收取的款 项。深圳壹创应收账款评估基准日账面值为27,363,073.67元，企业提取坏账准备金 2,812,300.86元，应收账款净额为24,550,772.81元。 评估人员在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。 评估人员首先了解了深圳壹创的信用政策，然后通过函证、查阅会计账簿、相关 合同、发票、发运凭证等方式，确定款项的真实性。在核实无误基础上，借助于业务 往来的历史资料、询证函的回函和现在调查了解的情况，具体分析欠款数额、欠款时 间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，判断各笔应收账款 的可回收性和可回收金额。 对于欠款时间较短、债务人信用情况良好、有长期业务往来或存在抵押、担保等 因素的应收账款，在未发现坏账损失迹象的情况下，以核实无误的账面值确定评估值； 对于有确凿证据证明已经全部或部分发生坏账损失项目，根据核实后账面值扣除可确 认的坏账损失后确定评估值；对于欠款时间较长（账龄长）、超过信用期、且长期无 业务往来应收款项，很可能发生坏账损失，但具体的损失项目和损失的金额无法准确 判断，对此部分应收账款，我们参照会计计提坏账准备的方式，以账龄为基础，根据 企业历史上处理坏账损失的经验和计提坏账准备的会计政策，估计出可能收不回的款 项，再从这部分应收账款总额中扣除得到评估值。 评估基准日被评估单位应收账款共计80笔，账龄1年以内的63笔，金额 23,170,142.12元；账龄1－2年的6笔，金额 717,310.65 元；账龄2－3年的4笔， 金额2,478,120.90元；账龄3年以上的1笔，金额997,500.00元；账面原值 27,363,073.67元，坏账准备2,812,300.86元，账面净值24,550,772.81元，根据客 户提供的资料，评估人员在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评 估值。对于其他无法准确判断坏账损失的，我们参照会计计提坏账准备的方式，以账 龄为基础，根据企业历史上处理坏账损失的经验和计提坏账准备的会计政策，应收账 款计提坏账准备比例：1年以内计提5％，1-2年计提20％，2-3年计提50％，3-4年 计提100％，估计出可能收不回的款项，再从这部分应收账款总额中扣除得到评估值。 企业提取的坏账准备2,812,300.86 5元，坏账风险损失评估为2,812,300.86元。 应收账款评估值为 24,550,772.81元。 4.预付款项 预付款项是指各独立核算单位根据购货合同规定预付给供货单位的款项。深圳壹 创预付款项科目于评估基准日账面值为1,468,547.95元，主要内容为预付设计费、中 介费和机票充值等。 评估人员核对了会计账簿记录，对大额的款项进行了函证，抽查了预付款项的有 关合同或协议以及付款凭证等原始资料，并对期后合同执行情况进行了了解，经检查 预付款项申报数据真实、金额准确，部分预付款项已经收到相应货物或劳务，其余预 计到期均能收回相应物资，故以核实后的账面值确认评估值。 5.其他应收款 其他应收款指企业除应收票据、应收账款、预付款项等以外的其他各种应收、暂 付款项，主要包括企业投标保证金、应向职工收取的各种借款、押金、履约保证金、 为员工代付的社保五险等。深圳壹创其他应收款于评估基准日账面值为 2,074,659.76 元，提取坏账准备金449,276.34元，其他应收款净额1,625,383.42元。 对于其他应收款，评估人员查阅了会计账簿和部分主要项目的原始凭证，对大额 其他应收款进行了函证，经核实账面记录金额真实、准确。在此基础上，根据每笔款 项可能收回的数额确定评估值。 评估人员首先借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析欠款性质、数额、 欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，据此估计出 可能收不回的款项，再从这部分其他应收款总额中扣除得到评估值。其他应收款中内 部员工借款和为员工代付社保五险，未发现无法收回的证据，按照账面值确认评估值。 被评估单位其他应收款共计32笔，其中账龄在1年以内的24笔，金额 1,085,187.85 元，账龄1-2年共计7笔，金额979，472.61元，账龄2-3年以上1 笔，金额10,000.00元。 企业提取的坏账准备449,276.34元，坏账风险损失评估为449,276.34元。 其他应收款评估值为1,625,383.42元。 6.其他流动资产 其他流动资产账面值为11,429.70元。为公司2018年7月待认证的进项税额。评 估人员进行了凭证查询，确认其存在性和真实性，由于其在评估基准日无变动，以账 面价值作为评估值。其他流动资产评估值为11,429.70元。 （四）评估结果及分析 流动资产评估结果 单位：人民币元 序号 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率% 1 货币资金 3,122,903.39 3,122,903.39 - - 2 交易性金融资产 3 应收票据 17,442,001.42 17,442,001.42 - - 4 应收账款 24,550,772.81 24,550,772.81 - - 5 预付款项 1,468,547.95 1,468,547.95 - - 6 应收利息 7 应收股利 8 其他应收款 1,625,383.42 1,625,383.42 - - 9 存货 10 一年内到期的非流动资产 11 其他流动资产 11,429.70 11,429.70 12 流动资产合计 48,221,038.69 48,221,038.69 - - 综合上述因素，流动资产总体与账面值一致。 二、非流动资产评估技术说明 1.可供出售金融资产 可供出售金融资产2,000,000.00元,系向2016年7月向深圳市泓锦文一医疗器械 投资基金合伙企业(有限合伙)投资，投资成本是2,000,000.00元，法人股持有比例为 3.70％。由于持股比例较小，本次评估以评估基准日该企业财务报表净资产 （52,930,031.14元）乘以持股比例作为评估值，即评估值 =52,930,031.14*3.7%=1,958,411.15 元。 2.长期股权投资 其中只有2家是绝对控股长期投资，2家长期投资股权比例在50%以下（含50%）。 （一）长期股权投资概况 序号 被投资单位 投资日期 持股比例％ 账面值（元） 1 深圳立信建筑科技有限公司 2016/8/30 30.00 174,836.10 2 上海臻知商业管理股份有限公司 2018/4/16 30.00 3,000,000.00 3 深圳市坤禾投资管理有限公司 2018/5/31 100.00 1,002,861.92 4 深圳壹创科技工程管理有限公司 2018/07/03 75.00 0.00 合计 4,177,698.02 （二）评估方法 对于控股的其他长期投资，由于被投资单位未实际运营，本次评估采用资产基础 法对被投资企业进行整体评估，再按被评估单位所占权益比例计算长期投资评估值。 对非控股其他长期投资，由于被投资单位未实际运营，且受条件限制未能进行现 场核实，同时，评估基准日的财务报表未经审计，考虑占被评估单位投资比例不高及 被评估单位评估基准日的净资产价值低，故本次以被投资单位评估基准日资产负债表 中的净资产金额乘以被投资单位的持股比例确定其评估值。 对于评估基准日后股权转让出去的长期股权投资，按股权转让价确认长期投资评 估值。 （三）评估结果增减值变动分析 （1）长期股权投资评估结果汇总表 单位：人民币元 被投资单位 投资 种类 投资日期 持股 比 例％ 评估方法 账面值 评估值 增值 率% 深圳市坤禾投资管 理有限公司 股权 2018/5/31 100 资产基础法 1,002,861.92 840,761.78 -16.16 深圳立信建筑科技有 限公司 股权 2016/8/30 30 按股权转让价 174,836.10 300,000.00 71.59 上海臻知商业管理股 份有限公司 股权 2018/4/16 30 按资产负债表 3,000,000.00 3,000,000.00 0.00 深圳壹创科技工程管 理有限公司 股权 2018/7/3 75 资产基础法 0.00 0.00 0.00 合计 4,177,698.02 4,140,761.78 -0.88 (2)增减值变动分析 长期股权投资减值36,936.24元，减值率0.88%，由于其股权投资的公司无实际 经营导致减值。 3.无形资产——其他 3.1账内无形资产 纳入本次被评估范围的账内无形资产基准日账面值356,536.50元，为企业购买的 建研PKPM建筑工程CAD系统软件、盈建科建筑结构计算机软件V2016 网络版、斯维 尔节能设计软件升级等。这些软件都是近3年购买，评估人员了解到该软件最新市场 价格，本次评估按重置价值*剩余摊销期限率确定评估值。 评估案例 案例盈建科基础设计软件V2016 网络版软件（评估明细表-无形资产其他第14 号）。原始入账价值为27960.68元，账面价值为23766.59元，购置于2017年11月 17日。 根据评估基准日，市场含税价为20,000.00元，则不含税价格为：17,241.38元， 截止至评估基准日已摊销0.7年，该无形资产法定使用年限为5年，则： 评估值=重置价值*剩余摊销期限率 =17,241.380*(5-0.7)/5 = 14,822.86元。 按上述技术线路可知外购无形资产的评估价值。则账内其他无形资产评估值总体 为318,935.34元，总体减值10.55％。 3.2账外无形资产 （一）评估对象与范围 本次评估对象为深圳壹创国际设计股份有限公司的无形资产—软件著作权价值。 截止评估基准日，20项软件著作权均已原始取得计算机软件著作权登记证书。 软件著作权如下表所示： 无形资产软件著作权明细表 序 号 专利名称 专利号 授权日 类型 专利权人 1 壹创国际大型公共场所建筑环 境管理系统软件V1.0 软著登字第 1174952号 2014/8/15 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 2 壹创国际空间吸声降噪计算系 统软件V1.0 软著登字第 1174951号 2014/10/10 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 3 壹创国际生态城市规划评估软 件V1.0 软著登字第 1174960号 2014/11/12 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 4 壹创国际装配式建筑空间模拟 软件V1.0 软著登字第 1175366号 2015/10/22 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 5 壹创国际养老社区环境信息系 统V1.0 软著登字第 1174950号 2015/6/17 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 6 壹创国际生态园区碳排放评估 软件V1.0 软著登字第 1174957号 2015/5/20 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 7 壹创国际建筑能耗核算管理软 件V1.0 软著登字第 1174955号 2014/9/10 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 8 壹创国际养老院建筑管理系统 V1.0 软著登字第 1175360号 2015/7/17 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 9 绿色建筑设计助手软件V1.0 软著登字第 2122087号 2015/5/18 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 10 柱图自动生成软件V1.0 软著登字第 2121718号 2017/4/6 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 11 水暖电三维立体建模软件V1.0 软著登字第 2120665号 2017/5/4 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 12 绿色建筑评估资料提交系统软 件V1.0 软著登字第 2121722号 2017/3/29 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 13 项目管理与设计流程控制系统 V1.0 软著登字第 2122376号 2017/4/6 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 14 梁配筋图自动生成软件V1.0 软著登字第 2122234号 2017/4/6 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 15 壹创国际BIM设计断面图自动 生成软件V1.0 软著登字第 2123284号 2017/4/13 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 16 壹创国际BIM设计管线碰撞检 测软件V1.0 软著登字第 2122702号 2017/4/13 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 17 板配筋图自动生成软件V1.0 软著登字第 2120781号 2017/6/1 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 18 剪力墙图自动生成软件V1.0 软著登字第 2121335号 2017/5/11 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 19 水暖电智能管理系统V1.0 软著登字第 2122235号 2017/5/10 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 20 水暖电设计系统V1.0 软著登字第 2120647号 2017/5/17 软件著作 权 深圳壹创国际设计 股份有限公司 纳入评估范围的20项软件著作权合计目前企业已经正常使用到生产经营中，目前 市场上处于领先地位，企业专注于研发，一直对软件技术进行维护与更新，使得20 项软件著作权处于领先地位。 被评估单位截止评估基准日共申报评估20项软件著作权，由于被评估单位出于保 密原则，未提供软件著作权明细表中的1-8项软件著作权的软件开发的源代码行数， 因此，本次只评估明细表中已提供源代码行数的9-20项，共12项软件著作权。 （二）评估方法 本次评估采用成本法确定待估软件著作权的价值。 成本法软件著作权价值评估基本模型为: （1）P＝C + R 式中：P－评估值； C－软件成本； R－软件投资的机会成本； （2）C= C1 + C2 式中：C1－软件的开发成本； C2－软件的维护成本； （3）C1= M×W 式中：M－软件开发的重置工作量（单位：人·月）； W－软件开发的单位工作量成本（单位：元／人·月）； 软件开发成本C1等于软件开发的重置工作量乘以软件开发的单位工作量成本。 （4）W = F/G 式中：F－软件开发的实际成本费用总和（单位：元）； G－软件开发的实际有效工作量（单位：人·月），1人·月=19人·日； (5)本次评估选用用Doty模型求取工作量M。 用Doty模型求取工作量M。该模型将计算机软件技术产品按应用领域分成4类， 代码分为两类，用最小二乘法建立估算模型，不同情况采用不同的估算公式， 如下表所示: Doty模型 应用领域 估算公式 目标代码 源代码 综合 M=4.790×K0.991 M=5.258×K1.057 控制 M=4.573×K1.228 M=4.089×K1.263 科学 M=4.495×K1.068 M=7.054×K1.019 商业 M=2.895×K0.784 M=4.495×K0.781 M为工作量，单位为人.月；K为千行源程序代码条数或目标程序条数。目标 代码指源代码经过编译后生成的代码。 (6)R = Σ Ci × ε 式中Ci－软件开发过程中第i年的投资成本； ε－机会成本报酬率； （三）评估案例 软件名称： 序号 证书 号 无形资产名称和内容 发表日期 1 软著登字第2122087号 绿色建筑设计助手软件V1.0 2015/5/18 2 软著登字第2121718号 柱图自动生成软件V1.0 2017/4/6 3 软著登字第2120665号 水暖电三维立体建模软件V1.0 2017/5/4 4 软著登字第2121722号 绿色建筑评估资料提交系统软件V1.0 2017/3/29 5 软著登字第2122376号 项目管理与设计流程控制系统V1.0 2017/4/6 6 软著登字第2122234号 梁配筋图自动生成软件V1.0 2017/4/6 7 软著登字第2123284号 壹创国际BIM设计断面图自动生成软件V1.0 2017/4/13 8 软著登字第2122702号 壹创国际BIM设计管线碰撞检测软件V1.0 2017/4/13 9 软著登字第2120781号 板配筋图自动生成软件V1.0 2017/6/1 10 软著登字第2121335号 剪力墙图自动生成软件V1.0 2017/5/11 11 软著登字第2122235号 水暖电智能管理系统V1.0 2017/5/10 12 软著登字第2120647号 水暖电设计系统V1.0 2017/5/17 （无形资产-其他无形资产评估明细表第28-39项） 1.软件的基本情况。 上述表中1-12项软件著作权都是跟被评估单位目前主营业务有关，是在主营业务 日常开展中同时进行软件开发，同时进行设计与开发，所以本次把12项软件著作权合 并一起评估。 2.软件评估参数的取值主要估算过程： （1）在被评估单位技术人员的配合下，经统计分析，12项软件著作权合计源代 码行数为45千行，即K＝45千行，M为商业领域： 被评估软件的重置工作量 M=4.4495*450.781 ＝88（人·月）（取整至个位） （2） 被评估软件的单位工作量成本W的确定。 根据被评估单位提供的软件开发工程中各项成本费用的构成和支出情况 结合深 圳市地区的软件开发人员的工资水平，参与开发的技术人员与有效研制时间之积为 11,000人.月。 被评估软件开发成本C1＝M×W=88（人·月）×11,000元/人·月 ＝968,000.00元 ②被评估软件的维护成本 系统软件的维护为修正现有可运行软件并维护其主要功能不变的过程。系统软件 在其交付使用后，其维护阶段在软件生命周期或生存期中占较大比重，有的可达软件 生存周期的50%-70%。因此，系统软件的维护成本是软件成本测算中不可忽略的一部 分。 系统软件的维护包括三类：A.改正、纠正性维护；B.适用性维护；C.完美性维护。 其中C类是为扩充功能、提高性能而进行的维护，在计算机软件资产价值评估中一般 不计入该系统软件成本，而A、B两类，则与软件的开发过程有着紧密的联系，应计入 软件成本。 在大型专业软件维护阶段，对软件工作量的影响因素与开发阶段的影响因素基本 相同，是开发阶段影响因素的后影响。因此，系统维护的可靠性越大，规模越复杂， 隐错越难发现，纠错越难。软件越复杂，要使其适应软、硬环境变化，进行适应性维 护也越困难。当然，可靠性大、复杂程度高的系统软件，其可维护性要求也越高，软 件在运行中出错的可能性也会少些。基于上述分析，系统软件维护成本的测算，可按 系统软件开发成本乘以一个该系统软件的维护参数来求取。这一维护参数γ，可按系 统软件的复杂度从简单到一般、到复杂的顺序，分别取0.15、0.20、0.25及0.30、 0.35、0.40等如下表所示： 计算公式为：C2=C1×γ 式中：C2-软件维护成本；C1-软件开发成本；γ-软件成本维护参数。 中小型软件 大型软件 复杂度 成本维护系数γ 复杂度 成本维护系数γ 简单 0.15 简单 0.30 一般 0.20 一般 0.35 复杂 0.25 复杂 0.40 维护成本取软件开发成本的0.20，因而维护成本C2＝968,000.00*0.20= 193,600.00元； ③软件投资的机会成本R： 机会成本，是因资本的占用而丧失的获取他项投资收益报酬的一种成本。机会成 本报酬率一般可按照同期国债的收益率或社会、行业的平均资产收益率选取。本次评 估，基于谨慎性原则，机会成本的确定选用了单利模型，机会成本报酬率选用了行业 的平均资产收益率。 根据被评估单位提供的资料测算，12项软件著作权主要开发在2017年，累计累 计投入研发费用为1,004,046.73元，假设为均匀投入，自行开发周期为6个月。 根据国务院国资委财务监督与考核评价局制定的《企业绩效评价标准值2017》， 软件行业的平均资产收益率为7.00%。 R＝Σ Ci × ε 2017年研发支出的机会成本R＝Σ Ci × ε×6/12 ＝1,004,046.73×7.00%*6/12= 35,141.64元 （3）评估价值 P＝C+R＝C1+C2+R=968,000.00+193,600.00+ 35,141.64 =1,196,741.64元 （四）评估结果 纳入评估范围的12项软件著作权目前企业已经正常使用到生产经营中，目前市场 上处于领先地位，企业专注于研发，一直对软件技术进行维护与更新，使得12项软件 著作权市场上保持领先地位，所以，本次评估未考虑评估对象的实体性贬值、功能性 贬值及经济性贬值。经评估，12项计算机软件著作权的评估值为1,196,741.64元。 4.长期待摊费用 长期待摊费用，指企业一次性支出费用后，摊销期在一年以上（不含一年）的款 项。账面价值1,064,408.21元，调整后账面值1,064,408.21元，核算企业因开办成 立及装修房屋发生的支出，主要包括消防工程、房屋装修以及楼层装修设计等。评估 人员在逐项了解形成原因并查阅有关合同和付款记录的基础上，按核实后的账面值确 定评估值。 长期待摊费用评估值为1,064,408.21元 5.递延所得税资产 递延税款资产账面值为630,561.99元，递延税款为企业年度内对以前年度的所得 税调整出现，本次评估评估人员对递延税款借项资产进行了分析、核实。公司递延税 款借项主要为坏账准备账面价值与计税基础不同产生的递延所得税资产，清查中对产 生递延所的税资产的具体差异进行了核实，其中：对因应收票据、应收账款、其他应 收款评估值为0的坏账准备4,179,577.27元对递延所得税资产产生的影响进行了重新 计算，以重新计算后的递延税款作为评估值，评估值为630,561.99元。 三、机器设备评估技术说明 （一）评估范围 深圳壹创国际设计股份有限公司评估的设备类资产分为电子办公设备和车辆，电 子设备分布在公司的各个办公部门内，车辆存放于公司。此次申报评估的设备类资产 账面原值合计5,269,471.64元，账面净值合计2,590,124.45元。 （二）深圳壹创国际设计股份有限公司固定资产概况 1.车辆 车辆为企业日常经营所需使用的3辆公务用车，为华晨宝马X1、梅赛德斯-奔驰 牌、宝马WBAKB210车型，行驶证证载使用人为深圳壹创国际设计股份有限公司，目前 有专责人员管理、维护和登记，使用状态良好。 深圳壹创国际设计股份有限公司车辆由公司统一管理，定期进行维修，保养状态 良好，使用状态良好。 2.电子设备 电子设备合计155项，为企业日常经营管理办公所需的电脑、打印机、交换机、 办公及洽谈桌椅等，分布于企业本部及其分公司办公区域内，目前有专责人员管理、 维护和登记，使用状态良好。 3.设备的管理与维护保养 深圳壹创国际设计股份有限公司设备由公司统一管理，定期进行维修，保养状态 良好，使用状态良好。 （三）评估过程 1.清查核实工作 对深圳壹创国际设计股份有限公司提供的机器设备类清查评估明细表进行审核， 对各类设备申报表填写不合理及空缺栏目要求该单位进行修改、补充；申报表中有无 虚报、漏报，重报的设备。对该单位经修改补充过的设备评估明细表，该单位加盖公 章作为评估人员的评估依据。 2.评估人员依据设备申报表上项目进行现场勘察 2.1现场核对设备、名称、规格、型号，生产厂家及数量是否与申报表一致。 2.2了解设备工作条件，现有技术状况、使用强度、运转情况以及维护、保养情 况等。 2.3对重大、关键、价格昂贵的设备要求该单位提供设备购置合同和原始发票， 近期技术鉴定书或检修原始记录及有关技术资料的复印件，并向操作者了解设备在使 用中存在的问题，以及出现的故障和原因等情况，作为评估成新率的参考依据之一。 3.评定估算 3.1根据本次评估目的，设备评估采用成本法，其中二手车辆采用市场法。 3.2为了保证评估的真实性和准确性，对大型或价值量大的各种设备，先查阅设 备购置合同或竣工决算，再加上相关费用后确定其购置价格，进而计算重置全价。 3.3重点设备的成新率主要采用现场勘察并结合已使用年限、经济寿命年限的方 法综合确定，即通过对该设备使用情况的现场考察，并查阅必要的设备运行、维护、 检修、性能考核等记录及与运行、检修人员交换意见后，结合对已使用年限的运行情 况进行调查，与经济寿命年限综合测算予以评定。 3.4由评估公司组织专家组对评估明细表进行了审查和修改，然后加以初步汇总。 4.评估汇总 4.1经过以上评定估算，综合分析评估结果的可靠性，增值率的合理性，对可能 影响评估结果准确性的因素进行了复查。 4.2把本次评估所用的基础资料（如企业提供的各主要设备质量情况调查表、调 查统计表、有关设备的合同及相关资料复印件等）及评估作业表、询价记录等编辑汇 总成“附件”存档。 5.撰写报告 按财政部颁发的有关资产评估报告的基本内容与格式，编制“设备评估技术说明”。 （四）评估依据 1.企业提供的“设备清查评估明细表”； 2.网络市场报价查询； 3.《资产评估常用数据与参数手册（第二版）》（北京科学技术出版社）； 4.评估人员收集的其他资料。 （五）评估方法 本次评估采用成本法。 1.成本法计算公式为：评估值=重置全价*成新率 根据企业提供的机器设备明细清单，逐一进行了核对，做到账表相符，同时通过 对有关的合同、法律权属证明及会计凭证审查核实对其权属予以确认。在此基础上， 组织专业工程技术人员对主要设备进行了必要的现场勘察和核实。 1.重置全价的确定 根据纳入本次评估范围的设备种类，在进行评定估算，针对设备不同的情况，分 别采用不同的方法确定重置全价，具体情况如下： ●办公设备 由于价值量小，一般为日常办公使用的设备，运杂、安装费用均包含在购置价中， 以市场价值确定重置全价。 ●运输设备 按照基准日市场上的车辆购置价，加上车辆购置费、牌照费等费用构成重置全价。 以下是重置全价中各项费用的计算标准： 第一：设备购置价的确定 A.对于各类标准设备和有生产厂家提供成型设备的非标准设备，根据设备的用途、 功能、主要技术参数指标，主要通过查阅各种报价手册中查得价格和向设备生产厂商、 设备经销商询价等途径，取得与评估对象品质及功能相同或相似的设备的全新现行市 场价格，在此基础上，适当考虑功能差异导致的价格差别和报价与实际成交价的差异 进行修正后，确定设备的购置价；对年久已被淘汰不再继续生产的设备，按其替代或 类似设备的参照价调整后作为其购置价。 B.对于无法查询到市场价格的非标设备，本次评估依据委托人提供的设备图纸、 技术要求、制造合同等资料按照现行的人工费、材料费、机械台班价格，套用相关设 备制作定额和费用定额标准，计算得出非标设备的制造费用。 对电子产品主要依据当地电子市场评估基准日的最新市场成交价格予以确定。运 输设备购置价格主要选取当地汽车交易市场评估基准日的最新市场报价及成交价格资 料予以确定。 第二：对于一些运杂费和安装费包含在设备费中的，则直接用购置价作为重置价 值。 2.成新率的确定 2.1对于电子办公设备和仪器仪表 电子办公设备和仪器仪表通过对设备使用状况的现场勘察，用年限法确定其综合 成新率。 2.2对车辆综合成新率的确定 按照商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报废 标准规定》。本次评估采用已使用年限和已行驶里程分别计算理论成新率，依据孰低 原则确定理论成新率。并结合现场勘察车辆的外观、结构是否有损坏，主发动机是否 正常，电路是否通畅，制动性能是否可靠，是否达到尾气排放标准等指标确定车辆技 术鉴定成新率。最后根据理论成新率和技术鉴定成新率确定综合成新率。 使用年限法计算的成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100% 行驶里程法计算的成新率=尚可行驶里程/（已行驶里程+尚可行驶里程）×100% 计算公式如下： η综合=η1×40%+η2×60% 其中：η1=理论成新率 η2=现场勘察成新率 式中理论成新率根据该项设备的经济寿命年限，以及已使用年限确定，其具体计 算公式如下： 理论成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%。（车辆为行驶 行驶里程法成新率与使用年限法成新率孰低确定） 2.3对超期限的老设备，如能发挥其功能，其成新率不低于15%。 3.评估值的确定 将重置全价和成新率相乘，得出评估值。 （六）典型案例 案例一：特定装饰瓶（固定资产-电子办公设备评估明细表第11项） 设备名称：特定装饰瓶 规格型号：1.6L 购置日期：2015年1月 启用日期：2015年1月 账面原值：46495.73元 账面净值：15576.14元 设备数量：5个 设备概况：截止至评估基准日运行良好，使用况正常。 1.重置全价的确定： 由于该特定装饰瓶为企业所购买，经过市场询价，该特定装饰瓶目前含税售价为 8,888.00元/个，则该设备不含税售价为7,662.00（取整）元。 2.成新率的确定 该特定装饰瓶2015年1月投入使用至评估基准日2018年7月31日，运行3.52 年，经济使用年限为8年，则 年限法成新率=（8-3.52）/8×100% =56.00% 考虑到该设备仍正常使用，结合现场勘查情况确定综合成新率，该设备综合成新 率为56%。 3.评估值计算 评估值=不含税重置全价×综合成新率×设备数量 = 7662.00×56%×5 =21454.00元（取整） 案例二、梅赛德斯-奔驰轿车 1.车辆概况: 车辆名称：普通轿车； 车辆型号：梅赛德斯-奔驰牌BJ6466G4 车辆牌号：粤b7l57W； 生产厂家：北京奔驰； 账面原值：402393.17元； 账面净值：243112.57元； 购置时间：2016年12月23日； 资产序号：固定资产——车辆第2项。 2.重置价值的确定： 车辆购置价：经市场询价，该型号车辆的购置价为429800元； 车辆购置税：按增值税前价的10%计算： 车辆购置税＝（车辆购置价/1.16）×10%； ＝（ 429800 / 1.16 ）×10% ＝ 37051.72元 牌照及杂费：每辆车按500元计算。 重置价值＝车辆购置价+车辆购置税+牌照及杂费 ＝ 370,517.24 + 37,051.72 +500 ＝408068.97元 取整为：408100.00元 3.运输设备成新率的确定： 本次运输设备评估成新率运用孰低法法,即在使用年限法、行驶里程法二者中选取 最低者。 3.1运输设备使用年限法成新率的确定：委估车辆于2016年12月23日购置至评 估基准日2018年7月31日实际使用了1.60年；该型车辆的经济使用年限为15年。 年限法成新率＝（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限）×100% ＝（15-1.6）/15×100% ＝ 89.33% 取整为89% 3.2运输设备行驶公里法成新率确定：车辆购置启用时间至评估基准日间实际已 行驶30000公里；该车型可行驶里程为600000公里。 里程法成新率＝（总行驶里程数-已行驶里程数）/总行驶里程数×100% ＝（600000-30000）/600000×100%； ＝ 95% 3.3综合成新率确定：本次运输设备评估成新率运用孰低法,即在使用年限法、行 驶里程法二者中选取最低者，即取89%。现场观测该奔驰轿车外观、发动机、仪器仪 表、内装饰、变速箱、刹车系统等使用情况，新旧程度，维护保养等情况与该成新率 为80％。 3.4综合成新率确定：本次运输设备评估成新率运用权重法,即在使用年限法和现 场成新率二者中按权重4:6来确定，则综合成新率为84%。 3.5评估值的计算： 评估值＝重置价值×成新率 ＝408100×84% ＝342,804元 （七）评估结果及分析 1.设备评估结果见下表： 金额单位:人民币元 科目 名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率% 原值 净值 原值 净值 原值 净值 原值 净值 设备 类合 计 5,269,471.64 2,590,124.45 4,126,300.00 3,050,287.00 -1,143,171.64 （未完）  |