南京安居建设集团有限责任公司:19宁安01：南京安居建设集团有限责任公司2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
原标题:南京安居建设集团有限责任公司:19宁安01：南京安居建设集团有限责任公司2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要 南京安居建设集团有限责任公司 2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者） 声明 本募集说明书摘要的目的仅为向合格投资者提供有关本次发行的简要情况， 并不包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于上海证券交 易所网站。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，并以其作 为投资决定的依据。 本公司全体董事、监事、高级管理人员承诺本期债券募集说明书及本摘要不 存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并保证所披露信息的真实、准确、 完整。 本公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保 证本期债券募集说明书及本摘要中财务会计报告真实、完整。 1 南京安居建设集团有限责任公司 2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者） 目录 声明............................................................................................................................1 目录............................................................................................................................2 释义............................................................................................................................1 第一节发行概况 ........................................................................................................4 一、本期债券发行的核准情况 .............................................................................4 二、本期债券的主要条款 .....................................................................................5 三、本期债券发行上市安排 .................................................................................8 四、本期债券发行的有关机构 .............................................................................8 五、发行人与有关机构及人员的利害关系 .......................................................12 第二节发行人及本期债券的资信情况 ..................................................................13 一、本期债券的信用评级情况 ...........................................................................13 二、发行人历史信用评级情况 ...........................................................................15 三、发行人的资信情况 .......................................................................................15 第三节发行人基本情况 ..........................................................................................18 一、发行人基本信息 ...........................................................................................18 二、发行人历史沿革简介 ...................................................................................18 三、发行人股权结构 ...........................................................................................20 四、发行人独立经营情况 ...................................................................................21 五、发行人主要子公司情况 ...............................................................................21 六、发行人组织架构和公司治理 .......................................................................24 七、发行人董事、监事和高级管理人员 ...........................................................25 八、发行人主营业务情况 ...................................................................................26 九、发行人报告期重大违法违规情况 ...............................................................28 十、关联交易 .......................................................................................................28 第四节财务会计信息 ..............................................................................................29 一、发行人最近三年及一期财务报表 ...............................................................29 二、发行人最近三年及一期的主要财务指标 ...................................................39 第五节募集资金运用 ..............................................................................................42 2 南京安居建设集团有限责任公司 2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者） 一、前次债券募集资金使用情况 .......................................................................42 二、本期债券募集资金数额 ...............................................................................42 三、本期债券募集资金运用计划 .......................................................................42 四、募集资金运用对发行人财务状况的影响 ...................................................43 五、募集资金专项账户管理和监管 ...................................................................44 六、发行人关于本期债券募集资金的承诺 .......................................................44 第六节备查文件 ......................................................................................................45 一、备查文件 .......................................................................................................45 二、备查地点 .......................................................................................................45 3 南京安居建设集团有限责任公司 2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者） 释义 在本募集说明书摘要中，除非文意另有所指，下列词语具有如下含义： 简称释义 发行人、公司、本公 司、安居集团 指南京安居建设集团有限责任公司 集团、集团层面、母 公司、本部 指南京安居建设集团有限责任公司本部，不包括合并范围子公司 本次债券指 经中国证监会证监许可〔 2019〕268号文核准的，发行总额不超 过28亿元的 “南京安居建设集团有限责任公司 2019年公开发行 公司债券（面向合格投资者） ” 本次发行指本期债券的发行 本期债券指 发行人发行的不超过 28亿元的 “南京安居建设集团有限责任公 司2019年公开发行公司债券（第一期）（面向合格投资者） ” 主承销商、簿记管理 人、债券受托管理人、 中信建投证券 指中信建投证券股份有限公司 监管银行指本期债券募集资金监管银行中信银行股份有限公司南京分行 余额包销指 本期债券的主承销商组织的承销团按承销协议约定在规定的发 售期结束后将剩余债券全部自行购入的承销方式 兑付款项指本期债券的本金与利息之和 募集说明书指 发行人为本期债券的发行而制作的《南京安居建设集团有限责 任公司 2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书（面向 合格投资者）》 募集说明书摘要指 发行人为本期债券的发行而制作的《南京安居建设集团有限责 任公司 2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要（面 向合格投资者）》 公司债办法、管理办 法 指 中国证监会于 2015年1月颁布的《公司债券发行与交易管理办 法》 公司法指《中华人民共和国公司法》 证券法指《中华人民共和国证券法》 中国证监会指中国证券监督管理委员会 上交所、交易所、债 券转让交易场所 指上海证券交易所 登记机构指中国证券登记结算有限责任公司上海分公司 合格投资者指根据《公司债办法》、证券转让交易场所规定的合格投资者 债券受托管理协议指 发行人和债券受托管理人签订的《南京安居建设集团有限责任 公司公开发行公司债券之债券受托管理协议》 债券持有人会议指本期债券债券持有人会议 债券持有人会议规则指 发行人和债券受托管理人为本期债券发行而制定的《南京安居 建设集团有限责任公司公开发行公司债券债券持有人会议规 则》 1 南京安居建设集团有限责任公司 2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者） 简称释义 审计机构、众华指发行人 2018年审计机构众华会计师事务所（特殊普通合伙） 审计机构、中兴华指 发行人 2016年、 2017年审计机构中兴华会计师事务所（特殊普 通合伙） 资信评级机构、中诚 信证评 指本期债券信用评级机构中诚信证券评估有限公司 中诚信国际指发行人历史信用评级机构中诚信国际信用评级有限责任公司 发行人律师指北京金诚同达律师事务所 报告期指 2016年、 2017年、 2018年和 2019年1-3月 报告期各期末指 2016年末、 2017年末、 2018年末和 2019年3月末 报告期各期、近三年 及一期 指 2016年度、 2017年度、 2018年度和 2019年1-3月 公司章程指发行人章程，即《南京安居建设集团有限责任公司章程》 截至目前指截至本募集说明书摘要签署日 交易日指 按照证券转让交易场所规定、惯例执行的可进行债券交易的日 期 工作日指 中华人民共和国境内商业银行的对公营业日（不包括法定假日 或休息日） 法定假日指 中华人民共和国的法定假日（不包括香港特别行政区、澳门特 别行政区和台湾省的法定假日） 元、万元、亿元指人民币元、万元、亿元 股东、国资集团、市 国资集团 指南京市国有资产投资管理控股（集团）有限责任公司 南京市国资委、市国 资委、实际控制人 指南京市人民政府国有资产监督管理委员会 安居保障房公司指南京安居保障房建设发展有限公司 国资置业公司指南京国资投资置业有限公司 基础建设公司指南京基础建设发展有限责任公司 胜利圩水产指南京市胜利圩水产养殖场 宁颐实业公司指南京宁颐实业有限责任公司 颐和资产管理公司指南京安居颐和资产经营管理有限公司 国资新城公司指南京国资新城投资置业有限责任公司 建发集团公司指南京建设发展集团有限公司 万晖置业公司指南京万晖置业有限公司 元龙地产公司指江苏元龙房地产开发有限公司 国诚置业公司指南京国诚置业有限公司 南京颐泉公司指南京颐泉房地产置业有限公司 建盛地产公司指南京建盛房地产开发有限公司 建发保障房公司指南京建设发展集团保障房建设有限公司 安之旅公司指南京安之旅企业管理有限公司 颐和历史建筑公司指南京颐和历史建筑保护利用有限责任公司 徐州颐居公司指徐州颐居置业有限公司 2 南京安居建设集团有限责任公司 2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者） 简称释义 徐州颐宁公司指徐州颐宁置业有限公司 徐州颐泉公司指徐州颐泉置业有限公司 四大片区指丁家庄片区、花岗片区、岱山片区、江宁上坊四大片区 本募集说明书摘要中，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有 差异，这些差异是由于四舍五入造成的。 3 南京安居建设集团有限责任公司 2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者） 第一节发行概况 一、本期债券发行的核准情况 （一）董事会决议 发行人董事会于 2018年 11月 21日召开董事会会议，同意发行人公开发行 不超过人民币 28亿元（含 28亿元），期限不超过 5年（含 5年）；面向合格投资 者公开发行；募集资金结合公司用款需求，扣除发行费用后，用于偿还银行借款 等金融机构借款、公司债券、企业债券、非金融企业债务融资工具等有息负债、 补充流动资金及其他符合监管规定的用途；发行后向国家批准的证券交易所申请 上市交易。 同时，发行人董事会提请控股股东南京市国有资产投资管理控股（集团）有 限责任公司和南京市人民政府国有资产监督管理委员会授权发行人董事会及董 事会获授权人士依照《公司法》、《证券法》及《公司债券发行与交易管理办法》 等法律法规、规范性文件及《公司章程》的有关规定，结合届时的市场条件，从 维护公司股东利益最大化的原则出发，全权办理本次债券的相关事宜。 （二）股东及实际控制人批复 发行人股东南京市国有资产投资管理控股（集团）有限责任公司于 2018年 12月 11日批复同意发行人公开发行本次债券，出具《南京市国有资产投资管理 控股（集团）有限责任公司关于同意南京安居建设集团有限责任公司公开发行公 司债券的决定》。 南京市人民政府国有资产监督管理委员会于 2018年 12月 18日批复同意发 行人公开发行总额不超过人民币 28亿元、期限不超过 5年的公司债券，所募资 金用于偿还金融机构借款、公司债券、企业债券、有息负债、补充流动资金及其 他符合监管规定的用途，并出具南京市人民政府国有资产监督管理委员会《关于 同意南京安居建设集团公开发行公司债券的批复》。 （三）中国证监会核准情况 4 南京安居建设集团有限责任公司 2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者） 经中国证监会证监许可〔 2019〕268号文核准，发行人获准在中国境内面向 合格投资者公开发行不超过人民币 28亿元的公司债券。 二、本期债券的主要条款 发行主体：南京安居建设集团有限责任公司。 债券名称：南京安居建设集团有限责任公司 2019年公开发行公司债券（第 一期）。 发行总额：本次债券发行总额不超过人民币 28亿元（含 28亿元），分期发 行。本期债券为发行总额内第一期发行。 本期债券规模：本期债券发行规模不超过人民币 28亿元（含 28亿元）。 债券期限： 5年期，附第 3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选 择权。 调整票面利率选择权：发行人有权决定是否在本期债券存续期的第 3年末调 整本期债券后 2年的票面利率，调整后票面利率在债券存续期后 2年固定不变。 发行人将于本期债券存续期的第 3个计息年度付息日前的第 20个交易日，在上 海证券交易所指定的信息披露媒体上发布是否调整本期债券票面利率、调整方式 （加 /减）以及调整幅度的公告。若发行人未行使调整票面利率选择权，则本期 债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。 回售条款：发行人发布是否调整本期债券票面利率、调整方式（加 /减）以 及调整幅度的公告后，投资者有权选择在本期债券存续期的第 3个计息年度的投 资者回售登记期内进行登记，将其持有的本期债券全部或部分按面值回售给发行 人或选择继续持有本期债券；若投资者行使回售选择权，本期债券存续期的第 3 个计息年度付息日即为回售支付日，发行人将按照上海证券交易所和债券登记机 构相关业务规则完成回售支付工作。 债券利率及其确定方式、定价流程：本期债券采用固定利率形式，票面利率 将以公开方式向具备相应风险识别和承担能力的合格投资者进行询价后，由发行 人和簿记管理人根据利率询价确定利率区间后，通过簿记建档方式确定。 5 南京安居建设集团有限责任公司 2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者） 本期债券票面利率在债券存续期前 3年固定不变。在本期债券存续期的第 3 年末，如发行人行使调整票面利率选择权，本期债券存续债券的票面利率为债券 存续期前 3年票面利率加 /减调整基点，在债券存续期后 2年固定不变；如发行 人未行使本期债券调整票面利率选择权，则本期债券存续债券在存续期后 2年票 面利率仍维持原有票面利率不变。 本期债券票面利率由发行人和簿记管理人根据询价情况确定利率区间，通过 簿记建档方式确定，即由发行人与簿记管理人确定本期债券的票面利率簿记建档 区间，投资者直接向簿记管理人发出申购订单，簿记管理人负责记录申购订单， 最终由发行人与簿记管理人根据申购情况确定本期债券的最终发行利率。 债券票面金额和发行价格：本期债券票面金额为 100元，本期债券按面值平 价发行。 发行方式、发行对象与配售规则：本期债券将以公开方式向具备相应风险识 别和承担能力的合格投资者发行。 本期债券发行对象为《公司债办法》、《上海证券交易所公司债券上市规则 （2018年修订）》、《上海证券交易所债券市场投资者适当性管理办法（ 2017年修 订）》等文件规定的合格投资者。 本期债券将根据簿记建档结果按集中配售原则进行配售。本期债券不向股东 配售。 债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在登记机构开立 的托管账户托管记载。 还本付息方式：本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到 期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。 发行首日与起息日：本期债券发行首日为 2019年 7月 24日，本期债券起息 日为 2019年 7月 25日。 利息登记日：本期债券付息的债权登记日为每年付息日的前 1个交易日，在 该登记日当日收市后登记在册的本期公司债券持有人均有权获得上一计息年度 的债券利息（最后一期含本金）。 6 南京安居建设集团有限责任公司 2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者） 付息日： 2020年至 2024年每年的 7月 25日（如遇非交易日，则顺延至其 后的第 1个交易日）。如投资者在第 3年末行使回售权，则其回售部分债券的付 息日为 2020年至 2022年每年的 7月 25日（如遇非交易日，则顺延至其后的第 1个交易日）。 本金支付日（兑付日）：2024年 7月 25日（如遇非交易日，则顺延至其后 的第 1个交易日）。如投资者在第 3年末行使回售权，则其回售部分债券的兑付 日为 2022年 7月 25日（如遇非交易日，则顺延至其后的第 1个交易日）。 支付方式：本期债券利息和本金支付方式按照上海证券交易所和登记机构的 规定执行。 支付金额：本期债券于每年的付息日向投资者支付的利息为投资者截至利息 登记日收市时所持有的本期债券票面总额与票面利率的乘积，于兑付日向投资者 支付的本息为投资者截至兑付登记日收市时投资者持有的本期债券最后一期利 息及等于票面总额的本金。 担保方式：本期债券无担保。 募集资金专项账户：发行人将在监管银行开设本期债券募集资金专项账户， 用于本期债券募集资金的接收、存储、划转及本息偿付。 信用等级及资信评级机构：本期债券信用等级为 AAA，发行人主体信用等 级为 AAA；本期债券资信评级机构为中诚信证券评估有限公司。 主承销商、债券受托管理人：中信建投证券股份有限公司。 承销方式：本期债券由主承销商负责组建承销团，以余额包销的方式承销。 本期债券上市安排：本期债券发行后将在上海证券交易所申请上市。 募集资金用途：本期债券募集资金扣除发行费用后，拟用于偿还回售的公司 债券、支付公司债券利息。 质押式回购安排：本期债券主体信用等级 AAA，本期债券信用等级 AAA， 本期债券符合进行新质押式回购交易的基本条件，如获批准，具体折算率等事宜 将按债券登记机构的相关规定执行。 7 南京安居建设集团有限责任公司 2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者） 税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期债券所应 缴纳的税款由投资者承担。 三、本期债券发行上市安排 （一）本期债券发行时间安排 本期债券上市前的重要日期安排如下： 发行公告刊登日 2019年 7月 22日 簿记建档日 2019年 7月 23日 发行首日 2019年 7月 24日 预计发行期限 2019年 7月 24日-2019年 7月 25日 缴款日 2019年 7月 25日 （二）本期债券上市安排 发行人将在本期债券发行结束后尽快向上交所提出上市申请，办理有关上市 手续，具体上市时间将另行公告。 四、本期债券发行的有关机构 （一）发行人：南京安居建设集团有限责任公司 住所：南京市雨花台区软件大道 119号丰盛科技园 8号楼 6楼 法定代表人：毛龙泉 联系人：王越 联系地址：南京市雨花台区软件大道 119号丰盛科技园 8号楼 6楼 联系电话： 025-68255037 传真： 025-68255032 邮政编码： 210012 （二）主承销商：中信建投证券股份有限公司 8 南京安居建设集团有限责任公司 2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者） 住所：北京市朝阳区安立路 66号 4号楼 法定代表人：王常青 联系人：杨兴、戴玥 联系地址：北京市东城区朝内大街 2号凯恒中心 B、E座 2层 联系电话： 010-85130443 传真： 010-65608445 邮政编码： 100010 （三）律师事务所：北京金诚同达律师事务所 住所：北京市朝阳区建国门外大街 1号国贸大厦 A座 10层 负责人：金文权 联系人：洪炜、闫琼琳 联系地址：南京市建邺区奥体大街 68号新城科技园国际研发总部 3栋 12 层 联系电话： 025-87729999 传真： 025-87729888 邮政编码： 210000 （四）会计师事务所 中兴华会计师事务所（特殊普通合伙） 主要经营场所：北京市西城区阜外大街 1号东塔楼 15层 执行事务合伙人：李尊农 联系人：樊晓军 联系地址：南京市山西路 67号世贸中心大厦 A幢 16-18楼 9 南京安居建设集团有限责任公司 2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者） 联系电话： 025-83248772 传真： 025-83206200 邮政编码： 210001 众华会计师事务所（特殊普通合伙） 主要经营场所：上海市中山南路 100号金外滩国际广场 6楼 执行事务合伙人：孙勇、陆士敏 联系人：周路琴 联系地址：上海市嘉定工业区叶城路 1630号 5幢 1088室 联系电话： 021-63525500 传真： 021-63525566 邮政编码： 200010 （五）资信评级机构：中诚信证券评估有限公司 住所：上海市青浦区新业路 599号 1幢 968室 法定代表人：关敬如 联系人：邵新惠 联系地址：上海市黄浦区西藏南路 760号安基大厦 8楼 联系电话： 021-51019090 传真： 021-51019030 邮政编码： 201707 （六）债券受托管理人：中信建投证券股份有限公司 住所：北京市朝阳区安立路 66号 4号楼 10 南京安居建设集团有限责任公司 2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者） 法定代表人：王常青 联系人：杨兴、戴玥 联系地址：北京市东城区朝内大街 2号凯恒中心 B、E座 2层 联系电话： 010-85130443 传真： 010-65608445 邮政编码： 100010 （七）监管银行：中信银行股份有限公司南京分行 营业场所：江苏省南京市中山路 348号 负责人：陆金根 联系人：胡举峰 联系地址：江苏省南京市中央路 258-27号新立基大厦 联系电话： 025-89691898 传真： 025-89691870 邮政编码： 210037 （八）拟上市场所：上海证券交易所 住所：上海市浦东南路 528号证券大厦 总经理：蒋锋 联系人：汤毅 联系地址：上海市迎春路 555弄 B栋 6层 电话： 021-68808888 传真： 021-68804868 邮政编码： 200135 11 南京安居建设集团有限责任公司 2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者） （九）登记结算机构：中国证券登记结算有限责任公司上海 分公司 住所：上海市浦东新区陆家嘴东路 166号 负责人：聂燕 联系人：王博 联系地址：上海市浦东新区陆家嘴东路 166号中国保险大厦 3楼 电话： 021-38874800 传真： 021-58754185 邮政编码： 200120 五、发行人与有关机构及人员的利害关系 发行人与本期债券有关的中介机构及其负责人、高级管理人员及经办人员之 间不存在直接或间接的股权关系或其他利害关系。 12 南京安居建设集团有限责任公司 2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者） 第二节发行人及本期债券的资信情况 经中诚信证券评估有限公司综合评定，发行人主体信用等级为 AAA，本期 债券信用等级为 AAA。中诚信证评出具了《南京安居建设集团有限责任公司 2019 年公开发行公司债券（第一期）（面向合格投资者）信用评级报告》。 一、本期债券的信用评级情况 发行人聘请中诚信证券评估有限公司作为本期债券评级机构，对本期债券进 行资信评级。 （一）信用评级结论及标识所代表的涵义 中诚信证评评定本期债券信用等级为 AAA，该级别标识涵义为：债券安全 性极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。 中诚信证评评定发行人主体长期信用等级为 AAA，该级别标识涵义为：受 评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。 （二）评级报告的主要内容 1、正面 （1）区域经济实力较强。南京市良好的区位优势、便利的交通、发达的产 业经济和雄厚的工业基础等因素为经济发展和财政收入增长提供了有力的支撑。 2018年，南京市实现地区生产总值（ GDP）12,820.40亿元，同比增长 8.0%。 （2）强有力的政府支持。作为南京市保障性安居工程建设唯一的市级平台， 南京市政府在专项资金投入、土地划拨、保障房建设偿债基金、保障房回购等方 面为发行人发展了提供政策和资金支持。 （3）在建保障房项目有效的资金平衡方案。发行人保障房建设项目基于保 本微利的原则，通过政府回款、保障房及配套措施销售等实现资金平衡。 2、关注 （1）资本支出压力较大。发行人保障房建设规模较大，由于保障房建设现 13 南京安居建设集团有限责任公司 2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者） 金流入基本在项目中后期，发行人在保障房建设期间融资需求较大，给发行人带 来了一定的资本支出压力；加之发行人加大了商品房项目的开发，未来资金投入 较大，存在一定的资金压力。 （2）债务规模处于较高水平。受保障房及商品房资金需求大、结算周期长 等因素的影响，近年来发行人债务规模激增， 2016-2018年末及 2019年 3月末， 发行人总债务 1分别为 287.94亿元、 285.41亿元、 348.01亿元及 357.42亿元。 （3）房地产行业景气度波动。 2016年以来发行人加大了商品房的开发力度， 项目区域以江苏省内为主，在目前房地产市场行情下，需对发行人在手房地产项 目未来的开发、销售以及资金回笼情况予以关注。 （三）跟踪评级的有关安排 根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信证评评级制度相关规 定，自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，中诚信证评将 在本次（期）债券信用级别有效期内或者本次（期）债券存续期内，持续关注本 次（期）债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及本次（期）债 券偿债保障情况等因素，以对本次（期）债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评 级包括定期和不定期跟踪评级。 在跟踪评级期限内，中诚信证评将于本次（期）债券发行主体及担保主体（如 有）年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级，并根据上市规则于每 一会计年度结束之日起 6个月内披露上一年度的债券信用跟踪评级报告。此外， 自本次（期）评级报告出具之日起，中诚信证评将密切关注与发行主体、担保主 体（如有）以及本次（期）债券有关的信息，如发生可能影响本次（期）债券信 用级别的重大事件，发行主体应及时通知中诚信证评并提供相关资料，中诚信证 评将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不 定期跟踪评级结果。 中诚信证评的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将根据监管要求或约 1根据本次（期）债券评级报告，总债务包括长期借款、短期借款、应付债券、一年内到期的非流动负债， 以及应付票据、其他应付款中的有息债务。 14 南京安居建设集团有限责任公司 2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者） 定在中诚信证评网站（ www.ccxr.com.cn）和交易所网站予以公告，且交易所网 站公告披露时间不得晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。 如发行主体、担保主体（如有）未能及时或拒绝提供相关信息，中诚信证评 将根据有关情况进行分析，据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别 暂时失效。 二、发行人历史信用评级情况 报告期内，发行人因发行公司债券、中期票据等进行了信用评级，发行人历 次主体评级情况如下： 表 2-1：发行人报告期历史主体信用评级情况表 发布日期信用评级评级展望变动方向评级机构 2018/12/20 AAA稳定维持中诚信国际 2018/07/23 AAA稳定维持中诚信国际 2018/07/20 AAA稳定维持中诚信证券评估 2018/06/26 AAA稳定维持中诚信证券评估 2018/03/12 AAA稳定维持中诚信证券评估 2017/07/20 AAA稳定维持中诚信国际 2017/06/23 AAA稳定维持中诚信证券评估 2016/08/01 AAA稳定首次中诚信证券评估 2016/06/27 AAA稳定首次中诚信国际 三、发行人的资信情况 （一）发行人获得银行的授信情况和使用情况 发行人资信状况良好，与多家银行机构均建立了长期稳定的信贷业务关系， 具有较强的间接融资能力。截至 2019年 3月末，发行人获得银行授信总额为 3,711,012.00万元，未使用授信额度为 961,831.92万元。发行人严格遵守结算纪 律，按时归还贷款本息。发行人近三年及一期的贷款偿还率和利息偿付率均为 100%，不存在逾期而未偿还的债务。 （二）最近三年及一期与主要客户发生业务往来的违约情况 发行人在与主要客户发生业务往来时，严格按照合同执行，最近三年及一期 没有发生过严重违约现象。 15 南京安居建设集团有限责任公司 2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者） （三）最近三年及一期发行的债券、其他债务融资工具以及 其偿还情况 报告期内，发行人合并口径已发行债券、债务融资工具具体情况如下： 表 2-2：报告期内发行人合并口径已发行债券 /债务融资工具及偿还情况 单位：亿元、 %、年 发行主体债券名称发行规模债券余额发行利率期限起息日到期日备注 本部 19南京安居 MTN001 13.00 13.00 4.80 3+N 2019/01/31 2022/01/31未兑付 本部 18南京安居 MTN001 7.00 7.00 5.49 3+N 2018/08/15 2021/08/15未兑付 本部 18宁安 02 18.00 18.00 4.15 3+2 2018/08/08 2023/08/08未兑付 本部 18宁安 01 10.00 10.00 5.36 3+2 2018/03/22 2023/03/22未兑付 本部 16南京安居 MTN001 28.00 28.00 4.20 5 2016/12/07 2021/12/07未兑付 本部 16宁安 01 28.00 28.00 2.98 3+2 2016/08/09 2021/08/09未兑付 建发集团 公司 2018年第一期债权融 资计划 5.00 5.00 7.12 3 2018/07/31 2021/07/31未兑付 建发集团 公司 16宁建发 10.00 10.00 4.80 3+2 2016/04/21 2021/04/21未兑付 国资置业 公司 16宁置业 15.00 14.00 4.70 3+2 2016/06/17 2021/06/17未兑付 安居保障 房公司 2017年度第一期债权 融资计划 6.00 6.00 6.30 3 2017/07/28 2020/07/27未兑付 安居保障 房公司 2017年度第二期债权 融资计划 14.00 14.00 6.30 3 2017/11/07 2020/11/02未兑付 国资新城 公司 2019年第一期债权融 资计划 2.10 2.10 6.80 1+1+1 2019/01/17 2022/01/17未兑付 国资新城 公司 2018年第三期债权融 资计划 1.50 1.50 7.30 3 2018/05/29 2021/05/09未兑付 国资新城 公司 2018年第二期债权融 资计划 1.40 1.40 7.30 3 2018/05/09 2021/05/08未兑付 国资新城 公司 2018年度第一期债权 融资计划 5.00 5.00 6.30 3 2018/01/17 2021/01/16未兑付 合计 164.00 163.00 ----- （四）本期债券发行后的累计公司债券余额及其占发行人最 近一期末净资产的比例 本期公司债券发行后，发行人累计公开发行债券（含公司债券、企业债券） 余额为 84亿元，占扣除计入其他权益工具的永续债券、票据后净资产（截至 2019 年 3月末）的比例为 36.20%，不超过最近一期末净资产额的 40% 16 南京安居建设集团有限责任公司 2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者） （五）发行人最近三年及一期主要财务指标 发行人报告期主要财务指标情况如下： 表 2-3：发行人近三年及一期合并口径主要财务指标 财务指标 2019年 3月末 /1-3月 2018年末 /度 2017年末 /度 2016年末 /度 流动比率 3.26 2.70 2.89 2.70 速动比率 1.49 1.29 1.51 1.62 资产负债率（ %） 65.79 66.76 64.86 69.64 应收账款周转率（次） 8.51 18.19 169.39 531.13 存货周转率（次） 0.18 0.23 0.24 0.26 EBITDA（万元） 11,649.43 51,705.12 44,906.08 36,105.53 EBITDA利息保障倍数（倍） 0.36 0.28 0.30 0.25 净资产收益率（ %） 1.26 1.15 0.94 0.78 总资产收益率（ %） 0.42 0.39 0.31 0.24 总资产报酬率（ %） 0.59 0.67 0.64 0.55 利息偿付率（ %） 100.00 100.00 100.00 100.00 贷款偿还率（ %） 100.00 100.00 100.00 100.00 注：财务指标计算公式如下： （1）流动比率 =流动资产 /流动负债 （2）速动比率 =（流动资产 -存货） /流动负债 （3）资产负债率 =（负债总额 /资产总额） ×100% （4）应收账款周转率 =营业收入 /应收账款平均净额 （5）存货周转率 =营业成本 /存货平均净额 （6）EBITDA=利润总额 +固定资产折旧 +无形资产摊销 +长期待摊费用摊销 +计入财务费用的利息支出 （7）EBITDA利息保障倍数 =（利润总额 +固定资产折旧 +无形资产摊销 +长期待摊费用摊销 +计入财务 费用的利息支出） /（计入财务费用的利息支出 +资本化利息） （8）净资产收益率 =（净利润 /平均净资产额） ×100% （9）总资产收益率 =（净利润 /平均总资产额） ×100% （10）总资产报酬率 =[（利润总额 +计入财务费用的利息支出） /平均总资产额 ]×100% （11）以上指标中部分 2019年 1-3月数据已年化处理 17 南京安居建设集团有限责任公司 2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者） 第三节发行人基本情况 一、发行人基本信息 中文名称：南京安居建设集团有限责任公司 法定代表人：毛龙泉 注册资本：人民币 400,000万元 成立日期： 2010年 2月 8日 统一信用社会代码： 91320100698391356T 住所：南京市雨花台区软件大道 119号丰盛科技园 8号楼 6楼 办公地址：南京市雨花台区丰盛商汇 8号楼 6楼 邮政编码： 210012 信息披露事务负责人：张洁 联系方式： 025-68255037 传真： 025-68255032 电子信箱： 630458916@qq.com 互联网址： http://www.njajjt.com/ 经营范围：土地一级开发整理；政策性住房项目的开发建设、经营管理及相 关业务；危旧房改造项目开发建设（含重要近现代建筑保护、修缮与活化利用）； 资产管理；自有房地产经营活动。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方 可开展经营活动） 所属行业：房地产 二、发行人历史沿革简介 发行人前身为南京市保障房建设发展有限公司，为进一步加快保障性住房建 18 南京安居建设集团有限责任公司 2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者） 设速度，全面落实市委市政府 “住有所居 ”的总体要求，根据宁府办文〔 2010〕69 号相关精神，在南京市住建委的指导下，由南京市公房管理中心、南京市土地储 备中心、南京市交通建设投资控股（集团）有限责任公司、南京市城市建设投资 控股（集团）有限责任公司共同出资 10亿元于 2010年 2月 8日注册成立了南京 市保障房建设发展有限公司，首期出资额 80,000.00万元。 2011年 12月，发行人股东变更。根据市政府及市国资委安排，为进一步理 顺体制关系，逐步进行政企分离，发行人原有的 4家股东单位调整为市国资集团 及其所属南京市国资新城投资置业有限责任公司，持股比例分别为 99.5%和 0.5%。发行人注册资本中应由南京市公房管理中心认缴的 20,000万元，由市国 资集团认缴。 2012年 7月，发行人更名。根据市委《关于组建紫金投资集团、商贸旅游 集团、安居建设集团、新农发展集团的决定》（宁委﹝ 2012﹞185号），2012年 7 月 17日，发行人由 “南京保障房建设发展有限公司 ”更名为 “南京安居建设集团有 限责任公司 ”。发行人依法办理工商登记变更。 2012年 12月，南京市国资集团以实物出资形式将发行人注册资本中尚未缴 足部分予以缴足，并经上海众华沪银会计师事务所有限公司江苏分所出具《验资 报告》予以审验。此次变更已依法于 2013年 5月完成工商变更登记，发行人注 册资本 10亿元，实收资本 10亿元。 2013年 11月，发行人股东变更。根据南京市国资委对《关于无偿划转国有 股权的请示》（宁安建 [2013]158号）文件的批复意见，南京国资新城投资置业有 限责任公司与市国资集团签署《股权划转协议》，将其持有的发行人 0.5%的股权 划转至市国资集团。此次变更后，市国资集团持有发行人的全部股权，发行人类 型变更为一人有限责任公司（法人独资）内资。发行人依法办理工商登记变更。 2014年 4月 2日，发行人增资。根据发行人股东书面决定，发行人以资本 公积转增注册资本 300,000.00万元，增资后，发行人注册资本为 400,000.00万元。 此次增资事项由上海众华沪银会计师事务所有限公司江苏分所出具 “沪众会苏字 （2014）第 2004号”《验资报告》予以审验。此次注册资本变更已依法完成工商 变更登记。 19 南京安居建设集团有限责任公司 2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者） 2014年，发行人股东对其进行重大资产注入，南京市国资委将建发集团公 司全部股权划入发行人。发行人依法办理工商登记变更。 截至 2019年 3月末，发行人注册资本 40亿元。 三、发行人股权结构 （一）发行人股权结构 截至 2019年 3月末，发行人唯一股东为市国资集团，实际控制人为南京市 国资委。发行人股权结构图如下： 图 5-1：发行人股权结构图 南京市国有资产投资管理控股（集团）有限责任公司 南京安居建设集团有限责任公司 南京市人民政府国有资产监督管理委员会 100% 100% 截至本期债券募集说明书签署之日，发行人注册资本和股权结构未有变更， 发行人注册资本总额为人民币 400,000.00万元，实收资本为人民币 400,000.00 万元，全部为国有资本，由市国资集团出资，出资比例 100%。 （二）发行人股东情况 1、基本情况 南京市国有资产投资管理控股（集团）有限责任公司成立于 2002年9月3日， 注册资本 50亿元，由南京市人民政府国有资产监督管理委员会全资控股，经营范 围为经授权资产的营运与监管、资本运营、资产委托经营、产权经营、项目评估 分析、风险投资、实业投资、项目开发、物业管理、不良资产处置、债权清收、 财务顾问及其他按法律规定可以从事的和市政府委托的相关经营业务。 20 南京安居建设集团有限责任公司 2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者） 截至 2018年末，市国资集团资产总计 21,529,110.56万元，负债合计 13,184,984.84万元，净资产 8,344,125.72万元； 2018年，实现营业收入 1,821,433.24 万元，净利润为 424,908.26万元。 2、股权质押及其他争议情况说明 截至本募集说明书摘要签署之日，发行人的股东、实际控制人不存在有将发 行人股权进行质押的情况，也不存在任何的股权争议情况。 四、发行人独立经营情况 发行人具有独立完整的业务、资产、人员、机构和财务体系，是自主经营、 自负盈亏的独立法人。发行人与股东之间保持相互独立，拥有独立完整的机构、 人员、业务、财务和资产，自主经营、独立核算、自负盈亏。 发行人报告期内不存在资金被控股股东、实际控制人及其关联方违规占用， 亦不存在违规为控股股东、实际控制人及其关联方提供担保的情形。 五、发行人主要子公司情况 （一）主要子公司 截至 2019年 3月末，发行人纳入合并报表范围的一级子公司 10家，具体情 况如下： 表 3-1：截至 2019年 3月末发行人纳入合并报表的一级子公司情况表 单位： %、万元 公司名称持股比例注册资本 南京安居保障房建设发展有限公司 100.00 100,000.00 南京国资投资置业有限公司 100.00 99,652.00 南京基础建设发展有限责任公司 100.00 207,000.00 南京市胜利圩水产养殖场 100.00 141.10 南京宁颐实业有限责任公司 63.02 26,979.10 南京安居颐和资产经营管理有限公司 100.00 20,000.00 南京国资新城投资置业有限责任公司 100.00 75,000.00 南京建设发展集团有限公司 87.97 66,500.00 南京安之旅企业管理有限公司 51.00 9,000.00 南京颐和历史建筑保护利用有限责任公司 70.00 60,000.00 21 南京安居建设集团有限责任公司 2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者） （二）主要合营、联营企业 截至 2019年 3月末，发行人主要合营、联营企业如下： 表 3-2：截至 2019年 3月末发行人主要合营、联营企业情况 单位：万元 名称经营范围注册资本 江苏国基投资（集团）有 限公司 房地产开发、经营；实业投资；企业管理服务 （依法须经批准的项目，经相关部门批准后方 可开展经营活动）。 500.00 江苏宁淮现代服务业投资 发展有限公司 现代服务业投资，创业投资，房地产开发，项 目开发，市政基础设施建设，土地成片开发， 建材、五金、交家电、家具、物资销售，投资 兴办实体，企业管理服务与咨询，仓储服务， 设备租赁，教育产业投资建设，医院资产投资 建设。（依法须经批准的项目，经相关部门批准 后方可开展经营活动） 50,000.00 镇江颐润中南置业公司 房地产开发、销售；房屋租赁、咨询；物业管 理；家居用品、家具、装饰材料（危险品除外） 的销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批 准后方可开展经营活动） 4,000.00 南京康安置业有限公司 房地产开发与经营；房屋建筑工程施工；停车 场管理服务；物业管理；自有房屋租赁；工程 管理服务；室内外装潢设计、施工；景观绿化 工程设计、施工；防水工程、桩基工程、机电 工程安装；项目管理。（依法须经批准的项目， 经相关部门批准后方可开展经营活动） 2,000.00 南京安江置业有限公司 房地产开发；自有房屋租赁；物业管理。（依法 须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展 经营活动） 20,100.00 南京安居建合建筑科技有 限公司 工程技术研究开发；装配式建筑设计、研发、 咨询、推广；房屋建筑工程设计服务；市政工 程设计服务；建筑装饰工程设计；建筑工程设 计；矿山设备、机电设备安装；房屋建筑工程、 钢结构工程、地基基础工程、市政公用工程、 建筑装修装饰工程、消防设施工程施工；新型 建筑材料、新型复合材料研发、销售；混凝土 构件研发、生产、销售；施工机械设备租赁； 道路货物运输。（依法须经批准的项目，经相关 部门批准后方可开展经营活动） 5,000.00 南京锦安中垠房地产开发 有限公司 房地产开发与经营；物业管理；土木工程、建 筑工程施工。（依法须经批准的项目，经相关部 门批准后方可开展经营活动） 2,000.00 22 南京安居建设集团有限责任公司 2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者） 名称经营范围注册资本 南京颐燕置业有限公司 房地产开发经营（须取得许可或批准后方可经 营）；商品房销售代理；房产经纪；物业管理； 自营和代理各类商品及技术的进出口业务。（依 法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开 展经营活动） 2,000.00 南京海颐房地产开发有限 公司 房地产开发经营（须取得许可或批准后方可经 营）；物业管理；自有房屋租赁（依法须经批准 的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） 100,000.00 南京颐乐置业有限公司 房地产开发、经营；房产信息咨询；物业管理； 养老服务（须取得许可或批准后方可经营）；园 林工程；建筑安装工程；室内外装潢工程；建 筑装饰工程。（依法须经批准的项目，经相关部 门批准后方可开展经营活动） 5,000.00 南京佳佑城房地产开发有 限公司 房地产开发；房屋租赁。（依法须经批准的项目， 经相关部门批准后方可开展经营活动） 10,000.00 南京市颐辉置业有限公司 房地产开发；房屋租赁；物业管理；房地产信 息咨询。（依法须经批准的项目，经相关部门批 准后方可开展经营活动） 50,000.00 安居福仁（南京）养老服 务有限公司 养老服务；企业管理咨询；商务信息咨询；养 老技术咨询、技术服务、技术开发、技术培训； 会务服务；展览展示服务；健康信息咨询；家 政服务；旅游信息咨询；提供劳务服务；纺织、 服装、日用品、文化用品、体育用品、医疗器 械、机械设备、五金交电、电子产品及软件产 品的销售；自营和代理各类商品及技术的进出 口业务（国家限制或禁止进出口的商品及技术 除外）。（依法须经批准的项目，经相关部门批 准后方可开展经营活动） 2,000.00 南京鑫颐联置业顾问有限 公司 商品房销售代理；房地产营销策划；房地产经 纪；企业管理咨询；房地产规划设计咨询；保 障性住房项目的经营与管理。（依法须经批准的 项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） 100.00 南京安居贝客公寓管理有 限公司 公寓管理，酒店管理，物业管理；房产经纪； 自有房屋租赁；企业形象策划及设计，市场营 销策划；百货用品销售；摄影服务，公关礼仪 服务；计算机软硬件技术开发、技术服务。（依 法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开 展经营活动） 5,000.00 23 南京安居建设集团有限责任公司 2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者） 名称经营范围注册资本 海门市建宏置业有限公司 房地产开发经营；建筑装修装饰工程；建筑智 能化工程；建筑机电安装工程（除特种设备）； 停车场管理；物业管理；自有房屋租赁。（依法 须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展 经营活动） 65,000.00 南京悦颐房地产开发有限 公司 房地产开发经营；物业管理；房地产中介服务； 房屋建筑工程、土木工程、建筑安装工程、建 筑装饰工程设计、施工。（依法须经批准的项目， 经相关部门批准后方可开展经营活动） 5,000.00 南京花园置业有限公司 房地产开发建设；建筑工程管理服务。（依法须 经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经 营活动） 2,000.00 南京安燕置业有限公司 房地产开发（须取得许可或批准后方可经营）； 工程项目管理。（依法须经批准的项目，经相关 部门批准后方可开展经营活动） 2,000.00 六、发行人组织架构和公司治理 （一）发行人组织架构 发行人自成立以来，按照《公司法》及相关法律法规的要求不断完善法人治 理机制，规范公司运作，并按照现代企业制度建立健全了由出资人（股东）、董 事会、监事会和经理层构成的治理结构。发行人设有投资发展部、项目前期部、 企业（资产）管理部、技术质量部（总工办）、财务管理部、行政（综合）办、 组织人事部、纪检监察（内审）部。 图 3-2：发行人组织架构情况 24 出资人（股东）出资人（股东） 南京安居建设集团有限责任公司 2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者） 党委会（书记） 董事会（董事长） 监事会（主席） 投 资 发 展 部 项 目 前 期 部 企业 （资 产）管 理部 经理层（总经理） 技术质 量部 （总工 办） 财 务 管 理 部 行政 （综 合）办 组 织 人 事 部 纪检监 察（内 审）部 （二）发行人公司治理情况 发行人为按照《公司法》成立的国有公司，根据《公司法》制定了《公司章 程》，建立由出资人（股东）、董事会、监事会和经理层构成的公司治理结构。 （三）发行人内部控制制度 作为授权经营国有资产的集团企业，发行人集团本部主要承担投融资管理和 其他的综合管理职能。自成立以来，发行人的各项内部管理制度逐步完善，目前 已经初步形成了投资管理、对外担保、资金管理、企业管理、财务管理、子公司 管理等方面的管理体系，基本能够覆盖公司的投融资、担保、资金、资产和日常 经营等主要环节。 七、发行人董事、监事和高级管理人员 （一）董事、监事和高级管理人员基本情况 截至本募集说明书摘要签署日，发行人董事、监事和高级管理人员情况如下： 表3-3：发行人董事、监事及高级管理人员情况 25 南京安居建设集团有限责任公司 2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者） 姓名职务 年 龄 是否公 务员 兼职取 薪情况 政府任职情况任职期间 毛龙泉董事长 55否 --2012.8至今 郭建董事、总经理 48否 --2019.7至今 徐勇董事、总工程师 56否 --2013.2至今 李启明董事 56否 --2018.4至今 刘惠萍董事 50否 --2018.4至今 仇白羽董事 53否 --2019.7至今 杨龙江职工监事 47否 --2012.8至今 王胡浩职工监事 37否 --2012.8至今 张洁总会计师 46否 --2013.5至今 曾小毛纪委书记 57否 --2013.5至今 吕旸副总经理 44否 --2019.7至今 注：根据南京市国资委的通知，发行人的董事、监事及高级管理人员进行调整，调整后发行人董事人 数为 6人、监事人数为 2人。《公司章程》规定董事会成员为 4人，上述人事变动后董事人数为 6人，发行 人将启动《公司章程》的修订事宜，以使《公司章程》与实际董事人数相一致。发行人《公司章程》规定 监事会成员为 5人，上述人事变动后监事人数为 2人，低于公司章程及法定人数规定。根据法律的相关规 定，在新的监事就任前，发行人原监事继续履行监事职责。上述事项对发行人的运营管理无重大实质不利 影响。 （二）董事、监事和高级管理人员任职合规情况 发行人董事、监事和高级管理人员不存在兼职取薪情况，符合相关法律法规 的规定。发行人现任董事、监事和高级管理人员的任职均符合《公司法》和《公 司章程》的规定。 （三）董事、监事和高管人员持有发行人股份和债券情况 截至本期债券募集说明书摘要签署之日，发行人董事、监事和高级管理人员 不存在持有发行人股份和债券情况。 八、发行人主营业务情况 （一）业务结构 发行人为南京市的住房建设类国有企业，主要从事商品房开发、南京市保障 性住房与限价商品房建设、政策性危旧房改造、持有性物业的开发、建设与经营 等。发行人主营业务主要为两大板块，房地产开发销售、保障房建设管理，其他 收入主要包括销售代理、物业管理、酒店餐饮等。其中，房地产开发销售、保障 26 南京安居建设集团有限责任公司 2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者） 房建设管理是发行人核心业务。 （二）发行人主营业务 发行人报告期内营业收入分为两大核心，即房地产开发、建设管理费，此外 其他业务还包括物业管理、物业租赁、酒店餐饮等其他服务。发行人报告期各业 务板块的收入、成本、毛利润和毛利率情况表： 表 3-4：报告期各期发行人合并口径营业收入构成情况 单位：万元、 % 业务板块 2019年 1-3月 2018年度 2017年度 2016年度 金额占比金额占比金额占比金额占比 房地产开发 169,893.27 96.22 772,661.58 91.88 687,554.53 96.88 619,416.66 96.50 其中： 保障房开发 66,000.00 37.38 504,482.38 59.99 525,539.03 74.05 387,930.28 60.44 商品房开发 103,893.27 58.84 268,179.20 31.89 162,015.49 22.83 231,486.37 36.06 建设管理费 --7,401.94 0.88 4,905.66 0.69 4,852.28 0.76 其他业务 6,680.87 3.78 60,843.49 7.24 17,256.54 2.43 17,606.55 2.74 收入合计 176,574.14 100.00 840,907.01 100.00 709,716.73 100.00 641,875.49 100.00 表 3-5：报告期各期发行人合并口径营业成本构成情况 单位：万元、 % 业务板块 2019年 1-3月 2018年度 2017年度 2016年度 金额占比金额占比金额占比金额占比 房地产开发 162,696.72 98.20 710,470.45 94.95 613,204.30 98.71 539,104.28 98.74 其中： 保障房开发 64,020.00 38.64 487,582.22 65.16 511,211.33 82.29 366,112.16 67.05 商品房开发 98,676.72 59.56 222,888.23 29.79 101,992.98 16.42 172,992.13 31.68 建设管理费 ----271.09 0.04 -- 其他业务 2,990.63 1.80 37,777.58 5.05 7,762.77 1.25 6,897.43 1.26 成本合计 165,687.35 100.00 748,248.03 100.00 621,238.17 100.00 546,001.71 100.00 表 3-6：报告期各期发行人合并口径营业毛利润构成情况 单位：万元、 % 业务板块 2019年 1-3月 2018年度 2017年度 2016年度 金额占比金额占比金额占比金额占比 房地产开发 7,196.55 66.10 62,191.13 67.12 74,350.23 84.03 80,312.38 83.77 其中： 保障房开发 1,980.00 18.19 16,900.16 18.24 14,327.70 16.19 21,818.12 22.76 商品房开发 5,216.55 47.92 45,290.97 48.88 60,022.51 67.84 58,494.24 61.01 建设管理费 --7,401.94 7.99 4,634.57 5.24 4,852.28 5.06 其他业务 3,690.24 33.90 23,065.91 24.89 9,493.77 10.73 10,709.12 11.17 毛利润合计 10,886.79 100.00 92,658.99 100.00 88,478.56 100.00 95,873.78 100.00 27 南京安居建设集团有限责任公司 2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者） 表 3-6：报告期各期发行人合并口径营业毛利率情况 单位： % 项目 2019年 1-3月 2018年度 2017年度 2016年度 房地产开发 4.24 8.05 10.81 12.97 其中：保障房开发 3.00 3.35 2.73 5.62 商品房开发 5.02 16.89 37.05 25.27 建设管理费 -100.00 94.47 100.00 其他业务 55.24 37.91 55.02 60.82 综合毛利率 6.17 11.02 12.47 14.94 九、发行人报告期重大违法违规情况 报告期发行人不存在重大违法违规行为。 十、关联交易 发行人为国有全资有限责任公司，实际控制人为南京市国资委。发行人与各 子公司之间的关联交易须履行与非关联交易同样的询价、招投标、比选和审批程 序，关联交易完全按照市场价格定价。 发行人结合公司实际情况，安排了关联交易管理制度。对关联交易按照公开、 公平、公允、关联人回避原则进行决策。发行人与关联人达成的日常关联交易所 涉及的总交易金额、偶发性关联交易金额较大的、为关联人提供担保的，由主管 机关批准；与关联人达成的日常关联交易所涉及的总交易金额、偶发性关联交易 特别重大的，由董事会审批，此外的关联交易由公司经理审批。定价参照政府指 导价优先的原则，无政府指导价的参考独立第三方市场价格。 28 南京安居建设集团有限责任公司 2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者） 第四节财务会计信息 中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）对发行人 2016年、 2017年的合并财 务报表进行了审计，众华会计师事务所（特殊普通合伙）对发行人 2018年的合 并财务报表进行了审计，分别出具了中兴华审字 [2017]第 020620号、中兴华审 字[2018]第 020616号、众会字（ 2019）第 2631号审计报告，上述审计报告均为 标准无保留意见。 如无特别说明，本募集说明书引用的 2016年-2018年财务数据均引自上述审 计报告，发行人 2019年 1-3月财务报表未经审计。其中，因发行人 2017年财务 报告做出会计政策变更及会计差错更正，故本期债券募集说明书引用的 2016年 财务数据为 2017年财务报告的期初数；且 2018年财务报告按照新的会计政策对 会计客户进行了调整，为了保持报告期数据的连贯性，本募集说明书引用的 2017 年财务数据为 2018年财务报告的期初数。本期债券募集说明书涉及的 2019年 1-3月财务数据引自 2019年一季度未经审计的财务报表。 一、发行人最近三年及一期财务报表 2 发行人合并口径近三年及一期财务数据如下： 表 4-1：截至报告期各期末发行人合并口径资产负债表 单位：万元 资产 2019年 3月末 2018年末 2017年末 2016年末 货币资金 1,115,449.59 1,075,354.14 886,013.65 936,767.77 以公允价值计量且其变动计入当期 损益的金融资产 ---- 应收票据及应收账款 80,851.52 85,187.47 7,258.70 1,121.04 预付款项 627,453.61 617,224.45 948,640.60 1,421,854.76 其他应收款 1,333,964.08 1,413,051.61 1,326,990.36 1,098,745.06 存货 3,810,592.70 3,550,592.09 2,917,194.29 2,338,058.42 其他流动资产 48,996.24 32,293.09 32,199.10 38,262.95 流动资产合计 7,017,307.75 6,773,702.83 6,118,296.70 5,834,809.99 可供出售金融资产 126,656.65 98,296.18 78,050.15 77,055.36 持有至到期投资 ---- 长期股权投资 96,840.94 89,209.72 71,145.95 28,322.54 2注：根据财政部《关于修订印发 2018年度一般企业财务报表格式的通知》（财会 [2018]15号），除经特 殊说明，本章节 2016年及 2017年项目均按照该报表项目格式列报。 29 南京安居建设集团有限责任公司 2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者） 资产 2019年 3月末 2018年末 2017年末 2016年末 投资性房地产 48,341.51 49,097.22 48,215.19 41,381.77 固定资产 46,121.29 46,877.56 48,345.65 34,889.38 在建工程 10,710.56 157.00 1,696.37 1,445.80 无形资产 3,278.57 3,309.77 3,181.23 3,156.39 商誉 1,283.56 1,283.56 1,283.56 1,283.56 长期待摊费用 6,653.73 16,818.59 4,148.84 1,564.40 递延所得税资产 10,816.12 10,816.12 6,251.41 3,317.47 其他非流动资产 18.40 --13.68 非流动资产合计 350,721.33 315,865.74 262,318.35 192,430.34 资产总计 7,368,029.08 7,089,568.58 6,380,615.05 6,027,240.33 表 4-2：截至报告期各期末发行人合并口径资产负债表（续） 单位：万元 负债及所有者权益 2019年 3月末 2018年末 2017年末 2016年末 短期借款 109,312.00 89,312.00 30,000.00 - 应付票据及应付账款 264,299.83 278,233.88 238,222.22 171,831.99 预收款项 499,450.83 426,160.66 497,932.14 717,271.12 应付职工薪酬 946.32 2,343.73 1,677.75 1,696.79 应交税费 25,904.80 36,243.04 24,874.82 12,592.69 其他应付款 920,398.92 1,095,391.56 923,262.45 917,583.73 一年内到期的非流动负债 334,042.01 579,737.69 401,580.00 343,585.00 其他流动负债 ---- 流动负债合计 2,154,354.70 2,507,422.57 2,117,549.37 2,164,561.33 长期借款 1,221,636.09 785,138.01 943,380.00 1,182,787.69 应付债券 1,436,164.39 1,415,164.39 1,006,121.81 810,000.00 长期应付款 23,669.45 20,883.62 70,149.92 38,259.34 递延所得税负债 11,737.74 4,187.74 1,198.49 1,814.63 非流动负债合计 2,693,207.67 2,225,373.77 2,020,850.22 2,032,861.65 负债合计 4,847,562.38 4,732,796.33 4,138,399.59 4,197,422.99 股本 400,000.00 400,000.00 400,000.00 400,000.00 其他权益工具 199,790.00 69,790.00 -- 资本公积 1,702,364.74 1,695,620.34 1,517,216.07 1,127,522.31 减：库存股 ---- 其他综合收益 32,775.00 --- 其他综合收益 32,775.00 10,125.00 -- 盈余公积 1,255.80 1,255.80 1,171.22 1,100.97 未分配利润 105,032.80 101,995.95 82,397.71 68,050.76 归属于母公司所有者权益合计 2,441,218.34 2,278,787.09 2,000,785.00 1,596,674.04 少数股东权益 79,248.37 77,985.16 241,430.46 233,143.31 股东权益合计 2,520,466.71 2,356,772.25 2,242,215.46 1,829,817.35 负债和股东权益总计 7,368,029.08 7,089,568.58 6,380,615.05 6,027,240.33 30 南京安居建设集团有限责任公司 2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者） 表 4-3：报告期各期发行人合并口径利润表 单位：万元 项目 2019年 1-3月 2018年度 2017年度 2016年度 一、营业收入 176,574.14 840,907.01 709,716.73 641,875.49 减：营业成本 165,687.35 748,248.03 621,238.17 546,001.71 税金及附加 -4,864.42 17,286.43 35,316.33 45,944.42 销售费用 4,298.78 14,806.27 7,913.54 7,354.16 管理费用 6,551.78 27,046.55 19,463.69 20,438.92 研发费用 ---- 财务费用 -3,108.31 -3,060.55 -316.77 1,398.93 资产减值损失 --195.26 -37.38 260.12 加：公允价值变动收益 ---- 投资收益 -113.53 -2,022.08 1,782.22 2,886.51 其中：对联营企业和合营企业的投 资收益 --2,456.25 1,356.74 65.49 资产处置收益 -81.90 492.62 205.15 其他收益 --35.20 - 二、营业利润 7,895.43 34,835.35 28,449.20 23,568.89 加：营业外收入 232.57 675.69 425.06 558.03 减：营业外支出 119.11 278.01 30.43 193.66 三、利润总额 8,008.89 35,233.03 28,843.83 23,933.26 减：所得税费用 347.58 8,720.43 9,795.22 9,899.06 四、净利润 7,661.30 26,512.60 19,048.61 14,034.20 归属于母公司所有者净利润 7,566.85 23,685.90 （未完）  |