[中报]万 科Ａ:2019年半年度报告摘要
万科企业股份有限公司 CHINA VANKE CO., LTD. 2019年半年度报告摘要 A股证券代码：000002、299903 A股证券简称：万科A、万科H代 公告编号：〈万〉2019-062 二〇一九年八月 一、重要提示 本半年度报告摘要来自半年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划， 投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读半年度报告全文。 本报告已经公司第十八届董事会第二十二次会议审议通过。董事会副主席林茂德因公务原因未能亲自 出席本次董事会，授权陈贤军董事代为出席并行使表决权。除此之外，本公司其他董事均亲自出席了本次 董事会会议。 董事会主席郁亮，总裁、首席执行官祝九胜，执行副总裁、首席财务官、财务负责人王文金声明：保 证本报告中财务报告的真实、准确和完整。 公司2019年半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 二、公司基本情况 （一）公司简介 1、基本信息 A股股票上市地 深圳证券交易所 A股股票简称 万科Ａ A股股票代码 000002 H股股票上市地 香港联合交易所有限公司 H股股票简称 万科企业、万科H代（该简称仅供本公司原B股股东通过境内证券公司交易系统交易其 因B转H而持有的本公司H股股份使用。） H股股票代码 02202、299903（该代码仅供本公司原B股股东通过境内证券公司交易系统交易其因B转 H而持有的本公司H股股份使用。） 2、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 朱旭 吉江华 联系地址 中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心 中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心 电话 0755-25606666 0755-25606666 传真 0755-25531696 0755-25531696 电子信箱 IR@vanke.com IR@vanke.com （二）主要财务数据和财务指标 单位：人民币元 项目 2019年1-6月 2018年1-6月 比上年同期增减 营业收入 139,320,076,841.33 105,974,537,269.94 31.47% 营业利润 27,855,979,909.30 19,629,139,535.89 41.91% 利润总额 27,725,984,144.21 19,667,844,908.03 40.97% 归属于上市公司股东的净利润 11,841,752,171.43 9,123,743,200.32 29.79% 扣除非经常性损益后归属于上市公司股东 的净利润 11,749,678,942.31 9,096,648,908.14 29.16% 经营活动产生的现金流量净额 8,853,110,066.35 (4,255,092,906.29) 308.06% 基本每股收益 1.06 0.83 28.77% 稀释每股收益 1.06 0.83 28.77% 净资产收益率（全面摊薄） 7.35% 6.76% 增加0.59个百分点 净资产收益率（加权平均） 7.26% 6.51% 增加0.75个百分点 项目 2019年6月30日 2018年12月31日 比年初数增减 资产总额 1,577,056,909,941.26 1,528,579,356,474.81 3.17% 负债总额 1,344,589,371,133.80 1,292,958,626,477.23 3.99% 归属于上市公司股东的净资产 161,016,910,454.03 155,764,131,544.43 3.37% 股本（股） 11,302,143,001.00 11,039,152,001.00 增加262,991,000股 归属于上市公司股东的每股净资产 14.25 14.11 0.97% 资产负债率 85.26% 84.59% 增加0.67个百分点 （三）公司股东数量及持股情况 单位：股 2019年6月30日股东 总数 266,110户（其中A股266,065户， H股45户） 2019年7月31日股东总 数 246,844户（其中A股246,798户，H股46 户） 前10名股东持股情况 股东名称 股东 性质 持股 比例 持股总数 报告期内增减变 动情况 持有有 限售条 件股份 数量 质押或冻结 的股份数量 深圳市地铁集团有限公司（“地铁集团”） 境内国有 法人 28.69% 3,242,810,791 0 0 0 HKSCC NOMINEES LIMITED注1 境外法人 13.96% 1,577,887,274 +262,975,290 0 0 深圳市钜盛华股份有限公司（“钜盛华”） 境内非国 有法人 8.19% 926,070,472 0 0 926,070,376 安邦人寿保险股份有限公司－保守型投资组合 其他 6.19% 699,623,983 0 0 0 国信证券－工商银行－国信金鹏分级1号集合资 产管理计划 其他 4.04% 456,993,190 0 0 0 前海人寿保险股份有限公司－海利年年 其他 3.04% 343,829,742 0 0 0 招商财富－招商银行－德赢1号专项资产管理计 划 其他 2.91% 329,352,920 0 0 0 香港中央结算有限公司注2 境外法人 2.43% 274,452,460 +45,666,328 0 0 中央汇金资产管理有限责任公司 境内国有 法人 1.68% 189,566,000 0 0 0 前海人寿保险股份有限公司－自有资金 其他 1.47% 166,107,821 0 0 0 战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名 股东的情况 无 前10名无限售条件股东持股情况 股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类 地铁集团 3,242,810,791 人民币普通股（A股） HKSCC NOMINEES LIMITED 1,577,887,274 境外上市外资股（H股） 钜盛华 926,070,472 人民币普通股（A股） 安邦人寿保险股份有限公司－保守型投资组合 699,623,983 人民币普通股（A股） 国信证券－工商银行－国信金鹏分级1号集合资 产管理计划 456,993,190 人民币普通股（A股） 前海人寿保险股份有限公司－海利年年 343,829,742 人民币普通股（A股） 招商财富－招商银行－德赢1号专项资产管理计 划 329,352,920 人民币普通股（A股） 香港中央结算有限公司 274,452,460 人民币普通股（A股） 中央汇金资产管理有限责任公司 189,566,000 人民币普通股（A股） －自有资金 166,107,821 人民币普通股（A股） 上述股东关联关系或一致行动的说明 1、钜盛华持有前海人寿保险股份有限公司51%的股权。 2、除此之外，公司未知上述股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管 理办法》规定的一致行动人。 参与融资融券业务股东情况说明 无 参与约定购回交易的股东 无 注1：HKSCC NOMINEES LIMITED为本公司H股非登记股东所持股份的名义持有人。 注2：香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司A股的非登记股东所持股份的名义持有人。 上表中的“A股股东人数”是指合并融资融券信用账户后的股东数量。 （四）控股股东或实际控制人变更情况 公司不存在控股股东及实际控制人，报告期内该情况无变化。 （五）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表 □ 适用 √ 不适用 （六）公司债券情况 1、公司债券基本信息 债券名称 债券简称 债券代码 发行日 到期日 债券余额 （万元） 利率 还本付息方式 万科企业股份有限公 司2015年公司债券（第 一期） 15万科01 112285 2015年9月25日至 2015年9月28日 2020年9月25日 500,000 3.50% 采用单利按年计 息，不计复利， 每年付息一次， 到期一次还本， 最后一期利息随 本金的兑付一起 支付。 万科企业股份有限公 司2017年公司债券（第 一期） 17万科01 112546 2017年7月14日至 2017年7月18日 2022年7月18日 300,000 4.50% 万科企业股份有限公 司2017年公司债券（第 二期） 17万科02 112561 2017年8月3日至 2017年8月4日 2022年8月4日 100,000 4.54% 万科企业股份有限公 司2018年面向合格投 资者公开发行住房租 赁专项公司债券（第一 期） 18万科01 112742 2018年8月8日至 2018年8月9日 2023年8月9日 150,000 4.05% 万科企业股份有限公 司2018年面向合格投 18万科02 112784 2018年10月26日至 2023年10月29 200,000 4.18% 资者公开发行住房租 赁专项公司债券（第二 期） 2018年10月29日 日 万科企业股份有限公 司2019年面向合格投 资者公开发行住房租 赁专项公司债券(第一 期) 19万科01 112844 2019年2月25日至 2019年2月26日 2024年2月26日 200,000 3.65% 公司债券上市或转让的交易场所 深圳证券交易所 投资者适当性安排 公司债券面向符合《公司债券发行与交易管理办法》规定且在中国证券登记结算有限责 任公司深圳分公司开立合格A股证券账户的合格投资者公开发行。 报告期内公司债券的付息兑付情 况 按时足额付息 公司债券附发行人或投资者选择 权条款、可交换条款等特殊条款 的，报告期内相关条款的执行情况 （如适用）。 17万科01、17万科02、18万科01、18万科02及19万科01均附第3年末公司调整 票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内，未执行上述选择权条款。 2、截至报告期末的财务指标 项目 本报告期末 上年末 本报告期末比上年末增减 流动比率 1.12 1.15 减少3.52个百分点 资产负债率 85.26% 84.59% 增加0.67个百分点 速动比率 0.44 0.49 减少4.56个百分点 项目 本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减 EBITDA利息保障倍数 5.56 6.56 -15.30% 贷款偿还率 100% 100% - 利息偿付率 100% 100% - 三、经营情况讨论与分析 （一）房地产市场情况 报告期内，行业调控延续“房子是用来住的、不是用来炒的”主基调，各地围绕稳地价、稳房价、稳预 期的调控目标，因城施策，促进市场平稳发展。 全国商品房销售面积同比微降。国家统计局数据显示，1-6月全国商品房销售面积7.58亿平方米，同 比下降1.8%；销售金额7.07万亿元，同比增长5.6%。 重点城市成交面积有所增长。上半年公司长期重点观察的14个城市1 商品住宅批准预售面积同比增长 11.7%，成交面积同比增长10.3%。截至报告期末，上述城市的新房可售库存（已取得销售许可而尚未售出 的面积）去化周期约9.4个月。 1北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州 房地产开发投资仍保持较快增长，新开工面积增速有所回落。上半年全国房地产开发投资完成额同比 增长10.9%，增速较2018年同期上升1.2个百分点；全国房屋新开工面积同比增长10.1%，增速较2018 年同期减少0.7个百分点。 土地市场供应和成交面积有所增长。根据中国指数研究院的数据，2019年上半年全国300个城市住宅 用地供应建筑规划面积同比增长6.5%，成交面积同比增长6.9%。 房地产市场融资环境持续收紧。央行数据显示，2019年二季度末，房地产开发贷余额11.04万亿元， 同比增长14.6%，增速较2018年同期减少9.6个百分点。 （二）报告期内主要工作 本集团以城乡建设与生活服务商为战略定位，主营业务包括房地产开发和物业服务，同时积极拓展与 生活服务相关的其它业务。 2019年上半年，本集团实现营业收入1,393.2亿元，同比增长31.5%；实现归属于上市公司股东的净 利润118.4亿元，同比增长29.8%；每股基本盈利1.06元，同比增长28.8%；全面摊薄的净资产收益率为 7.35%，较2018年同期增加0.59个百分点。 本集团2019年半年度不派发现金红利、不送红股，不进行公积金转增股本。 分业务看，上半年本集团全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例为95.5%。 单位：万元 行业 营业收入 营业成本 营业利润率 金额 同比增减 金额 同比增减 数值 同比增减 1.主营业务 13,827,282.41 31.95% 8,852,035.44 27.97% 27.74% 0.89个百分点 其中：房地产 13,299,028.35 32.15% 8,405,463.57 27.86% 28.26% 0.97个百分点 物业服务 528,254.06 27.05% 446,571.87 29.90% 14.53% -1.48个百分点 2.其他业务 104,725.27 -11.30% 30,273.19 -0.68% 70.16% -2.72个百分点 合计 13,932,007.68 31.47% 8,882,308.63 27.84% 28.06% 0.70个百分点 注：营业利润率数据已扣除税金及附加。 分区域看，上半年本集团房地产业务收入中，南方区域BG（事业集团）、上海区域BG、北方区域BG 和中西部区域BG的占比分别为35.4%、32.9%、13.7%和18.0%。 分区域的房地产业务收入和利润情况 结算面积 （平方米） 比例 房地产业务收入 （万元） 比例 权益净利润 （万元） 比例 南方区域 2,150,145 25.41% 4,707,647.90 35.40% 403,204.04 26.05% 上海区域 2,440,747 28.84% 4,377,601.25 32.92% 702,828.61 45.41% 北方区域 1,702,596 20.12% 1,817,065.20 13.66% 146,195.36 9.45% 中西部区域 2,169,214 25.63% 2,396,714.00 18.02% 295,623.89 19.09% 合计 8,462,702 100.00% 13,299,028.35 100.00% 1,547,851.90 100.00% 注：报告期内有结算的城市，南方区域包括：深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、厦门、泉州、福州、三亚、惠 州、清远、莆田、南宁；上海区域包括：上海、杭州、苏州、无锡、常州、扬州、合肥、南京、镇江、宁波、南昌、芜湖、 南通、嘉兴、徐州、昆山、温州；北方区域包括：北京、唐山、天津、沈阳、鞍山、抚顺、大连、长春、吉林、青岛、烟台、 太原、秦皇岛、济南、哈尔滨、廊坊、营口、晋中；中西部区域包括：成都、重庆、南充、武汉、西安、贵阳、昆明、乌鲁 木齐、郑州。 1、业务发展情况 （1）房地产业务情况 ①房地产销售和结算情况 坚持积极销售。1-6月，本集团实现销售面积2,150.1万平方米，销售金额3,340.0亿元，同比分别上 升5.6%和9.6%，在41个城市的开发业务销售金额位列当地前三。上半年本集团所销售的产品中，住宅占 比87.8%，商办占比9.0%，其它配套占比3.2%。住宅产品中144平方米以下的中小户型占比90.6%。 分区域看，本集团的销售情况如下： 销售面积 （万平方米） 比例 销售金额 （亿元） 比例 南方区域 327.47 15.23% 627.59 18.79% 上海区域 668.78 31.10% 1,200.12 35.93% 北方区域 535.56 24.91% 732.65 21.94% 中西部区域 614.56 28.58% 737.67 22.09% 其他地区 3.72 0.18% 41.93 1.25% 合计 2,150.09 100.00% 3,339.96 100.00% 注：报告期内有销售的城市，南方区域包括深圳、广州、清远、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、厦门、福州、漳州、泉州、 莆田、三亚、南宁、长沙、晋江、石狮；上海区域包括上海、杭州、嘉兴、苏州、昆山、常熟、无锡、南京、南昌、宁波、 合肥、扬州、温州、芜湖、徐州、南通、镇江、常州、泰州、宿迁、海宁、马鞍山；北方区域包括北京、秦皇岛、天津、沈 阳、抚顺、大连、长春、哈尔滨、吉林、青岛、济南、烟台、太原、唐山、鞍山、石家庄、廊坊；中西部区域包括成都、南 充、武汉、西安、郑州、重庆、昆明、贵阳、乌鲁木齐、兰州、玉溪、西宁、咸阳；其他包括：香港、纽约、旧金山、伦敦、 西雅图。 结算收入稳步增长。上半年本集团实现结算面积846.3万平方米，同比上升20.7%；实现结算收入1,329.9 亿元，同比上升32.2%；房地产业务的结算均价为15, 715元/平方米。 已售未结资源持续上升。截至报告期末，本集团合并报表范围内有4,403.7万平方米已售资源未结算， 合同金额合计约6,215.5亿元，较上年末分别增长18.7%和17.1%。 ②房地产开发投资情况 新开工规模下降，竣工规模保持增长。上半年本集团实现新开工面积1,953.0万平方米，同比下降15.9%， 占全年开工计划的54.1%（2018年上半年：65.5%）；实现竣工面积1,060.0万平方米，同比增长15.6%， 占全年竣工计划的34.5%（2018年上半年：34.9%）。预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。 坚持审慎投资。本集团秉承稳健的投资策略，在确保成本合理的前提下积极发掘各类潜在的投资机会。 上半年本集团获取新项目54个，总规划建筑面积1,372.8万平方米，权益规划建筑面积941.8万平方米， 万科权益规划建筑面积占总规划建筑面积的比例为68.6%。上述项目的权益地价总额约649.8亿元，均价 为6,900元/平方米。按建筑面积计算，82.0%的新增项目位于一二线城市；按权益投资金额计算，88.4%位 于一二线城市。 项目资源保持合理水平。截至报告期末，本集团在建项目和规划中项目的总建筑面积约15,340.2万平 方米。其中在建项目总建筑面积约9,867.6万平方米，权益建筑面积约5,869.2万平方米；规划中项目总建 筑面积约5,472.6万平方米，按万科权益计算的建筑面积约3,423.5万平方米。此外，本集团还参与了一批 旧城改造项目，按当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约341.4万平方米。 报告期内新增项目详细情况请见下表，本部分所列项目中，未来可能有部分项目引进合作方共同开发， 因此本集团在项目中所占的权益比例可能发生变化。目前的权益比例，仅供投资者阶段性参考。 单位：平方米 序号 项目名称 位置 权益比例 占地面积 规划建筑面 积 万科权益建 筑面积 进展 1 佛山金域世家 南海区 99.1% 52,222 182,777 181,186 在建 2 佛山金域西江 府 高明区 49.7% 75,037 187,591 93,289 前期 3 佛山金域时光 禅城区 98.9% 40,459 161,837 160,024 前期 4 福州台江排尾 项目 台江区 98.5% 205,862 624,800 615,428 前期 5 广州幸福誉花 园五期 黄埔区 66.5% 191,580 344,956 229,499 前期 6 广州金色里程 增城区 43.4% 45,450 136,215 59,104 前期 7 南京溧水G09 地块项目 溧水区 100.0% 162,782 406,956 406,956 前期 8 宁波海曙段塘 项目 海曙区 100.0% 74,346 157,780 157,780 前期 9 宁波东钱湖莫 古路项目 鄞州区 99.3% 49,902 50,401 50,041 前期 10 苏州安元路项 目 相城区 39.5% 88,260 194,172 76,620 前期 11 苏州向阳路项 目 高新区 79.2% 93,688 215,484 170,663 在建 12 苏州吴中党校 项目 吴中区 99.4% 12,735 58,844 58,497 前期 13 昆山开发区项 目 昆山开发 区 99.3% 40,595 93,368 92,724 前期 14 昆山夏驾河项 目 昆山开发 区 91.1% 112,727 202,908 184,890 前期 15 温州瑞安市西 岙村地块 瑞祥新区 99.8% 70,151 195,720 195,309 前期 16 温州翡翠心湖 鹿城区 97.2% 11,989 33,569 32,619 前期 17 北京城市之光 东望 通州区 74.9% 115,506 280,243 209,790 前期 18 北京翡翠西湖 雲庐 丰台区 79.8% 168,663 184,119 146,909 前期 19 北京观承望溪 顺义区 48.3% 43,326 64,988 31,363 前期 20 沈阳首府未来 城 皇姑区 97.3% 334,407 691,609 673,074 在建 21 沈阳富丽华项 目 和平区 98.0% 14,496 101,468 99,439 前期 序号 项目名称 位置 权益比例 占地面积 规划建筑面 积 万科权益建 筑面积 进展 22 鞍山高新万科 城 高新区 69.0% 129,638 261,943 180,740 前期 23 盘锦万科城如 园 兴隆台区 99.0% 234,931 696,446 689,482 前期 24 大连未来之光 金州区 54.6% 212,731 466,861 254,906 前期 25 济阳时代之光 济阳区 42.0% 129,156 337,505 141,752 前期 26 青岛北宸之光 即墨区 41.8% 70,037 112,060 46,819 在建 27 石家庄公园都 会 新华区 41.0% 48,731 117,930 48,351 前期 28 石家庄正定文 化村项目 正定区 49.0% 61,496 122,991 60,266 前期 29 石家庄未来城 栾城区 47.3% 104,994 191,189 90,413 前期 30 天津四季滨江 北辰区 69.2% 136,700 291,953 201,885 前期 31 天津翡翠紫台 西青区 37.6% 68,567 109,309 41,122 在建 32 长春柏翠阅湖 南关区 60.0% 12,911 45,189 27,113 前期 33 长春溪望 北湖科技 开发区 94.6% 155,044 284,000 268,607 前期 34 长春北湖溪望 东地块 北湖科技 开发区 100.0% 129,436 241,000 241,000 前期 35 唐山新华道项 目 路北区 51.0% 17,265 120,854 61,636 前期 36 张家口京城上 方 下花园区 32.0% 101,649 225,095 72,030 前期 37 临沂新都会项 目 河东区 40.0% 154,165 353,257 141,303 前期 38 成都公园都会 天府新区 68.3% 47,333 94,667 64,686 在建 39 成都国寿嘉园 温江区 40.0% 78,279 116,636 46,654 前期 40 成都天府万科 城 天府新区 99.6% 731,480 880,478 877,220 前期 41 成都怡心湖岸 天府新区 31.5% 104,202 260,400 82,104 在建 42 贵阳万科麓山 云岩区 40.0% 303,067 783,312 313,325 前期 43 昆明五百里 官渡区 40.0% 232,914 826,604 330,642 前期 44 银川翡翠湖望 贺兰县 32.0% 67,591 107,994 34,558 在建 45 武汉万科新都 会 洪山区 64.8% 59,898 287,499 186,328 前期 46 西安大都会云 境 西咸新区 28.0% 148,195 438,115 122,672 在建 47 咸阳金域华府 秦都区 63.8% 62,966 180,681 115,310 前期 序号 项目名称 位置 权益比例 占地面积 规划建筑面 积 万科权益建 筑面积 进展 48 重庆四季花城 北碚区 41.4% 77,975 194,864 80,635 在建 49 重庆理想城一 期 沙坪坝区 99.1% 104,692 156,993 155,501 前期 50 重庆理想城二 期 沙坪坝区 50.3% 97,965 152,513 76,668 前期 51 重庆理想城三 期 沙坪坝区 48.3% 74,723 131,217 63,338 前期 52 重庆照母山项 目 渝北区 90.0% 62,111 94,336 84,865 前期 53 武汉汉宜路项 目 硚口区 46.0% 84,804 313,746 144,198 前期 54 乌鲁木齐华府 里 高新区 91.5% 67,412 160,350 146,704 前期 总计 6,177,241 13,727,792 9,418,037 报告期末至本报告披露日，本集团新增以下开发项目： 单位：平方米 序号 项目名称 位置 权益比例 占地面积 规划建筑面 积 万科权益建 筑面积 进展 1 佛山乐从镇项 目 顺德区 49.5% 131,842 352,801 174,643 前期 2 南宁那况路北 侧项目 兴宁区 100.0% 69,836 125,704 125,704 前期 3 珠海北围 2019-18地块 高新区 98.4% 16,310 48,929 48,136 前期 4 珠海滨海商务 区地块 金湾区 100.0% 110,972 170,997 170,997 前期 5 无锡南门44号 地块 江阴市 99.2% 60,267 150,666 149,399 前期 6 宁波骆驼375 项目 镇海区 98.9% 159,678 375,418 371,270 前期 7 杭州五常车辆 段项目 余杭区 50.8% 448,000 783,000 397,401 在建 8 杭州良渚遗址 公园地块 余杭区 50.0% 83,000 124,000 62,000 前期 9 杭州许村镇杭 海交界线地块 海宁区 100.0% 41,541 103,852 103,852 前期 10 温州D28地块 鹿城区 99.1% 23,543 56,503 55,984 前期 11 南通中创区 R12地块 崇川区 100.0% 75,362 171,000 171,000 前期 12 沈阳戴家庄-A 地块 法库县 44.6% 39,846 112,000 49,974 前期 13 沈阳加州花园 项目 于洪区 99.2% 77,880 148,000 146,786 前期 序号 项目名称 位置 权益比例 占地面积 规划建筑面 积 万科权益建 筑面积 进展 14 唐山港岛中心 项目 丰南区 53.7% 120,241 245,115 131,553 前期 15 重庆悦来117 亩项目 渝北区 99.2% 78,043 117,065 116,081 前期 16 重庆水土111亩 项目 渝北区 99.0% 73,686 110,530 109,424 前期 17 重庆水土103 亩项目 渝北区 99.0% 68,554 95,264 94,312 前期 18 重庆悦来493 亩项目 渝北区 99.0% 328,787 475,033 470,473 前期 总计 2,007,388 3,765,877 2,948,989 （2）物业服务情况 基于巩固基本盘的原则，万科物业继续坚持以有品质、有温度的服务积累客户口碑；坚持住宅商企两 翼齐飞的战略，聚焦核心城市、核心客户，市场份额持续扩大。上半年万科物业实现营业收入52.8亿元， 同比增长27.1%。 报告期内，万科物业积极拓展项目资源，新增项目的签约饱和收入（指根据项目合同约定在一个完整 年度的物业服务费收入）21.64亿元，同比增长113.8%；其中，住宅物业服务新增饱和收入13.33亿元， 同比增长84%；商业物业服务新增饱和收入8.31亿元，同比增长189%。 同时，万科物业大力拓展服务内容，从业主利益出发，围绕房屋资产的交易、管理、配套、增值等环 节推出综合性的资产服务计划。 万科物业还积极开展数字化建设，以更好的响应客户服务需求，实现降本提效和精细运营。 （3）租赁住宅情况 提升已获取项目的开业效率与经营质量，提升万科租赁住宅品牌影响力是租赁住宅业务的基本盘。 本集团租赁住宅业务上半年新开业101个项目，总计2.06万间。截至报告期末，租赁住宅业务覆盖 35个主要城市，累计开业8.2万间，其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、 青岛、南京、苏州、武汉、西安、济南等14个核心城市。成熟期项目（开业半年及以上）的平均出租率 为91%。 同时，本集团坚持围绕租赁客户的痛点和需求，提升产品和服务能力。主要产品线青年长租公寓品牌 “泊寓”荣获“2018-2019中国集中式长租公寓年度十佳运营商”称号。 为拓展资源获取渠道，本集团在局部城市开展万村项目探索。截至报告期末，万村项目改造完工的房 间数约2.4万间，已交付开业的项目出租率良好。部分项目由于开展难度高于预期，本集团基于自身的经 营安排进行了相应调整。 （4）商业开发与运营 本集团以印力集团作为商业开发与运营平台。截至报告期末，本集团管理商业项目总建筑面积超过 1,350万平方米。其中，印力集团管理商业项目110个，管理面积915万平方米，已开业面积为643万平 方米（90%为购物中心）。 持续提升既有项目的运营表现是商业业务的基本盘。报告期内，印力集团聚焦存量项目，持续优化资 产结构，提升运营管理水平，购物中心的整体出租率（不含改造项目）约97%。期内，济南印象城、杭州 金沙印象城及合肥万科广场三个购物中心开业，凭借丰富、便利的服务体验，为当地消费者带来美好生活 体验。 （5）物流仓储服务 本集团以“万纬物流”为物流仓储服务平台，经过近四年发展，目前服务客户超过800家，涵盖电商类、 快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。2019年6月，在由中国仓储与配送协会举办的 第十四届中国仓储配送大会上，万纬物流当选“2018年全国仓储地产十强企业”。 经营好现有项目，完善布局是物流仓储服务的基本盘。围绕基本盘，万纬物流一方面通过精益管理及 信息化手段提升经营能力，通过优质服务赢得客户；另一方面持续加大项目储备，完善冷链布局。 上半年万纬物流新获取项目9个，合计可租赁物业的建筑面积约为74万平方米。截至报告期末，万 纬物流已进驻44个城市，获取127个项目，可租赁物业的建筑面积996万平方米。 报告期内，万纬物流通过对部分现有项目设计方案进行调整、增设冷链功能的方式，进一步加快冷链 业务对全国核心城市的覆盖。 截至本报告披露日，万纬物流共运营64个项目（含55个高标库项目和9个冷链项目），其中高标库 稳定运营项目平均出租率为92%。 （6）其他业务 截至报告期末，本集团共管理标准办公项目79个，产业园项目35个，管理面积合计约803万平方米 （其中72%位于北京、上海、广州、深圳、杭州和成都六个城市）。 为响应国家发展冰雪运动的号召，本集团致力于打造有竞争力的冰雪度假服务体系，旗下吉林万科松 花湖和北京石京龙雪场2018-2019雪季累计到访客流量超过60万人次。松花湖项目现已尝试通过增加度假 场景、丰富客户体验来提升夏季运营效益。 2、以客户为中心，提高产品和服务能力 报告期内，本集团严守安全和质量底线，持续完善天网检查、工程评估、专家咨询的交叉评估体系， 从入场材料、过程隐患和交付风险多方面把控，借助外部专业力量，强化风险管控。 为有效识别客户变化趋势、助推产品和服务能力升级，本集团开展了客户洞察、产品底线标准和装修 标准升级等系列工作：通过深度访谈和调研，发掘客户真实需求，提供专业解决方案；在充分总结与沉淀 过往客户反馈的基础上，完成设计底线标准升级和设计底线管理办法编制，牢筑产品底线以避免重复犯错； 通过开展装修标准升级竞赛、材料部品展览、家具智能研发三项行动，持续迭代升级产品标准，为下一步 产品服务升级储能蓄势。 3、组织建设 本集团继续推进组织重建与事人匹配，打造“矢量组织、冠军组织、韧性组织”。期内，本集团各事 业集团、事业单元持续探索、完善所在组织的功能搭建和人员构成，明确合理组织结构比例；同时积极开 展“大江大海”计划，为事业发展寻找最合适、最优秀的人才。 4、社会责任 本集团持续关注利益相关方发展，切实履行社会责任，期内继续加大精准扶贫及乡村振兴力度，与光 彩事业基金会合作推进“光彩·万科精准扶贫与乡村振兴专项基金”项目，在云南怒江、广西百色、福建寿宁、 广东汕尾、广东河源以及贵州、甘肃等地开展易地搬迁、教育扶贫及乡村振兴。本集团还建造、运营了2019 年中国北京世界园艺博览会四大核心场馆之一的“植物馆”项目，通过这一具有国际影响力的平台，向社会 传递尊重自然、尊重生命的绿色理念。 （三）未来发展展望 下半年整体经济仍将面临诸多风险和挑战。7月底，中央政治局会议强调要坚持房子是用来住的、不 是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制。行业调控预计仍将保持连续性和稳定性。融资方面，随着金 融监管持续收紧，房企融资将面临一定压力。 面对高度的不确定性，本集团将牢牢把握经营的“基本盘”，在上半年的基础上，继续巩固和深化既 定工作思路。 基于战略，本集团将继续聚焦主航道，巩固提升基本盘。 基于市场，本集团将坚持积极销售，积极回款；加快长期库存去化；提升经营性业务表现；提高资金 使用效率；实施清产核资。 基于客户，本集团将严守安全和质量底线；打造客户愿意买单的好产品和好服务。 基于事业合伙人机制，本集团将继续推动组织重建和事人匹配。 四、涉及财务报告的相关事项 （一）与上一会计期间财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明 √ 适用 □ 不适用 财政部修订并发布了《企业会计准则第21号——租赁》 、《关于修订印发2019年度一般企业财务报 表格式的通知》(财会 [2019] 6号)、《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》、《企业会计准则第12 号——债务重组》，根据相关规定，本集团自2019年1月1日起执行上述会计准则。除已经在财务报表的 会计政策变更影响的披露外，采用上述准则未对本集团财务状况和经营成果产生重大影响。 （二）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明 □ 适用 √ 不适用 本集团本报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。 （三）与上一会计期间财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明 √ 适用 □ 不适用 本集团报告期新设131家子公司，收购35家子公司，注销、出售或控制权变更54家子公司。 中财网
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