[HK]万科企业:海外监管公告-2019年半年度报告
原标题:万科企业:海外监管公告-2019年半年度报告 万科 企业 股份有限公司 CHINA VANKE CO., LTD. 2019 年半年度报告 A 股证券代码： 000002、 299903 A 股证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：〈万〉 2019-063 二〇一九年八月 第一节 重要提示、目录和释义 重要提示 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何 虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及 连带责任。 本报告已经公司第十八届董事会第二十二次会议审议通过。 董事会副主席林茂德因公 务原因未能亲自出席本次董事会，授权陈贤军董事代为出席并行使表决权。 除此之外，本 公司其他董事均亲自出席了本次董事会议。 按照中国会计准则编制的 本报告之财务报告未经审计。毕马威华振会计师事务所（特 殊普通合伙）根据《中国注册会计师审阅准则第 2101号 — 财务报表审阅》执行了审阅工 作 并出具了审阅报告。 董事会主席郁亮，总裁、首席执行官祝九胜，执行副总裁、财务负责人王文金声明： 保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。 公司 2019年半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺， 敬请投资者注意投资风险。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ....................................................................................... 1 第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................... 4 第三节 董事会报告 ......................................................................................................... 7 第四节 重要事项 .......................................................................................................... 20 第五节 股本变动及股东情况 ......................................................................................... 28 第六节 董事、监事、高级管理人员及员工情况 ............................................................. 31 第七节 公司债券情况 ................................................................................................... 33 第八节 财务报告 .......................................................................................................... 37 第九节 备查文件目录 ................................................................................................. 201 释义 释义项 指 释义内容 本公司、公司 指 万科企业股份有限公司 万科、集团、本集团 指 万科企业股份有限公司及其附属公司 万科物业 指 万科物业发展股份有限公司 印力集团 指 印力集团控股有限公司 万纬物流 指 深圳市万科物流投资有限公司 央行 指 中国人民银行 证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 联交所 指 香港联合交易所有限公司 地铁集团 指 深圳市地铁集团有限公司 钜盛华 指 深圳市钜盛华股份有限公司 前海人寿 指 前海人寿保险股份有限公司 《联交所上市规则》 指 《香港联合交易所有限公司证券上市规则》 《企业管治守则》 指 《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十四《企业管治守 则》 《联交所标准守则》 指 《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十《上市发行人董 事进行证券交易的标准守则》 《公司章程》 指 《万科企业股份有限公司章程》 本报告 指 2019 年半年度报告 报告期、期间、上半年 指 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 6 月 30 日 元 指 如无特殊说明，指人民币元 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司简介 （一）基本信息 中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”） 英文名称：CHINA VANKE CO., LTD.(缩写为“VANKE”) 注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心 邮政编码：518083 办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心 邮政编码：518083 香港主要营业地点：香港花园道 1 号中银大厦 55 楼 国际互联网网址：www.vanke.com 电子信箱：IR@vanke.com 法定代表人：郁亮 联交所授权代表：王文金、朱旭 联交所替代授权代表：陈颖杰 （二）联系人和联系方式 董事会秘书、公司秘书：朱旭 电子信箱：IR@vanke.com 股证事务授权代表：吉江华 电子信箱：IR@vanke.com 联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心 电话：0755-25606666 传真：0755-25531696 助理公司秘书：陈颖杰 电子邮件： IR@vanke.com 联系地址：香港花园道 1 号中银大厦 55 楼 电话：00852-23098888 传真：00852-23288097 （三）股票情况 A 股股票上市地：深交所 A 股股票简称：万科 A A 股股票代码：000002 H 股股票上市地：联交所 H 股股票简称：万科企业、万科 H 代注 H 股股票代码：02202、299903 注 注：该简称和代码仅供本公司原 B 股股东通过境内证券公司交易系统交易其因 B 转 H 而持有的本公 司 H 股股份使用。 H 股股份过户登记处：香港中央证券登记有限公司 联系地址：香港湾仔皇后大道东 183 号合和中心 17 楼 1712-1716 室 （四）信息披露及备置地点 信息披露媒体名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日 报》、巨潮资讯网以及联交所披露易网站 登载本报告的国际互联网网址： A 股：www.cninfo.com.cn H 股：www.hkexnews.hk 本报告备置地点：公司董事会办公室 （五）注册变更情况 公司首次注册登记日期：1984年5月30日，地点：深圳 变更登记日期：2017年7月14日，地点：深圳 统一社会信用代码：91440300192181490G 二、会计数据和财务指标摘要 （一）主要会计数据和财务指标 单位：元 项目 2019 年 1-6 月 2018 年 1-6 月 比上年同期增减 营业收入 139,320,076,841.33 105,974,537,269.94 31.47% 营业利润 27,855,979,909.30 19,629,139,535.89 41.91% 利润总额 27,725,984,144.21 19,667,844,908.03 40.97% 归属于上市公司股东的净利润 11,841,752,171.43 9,123,743,200.32 29.79% 扣除非经常性损益后归属于上市公 司股东的净利润 11,749,678,942.31 9,096,648,908.14 29.16% 经营活动产生的现金流量净额 8,853,110,066.35 (4,255,092,906.29) 308.06% 基本每股收益 1.06 0.83 28.77% 稀释每股收益 1.06 0.83 28.77% 净资产收益率（全面摊薄） 7.35% 6.76% 增加 0.59 个百分点 净资产收益率（加权平均） 7.26% 6.51% 增加 0.75 个百分点 项目 2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 比年初数增减 资产总额 1,577,056,909,941.26 1,528,579,356,474.81 3.17% 负债总额 1,344,589,371,133.80 1,292,958,626,477.23 3.99% 归属于上市公司股东的净资产 161,016,910,454.03 155,764,131,544.43 3.37% 股本（股） 11,302,143,001.00 11,039,152,001.00 增加 262,991,000 股 归属于上市公司股东的每股净资产 14.25 14.11 0.97% 资产负债率 85.26% 84.59% 增加 0.67 个百分点 （二）非经常性损益项目 单位：元 项目 2019 年 1-6 月 2018 年 1-6 月 非流动资产处置损益 (8,546,646.07) (381,158.54) 持有交易性金融资产、其他权益工具 投资和其他非流动金融资产产生的公 允价值变动收益和投资收益，以及处 置交易性金融资产取得的投资收益 240,927,857.02 - 出售、处理部门或投资单位收益 10,528,025.40 6,629,961.15 除上述各项之外的其他收支 (129,995,765.09) 38,705,372.14 所得税影响 (11,957,055.44) (9,926,745.63) 少数股东损益影响 (8,883,186.70) (7,933,136.94) 合计 92,073,229.12 27,094,292.18 （三）境内外会计准则差异 单位：元 归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的所有者权益 2019 年 1-6 月 2018 年 1-6 月 2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 按境外会计准则 11,841,752,171.43 9,123,743,200.32 161,016,910,454.03 155,764,131,544.43 按境内会计准则 11,841,752,171.43 9,123,743,200.32 161,016,910,454.03 155,764,131,544.43 按境外会计准则调整的分项及合计： 按境外会计准则 - - - - 差异说明 无差异 第三节 董事会报告 一、 经营情况讨论与分析 报告期内，宏观经济形势依然复杂，房地产行业调控持续深化，不同地区的市场分化特征日益明显。 面对内外部经营环境变化带来的挑战，本集团在 “城乡建设与生活服务商 ”的战略定位下，坚持 “ 收敛聚焦、 巩固提升基本盘 ” ，持续提升经营质量，推动各项业务有序发展。 2019 年 1-6 月，本集团实现营业收入 1,393.2 亿元，同比增长 31.5%；实现归属于上市公司股东的净 利润 118.4 亿元，同比增长 29.8%。上半年本集团房地产业务实现销售金额 3,340.0 亿元，同比增长 9.6%； 截至报告期末，本集团财务、资金状况稳健，持有货币资金 1,438.7 亿元；净负债率（有息负债减去货币 资金，除以净资产）为 35.04%。 根据 2017 年度股东大会批准的发行 H 股的 一般性授权，本集团于 2019 年 4 月成功发行总数为 262,991,000 股的 H 股，本次配售使 H 股占公司总股本的比例由 11.91%提高至 13.96%，有助于提升公司 H 股的流动性。 2019 年 7 月，《财富》杂志发布 “ 2019 年世界 500 强企业 ” 名单，本集团位列第 254 位。 （一）房地产市场情况 报告期内，行业调控延续“ 房子是用来住的、不是用来炒的 ” 主 基调，各地围绕稳地价、稳房价、 稳预期的调控目标，因城施策，促进市场平稳发展。 全国商品房销售面积同比微降。国家统计局数据显示，1-6 月全国商品房销售面积 7.58 亿平方米，同 比下降 1.8%；销售金额 7.07 万亿元，同比增长 5.6%。 重点城市成交面积有所增长。上半年公司长期重点观察的 14 个城市1 商品住宅批准预售面积同比增长 11.7%，成交面积同比增长 10.3%。截至报告期末，上述城市的新房可售库存（已取得销售许可而尚未售 出的面积）去化周期约 9.4 个月。 1北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州 房地产开发投资仍保持较快增长，新开工面积增速有所回落。上半年全国房地产开发投资完成额同 比增长 10.9%，增速较 2018 年同期上升 1.2 个百分点；全国房屋新开工面积同比增长 10.1%，增速较 2018 年同期减少 0.7 个百分点。 土地市场供应和成交面积有所增长。根据中国指数研究院的数据，2019 年上半年全国 300 个城市住 宅用地供应建筑规划面积同比增长 6.5%，成交面积同比增长 6.9%。 房地产市场融资环境持续收紧。央行数据显示，2019 年二季度末，房地产开发贷余额 11.04 万亿元， 同比增长 14.6%，增速较 2018 年同期减少 9.6 个百分点。 （二）报告期内主要工作 本集团以城乡建设与生活服务商为战略定位，主营业务包括房地产开发和物业服务，同时积极拓展 与生活服务相关的其它业务。 2019 年上半年，本集团实现营业收入 1,393.2 亿元，同比增长 31.5%；实现归属于上市公司股东的净 利润 118.4 亿元，同比增长 29.8%；每股基本盈利 1.06 元，同比增长 28.8%；全面摊薄的净资产收益率为 7.35%，较 2018 年同期增加 0.59 个百分点。 本集团 2019 年半年度不派发现金红利、不送红股，不进行公积金转增股本。 分业务看，上半年本集团全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例为 95.5%。 单位：万元 行业 营业收入 营业成本 营业利润率 金额 同比增减 金额 同比增减 数值 同比增减 1.主营业务 13,827,282.41 31.95% 8,852,035.44 27.97% 27.74% 0.89 个百分点 其中：房地产 13,299,028.35 32.15% 8,405,463.57 27.86% 28.26% 0.97 个百分点 物业服务 528,254.06 27.05% 446,571.87 29.90% 14.53% -1.48 个百分点 2.其他业务 104,725.27 -11.30% 30,273.19 -0.68% 70.16% -2.72 个百分点 合计 13,932,007.68 31.47% 8,882,308.63 27.84% 28.06% 0.70 个百分点 注：营业利润率数据已扣除税金及附加。 分区域看，上半年本集团房地产业务收入中，南方区域 BG（事业集团）、上海区域 BG、北方区域 BG 和中西部区域 BG 的占比分别为 35.4%、 32.9%、 13.7%和 18.0%。 分区域的 房地产业务 收入和利润情况 结算面积 （平方米） 比例 房地产业务收入 （万元） 比例 权益净利润 （万元） 比例 南方区域 2,150,145 25.41% 4,707,647.90 35.40% 403,204.04 26.05% 上海区域 2,440,747 28.84% 4,377,601.25 32.92% 702,828.61 45.41% 北方区域 1,702,596 20.12% 1,817,065.20 13.66% 146,195.36 9.45% 中西部区域 2,169,214 25.63% 2,396,714.00 18.02% 295,623.89 19.09% 合计 8,462,702 100.00% 13,299,028.35 100.00% 1,547,851.90 100.00% 注：报告期内有结算的城市，南方区域包括：深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、厦门、泉州、福州、三亚、 惠州、清远、莆田、南宁；上海区域包括：上海、杭州、苏州、无锡、常州、扬州、合肥、南京、镇江、宁波、南昌、芜 湖、南通、嘉兴、徐州、昆山、温州；北方区域包括：北京、唐山、天津、沈阳、鞍山、抚顺、大连、长春、吉林、青岛、 烟台、太原、秦皇岛、济南、哈尔滨、廊坊、营口、晋中；中西部区域包括：成都、重庆、南充、武汉、西安、贵阳、昆 明、乌鲁木齐、郑州。 1、业务发展情况 （1）房地产业务情况 ①房地产销售和结算情况 坚持积极销售。1-6 月，本集团实现销售面积 2,150.1 万平方米，销售金额 3,340.0 亿元，同比分别上 升 5.6%和 9.6%，在 41 个城市的开发业务销售金额位列当地前三。上半年本集团所销售的产品中，住宅占 比 87.8%，商办占比 9.0%，其它配套占比 3.2%。住宅产品中 144 平方米以下的中小户型占比 90.6%。 分区域看，本集团的销售情况如下： 销售面积 （万平方米） 比例 销售金额 （亿元） 比例 南方区域 327.47 15.23% 627.59 18.79% 上海区域 668.78 31.10% 1,200.12 35.93% 北方区域 535.56 24.91% 732.65 21.94% 中西部区域 614.56 28.58% 737.67 22.09% 其他地区 3.72 0.18% 41.93 1.25% 合计 2,150.09 100.00% 3,339.96 100.00% 注：报告期内有销售的城市，南方区域包括深圳、广州、清远、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、厦门、福州、漳州、泉 州、莆田、三亚、南宁、长沙、晋江、石狮；上海区域包括上海、杭州、嘉兴、苏州、昆山、常熟、无锡、南京、南昌、 宁波、合肥、扬州、温州、芜湖、徐州、南通、镇江、常州、泰州、宿迁、海宁、马鞍山；北方区域包括北京、秦皇岛、 天津、沈阳、抚顺、大连、长春、哈尔滨、吉林、青岛、济南、烟台、太原、唐山、鞍山、石家庄、廊坊；中西部区域包 括成都、南充、武汉、西安、郑州、重庆、昆明、贵阳、乌鲁木齐、兰州、玉溪、西宁、咸阳；其他包括：香港、纽约、 旧金山、伦敦、西雅图。 结算收入稳步增长。上半年本集团实现结算面积 846.3 万平方米，同比上升 20.7%；实现结算收入 1,329.9 亿元，同比上升 32.2%；房地产业务的结算均价为 15, 715 元/平方米。 已售未结资源持续上升。截至报告期末，本集团合并报表范围内有 4,403.7 万平方米已售资源未结算， 合同金额合计约 6,215.5 亿元，较上年末分别增长 18.7%和 17.1%。 ②房地产开发投资情况 新开工规模下降，竣工规模保持增长。上半年本集团实现新开工面积 1,953.0 万平方米，同比下降 15.9%，占全年开工计划的 54.1%（2018 年上半年：65.5%）；实现竣工面积 1,060.0 万平方米，同比增长 15.6%，占全年竣工计划的 34.5%（2018 年上半年：34.9%）。预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。 坚持审慎投资。本集团秉承稳健的投资策略，在确保成本合理的前提下积极发掘各类潜在的投资机 会。上半年本集团获取新项目 54 个，总规划建筑面积 1,372.8 万平方米，权益规划建筑面积 941.8 万平方 米，万科权益规划建筑面积占总规划建筑面积的比例为 68.6%。上述项目的权益地价总额约 649.8 亿元， 均价为 6,900 元/平方米。按建筑面积计算，82.0%的新增项目位于一二线城市；按权益投资金额计算， 88.4%位于一二线城市。 项目资源保持合理水平。截至报告期末，本集团在建项目和规划中项目的总建筑面积约 15,340.2 万平 方米。其中在建项目总建筑面积约 9,867.6 万平方米，权益建筑面积约 5,869.2 万平方米；规划中项目总建 筑面积约 5,472.6 万平方米，按万科权益计算的建筑面积约 3,423.5 万平方米。此外，本集团还参与了一批 旧城改造项目，按当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约 341.4 万平方米。 报告期内新增项目详细情况请见下表，本部分所列项目中，未来可能有部分项目引进合作方共同开 发，因此本集团在项目中所占的权益比例可能发生变化。目前的权益比例，仅供投资者阶段性参考。 单位：平方米 序号 项目名称 位置 权益比例 占地面积 规划建筑面 积 万科权益建 筑面积 进展 1 佛山金域世家 南海区 99.1% 52,222 182,777 181,186 在建 序号 项目名称 位置 权益比例 占地面积 规划建筑面 积 万科权益建 筑面积 进展 2 佛山金域西江 府 高明区 49.7% 75,037 187,591 93,289 前期 3 佛山金域时光 禅城区 98.9% 40,459 161,837 160,024 前期 4 福州台江排尾 项目 台江区 98.5% 205,862 624,800 615,428 前期 5 广州幸福誉花 园五期 黄埔区 66.5% 191,580 344,956 229,499 前期 6 广州金色里程 增城区 43.4% 45,450 136,215 59,104 前期 7 南京溧水 G09 地块项目 溧水区 100.0% 162,782 406,956 406,956 前期 8 宁波海曙段塘 项目 海曙区 100.0% 74,346 157,780 157,780 前期 9 宁波东钱湖莫 古路项目 鄞州区 99.3% 49,902 50,401 50,041 前期 10 苏州安元路项 目 相城区 39.5% 88,260 194,172 76,620 前期 11 苏州向阳路项 目 高新区 79.2% 93,688 215,484 170,663 在建 12 苏州吴中党校 项目 吴中区 99.4% 12,735 58,844 58,497 前期 13 昆山开发区项 目 昆山开发 区 99.3% 40,595 93,368 92,724 前期 14 昆山夏驾河项 目 昆山开发 区 91.1% 112,727 202,908 184,890 前期 15 温州瑞安市西 岙村地块 瑞祥新区 99.8% 70,151 195,720 195,309 前期 16 温州翡翠心湖 鹿城区 97.2% 11,989 33,569 32,619 前期 17 北京城市之光 东望 通州区 74.9% 115,506 280,243 209,790 前期 18 北京翡翠西湖 雲庐 丰台区 79.8% 168,663 184,119 146,909 前期 19 北京观承望溪 顺义区 48.3% 43,326 64,988 31,363 前期 20 沈阳首府未来 城 皇姑区 97.3% 334,407 691,609 673,074 在建 21 沈阳富丽华项 目 和平区 98.0% 14,496 101,468 99,439 前期 22 鞍山高新万科 城 高新区 69.0% 129,638 261,943 180,740 前期 23 盘锦万科城如 园 兴隆台区 99.0% 234,931 696,446 689,482 前期 24 大连未来之光 金州区 54.6% 212,731 466,861 254,906 前期 25 济阳时代之光 济阳区 42.0% 129,156 337,505 141,752 前期 26 青岛北宸之光 即墨区 41.8% 70,037 112,060 46,819 在建 27 石家庄公园都 会 新华区 41.0% 48,731 117,930 48,351 前期 28 石家庄正定文 化村项目 正定区 49.0% 61,496 122,991 60,266 前期 29 石家庄未来城 栾城区 47.3% 104,994 191,189 90,413 前期 序号 项目名称 位置 权益比例 占地面积 规划建筑面 积 万科权益建 筑面积 进展 30 天津四季滨江 北辰区 69.2% 136,700 291,953 201,885 前期 31 天津翡翠紫台 西青区 37.6% 68,567 109,309 41,122 在建 32 长春柏翠阅湖 南关区 60.0% 12,911 45,189 27,113 前期 33 长春溪望 北湖科技 开发区 94.6% 155,044 284,000 268,607 前期 34 长春北湖溪望 东地块 北湖科技 开发区 100.0% 129,436 241,000 241,000 前期 35 唐山新华道项 目 路北区 51.0% 17,265 120,854 61,636 前期 36 张家口京城上 方 下花园区 32.0% 101,649 225,095 72,030 前期 37 临沂新都会项 目 河东区 40.0% 154,165 353,257 141,303 前期 38 成都公园都会 天府新区 68.3% 47,333 94,667 64,686 在建 39 成都国寿嘉园 温江区 40.0% 78,279 116,636 46,654 前期 40 成都天府万科 城 天府新区 99.6% 731,480 880,478 877,220 前期 41 成都怡心湖岸 天府新区 31.5% 104,202 260,400 82,104 在建 42 贵阳万科麓山 云岩区 40.0% 303,067 783,312 313,325 前期 43 昆明五百里 官渡区 40.0% 232,914 826,604 330,642 前期 44 银川翡翠湖望 贺兰县 32.0% 67,591 107,994 34,558 在建 45 武汉万科新都 会 洪山区 64.8% 59,898 287,499 186,328 前期 46 西安大都会云 境 西咸新区 28.0% 148,195 438,115 122,672 在建 47 咸阳金域华府 秦都区 63.8% 62,966 180,681 115,310 前期 48 重庆四季花城 北碚区 41.4% 77,975 194,864 80,635 在建 49 重庆理想城一 期 沙坪坝区 99.1% 104,692 156,993 155,501 前期 50 重庆理想城二 期 沙坪坝区 50.3% 97,965 152,513 76,668 前期 51 重庆理想城三 期 沙坪坝区 48.3% 74,723 131,217 63,338 前期 52 重庆照母山项 目 渝北区 90.0% 62,111 94,336 84,865 前期 53 武汉汉宜路项 目 硚口区 46.0% 84,804 313,746 144,198 前期 54 乌鲁木齐华府 里 高新区 91.5% 67,412 160,350 146,704 前期 总计 6,177,241 13,727,792 9,418,037 报告期末至本报告披露日，本集团新增 以下 开发项目： 单位：平方米 序号 项目名称 位置 权益比例 占地面积 规划建筑面 积 万科权益建 筑面积 进展 1 佛山乐从镇项 目 顺德区 49.5% 131,842 352,801 174,643 前期 2 南宁那况路北 侧项目 兴宁区 100.0% 69,836 125,704 125,704 前期 3 珠海北围 2019- 18 地块 高新区 98.4% 16,310 48,929 48,136 前期 4 珠海滨海商务 区地块 金湾区 100.0% 110,972 170,997 170,997 前期 5 无锡南门 44 号 地块 江阴市 99.2% 60,267 150,666 149,399 前期 6 宁波骆驼 375 项目 镇海区 98.9% 159,678 375,418 371,270 前期 7 杭州五常车辆 段项目 余杭区 50.8% 448,000 783,000 397,401 在建 8 杭州良渚遗址 公园地块 余杭区 50.0% 83,000 124,000 62,000 前期 9 杭州许村镇杭 海交界线地块 海宁区 100.0% 41,541 103,852 103,852 前期 10 温州 D28 地块 鹿城区 99.1% 23,543 56,503 55,984 前期 11 南通中创区 R12 地块 崇川区 100.0% 75,362 171,000 171,000 前期 12 沈阳戴家庄-A 地块 法库县 44.6% 39,846 112,000 49,974 前期 13 沈阳加州花园 项目 于洪区 99.2% 77,880 148,000 146,786 前期 14 唐山港岛中心 项目 丰南区 53.7% 120,241 245,115 131,553 前期 15 重庆悦来 117 亩项目 渝北区 99.2% 78,043 117,065 116,081 前期 16 重庆水土 111 亩项目 渝北区 99.0% 73,686 110,530 109,424 前期 17 重庆水土 103 亩项目 渝北区 99.0% 68,554 95,264 94,312 前期 18 重庆悦来 493 亩项目 渝北区 99.0% 328,787 475,033 470,473 前期 总计 2,007,388 3,765,877 2,948,989 （2）物业服务情况 基于巩固基本盘的原则，万科物业继续坚持以有品质、有温度的服务积累客户口碑；坚持住宅商企 两翼齐飞的战略，聚焦核心城市、核心客户，市场份额持续扩大。上半年万科物业实现营业收入 52.8 亿 元，同比增长 27.1%。 报告期内，万科物业积极拓展项目资源，新增项目的签约饱和收入（指根据项目合同约定在一个完 整年度的物业服务费收入）21.64 亿元，同比增长 113.8%；其中，住宅物业服务新增饱和收入 13.33 亿元， 同比增长 84%；商业物业服务新增饱和收入 8.31 亿元，同比增长 189%。 同时，万科物业大力拓展服务内容，从业主利益出发，围绕房屋资产的交易、管理、配套、增值等 环节推出综合性的资产服务计划。 万科物业还积极开展数字化建设，以更好的响应客户服务需求，实现降本提效和精细运营。 （3）租赁住宅情况 提升已获取项目的开业效率与经营质量，提升万科租赁住宅品牌影响力是租赁住宅业务的基本盘。 本集团租赁住宅业务上半年新开业 101 个项目，总计 2.06 万间。截至报告期末，租赁住宅业务覆盖 35 个主要城市，累计开业 8.2 万间，其中 74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、 青岛、南京、苏州、武汉、西安、济南等 14 个核心城市。成熟期项目（开业半年及以上）的平均出租率 为 91%。 同时，本集团坚持围绕租赁客户的痛点和需求，提升产品和服务能力。主要产品线青年长租公寓品 牌“泊寓”荣获“2018-2019 中国集中式长租公寓年度十佳运营商”称号。 为拓展资源获取渠道，本集团在局部城市开展万村项目探索。截至报告期末，万村项目改造完工的 房间数约 2.4 万间，已交付开业的项目出租率良好。部分项目由于开展难度高于预期，本集团基于自身的 经营安排进行了相应调整。 （4）商业开发与运营 本集团以印力集团作为商业开发与运营平台。截至报告期末，本集团管理商业项目总建筑面积超过 1,350 万平方米。其中，印力集团管理商业项目 110 个，管理面积 915 万平方米，已开业面积为 643 万平 方米（90%为购物中心）。 持续提升既有项目的运营表现是商业业务的基本盘。报告期内，印力集团聚焦存量项目，持续优化 资产结构，提升运营管理水平，购物中心的整体出租率（不含改造项目）约 97%。期内，济南印象城、 杭州金沙印象城及合肥万科广场三个购物中心开业，凭借丰富、便利的服务体验，为当地消费者带来美 好生活体验。 （5）物流仓储服务 本集团以“万纬物流”为物流仓储服务平台，经过近四年发展，目前服务客户超过 800 家，涵盖电商 类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。2019 年 6 月，在由中国仓储与配送协会 举办的第十四届中国仓储配送大会上，万纬物流当选“2018 年全国仓储地产十强企业”。 经营好现有项目，完善布局是物流仓储服务的基本盘。围绕基本盘，万纬物流一方面通过精益管理 及信息化手段提升经营能力，通过优质服务赢得客户；另一方面持续加大项目储备，完善冷链布局。 上半年万纬物流新获取项目 9 个，合计可租赁物业的建筑面积约为 74 万平方米。截至报告期末，万 纬物流已进驻 44 个城市，获取 127 个项目，可租赁物业的建筑面积 996 万平方米。 报告期内，万纬物流通过对部分现有项目设计方案进行调整、增设冷链功能的方式，进一步加快冷 链业务对全国核心城市的覆盖。 截至本报告披露日，万纬物流共运营 64 个项目（含 55 个高标库项目和 9 个冷链项目），其中高标库 稳定运营项目平均出租率为 92%。 （6）其他业务 截至报告期末，本集团共管理标准办公项目 79 个，产业园项目 35 个，管理面积合计约 803 万平方米 （其中 72%位于北京、上海、广州、深圳、杭州和成都六个城市）。 为响应国家发展冰雪运动的号召，本集团致力于打造有竞争力的冰雪度假服务体系，旗下吉林万科 松花湖和北京石京龙雪场 2018-2019 雪季累计到访客流量超过 60 万人次。松花湖项目现已尝试通过增加 度假场景、丰富客户体验来提升夏季运营效益。 2、以客户为中心，提高产品和服务能力 报告期内，本集团严守安全和质量底线，持续完善天网检查、工程评估、专家咨询的交叉评估体系， 从入场材料、过程隐患和交付风险多方面把控，借助外部专业力量，强化风险管控。 为有效识别客户变化趋势、助推产品和服务能力升级，本集团开展了客户洞察、产品底线标准和装 修标准升级等系列工作：通过深度访谈和调研，发掘客户真实需求，提供专业解决方案；在充分总结与 沉淀过往客户反馈的基础上，完成设计底线标准升级和设计底线管理办法编制，牢筑产品底线以避免重 复犯错；通过开展装修标准升级竞赛、材料部品展览、家具智能研发三项行动，持续迭代升级产品标准， 为下一步产品服务升级储能蓄势。 3、组织建设 本集团继续推进组织重建与事人匹配，打造“矢量组织、冠军组织、韧性组织”。期内，本集团各 事业集团、事业单元持续探索、完善所在组织的功能搭建和人员构成，明确合理组织结构比例；同时积 极开展“大江大海”计划，为事业发展寻找最合适、最优秀的人才。 4、社会责任 本集团持续关注利益相关方发展，切实履行社会责任，期内继续加大精准扶贫及乡村振兴力度，与 光彩事业基金会合作推进“光彩·万科精准扶贫与乡村振兴专项基金”项目，在云南怒江、广西百色、 福建寿宁、广东汕尾、广东河源以及贵州、甘肃等地开展易地搬迁、教育扶贫及乡村振兴。本集团还建 造、运营了 2019 年中国北京世界园艺博览会四大核心场馆之一的“植物馆”项目，通过这一具有国际影 响力的平台，向社会传递尊重自然、尊重生命的绿色理念。 （三）经营和财务状况分析 1、利润状况 报告期内，本集团实现净利润 192.9 亿元，同比增长 42.6%；实现归属上市公司股东的净利润 118.4 亿 元，同比增长 29.8%；全面摊薄的净资产收益率为 7.35%，较 2018 年同期上升 0.59 个百分点。 报告期内，本集团房地产业务的结算毛利率为 28.3%，较 2018 年同期提高 1.0 个百分点。 上半年本集团实现投资收益 13.0 亿元，其中来自联营、合营公司实现的公司权益净利润为 9.1 亿元。 2、资金状况 报告期末，本集团持有货币资金 1,438.7 亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和 666.5 亿 元。货币资金中，人民币占比 91.9%，美元、港币及其他币种占比 8.1%。 3、负债情况 （1）负债率 本集团坚持稳健经营，截至报告期末，净负债率为 35.04%。 （2）有息负债及结构 本集团持续拓展融资渠道，优化债务结构，报告期内先后进行了住房租赁专项公司债券和美元中期 票据计划的发行。 截至报告期末，本集团有息负债金额为人民币 2,253.2 亿元，较年初减少人民币 358.9 亿元，占总资 产的比例为 14.3%。 有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币 666.5 亿元，占比为 29.6%；一年以上有 息负债人民币 1,586.7 亿元，占比为 70.4%。 分融资对象来看，银行借款占比为 59.2%，应付债券占比为 25.7%，其他借款占比为 15.1%。 分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比 38.9%，浮动利率负债占比 61.1%。有抵押的有息 负债人民币 59.7 亿元，占总体有息负债的 2.7%。 分境内境外来看，境内负债占比 64.8%，境外负债占比 35.2%。人民币负债占比 65.0%，外币负债占 比 35.0%。 上半年本集团实际利息支出合计人民币 70.2 亿元，其中资本化的利息合计人民币 26.4 亿元。 （3）评级情况 本集团继续保持行业领先的信用评级。国际评级机构标普、穆迪和惠誉维持公司“BBB+”，“Baa1” 和“BBB+”的长期企业信用评级，评级展望均为“稳定”。 4、存货分析 报告期末，本集团存货金额为 7,904.6 亿元，较 2018 年底增长 5.4%。其中，拟开发产品为 1,813.1 亿 元，占比 22.9%；在建开发产品 5,376.0 亿元，占 68.0%；已完工开发产品（现房）709.8 亿元，占比 9.0%。 5、或有负债 本集团根据行业惯例为购房客户的按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日起，至 客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截至报告期末，本集团为客 户按揭贷款提供担保总额约人民币 2,021.1 亿元。本集团过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。本集团 认为无须就该等担保在财务报表中作出拨备。 6、汇率波动风险 本集团大部分业务在中国境内，大部分收入与开支均以人民币计值。 为配合集团整体战略推进、各类业务开展需要，本集团通过多种方式在境外筹措外币资金。截至报 告期末，外币负债占有息负债的比例为 35.0%。 为控制汇率波动风险，本集团坚持对外币资产/负债匹配性、期限结构、境外流动性风险等进行动态 管理，采用自然对冲及适时购买套期保值工具管控汇率风险敞口。为锁定外币负债汇率变动产生的风险， 截至报告期末，本集团有效交叉货币掉期(CCS)余额为 20.91 亿美元。报告期内有 8.75 亿美元针对外币负 债签署的远期外汇契约(DF)到期。在套期保值合约有效期间，DF 及 CCS 公允价值变动对本集团损益没有 影响。 2019 年上半年人民币兑美元汇率相比年初有轻微升值，报告期内本集团产生汇兑收益约人民币 3.1 亿 元。 自报告期末以来，人民币汇率波动加大。由于本集团汇率风险敞口较小，截至本报告披露日，汇率 波动对本集团汇兑损益的影响可控。本集团将密切观测汇率走势，控制汇率波动风险。 7、报告期内主要资产负债项目及经营指标比较情况 单位：万元 项目 2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 变动幅度 说明 交易性金融资产 71,978.01 1,190,080.63 -93.95% 部分理财产品到期 衍生金融资产 6,677.92 1,078.29 519.31% 公允价值变动 预付款项 10,434,627.52 7,595,089.51 37.39% 预付地价款增加 合同资产 241,573.15 136,412.68 77.09% 受托建造业务规模增长 在建工程 430,521.44 191,300.75 125.05% 租入经营性资产改造增加 短期借款 462,488.05 1,011,167.80 -54.26% 借款到期清偿 预收款项 62,082.97 25,396.51 144.45% 经营性业务预收款增加 资本公积 1,220,024.58 800,562.77 52.40% 股本溢价增加 其他综合收益 (163,343.47) (239,874.49) 31.90% 权益工具公允价值增加 使用权资产 2,256,907.56 - 不适用 会计政策变更影响 租赁负债 2,131,156.65 - 项目 2019 年 1-6 月 2018 年 1-6 月 变动幅度 说明 营业收入 13,932,007.68 10,597,453.73 31.47% 结算规模增加 税金及附加 1,140,707.38 750,203.87 52.05% 结算规模增加及土地增值税计提增加 研发费用 42,977.77 31,540.49 36.26% 研发规模扩大 财务费用 322,758.34 233,237.66 38.38% 利息支出增加及新租赁准则影响 信用减值损失 (45,467.52) (10,390.91) 337.57% 其他应收款减值增加 公允价值变动收益 (4,301.83) 220.85 -2,047.87% 其他非流动金融资产公允价值变动 投资收益 130,057.34 78,440.67 65.80% 被投资单位收益增加 营业外收入 30,924.79 20,110.60 53.77% 没收订金及违约金收入增加 营业外支出 43,924.37 16,240.07 170.47% 对外捐赠增加 所得税费用 844,030.68 614,524.43 37.35% 应税利润增加 少数股东损益 744,392.52 439,885.74 69.22% 合作项目结算规模增加 （四）未来发展展望 下半年整体经济仍将面临诸多风险和挑战。 7 月底，中央政治局会议强调要 坚持房子是用来住的、不 是用来炒的 定位 ，落实房地产长效管理机制。 行业调控预计仍将保持 连续性和稳定性 。融资方面 ， 随着 金融监管 持续 收紧， 房企 融资 将面临 一定压力 。 面对高度的不确定性，本集团将牢把握经营的“基本盘”，在上半年的基础上， 继续 巩固和深化 既定工作思路。 基于战略，本集团将 继续聚焦主航道，巩固提升基本盘 。 基于市场，本集团将坚持积极销售，积极回款 ； 加快长期库存去化； 提升经营性业务表现； 提 高 资 金使用效率； 实施清产核资 。 基于客户，本集团将严守安全和质量底线；打造客户愿意买单的好产品和好服务。 基于事业合伙人机制，本集团将继续推动组织重建和事人匹配。 二、投资状况分析 （一）总体情况 □ 适用 √ 不适用 （二）报告期内获取的重大的股权投资情 况 □ 适用 √ 不适用 （三）报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 □ 适用 √ 不适用 （四）金融资产投资 1、证券投资情况 √ 适用 □不适用 单位：元 证券代码 证券简称 初始投资金额 占该公司股权比例 期末账面值 报告期损益 报告期所有者权 益变动 0267.HK 中信股份 509,672,542.36 约 0.19% 539,459,465.66 (47,529,230.21) - 合计 509,672,542.36 约 0.19% 539,459,465.66 (47,529,230.21) - 2、衍生品投资情况 √适用 □不适用 衍生品投资资金来源 自有资金 涉诉情况（如适用） 不适用 衍生品投资审批董事会公告披露日期（如 有) 不适用 衍生品投资审批股东会公告披露日期（如 有) 不适用 报告期衍生品持仓的风险分析及控制措施 说明（包括但不限于市场风险、流动性风 险、信用风险、操作风险、法律风险等） 截至报告期末，本集团持有的衍生金融工具主要有交叉货币掉期（CCS）和利率掉期（IRS）。 CCS所面临的风险与汇率市场风险以及本集团的未来外币债务现金流的确定性有关。IRS所面临的风险 与利率市场风险以及本集团的未来外币债务利息现金流的确定性有关。本集团对衍生金融工具的控制 措施主要体现在：针对衍生品交易，本集团严格规范授权及业务操作流程，审慎选择和决定新增衍生 金融工具的种类和数量，严格管控集团及相关主体的信用水平。 已投资衍生品报告期内市场价格或产品公 允价值变动的情况，对衍生品公允价值的 分析应披露具体使用的方法及相关假设与 参数的设定 报告期内，本年到期结算的 CCS 给公司带来 129.00 万元人民币的盈利。 报告期末 IRS 及 CCS 公允价值参照外部金融机构的市场报价确定。 报告期公司衍生品的会计政策及会计核算 具体原则与上一报告期相比是否发生重大 变化的说明 无 独立董事对公司衍生品投资及风险控制情 况的专项意见 公司独立董事认为公司能够根据业务经营的实际情况，按照监管部门相关法规、规定要求，规范衍生 品投资，遵循审慎性原则，通过 IRS 及 CCS 等衍生金融工具降低了外币债务由于汇率、利率变动过大 可能造成的损失，公司有关安排审慎合理。 报告期末衍生品投资的持仓情况表 单位：万元 合约种类 期初合约金额 期末合约金额 报告期损益情况 期末合约金额占集团期末净资产比例 （%） IRS 438,600.00 439,600.00 - 1.89 CCS 2,017,208.16 1,999,245.69 129.00 8.60 DF 601,177.50 - - - 合计 3,056,985.66 2,438,845.69 129.00 10.49 三、重大资产和股权出售 （一）出售重大资产情况 □适用 √不适用 公司报告期内未出售重大资产。 （二）出售重大股权情况 □适用 √不适用 公司报告期内未出售重大股权。 四、主要控股参股公司分析 □适用 √不适用 公司报告期内无应当披露的重要控股参股公司信息。 五、公司控制的结构化主体情况 □适用 √不适用 六、对 2019 年 1-9 月经营业绩的预计 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及 原因说明 □适用 √不适用 七、报告期实际经营成果与期初计划比较 报告期内，本集团实现新开工面积 1,953.0 万平方米，占全年开工计划的 54.1%；实现竣工面积 1,060.0 万平方米，占全年竣工计划的 34.5%。 八、公司面临的风险和应对措施 报告期内，公司认为并无重大不明朗事件或情况会严重影响公司持续经营能力。公司目前面临的主 要风险及对应的应对措施与上年末无重大差异，具体可参阅公司 2018 年度报告之“八 公司治理报告暨企 业管制报告”之“十二 内部控制和风险管理”。 九、期后事项 序 号 公告日期 公告标题 事项简介 1 2019-7-13 2017 年面向合格投资者公开发行公司债券 (第一期)2019 年付息公告 公司债券 17 万科 01 于 2019 年 7 月 18 日付息 2 2019-7-30 2017 年面向合格投资者公开发行公司债券 (第二期)2019 年付息公告 公司债券 17 万科 02 于 2019 年 8 月 5 日付息 3 2019-8-3 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专 项公司债券(第一期)2019 年付息公告 公司债券 18 万科 01 于 2019 年 8 月 9 日付息 4 2019-8-9 2018 年度 A 股股份分红派息实施公告 公司 A 股股份于 2019 年 8 月 15 日分红派息 第四节 重要事项 一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况 （一）本报告期股东大会情况 2019 年 6 月 28 日，公司召开 2018 年度股东大会。公司 A 股、 H 股投资者通过现场会议、网络投票 （仅适用于 A 股股东）方式参加本次股东大会，参会股东所持股数占公司总股本的比例为 68.52%，具体 详见 2019 年 6 月 29 日在巨潮资讯网的披露。 （二）表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会 □适用 √不适用 二、本报告期利润分配及公积金转增股本预案 公司 2019 年半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 三、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及 截至报告期末尚未履行完毕的承诺事项 地铁集团成为本集团第一大股东后，公开表示始终支持万科的混合所有制结构，支持万科城市配套 服务商战略和事业合伙人机制，支持万科管理团队按照既定战略目标，实施运营和管理，支持深化“轨道 +物业”发展模式。地铁集团于 2017 年 3 月 18 日披露详式权益变动报告书做出以下承诺，截止本报告期 末，地铁集团始终遵守其承诺。 （一）关于保持公司独立性的承诺 为保持上市公司独立性，地铁集团做出如下承诺： “一、上市公司的人员独立 1、上市公司的高级管理人员（总经理、副总经理、董事会秘书及财务负责人等）专职在上市公司工 作，并在上市公司领取薪酬，不在本公司及本公司控制的企业担任除董事、监事以外的职务及领取薪酬。 2、上市公司的财务人员不在本公司及本公司控制的企业中兼职。 3、上市公司人事关系、劳动关系及工资管理独立于本公司及本公司控制的企业。 4、本公司仅通过股东大会行使股东权利，按照法律法规或者上市公司章程及其他规章制度的规定推 荐出任上市公司董事、监事和高级管理人员的人选，本公司不会逾越股东大会或董事会干预上市公司的 人事任免。 二、上市公司的财务独立 1、上市公司建立独立的财务会计部门，建立独立的财务核算体系和财务管理制度。 2、上市公司能够独立作出财务决策，本公司不会逾越上市公司的股东大会或董事会干预上市公司的 资金使用、调度。 3、上市公司独立开具银行账户，本公司及本公司控制的企业不会与上市公司及其控股子公司共用银 行账户。 4、上市公司及其控股子公司独立纳税。 三、上市公司的机构独立 1、上市公司依法建立和完善法人治理结构，建立独立、完整的组织机构，并与本公司的机构完全分 开；上市公司不会与本公司及本公司控制的企业存在办公机构混同或经营场所混用的情形。 2、上市公司独立自主地运作，本公司不会逾越股东大会及董事会干预上市公司的经营管理。 四、上市公司的业务独立 1、上市公司独立拥有开展经营活动的资产、人员、资质以及具有独立面向市场自主经营的能力。 2、本公司不会无偿或者以明显不公平的条件要求上市公司为本公司提供商品、服务或者其他资产。 如本公司及本公司控制的企业与上市公司发生关联交易，本公司或本公司控制的企业将遵循公正、公平、 公开的一般商业原则，依照市场经济规则，根据有关法律、法规、规范性文件和公司的有关规定履行合 法程序，依法签订协议，保证交易价格的透明、公允、合理，在股东大会以及董事会对有关涉及本公司 及所控制的其他企业与上市公司的关联交易进行表决时，履行回避表决的义务，并将督促上市公司及时 履行信息披露义务，保证不通过关联交易损害上市公司及其他股东特别是中小股东的利益。 五、上市公司的资产独立 1、上市公司拥有与其经营有关的业务体系和独立完整的资产，且该等资产全部处于上市公司的控制 下，并为上市公司独立拥有和运营。 2、除正常经营性往来外，本公司及本公司控制的企业不违规占用上市公司的资产。 本公司将确保自身及本公司控制的企业严格遵守中国证券监督管理委员会关于上市公司独立性的相 关规定，不利用股东地位违反上市公司规范运作程序，不会越权干预上市公司及其子公司的经营管理活 动，不侵占上市公司及其子公司的利益，不损害上市公司和其他股东的合法权益。若违反上述承诺，本 公司将承担相应的法律责任，包括但不限于对由此给上市公司及其中小股东造成的全部损失承担赔偿责 任。” （二）关于避免同业竞争的承诺 为保持上市公司的独立性，避免因同业竞争问题给上市公司带来不利影响，地铁集团承诺： “在本公司拥有万科的股东表决权的比例不低于 20%且本公司为拥有万科的股东表决权比例最高的股 东期间： 1、本公司将本着有利于上市公司的原则，在本公司及本公司控制的企业与上市公司及其子公司因实 质或潜在的同业竞争产生利益冲突时，在合法合规的前提下优先考虑上市公司及其子公司的利益。 2、本公司不会利用从上市公司了解或知悉的信息，协助本公司或任何第三方从事或参与与上市公司 从事的业务存在实质性竞争或潜在竞争的任何经营活动。 3、若因本公司或本公司控制的企业违反上述承诺而导致上市公司权益受到损害的，本公司将依法承 担相应的赔偿责任。” （三）关于规范关联交易的承诺 为规范本次权益变动完成后可能与上市公司之间产生的关联交易，地铁集团做出如下承诺： “1、本公司及本公司控制的企业将严格按照法律、法规及其他规范性文件的规定行使股东的权利， 履行股东的义务，保持上市公司在资产、财务、人员、业务和机构等方面的独立性。 2、本公司及本公司控制的企业不利用股东的地位促使上市公司股东大会或董事会通过关联交易做出 侵犯中小股东合法权益的决议。 3、本公司及本公司控制的企业不以借款、代偿债务、代垫款项或者其他任何方式占用上市公司的资 金。 4、如本公司及本公司控制的企业与上市公司发生关联交易，本公司或本公司控制的企业将遵循公正、 公平、公开的一般商业原则，依照市场经济规则，根据有关法律、法规、规范性文件和公司的有关规定 履行合法程序，依法签订协议，保证交易价格的透明、公允、合理，在上市公司股东大会以及董事会对 有关涉及本公司及所控制的其他企业与上市公司的关联交易进行表决时，履行回避表决的义务，并将督 （未完）  |