地方政府债券公告：2019年山东省（省本级菏泽市）土储专项债券（一期）项目收益与融资自求平衡专项评价报告
原标题:地方政府债券公告：2019年山东省（省本级菏泽市）土储专项债券（一期）项目收益与融资自求平衡专项评价报告 2019 年山东省（省本级菏泽市） 土储专项债券（一期）项目 收益与融资自求平衡专项评价报告 项目名称： 菏泽牡丹路西刘庙社区、南外环路北 张和庄社区土地储备项目 实施机构：菏泽市土地储备中心 委托部门：山东省土地储备中心 评价机构： 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙） 山东分所 2019 年 8月 4 日 目录 一、总体评价报告 ................................ ................................ .......... 【 1 - 3 】 二、评价说明 ................................ ................................ ................ 【 4 - 3 0 】 三、报告附表 ................................ ................................ .............. 【 3 1 - 4 2 】 2019 年山东省（省本级菏泽市） 土储专项债券（一期）项目 收益与融资自求平衡专项评价报告 众环鲁综字 [ 201 9 ] 21 号 一、评价要素 我们根据财政部、国土资源部《关于印发 < 地方政府土地储备专项 债券管理办法（试行） > 的通知》（财预〔 2017 〕 62 号）对菏泽市土地储 备专项债券项目（以下简称“本期债券”）总体方案及相关土地储备项 目收益与融资自求平衡情况进行审核并出具评价报告。 根据《通知》要求，分类发行专项债券建设的项目，应当能够产生 持续稳定的反映为政府性基金收入的现金流收入，且现金流收入应当能 够完全覆盖专项债券还本付息的规模。 （一）资金充足性 本项目以对应并纳入政府性基金预算管理的国有土地使用权出让 收入或国有土地收益基金收入作为还本付息基础。通过对《菏泽市牡丹 路西刘庙社区、南外环路北张和庄社区土地储备项目可行性研究报告 》 中的资金收支数据进行分析测算，结合实际发债金额，按 GDP 目标增 速计算土地出让价格的 100% 计算土地出让收入，用于资金平衡土地相 关收益为 156,852.45 万元，本息覆盖倍数为 2. 5 7 ，符合《地方政府土地 储备专项债券管理办法（试行）》对发行土地储备专项债券的要求，能 够满足资金筹措充足性的要求。 （二）资金稳定性 根据菏泽市土地储备专项债券发行计划 , 项目计划 累计 发行 债券 50,000.00 万元 。本次 发行 20,000.00 万元，期限 5 年 ， 年利率 5.00% ； 假设 2020 年发行 30,000.00 万元，期限 4 年，年利率 5.00% 。 债券与总 投资之间的差额由地方财政配套解决，且将还款利息列入财政预算。 根据菏泽市提供的近三年政府性基金收支决算草案， 2016 年、 2017 年、 2018 年菏泽市政府性基金收入分别为 995,463.00 万元、 2,627,175.00 万元、 4,617,793.00 万元，菏泽市政府可支配财力稳中向好发展，有力 保障本项目资金稳定性。 根据菏泽市土地储备中心提供数据，本债券对应地块土地出让预计 202 4 年 完成，实现土地出让收入为 208,980.00 万元，净收入为 92,144.45 万元。在债券存续期内，土地出让现金净流入可有效覆盖债券对应地块 土地收储及整理成本、债券利息支出。土地出让结束后的留存资金可以 支付后期债券存续期间的利息支出以及到期的本金偿还支出。期末项目 累计净现金结余 107,198.61 万元，本项目资金稳定性总体可以得到保证。 二、总体评价 经评价，我们认为，在菏泽市相关土地储备单位对项目收益预测及 其所依据的各项假设前提下，本次评价的菏泽市土地储备专项债券项目， 预期土地出让收入对应的政府性基金收入能够合理保障偿还融资本金 及利息，实现项目收益和融资自求平衡。 由于预期事项通常 并非如期那样发生，并且菏泽市土地储备专项债 券项目收储土地中商业用地和住宅用地面积无法区分，实际结果可能与 本报告数据存在差异，本总体评价报告仅供菏泽市相关土地储备单位本 次发行菏泽市土地储备专项债券使用，不得用作其他任何目的。 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙） 注册会计师： 山东分所 注册会计师： 2019 年 8 月 4 日 2019 年山东省（省本级菏泽市）土储专项债券（一期）项目 收益与融资自求平衡专项评价报告 说明 一、项目 社会背景 菏泽，山东省地级市，中国牡丹之都，古称曹州，位于山东省西南 部，鲁苏豫皖四省交界地带，东与济宁市相邻，东南与江苏省徐州市、 安徽省宿州市接壤，南与河南省商丘市相连，西与河南省开封市、新乡 市毗邻，北接河南省濮阳市。介于北纬 34°39′ - 35°52′ , 东经 114°45′ - 116°25′ 之间。南北长 157 千米，东西宽 140 千米，总面积 12238.62 平方千米。 东南距江苏省丰县界 106.4 千米、安徽省砀山县界 87.2 千米，南距河南 省商丘县界 74.43 千米，西南距河南省兰考县界 43 千米，北距范县界 44.7 千米，东北距泰安市东平县界 109.8 千米，东距济宁市嘉祥县界 73 千米；距首都北京 750 千米，距省会济南 240 千米。 菏泽市地处黄河下游，境内除巨野县有 10 平方千米的低山残丘外， 其余均为黄河冲击平原，地势平坦，土层深厚，属华北平原新沉降盆地 的一部分。自西南向东北呈簸箕形逐渐降低，海拔高度为 68 - 37 米，平 均坡降为 1/4700 。微地貌形态有河滩高地、缓平坡地、 决口扇形地、垄 岗高地、碟形洼地、沙质河槽地和背河槽洼地，以缓平坡地面积最大。 菏泽原系天然古泽，济水所汇，菏水所出，连通古济水、泗水两大 水系，唐更名龙池，清称夏月湖。清雍正十三年（ 1735 年）升曹州为府， 2560.24 2820.18 3078.78 8.50% 8.50% 7.90% 7.50% 7.75% 8.00% 8.25% 8.50% 8.75% 9.00% 9.25% 9.50% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 2016 2017 2018 增 长 率 单 位 ： 亿 元 菏泽市2016-2018年GDP对比 生产总值（GDP） 增长率 附郭设县，因南有“菏山”，北有“雷泽”，赐名菏泽。 菏泽历史悠久，享有“天下之中”之誉，《禹贡》九泽之菏泽、雷 泽、大野泽、孟渚泽、皆在境内。 刘邦登基称帝、曹操成就霸业、黄巢 起义、宋江聚义等都发生在菏泽。 二、 经济社会发展状况 1. 国民生产总值 近年来， 菏泽 市国民生产总值 增长率呈下降趋势。 201 6 年全年实现 地区生产总值（ GDP ） 2560.24 亿元，按可比价格计算 ， 比上年增长 8.5% 。 201 7 年全年实现地区生产总值（ GDP ） 2820.18 亿元，按可比价格计算 ， 比上年增长 8.5% 。 201 8 年全年实现地区生产总值（ GDP ） 3078.78 亿元， 按可比价格计算 ， 比上年 增长 7.9% 。 GDP 及增长数据对比分析详见下 表： （ 以上 数据来源于 菏泽市 统计局 年度国民经济和社会发展统计公报 ） 2. 地方财政收入与支出 菏泽市经济保持稳中有进、稳中向好的良好态势，各项社会事业健 康发展，财政预算执行情况良好。 2016 年 ， 全市一般公共预算收入 185.04 亿元，完成调整预算的 100.1% ，可比增长 8.8% ；全市一般公共预算支出 429.65 亿元，完成预 算的 106.7% ，增长 7.3% 。当年全市一般公共预算收入，加税收返还和 各项补助及上年结转收入等 334.99 亿元，收入共计 520.04 亿元；当年 全市一般公共预算支出，加上解支出及结转下年支出等 90.39 亿元，支 出共计 520.04 亿元。收支相抵，实现收支平衡。 2017 年 ， 全市一般公共预算收入 186.55 亿元，完成调整预算的 102.5% ，增长 6.1% ；全市一般公共预算支出 509.56 亿 元，完成调整预 算的 110.9% ，增长 18.9% 。当年全市一般公共预算收入，加税收返还和 各项补助及上年结转收入等 394.04 亿元，收入共计 580.59 亿元；当年 全市一般公共预算支出，加上解支出及结转下年支出等 71.04 亿元，支 出共计 580.59 亿元。收支相抵，实现收支平衡。 2018 年 ， 全市一般公共预算收入 206.03 亿元，完成调整预算的 101.9% ，增长 10.4% ；全市一般公共预算支出 551.46 亿元，完成调整预 算的 102.4% ，增长 8.1% 。当年全市一般公共预算收入，加税收返还和 各项补助及上年结转收入等 4 25.96 亿元，收入共计 631.99 亿元；当年 全市一般公共预算支出，加上解支出及结转下年支出等 80.54 亿元，支 185.04 186.55 206.03 8.80% 6.10% 10.40% 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 170 175 180 185 190 195 200 205 210 2016 2017 2018 增 长 率 单 位 ： 亿 元 菏泽市2016-2018年一般公共预算收入对比 一般公共预算收入 增长率 429.65 509.56 551.46 7.30% 18.90% 8.10% 4.00% 9.00% 14.00% 19.00% 24.00% 29.00% 0 100 200 300 400 500 600 2016 2017 2018 增 长 率 单 位 ： 亿 元 菏泽市2016-2018年一般公共预算支出对比 一般公共预算支出 增长率 出共计 631.99 亿元。收支相抵，实现收支平衡。 公共预算收入及增长、公共预算支出及增长数据对比分析详见下表： （ 以上 数据来源于 菏泽市财政局年度预算执行情况报告 ） 3. 政府性基金预算执行情况 2016 年菏泽市政府性基金收入 99.55 亿元，完成预算的 117.9% ，增 长 49% ；全市政府性基金支出 124.99 亿元，完成预算的 118.6% ，增长 47.9% 。 政府性基金收入，加上级补助收入，加专项债券转贷收入，等 于政府性基金支出，加 上解上级支出 ，加专项债务还本支出，加 结转下 年支出，收支平衡。 2017 年全市政府性基金收入 262.72 亿元，完成调整预算的 98.9% ， 增长 163.9% ；全市政府性基金支出 313.21 亿元，完成调整预算的 97.9% ， 增长 148.4% 。 政府性基金收入，加上级补助收入，加专项债券转贷收入， 等于政府性基金支出，加上解上级支出，加专项债务还本支出，加 结转 下年支出，收支平衡。 2018 年全市政府性基金收入 461.78 亿元，完成调整预算的 103.8 % ， 增长 75.8% ；全市政府性基金支出 532.61 亿元，完成调整预算的 104.9% ， 增长 69.9% 。 政府性基金收入，加上级补助收入，加专项债券转贷收入， 等于政府性基金支出，加上解上级支出，加专项债务还本支出，加 结转 下年支出，收支平衡。 99.55 262.72 461.78 124.99 313.21 532.61 0 100 200 300 400 500 600 2016年 2017年 2018年 单 位 ： 亿 元 菏泽市2016-2018年政府性基金预算执行情况 政府性基金收入 政府性基金支出 （ 以上 数据来源于 菏泽市财政局年度预算执行情况报告 ） 4. 固定资产投资 固定资产投资 结构 持续优化。 2016 年菏泽市完成规模以上固定资产 投资 1218.21 亿元，比上年增长 13.5% 。 2017 年全市完成规模以上固定 资产投资 1323.56 亿元 , 比上年增长 9.5% 。 2018 年全市固定资产投资（不 含农户）比上年增长 8.0% ；三次产业投资构成为 1.76:47:51.24 ，服务业 投资比重比上年提高 7.3 个百分点。基础设施投资增长 44.6% ，民间投 资增长 4.5% 。重点领域中，工业技术改造投资增长 8.3% 。 13.50% 9.50% 8.00% 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 2016 2017 2018 增 长 率 菏泽市2016-2018年固定资产投资增长率变动 固定资产投资增长率 （ 以上 数据来源于 菏泽市 统计局 年度国民经济和社会发展统计公报 ） 5. 居民人均可支配收入 近年来， 菏泽 市城乡居民人均可支配收入逐年稳步增加，居民生活 明显 改善。 2016 年全市居民人均可支配收入 15,661.00 元，比上年增长 9.7% 。 其中：城镇居民人均可支配收入 22,122.00 元，增长 8.6% ；农村居民人 均可支配收入 10,705.00 元，增长 9.2% 。 2017 年全市居民人均可支配收入 17,222.00 元，比上年增长 10% 。 其中：城镇居民人均可支配收入 24,116.00 元，增长 9.0% ；农村居民人 均可支配收入 11,753.00 元，增长 9.8% 。 2018 年全市居民人均可支配收入 18,858.00 元，比上年增长 9.5% 。 其中：城镇居民人均可支配收入 26,176.00 元，增长 8.5% ；农村居民人 22,122.00 24,116.00 26,176.00 10,705.00 11,753.00 12,848.00 0.00 5,000.00 10,000.00 15,000.00 20,000.00 25,000.00 30,000.00 2016年 2017年 2018年 单 位 ： 元 菏泽市2016-2018年人均可支配收入对比 城镇居民 农村居民 均可支配收入 12,848.00 元，增长 9.3% 。 居民人均可支配收入及增长数据对比分析详见 下表： （ 以上 数据来源于 菏泽市 统计局 年度国民经济和社会发展统计公报 ） 6. 城镇化水平 2016 年末全市共有常住人口 862.26 万人，比上年增长 1.4% ；全市 城镇化率达到 47.36% ，比上年提高 2.23 个百分点。 2017 年末全市共有 常住人口 873.6 万人，比上年增长 1.3% ；全市城镇化率达到 49.05% ， 比上年提高 1.69 个百分点。 2018 年末全市共有常住人口 876.5 万人，比 上年增长 0.3% 。全市城镇化率达到 50.25% ，比上年提高 1.20 个百分点。 201 6 - 201 8 年 菏泽 市主要人口指标 指标名称 201 6 年 201 7 年 201 8 年 数额 数额 增长 % 数额 增长 % 总人口（万人） 862.26 873.6 1.32% 876.5 0.33% 城镇人口（万人） 408.37 428.50 4.93% 440.44 2.79% 城镇化率 47.36% 49.05% 50.25% （ 以上 数据来源于 菏泽市 统计局 年度国民经济和社会发展统计公报 ） 从上述数据可以看出，菏泽市经济社会总体运行状况良好，能够保 持稳定强劲的增长势头，近三年居民可支配收入逐步提高 ， 城镇化率稳 步增长，随着城镇化率的不断提高，城市人口的不断聚集，预计城市建 设对土地的需求 也 将不断提高。 三、项目概况 （一）项目基本情况 1. 项目概况及区位 2019 年山东省（省本级菏泽市）土储专项债券（ 一 期）项目包含牡 丹路西刘庙社区土地储备地块和南外环路北张和庄社区土地储备地块。 （ 1 ）菏泽市牡丹路西刘庙社区土地储备项目 该地块位于闽江路南、万福河绿化带东、漓江路北、牡丹路西，项 目占地总面积约 753 亩，扣除红线外道路及绿化占地面积约 396 亩，可 出让土地面积约 357 亩。可出让土地面积 357 亩中，锦江环保能源及 锦 江木业出让红线内占地约 58 亩，鲁晨实业占地约 40 亩，需征收农用地 C:\Users\Administrator\Desktop\土地储备-枣庄薛城+济宁麒麟岛+菏泽\菏泽债券发行资料\最终规划图\人民路以西、万福河以东.jpg 约 27.7 亩，征收集体建设用地约 231.3 亩 人民路以西、万福河以东 C:\Users\Administrator\Desktop\土地储备-枣庄薛城+济宁麒麟岛+菏泽\菏泽债券发行资料\最终规划图\万福河西 南外环路北.jpg （ 2 ）菏泽市南外环路北张和庄土地储备项目 该地块位于万福河绿化带西、南外环路北，项目总面积约 583 亩， 扣除道路、绿化等占地可出让土地面积约 417 亩，全部为农用地。 万福河西、南外环路北 2. 实施机构： 本项目为山东省土地储备中心与菏泽市土地储备中心合作储备项 目。 山东省土地储备中心举办单位为山东省自然资源厅，法定代表人刘 相玉，统一社会信用代码 12370000085106073P 。山东省土地储备中心业 务范围：加强土地宏观调控，优化土地资源市场化配置，规范土地市场 交易秩序，促进土地资源节约集约利用，为全省基础设施建设和经济社 会发展提供支持和服务。参与研究全省土地储备有关政策规定编制省级 土地储备规划、年度计划和开发利用方案；按照有关规定实施省级土地 储备、前期整理及出让前的合理利用；承担省级储备土地供应计划编制 和储备土地供应的有关工作；参与新农村建设，整治村庄和工矿废弃地， 提高土地利用效率。 菏泽市土地储备中心，隶属于菏泽市自然资源局，法定代表人孙恒 春 ，统一社会信用代码 12371700F5108176X2 。菏泽市土地储备中心业 务范围：为保护与合理利用土地提供储备服务。收购储备市区范围内的 国有土地，并组织土地储备的招标、拍卖、挂牌出让等经营活动。 3. 项目及拟收储地块情况： 项目及地块情况汇总表 单位：亿元、亩 项目申 请单位 拟收储项目名 称 地块位置 规划 用途 项目起止 时间 用地面积 是否符合规划 出让土地现状 预期土 地出让 收入 总投 资额 项目用 地总面 积（亩） 其中可 出让土 地面积 （亩） 城市规 划功能 土地利 用规划 土地性质 面积 （亩） 菏泽市 土地储 备中心 牡丹路西刘庙 社区土地储备 地块 闽江路南、万福河 绿化带东、漓江路 北、牡丹路西 商住 2019年8 月-2024 年7月 753 357 是 是 建设用地 329.3 10.71 2.9113 农用地 27.7 菏泽市 土地储 备中心 南外环路北张 和庄社区土地 储备地块 万福河绿化带西、 南外环路北 商住 2019年8 月-2024 年7月 582 417 是 是 农用地 417 8.34 2.4595 注：上述表格数据为单位申报数据 4. 项目进度安排 参照相关工程情况，结合本项目工程特点，根据季节安排相应的单项工程，协调好各项工程的衔接，本项目建 设期拟定为 5 年，自 2019 年 8 月至 202 4 年 7 月。 项目实施计划排期图 序号 时间 项目名称 2019 年 2020 年 2021 - 2023 年 2024 年 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 - 4 月 5 - 12 月 1 - 7 月 1 可研报告编制与审批 2 前期准备阶段 3 土地收储 4 竣工验收 5 土地出让 （二）项目投融资计划 1. 项目投资计划 （ 1 ）菏泽市牡丹路西刘庙社 区土地储备地块 该地块储备成本： 2.9113 亿元， 其中： ①收回补偿费用： 2.1388 亿元 该地块内收回锦江环保能源及锦江木业补偿费用约 1.7388 亿元；收 回纸箱厂补偿约 0.4 亿元； ②出让红线内征收补偿费用： 0.4295 亿元 该地块需征收农用地土地面积约 27.7 亩，按 55 万元 / 亩（包括购买 指标费用、社保基金、土地及附属补偿费用），征收费用 0.1523 亿元； 征收集体建设用地约 231 亩，征收费用 0.2772 亿元。 ③出让红线外集体土地补偿： 0.343 亿元 出让红线外集体土地占地约 343 亩，土地及附属补偿费用约 0.343 亿元。 （ 2 ）菏泽市南外环路北张和庄土地储备项目 该片区出让总成本约 2.4595 亿元，其中： ①出让红线内征收补偿费用 :2.2935 亿元 该地块需征收农用地土地面积约 417 亩，按 55 万元 / 亩（包括购买 指标费用、社保基金、土地及附属补偿费用），征收费用 2.2935 亿元。 ②出让红线外集体土地补偿： 0.166 亿元 出让红线外集体土地占地约 166 亩，土地及附属补偿费用约 0.166 亿元。 2. 项目筹资计划 该项目投入总资金 6. 47 亿元，资金筹措计划为：（ 1 ）菏泽市政府自 筹资本金 1. 47 亿元纳入政府财政预算 ，占投入总资金的 22.73% ，符合 项目资本金占比的要求；（ 2 ）计 划 发行项目收益专项债券融资 5 亿元， 占投入总资金的 77.27% 。 项目资金来源表 项目 年度 期初本金 金额 本期偿还 本金 期末本金 余额 融资利率 应付利息 本息合计 菏泽牡丹路 西刘庙社 区、南外环 路北张和庄 社区土地储 备项目 第一年 20,000.00 20,000.00 5% 1,000.00 第二年 20,000.00 50,000.00 5% 2,500.00 第三年 50,000.00 50,000.00 5% 2,500.00 第四年 50,000.00 50,000.00 5% 2,500.00 第五年 50,000.00 50,000.00 5% 2,500.00 合计 50,000.00 11,000.00 61,000.00 融资来源：通过发行专项债券筹集资金共计 50,000.00 万元， 其中 本期发行专项债筹集资金 20 , 000 .00 万元 ， 发行利率暂取 5% ， 期限 5 年 ， 假设 2020 年发行专项债筹集资金 30,000.00 万元，发行利率暂取 5% ， 期限 4 年。 （三）项目现状 1. 项目已取得的批复文件： 2018 年 7 月，菏泽市人民政府下达《关于市本级 2018 - 2020 年土地 储备三年滚动计划暨 2018 年土地储备计划的批复》（菏政复〔 2018 〕 58 号）对万福河绿化带西、南外环路北地块进行批复，批复收储面积 417 亩。 2019 年 3 月，菏泽市人民政府下达《同意 2019 年土地储备计划的 批复》（菏政复 [2019]38 号）牡丹路南段两侧片区储备计划进行批复， 批复储备面积 933 亩，包含本次牡丹路西刘庙社区土地储备地块。 2019 年 8 月 3 日，菏泽市人民政府向山东省自然资源厅提交《关于 申请合作菏泽牡 丹路西刘庙社区土地储备项目及菏泽南外环路北张和 庄社区土地储备项目的函》，申请对 菏泽牡丹路西刘庙社区、南外环路 北张和庄社区土地储备项目 进行土地合作储备，为下一步重大项目落地 提供土地保障。 2. 项目目前状况 菏泽市牡丹路西刘庙社区土地储备已经启动拆迁工作，南外环路北 张和庄社区土地储备项目已完成摸底调查。 刘庙现场图片1 刘庙现场图片2 南外环现场图片3 南外环现场图片4 四、评价依据 1. 政策依据 （ 1 ）《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》（财预〔 2017 〕 62 号）； （ 2 ）《关于印发〈用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法〉 的通知》（财综〔 2004 〕 49 号）； （ 3 ）《关于贯彻国办发〔 2006 〕 100 号文件进一步规范国有土地使 用权出让收支管理意见》（鲁政办发〔 2007 〕 38 号）； （ 4 ）《关于印发〈山东省用于农业土地开发的土地出让金管理实施 暂行办法〉的通知》（鲁财综〔 2004 〕 110 号）； （ 5 ）《中国注册会计师其他鉴证业务准则第 3111 号 —— 预测性财 务信息的审核》； （ 6 ）《菏泽市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》 （ 7 ）《菏泽市土地利用总体规划 (2006 - 202 0 年 ) 》 （ 8 ）《菏泽市城市总体规划（ 2011 - 2020 年）》 （ 9 ）项目承办单位提供的有关基础数据 2. 评价假设 （ 1 ）国家及地方现行的法律法规、监管、财政、经济状况或国家 宏观调控政策无重大变化； （ 2 ）国家现行的利率、汇率及通货膨胀水平等无重大变化； （ 3 ）相关法律法规无重大变化； （ 4 ）政府收储计划、政策处理能顺利执行； （ 5 ）政府制定的土地出让计划、可返还政府收益等能够顺利执行； （ 6 ）土地出让价格在正常范围内变动； （ 7 ）项目可供出 让地中商业用地面积及住宅用地面积无具体数额， 测算出让收入时按照商 住土地混合计算； 1,181.46 3,271.63 2,986.32 1,406.58 0.00 500.00 1,000.00 1,500.00 2,000.00 2,500.00 3,000.00 3,500.00 2016年 2017年 2018年 2019年 单 位 ： 亩 菏泽市牡丹区2016-2018年成交土地面积 商住 （ 8 ）无其他人力不可抗拒及不可预见因素的重大不利影响。 五、菏泽市牡丹区土地市场分析 1. 土地供需分析 2016 年菏泽市牡丹区商住成交土地 9 宗，面积 1,181.46 亩； 2017 年菏泽市牡丹区商住成交土地 23 宗，面积 3,271.63 亩； 2018 年菏泽市 牡丹区商住成交土地 29 宗，面积 2,986.32 亩； 2019 年上半年菏泽市牡 丹区商住成交土地 18 宗，面积 1,406.58 亩。 （以上数据源于菏泽市土地储备中心提供土地成交数据汇总） 菏泽市牡丹区 2016 年 土地成交 面积 1,181.46 亩； 2017 年 土地成交 面积 3,271.63 亩； 2018 年 土地成交 面积 2,986.32 亩； 2019 年上半年 土 地成交 面积 1,406.58 亩。菏泽市近几年土地成交量增速迅猛，土地紧张， 预计未来土地成交量将平稳发展 （土地出让情况详见附件 3 ） 。 337.75 321.87 249.43 214.69 y = -44.162840 x + 89,423.627757 R2 = 0.879734 0.00 50.00 100.00 150.00 200.00 250.00 300.00 350.00 400.00 2016.5 2017 2017.5 2018 2018.5 2019 2019.5 2020 2020.5 单 位 ： 万 元 / 亩 菏泽市2020年土地成交价预测 地价 线性 (地价) 2 土地出让价格预测 根据 菏泽市 国土资源局官网公布的 菏泽市 201 6 - 201 9 年土地成交价 波动较大，分别为 172.90 万元 / 亩， 337.75 万元 / 亩， 321.87 万元 / 亩， 249.43 万元 / 亩， 2017 年 - 2019 年土地出让均价呈 明显下降趋势。所以预测土地 出让价格未来会继续呈现下降趋势，若假设其他因素保持不变，预计菏 泽市 202 0 年土地成交价为 215 万元 / 亩。详见下表： 根据菏泽市国土资源局官网公布的菏泽市 2016 - 2019 年土地成交价 波动较大，分别为 172.90 万元 / 亩， 337.75 万元 / 亩， 321.87 万元 / 亩， 249.43 万元 / 亩， 2017 年 - 2019 年土地出让均价呈明显下降趋势。目前菏泽市土 地需求市场比较旺盛，加上国家和地区宏观政策的调控，预计菏泽市土 地市场会逐步平稳，预计 2024 年土地出让价格时我们保守估计按照 2016 - 2019 年土地成交均价的平均数计算，即 （ 172.9+337.75+321.87+249.43 ） /4=270 万元 / 亩。 六、土地效益分析 1. 土地市场需求分析 土地储备制度以及土地招标拍卖挂牌出让制度建立之初，由于对土 地供应总量调控力度的加大，使得土地供应规模有所缩减，再者，随着 土地储备制度的完善，土地利用规划、土地供应计划等的落实，政府将 根据市场需求进行土地供应，以避免土地市场价格的大幅波动。 另外，目前 菏泽市 可开发利用的土地面积正逐年减少，随着各行各 业对土地需求呈现增加趋势，土地市场在一定时间内仍将保持较大的需 求， 但是近三年菏泽市牡丹区出让土地面积 0.74 万亩， 2019 年 1 - 5 月份 出让 0.14 万亩，未来一段时间土地需求会相对平缓。 2. 土地出让计划 该项目可出让土地面积 744 亩，储备土地计划计划于 202 4 年七月 底前完成对 菏泽牡丹路西刘庙社区、南外环路北张和庄社区土地储备项 目 的招商出让，土地性质为商住用地，拟建设商住类开发项目 3 . 项目收入分析 根据上文地价测算， 202 4 年地价约为 2 70 万元 / 亩，出让面积 774 亩，出让收入 208,980.00 万元。 4 . 专项资金提取 序号 项目 计提标准 计提依据 资金（万元） 备注 1 农业土地开发资金 35 元 / ㎡ 鲁财综 [2004]110 号，按照收 益的 20% 2,425.21 20% 2 国有土地储备基金 总价款 5% 鲁政办法【 2007 】 38 号 10,449.00 3 城镇廉租住房保障资金 净收益 10% 财综字【 2007 】 64 号 9,214.45 4 农民社会保障资金 1.5 万元 / 亩 山东省人民政府令第 226 号 11,610.00 5 农田水利建设资金 净收益 10% 财综【 2011 】 48 号 9,214.45 6 教育资金 净收益 10% 财综【 2011 】 62 号 9,214.45 合计 52,127.55 29.86 5 . 土地成本 菏泽市牡丹路西刘庙社区土地储备地块储备成本 2.9113 亿元菏泽 市南外环路北张和庄土地储备地块成本 2.4595 亿元，融资费用 1 . 10 亿 元 , 费用明细详见 （二）项目投融资计划 - 1. 项目投资计划 。 6 . 项目收益分析 本项目国有土地使用权出让收入为 208,980.00 万元，扣除各项应计 提的基金和 规费 52,127.55 万元后，可用于还款的资金 156,852.45 万元 。 项目土地出让收益分配表 序号 项目 金额（万元） 备注 1 土地出让收入 208,980.00 2 计提各种基金和规费 52,127.55 3 可用于还款的资金 156,852.45 七、融资平衡分析 假设本期债券募集资金投资项目改造的地块土地，自债券存续期第 2 年开始土地挂牌交易， 计划 于两年内出售完毕。根据 201 6 年、 201 7 年、 201 8 年对 菏泽市 GDP 增长情况的分析，推算 2019 年、 2020 年、 2021 年菏泽市 GDP 增长率。根据上文土地市场及房地产市场需求分析 和国家的宏观调控， 菏泽市 未来几年，房产市场价格及成交量可能会呈 现下跌趋势，但受土地市场供需关系的影响以及目前建设用地资源短缺， 土地需求旺盛，在融资平衡分析时保守估计 按照 240 万元 / 亩价格出让， 分别测算土地出让价格 的 100% 、 90% 、 80% 债券存续期 内 土地挂牌交易 的现金流入，考虑四项基本政策成本、政府收益、政策性基金和可返还 政府收益的情况，可用于资金平衡土地相关收益情况如下： 序号 增速比率 现金流入（万元） 本息覆盖率 1 流入比例100% 156,852.45 2.57 2 流入比例90% 141,167.21 2.31 3 流入比例80% 125,481.96 2.06 按 土地出让价格 100% 计算土地 出让收入时，用于资金平衡土地相 关收益为 156,852.45 万元， 本息覆盖倍数为 2. 5 7 ； 按 土地出让价格 9 0% 计算土地 出让收入时，用于资金平衡土地相关收益为 141,167.21 万元， 本息覆盖倍数为 2. 31 ； 按 土地出让价格 8 0% 计算土地 出让收入时，用于 资金平衡土地相关收益为 125,481.96 万元， 本息覆盖倍数为 2.0 6 。 土地 挂牌出让价格分别在土地出让价格的 100% ， 90% ， 80% 比率时，预计土 地出让收入能够合理保障偿还融资本金和利息，实现项目收益和融资自 求平衡。 八、项目效益分析 1. 社会效益 （ 1 ）完善菏泽市的城市功能，提升菏泽市的城市形象，促进菏泽 新旧动能转换，有利于实施菏泽市城市发展的总体战略。 （ 2 ） 通过土地储备实现政府对土地市场的调控，提高城市土地资 源配置效率，有利于推进与区域产业化、经济发展水平相互协调的城市 化建设，有利于区域可持续发展的实现。 （ 3 ）完善项目所在区域的基础设施和公共设施，改善当地的投资 环境，增 加就业，增加财政收入，提高当地的财政实力，增强项目所在 地区的吸引力，促进地区可持续发展。 （ 4 ）项目建成后，有利于改善当地基础设施，促进城乡公共服务 均等化，提高当地土地利用能力和城镇综合承载能力，加快农村人口向 小城镇集中，促进区域经济持续增长和综合实力快速提升。 （ 5 ）项目的建设与实施，在土地平整、开工建设等方面将会为社 会提供大量的劳动力就业窗口，并可带动多种行业的发展，后期的经营 将会长期带动经济稳定的增长，带动长期的再就业，同时为项目用地范 围内拆迁企业和个人提供一定的资金补偿，缓解其压力，提高其生活水 平。 2. 经济效益 项目储备土地预计出让收入为 208,980.00 万元，土地收储成本预计 为 64,708.00 万元，预计可为地方政府带来各种基金和规费收入 52,127.55 万元，土地出让净收益 92,144.45 万元。土地出让收入及相关基金和规 费增加了地方基金收入的同时带动了地方经济的发展。 九、项目风险分析 1. 政策的不确定性 当前正处于我国征地政策变化的敏感期间，项目期限为 5 年，现已 实行的征地政策可能在项目期间内随时出现调整，新旧政策更替可能为 项目在实施征地拆迁补偿过程中带来的不确定性。 2. 市场的不确定性 当前房地产市场呈现低迷状态，土地价格波动较大。宏观调控、市 场经济、相关政策等诸多因素影响，皆可使得房地产市场出现不稳定性 波动，市场具有极大的不确定性。 3. 成本的不确定性 受国家政策变化、市场不稳定等因素影响，并且国家将保护住户利 益作为征地拆迁的重要原则，加大项目的征地拆迁风险性和不确定性。 十、评价结论 根据上述综合分析结果，菏泽市经济增长稳定，公共财政预算收支 逐年增加，居民人均可支配收入稳定上升；商业、住宅土地需求旺盛； 受国家宏观政策以及目前的房地产市场需求影响，房地产成交量、成交 价格波动较大，总体呈现 下降趋势；项目位置良好，环境优美，周边交 通便利，土地需求市场充足。 土地招拍挂出让价格分别在 土地出让价格 的 100% ， 90% ， 80% 比率 时， 资金流入 分别为 156,852.45 万元， 141,167.21 万元， 125,481.96 万 元，本息覆盖倍数分别为 2. 5 7 倍， 2. 31 倍以及 2.0 6 倍。预计土地出让 收入均能够合理保障偿还融资本金和利息，实现项目收益和融资自求平 衡。本次评价的 菏泽 市土地储备专项债券项目，预期土地出让收入对应 的政府性基金收入能够合理保障偿还融资本金和利息，实现项目收益和 融资自求平衡。 附件： 1. 项目总投资使用计划及资金筹措表 2. 项目预期现金流量表 3. 近三年菏泽市牡丹区住宅、商业用地成交价统计表 附件1： 项目总投资使用计划及资金筹措表 单位：万元 序号 项目 合计 建设期第1年 建设期第2年 建设期第3年 建设期第4年 建设期第5年 1 总投资 64,708.00 24,708.00 32,500.00 2,500.00 2,500.00 2,500.00 1.1 建设投资 53,708.00 23,708.00 30,000.00 1.2 建设期利息 11,000.00 1,000.00 2,500.00 2,500.00 2,500.00 2,500.00 2 资金筹措 64,708.00 24,708.00 32,500.00 2,500.00 2,500.00 2,500.00 2.1 项目资本金 14,708.00 4,708.00 2,500.00 2,500.00 2,500.00 2,500.00 2.1.1 用于建设投资 3,708.00 3,708.00 2.1.2 用于建设期利息 11,000.00 1,000.00 2,500.00 2,500.00 2,500.00 2,500.00 2.2 债务资金 50,000.00 20,000.00 30,000.00 2.2.1 用于建设投资 50,000.00 20,000.00 30,000.00 2.2.2 用于建设期利息 2.3 其他资金 附件2： 项目预期现金流量表 单位：万元 年度 项目 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 合计 现金流入： 资本金流入 3,708.00 1,000.00 2,500.00 2,500.00 2,500.00 2,500.00 14,708.00 债券资金流入 20,000.00 30,000.00 50,000.00 其他融资资金流入 0.00 土地出让现金净流入 157,198.61 157,198.61 现金流入总额 23,708.00 31,000.00 2,500.00 2,500.00 2,500.00 159,698.61 221,906.61 现金流出： 0.00 建设期资金量流出 23,708.00 30,000.00 53,708.00 运营期现金流出 0.00 债券发行费用 0.00 债券还本付息 1,000.00 2,500.00 2,500.00 2,500.00 52,500.00 61,000.00 现金流出总额 23,708.00 31,000.00 2,500.00 2,500.00 2,500.00 52,500.00 114,708.00 现金净流量 0.00 当年项目现金净流入 107,198.61 107,198.61 期末项目累计现金结存额 107,198.61 107,198.61 平均偿债覆盖率 2.57 附件3 近三年菏泽市牡丹区住宅、商业用地成交价统计表 序 号 宗地编 号 公告编号 宗地位置 出让面积（亩） 用途 出让方 式 成交价（万元） 均价(万元/亩) 受让人 1 2016-1 菏国土资告字 （2016）1号 牡丹区皇镇乡国有建设用地以西，农村 道路以南，农村道路以北，鲁润建材以 东 234.69 （未完）  |