地方政府债券公告：2019年山东省（省本级枣庄市薛城区）土储专项债券（一期）项目收益与融资自求平衡专项评价报告
原标题:地方政府债券公告：2019年山东省（省本级枣庄市薛城区）土储专项债券（一期）项目收益与融资自求平衡专项评价报告 2019 年山东省（省本级枣庄市 薛城区 ） 土储专项债券（一期）项目 收益与融资自求平衡专项评价报告 项目名称： 枣庄西小社区土地储备 项目 实施机构： 枣庄市国土资源局薛城分局土地储备开 发中心 委托部门：山东省 土地储备中心 评价机构： 中审众环会计师事务所（特殊 普通合伙） 山东分所 2019 年 8 月 3 日 目录 一、总体评价报告 ................................ ................................ .......... 【 1 - 3 】 二、评价说明 ................................ ................................ ................ 【 4 - 37 】 三、报告附表 ................................ ................................ .............. 【 38 - 4 8 】 2019 年山东省（省本级枣庄市 薛城区 ） 土储专项债券（一期）项目 收益与融资自求平衡专项评价报告 众环鲁综字 [ 201 9 ] 20 号 一、评价要素 我们根据财政部、国土资源部《关于印发 < 地方政府土地储备专项 债券管理办法（试行） > 的通知》（财预〔 2017 〕 62 号）对 枣庄西小社区 土地储备项目 （以下简称“本期债券”）总体方案及相关土地储备项目 收益与融资自求平衡情况进行审核并出具评价报告。 根据《通知》要求，分类发行专项债券建设的项目，应当能够产生 持续稳定的反映为政府性基金收入的现金流收入，且现金流收入应当能 够完全覆盖专项债券还本付息的规模。 （一）资金充足性 本项目以对应并纳入政府性基金预算管理的国有土地使用权出让 收入或国有土地收益基金收入作为还本付息基础。通过对《薛城区西小 社区改造收储土地项目 可行性研究报告》中的资金收支数据进行分析测 算，结合实际发债金额，按 GDP 目标增速计算土地出让价格的 100% 计 算土地出让收入，用于资金平衡土地相关收益为 222,058.32 万元，本息 覆盖倍数为 3. 64 ，符合《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》 对发行土地储备专项债券的要求 ，能够保证资金筹措充足性 。 （二）资金稳定性 根据枣庄市薛城区土地储备专项债券发行计划 ， 本项目计划 累计 发 行 债券 50,000.00 万元 。 本次 发行 20,000.00 万元，期限 5 年 ， 年利率 5.00% 。 假设 2020 年发行 30,000.00 万元，期限 4 年，年利率 5.00% 。 债券与总 投资之间的差额由地方财政配套解决，且将还款利息列入财政预算。 根据薛城区政府性基金收支决算草案， 2017 年、 2018 年薛城区政 府性基金收入分别为 56,100.00 万元、 129,658.00 万元，能够满足资金筹 措充足性的要求。 薛城区政府 可支配财力稳中向好发展，有力保障本项 目资金稳定性。 根据薛城区自然资源局提供数据，本债券对应地块土地出让预计 于 202 4 年完成，实现土地出让收入为 274,767.32 万元，净收入为 88,863.87 万元。在债券存续期内，土地出让现金净流入 可有效覆盖债券对应地块 土地收储及整理成本、债券利息支出。土地出让结束后的留存资金可以 支付后期债券存续期间的利息支出以及到期的本金偿还支出。期末项目 累计净现金结余 172,404.48 万元，本项目资金稳定性总体可以得到保证。 二、总体评价 经评价，我们认为，在薛城区相关土地储备单位对项目收益预测及 其所依据的各项假设前提下，本次评价的薛城区土地储备专项债券项目， 预期土地出让收入对应的政府性基金收入能够合理保障偿还融资本金 及利息，实现项目收益和融资自求平衡。 由于预期事项通常并非如期那样发生，并且薛 城区土地储备专项债 券项目收储土地中商业用地和住宅用地面积无法区分，实际结果可能与 本报告数据存在差异，本总体评价报告仅供薛城区相关土地储备单位本 次发行薛城区土地储备专项债券使用，不得用作其他任何目的。 中审众环会计师事 务 所（特殊普通合伙） 注册会计师： 山东分所 注册会计师： 2019 年 8 月 3 日 2019 年山东省（省本级枣庄市 薛城区 ） 土储专项债券（一期） 项目收益与融资自求平衡专项评价报告 说明 一、项目 社会背景 薛城区，为枣庄市辖区，是枣庄市新的政治、文化中心，地处枣庄 市西部，是山东省的南大门，地理坐标东经 117°9′2″ - 117°28′41″ ，北纬 34°37′35″ - 34°56′38″ 。北与滕州市为邻，自东北向东南依次与山亭区、 市中区、峄城区接壤，西与微山县毗连，版图如菱形。全境东西最大横 距 29.75 公里，南北最大纵距 35.25 公里，总面积 423.02 平方公里。 薛城区地处北温带，属暖温带季风大陆性气候，是中国南北气候过 渡带，四季分明 ，冬季盛行偏北风，气候寒冷干燥；春季偏南风较多， 若有较强冷空气南下，还会造成强降温或冷霜冻；夏季天气炎热，湿润 多雨；秋季气温明显下降，降水骤减，多秋高气爽天气。 薛城区地处鲁中南低山丘陵边缘，衔接黄淮泛区，属于黄淮冲积平 原，境域内的地质构造隶属于华北台鲁西隆起区南缘，地势东高西低， 向西南倾斜，东部凸起、凹陷并存，西部、南部均为凹陷，形成洪积、 冲积平原。薛城区西部为滨湖地带和运河流域。地貌类型繁多，小地型 犬牙交错，互相间隔，山峦起伏，沟壑纵横，分为低山丘陵、山前平原、 湖滨洼地等。薛城区距江北最大的淡水湖 —— 微 山湖直线距离 3.5 公里。 薛城区是造车鼻祖奚仲故里、闻名中外的铁道游击队的故乡，是北 辛文化的发祥地，夏庄石雕、洛房泥塑源远流长，是全国唢呐之乡、全 国剪纸之乡、全国武术之乡、全国群众文化先进区。 二、 经济社会发展状况 枣庄市政府工作报告中提出， 2019 年要坚定不移推动新型城镇化提 质扩容，打造美丽家园。加快新城区与薛城区一体化深度融合发展，理 顺城市建设管理体制机制，统筹新城区、薛城区的空间规划、产业布局、 公共服务和文体商业设施。发挥教育、医疗、交通 15 优势，促进薛城 微山同城化发展。提出要着力推进城市有机更新。持 续开展 “ 四城同创 ” ， 深入实施城市品质提升三年行动，完善基础设施功能，补齐城市发展短 板。 1. 国民生产总值 近年来，薛城区国民生产总值逐年上升，但是增长率呈下降趋势。 2016 年，全区实现生产总值（ GDP ） 299.07 亿元，按可比价格计算增长 6.6% ，是 2011 年的 2.54 倍。 2017 年，全区实现生产总值（ GDP ） 326.53 亿元，按可比价格计算增长 7.0% ，是 2011 年的 2.78 倍。 2018 年，全区 实现生产总值（ GDP ） 337.86 亿元，按可比价格计算增长 4.1% 。 GDP 及增长数据对比分析详见下表： 299.07 326.53 337.86 6.60% 7.00% 4.10% 0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% 6.00% 7.00% 8.00% 270.00 280.00 290.00 300.00 310.00 320.00 330.00 340.00 350.00 2016年 2017年 2018年 增 长 率 单 位 ： 亿 元 薛城区2016-2018年GDP对比 生产总值（GDP） 增长率 （ 以上 数据来源于 薛城区 统计局 年度国民经济和社会发展统计公报 ） 2. 地方财政收入与支出 财税收入平稳增长。 2016 年全区一般公共财政预算收入完成 14.67 亿元，增长 8.3% ；公共财政预算支出 21.19 亿元，增长 5.9% 。 2017 年 全区一般公共财政预算收入完成 14.45 亿元，增长 4.0% ；公共财政预算 支出 21.38 亿元，增长 0.9% 。 2018 年全区一般公共财政预算收入完成 14.48 亿元，增长 0.2% ；公共财政预算支出 21.16 亿元，增长 4% 。公共 预算收入及增长、公共预算支出及增长数据对比分析详见下表： 14.67 14.45 14.48 8.30% 4.00% 0.20% -5.00% -1.00% 3.00% 7.00% 11.00% 14.30 14.35 14.40 14.45 14.50 14.55 14.60 14.65 14.70 2016年 2017年 2018年 增 长 率 单 位 ： 亿 元 薛城区2016-2018年地方一般公共预算收入对比 公共财政预算收入 增长率 21.19 21.38 21.16 5.90% 0.90% 4.00% 0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% 6.00% 7.00% 21.05 21.10 21.15 21.20 21.25 21.30 21.35 21.40 2016年 2017年 2018年 增 长 率 单 位 ： 亿 元 薛城区2016-2018年地方一般公共预算支出对比 公共财政预算支出 增长率 （ 以上 数据来源于 薛城区财政局年度预算执行情况报告 ） 3. 政府性基金预算执行情况 2016 年，薛城区政府性基金收入完成 4.96 亿元，占调整预算的 100% ， 加上上级补助收入 0.73 亿元，专项债券转贷收入 16.93 亿元，政府性基 金总收入 22.62 亿元。全区政府性基金支出 7.47 亿元，加上上解上级支 出 0.02 亿元，专项债务还本支出 15.11 亿元，结转下年支出 0.03 亿元， 政府性基金总支出 22.62 亿元。 2017 年薛城区政府性基金收入完成 5.61 亿元，占调整预算的 100% ， 加上上级补助收入 0.08 亿元、上年结余收入 0 .03 亿元、债务转贷收入 4.39 亿元，政府性基金总收入 10.11 亿元。 2017 年全区政府性基金支出 7.11 亿元，加上债务还本支出 2.99 亿元、上解上级支出 0.0044 亿元， 政府性基金总支出 10.11 亿元。总收入和总支出相抵，当年预算收支平 衡。 2018 年薛城区政府性基金收入完成 12.97 亿元，占调整预算的 122.5% ，加上上级补助收入 0.78 亿元、债务转贷收入 6.47 亿元，政府 性基金总收入 20.22 亿元。 2018 年全区政府性基金支出 17.55 亿元，加 上债务还本支出 0.86 亿元、上解上级支出 0.0063 亿元， 调出资金 1.80 亿元，政府性基金总支出 20.22 亿元。总收入和总支出相抵，当年预算 收支平衡。 4.96 5.61 12.97 7.47 7.11 17.55 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 16.00 18.00 20.00 2016年 2017年 2018年 单 位 ： 亿 元 薛城区政府性基金预算执行情况 政府性基金收入 政府性基金支出 （ 以上 数据来源于 薛城区财政局年度预算执行情况报告 ） 4. 固定资产投资 薛城区固定资产投资增长率整体呈下降趋势，且 2018 年固定资产 投资增长率为负值。 2016 年固定资产投资达到 267.4 亿元，增长 10.9% 。 分产业看，第一产业投资 3.9 亿元，增长 - 14.2% ；第二产业投资 111.4 亿元，增长 24.4% ，其中工业投资 81.3 亿元，增长 8.1% ；第三产业投 资 152.1 亿元，增长 3.4% 。 2017 年固定资产投资达到 27 0.9 亿元，增长 3.0% 。分产业看，第一产业投资 4.5 亿元，增长 14.3% ；第二产业投资 97.9 亿元，下降 8.9% ，其中工业投资 89.2 亿元，增长 15.2% ；第三产 业投资 168.5 亿元，增长 11.2% 。三次产业投资结构占比为 1.7:36.1:62.2 。 2018 年薛城区固定资产投资下降 39.6% 。固定资产投资及增长数据对比 分析详见下表： 10.90% 3.00% -39.60% -50.00% -40.00% -30.00% -20.00% -10.00% 0.00% 10.00% 20.00% 2016年 2017年 2018年 薛城区2016-2018年固定资产投资增长率变动 增长率 （ 以上 数据来源于 薛城区 统计局 年度国民经济和社会发展统计公报 ） 5. 居民人均可支配收入 近年来，薛城区城乡居民人均可支配收入逐年稳步增加，城乡人民 生活水平稳步提高。 2016 年城市居民人均可支配收入 25692 元，增长 7.3% ；农村居民人均可支配收入 12521 元，增长 8.2% 。 2017 年城镇居 民人均可支配收入 27784 元，增长 8.1% ；农村居民人均可支配收入 13640 元，增长 8.9% 。 2018 年城镇居民人均可支配收入 29824 元，增长 7.3% ； 农村居民人均可支配收入 14791 元，增长 8.4% 。居民人均可支配收入及 增长数据对比分析详见下表： 25,692.00 27,784.00 29,824.00 12,521.00 13,640.00 14,791.00 0.00 5,000.00 10,000.00 15,000.00 20,000.00 25,000.00 30,000.00 35,000.00 2016年 2017年 2018年 单 位 ： 元 薛城区2016-2018年人均可支配收入对比 城市居民 农村居民 （ 以上 数据来源于 薛城区 统计局 年度国民经济和社会发展统计公报 ） 6. 城镇化水平 薛城区人口保持平稳增长，城镇化水平不断提升。 2016 年全区常 驻 人口 46.25 万人，城镇化率达 58.38% ，较上年提高 2.03 个百分点。 2017 年全区常驻人口 47.47 万人，城镇化率达 60.54% ，较上年提高 2.16 个百 分点。 2018 年全区常驻人口 47.8 万人，城镇化率达 64% ，较上年提高 3.45 个百分点。 2016 - 2018 年薛城区主要人口指标 指标名称 201 6 年 201 7 年 201 8 年 数额 数额 增长 % 数额 增长 % 总人口（万人） 46.25 47.47 2.64% 47.8 0.70% 城镇人口（万人） 27.00 28.74 6.44% 30.59 6.45% 城镇化率 58.38% 60.54% 64% （ 以上 数据来源于 薛城区 统计局 年度国民经济和社会发展统计公报 ） 从上述数据可以看出， 薛城区 经济社会总体运行状况良好，能够保 持稳定强劲的增长势头，近三年居民可支配收入逐步提高 ， 城镇化率稳 步增长，随着城镇化率的不断提高，城市人口的不断聚集，预计城市建 设对土地的需求 也 将不断提高。 三、项目概况 （一）项目基本情况 1. 项目建设必要性 枣庄市政府工作报告中提出， 2019 年要坚定不移推动新型城镇化提 质扩容，打造美丽家园。加快新城区与薛 城区一体化深度融合发展，理 顺城市建设管理体制机制，统筹新城区、薛城区的空间规划、产业布局、 公共服务和文体商业设施。发挥教育、医疗、交通优势，促进薛城微山 同城化发展。提出要着力推进城市有机更新。持续开展“四城同创”， 深入实施城市品质提升三年行动，完善基础设施功能，补齐城市发展短 板。 ① 项目建设是防止国有资产流失的重要手段。 目前，各级收购储备工作的主要任务是储备城市一些存量国有土地， 旧城需要改造的国有建设用地，城中村及城郊结合部的部分集体土地和 宅基地，这三大块基本上是各级土地收购部门的主要工作。 通过土地收 购储备， 政府直接调控土地，有效地避免一些开发企业直接流通土地一 级市场，使国有资产增值部分不流失。 ② 项目的建设是推动新型城镇化提质扩容，推进城市有机更新 。 常庄镇西小社区全村内部民房建筑和基础设施比较落后，村内道路 修建年代久远，多处路面已经破坏，排水、污水、垃圾收集等市政设施 配套不齐，绿化水平不高，“脏乱差”现象突出，村民居住条件、生活 环境和整体村居外在形象较差。 随着枣庄市常庄镇城市建设步伐的加快，该区域环境状况与城市发 展的进程越来越不适应，极不符合日新月异的城市面貌、日益改善的人 居环境，亟待实 施改造。该项目的实施正是积极落实政府的号召，在项 目实施过程中本着以人为本，坚持将“让群众受益、使群众满意、为群 众排忧”为工作基本出发点，因此该项目的实施对切实解决民生问题， 提高人民群众居住质量、保障人民群众生命财产安全等有着十分深远的 意义。 ③ 项目建设是实现经济和社会发展目标的需 要 通过实施旧城改造，加大投资，刺激需求，创造商机，能够拉动工 业、建筑业、建材业、房地产业及商贸物流业的发展，促进旧村改造与 产业发展互促共进。通过科学规划进行旧城改造，还能够腾出大量土地， 促进节约集约用地，推动土地适度规模经营，有效 缓解建设用地紧张矛 盾，为城市发展提供更大空间。 城郊农村住房建设对枣庄市经济的发展，对促进两个文明的建设和 社会的安定将发挥重要的作用。 2. 项目概况及区位 本次储备项目为 “ 枣庄西小社区土地储备项目 ” ，项目定位为 “ 集产、 商、住于一体的现代化社区 ” ，建成后将改善薛城区城镇农民家庭住房 条件，提高生活水平和生活质量，推动薛城区的城镇化建设，提升薛城 区的整体形象。项目建设实施有利于加快解决低收入居民住房困难问题， 而且有利于促进房地产市场平稳健康发展和改善城市面貌和城市环境， 有利于促进社会稳定。 本项目位于枣庄市薛 城区，东至泰山南路，西至永福南路，南至钱 江路，北至长江路。总收储地块整理土地面积为 1376 亩，其中可出让 土地面积约为 796.43 亩。项目规划建设用地按计划完成项目用地的拆迁、 市政基础设施建设和公共配套设施建设，达到 “ 七通 ” （即：通路、供电、 通讯、供水、排水、供热、供气），地块内场地平整，实行土地挂牌出 让，区域规划用途主要为商住用地。 本项目所在地现在交通便利，市政设施较完善，含集体建设用地和 农用地。项目 2019 年前已征收土地约 168 亩，还需征收约 1208 亩，其 中集体建设用地约 1162 亩，农用地（果园）约 46 亩。 项目区位图 （ 1 ） 项目区位图 （ 2 ） 3 . 实施机构： 本项目为山东省土地储备中心与枣庄市 薛城区人民政府合作储备 项目，储备机构为枣庄市国土资源局薛城分局土地储备开发中心。 山东省土地储备中心举办单位为山东省自然资源厅，法定代表人刘 相玉，统一社会信用代码 12370000085106073P 。山东省土地储备中心业 务范围：加强土地宏观调控，优化土地资源市场化配置，规范土地市场 交易秩序，促进土地资源节约集约利用，为全省基础设施建设和经济社 会发展提供支持和服务。参与研究全省土地储备有关政策规定编制省级 土地储备规划、年度计划和开发利用方案；按照有关规定实施省级土地 储备、前期整理及出让前的合理利用；承担省级储备土地供应计划编制 和储备土地供应的有关工作；参与新农村建设，整治村庄和工矿废弃地， 提高土地利用效率。 枣庄市国土资源局薛城分局土地储备开发中心，隶属于国土资源局 薛城分局，法定代表人吴贞伟，统一社会信 用代码 12370403495189780A 。 枣庄市国土资源局薛城分局土地储备开发中心业务范围：储备保护、合 理利用开发土地，为经济建设服务。负责办理规划区内各类土地预征、 收回、置换业务，实现土地储备，依法对入库的储备土地出让、抵押、 转让、招标、拍卖、挂牌。 4 . 项目规划 根据《城市居住区规划设计规范》（ GB50180 - 93 ）（ 2016 年版）的 规定，项目规划设计以强化项目的空间组织的整体性为宗旨，以道路和 绿地作为空间的组织核心并在其周边引发出两个组团，在线性空间组织 方面，主要道路尽量以顺畅的曲线来处理，以增加空间的层次，在直线 路段则通过路面曲线的变化、绿化的穿插破除其冗长与沉闷，具体如下： 项目用地控制规划图 5 . 项目及拟收储地块 基本信息 ： 项目及地块情况汇总表 单位：亿元、亩 项目申请单位 拟收储项目名 称 地块位置 规划 用途 项目起 止时间 用地面积 是否符合规划 土地现状 2019年 计划投 入资金 预期 土地 出让 收入 总投 资额 项目用 地总面 积（亩） 其中可 出让土 地面积 （亩） 城市 规划 功能 土地 利用 规划 土地性 质 面积 （亩） 枣庄市国土资源 局薛城分局土地 储备开发中心 枣庄西小社区 土地储备项目 项目位于枣庄市薛城 区，东至泰山南路，西 至永福南路，南至钱江 路，北至长江路 商住 2019- 2024 1376 796 是 是 建设 用地 1249.2 7.20 29.05 12.97 农用地 126.8 注：上述表格数据为单位申报数据 6 . 项目进度安排 参照相关工程情况，结合本项目工程特点，根据季节安排相应的单项工程，协调好各项工程的衔接，本项目建 设期拟定为 5 年，自 2019 年至 202 4 年。 项目实施计划排期图 序 号 时间 项目名称 2019 年 2020 年 2021 - 2023 年 202 4 年 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 - 7 月 8 - 12 月 1 - 7 月 1 可研报告编制与审批 2 前期准备阶段 3 土地收储 4 竣工验收 5 土地出让 （二）项目投融资计划 1. 项目投资计划 本项目总投资估算为 133,194.45 万元，其中土地成本 122,194.45 万 元，资金利息 1 1 , 0 00.00 万元。项目累计申请土地储备债券资金 50 , 000 .00 万元 。详见项目投资构成表 ; 收储土地成本统计表 ； 基础设施投资统计表。 项目投资构成表 序号 费用名称 数量（亩） 费用（万元） 备注 一 土地成本（1+2） 122,194.45 1 收储土地 1376 84,186.00 1.1 未征土地拆迁成本 72,000.00 1.2 未征土地征收成本 1208 10,817.00 1.3 已征地总成本 168 1,369.00 2 基础设施建设成本 38,008.45 二 资金利息 1 1 , 0 00.00 1 土地债券利息 1 1 , 0 00.00 利率5% 三 合计 133,194.45 收储土地成本统计表 序号 项目 土地 （亩） 单位成本 (万元/亩) 费用(万 元) 备注 一 未征土地拆迁成本 72,000.00 居民住宅等 二 未征土地征收成本 10,817.00 1 农用地（耕地）征收 成本 30 49.5 1,485.00 40万/亩指标费、7.9万/亩的两补 社保费用、1.6万/亩的新增建设 用地使用费 2 其它农用地征收成 本 16 9.5 152.00 7.9万/亩的两补社保费用、1.6万 /亩的新增建设用地使用费 3 建设用地征收成本 1162 7.9 9,180.00 7.9万/亩的两补社保费用 序号 项目 土地 （亩） 单位成本 (万元/亩) 费用(万 元) 备注 三 已征地总成本 168 1,369.00 7.9万/亩的两补社保费用、1.6万 /亩的新增建设用地使用费 四 合计 1376 84,186.00 基础设施投资统计表 序号 项目 单位 长（m） 宽（m） 综合单价 建筑工程费 （元/㎡） （万元） 一 工程费用 31,411.94 （一） 规划路（长江路-钱江路） 1 道路 米 950 36 1,670.00 5,711.40 2 雨污管道 米 1000 6,000.00 600.00 3 绿化工程 ㎡ 6650 700.00 465.50 4 LED路灯 杆 104 9,000.00 93.60 5 电子监控等设施 套 5 15,000.00 7.50 6 电力管道 米 950 3,000.00 285.00 7 弱电、水、汽管道 米 950 16,000.00 1,520.00 小计 8,683.00 （二） 常庄八路（永福路-泰山路） 1 道路 米 1130 24 1,670.00 4,529.04 2 雨污管道 米 1200 6,000.00 720.00 4 绿化工程 ㎡ 3390 300.00 101.70 5 LED路灯 杆 126 9,000.00 113.40 6 电子监控等设施 套 6 15,000.00 9.00 7 电力管道 米 1130 3,000.00 339.00 8 弱电、水、汽管道 米 1130 16,000.00 1,808.00 小计 7,620.14 （三） 规划一路（永福路-泰山路） 1 道路 米 1130 15 1,670.00 2,830.65 2 雨污管道 米 1200 6,000.00 720.00 4 绿化工程 ㎡ 2260 400.00 90.40 5 LED路灯 杆 126 9,000.00 113.40 6 电子监控等设施 套 6 15,000.00 9.00 7 电力管道 米 1130 3,000.00 339.00 8 弱电、水、汽管道 米 1130 16,000.00 1,808.00 小计 5,910.45 （四） 沿河南路（永福路-泰山路） 1 道路 米 1130 15 1,670.00 2,830.65 2 雨污管道 米 1200 6,000.00 720.00 4 绿化工程 ㎡ 2260 300.00 67.80 5 LED路灯 杆 126 9,000.00 113.40 6 电子监控等设施 套 6 15,000.00 9.00 7 电力管道 米 1130 3,000.00 339.00 序号 项目 单位 长（m） 宽（m） 综合单价 建筑工程费 （元/㎡） （万元） 8 弱电、水、汽管道 米 1130 16,000.00 1,808.00 小计 5,887.85 （五） 钱江路（永福路-规划路） 1 道路 米 600 17 1,670.00 1,703.40 2 雨污管道 米 600 6,000.00 360.00 4 绿化工程 ㎡ 1500 300.00 45.00 5 LED路灯 杆 64 9,000.00 57.60 6 电子监控等设施 套 3 15,000.00 4.50 7 电力管道 米 600 3,000.00 180.00 8 弱电、水、汽管道 米 600 16,000.00 960.00 小计 3,310.50 二 工程建设其他费用 3,141.19 三 预备费 3,455.31 四 总计 38,008.45 2 . 项目筹资计划 该项目投入总资金 133,194.45 万元，资金筹措计划为：（ 1 ）薛城区 政府自筹资本金 83,194.45 万元纳入政府财政预算，占投入总资金的 62.46% ，符合项目资本金占比的要求；（ 2 ）计 划 发行项目收益专项债券 融资 5 0,000.00 万元，占投入总资金的 37.54% ， 期限 5 年。详见下表： 项目资金来源表 项目 年度 期初本金 金额 本期偿还 本金 期末本金 余额 融资利率 应付利息 本息合计 枣庄西小 社区土地 储备项目 第一年 20,000.00 20,000.00 5% 1,000.00 第二年 20,000.00 50,000.00 5% 2,500.00 第三年 50,000.00 50,000.00 5% 2,500.00 第四年 50,000.00 50,000.00 5% 2,500.00 第五年 50,000.00 50,000.00 5% 2,500.00 合计 50,000.00 11,000.00 61,000.00 融资来源：通过发行专项债券筹集资金共计 5 0,000.00 万元，发行 利率暂取 5% ，第一期债券发行 2 0,000.00 万元，期限 5 年 ， 假设 2020 年发行 30,000.00 万元，期限 4 年 。 （三）项目现状 1 . 项目已取得的批复文件： 2019 年 7 月 17 日，枣庄市薛城区人民政府下达《薛城区一宗土地 储备计划的通知》（薛政发 [2019]7 号）对常庄街道办事处西小社区改造 土地收储计划进行批复。批复为：分为两期（ 2019 年 8 月 - 2020 年 10 月， 2020 年 11 月 - 2021 年 12 月），共计收储土 地面积约 1376 亩，其中 储备国有存量土地约 168 亩；征收土地 1208 亩。 2019 年 7 月 22 日，枣庄人民政府向山东省自然资源厅提交《关于 申请合作储备薛城区西小社区改造收储土地项目的函》 （枣政字 [2019]16 号） ，申请对 枣庄西小社区土地储备项目 进行土地合作储备，为下一步 重大项目落地提供土地保障。 2 . 项目目前状况 项目 2019 年 7 月前已征收土地约 168 亩，已投入资金 1369 万元； 尚需征收土地约 1208 亩，其中集体建设用地约 1162 亩、农用地（果园） 约 46 亩，还需投入资金共约 82817 万元。 现场图片1 现场图片3 现场图片2 现场图片4 四、评价依据 1. 政策依据 （ 1 ）《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》（财预〔 2017 〕 62 号）； （ 2 ）《关于印发〈用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法〉 的通知》（财综〔 2004 〕 49 号）； （ 3 ）《关于贯彻国办发〔 2006 〕 100 号文件进一步规范国有土地使 用权出让收支管理意见》（鲁政办发〔 2007 〕 38 号）； （ 4 ）《关于印发〈山东省用于农业土地开发的土地出让金管理实施 暂行办法〉的通知》（鲁财综〔 2004 〕 110 号）； （ 5 ）《薛城区西小社区改造收储土地项目可行性研究报告》； （ 6 ）《中国注册会计师其他鉴证业务准则第 3111 号 —— 预测性财 务信息的审核》； （ 7 ）《枣庄市国民经济和社会发展第十三个五年规 划纲要》 （ 8 ）《枣庄市区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》 （ 9 ）《产业结构调整指导目录（ 2013 修正）》 （ 10 ）《枣庄市土地利用总体规划 (2006 - 2020 年 ) 》 （ 11 ）《枣庄市城市总体规划（ 2011 - 2020 年）》 （ 12 ）山东华明土地房地产评估有限公司 [ 鲁 ] 华明土评 [2019][ 估 ] 字 第 B148 号 （ 13 ）项目承办单位提供的有关基础数据 2. 评价假设 （ 1 ）国家及地方现行的法律法规、监管、财政、经济状况或国家 宏观调控政策无重大变化； （ 2 ）国家现行的利率、汇率及通货膨胀水平等无重大变化； （ 3 ）相关法律法规无重大变化； （ 4 ）政府收储计划、政策处理能顺利执行； （ 5 ）政府制定的土地出让计划、可返还政府收益等能够顺利执行； （ 6 ）土地出让价格在正常范围内变动； （ 7 ）项目可供出 让地中商业用地面积及住宅用地面积，测算时按 照山东华明土地房地产评估有限公司 [ 鲁 ] 华明土评 [2019][ 估 ] 字第 B148 号土地规划计算； （ 8 ）无其他人力不可抗拒及不可预见因素的重大不利影响。 五、薛城区土地市场分析 1. 土地供需分析 2016 年薛城区商住成交土地 10 宗，面积 154.98 亩； 2017 年薛城区 商住成交土地 4 宗，面积 250.87 亩； 2018 年薛城区商住成交土地 21 宗， 面积 685.62 亩。 154.98 250.87 685.62 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2016 2017 2018 单 位 ： 亩 薛城区2016-2018年成交土地面积 商住 （以上数据源于薛城区自然资源局成交地价公告数据汇总） 根据 薛城区自然资源局成交地价公告数据 ， 薛城区 201 6 年土地成 交面积 154.98 亩， 201 7 年土地成交面积 250.87 亩， 201 8 年土地成交面 积 685.62 亩。 201 6 - 201 8 年 土地成交数量 增长趋势显著，薛城区商住土 地需求旺盛 （ 近三年薛城区住宅、商业用地成交价统计表 及 项目周边土 地出让交易情况表 详见附件 3 、 4 ） 。 2 . 薛城区房产市场分析 枣庄市（薛 城区）房地产数据（住宅）情况一览表 年度 项目 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年上半年 当年销售住宅面积 （万 / 平方米 ） 111.16 109.39 99.22 54.53 同比增长率（ % ） 1.48 0.02 0.09 0.09 当年住宅成交金额（万元） 441243.12 537980.70 624014.79 384854.67 同比增长率（ % ） 1.36 0.22 0.16 0.21 销售均价（元 /m 2 ） 3969.56 4917.92 6288.96 7057.24 同比增长率（ % ） 0.05 0.24 0.28 1.14 住宅库存面积（万 / 平方米 ） 133.48 122.84 107.35 109.04 枣庄市（薛城区）房地产数据（商业）情况一览表 年度 项目 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年上半年 当年销售商业面积 （万 / 平方米） 4.99 5.61 4.70 8.80 同比增长率（ % ） 0.38 0.12 0.16 0.87 当年商业成交金额（万元） 34615.07 32735.90 34650.30 72507.44 同比增长率（ % ） 0.42 0.05 0.06 1.09 销售均价（元 /m 2 ） 6931.25 5840.38 7377.82 8237.23 同比增长率（ % ） 0.06 0.16 0.26 0.12 商业库存面积（万 / 平方米） 73.28 81.93 86.05 74.06 根据上述对 近三年 薛城区住宅、商业房地产数据的分析，近 3 年销 售均价总体呈上升趋势。故考虑地价时预计未来地价呈上升趋势。 73 127 174 225 y = 50.5x - 101734 R2 = 0.9984 0.00 50.00 100.00 150.00 200.00 250.00 2015 2016 2017 2018 2019 2020 单 位 ： 万 元 / 亩 枣庄市薛城区2019年土地成交均价预测 土地成交均价 线性 (土地成交均价) 3 . 土地成交价格预测 （ 1 ）按照土地价格计算 根据薛城区国土资源局官网公布的薛城区 2016 - 201 8 年土地成交价 格，近三年土地成交均价为 73 万元 / 亩， 127 万元 / 亩， 174 万元 / 亩，呈 上升趋势，假设其他因素不变的情况下，预计 2019 年土地成交均价为 225 万元 / 亩，具体如下： 由于 2016 - 2019 年 5 月土地成交价格 波动较大，且同一年度不同区 位价格差距同样较大，近两年周边成交土地均价为 366 万元 / 亩。 测算时 考虑到预计 2019 年土地成交均价 225 万元 / 亩及近两年周边成交土地均 价 366 万元 / 亩，按照两者均值作为 2019 年基础地价 296 万元 / 亩。 11.1% 9.3% 10.6% 9.0% 6.1% 6.6% 7.0% 4.1% 4.4% 3.9% 3.5% 3.06% 2.71% 2.40% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 薛城区GDP预测曲线 增长率 指数 (增长率) （ 2 ）按照 GDP 增长幅度计算。 根据近 8 年 GDP 增长率，薛城区 政府预计 2019 年 GDP 增长率为 4.4 1 % ， 2020 年 GDP 增长率为 3.9 1 % ， 2021 年 GDP 增长率为 3. 46 % ， 2022 年 GDP 增长率为 3.06% ， 2023 年（未完）  |