[中报]美好置业:2019年半年度报告
原标题:美好置业:2019年半年度报告 美好置业集团股份有限公司 2019年半年度报告 2019年8月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的 真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和 连带的法律责任。 公司负责人汤国强先生、主管会计工作负责人及会计机构负责人刘怡祥先 生声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者 的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理 解计划、预测与承诺之间的差异。 公司在本报告第四节“经营情况讨论与分析”中“十、公司面临的风险和 应对措施”部分，详细描述了公司经营中可能存在的风险及应对措施，敬请投 资者关注相关内容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 .............................................................................. 2 第二节 公司简介和主要财务指标 .......................................................................... 5 第三节 公司业务概要 .............................................................................................. 8 第四节 经营情况讨论与分析 ................................................................................ 11 第五节 重要事项 .................................................................................................... 32 第六节 股份变动及股东情况 ................................................................................ 47 第七节 优先股相关情况 ........................................................................................ 51 第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ............................................................. 52 第九节 公司债相关情况 ........................................................................................ 53 第十节 财务报告 .................................................................................................... 54 第十一节 备查文件目录 ...................................................................................... 175 释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、美好置业 指 美好置业集团股份有限公司 美好公益基金会 指 湖北美好公益基金会 美好集团 指 美好未来企业管理集团有限公司 报告期 指 2019年1月1日至2019年6月30日 元 指 人民币元 深交所 指 深圳证券交易所 证监会 指 中国证券监督管理委员会 一级开发 指 三旧改造的拆迁、补偿、安置等土地整理业务 S-EPC服务模式 指 贯穿代开发、代建全过程服务，涵盖项目全生命周期，服 务范围包括投资咨询、技术服务、工程设计、项目前后期 配套、建设施工、构件生产、物流配送、现场安装及向用 户交钥匙、终身维保等服务。 艾巴维 指 EBAWE Anlagentechnik GmbH（艾巴维设备技术有限责任 公司） 沃乐特 指 Vollert Anlagenbau GmbH（沃乐特设备制造公司） 美好装配 指 美好建筑装配科技有限公司 美好生活 指 美好生活投资有限公司 美好新城 指 武汉美好新城建设发展有限公司 美亿农业 指 湖北美亿农业发展有限公司 泰宇商贸 指 武汉市泰宇商贸有限公司 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司简介 股票简称 美好置业 股票代码 000667 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 美好置业集团股份有限公司 公司的中文简称 美好置业 公司的外文名称 Myhome Real Estate Development Group CO.,LTD. 公司的外文名称缩写 MYHOME 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 冯娴 张达力 联系地址 湖北省武汉市汉阳区马鹦路191号美好广场 35 楼 电话 027-87838669 传真 027-87836606 电子信箱 ir@000667.com 三、其他情况 1、公司联系方式 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化 □ 适用 √ 不适用 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参 见2018年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □ 适用 √ 不适用 公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年 度报告备置地报告期无变化，具体可参见2018年年报。 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 项目 本报告期 上年同期 本报告期比上年 同期增减 营业收入（元） 910,010,787.95 429,752,372.01 111.75% 归属于上市公司股东的净利润（元） 13,059,752.43 226,047,455.69 -94.22% 归属于上市公司股东的扣除非经常性损 益的净利润（元） 9,799,499.84 -191,164,913.38 经营活动产生的现金流量净额（元） -679,787,966.54 1,690,435,314.60 -140.21% 基本每股收益（元/股）注1 0.0052 0.0883 -94.11% 稀释每股收益（元/股）注1 0.0052 0.0883 -94.11% 加权平均净资产收益率 0.18% 3.15% -2.97% 项目 本报告期末 上年度末 本报告期末比上 年度末增减 总资产（元） 26,164,174,047.25 23,098,396,421.60 13.27% 归属于上市公司股东的净资产（元）注2 7,054,360,816.92 7,196,324,580.97 -1.97% 注1：在计算每股收益时，股份数量已根据股票回购时间对股本总额进行加权平均。 注2：本报告期末归属于上市公司股东的净资产较上年度末减少，主要系本期支出股票回购 款1.55亿元的影响。 截止披露前一交易日的公司总股本： 截止披露前一交易日的公司总股本（股） 2,466,988,633 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 0.0053 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产 差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产 差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用 单位：人民币元 项目 金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲 销部分） -303,490.89 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按 照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外） 8,342,705.52 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -5,210,816.68 减：所得税影响额 16,061.95 少数股东权益影响额（税后） -447,916.59 合计 3,260,252.59 -- 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定 的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常 性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损 益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务 报告期内，公司主要从事房地产开发、装配式建筑、现代农业等相关业务。公司拥有住 建部颁发的房地产开发企业一级资质，拥有房屋建筑工程施工总承包壹级、工程设计建筑行 业（建筑工程）甲级、市政公用工程施工总承包叁级、建筑装修装饰工程专业承包贰级等多 项专业资质，从而确保公司能够在相关专业领域开展业务活动。 公司下属各业务板块“内部市场化，外部一体化”，既相互独立，又协同发展。公司房 地产开发业务以“让更多人快速住上好用、好看、便宜的房子”为使命，围绕满足自住需求， 主要在武汉、沈阳、合肥、重庆、西安、东莞、中山、芜湖等地开发住宅项目。自2014年开 始，公司与各地方政府合作，通过“三旧改造”的土地一级开发业务，对城中村综合改造项 目拆迁、土地整合、安置等协作服务，帮助当地城镇建设“提档升级”。 公司装配式建筑业务由控股子公司美好装配开展。通过与行业国际先进企业合作，引进 德国叠合剪力墙技术，采用艾巴维、沃乐特生产线及RIB信息化管理系统，专业从事装配式 建筑精装房屋智造，具备以S-EPC服务模式进行装配式建筑业务拓展能力，致力于现代建筑 工业化发展。 公司现代农业业务由全资子公司美亿农业开展。以“虾稻共作”为切入点，实施种养规 模化、产业闭环化、产品品牌化、人才专业化、管理智能化发展战略，致力一、二、三产业 融合发展，打造集粮食种植、水产养殖、加工、零售于一体的“稻渔综合种养”全产业链现 代农业企业。 公司全资子公司美好新城于2018年中标成为湖北洪湖新滩美好未来新城（一期）PPP项 目供应商，项目占地面积9.33平方公里，项目合作期20年（其中，建设期5年，运营维护期15 年）。美好新城通过整合农村和农业资源，促进产融合发展，构建以现代生态农业产业为核 心、以装配绿建为特色产业的小镇产业体系，营造“宜居、宜业、宜游”的美好产业新镇。 二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 本期末公司长期股权投资为2,915.40万元，年初为2,807.28万元，较年初 增加3.85%，无重大变化，主要系本期权益法核算的投资收益增加所致。 固定资产 本期末公司固定资产为119,360.30万元，年初为120,770.31万元，较年初减 少1.17%，无重大变化，主要系本期计提折旧所致。 无形资产 本期末公司无形资产为52,953.69万元，年初为41,727.94万元，较年初增 加26.90%，主要系报告期内装配式工厂购置土地增加所致。 在建工程 本期末公司在建工程为180,920.60万元，年初为138,356.52万元，较年初 增加30.76%，主要系报告期内公司装配式建筑业务生产基地建造投入增加所致。 其他流动资产 本期末公司其他流动资产为94,266.92万元，年初为60,504.53万元，较年 初增加55.80%，主要系公司待抵扣增值税、预交增值税、企业所得税、土地增 值税增加所致。 长期待摊费用 本期末公司长期待摊费用为20,036.34万元，年初为8,679.90万元，较年初 增加130.84%，主要系农业公司投入的虾池改造费用增加所致。 长期应收款 本期末公司长期应收款为34,262.53万元，年初为24,171.79万元，较年初 增加41.75%，主要系PPP项目工程款增加所致。 2、主要境外资产情况 □ 适用 √ 不适用 三、核心竞争力分析 报告期内，公司核心竞争力未发生重大变化，主要包括： 1、积极的企业文化：公司培育并践行“美好价值观”，将“美好心灵，美好人生，让更 多人生活更美好”的使命融入企业发展战略当中，切实践行社会责任。在“美好价值观”的 引领下，公司以“爱心奉献，健康快乐，学习实践，创造价值，让心灵更美好”为追求，以 “促社会，宠用户，助伙伴，帮同事，爱家人”的行为，围绕产品和服务，打造公司的核心 竞争力，将城乡建设成“长者的天堂，儿童的乐园，奋斗者的港湾”，提升美好人与美好用 户的幸福指数，为社会、股东创造价值。 2、清晰的发展战略：公司围绕“吃住两条线、服务两类人”，坚定多元化发展，做城乡 建设服务者，让更多人生活更美好。其中，房地产开发业务，通过加强周转能力、布局纵深 发展、做强人才支撑，做美好社区建设者；装配式建筑业务，通过构建S-EPC模式，做低成本、 做高质量、做快进度，做房屋智造服务者；产业兴镇业务，通过产业与城市筛选、强化金融 思维、构建IP体系，助力“三农”问题解决，做三农发展推动者；现代农业业务，通过种养 规模化、产业闭环化、管理智能化、产品品牌化、人才专业化，做现代农业实践者。 3、多层次的业务协同：坚持战略引领，形成以装配式建筑、房地产开发为引领，以现代 农业、产业兴镇为两翼的战略格局。打造全价值链管理能力，支撑装配式建筑、房地产业务 做强、做大，现代农业、产业兴镇业务做深、做优。装配式建筑为房地产、产业兴镇提供S-EPC 与EPC等模式的服务，并作为房地产、产业兴镇业务开拓的特色抓手；房地产业务为装配式建 筑提供业务机会，为产业兴镇进行房产开发和代建服务，与物业协同为现代农业提供销售平 台；现代农业成为产业兴镇导入的核心资源之一，并解决部分农民就业问题；产业兴镇作为 平台型企业，将装配工厂和现代农业作为产业导入，为装配式建筑和房地产提供业务机会， 板块之间最终达成战略协同。 第四节 经营情况讨论与分析 一、概述 1、报告期行业发展回顾 （1）房地产行业 2019年上半年，在“房住不炒”的政策主基调下，国家围绕稳地价、稳房价、稳预期 的长期调控目标，坚持房地产金融政策的连续性、稳定性，落实一城一策、因城施策、城市 主体责任的长效机制，强化住房供给保障能力和土地供给调节能力，改革完善住房市场体系 和保障体系。稳步推进房地产税立法，允许农村集体经营性建设用地入市，放开放宽人才引 进落户，聚焦住房安居，加快推进城镇老旧小区改造，多措并举平衡供需，引导市场理性预 期，促进房地产市场平稳健康发展。 根据国家统计局数据，2019年上半年房地产市场开发、投资及销售等方面表现均较为平 稳，市场日趋理性。其中，房地产开发投资61,609亿元，同比增长10.9%，增速比一季度回 落0.9个百分点。商品房销售面积75,786万平方米，同比下降1.8%；商品房销售额70,698 亿元，同比增长5.6%，增速与一季度持平。 报告期内房地产行业分化持续，行业集中度提升，强者恒强的市场格局愈加明显。品牌 房企顺应国家政策和市场变化，优化布局策略，提升产品竞争力，采取灵活的营销策略加速 项目去化，注重销售回款，适度增加优质土储支撑未来业绩增长。市场竞争的加剧，以及行 业准入门槛、发展水平的不断提升，对公司房地产业务未来的发展提出了更大的挑战。 （2）装配式建筑行业 装配式建筑是通过工厂标准化预制和现场装配结合的生产建筑方式，具备绿色环保、高 质高效等特征，是传统建筑行业向工业化制造升级的必然方向，是普及绿色建筑，推进绿色 发展的重要组成部分。2016年国务院办公厅印发的《关于大力发展装配式建筑的指导意见》 指出，力争用10年左右的时间，使装配式建筑占新建建筑面积的比例达到30%；2017年住 建部印发的《“十三五”装配式建筑行动方案》明确到2020年，全国装配式建装配式建筑占 新建建筑的比例达到15%以上，其中重点推进地区达到20%以上。2019年6月，中国建筑业 协会批准《装配式混凝土建筑工程施工质量验收规程》为中国建筑业协会团体标准，自2019 年8月10日实施。该标准是全国首部关于装配式混凝土建筑施工质量验收方面的行业标准和 标准化规范，对于全国装配式建筑产业发展具有重大意义。 2019年以来，政策逐步落实到市级层面速度明显加快，目标比例规划明确，奖励政策丰 富全面。目前，全国 31个省份已出台装配式建筑发展规划（其中 26 个省份已出台相应补 贴政策），累计有至少 126 个城市出台了实施方案。各地激励政策均包含了面积奖励、补助、 税收贷款优惠、提前或优先预售等。随着政策层面中央与地方持续推进，新建装配式建筑规 模不断壮大，大力推进装配式建筑和建筑产业现代化的发展已成趋势，我国装配式建筑市场 呈现较大增长空间，预计到2020年有望达成《“十三五”装配式建筑行动方案》要求的装配 式建筑面积占新建建筑面积比例达到15%的目标。 预制装配式混凝土结构（Precast Concrete Structure，简称 PC 结构）是目前装配式建筑 的主流，是建筑产业现代化的重要形式之一。公司控股子公司美好装配设立在武汉江夏、青 岛即墨的两个PC构件生产基地已分别于2018年末实现投产，并不断通过与国际先进企业合 作，依托较强的技术实力在全国重点市场区域进行生产基地布局。随着其生产、服务能力的 不断提升，有望把握住难得的市场机遇。 2、主要项目和装配工厂所处区域的市场分析 （1）房地产业务 根据公司五年发展战略规划（2018-2022）和全国业务布局，公司划分为五大区域，分别 为华中（武汉）区域、华南（深圳）区域、华北（北京）区域、华东（上海）区域、华西（重 庆）区域。其中，华中（武汉）区域是公司核心重点区域。公司在武汉拥有“名流.人和天地”、 “名流公馆”、“名流印象”、“名流世家”、“美好名流汇”、“香域花境”、“长江首玺”等多个 已开发或在建项目。 2019年上半年，在“房住不炒”长效机制的背景下，武汉房地产政策平稳，实行精准优 化调控，引导理性购房客群回归，回强市场监管，规范交易管理。根据武汉市房管局发布的 数据，今年上半年武汉市新建商品房批准预售99,018套，批准预售面积1,119.68万平方米， 环比增长37.71%，同比减少0.30%；新建商品房销售98,230套，销售面积1,059.58万平方米， 环比增长33.72%，同比增长9.35%；存量房成交45,050套，成交面积461.31万平方米，环 比增长26.18%，同比增长29.36%。截至2019年6月末，已批准预售尚未网签的商品住房 141,803套，面积1,553.79万平方米。 第七届世界军运会将于2019年10月在武汉举行，近期武汉加速环境综合整治，全面提 升城市功能配置。作为国家中心城市和长江经济带的重要节点城市，武汉得益于长江经济带、 一带一路等国家战略助推，国家产业基地引领城市升级转型发展，产业经济人口稳步增长。 目前已建成9条地铁线，计划到2024年将建成14条地铁线，直飞国际及地区航线已达62条。 从产业经济、人口集聚、交通基建、战略定位诸多方面看，武汉市场正迎来历史性发展良机。 （2）装配式建筑业务 报告期内公司已投产的装配式建筑PC构件生产基地分别位于武汉江夏和青岛即墨。 武汉市场：已出台容积率奖励、降低预售资金监管比例、提前预售许可、专项资金扶持 等多项优惠政策。《市人民政府关于进一步加快发展装配式建筑的通知》（武政规[2017]8号） 中，要求力争2020年底新建装配式建筑面积占当年新建建筑面积的比例不低于40%。2019 年4月，《武汉市2019年发展装配式建筑工作要点》（武建产[2019]1号）提出任务目标：2019 年全市新开工装配式建筑的面积不小于300万平方米，力争达到360万平方米；各区确定不 少于10万平方米装配式建筑示范项目；各中心城区范围内的民用建筑、政府投资的公益性公 共建筑、独立成栋的保障性住房项目，在土地规划条件中应明确按装配式方式建造等。 青岛市场：已出台容积率奖励（即墨）、提前预售许可、公积金贷款优先、专项资金扶持、 资金补贴等多项优惠政策。《青岛市推进装配式建筑发展若干政策措施》（青政办发[2016]29 号）等文件提出到2020年，青岛装配式建筑占新建建筑比例达到30%以上；到2025年，装 配式建筑占新建建筑比例达到40%以上的任务目标。根据公开资料显示，青岛市装配式建筑 发展不断提速，装配式建筑占新建建筑比例连年提高。2014年开工装配式建筑60万平方米， 占新建建筑比例不到2.8%；2018年开工装配式建筑300万平方米，占新建建筑比例提高到 12%；2019年上半年开工装配式建筑208万平方米，预计到年底占新建建筑比例将达到20% 以上。 除上述市场外，公司拟于2019年投产的合肥肥东、重庆江津、长沙汨罗、河南新乡、成 都金堂、湖北荆州等生产基地所在区域均对装配式建筑有明确的政策目标和鼓励措施，市场 呈现较大的增长空间。 3、管理层的经营与管理对策 报告期内，公司围绕满足市场自住需求，以“坚持战略引领、构建多元化战略格局、实 现协同发展”为指导思想，以“把握机遇、防范风险、强化执行、狠抓管控”为经营方针， 通过“摸家底、查问题、找差距、对标杆、定措施”，落实“多、快、美、好、省”，努力实 现“社会、用户、伙伴、同事、家人”五大群体满意，为公司长期可持续发展奠定了一定的 基础。 （1） 房地产业务（一级、二级开发、产业兴镇业务） 一级业务方面，加强与政府、国企平台公司、地方资源较为丰富的民营公司、金融机构、 CEM+产业资源方、二级合作伙伴等各方合作，签订战略合作框架协议共计31份，拓宽项目 获取资源，为项目获取提供保障。报告期内，借助军运会整顿违建为契机，协同政府部门积 极推进武汉市长丰村、建和村拆迁工作，完成建和村项目区级整村验收。 二级业务方面，上半年施工面积134.66万㎡，其中新开工28.47万㎡，竣工交付6.81万 ㎡；累计完成签约金额22亿元，上半年计划完成率87%；签约面积20万㎡，回款24亿元， 上半年计划完成率107%。在今年3月举行的“2019中国房地产百强企业研究成果发布会” 上，公司第8次获评“中国房地产百强企业”，并因近年在绿色、环保、节能建筑方面的积极 探索与实践，再次获评“2019中国特色地产运营优秀企业-绿色科技地产”。 报告期内，产业兴镇业务主要围绕湖北洪湖新滩美好未来新城（一期）PPP项目建设开 展，按计划启动并实施了项目的土地征收、土地一级开发、市政道路及还建社区建设，完成 了项目区域402亩土地出让工作。 （2） 装配式建筑业务 2019年上半年美好装配累计签约面积163万㎡，签约金额34亿元（其中：内部订单签 约面积48万㎡，签约金额12亿元；外部订单签约面积115万㎡，签约金额22亿元）。美好 装配联合主编的山东、湖北、湖南、四川《装配整体式混凝土叠合剪力墙结构技术规程》顺 利通过省住建厅审定，正式批准为地方标准，为当地装配整体式叠合剪力墙结构设计、生产、 施工和验收提供了强有力的技术支撑。在今年3月由中国房地产业协会、易居中国房地产测 评中心主办的“2018-2019年度中国房地产开发企业500强”评选中，美好装配入选装配式施 工类首选品牌。 （3） 现代农业业务 报告期内，现代农业基地建设、生产种养、技术研发、市场开发齐头并进。截止2019年 6月末，共改造完成虾稻田约7.55万亩，其中洪湖公司改造完成6.22万亩，监利公司改造完 成1.33万亩；上半年小龙虾产量233.65万斤。美好臻品虾、美好虾稻米报告期内批量上市， 美亿农业被中国水产流通与加工协会授予“情系三农、产业扶贫”突出贡献奖，美好臻品虾、 美好虾稻米获评“2018年度最受消费者欢迎十大品牌”。 在上半年的经营工作中，管理层也深刻认识到公司目前在经营意识、决策与运营、管理 水平、文化与机制、人才团队等方面仍然存在种种不足，如全年预算指标安排不科学、不均 衡，导致全年计划完成的压力大；存在“部门墙”现象，市场拓展未能形成全面业务协同； 新业务面临专业人才供给不足的客观问题，项目管理能力不足，制约公司业务的有效推进。 2019年下半年公司将重点做好以下工作： 房地产开发业务方面，加大销售力度，加快资金回笼，减少财务成本；改革营销体系分 配机制，激发员工主动性、积极性；从投资拿地开始，到规划设计、运营管理、工程管理、 营销管理，全面提升专业能力，切实落实高周转；与装配式建筑业务加强协同，重点在已有 装配工厂的城市拓展土地，加大采用合作开发、小股操盘等方式获取项目，促进房产业务可 持续发展。 装配式建筑业务方面，以技术为引领、市场为中心。在安全、环保、节能、就业、税收 等维度加大推介力度，推动当地政府出台装配项目具体支持政策；主动为大型开发商提供标 准项目的设计方案与投资分析，基于叠合剪力墙的技术优势和政策优势，以数据验证装配式 建筑项目高周转、高收益的能力，与排名TOP30的大型开发商签订战略协议，落地示范项目， 丰富公司叠合剪力墙技术体系下的项目库；加快生产基地建设，聚焦已投产区域加大市场开 拓力度，提升S-EPC模式订单的获取速度和规模。 现代农业业务方面，聚焦已流转土地，加快“虾稻并作”的技术和模式探索，推进联产 承包生产管理模式，加快市场拓展，降本增效、增产增收；做精成本管理，争取获取政策资 金的力度。 4、公司房地产储备情况 （1）报告期内新增土地储备 区 域 项目/地块名称 土地用途 权益比重 待开发土地面积 （万㎡） 计容建筑面积 （万㎡） 武汉 洪湖新滩项目 城镇住宅用地 100% 26.82 32.18 杭州 临安区天目医药港 （锦南新城区块） 商住用地 33% 5.71 14.79 合计 - - 32.53 46.97 （2）截至报告期末累计土地储备 一级项目储备： 区域 项目名称 土地用途 权益 比重 待开发土地 面积（万㎡） 计容建筑面 积（万㎡） 备注 深圳 罗浮山项目 旅游点建 设用地/住 宅用地 100% 18.47 16.40 项目用地规模277亩， 待开发土地面积仅为 建设用地 北京 六里桥项目 交通用地 100% 1.50 6.00 合计 - - 19.97 22.40 二级项目储备: 区 域 项目/地块名称 土地用途 权益比重 待开发土地面积 （万㎡） 计容建筑面积 （万㎡） 合肥 紫蓬山项目 住宅用地 100% 33.73 40.78 武汉 新湖项目 商住用地 100% 3.80 14.37 洪湖新滩项目 城镇住宅用地 100% 14.32 17.18 杭州 临安区天目医药港 （锦南新城区块） 商住用地 33% 5.71 14.79 合计 - - 57.56 87.12 注：土地已确权，但未开工，均为土地储备。 5、报告期公司房地产开发情况 （1）二级开发业务 区域 项目 项目业态 项目进 度 开工时间 是否存 在停工 可能 权益 比例 （%） 占地 面积 (万㎡) 计容建 筑面积 (万㎡) 截至报 告期末 已完工 建筑面 积(万㎡) 预计总 投资金 额 （亿元） 截至报 告期末 实际投 资金额 （亿元） 武汉 武汉“美好名流汇” 住宅、商业 在建 2015.06 否 100 6.47 27.65 5.97 27.87 20.56 武汉“香域花镜” 住宅、商业 在建 2016.12 否 100 7.48 34.4 32.31 17.56 武汉“长江首玺” 住宅、商业 在建 2017.03 否 100 16.2 56.34 64.88 22.69 洪湖新滩项目 住宅 在建 2019.06 否 100 12.5 14.99 7.31 0.03 广东 中山“雍景台” 住宅、商业 新开工 2018.09 否 100 3.13 5.96 8.37 3.38 重庆 重庆"名流印象" 住宅、商业 在建 2014.05 否 100 16.98 36.84 31.74 24.12 20.68 西安 西安“美好时光” 住宅、商业 在建 2016.07 否 100 11.62 36.16 6.58 25.78 19.27 合肥 合肥“紫蓬湾一号” 别墅 在建 2017.11 否 100 20.48 10.75 10.83 9.16 芜湖 芜湖美好锦城 住宅、商业 在建 2017.10 否 100 5.42 14.14 6.23 2.52 芜湖美好首玺 住宅、商业 新开工 2018.09 否 100 10.86 23.89 24.8 14.19 杭州 嘉兴项目 住宅、商业 新开工 2018.10 否 100 1.83 3.66 3.95 2.57 临安项目 住宅、商业 新开工 2018.10 否 100 2.38 5.24 8.30 5.75 江阴项目 住宅 新开工 2019.06 否 100 1.56 2.05 2.40 0.11 合计 116.91 272.07 44.29 247.15 138.47 （2）一级开发业务 公司参与城中村综合改造，主要提供拆迁、补偿、安置等土地整理服务，并获得相关土地整理收入。报告期内公司通过参与武汉 市硚口区“长丰村”、洪山区“建和村”城中村综合改造，共获取土地整理收入119.44万元，明细如下： 区域 项目/所在位置 报告期平整 土地面积 （万㎡） 累计平整 土地面积 （万㎡） 剩余土地 整理面积 （万㎡） 本期销售 面积 （万㎡） 本期获得 土地整理收入 （万元） 累计获得 土地整理收入 （万元） 武汉 硚口区长丰村 9.68 80.28 11.28 0 119.44 119,644.26 洪山区建和村A包 17.81 65.60 0 0 0 149,672.54 合计 27.49 145.88 11.28 0 119.44 269,316.80 6、报告期公司主要房地产项目销售情况 项目名称 项目公司 权益 占比 所在位置 业态 本报告期初可出售面 积（万㎡） 累计销售面积 （万㎡） 本期销售签约面积 （万㎡） 累计结算面积 （万㎡） 本期结算面积 （万㎡） 签约 金额 (万元) 结算 金额 (万元) 竣工 时间 住宅 商业 车位 (个) 住宅 商业 车位 (个) 住宅 商业 车位 (个) 住宅 商业 车位 (个) 住宅 商业 车位 (个) 东莞名流 印象 东莞名流 置业有限 公司 100% 广东省东莞市龙 平南路9号 住宅、 商业、 车位 - 0.27 975 35.45 1.84 1,072 - 0.08 154 35.45 1.54 1052 - 0.17 172 1,900 3,675 2017/3/ 21 武汉人和 天地 武汉名流 地产有限 公司 100% 武汉市黄陂区盘 龙城巨龙大道88 号 住宅、 商业、 车位 - 0.52 1,183 50.06 3.49 1,362 - 0.02 285 30.54 3.13 1319 - 0.02 282 1,422 1,342 2016/6/ 28 武汉名流 世家（K2) 武汉名流 公馆置业 有限公司 100% 武汉市江岸区兴 业路193号 住宅、 商业、 车位 - 0.02 98 5.55 0.13 255 - 0.01 30 5.55 0.12 255 - 0.01 30 385 366.71 2017/4/ 28 武汉美好 名流汇 (K4、K5、 K6) 武汉市泰 宇商贸有 限公司 100% 武汉市硚口区解 放大道48-8号 住宅、 商业、 车位 - - 69 8.44 0.23 177 2.77 - 17 5.67 0.23 177 - - 17 45,947 162 2021/5/ 12 武汉美好 香域花境 (K11) 武汉美好 锦程置业 有限公司 100% 武汉市硚口区古 田二路与城华路 交叉口东南50 米 住宅、 商业、 车位 - 0.46 - 13.23 0.13 - 1.84 0.13 - - - - - - - 24,997 - 2021/7/ 3 武汉长江 首玺 武汉南部 新城投资 有限公司 100% 武汉市洪山区丽 水路 住宅、 商业、 车位 0.28 0.71 - 24.13 0.15 - 0.15 0.08 - - - - - - - 3,836 - 2021/11/20 沈阳名流 公馆 沈阳幸福 名流置业 有限公司 100% 辽宁省沈阳市浑 南区金阳大街2 号 住宅、 商业、 车位 - - 8 13.24 0.76 493 - - 6 13.27 0.76 492 - - 5 35 33 2013/10/30 沈阳名流 印象 沈阳印象 名流置业 有限公司 100% 辽宁省沈阳市浑 南区奥体中心正 南300米 住宅、 商业、 车位 0.19 0.15 980 67.88 6.39 1,610 0.02 0.04 151 67.91 6.61 1610 0.16 0.40 151 2,796 9,426 2018/12/28 重庆名流 印象 重庆名流 置业有限 公司 100% 重庆市北碚区两 江新区轻轨6号 线蔡家站 住宅、 商业、 车位 0.04 0.11 1,145 33.83 2.10 600 0.41 0.06 156 28.76 2.06 598 6.63 0.34 155 7,428 57,274 2019/6/ 30 重庆名流 公馆 重庆东方 豪富房地 产开发有 限公司 100% 重庆市渝中区嘉 陵江滨江路 住宅、 商业、 车位 - 0.60 210 7.02 2.21 287 0.00 0.32 26 7.02 2.03 287 - 0.16 26 2,757 1,271 2012/12/28 名流高尔 夫庄园 安徽东磁 投资有限 公司 100% 安徽省合肥市肥 西县紫蓬湾球场 旁 住宅 - - - 7.16 - - 4.23 - - - - - - - - 51,238 - 2011/7/ 20 芜湖美好 锦城 芜湖美好 置业有限 公司 100% 安徽省芜湖市芜 湖县罗福湖路 住宅 2.54 - - 5.14 - - 1.18 - - - - - - - - 6,787 - 2020/6/ 30 芜湖名流 印象 芜湖名流 置业有限 公司 100% 安徽省芜湖市镜 湖区长江中路 住宅、 商业、 车位 - 9.36 935 20.70 4.53 111 - - 3 20.7 4.54 111 - 0.01 3 26 60.29 2013/6/ 30 西安美好 时光 陕西名流 置业有限 公司 100% 陕西省西安市雁 塔区裴雁路与雁 引公路交叉口东 北150米 住宅 1.30 - - 24.91 - - 5.78 - - 6.61 - - - - - 65,718 - 2021/11/30 临安锦玺 杭州美生 置业有限 公司 100% 杭州市临安区吴 越街与天屹路交 界处 住宅 - - - 0.29 - - 0.29 - - - - - - - - 4,786.96 - 2021/11/30 合计 4.35 12.20 5,603 317.03 21.96 5,967 16.67 0.74 828 221.48 21.01 5,901 6.79 1.10 841.00 220,056.13 73,618.90 7、报告期公司房地产出租情况 区域 项目 业态 权益比例（%） 出租面积 (㎡) 出租率 (%) 平均租金水 平(元/㎡） 武汉 美好名流人和天 地 商业 100 14,961 89 18 武汉 美好名流汇 商业 100 11,352 82 40 沈阳 沈阳名流印象 商业 100 5,692.71 100 80.81 芜湖 商业、写字楼 商业、写字 楼 100 83,621.5 91 23.88 合计 100 115,627.21 90 27.5 8、报告期末公司融资情况 融资类别 融资余额（万元） 期限结构（月） 综合成本区间 银行贷款 407,325 6-156 5.39%-8.5% 票据、债券 100,000 36 7.2% 信托、租赁贷款 39,310 12 12.8%-13% 资产管理公司贷款 238,900 24-36 9.6%-12% 合计 785,535 9、报告期内公司向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保，截至报告期末尚存在担保 责任的担保余额330,556万元。报告期内无已承担担保责任且涉及金额占上市公司最近一期 经审计净利润10%以上的情况。 10、项目跟投情况 公司2018年第二次临时股东大会、2017年年度股东大会分别于2018年3月28日和5月 14日审议通过《项目跟投管理办法》、《城市土地开发项目跟投管理办法》，将项目经营成 果与跟投员工个人收益直接挂钩，实现共创事业、共担风险、共享收益，不设本金保障和收 益保证机制。经公司第八届董事会第十三次会议及第八届监事会第四次会议审议批准，公司 董事及高级管理人员（包括现任及新选举或聘任）根据相关管理办法参与项目跟投的总金额 不超过3,000万元（在上述额度内，资金可滚动使用）。 依据上述决议，2018年度内公司分别对芜湖锦城项目、中山红塘美好公馆项目启动项目 跟投机制，部分董事及高级管理人员做为必须跟投人员在董事会批准的额度范围内参与了上 述两个项目的跟投。报告期内，两个跟投项目均尚未达到收益分配和退出条件，具体如下： （1）出资情况 项目名称 芜湖锦城项目 中山红塘美好公馆项目 实际出资额 合计 （万元） 实际出资额 （万元） 实际出资 占资本金 比例 实际出资 占资金峰 值比例 实际出资额 （万元） 实际出资 占资本金 比例 实际出资 占资金峰 值比例 1、跟投人员出资情况 160.65 3.83% 1.16% 402.67 3.33% 0.92% 563.32 其中：必须跟投人员 147.22 3.51% 1.06% 358.94 2.97% 0.82% 506.16 自愿跟投人员 13.43 0.32% 0.10% 43.73 0.36% 0.10% 57.16 2、董事、高管跟投情况 50.94 1.22% 0.36% 141.64 1.18% 0.32% 192.58 其中：副董事长、总裁 汤国强 15.92 0.38% 0.11% 44.26 0.37% 0.10% 60.18 执行总裁尹沧 15.92 0.38% 0.11% 44.26 0.37% 0.10% 60.18 副总裁、董事会秘书 冯娴 9.55 0.23% 0.07% 26.56 0.22% 0.06% 36.11 财务负责人刘怡祥 9.55 0.23% 0.07% 26.56 0.22% 0.06% 36.11 （2）投资主体类别、金额及占比 投资主体 芜湖锦城项目 中山红塘美好公馆项目 投资金额（万元） 股权比 例 占资金峰 值比例 投资金额（万元） 股权比例 占资金峰 值比例 认缴 实缴 认缴 实缴 美好置业集团股份 有限公司 3,663.09 3,663.09 87.36% 26.36% 10,762.64 10,762.64 88.93% 24.51% 武汉美众置业合伙 企业（有限合伙） 278.31 83.45 6.64% 2.00% 776.76 233.47 6.42% 1.77% 芜湖美众置业合伙 企业（有限合伙） 251.60 77.2 6.00% 1.81% - - - 中山市美远企业管 理服务合伙企业 （有限合伙） - - - 562.60 169.2 4.65% 1.28% （3）跟投项目运营、收益分配及退出情况 项目 芜湖锦城项目 中山红塘美好公馆项目 运营情况 项目总可售面积10.62万方。于2018年6月16 日首次开盘，后经过三次加推，共推出住宅 578套6.52万方。截止6月30日，已完成签约 459套5.14万方，签约总金额29,208.17万元。 项目一期总建设面积2.24万方，其中住宅 1.53万方，于2018年7月27日取得《建设工 程规划许可证》，于2018年9月10日取得《施 工许可证》。目前三栋住宅主体结构已封 顶并完成主体结构验收。现已开始市场推 广及蓄客。 收益分配情况 无 无 退出情况 无 截止2019年6月30日，必须跟投人员有1人 离职，退跟投款10万元。 二、主营业务分析 2019年1-6月，公司实现营业收入910,010,787.95元,发生营业成本563,157,222.96元，期间 费用237,740,385.85元，产生经营性现金净流量-679,787,966.54元，实现归属于公司股东的净 利润13,059,752.43元 。具体参见本报告第四节“经营情况讨论与分析”中“一、概述”的相 关内容。 主要财务数据同比变动情况 单位：人民币万元 项目 本报告期 上年同期 同比增减 变动原因 营业收入 91,001.08 42,975.24 111.75% 主要系本期可结算规模较上年 同期增加所致。 营业成本 56,315.72 35,815.68 57.24% 主要系本期结算规模增加相应 成本增加所致。 销售费用 5,331.79 6,161.16 -13.46% 管理费用 15,656.68 14,861.59 5.35% 财务费用 2,002.34 5,649.31 -64.56% 主要系本期费用化利息支出减 少所致。 所得税费用 8,246.82 11,707.53 -29.56% 研发投入 783.23 185.54 322.14% 主要系本期装配式建筑研发投 入增加所致。 经营活动产生的现金流量净额 -67,978.80 169,043.53 -140.21% 主要系本期房产开发项目回款 减少所致。 投资活动产生的现金流量净额 -103,386.54 57,080.53 -281.12% 主要系本期工厂建设投入所致。 筹资活动产生的现金流量净额 205,065.37 106,764.73 92.07% 主要系本期融资规模增加所致。 现金及现金等价物净增加额 33,700.04 332,888.80 -89.88% 主要系本期房产开发项目回款 减少所致。 公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动 □ 适用 √ 不适用 公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。 主营业务构成情况 单位：人民币元 项目 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上 年同期增减 营业成本比上 年同期增减 毛利率比上年 同期增减 分行业 房地产 731,280,923.52 448,744,103.52 38.64% 92.69% 44.85% 20.27% 装配式建筑 69,253,878.25 64,081,041.40 7.47% 农业 20,313,055.61 25,251,203.67 -24.31% 分产品 房地产 730,086,480.80 448,308,270.24 38.60% 92.38% 44.71% 20.23% 城中村综合 改造项目 1,194,442.72 435,833.28 63.51% 装配式建筑 69,253,878.25 64,081,041.40 7.47% 农业 20,313,055.61 25,251,203.67 -24.31% 分地区 湖北 109,465,250.94 105,276,148.36 3.83% 74.27% 141.40% -26.74% 广东 36,752,487.10 25,553,613.29 30.47% -60.56% -57.90% -4.39% 安徽 602,857.15 608,212.77 -0.89% -93.46% -93.26% -3.00% 沈阳 94,585,726.13 69,841,079.84 26.16% -31.32% -48.23% 24.12% 重庆 579,441,536.06 336,797,294.33 41.88% 656.75% 447.15% 22.27% 三、非主营业务分析 √ 适用 □ 不适用 单位：人民币元 项目 金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持 续性 投资收益 8,614,708.34 9.60% 主要系本期分享的对被投资企业利润。 是 资产减值 7,217,374.91 8.04% 主要系按公司会计政策计提的存货减值。 否 营业外收入 1,032,893.98 1.15% 主要是本期收取罚款、合约违约金。 否 营业外支出 6,243,710.66 6.96% 主要是本期发生的罚款及滞纳金支出。 否 四、资产及负债状况 1、资产构成重大变动情况 单位：人民币元 项目 本报告期末 上年同期末 比重 增减 重大变动 说明 金额 占总资 产比例 金额 占总资 产比例 货币资金 2,557,139,958.63 9.77% 2,205,796,780.34 9.55% 0.22% 无重大变化 应收账款 44,926,797.39 0.17% 46,640,698.35 0.20% -0.03% 无重大变化 存货 12,531,484,112.44 47.90% 11,589,335,175.23 50.17% -2.27% 无重大变化 投资性房地产 714,668,062.26 2.73% 736,171,630.16 3.19% -0.46% 无重大变化 长期股权投资 29,153,991.61 0.11% 28,072,765.37 0.12% -0.01% 无重大变化 固定资产 1,193,602,963.41 4.56% 1,207,703,058.32 5.23% -0.67% 无重大变化 在建工程 1,809,206,034.84 6.91% 1,383,565,188.23 5.99% 0.92% 无重大变化 短期借款 598,100,000.00 2.29% 205,000,000.00 0.89% 1.40% 无重大变化 长期借款 3,348,547,600.00 12.80% 2,774,000,000.00 12.01% 0.79% 无重大变化 2、以公允价值计量的资产和负债 项目 期初数 本期公允价 值变动损益 计入权益的累 计公允价值变 动 本期计提 的减值 本期购 买金额 本期出 售金额 期末数 金融资产 1.交易性金融资产（不 含衍生金融资产） 2.衍生金融资产 3.其他债权投资 4．其他权益工具投资 1,500,000.00 1,500,000.00 金融资产小计 1,500,000.00 1,500,000.00 投资性房地产 生产性生物资产 其他 345,000,000.00 345,000,000.00 上述合计 346,500,000.00 346,500,000.00 金融负债 0.00 0.00 报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化：□ 是 √ 否 3、截至报告期末的资产权利受限情况 单位：人民币元 项目 期末账面价值 受限原因 货币资金 209,072,203.46 保证金、借款担保 存货 3,585,792,845.62 借款担保 投资性房地产 457,819,608.52 借款担保 固定资产 541,039,874.97 借款担保 在建工程 305,019,646.97 借款担保 无形资产 192,728,656.19 借款担保 长期应收款 104,050,912.20 借款担保 合计 5,395,523,747.93 五、投资状况分析 1、总体情况 □ 适用 √ 不适用 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 □ 适用 √ 不适用 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 □ 适用 √ 不适用 （未完）  |