[中报]阳光股份:2019年半年度报告
原标题:阳光股份:2019年半年度报告 阳光新业地产股份有限公司 2019 年半年度报告 2019 年 08 月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的 真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和 连带的法律责任。 公司负责人唐军、主管会计工作负责人郭春锋及会计机构负责人 ( 会计主管 人员 ) 郭春锋声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本年度报告中涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承 诺，敬请投资者注意投资风险。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ................................ ................................ ................................ ................................ ........................... 1 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................ ................................ ................................ ................................ ....................... 4 第三节 公司业务概要 ................................ ................................ ................................ ................................ ................................ ........... 7 第四节 经营情况讨论与分析 ................................ ................................ ................................ ................................ ............................. 10 第五节 重要事项 ................................ ................................ ................................ ................................ ................................ ................. 21 第六节 股份变动及股东情况 ................................ ................................ ................................ ................................ ............................. 30 第七节 优先股相关情况 ................................ ................................ ................................ ................................ ................................ ..... 33 第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................ ................................ ................................ ................................ .......... 34 第九节 公司债相关情况 ................................ ................................ ................................ ................................ ................................ ..... 35 第十节 财务报告 ................................ ................................ ................................ ................................ ................................ ................. 39 第十一节 备查文件目录 ................................ ................................ ................................ ................................ ................................ ... 128 释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司 、阳光股份 指 阳光新业地产股份有限公司 北京燕赵 指 北京燕赵房地产开发有限公司 上海永磐 指 上海永磐实业有限公司 北京瑞丰 指 北京瑞丰阳光投资有限公司 北京荣合 指 北京荣合阳光资产管理有限公司 上海晟域 指 上海晟域资产管理有限公司 天津瑞升 指 天津瑞升阳光投资有限公司 永盛智达 指 北京永盛智达投资管理有限公司 聚信阳光 指 聚信阳光（昆山）投资管理有限公司 中信信托 指 中信信托有限责任公司 北京星泰 指 北京星泰房地产开发有限公司 瑞嘉控股 指 瑞嘉控股有限公司 信银投资 指 信银（香港）投资有限公司 中金资本 指 中金资本运营有限公司 聚信新业 指 聚信新业（昆山）投资中心 光明新丽 指 天津光明新丽商贸有限公司 紫金新嘉 指 天津紫金新嘉商贸有限公司 道乐科技 指 北京道乐科技发展有限公司 京基集团 指 京基集团有限公司 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司简介 股票简称 阳光股份 股票代码 000608 变更后的股票简称（如有） 无 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 阳光新业地产股份有限公司 公司的中文简称（如有） 阳光新业 公司的外文名称（如有） YANG GUANG CO.,LTD. 公司的外文名称缩写（如有） YANG GUANG 公司的法定代表人 唐军 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 赵博 联系地址 北京市西城区西直门外大街 112 号阳光大厦 11 层 电话 （ 010 ） 68361088 传真 （ 010 ） 88365280 电子信箱 yangguangxinye@yangguangxinye.com 三、其他情况 1、公司联系方式 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化 □ 适用 √ 不适用 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2018 年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □ 适用 √ 不适用 公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具 体可参见 2018 年年报。 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减 营业收入（元） 108,075,000.00 157,048,000.00 - 31.18% 归属于上市公司股东的净利润（元） - 25,791,000.00 58,782,000.00 - 143.88% 归属于上市公司股东的扣除非经常性损 益的净利润（元） - 36,911,000.00 - 57,815,000.00 36.16% 经营活动产生的现金流量净额（元） 158,747,000.00 - 204,182,000.00 177.75% 基本每股收益（元 / 股） - 0.03 0.08 - 137.50% 稀释每股收益（元 / 股） - 0.03 0.08 - 137.50% 加权平均净资产收益率 - 0.87% 1.96% - 2.83% 本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减 总资产（元） 6,198,587,000.00 6,583,271,000.00 - 5.84% 归属于上市公司股东的净资产（元） 2,940,649,000.00 2,974,219,000.00 - 1.13% 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用 单位：人民币元 项目 金额 说明 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 4,243,000.00 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易 性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债 产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金 融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得 的投资收益 7,467,000.00 其他非流动金融资产公允价值变动 产生的收益 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,100,000.00 违约补偿款 1,239,000.00 减：所得税影响额 1,057,000.00 少数股东权益影响额（税后） 1,872,000.00 合计 11,120,000.00 -- 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号 —— 非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公 开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号 —— 非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应 说明原因 √ 适用 □ 不适用 项目 涉及金额（元） 原因 公允价值变动损益 1,285,000.00 本公司为了更加真实、公允地反映公司的投资性房地产的价值， 为投资者提供更相关的信息，自 2014 年 1 月 1 日起，对投资性房 地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式计量。本公司管理 层认为，投资性房地产的运营管理是本公司的主营业务，本公司 致力于投资性房地产的运营和管理，提升其价值，获取资本利得。 所持有投资性房地产的公允价值变动属于公司主营业务的经营结 果，体现了公司管理层的经营业绩，属于持续发生的事项，因此， 本公司将由此产生的公允价值变动损益作为经常性损益列示，并 将在以后年度一贯应用。 投资收益 22,414,000 .00 本公司本年处置持有的道乐科技 51.03% 股权，取得投资收益 22,414,000.00 元，未作为非经常性损益列示。道乐科技的主要经 营活动为房地产租赁业务，主要资产为持有的投资性房地产。由 于公司目前业务主要聚焦在京津沪地区不良、低效资产的收购、 改造、提升和退出。在调整自身资产结构的同时，充分发挥公司 对经营性物业的资产管理能力，通过轻资产模式实现股东回报和 公司价值，故公司经营成果将集中体现于公司对项目运营增值后 的处置阶段。同时目前市场上商业项目的收购、处置均以股权转 让方式进行交易。因此本公司管理层认为，以 股权形式处置投资 性物业项目属于本公司的主营业务，为了更加真实、公允地反映 公司的经营成果，为投资者提供更相关的信息，本公司将由投资 性物业处置形成的非流动性资产处置损益作为经常性损益列示， 并将在以后年度一贯应用。 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 否 报告期内公司主营业务为投资性房地产出租与资产管理，以及存量住宅、商业等开发库存销售。 2019年上半年，房地产开发行业整体增速有所放缓，行业集中度进一步加大，全国销售额Top100企业门槛稳步提高。 龙头企业市场份额持续增加，但龙头企业增速也出现分化。一二线城市市场有所回暖，三四线城市压力较大。随着房地产长 效机制的逐步建立，越来越多的企业开始尝试长租公寓等住房租赁项目。同时一些企业也开始加大业务的多元化布局，寻求 地产与产业的结合。2019年上半年，公司无住宅类开发在建项目。公司在传统住宅开发领域，与行业龙头差距巨大，短期内 也不具备塑造此方面竞争力的基础条件。 2019年上半年，经营性商业项目持续同时面临供给过剩及新零售的冲击。但郊区特色主题型商业项目、城市区域核心购 物中心项目及社区商业项目由于能够满足人们日常刚性消费，仍然具有一定的持续经营能力。近年来，全国社会消费品零售 总额稳步增长，但网购及新零售占比增加较快。实体商业项目需要不断与网络化的社会信息相结合，成为线上线下消费链条 中的节点，来实现存在价值。目前公司投资性房地产主要位于京沪蓉，项目数量及体量均较小，与同行业龙头公司比较，并 不具备规模优势。 1、投资性房地产出租与资产管理服务 公司投资性房地产主要位于京沪蓉。业态上主要为集中商业和办公：其中集中商业部分从产品上主要分为以“阳光新生 活广场”为代表的社区商业；以“新业广场”为代表的区域购物中心；以及以“新业中心”为代表的城市综合体。公司主要依靠 租金收入、资产管理费用以及资产升值退出获取利润。 2、住宅、商住等开发库存销售 报告期内，公司主要销售北京阳光上东及成都锦尚项目的尾房和车库。 鉴于近年来商业项目的过量供应及电商对传统商业项目的冲击，公司未来业务将主要聚焦在京津沪地区不良、低效资产 的收购、改造、提升和退出。在调整自身资产结构的同时，充分发挥公司对经营性物业的资产管理能力，通过轻资产模式实 现股东回报和公司价值。 二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 无重大变化 固定资产 无重大变化 无形资产 无重大变化 在建工程 无重大变化 货币资金 货币资金较期初增加 93.66% ，主要是由于本期处置道乐科技的股权，取得股权转让款 1.74 亿所致。 投资性房地产 投资性房地产较期初减少 11.41% ，主要是由于本期处置道乐科技的股权，相关投资性房地产 4.97 亿转 出所致 。 2、主要境外资产情况 □ 适用 √ 不适用 三、核心竞争力分析 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 否 随着房地产行业的快速发展，公司与行业龙头企业的差距拉大，在传统住宅开发领域公司没有足够竞争力。近10年来， 公司在中国主要一二线城市累积完成了超过30个项目的招商及运营，为公司主营业务的持续发展以及未来战略的实现奠定了 坚实的基础。公司转型商业地产较早，积累了一定的商业项目策划招商和运营管理能力以及城市更新类项目改造经验。 近年来，公司制定了新的发展方向和轻资产业务模式，并形成了以对资产投资、改造、营运及退出为主线的全新组织架 构，正在重新塑造在地产行业产业链上端的资产管理能力，并根据未来新业务，储备相应的竞争力。同时，随着近年来公司 资产结构的不断优化，公司资产负债率显著下降，低于国内同行业平均水平。在房地产行业调控持续、融资收紧的趋势下， 低负债率为公司未来业务的发展储备了相应的杠杆空间。 第四节 经营情况讨论与分析 一、概述 2019年上半年，中国经济在国际贸易摩擦依然严峻的外部形势及内部经济转型压力下，运行基本平稳。根据国家统计局 初步数据，上半年全国GDP实现约45.1万亿元，同比增长约6.3%，其中第一季度同比增长约6.4%，第二季度同比增长约6.2%。 虽然经济增速有所放缓，但经济结构持续优化，新消费、服务型消费增长快速，消费对经济增长的贡献超过60%。下半年， 贸易摩擦的持续性和不确定性依然存在，经济增长的外部压力依然较大。但随着大规模减税措施的实施、关税水平的大幅降 低以及新型产业的投资带动，下半年经济增速有望企稳。 2019年随着房地产长效机制的逐步建立，以及防范金融风险、引导资金脱虚入实的宏观政策，房地产行业面临诸多调整。 在各家银行陆续提高个人住房按揭贷款利率，金融机构限制信托等非标类融资，以及公司债兑付高峰的来临，房地产企业的 资金面将比2018年承受较大压力。随着政策引导及扶持，越来越多的企业尝试长租公寓类等新业务，单一的住宅开发销售业 务未来将遇到越来越多的挑战和风险。商业经营性物业市场，将持续受到电子商务的影响，只有特色类的“刚需”类消费项目 才能得以存活。老旧或经营不善的商业物业都将面临闭店调整的命运。办公楼市场总体稳定，但面临经济发展和企业扩张放 缓、城市更新等特色办公项目入市竞争的影响，办公物业的空置率有所提高，租金面临一定下滑压力。同时随着共享办公及 楼宇智能化的发展，传统办公项目将面临压力。 2019年上半年，房地产市场销售增速同比有所放缓。规模以上龙头企业增速出现分化，不同规模量级以及不同公司性质 的公司增长也出现分化。土地市场前高后低，随着地产非标融资收紧及公司债集中兑付压力，预计下半年土地市场将继续趋 于理性。房地产市场集中度进一步提高，2019年上半年销售规模过千亿企业超过12家，预计全年千亿企业有望达到40家， Top100企业门槛将大幅提高。 2019年上半年公司各项经营工作稳定，并根据公司具体情况转让了北京北苑项目所持股权，同时及时收回了济南建大项 目原有一级开发土地收储投资。 2019年上半年房地产销售情况表 单位：平方米 项目名称 业态 地区 2019年期初 可供出售面积 2019年 已出售面积 2019年 结算面积 北京阳光上东项目 商业 北京 5,794.00 - - 住宅 9,942.99 - - 成都锦尚中心项目 办公 成都 27,689 - - 商住公寓 21,391 98.94 98.94 商业 8,204 - - 2019年上半年房地产出租情况表 单位：平方米 项目名称 业态 地区 权益比例 可租赁面积 出租率 阳光上东 商业 北京 100% 9,096 98% 通州瑞都商业 商业 北京 51% 32,377 100% 成都A-Ztown 商业 成都 55% 55,813 100% 成都九眼桥 办公 成都 71% 27,689 43% 商业（购物中心） 32,855 81% 商业（底商） 8,204 93% 天津北辰 商业 天津 90% 25,967 50% 上海新业中心 办公 上海 60% 45,865 3% 2019年上半年分地区的营业数据表 单位：元 地区 营业收入 营业成本 毛利率 北京地区 65,933,000.00 5,427,000.00 91.77% 天津地区 2,634,000.00 - 100.00% 四川地区 38,366,000.00 743,000.00 98.06% 上海地区 1,142,000.00 - 100.00% 2019年上半年公司财务融资情况表 类别 期末余额 本期融资成本区间 融资期限（年） 期末融资总额（万元） 173,000 4.9%-9.5% 3-12年 其中：银行贷款（万元） 98,500 4.9%-5.635% 8-12年 公司债券（万元） 20,500 9.50% 3年 信托融资（万元） 54,000 8% 3年 以上数据截止日期：2019年6月30日 二、主营业务分析 参见 “ 经营情况讨论与分析 ” 中的 “ 一、概述 ” 相关内容。 主要财务数据同比变动情况 单位：人民币元 本报告期 上年同期 同比增减 变动原因 营业收入 108,075,000.00 157,048,000.00 - 31.18% 主要是由于公司房产租赁业务保持稳定，而开 发产品进入尾盘阶段导致本期销售额较少所致 营业成本 6,171,000.00 27,214,000.00 - 77.32% 主要是由于公司房产租赁业务保持稳定，而开 发产品进入尾盘阶段导致本期销售额较少所致 销售费用 12,619,000.00 18,394,000.00 - 31.40% 主要是公司控制相关费用，导致当期费用减少 管理费用 40,078,000.00 47,986,000.00 - 16.48% 主要是公司控制相关费用，导致当期费用减少 财务费用 69,995,000.00 77,869,000.00 - 10.11% 主要是由于贷款减少，导致相应利息费用减少 所得税费用 14,877,000.00 16,205,000.00 - 8.20% 无重大变化 经营活动产生的现金流量净额 158,747,000.00 - 204,182,000.00 177.75% 主要为公司往来款增加所致 投资活动产生的现金流量净额 167,452,000.00 - 49,000.00 341,838.78% 主要为收到道乐科技股权转让款，导致本期现 金流入较大 筹资活动产生的现金流量净额 - 141,124,000.00 - 313,758,000.00 55.02% 主要为公司偿还贷款较上期减少所致 现金及现金等价物净增加额 184,988,000.00 - 517,937,000.00 135.72% 经营活动、投资活动、筹资活动综合变动所致 公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动 □ 适用 √ 不适用 公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。 主营业务构成情况 单位：人民币元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上 年同期增减 营业成本比上 年同期增减 毛利率比上 年同期增减 分行业 开发产品销售业务 4,196,000.00 792,000.00 81.12% - 90.42% - 96.23% 29.10% 投资性房地产租赁业务 92,314,000.00 100.00% - 4.69% 0.00% 0.00% 经营租入项目租赁业务 11,176,000.00 5,105,000.00 54.32% - 0.08% 0.00% - 0.04% 其他业务 389,000.00 273,000.00 29.82% - 92.52% - 75.09% - 49.09% 分产品 成都锦尚中心项目 1,263,000.00 714,000.00 43.47% - 94.86% - 95.61% 9.59% 北京阳光上东项目 2,638,000.00 78,000.00 97.04% - 86.28% - 98.36% 21.82% 其他开发项目 295,000.00 100.00% 0.00% 0.00% 100.00% 商业出租 83,793,000.00 100.00% - 0.45% 0.00% 0.00% 写字楼出租 8,520,000.00 100.00% - 32.86% 0.00% 0.00% 北京 878 商务中心 11,176,000.00 5,105,000.00 54.32% - 0.08% 0.00% - 0.04% 项目管理、策划顾问、代理服务及 其他收入 390,000.00 273,000.00 30.00% - 92.50% - 75.09% - 48.92% 分地区 北京地区 65,933,000.00 5,427,000.00 91.77% - 22.47% - 48.45% 4.15% 天津地区 2,634,000.00 100.00% - 15.05% - 100.00% 14.01% 四川地区 38,366,000.00 743,000.00 98.06% - 43.47% - 95.43% 22.01% 上海地区 1,142,000.00 100.00% 10.00% - 100.00% 0.35% 三、非主营业务分析 √ 适用 □ 不适用 单位：人民币元 金额 占利润总额 比例 形成原因说明 是否具有可 持续性 投资收益 29,643,000.00 481.76% 处置道乐科技股权形成 否 公允价值变动损益 8,752,000.00 142.24% 投资性房地产及其他非流动金融资产公允价值变动形成 否 资产减值 0.00 0.00% 营业外收入 2,369,000.00 38.50% 主要为收取的违约补偿款 否 营业外支出 29,000.00 0.47% 否 四、资产及负债状况 1、资产构成重大变动情况 单位：人民币元 本报告期末 上年同期末 比重增减 重大变动说明 金额 占总资产比例 金额 占总资产比例 货币资金 382,511,000.00 6.17% 197,521,000.00 3.00% 3.17% 主要是由于本期处置道 乐科技的股权，取得股 权转让款 1.74 亿所致。 应收账款 13,437,000.00 0.22% 46,591,000.00 0.71% - 0.49% 存货 665,856,000.00 10.74% 678,809,000.00 10.31% 0.43% 投资性房地产 3,849,540,000.00 62.10% 4,345,340,000.00 66.01% - 3.91% 主要是由于本期处置道 乐科技的股权，相关投 资性房地产 4.97 亿转出 所致 长期股权投资 941,837,000.00 15.19% 938,851,000.00 14.26% 0.93% 固定资产 10,119,000.00 0.16% 10,663,000.00 0.16% 0.00% 长期借款 820,747,000.00 13.24% 1,040,451,000.00 15.80% - 2.56% 2、以公允价值计量的资产和负债 √ 适用 □ 不适用 单位：人民币元 项目 期初数 本期公允价值变 动损益 计入权益的 累计公允价 值变动 本期计提 的减值 本期购 买金额 本期出售金额 期末数 金融资产 投资性房地产 4,345,340,000.00 1,285,000.00 497,085,000.00 3,849,540,000.00 其他非流动金 融资产 27,699,000.00 7,467,000.00 35,166,000.00 上述合计 4,373,039,000.00 8,752,000.00 497,085,000.00 3,884,706,000.00 金融负债 0.00 0.00 报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化 □ 是 √ 否 3、截至报告期末的资产权利受限情况 无 五、投资状况分析 1、总体情况 □ 适用 √ 不适用 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 □ 适用 √ 不适用 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 □ 适用 √ 不适用 4、金融资产投资 （1）证券投资情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在证券投资。 （2）衍生品投资情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在衍生品投资。 六、重大资产和股权出售 1、出售重大资产情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期未出售重大资产。 2、出售重大股权情况 √ 适用 □ 不适用 交易对方 被出售股 权 出售日 交易价格 （万元） 本期初 起至出 售日该 股权为 上市公 司贡献 的净利 润（万 元） 出售对公司的影响 股权出 售为上 市公司 贡献的 净利润 占净利 润总额 的比例 股权出售定 价原则 是否 为关 联交 易 与交 易对 方的 关联 关系 所涉 及的 股权 是否 已全 部过 户 是否按 计划如 期实施， 如未按 计划实 施，应当 说明原 因及公 司已采 取的措 施 披露日期 披露索引 DRAGON KING GLOBAL LIMITED （龙君环球 有限公司） 北京道乐 科技发展 有限公司 2019 年 04 月 04 日 17,442.62 232 鉴于该标的资产已整租给第三方并存在长 期租约，公司未来获取收益空间不大，公司 及时从该物业退出，利于实现公司资产结构 调整，增加公司利润、补充公司现金及降低 公司负债，本次交易符合公司轻资产发展战 略，有利于公司更加健康持续发展。 256.92% 本次交易定 价参考资产 评估报告的 评估价值，经 交易双方友 好协商确定。 否 否 是 是 2019 年 03 月 09 日 巨潮资讯 网 http ： //www.cni nfo.com.c n/ 七、主要控股参股公司分析 √ 适用 □ 不适用 主要子公司及对公司净利润影响达 10% 以上的参股公司情况 单位：人民币元 公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 北京首创风度房地产开发有限责任公司 子公司 房地产开发 60,000,000.00 571,500,000.00 177,998,000.00 544,000.00 63,000.00 63,000.00 北京星泰房地产开发有限公司 子公司 房地产开发 55,180,000.00 1,737,601,000.00 926,759,000.00 15,192,000.00 4,497,000.00 4,130,000.00 成都紫瑞新丽商贸有限公司 子公司 商业设施的经营和开发 150,000,000.00 719,018,000.00 512,514,000.00 19,931,000.00 16,530,000.00 13,263,000.00 上海新尚东资产管理有限公司 子公司 资产管理及投资管理 50,000,000.00 289,000.00 - 167,148,000.00 0.00 - 1,407,000.00 - 1,407,000.00 北京瑞阳嘉和物业管理有限公司 子公司 物业管理 139,500,000.00 961,571,000.00 596,129,000.00 26,119,000.00 21,663,000.00 18,219,000.00 成都锦尚置业有限公司 子公司 房地产开发 50,000,000.00 1,027,208,000.00 288,581,000.00 18,435,000.00 1,125,000.00 - 224,000.00 上海锦赟资产管理有限公司 子公司 资产管理 80,000,000.00 1,453,942,000.00 1,222,615,000.00 1,142,000.00 - 2,585,000.00 - 7,890,000.00 北京高华瑞丰投资有限公司 子公司 投资管理 10,000,000.00 1,845,421,000.00 - 57,608,000.00 0.00 7,567,000.00 7,567,000.00 北京瑞菱阳光商业管理有限公司 子公司 投资管理 10,000,000.00 222,817,000.00 - 11,937,000.00 0.00 - 41,000.00 - 41,000.00 北京艺力设计工程有限公司 子公司 建筑装饰及施工总承包 10,000,000.00 420,822,000.00 261,697,000.00 0.00 - 9,789,000.00 - 9,789,000.00 北京上东房地产经纪有限公司 子公司 房地产经纪 1,000,000.00 38,280,000.00 11,741,000.00 11,176,000.00 1,655,000.00 1,445,000.00 上海尚东资产管理有限公司 子公司 资产管理及投资管理 5,000,000.00 368,000.00 - 60,819,000.00 0.00 0.00 0.00 北京瑞景阳光商业管理有限公司 子公司 企业管理服务 1,000,000.00 1,096,000.00 920,000.00 0.00 - 991,000.00 - 991,000.00 天津阳光滨海房地产开发有限公司 子公司 房地产开发 50,000,000.00 51,491,000.00 4,125,000.00 0.00 - 3,900,000.00 - 3,900,000.00 报告期内取得和处置子公司的情况 √ 适用 □ 不适用 公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响 北京道乐科技发展有限公司 出售 产生投资收益 2,241 万元 主要控股参股公司情况说明 八、公司控制的结构化主体情况 √ 适用 □ 不适用 2014年2月28日，本集团完成了对上海锦赟100%股权收购的交易。本集团与中信信托合作，中信信托以其发行的信托计 划出资与本集团、本集团之一致行动人北京永盛智达投资管理有限公司合作成立有限合伙企业聚信新业，合伙期限为5年， 本集团将聚信新业作为特殊目的实体纳入本集团合并范围。 有限合伙企业聚信新业出资比例构成如下：（1）普通合伙人聚信阳光以现金100万出资；(2) 中信信托通过发行信托募 集资金认购首期A类合伙人份额1.45亿元(第二期发行金额增加至1.60亿元)；（3）中信信托通过发行信托计划拟募集资金2.5 亿认购B类有限合伙人份额。（4）我公司全资子公司天津瑞升和我公司一致行动人永盛智达分别以现金1.5亿和1亿出资认购 C类有限合伙人份额； 普通合伙人聚信阳光由中信聚信、天津瑞升、及我公司另外一家全资子公司北京瑞业投资管理有限公司投资设立，出资 比例为4:4:2。我公司通过全资子公司天津瑞升及北京瑞业投资控制普通合伙人聚信阳光60%的股权，进而间接控制聚信新业。 有限合伙人各方收益分配顺序如下： （一）A类有限合伙人 A类为纯债权性质的合伙人，在合伙人分配顺序中属于最优先级的合伙人。首期A类有限合伙出资额约为人民币1.45亿 元(第二期发行金额增加至1.60亿元)。A类合伙人仅获得固定收益，收益根据实际发行情况确定，本公司预计综合发行成本 不超过发行时同期银行贷款基准利率的2.5倍。 （二）B类有限合伙人 B类为股债结合性质的合伙人，在分配顺序中属于中间级的合伙人，出资额为2.5亿。在有限合伙各合伙人出资到位后第 四年开始，B类合伙人可要求本公司以年化10.4%的成本回购B类的份额。或者本公司可强制以年化15.4%的成本主动收购B 类的份额。若B类合伙人和阳光都不行使上述的权利，则B类在有限合伙清算时按分配顺序在A类分配完之后，和C类合伙人 共同享有有限合伙的剩余权益。在B类和C类的本金都分配完后，优先分配B类的基准收益为10.4%，再分配C类的基准收益 10%，之后的为超额收益。 （三）C类有限合伙人 C类为股权性质的合伙人，在分配顺序中属于劣后级的合伙人。在A类的本金收益和B类的本金分配完后，再分配C类的 本金。若本公司在第四年开始选择强制收购B类的份额，则A类和B类都属于固定融资性的合伙人，C类享有清算融资后的所 有剩余权益。 亦可由B类强制要求本公司进行回购。 （四）超额收益 若B类合伙人和本公司都没有行使强制回购权和收购权，则在有限合伙到期清算时，可能存在超额收益，即分配完A类 本金收益、B类本金和基准收益、C类本金和基准收益后，剩余的部分要在聚信阳光和B类及C类合伙人中进行分配。 聚信新业投资回报取决于银河宾馆项目的经营业绩，因此，聚信新业的相关活动实质上是银河宾馆项目的相关活动，管 理层认为银河宾馆项目的选择及收购价格的确定、改造方案及改造预算的制定、更新改造后的经营决策是对聚信新业的回报 产生最重大影响的活动，这些活动由阳光新业主导，这主要是由于阳光管理层具备商业地产经营方面多年的经验。阳光新业 通过上述经营活动获取相关利益及承担对应性风险。 2017年4月25日，本期A类产品赎回，该事项已在2017年第一季度报告中予以披露。 2017年7月17日，本期B类产品赎回，该事项已在2017年半年度报告中予以披露。 各方经协商一致，2018年1月31日公司全资子公司北京瑞业与聚信阳光、中信信托、永盛智达、天津瑞升(以上各方合称 “全体合伙人”)，签署《聚信新业（昆山）投资中心（有限合伙）之退伙协议》和《聚信新业（昆山）投资中心（有限合伙） 之入伙协议》，北京瑞业与天津瑞升、永盛智达签署《聚信新业（昆山）投资中心（有限合伙）合伙协议》，全体合伙人一 致同意，聚信阳光和中信信托退出合伙企业，退出合伙企业后，聚信阳光和中信信托不再享有原合伙协议项下合伙人的任何 权利。北京瑞业通过直接认缴合伙企业出资的方式，作为普通合伙人加入合伙企业，认缴出资额为人民币100万元，并将按 照约定缴付出资，合伙企业的普通合伙人和执行事务合伙人由北京瑞业担任。 同时，北京瑞业与聚信阳光签署《股权转让协议》,将聚信阳光持有的北京荣合0.1%股权转让给北京瑞业。 九、对2019年1-9月经营业绩的预计 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明 □ 适用 √ 不适用 十、公司面临的风险和应对措施 （一）风险因素 1、政策风险。近几年，国家对房地产行业的宏观调控以“房住不炒”为原则，因城施策。房地产行业的长效管控机制初 步形成。全国主要城市均出台了住房限购及限售政策，同时对销售价格进行了一定程度的行政干预 。在供应端，加大了共 有产权房等保障性住房的供应力度。银行全面上调了首套房及二套房贷款利率，增加了购房人的购房成本。对地产行业的非 标融资，特别是信托类融资进行了严格限制。上述政策对地产公司在融资端及销售端均形成了资金压力。但鉴于公司可售住 宅主要为北京项目零星尾房，且公司物业多为长期银行贷款，上述政策对公司影响有限。 2、市场风险。目前公司物业主要分布于京沪蓉，且均位于成熟区域。项目市场风险主要为近年来相关市场商办类产品 供应增加，以及经济增速放缓、企业需求萎缩所带来的空置率上升及租金下滑压力。 3、经营风险。截至目前，公司主要控股项目经营稳定，但个别项目仍面临周边同业项目供给增加及新兴购物方式的竞 争，有一定的客户分流压力，对项目经营结果会产生一定影响。 4、财务风险。目前公司资产负债率并不高，但由于公司存量资产多为持有型物业，现金流主要为物业租金收入及开发 产品库存销售，当需要偿还金融机构贷款和利息时，如公司自有现金不足，需要处置资产或进行再融资替换。 （二）对策措施 1、针对政策风险，公司将紧密关注国家对经营性物业的融资新规，确保资产有合理的负债水平。 2、针对市场及经营风险，公司将进一步加快对低效资产的剥离，同时积极尝试新的营销手段，提高正常资产的运营效 率。 3、针对财务风险，公司做好资产处置的储备工作，同时积极关注房地产行业融资及资本市场再融资政策变化。 第五节 重要事项 一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况 1、本报告期股东大会情况 会议届次 会议类型 投资者参 与比例 召开日期 披露日期 披露索引 2019 年第一次 临时股东大会 临时股东大会 53.37% 2019 年 01 月 25 日 2019 年 01 月 26 日 2019 - L08 2019 年第一次临时股 东大会决议公告 巨潮资讯网 http ： //www.cninfo.com.cn/ 2019 年第二次 临时股东大会 临时股东大会 53.23% 2019 年 02 月 18 日 2019 年 02 月 19 日 2019 - L28 2019 年第二次临时股 东大会决议公告 巨潮资讯网 http ： //www.cninfo.com.cn/ 2018 年年度股 东大会 年度股东大会 29.37% 2019 年 05 月 08 日 2019 年 05 月 09 日 2019 - L52 2018 年年度股东大会 决议公告 巨潮资讯网 http ： //www.cninfo.com.cn/ 2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会 □ 适用 √ 不适用 二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况 □ 适用 √ 不适用 公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 三、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及 截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末超期 未履行完毕的承诺事项。 四、聘任、解聘会计师事务所情况 半年度财务报告是否已经审计 □ 是 √ 否 公司半年度报告未经审计。 五、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明 □ 适用 √ 不适用 六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明 □ 适用 √ 不适用 七、破产重整相关事项 □ 适用 √ 不适用 公司报告期未发生破产重整相关事项。 八、诉讼事项 重大诉讼仲裁事项 □ 适用 √ 不适用 本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。 其他诉讼事项 □ 适用 √ 不适用 九、处罚及整改情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在处罚及整改情况。 十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况 □ 适用 √ 不适用 十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。 十二、重大关联交易 1、与日常经营相关的关联交易 □ 适用 √ 不适用 公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。 2、资产或股权收购、出售发生的关联交易 □ 适用 √ 不适用 公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。 3、共同对外投资的关联交易 □ 适用 √ 不适用 公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。 4、关联债权债务往来 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在关联债权债务往来。 5、其他重大关联交易 □ 适用 √ 不适用 公司报告期无其他重大关联交易。 十三、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。 十四、重大合同及其履行情况 1、托管、承包、租赁事项情况 （1）托管情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在托管情况。 （2）承包情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在承包情况。 （3）租赁情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在租赁情况。 2、重大担保 √ 适用 □ 不适用 （1）担保情况 单位：万元 公司对外担保情况（不包括对子公司的担保） 担保对象名称 担保额度相关公告 披露日期 担保 额度 实际发生日期（协 议签署日） 实际担保 金额 担保类型 担保期 是否履 行完毕 是否为关 联方担保 天津友谊新资商 贸有限公司 2015 年 09 月 01 日 5,500 2015 年 09 月 18 日 4,810 连带责任保证 84 个月 否 是 北京瑞景阳光物 业管理有限公司 2014 年 06 月 10 日 52,000 2014 年 06 月 27 日 41,300 连带责任保证 14 年 否 是 北京道乐科技发 展有限公司 2014 年 03 月 26 日 25,000 2014 年 05 月 14 日 15,500 连带责任保证 71 个月 否 否 报告期末已 审批的对外担保额度合计 （ A3 ） 82,500 报告期末实际对外担保余 额合计（ A4 ） 61,610 公司对子公司的担保情况 担保对象名称 担保额度相关公告 披露日期 担保 额度 实际发生日期（协 议签署日） 实际担保 金额 担保类型 担保期 是否履 行完毕 是否为关 联方担保 上海晟域资产管 理有限公司 2014 年 06 月 28 日 85,000 2014 年 07 月 16 日 45,800 连带责任保证 不超过 10 年 否 否 成都锦尚置业有 限公司 2016 年 07 月 12 日 30,000 2016 年 08 月 18 日 21,000 连带责任保证 10 年 否 否 阳光新业地产股 份有限公司 2016 年 05 月 18 日 75,000 2016 年 09 月 05 日 54,000 抵押 3 年 否 否 报告期末已审批的对子公司担保额度 合计（ B3 ） 190,000 报告期末对子公司实际担 保余额合计（ B4 ） 120,800 子公司对子公司的担保情况 担保对象名称 担保额度相关公告（未完）  |