[中报]深圳深国投房地产开发有限公司:16莱蒙01：深圳深国投房地产开发有限公司2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）2019年半年度报告
原标题:深圳深国投房地产开发有限公司:16莱蒙01：深圳深国投房地产开发有限公司2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）2019年半年度报告 深圳深国投房地产开发有限公司 （深圳市福田区莲花街道福中社区生命人寿大厦十二层） 2016 年面向合格投资者 公开发行公司债券（第一期） 201 9 年半年度报告 2019 年 8 月 23 日 声 明 本半年度报告及其摘要的全部内容依据《中华人民共和国公司法》、《中华 人民共和国证券法》、《公司债券发行与交易管理办法》、《公开发行证券的公 司信息披露内容与格式准则第 39 号 —— 公司债券半年度报告的内容与格式》及 其他现行法律、法规的规定，以及中国证监会对本次债券的核准，并结合公司的 实际情况编制。 公司董事、监事、高级管理人员承诺，截至本半年度报告封面载明日期，本 半年度报告及其摘要的内容真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或 重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。 公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证本半年度报告及 其摘要中财务会计资料真实、完整。 重大风险提示 投资者在评价和购买本公司债券时，应认真考虑各项可能对本公司债券的偿 付、债券价值判断和投资者权益保护产生重大不利影响的风险因素，并仔细阅读 募集说明书中 “ 风险因素 ” 等有关章节内容。 截至 201 9 年 6 月 30 日， 《深圳深国投房地产开发有限公司 2016 年面向合 格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书》所提示的风险因素无重大变 化 ， 201 9 年公司新增的风险因素如下： 2018 年度子公司南昌置业的部分投资性房地产由拟自持转为拟销售，从以 公允价值计量的投资性房地产转为以可变现净值计量的存货核算，可变现净值低 于公允价值，计提存货跌价准备 1.91 亿，导致公司利润总额下降幅度较大。 目录 声明 ................................ ................................ ................................ ................................ 1 重大风险提示................................ ................................ ................................ ................ 2 目录................................ ................................ ................................ ................................ 3 释义 ................................ ................................ ................................ ................................ 4 第一节 公司及相关中介机构简介 ................................ ................................ .............. 5 一、公司概况 ................................ ................................ ................................ ......... 5 二、相关中介机构简介................................ ................................ ......................... 5 第二节 公司债券事项................................ ................................ ................................ .. 7 一、已发行债券的基本情况................................ ................................ ................. 7 二、募集资金使用情况................................ ................................ ......................... 7 三、跟踪评级情况................................ ................................ ................................ . 9 四、报告期内本期债券增信机制、偿债计划及其他保障措施的执行情况和变 化情况................................ ................................ ................................ ................... 10 五、债券持有人会议的召开情况................................ ................................ ....... 10 六、债券受托管理人................................ ................................ ........................... 10 第三节 财务和资产情况................................ ................................ ............................ 11 一、公司最近一年及一期主要会计数据和财务指标................................ ....... 11 二、公司财务报表审计情况................................ ................................ ............... 11 三、资产负债情况分析................................ ................................ ....................... 13 四、资产权利限制情况分析 ................................ ................................ ............... 16 五、最近两年发行的债券、其他债务融资工具以及偿还情况 ....................... 16 六、 对外担保情况变动情况 ................................ ................................ ............... 16 七、公司获得的银行授信情况 ................................ ................................ ........... 17 第四节 业务和公司治理情况 ................................ ................................ .................... 19 一、公司主要业务介绍 ................................ ................................ ....................... 19 二、报告期内公司的主要经营情况 ................................ ................................ ... 20 三、重大投资情况 ................................ ................................ ............................... 20 四、未来业务发展目标 ................................ ................................ ....................... 20 五、是否存在严重违约情况 ................................ ................................ ............... 21 六、公司独立经营情况 ................................ ................................ ....................... 21 七、非经营性往来占款及资金拆借情况 ................................ ........................... 21 八、公司治理、内部控制及履行承诺的情况 ................................ ................... 23 第五节 重大事项 ................................ ................................ ................................ ........ 24 第六节 财务报告 ................................ ................................ ................................ ........ 25 一、关于最近一年及一期财务报告审计情况 ................................ .................. 25 二、财务报表 ................................ ................................ ................................ ...... 25 第七节备查文件目录 ................................ ................................ ................................ .. 34 一、备查文件内容 ................................ ................................ ............................... 34 二、备查文件查阅时间和地点 ................................ ................................ ........... 34 释义 在年报中，除非文中另有所指，下列词语具有如下含义： 一、普通词语 本公司、公司、深国投地产、深圳 深国投 指 深圳深国投房地产开发有限公司 本次债券 指 根据公司 2016 年 3 月 30 日召开的董事会会议和 2016 年 3 月 30 日作出的股东 决议审议通过，经中国证券监督管理委员会核准向合格投资者公开发行 的不超过 40 亿元（含 40 亿元）的深圳深国投房地产开发有限公司公司债券 本期债券 指 深圳深国投房地产开发有限公司 2016 年面向合格投资者公开发行公司债 券（第一期） ，发行规模 8 亿元 募集说明书 指 公司根据有关法律、法规为发行本期债券而制作的《 深圳深国投房地产开 发有限公司 2016 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期） 募集说明 书》 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所、交易所 指 深圳证券交易所 证券登记机构、登记机构、登记托 管机构 指 中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司 认购人、投资者、持有人 指 就本期债券而言，通过认购、受让、接受赠与、继承等合法途径取得并持 有本期债券的主体 主承销商、簿记管理人、债券受托 管理人 / 受托管理人 / 招商证券 指 招商证券股份有限公司 资信评级机构、联合评级 指 联合信用评级有限公司 会计师事务所 指 中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙） 律师、中伦律师 指 北京市中伦律师事务所 苏州欣润 指 苏州欣润房地产有限责任公司 最近一年及一期 指 201 9 年和 201 9 年上半年 最近一期、报告期 指 201 9 年 1 月 1 日至 201 9 年 6 月 30 日 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 《公司章程》 指 《深圳深国投房地产开发有限公司章程》 《管理办法》 指 《公司债券发行与交易管理办法》 《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》 《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》 法定节假日或休息日 指 中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日（不包括香港特别行 政区、澳门特别行政区和台湾地区的法定节假日和 / 或休息日） 工作日 指 深圳证券交易所的正常营业日（不包括法定节假日或休息日） 第一节 公司及相关中介机构简介 一、公司概况 公司名称 深圳深国投房地产开发有限公司 公司简称 深圳深国投、深国投地产 法定代表人 齐翌博 信息披露事务负责人 曾玉 联系地址 深圳市福田区金田路与福中一路交汇处生命保险大厦 12 楼 1201 电话 0755 - 83230354 电子邮箱 568403900@ .com 注册地址 深圳市福田区福田街道益田路 4068 号卓越时代广场 3501 办公地址 深圳市福田区金田路与福中一路交汇处生命保险大厦 12 楼 1201 注册资本 35 亿元 实缴资本 35 亿元 设立日期 1996 年 4 月 5 日 邮政编码 518000 所属行业 房地产开发 经营范围 在合法取得土地使用权范围内从事房地产开发经营 组织机构代码 61893220 - 5 半年度报告披露网址 www.szse.cn 半年度报告备置地 深圳市福田区金田路与福中一路交汇处生命保险大厦 12 楼 1201 报告期内公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员的未发生 变化，董事人员发生变动。 二、相关中介机构简介 （一）主承销商 / 受托管理人：招商证券股份有限公司 住所： 广东省深圳市福田区福田街道福华一路 111 号 法定代表人：霍达 联系人：刘炜、魏继承、孙任重 电话： 0755 - 82943666 传真： 0755 - 82943121 （二）律师机构：北京市中伦律师事务所 住所：北京市朝阳区建国门外大街甲 6 号 SK 大厦 36 - 37 层 负责人：张学兵 经办律师：张继军、陈娅萌 联系电话： 0755 - 33256666/6999 传真： 0755 - 33206888/6889 （三）审计机构：中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙） 住所： 北京市西城区阜成门外大街 2 号 22 层 A24 负责人： 姚庚春 签字会计师：莫少霞、赖珊柳 联系电话： 010 - 52805600 传真： 010 - 52805601 （四）资信评级机构：联合信用评级有限公司 住所：天津市南开区水山公园北道 38 号爱俪园公寓 508 负责 人： 吴金善 联系人： 钟月光、王雯 联系电话： 010 - 85172818 传真： 010 - 85171273 截至本报告出具日，公司聘请的会计师事务所、债券受托管理人、资信评级 机构均未发生变更。 第二节 公司债券事项 一、已发行债券的基本情况 1 、债券名称：深圳深国投房地产开发有限公司 2016 年面向合格投资者公开 发行公司债券（第一期）。 2 、债券简称： 16 莱蒙 01 。 3 、债券代码： 112448 。 4 、发行日： 2016 年 9 月 13 日。 5 、到期日：本期债券的到期日为 2021 年 9 月 13 日。若债券持有人行使回 售选择权，则回售部分债券的到期日为 2019 年 9 月 13 日。如遇法定节假日和或 休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间付息款项不另计息。 6 、债券余额： 8 亿元。 7 、发行利率： 5.80% 。 8 、还本付息方式： 本期债券按年付息，利息每年支付一次，到期一次还本， 最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券于每年的付息日向投资者支付的 利息金额为投资者截至利息登记日收市时所持有的本期债券票面总额与对应的 票面利率的乘积，于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付登记日收 市时所持有的本期债券最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金。 9 、公司调整票面利率选择权：公司有权决定在本期债券存续期的第 3 年末 调整本期债券后 2 年的票面利率，公司将于本期债券的第 3 个计息年度付息日前 的第 20 个交易日刊登关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度的公告。若 公司未行使利率调整权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。 10 、投资者回售选择权：公司发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅 度的公告后，投资者有权选择在本期债券第 3 个计息年度付息日将其持有的本期 债券全部或部分按面值回售给公司。本期债券第 3 个计息年度 付息日即为回售支 付日，公司将按照深圳证券交易所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工 作。公司发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告之日起 3 个交易 日内，行使回售权的债券持有人可通过指定的方式进行回售申报，债券持有人的 回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券份额将被冻结交易；回售申报期不 进行申报的，则视为放弃回售选择权。 11 、上市的交易场所：深圳证券交易所。 12 、投资者适当性安排：本期债券上市后将被实施投资者适当性管理，仅限 合格投资者参与交易，公众投资者认购或买入的交易行为无效。 13 、报告期内 公司债券的付息兑付情况 ： 报告期内未到本期债券付息 、 兑付 日。 14 、报告期内投资者选择权条款的执行情况： 报告期 内 本期债券尚未至投资 者选择权行使日。 二、募集资金使用情况 1 、本期债券募集资金使用情况及履行的程序 （ 1 ）本期债券募集资金使用情况 2016 年 9 月 27 日，中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）出具了验资 报告（中兴财光华审验字【 2016 】第 327019 号），经审验：本期实际发行债券 募集资金总额为人民币 800,000,000.00 元，扣除承销费及托管费共人民币 8,100,000.00 元，募集资金净额为人民币 791,900,000.00 元。截至目前，本期债 券募集资金的具体使用情况如下： 收款人 汇入行名称 收款人账号 汇款金额 （万元） 用途 南昌莱蒙置业有限公司 江西银行南昌红谷滩支行 791911678600198 5,000.00 归还银行借款 南昌莱蒙置业有限公司 江西银行南昌红谷滩支行 791911678600198 15,000.00 归还银行借款 招商证券股份有限公司 招商银行深圳分行深纺大厦 支行 819589052110 001 810.00 承销费、受托管 理费 深圳市水榭花都房地产 有限公司 中国建设银行股份有限公司 深圳田背支行 44201514500059100296 5,000.00 补充流动资金 深圳市水榭花都房地产 有限公司 中国建设银行股份有限公司 深圳田背支行 44201514500059100296 19,800.00 补充流动资金 深圳市臻霖投资发展有 限公司 招商银行股份有限公司时代 广场支行 755918155910901 8,110.00 补充流动资金 深圳市水榭花都房地产 有限公司 广东华兴银行深圳分行 801880100007328 10,000.00 补充流动资金 南京莱蒙水榭花都房地 产开发有限公司 中国农业银行股份有限公司 南京兴隆大街支行 10109201040008488 5,000.00 补充流动资金 深圳市水榭花都房地产 有限公司 中国建设银行股份有限公司 深圳田背支行 44201514500059100296 11,280.00 补充流动资金 合计 80,000.00 - （ 2 ）公司 履行的程序 公司严格执行了资金管理计划， 本着优化公司债务结构的原则，经公司管理 层批准，按照《募集说明书》的约定使用了本期债券募集资金。 2 、募集资金余额 截至目前，募集资金共使用 80,000 万元，余额为 0 元。 3 、募集资金专户运作情况 公司已按照 《募集资金专项账户管理协议》在广东华兴银行股份有限公司深 圳分行、中国建设银行股份有限公司深圳布心支行开立了募集资金专项账户，并 委托上述银行作为监管银行对该账户进行管理。 公司开立募集资金专户专项用于 募集资金款项的接收、存储及划转活动，并严格按照募集说明书披露的资金投向 使用募集资金，实现了专款专用。截至目前上述账户运营正常，未出现违规使用 等问题。 4 、本期债券募集资金与募集说明书承诺的用途、使用计划及其他约定一致 按照 《募集说明书》 约定，本期债券募集资金扣除发行费用后， 2 亿元用于 偿还贷款，其余用于补充公司流动资金，并约定如果本期债券发行前有关借款已 到期归还，公司可以本着优化公司债务结构的原则通过自筹归还有关借款，待本 期债券募集资金到位后予以替换。 本期债券募集资金 扣除 承销相关费用后， 本公司将其中 2 亿元用于归还子公 司南昌莱蒙置业有限公司向江西银行南昌红谷滩支行的贷款， 其余资金用于补充 流动资金。公司募集资金的使用与《募集说明书》约定的使用计划相一致。 三、跟踪评级情况 本次债券评级机构 联合评级 于 201 9 年 6 月 2 1 日出具了编号为 “ 联合 [201 9 ]1 150 号 ” 的定期跟踪评级报告，并于联合评级网站和深圳证券交易所 网站 同时公布跟踪评级结果。报告确定公司的主体长期信用等级维持 AA ，评级展望 维持稳定， “ 深圳深国投房地产开发有限公司 2016 年面向合格投资者公开发行公 司债券（第一期） ” 信用等级维持 AA ，与上次评级结果相比均未发生变化。在本 期债券存续期内，评级机构将根据有关情况进行不定期跟踪评级。 四、报告期内本期债券增信机制、偿债计划及其他保障措施的执行情 况和变化情况 （一）本次债券无增信机制。 （二）本次债券的偿债计划及其他偿债保障措施未发生变更，偿债保障措施 正常执行，与募集说明书的相关承诺保持一致。 （三）公司设置了专项偿债账户，除用于本期债券付息之外无其他提取情况， 与募集说明书的相关承诺是一致。 五、债券持有人会议的召开情况 报告期内，本期债券未召开债券持有人大会 。 六、债券受托管理人 201 9 年上半年，本期债券的受托管理人招商证券股份有限公司勤勉尽责， 未出现利益冲突情形。 第三节 财务和资产情况 一、公司主要会计数据和财务指标 公司 报告期末和上年末（或报告期和上年同期） 主要会计数据和财务指标如 下： 单位：万元 项目 2019/6/30 2018/12/31 变动比例 资产总计 2,065,823.09 2,117,875.95 -2.46% 负债总计 1,301,152.09 1,359,736.96 -4.31% 所有者权益 764,671.00 758,138.99 0.86% 归属于母公司所有者权益合计 524,381.01 526,626.35 -0.43% 流动比率（倍） 1.48 1.38 7.25% 速动比率（倍） 1.00 0.98 2.04% 资产负债率（%） 62.98 64.20 -1.90% EBITDA全部债务比 0.13 0.11 18.18% 利息保障倍数 1.46 1.44 1.39% 现金利息保障倍数 5.21 - 1.14 557.02% EBITDA利息倍数 1.46 1.44 1.39% 贷款偿还率 100% 100% 0.00% 利息偿付率 100% 100% 0.00% 项目 2019年上半年 2018年上半年 变动比例 利润总额 9,018.02 -5,723.20 257.57% 净利润 2,495.28 -6,391.93 139.04% 归属于母公司所有者的净利润 -2,891.41 -4,554.86 36.52% 营业总收入 87,631.12 5,636.23 1,454.78% 息税折旧摊销前利润EBITDA 26,178.29 1,525.13 1,616.46% 经营活动产生的现金流量净额 102,567.15 -20,728.25 594.82% 投资活动产生的现金流量净额 37,270.24 -39.25 95,056.03% 筹资活动产生的现金流量净额 -148,411.84 -72,701.44 -104.14% 期末现金及现金等价物余额 63,418.28 75,089.89 -15.54% 注：全部债务 = 长期借款 + 应付债券 + 短期借款 + 交易性金融负债 + 应付票据 + 应付短期债券 + 一年内到 期的非流动负债 现金利息保障倍数 = （经营活动产生的现金流量净额＋现金利息支出＋所得税付现） / 现金利息支出 上述指标中变动超过 30% 的原因分析如下： （ 1 ）营业总收入 、利润总额、净利润、归属于母公司所有者的净利润 上述 指标大幅增长主要原因是 2 019 年上半年 结转收入的房地产项目较 2 018 年上半年多。 （ 2 ） 息税折旧摊销前利润 EBITDA 息税折旧摊销前利润是净利润、所得税费用、利息支出、折旧和摊销之和。 2 019 年上半年 息税折旧摊销前利润较 2 018 年上半年增长 1,616.46% 主要原因为 2019 年上半年结转收入大幅增长引起的净利润增长及所得税费用增长。 （ 3 ） 现金利息保障倍数 公司 201 9 年 上半年现金利息保障倍数 较 201 8 年同期增长 557.02 % 的 主要原 因是 经营活动现金净流量以及所得税付现增长 。 （ 4 ）经营活动产生 的现金流量净额 公司 2019 年上半年经营活动产生的现金流量净额较 2018 年同期增长 594.82% ，主要原因是公司 2019 年上半年收到其他与经营活动有关的现金 较 2018 年同期增加 141,625.09 万元 ，其中 因 2 018 年底新纳入合并范围的 安徽运昌以及 苏州欣润两家 子 公司 增加 74,461.61 万元；另外，销售商品、提供劳务收到的现 金为较 2018 年同期增长 19,475.72 万元，主要原因为 南昌莱蒙置业 2019 年上半 年结转收入 大幅增长。 （ 5 ）投资活动产生的现金流量净额 公司 2019 年上半年投资活动产生的现金流量净额较 2018 年同期上涨 95 , 056.03% ，主要原因是 2019 年上半年收到其他与投资活动有关的现金较 2018 年同期多 35,453.60 万元， 主要原因为 新增 子公司 苏州欣润 2019 年上半年收到其 他与投资活动有关的现金 35,453.60 万元。 （ 6 ）筹资活动产生的现金流量净额 公司 201 9 年 上半年 筹资活动产生的现金流量净额较 201 8 年 同期 下降 104.14 % ， 主要原因是 2019 年上半年完成私募公司债券回售支付了现金 169,64 1.87 万元。 二、公司财务报表审计情况 中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）依据中国注册会计师独立审计原 则对本公司出具了中兴财光华审会字 （ 2019 ）第 327027 号 审计 报告标准无保留 意见；对公司 201 8 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表， 201 8 年度利润表 和现金流表以及财务报表附注进行了审计，出具了标准无保留意见审计报告。公 司 201 9 年 6 月 30 日的合并及母公司资产负债表， 201 9 年半年度合并及子公司 利润表和现金流量表均未经审计。 三、资产负债情况分析 （一）资产情况分析 公司 201 9 年上半年 末 及 201 8 年末主要资产情况如下 ： 项目 2019年6月30日 2018年12月31日 本期期末较上 期期末的变动 比例 金额（万元） 占总资产比例 金额（万元） 占总资产比 例 流动资产： 货币资金 94,756.00 4.59% 149,096.46 7.04% -36.45% 以公允价值计量且其变动计入当 期损益的金融资产 衍生金融资产 应收票据 应收账款 2,089.92 0.10% 1,697.24 0.08% 23.14% 预付款项 6,913.79 0.33% 4,274.98 0.20% 61.73% 其他应收款 1,001,979.16 48.50% 1,019,419.82 48.13% -1.71% 存货 537,237.67 26.01% 485,479.81 22.92% 10.66% 持有待售资产 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 12,771.23 0.62% 16,537.15 0.78% -22.77% 流动资产合计 1,655,747.76 80.15% 1,676,505.45 79.16% -1.24% 非流动资产： 可供出售金融资产 80,000.00 3.87% 80,000.00 3.78% 0.00% 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 8,414.98 0.41% 9,711.17 0.46% -13.35% 投资性房地产 281,725.78 13.64% 305,760.32 14.44% -7.86% 固定资产 25,831.50 1.25% 24,316.21 1.15% 6.23% 在建工程 工程物资 固定资产清理 生产性生物资产 油气资产 无形资产 3,093.84 0.15% 4,227.32 0.20% -26.81% 开发支出 商誉 长期待摊费用 173.87 0.01% 238.25 0.01% -27.02% 递延所得税资产 6,035.96 0.29% 12,080.45 0.57% -50.04% 其他非流动资产 4,799.39 0.23% 5,036.79 0.24% -4.71% 非流动资产合计 410,075.33 19.85% 441,370.50 20.84% -7.09% 资产总计 2,065,823.09 100.00% 2,117,875.95 100.00% -2.46% 公司 201 9 年 6 月 末较 201 8 年末变动超过 30% 的主要财务指标变动原因分 析如下： （1）货币资金 公司 201 9 年 6 月末货币资金 较 201 8 年末减少 36.45% ，主要原因 2019年上 半年筹资活动现金流量净额较2018年同期大幅度减少，同时2019年上半年公司 完成了私募公司债券的还本付息。 （ 2 ）预付账款 公司 2019 年 6 月末预付账款较 2018 年末增加 61.73% ，主要原因是子公司 苏州欣润预付工程款增加。 （ 3 ） 递延所得税资产 公司 201 9 年 6 月末递延所得税资产 较 201 8 年 末下降 50.04 % ， 主要原因是 2019 年上半年缴纳企业所得税较多 。 （二）负债情况分析 公司 201 9 年上半年末及 201 8 年 末 主要负债情况如下： 项目 2019年6月30日 2018年12月31日 本期期末较上 期期末的变动 比例 金额（万元） 占总负债比例 金额（万元） 占总负债比例 流动负债： 短期借款 12,703.00 0.98% 12,500.00 0.92% 1.62% 以公允价值计量且其变动计入当 期损益的金融负债 衍生金融负债 应付票据 应付账款 62,475.32 4.80% 52,205.17 3.84% 19.67% 预收款项 152,244.05 11.70% 197,864.99 14.55% -23.06% 应付职工薪酬 1,758.28 0.14% 2,947.88 0.22% -40.35% 应交税费 26,792.22 2.06% 48,574.68 3.57% -44.84% 其他应付款 783,820.67 60.24% 601,815.36 44.26% 30.24% 持有待售负债 一年内到期的非流动负债 79,594.22 6.12% 299,707.15 22.04% -73.44% 其他流动负债 82.50 0.01% 流动负债合计 1,119,470.27 86.04% 1,215,615.23 89.40% -7.91% 非流动负债： 长期借款 132,349.03 10.17% 94,434.59 6.95% 40.15% 应付债券 其中：优先股 永续债 长期应付款 长期应付职工薪酬 专项应付款 预计负债 354.34 -100.00% 递延收益 递延所得税负债 49,332.79 3.79% 49,332.79 3.63% 0.00% 其他非流动负债 非流动负债合计 181,681.82 13.96% 144,121.73 10.60% 26.06% 负债合计 1301152.09 100.00% 1,359,736.96 100.00% -4.31% 公司 201 9 年 6 月 末较 201 8 年末变动超过 30% 的主要财务指标变动原因分 析如下： （ 1 ）应付职工薪酬 公司 201 9 年 6 月末应付职工薪酬 较 201 8 年末下降 40.35 % ， 主要原因 是子 公司安徽运昌、南昌置业、苏州欣润及深圳水榭等公司 2018 年计提的年终奖于 2019 年上半年发放。 （2）应交税费 公司 201 9 年 6 月末应交税费 较 201 8 年末下降 44.84 % ， 主要原因 是 2019 年 上半年公司实际缴纳所得税较多。 （3）其他应付款 公司 201 9 年 6 月末其他应付款 较 201 8 年 末增长 30.24 % 主要原因 是关联公 司往来款增加 。 （ 4 ）一年内到期的非流动负债 公司 201 9 年 6 月末一年内到期的非流动负债 较 201 8 年 末下降 73.44 % ， 主 要原因为 2019 年上半年完成了私募公司债券的回售并偿还了安徽运昌一年内到 期的长期借款。 （ 5 ）长期借款 公司 201 9 年 6 月末长期借款 较 201 8 年 末增长 40.15% ， 主要原因 为深圳水 榭新增长期借款 39,990.00 万元。 （ 6 ）预计负债 公司 201 9 年 6 月末预计负债 较 201 8 年 末下降 100.00% ， 主要原因 为预计负 债事项已消除。 四、资产权利限制情况分析 公司合并报表范围内存在权利限制的资产包括存货、投资性房地产及固定资 产等，截至 201 9 年 6 月 30 日公司受限资产的账面价值合计 87.28 亿元，占同期 公司总资产、净资产的比重分别为 40.03 % 、 114.14 % 。 截至2019年6月30日，公司资产抵押及质押情况如下： 单位：亿元 科目 受限资产 2019年6月30日余额 货币资金 库存现金、银行存款、其他货币资金 2. 50 存货 开发成品、开发产品、周转材料 53.72 投资性房地产 已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地 使用权、已出租的建筑物等 28.17 固定资产 房屋及建筑物、运输工具、电子设备、其他设备 2.58 无形资产 土地使用权、软件、其他 0.31 合计 87.28 五、最近两年发行的债券、其他债务融资工具以及偿还情况 截至 201 9 年 6 月 30 日，除本期债券外，最近两年公司发行过其他债券及债务 融资工具如下： 债券 / 其他债务融资工具名称 债券类型 发行金额（亿元） 债券期限 17 莱蒙 01 公司债券 16.5 2017 - 04 - 27 至 2020 - 04 - 27 17 莱蒙 02 公司债券 2.5 2017 - 04 - 27 至 2020 - 04 - 27 公司上述债务融资工具 已于 201 9 年 6 月 10 日 完成所有回售 。 六、对外担保情况变动情况 （一）关联担保 截至2019年6月30日，正在履行中的公司及其子公司对合并报表范围以外的 关联方提供担保情况如下： 单位：元 交易性 质 担保方 被担保方 金额 担保起始 日 担保终止 日 提供担 保 深圳深国投房地产开发有限 公司 深圳运昌管理咨 询有限公司 7,329,000,000.00 2017.11.29 2022.11.29 提供担 保 深圳深国投房地产开发有限 公司 深圳运昌管理咨 询有限公司 1,596,000,000.00 2018.12.19 2022.11.21 交易性 质 担保方 被担保方 金额 担保起始 日 担保终止 日 提供担 保 深圳深国投房地产开发有限 公司 深圳运昌管理咨 询有限公司 1,350,000,000.00 2019.4.15 2022.11.21 提供担 保 深圳深国投房地产开发有限 公司 深圳运昌管理咨 询有限公司 500,000,000.00 2019.5.30 2022.11.21 截至 2019 年 6 月 30 日，正在履行中的公司对合并报表范围以外的关联方提 供担保余额为 10,815,000,000.00 元，主要系深圳深国投房地产开发有限公司为深 圳运昌管理咨询有限公司的实际借款提供的担保，深国投作为深圳运昌的担保方 之一 。 （二）为购房人提供担保 截至 2019 年 6 月 30 日，公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保尚未 结清的担保金额如下： 单位：元 做为担保方的公司 担保余额 担保期限 担保结束时间 南昌莱蒙置业有限公司 222,188,000.00 阶段性担保 承购人取得产权证且办完抵押 登记 常州莱蒙水榭花都房地产开发有限 公司 31,200,091.23 阶段性担保 承购人取得产权证且办完抵押 登记 苏州欣润房地产有限责任公司 430,366,000.00 阶段性担保 承购人取得产权证且办完抵押 登记 安徽运昌置业发展有限公司 35,428,977.00 阶段性担保 承购人取得产权证且办完抵押 登记 合计 719,183,068.23 截止 201 9 年 6 月 30 日，尚未结清的为购房人提供的担保金额为 719,183,068.23 元，较 201 8 年末 1,308,494,711.60 元 减少 45.03 % ，主要原因为随 着客户取得产权证并办理完抵押登记，担保逐步解除。由于截止目前购房人未发 生违约，且该等房产目前的市场价格高于售价，公司认为与提供该等担保相关的 风险较小。 除以上担保之外，公司无其他对外担保。 七、公司获得的银行授信情况 公司与光大银行、广东华兴银行、华商银行、九江银行等多家银行机构建立 了良好的合作关系，截至2019年6月末上述金融机构合计授予公司综合授信额 度为586,000.00万元，已使用授信额度328,700.00万元，结余额度239,300.00万 元，公司信誉得到商业银行等金融机构较大认可。截至2019年6月末，公司的 银行授信情况如下： 银行名称 授信额度 （万元） 已用额度 （万元） 结余额度 （万元） 广东华兴银行 18,000 18,000 0.00 浦发银行 8,700.00 8,700.00 0.00 九江银行 30,000.00 30,000.00 0.00 南昌银行 80,000.00 80,000.00 0.00 兴业银行 15,000.00 15,000.00 0.00 北京银行 5,000.00 5,000.00 0.00 华商银行 94,000.00 94,000.00 0.00 中国银行 11,000.00 11,000.00 0.00 南洋商业银行（委贷） 154,300.00 45,000.00 109,300.00 光大银行 170,000.00 40,000.00 130,000.00 合计 586,000.00 328,700.00 239,300.00 资料来源：根据公司提供资料整理 截至 201 9 年 6 月 30 日，所有到期的银行贷款公司均已偿还完毕。 第四节 业务和公司治理情况 一、公司主要业务介绍 （一）公司的主营业务 公司为中国南部经验丰富的房地产开发商，擅长城市综合体及中高端住宅地 产项目的开发和运营。本公司通过各地子公司实施房地产开发，区域布局聚焦珠 江三角洲、长江三角洲及江西、杭州富成长性的单核城市南昌、致力于将“资源 导向”的开发商向“能力驱动”的资产管理平台转型，成为中国领先的不动产资 产管理专家。到 2020 年将打造成三大管理平台，即开发建设平台、资产投 / 募 资平台、资产运营平台。 公司子公司常州莱蒙水榭花都房地产开发有限公司具有房地产开发企业一 级资质，公司主要直接从事房地产开发的子公司均具有项目所在地的有效开发资 质。 报告期内公司主营业务未发生影响公司偿债能力的重大变化。 （二）公司所属行业分析 公司所属行业为房地产业。房地产业是国民经济的支柱行业，具有较强的周 期性。目前，我国房地产行业的发展呈现明显的分化趋势，但总体来看，随着城 镇化进程的推进，我国房地产市场还存在较大的发展空间。 2018 年以来，在中央政治局会议强调“坚持房住不炒”和“坚决遏制房价上 涨”的基调下，各地调控政策仍以稳字为先。延续 2017 年以来房地产市场的严 控形势，各地调控政策密集出台 ，不断完善限购、限贷政策。 2018 年 3 月，两会 政府工作报告提出，要落实地方主体责任，继续实行差别化调控，促进房地产市 场平稳健康发展。在相关政策的指导下，各地针对地方房地产行业情况制定了相 应的调控政策：调整土地供应结构，热点城市加大保障类住房供应，因地制宜推 进棚改货币化安置等。 从长期角度看，住房消费升级和城镇化发展为房地产市场带来了稳定增长的 刚性需求，但短期内的调整不可避免。中央经济工作会议强调，“房住不炒”定 位不会改变，因城施策、分类调控仍然是楼市调控的主要特征，且调控将以稳为 主。 二、报告期内公司的主要经营情况 （一）公司报告期内经营情况如下表所示： 单位：万元 项目 2019年上半年 2018年上半年 变动比例 营业收入 87,631.12 5,636.23 1454.78% 营业成本 56,718.93 5,795.63 878.65% 期间费用 16,738.99 8,325.63 101.05% 营业利润 10,473.91 -5,689.46 284.09% 利润总额 9,018.02 -5,723.20 257.57% 净利润 2,495.28 -6,391.93 139.04% 公司营业收入、营业成本、营业利润、利润总额及净利润变动超过 30% 的原 因见上文。 三、重大投资情况 201 9 年上半年公司无重大投资。 四、未来业务发展目标 1 、未来业务发展目标 未来，和昌地产将充分利用公司在深圳地区已有的项目储备和土地储备，打 开华南地区最大的市场 —— 深圳，并以深圳为中心拓展周边城市的房地产市场， 寻求土地及新项目收购机遇。公司将一如既往的遵循盈利为首的原则，为股东争 取最大盈利为前提，对现有项目及未来项目进行销售。（未完）  |