[中报]招商蛇口:2019年半年度报告
原标题:招商蛇口:2019年半年度报告 证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2019-107 2019 年半年度报告 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述 或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人许永军 、主管会计工作负责人黄均隆及会计机构负责人黄盛超声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、 完整。 本公司第二 届董事会 第 三 次 会议审议通过了 2 019 年半年度报告及摘要，公司全体董事均出席了会议。 本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司在本报告第四节 " 经营情况讨论与分析 " 中 " 十、公司面临的风险和应对措施 " 部分，描述了公司经营中可能存在的风险， 敬请投资者关注相关内容。 公司半年度计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 .............................................................................. 1 第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................ 3 第三节 公司业务概要 ...................................................................................... 6 第四节 经营情况讨论与分析 ................................................................................ 8 第五节 重要事项 ......................................................................................... 25 第六节 股份变动及股东情况 ............................................................................... 38 第七节 董事、监事、高级管理人员情况 ..................................................................... 43 第八节 公司债相关情况 ................................................................................... 44 第九节 财务报告 ......................................................................................... 48 第十节 备查文件目录 .................................................................................... 221 释义 释义项 指 释义内容 招商局集团 指 招商局集团有限公司 招商局轮船 指 招商局轮船有限公司 公司、招商蛇口 指 招商局蛇口工业区控股股份有限公司，即本公司 招商置地 指 招商局置地有限公司（本公司之控股子公司，香港上市代码 0978.HK ） 招为投资 指 深圳市招为投资合伙企业（有限合伙） 华侨城 指 深圳华侨城股份有限公司 国开金融 指 国开金融有限责任公司 奇点领誉 指 北京奇点领誉一期投资中心（有限合伙） 博时资本 - 招商银行 指 博时资本－招商银行－博时资本管理有限公司 兴业财富 指 兴业财富资产－兴业银行－华福证券有限责任公司 招商地 产 指 招商局地产控股股份有限公司 商融置业 指 深圳市太子湾商融置业有限公司 商泰置业 指 深圳市太子湾商泰置业有限公司 乐艺置业 指 深圳市乐艺置业有限公司 商启置业 指 深圳市商启置业有限公司 招商漳州 指 招商局漳州开发区有限公司 19 家 持地公司 指 《土地整备协议》项下享有前海土地整备范围内原规划土地使用权的 主体，包括本公司、深圳市南油（集团）有限公司、深圳招商供电有 限公司、深圳市前海平方园区开发有限公司、深圳市平欣汽车有限公 司、深圳市平福汽车有限公司、深圳市平驰汽车有限公司、深圳市平 道汽车有限公司、深圳市平盛汽车有限公司、深圳市平旺汽车有限公 司、深圳市平程汽车有限公司、深圳市平睿汽车有限公司、深圳市平 源汽车有限公司、深圳市平畅汽车有限公司、深圳市平裕汽车有限公 司、深圳市平通汽车有限公司、安速捷码头仓储服务（深圳）有限公 司、安通捷码头仓储服务（深圳）有限公司、深圳市招商蛇口资产管 理有限公司 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司简介 股票简称：招商蛇口 股票代码： 001979 股票上市证券交易所：深圳证券交易所 公司中文名称：招商局蛇口工业区控股股份有限公司 公司中文简称：招商蛇 口 公司外文名称： CHINA MERCHANTS SHEKOU INDUSTRIAL ZONE HOLDINGS CO., LTD. 公司外文简称： CMSK 公司法定代表人： 许永军 二、联系人和联系方式 董事会秘书：刘宁 证券事务代表：陈江 联系地址：深圳南山区蛇口兴华路 6 号南海意库 3 号楼 电话号码： 0755 - 26819600 传真号码： 0755 - 26818666 电子邮箱： cmskir@cmhk.com 三、其他情况 1、公司联系方式 注册地址：广东省深圳市南山区蛇口太子路 1 号新时代广场 注册地址邮政编码 ： 518000 办公地址：广东省深圳市南山区蛇口兴华路 6 号南海意库 3 号楼 办公地址邮政编码： 518067 公司网址： www.cmsk1979.com 2、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称：巨潮资讯网、证券时报、中国证券报、上海证券报、证券日报 证监会指定的信息披露国际互联网网址： http://www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点：本公司董事会秘书办公室 3、其他有关资料 公司注册登记日期和地点、统一社会信用代码等其他有关资料在报告期无变化，具体可参见 2018 年年度 报告 。 四、主要会计数据和财务指标 本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减 营业收入（元） 16,686,527,672.09 20,987,800,638.73 - 20.49% 归属于上市公司股东的净利润（元） 4,898,374,404.57 7,116,802,989.57 - 31.17% 归属于上市公司股东的扣除非经常性损 益的净利润（元） 4,829,655,463.09 6,136,433,863.72 - 21 . 30 % 经营活动产生的现金流量净额（元） 6,063,113,237.3 3 - 6,582,482,202.91 192.11% 基本每股收益（元 / 股） 0.60 0.88 - 31 .82 % 稀释每股收益（元 / 股） 0.60 0.88 - 31 .82 % 加权平均净资产收益率 6.59% 10.12% 减少 3.53 个百分点 本报告期末 上年度末 本报告期末比 上年度末增减 总资产（元） 502,452,927,743.74 423,221,446,927.42 18.72% 归属于上市公司股东的净资产（元） 76,106,621,690.04 75,908,704,849 .00 0.26% 注 1 ： 2019 年，公司房地产项目竣工及结转面积预计保持增长。根据公司生产经营计划，房地产项目竣工以及结转时间 主要 集中在下半年，上半年结转面积较小，导致结转收入及毛利同比减少，符合公司经营计划 ； 注 2 ： 计算基本每股收益、稀释每股收益、加权平均净资产收益率时，剔除了分类为其他权益工具的永续债影响，亦相应考 虑了股权激励行权和股份回购的影响 。 截 至 披露前一交易日的公司总股本： 截止披露前一交易日的公司总股本（股） 7,916,112,477 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元 / 股） 0.6 0 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 公司报告期 不存在境内外会计准则下会计数据差异。 六、非经常性损益项目及金额 单位： 人民币元 项目 金额 说明 非流动资产处置损益 45,423,518.17 计 入当期损益的政府补助 22,452,982.49 持有交易性金融资产的公允价值变动损益，以及处置交易性金 融资产取得的投资收益 - 826,300.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 27,593,909.09 其他符合非经常性损益定义的损益项目 - 180,652,282.00 被投资公司控制权变更后相关 资产按公允价值计量产生的损 益及公允价值与原账面价值的 差额摊销 减：所得税影响额 - 27,660,915. 39 少数股东权益影响额（税后） - 127,066,198.34 合计 68,718,941.48 -- 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务 招商蛇口作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，是集团内唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同 平台。公司致力于成为“人民美好生活的承载者”，为城市的持续发展与产业升级提供综合性的解决方案，为客户的生活和 工作提供多元化、全生命周期的产品与服务。公司以“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为战略定位，聚焦园区 开发与运营、社区 开发与运营和邮轮产业建设与运营三大业务板块，以独特的“前港 — 中区 — 后城”综合发展模式，全面参 与中国以及“一带一路”重要节点的城市化建设。 公司深耕园区开发与运营，聚焦空间规划、产业聚集、生态圈服务，为产业创新赋能。从产业研究、产城规划到产业聚 集、园区运营，从主题园区、特色产业带到生态型片区，招商蛇口赋予产业繁盛生长的能量，为城市经济多元化发展带来源 源不断的活力。立足样板园区的升级改造，公司目前在全国范围内布局意库类、网谷类以及各类科技园等特色产业园；公司 积极将蛇口模式对外复制，在国内多个城市打造特色产业新城 ；在国家和招商局集团“一带一路”的倡议下，公司也在积极 参与“一带一路”沿线国家的特色园区的开发建设。 公司专注为不同类型的家庭打造理想的居住空间，目前已在国内外布局了 65 个城市及地区，住宅产品涉及别墅、高端 住宅、高层公寓、花园洋房等类型，形成了“依”、“雍”、“臻”、“玺”四大产品系列。在重点聚焦精品住宅开发的同时，公 司的持有类业务也进入了蓬勃发展期。特色商业海上世界、花园城中心等产品线不断扩充和提升；长租公寓、服务式公寓已 全面覆盖国内一线及核心二线城市，写字楼、产业办公、精品酒店等产品整体运营稳健。此外， 公司也在逐步培育康养地产 等产品，寻求潜在利润增长点。 公司以蛇口太子湾邮轮母港为样板，全方位打造集航运、口岸配套、旅游资源配套、特色免税、商业地产、邮轮物供、 国际物流中转、海工修造配套、金融服务等模块于一体的、可复制的创新型邮轮母港，实现“船、港、城、游、购、娱”联 动发展，促进“前港 — 中区 — 后城”发展战略的落地。截至目前，公司已初步完成在深圳、厦门、上海、湛江等沿海城市的 邮轮母港布局，力争创建国内本土邮轮品牌，建设具有全球影响力的邮轮产业标杆。 二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 货币资金 期末货币资金占总资产 15.21% ，较年初增加 13.41% 。主要系 业务 发展 ， 销售回款及 融资 规模 增加。 存货 期末存货占总资产 50.44% ，较年初增加 20.21% 。主要系房地产投资规模扩大。 其他应收款 期末其他应收款占总资产 13.53% ， 较年初 增加 5.16% 。主要系 对 合作方 往来 增加 。 长期股权投资 期末长期股权投资占总资产 4.39% ， 较年初 增加 27.54% 。主要系对联、合营公司股权投资增加。 投资性房地产 期末投资性房地产占总资产 8.61% ，较年初增加 8.68% 。主要系 持有型物业增加。 2、主要境外资产情况 资产的具体 内容 形成原因 资产规模 （万元） 所在地 运营模式 保障资产安全性的控制措施 收益状况 （万元） 境外资产占 公司净资产 的比重 是否存在 重大减值 风险 房地产 存货 境外运营 160, 462.66 新西兰 奥克兰 房地产销售 通过 建立境外公司投资项目综 合管理规范 ， 保障境外资产安 全、完整 。 794.30 1. 37 % 否 投资性房地产 境外运营 56,783.26 香港 出租 1 , 077.15 0.49% 否 三、核心竞争力分析 1 、丰富的城区和产业园区综 合开发运营经验和独特的“前港 — 中区 — 后城”综合发展模式 经过蛇口工业区 40 年的建设运营，招商蛇口已经具备了各项资源的综合整合能力，培养了专业而实践经验丰富的管理 团队，形成了完整的城区和产业园区综合开发的体系。招商蛇口综合资源整合能力在蛇口的发展过程中得到充分的体现，公 司不但获得了应有的商业利益，也为城市发展带来了巨大的社会效益。 “蛇口模式”衍生出的“前港 - 中区 - 后城”综合发展模式，是在蛇口的开发与升级的过程中，探索总结出的特色商业模 式，是一种独特的港口、园区、城市三位一体综合发展模式，并在招商蛇口走向全国 、参与“一带一路”建设的过程中一次 次被证明的发展模式。以港口或者交通枢纽港、人流聚集的枢纽为切入口，以临港的产业园区为核心和主要载体，配套城市 的新区开发，通过港区城的有机融合、协同发展形成产城融合生态圈。这是一种生态圈式可持续发展的模式，更是一套以市 场化方案实现城市和园区运营的空间发展模式，由此可实现港、产、城联动，将政府、企业和各类资源协同，成为城市转型 升级的重要途径。 2 、独有的战略资源优势 园区的开发建设、系统的大规模的产业集聚需要充裕的土地储备以及政策和区位优势。发展湾区经济已是世界经济强国 的“标配 ”，粤港澳大湾区承载着中国塑造区域发展新格局的重要使命。公司在粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置 —— 蛇口、太子湾、前海、深圳国际会展中心等区域拥有大量待开发的优质资源。 2019 年 8 月 18 日，中央重磅文件出台支持深 圳建设中国特色社会主义先行示范区，提出了将深圳建设成为高质量发展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福标 杆、可持续发展先锋的战略定位，进一步明确了深圳在国内城市和粤港澳大湾区的核心地位。随着湾区经济的不断发展，公 司享受的独特政策和战略区位优势也将日益凸显。 3 、助力公司转型发展的探索创新精神 创 新精神于招商蛇口与生俱来，招商局开发蛇口时“敢为天下先”的创新精神是“招商蛇口”品牌的重要内涵。自 1979 以来，招商局蛇口工业区一直是一面旗帜、一个精神符号，被誉为中国改革开放的先行者，“招商血脉、蛇口基因”说的就 是不断改革创新。时代潮流浩浩荡荡，唯与时俱进者胜，唯改革创新者赢。推动招商蛇口战略落地的背后，创新是重要动力。 从员工持股到项目跟投，从体制创新到机制改革，从业务转型到管理变革，创新贯穿着招商蛇口上市以来发展的每个细节。 4 、招商局集团内部协同优势 招商局集团作为招商蛇口的控股股东和实际控制人，旗下 拥有一批横跨实业和金融两大领域的优秀企业。近年来，集团 内部资源整合动作频频、产融互动协同有效，促进了公司对内获取互补资源、对外强化竞争优势。招商局集团 147 年的稳健 经营，一定程度上为招商蛇口多渠道、低成本地获取资源起到了良好的作用，促进公司不断实现跨越式发展。招商局集团强 大的企业背景，在全国乃至世界范围具有较大的影响力和号召力，其拥有的外部协同资源也将给公司带来巨大的商业机遇。 第四节 经营情况讨论与分析 一、概述 1 、外部市场环境分析 2019 年上半年，国内外经济形势依然严峻复杂。全球经济增速放缓、中 美贸易摩擦等因素给国民经济造成了下行压力。 随着我国经济结构的不断调整，房地产行业正在从高速增长转向平稳增长。报告期内，国家重申“房住不炒”的房地产调控 政策主基调，坚持因城施策，城市间行业市场进一步分化。一线城市有所“回暖”，前期抑制的需求逐步得到释放；二线城 市表现整体持平，内部市场分化愈加显著；三四线城市因部分城市需求透支和购买力不足导致整体成交量下行。同期，土地 市场整体成交量呈下降趋势，溢价率先涨后跌；行业整体销售增速显著放缓，新一轮整合期来临，行业集中度进一步提升。 随着京津冀协同发展、长江经济带、粤港 澳大湾区、长三角一体化等一系列重大区域战略的稳步推进，我国东西南北纵 横联动发展的新格局正在形成，区域经济发展与特色产业新城建设互利互助、密不可分。“以产兴城、以城带产、产城融合、 城乡一体”的系统化发展理念得到进一步落实，以产业为先导、以城市为依托，建设产业高度聚集、城市功能完善、生态环 境优美的新城区，已经成为推动城市转型升级的重要共识。而参与新城的建设和运营，构建复合型产业格局也成为房地产开 发企业转型升级的重要途径。 我国已成为亚太地区邮轮航线的重要始发港和环球航线的重要挂靠港。虽然近年来受到国际运力结构调 整的影响，部分 外籍邮轮调离我国市场，但更多优质且适合中国市场的豪华邮轮于今年陆续重返。由于邮轮产业主要为外资企业主导，邮轮 产业对国民经济的贡献一直处于较低水平，发展本土邮轮产业势在必行。 2 、公司经营管理概述 ·立足长远，综合发展 近年来，公司以“立足长远、把握当下，科技引领、拥抱变化”为战略原则，以质效提升为抓手，开展一系列生产经营 活动，促进公司综合发展。作为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，综合发展是招商蛇口的城市运营观，其实质是 “产品 + 空间 + 时间”三个维度上资源投入、价值提升、利益兑现的动态平衡 ，最终以实现长期可持续发展。从传统发展模 式转向综合发展兼顾了短中长期业务发展的需要，通过快周转、阶段性持有运营和长期持有运营三类项目比例的合理配置， 实现公司经营性现金流的平衡。在稳步推进综合发展的过程中，存在着不均衡、存在着转型的阵痛，但我们坚信，只有立足 长远、拥抱变化，才能基业常青，持续发展。 ·动态深化组织变革，力推转型发展 改革永远在路上。报告期内，在总部职能部门“大部制”改革初有成效的基础上，公司将原有 5 大区域细分为 9 大区域， 确定“区域做实、城市做强”的变革方向，赋能区域综合发展，同时加强向区域以及 城市公司授权，提升管理效率与决策效 率。公司明确了招商漳州的组织定位及管理模式，推进招商漳州和东南区域的融合融效；推动人才流动和人才转型，引进关 键人才，激发人才队伍活力；加强科技引领，完善公司数字化建设的顶层设计，成立负责公司各层级的数字化统筹推动与建 设的数字化信息化专业公司 —— 招商城科，最终通过科技的力量实现更有效的决策支撑，更便捷的生活体验，更有效的资源 整合，助力招商蛇口更良好的综合发展。 ·转型当下，保持业务指标稳步增长 报告期内，房地产销售业务实现签约销售金额 1,011.92 亿元，同比增长 34.75% ；实现签约销售面积 515.23 万平方米， 同比增长 43.77% 。报告期内，公司产品在整合智慧科技、绿色健康技术、智能建造工艺的基础上，产品创新不断涌现；在 打造品质产品、提升产品号召力的同时，适应客户服务精细化管理要求，加强客服品质过程监控，客户服务体系建设成果显 著。 在资源获取方面，公司强化拓展研究，一城一策，投资节奏平稳。报告期内，公司通过招拍挂新增项目 29 个，扩充项 目资源计容建筑面积 383.31 万平方米，一二线城市投资额占比近 90% ；公司积极拓宽资源获取渠道，加大项目合作力度， 完成深圳石岩艾美特、郑州马赛 等项目的收购。目前仍在跟踪并推进多个片区综合开发项目。 粤港澳大湾区建设如火如荼，不断斩获优质资源。报告期内，公司新布局了香港和肇庆的住宅市场，目前已在湾区 9 个城市进行项目布局，大部分资源集中在深圳。包括从前海蛇口自贸区内的蛇口海上世界起沿南海边一路往西，太子湾片区、 前海妈湾片区到宝安空港新城的深圳国际会展中心片区，公司近千万平方米的优质资源正在有序地规划、开发及建设。 随着经营规模的扩大，公司拥有的持有型物业进一步增长，涵盖了特色商业、写字楼、产业办公、精品酒店、长租公寓 等类型，公司在不断完善持有型物业运 营管控体系提升经营管理水平的同时，也在研究并尝试不同的渠道以盘活该类资产。 公司邮轮板块总体经营情况稳健，聚焦能力提升，优化业务模式、推进船队建设。公司的邮轮母港及综合配套已布局深 圳、厦门、上海、湛江、天津等沿海城市，并在积极拓展长江沿岸的内河游轮项目。报告期内，招商系布局的上海、天津、 厦门、深圳邮轮母港共接待出入境邮轮 257 艘次，占全国的 71% ；累计客流量 142 万人次，占全国总客流的 81% 。 ·重大项目有序推进，促进综合发展落地 报告期内，前海土地整备事项圆满完成，公司控股子公司获取在 2015 年 1 月 1 日时 点价值 432 亿元的深圳前海蛇口自 贸区的土地，明确了公司在前海区域的土地权益，后续合资合作事项正在加快推进。与此同时，公司正在积极铺排开发节奏， 推进前海妈湾片区的建设；深圳国际会展中心项目中会展中心主体完成竣工初验，运营筹备工作进展顺利，将于 2019 年下 半年对外运营；推进招商漳州的融合，漳州开发区招商引资成效明显，进一步明确了双鱼岛开发方案并着手战略合作伙伴的 引入；以产城联动、港城联动方式获取常熟琴湖小镇、苏州金融小镇、湛江招商国际邮轮港综合体、蕲春健康产业新城等项 目已陆续开始建设运营。 ·创新助力转型，大公 寓、大健康、大文创多点开花 长租公寓快速发展，以轻资产租入改造、存量商办改造为主，构建“融投管退”全周期商业模式，在精耕深圳市场的基 础上，全面覆盖北京、上海、南京、杭州、武汉等 15 个城市，合计在全国布局 2.5 万间，管理规模总计约 100 万平方米， 全面实现了公寓智慧平台的线上化服务；从养老、医疗、健康管理等方面推进大健康业务，打造标杆项目，探索盈利模式； 大文创初步形成了整体产业规划，文化教育方面确定了产业进入的思路与策略，国际学校项目持续推进，积极拓展公教合作。 ·物业改革持续进行，推动中航善达交易 报告期内， 公司物业改革持续进行，内部资源整合及外部并购拓展齐头并进。 4 月 15 日，公司披露相关公告，筹划支 付现金协议受让中航国际控股股份有限公司持有的中航善达股份有限公司 22.35% 股份，及以持有的招商局物业管理有限公 司 100% 股权认购中航善达非公开发行股份。本次交易是央企之间的资产整合，有利于国资委“瘦身健体，聚焦主业”战略 的落实；可以在充分盘活现有国资上市平台的基础上，打造央企物业管理旗舰平台，实现国有资产增值保值；有利于进一步 增强公司城市发展与产业升级综合服务中物业管理业务的综合竞争力，为公司广大投资者创造价值。 · AAA 信用评级，直接融资成本优势明显 公司继续保持 AAA 的主体信用等级和债项信用等级，积极开展公开市场直接融资：顺利发行 2019 年公司债券（第一 期） 35 亿元（品种一 23 亿元、品种二 12 亿元） , 最终票面利率分别为 4.21% 和 3.75% ；陆续发行两期超短期融资券，总额 合计 50 亿元，票面利率分别为 2.98% 和 2.80% ，为同期房地产企业市场发行超短期融资券最优利率。上半年，公司有序推 进直接融资工作， ABN 获得银行间市场交易商协会审批并取得 100 亿元储架式购房尾款资产支持票据注册通知书，启动 50 亿元供应链 ABS 储架注册的各项准备并通过深交所审核取得无异议函；全力推进产融创新，助力公司发展。报告期内，公 司的综合资金成本为 4.91% ，保持行业领先优势。 ·风险管理实现事前、事中、事后的全流程覆盖 面对复杂的外部环境，公司有效地实现风险全面管控，在融合风控、法律、审计等手段的基础上，实现风险管理事前、 事中、事后的全流程覆盖。报告期内，公司建立了有效的前置风险预控机制，推动流动性风险预警系统化运行；持续开展内 部审计工作，提前预警经营活动中的各类风险和问题。 ·公司治理与发展模式频获外界认可 报告期内，公司凭借领先的综合实 力、出色的市场表现以及稳健的财务战略，荣获市场多项殊荣：连续十六年获得深交 所信息披露考核 A 级；凭借社会责任杰出表现，荣获由南方日报社评选的“ 2018 年度公益企业奖”， MSCI ESG 评级持续保 持 BBB 水平；获得格隆汇“ A 股上市公司最具投资价值奖”；以营业收入、利润、资产和市值的综合评分，荣登“ 2019 福 布斯世界 2000 强”第 379 位，排名较 2018 年跃升 30 位；连续十六年蝉联沪深上市房地产公司综合实力 TOP10 、沪深上市 房地产公司财富创造能力 TOP10 、沪深上市房地产公司价值投资 TOP10 、沪深上市房地产公 司财务稳健 TOP10 ，荣获由《经 济观察报》主办评选的“中国蓝筹地产企业”称号，获得观点地产评选的“ 2019 中国产业地产运营商” 榜第一位、“ 2019 中国房地产品牌价值卓越” 榜第四位、“ 2019 中国房地产商业模式卓越” 榜第七位等 7 项殊荣；在 CIPC2019 第五届中国 产业园区大会上，位列“ 2019 产业园区运营商 TOP50 ”榜第一名等。 二、主营业务分析 1 、 概述 2019 年 上半年 ， 公司实现营业收入总额 166.87 亿元，同比减少 20.49% ，实现归属于上市公司股东的净利润 48.98 亿元， 同比减少 31.17% ， 基本每股收益 0.6 0 元 / 股，同比减少 31.82% 。 2 、主要财务数据同比变动情况 单位： 万元 本报告期 上年同期 同比增减 主要 变动原因 营业收入 1,668,652.77 2,098,780.06 - 20.49% 结转面积及结转单价同比减少 营业成本 1,036,603.11 1,201,805.90 - 13.75% 结转面积同比减少 销售费用 53,615.97 42,910.48 24.95% 销售签约金额增长，导致销售费用支出增 加 管理费用 67,865.22 59,747.41 13.5 9% 公司规模扩大，人工成本同比增加 财务费用 75,183.58 90,244.54 - 16.69% 香港 子公司本位币变更及 人民币 贬值 导致 汇兑收益同比增加 所得税费用 167,505.02 225,998.10 - 25.88% 利润总额 同比 减少导致 经营活动产生的 现金流量净额 606,311.32 - 658,248.22 192.11% 销售回款增加 投资活动产生的 现金流量净额 - 946,473.53 - 83,772.16 - 1 , 029.82 % 对联合营公司投资增加及长期投资转让收 益同比减少 筹 资活动产生的 现金流量净额 1,247,807.02 2,609,480.31 - 52.18% 合作方 往来 净流出 同比 增加 现 金及现金等价 物净增加额 903,495.44 1,868,854.22 - 51.66% 3 、 公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。 4 、主营业务构成情况 单位：万元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年 同期增减 营业成本比上年 同期增减 毛利率比上 年同期增减 （百分点） 分行业 社区开发与运营 1,240,831.79 806,781.10 23.09% - 29.7 8% - 18.12% - 11. 7 6 园区开发与运营 400,842.01 215,202.53 36.52% 31.26% 5.83% 6.51 邮轮产业建设与运营 26,978.97 14,619.48 45.65% 2.56% 11.36% - 4.17 分地区 华北区域 182,923.67 157,520.20 7.32% - 17.77% - 12.78% - 5.10 华中区域 54,404.50 39,794.12 20.87% - 38.18% - 20.10% - 15.13 华东区域 12 3,617.29 71,484.49 30.55% - 37.44% - 55.15% 16.91 华南区域 245,579.76 168,861.62 23.03% 21.43% 60.29% - 13.86 深圳区域 532,531.21 265,294.56 33.82% - 19.96% 16.80% - 21.58 东南区域 143,570.35 61,858.26 44.73% 246.75% 125.09% 22.66 江南区域 269,427.86 185,564.14 22.55% - 41. 54% - 37.00% - 5.79 西南区域 98,378.94 69,979.28 19.37% - 49.39% - 47.64% - 5.78 海外及其他区域 18,219. 1 9 16,246. 4 4 10.84% - 31.21% - 31.88% 1.14 注 1 、社区开发与运营板块以房地产销售业务为主。 由于不同时 期 房地产项目结转产品类型、结转体量发生变化，导致 各区域营业收入、营业成本、及毛利率水平同比随之波动。 注 2 、园区开发与运营板块，主要包括特色产业园、大型城市综合体、商业、办公、酒店及配套等产业载 体开发以及园 区物业管理运营、产业园区管理运营及园区物业销售等业务 ，毛利率与收入同比均有所增长。 注 3 、 邮轮产业建设与运营为深圳蛇口邮轮母港、厦门邮轮母港的邮轮运营、客运及港口出租等业务，由于人员及机构 调整，本期毛利率同比略有下降。 5 、 报告期内，公司不存在单一销售合同金额占公司最近一个会计年度经审计营业收入 30% 以上且金额超过 5000 万元 的正在履行的合同情况。 6 、主营业务成本构成 单位：万元 行业分类 项目 本报告期 上年同期 比重 增减 （百分点） 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 社区 开发与运营 营业成本 806,781.10 77.83% 985,336.24 81.99% - 4.16 园区开发与运营 营业成本 215,202.53 20.76% 203,341.30 16.92% 3.84 邮轮产业建设与运营 营业成本 14,619.48 1.41% 13,128.36 1.09% 0.32 7 、租赁情况说明 报告期末，公司拥有可出租土地面积 167.67 万平米，出租率 96% ，报告期出租收入 0.57 亿；公司拥有的可出租物业总 可出租面积 317.61 万平米，包含公寓、住宅、别墅、写 字楼、厂房、商铺及商业中心等多种业态。报告期内，公司实现出 租收入 13.54 亿元，同比增加 9.87% ，总体出租率 82% ；报告期末，公司在深圳、北京、漳州、杭州等地拥有酒店客房 1,829 套，酒店收入 3.48 亿。 土地出租 可出租土地面积 累计已出租面积 出租收入（万元） 平均出租率 （%） 平均单价 （万平米） （万平米） （元/平米/年） 土地 167.67 983.99 5,668.28 96 69.13 出租性物业类别 可出租面积（万 平米） 累计已出租面积 （万平米） 出租收入（万元） 平均出租率 （%） 平均单价（元/ 平米/月） 公寓及住宅 85.22 411.12 41,036.46 82 99.82 其中：壹间公寓 6.61 32.04 4,466.94 84 139.42 写字楼 50.52 205.53 23,199.97 72 112.88 其中：招商局广场 6.13 30.59 6,722.08 83 219.75 厂房 99.28 481.44 31,446.05 81 65.32 其中：宝耀一至四期 14.57 77.07 8,966.62 88 116.34 商铺及商业中心 72.81 389.23 37,044.39 89 95.17 其中：蛇口花园城 5.73 33.17 5,312.90 96 160.17 其他 9.78 57.01 2,717.02 96 47.66 出租性物业合计 317.61 1,544.33 135,443.89 82 87.70 酒店经营 客房套数 累计入住套数 营业收入（万元） 入住率（%） 平均净房价 （元/间/晚） 酒店 1,829 236,110 34,845.26 - - 其中：深圳希尔顿南海酒店 541 77,443 17,002.74 79 1,198.23 北京康莱德酒店 289 42,506 7,784.30 81 1,225.85 三、非主营业务分析 不适用。 四、资产及负债状况 1、资产构成重大变动情况 单位： 万元 本报告期末 上年 年末 比重增减 （百分点） 重大变动说明 金额 占总资产 比例 金额 占总资产 比例 货币资金 7,640,865.23 15.21% 6,737,507.04 15.92% - 0.71 与资产规模同步增长，比重同比相对稳定 其他应收款 6,797 ,719.74 13.53% 6,463,917.42 15.27% - 1.74 与资产规模同步增长，比重同比相对稳定 存货 25,341,983.74 50.44% 21,082,096.35 49.81% 0.6 3 房地产投资规模扩大 其他流动资产 1,410,632.47 2.81% 771,556.91 1.82% 0.9 9 预缴税金增加 投资性房地产 4,325,859.06 8.61% 3,980,398.90 9.41% - 0.80 长期股权投资 2,207,833.40 4.39% 1,731,100.69 4.09% 0.30 对 联合营公司投资增加 递延所得税资产 1,402,225.19 2.79% 548,130.64 1.30% 1. 49 内部 未实现土 地 增值收益 增加 短期借款 2,172,253.04 4.32% 1,674,087.04 3.96% 0.3 6 融资规模扩大 应付账款 3,099,579.83 6.17% 2,601,252.75 6.15% 0.02 合同负债 2,152,803.44 4.28% 1,488,633.83 3.52% 0.7 6 招 商置地 销售回款增加 应交税 费 1 , 188 , 120.81 2.36 % 684 , 833.48 1.62 % 0.74 土地 增值收益 应交 所得税增加 预收款项 8,957,530.46 17.83% 6,046,250.14 14.29% 3.54 销售回款增加 其他应付款 7,361,323.20 14.65% 6,905,176.63 16.32% - 1.6 7 一年内到期的其他 非流动负债 2,288,816.84 4.56% 2,148,949.12 5.08% - 0.52 其他流动负债 1,228 ,831.73 2.45% 1,384,593.63 3.27% - 0.8 2 长期借款 7,598,068.94 15.12% 6,164,683.47 14.57% 0.5 5 融资规模扩大 应付债券 1,779,939.79 3.54% 1,649,874.36 3.90% - 0.36 2、以公允价值计量的资产和负债 单位： 万元 项目 期初数 合并范围 变动 本期公允价 值变动损益 计入权益的 累计公允价 值变动 本期计提 的减值 本期购买 金额 本期出 售金额 其他 变动 期末数 交易性金融资产 285.00 285.00 其他非流动金融资产 45,003.46 - 151.01 - 177.87 7,280.00 80.24 12.32 51,886.66 注： 其他变动系外币报表折算差。 报告期内公司主要资产计量属性未发生重大变化 3、截至报告期末的资产权利受限情况 用于项目合作款、保证金等的受限货币资金为人民币 10,045,164,599.23 元。用于银行借款抵押的存货账面价值为人民币 47,462,791,315.79 元。用于银行借款抵押的投资性房地产账面价值为人民币 4,310 ,158,681.51 元。用于银行借款抵押的固定 资产账面价值为人民币 566,139,289.86 元。 五、投资状况分析 1、总体情况 报告期投资额（万元） 上年同期投资额（万元） 变动幅度 股权投资 1,370,465 1,534,051 - 11% 非股权投资 3, 012 , 982 3,865,991 - 22 % 2、报告期内主要的新增的股权投资情况 单位：万元 被投资公司名称 投资 方式 投资金额 持股 比例 合作方 投资 期限 截至资产 负债表日 的进展情 况 本期投资 盈亏 是 否 涉 诉 杭州星日房地产开 发有 限公司 非同一控制 下企业合并 120,748.92 58 .00 % 大荣企业有限公司、杭州 江干区城市建设综合开 20 年 股权已过 户 - 515.00 否 发有限公司、杭州松炬实 业投资有限公司 苏州金悦凯商务咨 询有限公司 追加投资 115,500.00 41 .25 % 上海睿嘉企业管理有限 公司、金地集团上海房地 产发展有限公司 永久 已设立 0.00 否 武汉招平雍荣置业 有限公司 收购 102,000.00 51 .00 % 深圳市创乐企业管理有 限公司 永久 股权已过 户 0.00 否 安徽绿隽置业有限 公司 收购 50 ,500.00 5 0.5 0 % 安徽绿城玫瑰园房地产 开发有限公司 永久 股权已过 户 - 333.69 否 佛山市时代冠鸿房 地产开发有限公司 收购 50,200.40 50 .1 0 % 佛山市时代鸿泰投资有 限公司 永久 股权已过 户 - 4.70 否 招商蛇口十堰置业 有限公司 出资设立 37,646.00 100 .00 % 30 年 股权已过 户 1.32 否 中国外运海南有限 公司 收购 29,193.92 70 .00 % 中外运长航实业发展有 限公司 永久 股权已过 户 - 23.78 否 成都招商双兴房地 产开发有限公司 出资设立 29,000.00 100 .00 % 永久 股权已过 户 - 7.96 否 中山禹鸿房地产开 发有限公司 收购 25,500.00 51 .00 % 厦门禹洲鸿图地产开发 有限公司、深圳市华京投 资有限公司 永久 股权已过 户 - 65.85 否 北京招合房地产开 发有限公司 非同一控制 下企业合并 19,481.80 53 .21 % 北京佳源国海置业有限 公司 30 年 股权已过 户 - 767.97 否 南京善盛房地产开 发有限公司 出资设立 17,778.34 20 .00 % 青岛海信房地产股份有 限公司、南京天建房地产 开 发有限公司、南京正善 置业发展有限公司、南京 乾程置业有限公司 永久 已设立 0.00 否 杭州瑞盛智慧科技 有限公司 出资设立 15,000.00 100 .00 % 永久 股权已过 户 - 8.26 否 合计 612,549.38 - 1,725.89 注： 投资期限为被投资公司营业执照中 所 登记的营业期限 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 报告期下列正在进行的投资全部为房地产开发项目，系公司主营业务范围，不属于固定资产投资。 单位：万元 项目名称 本报告期 投入金额 截至报告期末累计 实际投入金额 项目进度 截至报告期末累 计实现的收益 深圳国际会展中心商业配套项目 210,265.11 2,170,105.47 主体施工 未结转 招商江山和樾 186,780.00 186,780.00 前期规划和报建 未结转 青岛公园 1872 148,685.36 148,685.36 前期规划和报建 未结转 合肥诚园 139,083.29 139,083.29 主体施工 未结转 天津公园 1872 133,700.00 133,700.00 前期规划和报建 未结转 杭州南兴项目 124,523.4 7 583,651.74 前期规划和报建 未结转 苏州琴鸣雅院 123,830.00 123,830.00 前期规划和报建 未结转 云南公园大道 106,302.35 106,302.35 前期规划和报建 未结转 佛山时代招商天禧 98,837.00 98,837.00 前期规划和报建 未结转 武汉马鹦路地块 93,020.00 93,020.00 前期规划和报建 未结转 肇庆 依云水岸花园 61,200.00 61,200.00 前期规划和报建 未结转 深圳前海启动区一期 47,311.71 8 9,892.40 主体施工 未结转 南京 G52 46,900.00 67,000.00 前期规划和报建 未结转 杭州武林郡 46,075.81 135,658.49 主体施工 未结转 海南区域总部项目 46,389.00 46,389.00 前期规划和报建 未结转 十堰阳光城 37,646.00 40,017.49 主体施工 未结转 宁波 明湖（ 原 上海东部新城 项目 ） 34,456.33 92,502.87 一期竣工，二三期在建 8,889.92 深圳艾美特 30,066.96 30,066.96 主体施工 未结转 武汉一江璟城 29,438.73 546,417.82 一期部分竣工，二三期在建 23,445.67 成都大魔方 27,980.45 297,770.25 一期竣工，二三期在建 34,446.70 太仓科教新城 27,944.80 69,862.00 前期规划和报建 未结转 长沙喇叭场项目 27,610.00 27,610.00 前期规划和报建 未结转 重庆长嘉汇 27,603.77 702,247.08 一二三期竣工，四五六期在建 64,649.14 深圳招商中环 27,27 8.80 267,788.96 一期竣工，二期在建 126,152.52 成都中央华城 24,187.90 85,312.39 一期竣工，二三期在建 31,873.93 昆明雨花国际商务中心 23,644.84 149,037.09 主体施工 未结转 杭州檀院 22,467.63 56,289.75 主体施工 未结转 苏州香溪源 22,432.05 140,854.29 主体施工 未结转 重庆公园大道 22,221.41 658,165.83 主体施工 未结转 上海招商主城 21,373.86 366,266.35 主体施工 未结转 成都公兴项目 20,027.20 33,027.20 主体施工 未结转 4、金融资产投资 （1）证券投资情况 单位：万元 证券品种 证券代码 证券简称 最初投资 成本 会计计量模式 期初账面 价值 合并范围 变动 本期公允价值 变动损益 计入权益的累计 公允价值变动 本期购买 金额 本期出售 金额 报告期 损益 期末账面 价值 会计核算 科目 资金 来源 股票 00144 招商局港口 （未完）  |