[中报]光大嘉宝:2019年半年度报告
原标题:光大嘉宝:2019年半年度报告 公司代码：600622 公司简称：光大嘉宝 光大嘉宝股份有限公司 2019年半年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完 整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 本半年度报告未经审计。 四、 公司负责人赵威、主管会计工作负责人于潇然及会计机构负责人（会计主管人员）金红声明： 保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司无半年度利润分配预案或资本公积转增股本预案。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实际承诺，敬请 投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅本报告第四节“经营情况的讨论 与分析”中“可能面对的风险”内容。 十、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4 第三节 公司业务概要 ..................................................................................................................... 7 第四节 经营情况的讨论与分析 ................................................................................................... 10 第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 28 第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 43 第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 47 第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................... 48 第九节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 50 第十节 财务报告 ........................................................................................................................... 54 第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................. 170 第一节 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 本公司、公司、光大嘉宝 指 光大嘉宝股份有限公司 光大安石 指 光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司(控股子公司) 安石资管 指 光大安石（北京）资产管理有限公司(控股子公司) 光控安石 指 光控安石（北京）投资管理有限公司(控股子公司) 嘉宝投资公司 指 上海嘉宝实业集团投资管理有限公司(全资子公司) 上海光控 指 上海光控股权投资管理有限公司 光大控股 指 中国光大控股有限公司 光大安石平台 指 光大安石及其下属企业、安石资管及其下属企业的统称 光大安石投资 指 光大安石投资（咨询）有限公司 报告期 指 2019年上半年 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 光大嘉宝股份有限公司 公司的中文简称 光大嘉宝 公司的外文名称 Everbright Jiabao Co.,Ltd. 公司的外文名称缩写 EBJB 公司的法定代表人 赵威 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 姓名 孙红良 联系地址 上海市嘉定区依玛路333弄1-6号嘉宝大厦10-15F 电话 021-59529711 传真 021-59536931 电子信箱 600622@ebjb.com 三、 基本情况变更简介 公司注册地址 上海市嘉定区清河路55号6-7F 公司注册地址的邮政编码 201800 公司办公地址 上海市嘉定区依玛路333弄1-6号嘉宝大厦10-15F 公司办公地址的邮政编码 201821 公司网址 www.ebjb.com 电子信箱 600622@ebjb.com 报告期内变更情况查询索引 网址变更情况详见公司临2019-045号公告 四、 信息披露及备置地点变更情况简介 公司选定的信息披露报纸名称 上海证券报 登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室 报告期内变更情况查询索引 / 五、 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 光大嘉宝 600622 嘉宝集团 六、 公司主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元币种：人民币 主要会计数据 本报告期 （1－6月） 上年同期 本报告期比上年同 期增减(%) 营业收入 2,327,000,577.19 2,222,438,463.97 4.70 归属于上市公司股东的净利润 235,734,663.44 318,988,728.97 -26.10 归属于上市公司股东的扣除非 经常性损益的净利润 185,663,864.85 281,333,898.95 -34.01 经营活动产生的现金流量净额 -125,217,056.19 1,088,678,451.28 -111.50 本报告期末 上年度末 本报告期末比上年 度末增减(%) 归属于上市公司股东的净资产 6,171,481,706.11 6,102,666,980.63 1.13 总资产 23,681,090,674.93 25,099,460,695.09 -5.65 (二) 主要财务指标 主要财务指标 本报告期 （1－6月） 上年同期 本报告期比上年同 期增减(%) 基本每股收益（元／股） 0.16 0.21 -23.81 稀释每股收益（元／股） 0.16 0.21 -23.81 扣除非经常性损益后的基本每 股收益（元／股） 0.12 0.19 -36.84 加权平均净资产收益率（%） 3.78 5.71 减少1.93个百分点 扣除非经常性损益后的加权平 均净资产收益率（%） 2.98 5.03 减少2.05个百分点 公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 报告期公司实施2018年度利润分配和资本公积转增股本方案，即每股派发现金红利0.16元 （含税），以资本公积每股转增0.3股，共计派发现金红利184,575,664.96元，转增346,081,246 股，转增后总股本为1,499,685,402股。公司按照转增后总股本计算报告期每股收益，并调整上 年同期的每股收益。 七、 境内外会计准则下会计数据差异 □适用 √不适用 八、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元币种:人民币 非经常性损益项目 金额 附注（如 适用） 非流动资产处置损益 377,358.48 / 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 - / 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合 国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 5,248,991.02 / 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 8,611,632.65 / 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时 应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 14,190,739.38 / 非货币性资产交换损益 - / 委托他人投资或管理资产的损益 - / 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 - / 债务重组损益 - / 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 - / 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 - / 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 - / 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 - / 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金 融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公 允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易 性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 44,408,035.04 / 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 - / 对外委托贷款取得的损益 - / 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生 的损益 - / 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对 当期损益的影响 - / 受托经营取得的托管费收入 - / 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,290,970.35 / 其他符合非经常性损益定义的损益项目 - / 少数股东权益影响额 -5,524,996.59 / 所得税影响额 -18,531,931.74 / 合计 50,070,798.59 / 第三节 公司业务概要 一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 1、主要业务、经营模式 公司主要从事不动产资产管理、不动产投资和房地产开发业务： （1）不动产资产管理业务：公司通过控股的光大安石作为私募基金管理平台，重点投资于未 来能持续产生现金流的持有型物业，并以管理人的身份或品牌输出的形式，通过对相关物业进行 开发改造、转型升级、运营管理而令其产生持续、稳定的现金流，为投资人创造回报。 （2）不动产投资业务：主要通过认购或受让光大安石平台发起设立的不动产基金份额，投资 并间接持有优质的不动产资产，增强不动产投资和资管的协同效应，提升公司盈利能力和收益水 平。 （3）房地产开发业务：以自主开发销售为主。 2、行业情况说明 （1）不动产资产管理及投资行业 近年来，随着经济发展、人口向城市聚集、第三产业的比重不断提高，城市对办公、购物中 心、长租公寓、仓储物流等各类持有型地产的需求正在不断增长。我国不动产投资市场越来越活 跃，以不动产私募基金为代表的资本在不动产大宗交易市场中逐步崛起，这预示着地产存量时代 的到来，也昭示着地产融资模式变革的必然趋势。基于国内巨大的地产存量更新规模，以基金方 式投资于不动产业务的发展空间十分广阔。作为一种资产配置工具，不动产私募基金未来将成为 机构和个人投资者资产配置的重要组成部分。未来，随着国内REITs市场不断发展、投资者退出 渠道日趋丰富，国内不动产资产管理行业将更具生机和活力。 同时，行业也面临着一定的挑战。一方面，宏观环境层面面临经济转型升级的压力增大，金 融行业整体去杠杆、资管新规及配套细则落地、私募基金行业监管政策趋严，均使得不动产私募 基金管理人普遍感到募资的压力大、难度高；另一方面，上述因素也使得不动产私募基金管理人 的门槛有所提高，这对于运作规范、具有较强主动管理能力和成熟ABS退出能力的资产管理机构 而言，其核心竞争力优势将愈加突显。 (2)房地产开发行业 上半年，针对房地产开发行业，从中央到地方、从需求端到供给侧均体现出了高度的政策协 同，中央多次在重要会议上强调“房住不炒”，各地方政府根据形势变化及时跟进政策，因城施 策、一城一策以确保市场平稳运行。市场表现来看，3-4月份商品住宅交易在多种因素下呈现短 暂回暖现象，随即楼市环境收紧预期增强，市场略有降温。上半年，重点城市商品住宅成交规模 稳中略降，新房价格表现平稳，但各线城市市场分化更加明显。 二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 √适用 □不适用 报告期公司资产负债表科目变动情况详见本报告第四节经营情况的讨论与分析之“资产、 负债情况分析”的相关内容。 其中：境外资产12,639.11（单位：万元币种：人民币），占总资产的比例为0.53%。 三、 报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 1、优秀的管理团队 公司核心管理团队长期稳定，业务团队专业扎实，具备丰富的运营管理经验和全球化视野。 公司通过光大安石平台在不动产资管行业深耕细作十余年，其在不动产基金管理行业的龙头地位 与核心团队丰富的资管从业经验和对行业的深入思考及深度认知是密不可分的。 2、清晰的发展战略 公司发展战略清晰，投资和资管项目质量较高，发展前景良好，拥有很强的持续运营能力。 公司强调产融结合，培育发掘核心资产，主动聚焦管理有稳定现金流的持有型资产，积极发展资 产证券化业务。公司创建了专业的资产管理团队，注重发挥自身的主动管理能力，不断拓展增量、 盘活存量，并最大程度地提升项目价值。公司发展愿景明确，即致力于成为国内领先的跨境不动 产投资和资产管理平台。 3、综合的资管体系 公司具备良好的投资和投后管理能力，综合资管体系完善，风险控制体系健全。公司形成了 完善的募、投、管、退全产业链闭环机制，拥有灵活且稳健的投资和资管策略、不动产全业态以 及资管全生命周期的操盘能力和风控能力。公司与境内外金融机构均有着长期的深度业务合作， 拥有多元化产品募集渠道，募资能力居行业前列，同时所管项目退出渠道成熟，项目累计退出规 模超过500亿元，拥有较长和优良的退出记录。 4、良好的品牌形象 光大安石是国内领先的具有主动管理能力的不动产资产管理平台，自2015年至今，连续5 年蝉联中国房地产基金综合能力TOP榜首荣誉。公司在商业、办公楼、仓储物流等领域稳步拓展， 拥有长期培育的自有商业品牌“大融城”。截止2019年6月30日，通过重资产收购和轻资产管 理输出，公司累计在管及在建商业项目17个，在管面积约180万平方米。 在房地产开发方面，公司以“品质地产、品位生活”的开发理念，打造了一系列优质楼盘， 多次获得“上海市优秀住宅金奖”、上海市节能省地型“四高”优秀小区、上海市建设工程“白 玉兰奖”、上海市“园林杯优质工程金奖”等荣誉称号。 5、突出的资产证券化能力 公司建立了专业的资产证券化业务团队，一方面完善募、投、管、退的全业务流程，在业务 体系内形成闭环优势，实现投资人利益的最大化；另一方面，依托自身的投资能力和资管能力， 与外部资产持有方合作，探索运营更多的资产类别和角色模式，为公募REITs做好人才及业务的 储备。2019年5月，公司旗下光大安石“光证资管-光控安石商业地产第1期静安大融城资产支 持专项计划”成功设立，产品发行规模43亿元。该产品的成功发行，体现了资本市场对光大安石 投资及资产管理能力的认可。 第四节 经营情况的讨论与分析 一、经营情况的讨论与分析 为适应产业结构战略性调整的需要，公司于今年1月调整了总部组织架构，充实了高管队伍， 以进一步满足主业发展的需要。报告期内，公司继续专注并聚焦不动产资管业务，持续提升不动 产资管能力，努力拓展不动产募资业务以及退出渠道，进一步夯实“募、投、管、退”的闭环优 势。 商业运营方面，公司按照既定目标，继续拓展“大融城”商业产品线及市场布局，进一步加 快轻资产管理输出。报告期内，部分大融城项目通过调整租户、整合客户资源等措施，进一步提 高物业运营效率。上半年，位于广东省佛山市的顺成大融城项目顺利开业。截至2019年6月30 日，光大安石在管及在建“大融城”等系列商业项目17个，总建筑面积约180万平方米。 写字楼运营方面，公司十分重视运用差异化竞争策略，通过在新光大中心、光大安石中心等 项目引入Art park、社群、wellbeing等服务，致力于逐渐形成自己的品牌溢价和竞争力。报告 期内，上东公园里项目（原上东今旅项目）经改造后正式对外开业。 资产证券化方面，光大安石商业系列储架100亿元类REITs“光证资管-光控安石商业地产第 1期静安大融城资产支持专项计划”于2019年5月成功设立（发行总规模为43亿元），充分体 现出资本市场对光大安石的认可。 战略合作方面，光大安石与华住酒店管理集团、上海建工集团积极发挥各自优势，加强相互 合作，分别拓展国内酒店及公寓等居住类不动产业务、上海区域的城市更新投资领域。报告期内， 首个合作项目顺利落地。 地产开发业务方面，梦之月、梦之星项目正在进行后配套建设，梦之晴项目、盛创三期项目 正在进行前期准备。上半年，公司加强市场研判，采取有效措施，加快资金回笼，实现合同销售 面积7.76万平方米，合同金额26.89亿元，资金回笼22.95亿元。 (一) 主营业务分析 1 财务报表相关科目变动分析表 单位:万元币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 232,700.06 222,243.85 4.70 营业成本 150,169.85 107,390.94 39.83 销售费用 7,942.44 6,409.01 23.93 管理费用 16,624.41 11,664.83 42.52 财务费用 23,764.43 6,199.80 283.31 经营活动产生的现金流量净额 -12,521.71 108,867.85 -111.50 投资活动产生的现金流量净额 -22,502.23 -118,215.63 / 筹资活动产生的现金流量净额 -98,952.23 80,619.98 -222.74 税金及附加 11,566.62 28,331.46 -59.17 投资收益 10,527.77 3,894.74 170.31 公允价值变动收益 3,172.42 -896.17 / 营业收入变动原因说明:报告期营业收入与上年同期数相比增加10,456.21万元，公司营业收入保 持稳定； 营业成本变动原因说明:报告期营业成本与上年同期数相比增加42,778.91万元，主要原因是本期 房地产业务结转的动迁配套房项目毛利率较低； 销售费用变动原因说明:报告期销售费用与上年同期数相比增加1,533.43万元，主要是本期房地 产开发业务销售渠道费增加； 管理费用变动原因说明:报告期管理费用与上年同期数相比增加4,959.58万元，主要原因是管理 费用人员支出增加； 财务费用变动原因说明:报告期财务费用与上年同期相比增加17,564.63万元，主要是本期融资增 加，对应利息支出增加； 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:报告期经营活动产生的现金流量净额为-12,521.71 万元，主要原因是本期房地产业务支付的土地出让金及税金； 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:报告期投资活动产生的现金流量净额为-22,502.23 万元，主要原因是不动产投资业务增加的对外投资； 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:报告期筹资活动产生的现金流量净额为-98,952.23 万元，主要原因是报告期偿还了一年内到期的长期借款； 税金及附加变动原因说明:报告期税金及附加与上年同期数相比减少16,764.84万元，主要原因是 本期房地产业务毛利率较低，对应计提的土地增值税减少； 投资收益变动原因说明:报告期投资收益与上年同期数相比增加6,633.03万元，主要原因是公司 不动产投资业务投资收益增加; 公允价值变动收益变动原因说明:报告期公允价值变动收益与上年同期数相比增加4,068.59万元， 主要原因是交易性金融资产公允价值同比上升。 2 其他 (1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 (2) 其他 √适用 □不适用 （一）报告期内房地产开发业务情况 1、报告期内房地产储备情况 序号 持有待开发土地的区 域 持有待开发土地 的面积(平方米) 一级土地整理面 积(平方米) 规划计容建筑面 积(平方米) 是/否涉及合作开 发项目 合作开发项目涉及 的面积(平方米) 合作开发项目的 权益占比(%) 1 上海嘉定（盛创三期） 12,980.00 - 41,831.42 否 - - 2 上海嘉定（梦之晴） 60,511.80 - 108,921.24 否 - - 2、报告期内房地产开发投资情况 单位：万元币种：人民币 序 号 地区 项目 经营业态 在建项目/ 新开工项 目/竣工项 目 项目用地 面积 (平方米) 项目规划计 容建筑面积 (平方米) 总建筑面积 (平方米) 在建建筑面 积(平方米) 已竣工面积 (平方米) 总投资额 报告期实 际投资额 1 上海浦东 前滩后院 住宅 竣工项目 25,736.20 30,883.44 60,610.00 - 60,610.00 193,120.00 4,534.65 2 昆山花桥 梦之悦 住宅 竣工项目 79,580.10 175,076.00 216,268.91 - 216,268.91 185,666.80 10,862.65 3 上海嘉定 云翔佳苑 动迁配套房 竣工项目 74,152.90 180,933.07 226,915.91 - 226,915.91 107,775.80 3,949.57 4 上海嘉定 梦之月 住宅 在建项目 19,329.10 34,792.00 51,644.69 51,644.69 - 38,720.00 2,247.78 5 上海嘉定 梦之星 住宅 在建项目 24,400.90 39,041.44 56,758.18 56,758.18 - 109,042.00 8,420.81 注：（1）嘉宝名邸（浦东杨思）项目的推广名为“嘉宝·前滩后院”； （2）梦之月项目曾用名“竹筱项目”； （3）梦之星项目曾用名“锦博项目”。 3、报告期内房地产销售情况 序号 地区 项目 经营业态 本期可供出售面积 本期销售面积 (平方米) (平方米) 1 上海嘉定 梦之月 住宅 18,562 15,149 2 上海嘉定 梦之缘 商住办 18,848 - 3 上海浦东 前滩后院 住宅 6,075 3,202 4 上海嘉定 梦之星 住宅 36,730 33,934 5 昆山花桥 梦之悦 住宅 115,241 25,326 4、报告期内房地产出租情况 单位：万元币种：人民币 序号 地区 项目 经营业态 出租房地产的建筑面 积(平方米) 出租房地产的租金 收入 是否采用公允价值计 量模式 租金收入/房地产公允价值 (%) 1 上海 / 办公 18,046 845 否 / 2 上海 / 工业 76,035 1,333 否 / 3 上海 / 商业 29,551 2,025 否 / 注：报告期内房地产出租情况不包括公司并表的房地产基金项目。 （二）报告期内不动产资管业务情况 1、在管基金规模 报告期内，光大安石平台新增投资项目 9个，新增管理规模人民币 70.08亿元；退出投资项目 4个，减少管理规模人民币71.79 亿元。报告期末，光大安 石平台在管项目 42个，在管规模人民币 469.39亿元。 2、纳入合并报表范围的在管基金及项目情况 序号 基金名称 投资项目 地区 项目业态 总建筑面积 （平方米） 报告期可售面积 （平方米） 报告期可供出租面积 （平方米） 1 光控安石-上海一号私募投资基金 光大安石中心项目 上海 综合体 159,014 23,488 57,929 2 珠海安石宜昭投资中心（有限合伙） 西安大融城项目 西安 商业 117,000 - 46,800 3、上市公司参与的基金项目 金额单位：人民币万元 被投资基金名称 投资项目 认缴 比例 认缴 份额 报告期 新增投 资金额 报告期处 置份额 报告期末累 计投入金额 截至报告期 末公司投资 余额 报告期内公 司收到的分 配金额或转 让收益 是否关 联交易 关联方 备注 上海光渝投资中 心（有限合伙） 重庆观音桥 大融城项目 50.00% 23,500 - - 105,500 17,700 - 是 宜兴光控 / 上海光稳投资中 心（有限合伙） 上海明悦项 目 28.26% 28,575 - 5,000 35,600 22,535 - 否 / 注2 上海光翎投资中 心(有限合伙) 上海静安大 融城项目（原 名为上海沪 太路项目） 50.00% 45,000 - 21,000 45,000 24,000 - 是 宜兴光控 / 上海光妍投资中 心(有限合伙) 上海静安大 融城项目 - - - 30,000 30,000 - 1,320 是 宜兴光控 / 光控安石-上海 一号私募投资资 金 光大安石中 心项目 42.00% 42,000 12,000 - 46,600 46,600 - 是 宜兴光控 / 珠海安石宜晟投 资中心（有限合 伙） 西安正尚项 目 - - - 30,000 30,000 - 324.35 否 / / 珠海安石宜昭投 资中心（有限合 伙） 西安正尚项 目 50.00% 65,000 50,076 49,914 65,076 15,162 1,463.89 是 宜兴光控 / 上海光丹投资中 心（有限合伙） 上海越虹广 场项目 28.20% 36,900 - 12,100 49,000 36,900 - 是 宜兴光控 注3 宜兴光迪投资中 心（有限合伙） 广东江门项 目 29.86% 26,400 - - 26,400 26,400 - 是 宜兴光控 / 珠海安石宜涵投 资中心（有限合 伙） 成都双流项 目 - - - 4,100 4,100 - 221.23 是 宜兴光控 / 珠海安石宜茂投 资中心（有限合 伙） 嘉兴平湖项 目 - - - 5,740 5,740 - 230.80 是 宜兴光控 / 上海雷泰投资中 心（有限合伙） 重庆朝天门 项目 28.56% 18,000 - - 18,000 18,000 - 否 / / 上海光魅投资中 心（有限合伙） 北京上东公 园里项目（原 名为北京上 东今旅项目） 29.28% 41,000 - - 76,000 46,000 - 否 / / 珠海安石宜竺投 资中心（有限合 伙） 广东红树林 麻涌项目 28.53% 10,000 3,950 1,103 6,150 5,047 - 是 宜兴光控 / 珠海安石宜灏投 资中心（有限合 伙） 重庆北碚项 目 28.78% 9,300 1,300 - 1,300 1,300 - 是 宜兴光控 / 上海光野投资中 心（有限合伙） 上海黄金广 场项目 16.58% 31,000 21,000 - 31,000 31,000 - 是 宜兴光控 / 珠海安石宜颖投 资中心（有限合 伙） 上海杨浦电 厂项目 49.99% 24,850 - - 22,000 22,000 - 否 / / 上海钊励投资中 心（有限合伙） 新光大中心 项目 37.43% 79,931 55,453 - 55,453 55,453 - 是 宜兴光控 / 上海晟科投资中 心（有限合伙） 新光大中心 项目 1.79% 16,800 16,800 - 16,800 16,800 - 是 宜兴光控 / 珠海宜岚投资中 心（有限合伙） 重庆远成项 目 11.36% 10,000 1,800 1,800 1,800 是 宜兴光控 / 合计 / / 508,256 162,379 158,957 671,519 386,697 3,560.27 / / / 注1：“报告期新增投资金额”系指报告期内公司的实缴出资或实际受让金额；“报告期处置份额”包括了实缴和未实缴份额的处置；“报告期内公司 收到的分配金额或转让收益”系指投资收益（不含本金）。如遇协议在报告期内多次签署的情况，则认缴比例、认缴份额等相关数据以最近一次协议为 准。上述表格不包括短期过桥性质的基金。 注2： 2019年3月，公司报告期处置实缴份额5,000万份。 注3： 2019年1月，公司将12,100万元优先级份额（实缴份额12,100万元）转让给上海光兰投资中心（有限合伙）。 4、基金管理人收入 报告期内，公司不动产资产管理业务营业收入共计人民币32,494.07 万元，其中管理及咨询服务费收入24,629.87 万元，超额管理费收入 4,311.82 万元，其他收入3,552.38 万元。 5、前五大长期在管基金情况 金额单位：人民币万元 基金名称 管理及咨询服务收入 管理及咨询服务收入约定主要条款 主要投资项目 上海晟科投资中心（有 限合伙）（“上海晟科”） 6,077.92 A类资产管理费以管理人协助取得融资金额为基础收费；B类资产管理 费以上海晟科全部存续的权益级份额为计费基础收费。 新光大中心项目 光控安石-静安大融城 私募股权投资基金 3,242.14 静安大城私募投资基金管理费按照私募基金存续份额为基础收取。 静安ABS项目 上海光渝/光控安石-大 融城私募投资基金 2,212.26 上海光渝基金管理费按照权益级有限合伙人的认缴出资计算基金管理 费；光控安石-大融城私募投资基金管理费按照私募基金存续份额为基 础收取。 重庆观音桥大融城项目 上海光野 875.56 按照各有限合伙人实缴出资额为基础计算基金管理费。 上海黄金广场项目 上海光魅 1,127.57 按照各有限合伙人实缴出资额为基础计算基金管理费。 北京上东公园里项目 （原名北京上东今旅项目） 合计 13,535.45 / / 6、在管资产 （1）在管资产规模 报告期末，光大安石管理的资产规模为人民币469.39亿元。 （2）在管项目资产情况 金额单位：人民币万元 业态分布 管理规模 比例 综合体 1,590,507.22 33.89% 商业 1,517,604.89 32.33% 写字楼 618,359.26 13.17% 工业地产 373,541.91 7.96% 住宅 73,664.83 1.57% 其他 520,202.55 11.08% 合计 4,693,880.66 100.00% （3）合并报表外长期在管项目于报告期内产生的收入分布如下： 金额单位：人民币万元 所在区域 金额（未经审计） 比例 华东 167,642.50 85.44% 西南 17,295.31 8.81% 其他 11,279.06 5.75% 合计 196,216.87 100.00% 注：部分在管项目尚处在建设期，因此2019年1-6月未产生营业收入。 （4）前五大长期在管项目 基金名称 项目业态 地理 位置 在管规模 （人民币 万元） 基金持 股比例 公司认缴 占比 初始投 资年度 基金出 资形式 (债权/权 益/混合) 上海钊励/上海 晟科 综合体 北京 856,988 100% 注1 2014 混合 上海光翎/光控 安石-静安大融 城私募股权投资 基金 商业 上海 430,000 100% 注2 2019 混合 上海光渝/光控 安石-大融城私 募投资基金 商业 重庆 285,410 100% 注3 2016 混合 上海光野 综合体 上海 187,060 100% 16.58% 2017 混合 上海光魅 写字楼 北京 140,011 100% 29.28% 2017 混合 合计 / / 1,899,469 / / / / 注1：公司分别认缴上海钊励和上海晟科37.43%和1.79%财产份额，上海钊励认缴上海晟科22.34% 财产份额； 注2：公司认缴上海光翎50.00%财产份额，上海光翎认缴光控安石-静安大融城私募股权投资基金 18.6%财产份额； 注3：公司认缴上海光渝50.00%财产份额，上海光渝认缴光控安石-大融城私募投资基金36.00%财产 份额； 注4：“前五大”系按在管规模计算。 7、报告期内发行的资产证券化产品情况 2019年5月，光大安石“光证资管-光控安石商业地产第1期静安大融城资产支持专项计划” 成功设立，产品发行规模43亿元。 报告期末，光大安石2016年发行的“首誉光控-光控安石大融城资产支持专项计划”以及2019年 发行的“光证资管-光控安石商业地产第1期静安大融城资产支持专项计划”处于存续期，运行状 况良好。 8、基金分配 报告期内，光大安石管理项目到期或部分退出向投资人分配收益的总金额为人民币2.36亿元。 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：万元 项目名称 本期期末数 本期期末数 占总资产的 比例（%） 上期期末数 上期期末数 占总资产的 比例（%） 本期期末金 额较上期期 末变动比例 （%） 情况说 明 货币资金 420,984.15 17.78 626,849.81 24.97 -32.84 注1 交易性金融资 产 16,269.91 0.69 - - - 注2 以公允价值计 量且其变动计 入当期损益的 金融资产 - - 14,246.18 0.57 -100.00 注2 应收账款 26,493.30 1.12 10,863.30 0.43 143.88 注3 预付款项 1,375.04 0.06 17,570.01 0.70 -92.17 注4 其他应收款 67,796.02 2.86 42,977.70 1.71 57.75 注5 可供出售金融 资产 - - 23,263.94 0.93 -100.00 注6 长期应收款 12,828.80 0.54 8,516.98 0.34 50.63 注7 其他权益工具 投资 18,026.55 0.76 - - - 注8 其他非流动金 融资产 20,216.29 0.85 - - - 注9 投资性房地产 256,615.54 10.84 112,978.40 4.50 127.14 注10 在建工程 188,818.44 7.97 312,767.04 12.46 -39.63 注11 无形资产 1,076.75 0.05 42,175.85 1.68 -97.45 注12 长期待摊费用 1,903.27 0.08 4,389.10 0.17 -56.64 注13 短期借款 43,520.00 1.84 - - - 注14 预收款项 383,268.77 16.18 286,007.86 11.39 34.01 注15 应付职工薪酬 10,860.10 0.46 22,838.46 0.91 -52.45 注16 应交税费 10,162.17 0.43 18,563.12 0.74 -45.26 注17 其他应付款 181,776.66 7.68 268,410.42 10.69 -32.28 注18 一年内到期的 非流动负债 99,131.41 4.19 275,979.90 11.00 -64.08 注19 长期应付款 - - 1,149.59 0.05 -100.00 注20 递延所得税负 债 42,930.33 1.81 72,064.59 2.87 -40.43 注21 其他非流动负 债 - - 20,325.00 0.81 -100.00 注21 注1：货币资金本期期末数与上年期末数相比减少205,865.65万元，减少比例为32.84%，主要原 因是本期偿还一年内到期的长期借款； 注2：交易性金融资产本期期末数与上年期末数相比增加16,269.91万元，以公允价值计量且其 变动计入当期损益的金融资产本期期末与上年期末数相比减少14,246.18万元，主要原因是首次 执行新金融工具准则调整报表列示； 注3：应收账款本期期末数与上年期末数相比增加15,630.00万元，增加比例为143.88%，主要原 因是本期不动产资管业务根据服务协议约定按权责发生制确认的管理及咨询服务费； 注4：预付款项本期期末数与上年期末数相比减少16,194.97万元，减少比例为92.17%，主要原 因是房地产开发业务预付的土地出让金转入存货； 注5：其他应收款本期期末数与上年期末数相比增加24,818.32万元，增加比例为57.75%，主要 原是房地产开发业务控股子公司按股权比例向少数股权支付的往来款和向参股的不动产基金的项 目公司提供借款； 注6:可供出售金融资产本期期末数与上年期末数相比减少23,263.94万元，主要原因是首次执行 新金融工具准则调整报表列示； 注7：长期应收款本期期末数与上年期末数相比增加4,311.82万元，增加比例为50.63%，主要原 因是本期不动产资管业务确认超额管理费收入增加的长期应收款； 注8：其他权益工具投资本期期末数与上年期末数相比增加18,026.55万元，主要原因是首次执 行新金融工具准则调整报表列示； 注9：其他非流动金融资产本期期末数与上年期末数相比增加20,216.29万元，主要原因是首次 执行新金融工具准则调整报表列示； 注10：投资性房地产本期期末数与上年期末数相比增加143,637.14万元，增加比例为127.14%, 主要原因是公司控股的光控安石-上海一号私募投资基金及其下属企业开发的光大安石中心项目 部分存货转入投资性房地产和本期新增纳入合并范围的珠海安石宜昭投资中心（有限合伙）及其 下属企业运营的西安大融城项目； 注11：在建工程本期期末数与上年期末数相比减少123,948.60万元，减少比例为39.63%，主要 原因是本期上海光稳投资中心（有限合伙）不再纳入公司合并报表范围，对应其及其下属企业运 营的上海明悦项目在建工程不再纳入公司合并报表； 注12：无形资产本期期末数与上年期末数相比减少41,099.09万元，减少比例为97.45%，主要原 因是本期上海光稳投资中心（有限合伙）不再纳入公司合并报表范围，对应其及其下属企业运营 的上海明悦项目无形资产土地使用权不再纳入公司合并报表； 注13：长期待摊费用本期期末数与上年期末数相比减少2,485.83万元，减少比例为56.64%，主 要原因是重庆市美家德实业发展有限公司本期纳入公司合并报表范围，公司上年期末对其待摊销 的物业租赁费合并抵消； 注14：短期借款本期期末数与上年期末数相比增加43,520.00万元，主要原因是本期新增的短期 银行借款； 注15：预收款项本期期末数与上年期末数相比增加97,260.91万元，增加比例为34.01%，主要原 因是房地产开发业务收到的商品房预售款； 注16：应付职工薪酬本期期末数与上年期末数相比减少11,978.36万元，减少比例为52.45%%， 主要原因是本期支付了应付职工薪酬； 注17：应交税费本期期末数与上年期末数相比减少8,400.95万元，减少比例为45.26%，主要原 因是本期支付年初计提税费； 注18：其他应付款本期期末数与上年期末数相比减少86,633.76万元，减少比例为32.28%，主要 原因是本期部分动迁配套房往来款结转营业收入和支付计提的土地增值税； 注19：一年内到期的非流动负债本期期末数与上年期末数相比减少176,848.49万元，减少比例 为64.08%，主要原因是本期偿还了一年内到期的长期借款； 注20：长期应付款本期期末数与上年期末数相比减少1,149.59万元，减少比例为100.00%，主要 原因是年初的长期应付款一年内到期转入一年内到期的非流动负债； 注21：递延所得税负债本期期末数与上年期末数相比减少29，134.26万元，减少比例为40.43%； 其他非流动负债本期期末数与上年期末数相比减少20,325.00万元，减少比例为100.00%，主要 原因是本期上海光稳投资中心（有限合伙）及其下属企业不再纳入公司合并报表范围。 2. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 （1）公司并表子公司光控安石以11.30亿元银行定期存单作为质押，为EBA INVESTMENTS (YIYUE) LIMITED向银行申请的10.19亿元人民币等值美元借款提供质押担保。报告期末该项质押定期存 单余额为4.11亿元。 （2）公司发行6.51亿元资产支持票据，该事项涉及公司及并表子公司11处物业抵押和该等物业 资产运营净收入对应的应收账款质押。 （3）公司并表子公司瑞诗房地产开发（上海）有限公司以光大安石中心项目抵押向银行借款，报 告期末该项借款余额为29.393亿元。 （4）公司并表子公司西安光石正尚商业运营管理有限公司以西安大融城项目抵押向中航信托股份 有限公司借款，报告期末该项借款余额为8.00亿元。 (四) 投资状况分析 1、 对外股权投资总体分析 √适用 □不适用 关于认购有关合伙企业财产份额之事，详见“不动产资管业务”的相关内容。除此之外，报 告期公司对外股权投资主要情况如下： 被投资单位名称 主要业务 注册资本 公司占权益比例 上海联友置业有限公司(注1) 房地产开发 80,000万元 33.15% Everbright Capital Management Limited(注2) 资产管理及证券投 资咨询 港币700万元 51.00% 重庆市美家德实业发展有限公司 房屋租赁 1,000万元 30.60% 度融建筑咨询（上海）有限公司 建筑工程造价咨询 200万元 20.40% 注1：报告期内，公司控股子公司上海嘉宝联友房地产有限公司出资40,800万元设立上海联友置 业有限公司，上海嘉宝联友房地产有限公司持有上海联友置业有限公司51.00%股权。上海联友置 业有限公司主要从事梦之晴项目的开发建设。 注2：报告期内，公司控股子公司EBA (Hong Kong) Asset Management Limited以评估值为主要 参考依据，出资港币880万元受让关联方中国光大控股有限公司下属企业Everbright Capital Management Limited100%股权。目前，该交易的相关手续已办妥。 (1) 重大的股权投资 □适用 √不适用 (2) 重大的非股权投资 √适用 □不适用 除房地产开发业务和不动产资管业务外，公司无其他重大的非股权投资情况。报告期公司房 地产开发业务和不动产资管业务详见本报告第四节“经营情况的讨论与分析”的相关内容。 (3) 以公允价值计量的金融资产 √适用 □不适用 单位：万元币种：人民币 项目 账面投资成本 期末账面余额 报告期投资 收益 计入当期损 益的公允价 值变动 计入当期其他 综合收益的公 允价值变动 交易性金融 资产 8,223.00 16,269.91 1,460.13 3,172.42 - 其他权益工 具投资 15,800.68 18,026.55 - - - 其他非流动 金融资产 18,684.10 20,216.29 180.32 - - (五) 重大资产和股权出售 □适用 √不适用 (六) 主要控股参股公司分析 √适用 □不适用 (1)主要子公司情况 单位:万元币种:人民币 公司名称 业务性质 主要产品/服务 注册资本 持股比例% 总资产 净资产 净利润 上海嘉宝奇伊房地产经营有限公 司 房地产开发经营 住宅 9,000 100 51,203.48 13,280.50 1,070.21 上海盛创科技园发展有限公司 科技园建设，实业 投资等 商办 8,000 51 18,793.93 17,439.47 167.10 上海嘉宝联友房地产有限公司 房地产开发经营 商住办 54,000 65 180,489.11 135,797.57 3,405.11 上海嘉宏房地产有限责任公司 房地产开发经营 住宅、物业租赁 3,000 90 90,319.07 4,783.63 -171.68 昆山嘉宝网尚置业有限公司 房地产开发经营 住宅 45,000 100 166,640.20 62,763.60 -911.50 上海嘉宝锦熙置业有限公司 房地产开发经营 住宅 10,000 60 86,092.15 19,520.87 11,822.72 上海锦博置业有限公司 房地产开发经营 住宅 35,000 51 135,764.32 30,679.95 -3,891.71 光大安石（北京）房地产投资顾问 有限公司 房地产投资咨询 咨询服务 10,415.87 51 146,248.92 91,200.11 8,835.32 光大安石（北京）资产管理有限公 司 投资咨询，资产管 理咨询 咨询服务 123.11 51 26,311.58 6,977.65 1,226.77 上海嘉宝实业集团投资管理有限 公司 投资管理、资产管 理 投资管理、资产 管理 5,000 100 147,956.54 9,462.56 105.88 珠海安石宜昭投资中心（有限合 伙） 房地产销售租赁 商业 130,010 50 129,250.36 29,677.95 -1,261.62 光控安石-上海一号私募投资基金 房地产开发经营 综合体 100,000 42 493,612.56 89,768.05 -16,244.75 （2）对归属母公司净利润影响达到10%以上的子公司情况 单位:万元币种:人民币 公司名称 业务性质 主要产品/服务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 净利润 上海嘉宝锦熙置业有限公司 房地产开发经营 住宅 10,000.00 86,092.15 19,520.87 144,348.94 11,822.72 光大安石（北京）房地产投资顾问 有限公司 房地产投资咨询 咨询服务 10,415.87 146,248.92 91,200.11 22,412.15 8,835.32 （3）对归属母公司净利润影响达到10%以上的参股企业 单位:万元币种:人民币 公司名称 主要产品/服务 总资产 净资产 营业收入 净利润 上海光翎投资中心（有限合伙） 上海静安大融城项目 82,228.58 82,228.58 - 16,191.13 （4）与公司主业关联度较小的子公司的目的和未来经营计划 单位:万元币种:人民币 公司名称 业务性质 注册资本 持有目的 未来计划 上海嘉宝劳动服务有限公司 劳动服务、劳力输出 50 解决历史遗留的员工安置问题 控制风险、继续持有 上海嘉定颐和苗木有限公司 苗木种植、苗木培育 500 配套房地产开发业务 继续持有 二、其他披露事项 (一) 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动 的警示及说明 □适用 √不适用 (二) 可能面对的风险 √适用 □不适用 1、市场风险 不动产资管及房地产开发行业受宏观经济、区域环境及市场发展等因素影响较大。宏观经济 政策、区域经济、产业结构及人口发展等因素波动，均可能会对不动产资管业务中管理的底层资 产现金回流及持有价值、地产开发业务中的产品销售造成一定的影响。 2、财务风险 随着公司业务的不断拓展及部分基金项目纳入合并报表，资产规模总体呈现扩大趋势，资产 负债率也有可能持续上升，同时再加上受限于房地产融资政策，公司的融资压力和融资难度随之 增加。 3、商誉减值风险 截止2019年6月末，公司商誉余额12.64亿元，系公司受让光大安石51%股权的价格超过购 并日公司享有的可辨认净资产公允价值。如果光大安石未来发展不如预期等原因，可能使公司出 现计提商誉减值的风险。 第五节 重要事项 一、 股东大会情况简介 会议届次 召开日期 决议刊登的指定网站的 查询索引 决议刊登的披露日期 2019年第一次临时股东 大会 2019年3月25日 上海证券交易所网站 http://www.sse.com.cn 2019年3月26日 2018年年度股东大会 2019年5月21日 上海证券交易所网站 http://www.sse.com.cn 2019年5月22日 股东大会情况说明 □适用 √不适用 二、 利润分配或资本公积金转增预案 (一) 半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案 是否分配或转增 否 每10股送红股数（股） 不适用 每10股派息数(元)（含税） 不适用 每10股转增数（股） 不适用 利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明 不适用 三、 承诺事项履行情况 (一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项 √适用 □不适用 承诺背景 承诺 类型 承诺方 承诺 内容 承诺时间及期限 是否有 履行期 限 是否及 时严格 履行 如未能及时 履行应说明 未完成履行 的具体原因 如未能及 时履行应 说明下一 步计划 与再融资相关的承诺 股份限售 上海嘉定建业投资开发有限公司（原名称 为嘉定建业投资开发公司）；上海南翔资 产经营有限公司；北京光控安宇投资中心 （有限合伙）；上海安霞投资中心（有限 合伙）；中邮创业基金管理股份有限公司； 嘉实基金管理有限公司；卫保川 在公司 2015 年非公 开发行股票完毕后， 其认购的标的股份自 发行结束之日起 36 个月内不得转让 2015 年 6 月30日 （ 2016年 2 月 3 日 -2019 年 2月 4 日） 是 是 不适用 不适用 其他对公司中小股东所作 承诺 解决同业 竞争 中国光大控股有限公司 详见注1 2016年11月2日 否 是 不适用 不适用 其他对公司中小股东所作 承诺 其他 中国光大控股有限公司 详见注2 2016年11月2日（2016 年12月31日-2021年12 月30日） （未完）  |