19深建01：深圳市特区建设发展集团有限公司2019年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
原标题:19深建01：深圳市特区建设发展集团有限公司2019年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告 关 注 . 股权划转对公司资产、 收入和 净利润等产生一 定影响。 2014 年以来，深圳市国资委陆续将 深 圳市远致投资有限公司 10% 股权、深业集团 有限公司 10% 股权、深圳市机场（集团）有 限公司 10% 股权、深圳市盐田港集团有限公 司 10% 股权划无偿划转至深圳市国资委，使 公司的总资产 、收入 及净资产规模大幅下降， 同时公司的业务结构变得相对简单 。 . 资本支出压力较大。公司作为深圳市重大战略 性项目的投融资和开发实施主体，承担了较多 的建设任务， 随着基础设施建设和园区开发业 务的推进，公司 资本支出压力较大 。 . 公司 盈利 能力 亟待观察 。 2018 年受结转政策性 保障房项目影响，房产业务毛利率大幅下降拖 累了公司毛利率，公司盈利能力亟需提高。 信用评级报告声明 中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告， 特此如下声明： 1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外，中诚信证评、评级项目 组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关 联关系。 2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保 证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。 3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定， 依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或 个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站 （www.ccxr.com.cn）公开披露。 4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供， 其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其 他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真 实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、 及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。 5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而 且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。 6、本次评级结果中的主体信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为一年。债券 存续期内，中诚信证评将根据监管规定及《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行 跟踪评级，根据跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并按照相关法律、 法规及时对外公布。 发债主体概况 深圳市特区建设发展 集团 有限公司（以下简称 “ 深圳特发 ” 或 “ 公司 ” ）由深圳市人民政府国有资产 监管理委员会（以下简称 “ 深圳市国资委 ” ）于 201 年 9 月以现金出资 12 亿元成立。 同年，深圳 市国资委将深业集团有限公司（以下简称 “ 深业集 团 ” ）、深圳市机场（集团）有限公司（以下简称 “ 深 圳机场 ” ）、深圳市盐田港集团有限公司（以下简称 “ 盐田港集团 ” ）和深圳市远致投资有限公司（以下 简称 “ 深圳远致 ” ） 的全部股权划入公司，并将 股权 划转形成 的 28 亿元 资本公积 转增注册资本使得公 司的注册资本提升至 30 亿元。 201 年 11 月，深 圳市国资委将深圳市城市规划设计研究院有限公 司 （以下简称 “ 深规院 ” ） 10% 股权无偿划转 至公司。 2014 年 7 月，深圳市国资委将公司持有的深圳远致 10% 股权无偿划转至深圳市国资委直接持有；同年 10 月，深圳市国资委同意 公司以前海铂寓项目土地 作价出资 6.84232 亿元转增注册资本， 公司的注册 资本提升至 306.84232 亿元。 2015 年 8 月，深圳市 国资委同意公司以金港大厦项目土地作价出资 8.58624 亿元转增注册资本，转增后公司注资本 为 315.42856 亿元。 2016 年 8 月，深圳市国资委将深圳机场、盐田 港公司和深业集团 （以下简称为 “ 三大集团 ” ） 10% 股权以 2015 年 12 月 3 1 日为基准日无偿划转至深 圳市国资委，并将深圳中冶管廊建设投资有限公司 （以下简称 “ 中冶管廊公司 ” ） 60% 股权无偿划转至 公司，划转基准日为 2016 年 6 月 30 日。 2016 年 12 月，深圳市国资委同意特建发以平湖项目一期 （融悦山居）土地作价出资额 5.78504 亿元转增注 册资本。 2017 年，深圳市国资委先后两次合计对公 司增资 6.38 亿元， 同时将 深规院 50.0% 股权无偿 划转给 深圳市人才安居集团有限公司（以下简称 “ 深圳人才安居公司 ” ） ， 将 深圳市路桥建设集团有限 公司（以下简称 “ 路桥集团 ” ） 10.0% 股权无偿划 给公司。 2019 年 4 月，深圳市国资委发文，将深圳 人才安居公司持有深规院 50.0% 的股权无偿划转 给公司。 截至 2019 年 3 月 末，公司 实际缴纳 资本 327.5936 亿元 ， 深圳 市国资委是公司的唯一股东兼 实际控制人。 公司的营业范 围为： 园区综合开发、城市单元 开发、城市重大基础设施建设、旧城改造、保障房 建设、相关商业开发等投资业务；投资兴办实业（具 体项目另行申报）；新兴产业的投资。 截至 2018 年 12 月 末 ，公司总资产合计 6 68.09 亿 元，所有者权益（含少数股东权益）合计 371.67 亿 元，资产负债率为 44.37% ； 2018 年，公司实现营业 收入 46.41 亿元，实现净利润 1.42 亿元，经营活动净 现金流呈净流出 32.64 亿元。 截至 2019 年 3 月 末 ，公司总资产合计 682.69 亿元，所有者权益（含少数股东权益）合计 385.69 亿元，资产负债率为 43.51% ； 2019 年 1~3 月，公 司实现营业收入 3.54 亿元，实现净利润 0.45 亿元， 经营活动现金流呈净流出 16.21 亿元。 本期债券 概况 表 1 ： 本期债券 基本条款 基本条款 债券名称 深圳市特区建设发展集团有限公司 2019 年 面 向合格投资者 公开发行 公司债券 （第一期） 发行总额 不超过人民币 18 亿 元（含 18 亿元） 债券期限 5 年，第 3 年末附发行人调整票面利率选择权 及投资者回售选择权 债券利率 固定利率 发行价格 本期债券 面值为 10 元，按面值平价发行 付息方式 单利按年计息，不计复利。每年付息一 次，到 期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起 支付 募集资金 用途 本期 债券的募集资金 扣除发行费用后，拟用于 偿还公司债务 资料来源：公司提供，中诚信证评整理 区域经济 深圳市区域经济概况 深圳市位于广东省南部，珠江口南岸，与香港 毗邻，地理位置优越，是中国华南沿海重要的交通 枢纽。深圳市全市总面积 2,10 平方公里，下辖六 个行政区和两个功能新区以及一个保税港区。截至 2018 年末，深圳市常住人口 1,302.6 万人，其中户 籍人口 454.70 万人。 改革开放以来，深圳市作为中国第一个经济特 区，凭借改革精神、政策 红利以及地缘优势迅速发 展成为国内最发达地区之一。 2 016 ~ 2018 年，深圳 市地区生产总值 分别 为 19,492. 6 0 亿元、 2 2 , 4 38.39 亿元和 24,21.98 亿元，同比 分别 增长 9 . 0 % 、 8 .8 % 和 7.6 % ； 2018 年，深圳市 人均生产总值 18.96 万元， 同比增长 3.2 % ，均位居全国前列。 2018 年，深圳 市第一产业增加值 22.09 亿元，增长 3.9 % ；第二产 业增加值 9 , 961.95 亿元，增长 9.3 % ；第三产业增加 值 14 , 237.94 亿元，增长 6.4 % 。第一产业增加值占 全市生产总值的比重为 0.1% ，第二产业增加值 比重 为 41.1 % 。成立经济特区以来，深圳市以出口加工 工业为起点，不断攀升全球价值链，形成了以服务 业为主导的产业格局。第三产业增加值比重为 58.8 % 。在现代产业中，现代服务业增加值 10 , 090.59 亿元，增长 7.1 % ；先进制造业增加值 6 , 564.83 亿元， 增长 1 2.0 % ；高技术制造业增加值 6 , 131.20 亿元， 增长 1 3.3 % 。四大支柱产业中，金融业增加值 3 , 067.21 亿元，比上年增长 3 .6 % ；物流业增加值 2 , 541.58 亿元，增长 9.4% ； 文化及相关产业增加值 1 , 560.52 亿元，增长 6.3 % ；高新技术产业 增加值 8 , 296.63 亿元，增长 12.7 % 。 固定投资方面， 2 016~ 2018 年深圳市 分别 完成 固定投资额 为 4 , 078.16 亿元、 5 , 147.32 亿元和 6 , 207.67 亿元 1， 分别 比上年增长 2 3.6 % 、 2 3.8 % 和 20.6 % 。 2 018 年， 分产业看， 深圳市 第二产业投资 比上年增长 7.0 % ；第三产业投资增长 23.4% 。分行 业看，工业投资增长 8 .2 % ，其中，工业技术改造投 资增长 22.1 % 。 1 深圳市 2 018 年固定资产投资额未披露，本报告根据 2 018 年公布的增长率计算得出。 图 1 ： 2014 ～ 2018 年深圳市 GDP 及其增速 资料来源：深圳市公报， 中诚信证评整理 第二产业方面，深圳市倚重通信设备、计算机 及其他电子设备制造行业，并培养出华为、中兴和 比亚迪等有国际影响力的企业。 2 016 ~ 2018 年， 深 圳市全年规模以上工业增加值分别为 7 , 19.47 亿 元、 8,087.62 亿元和 8,85.94 亿元 2，分别比上年增 长 7 .0 % 、 9 .3 % 和 9. 5 % 。 2 深圳市 2 018 年 全年规模以上工业增加值未披露，本报告 根据 2 0 18 年公布的增长率计算得出。 第三产业方面，深圳市形成了金融、房地产、 交通运输与物流等支柱行业，并且培养出中国平 安、万科地产和顺丰速运等一批行业领军企业。作 为中国南方的金融中心，深圳民间资本活跃，市场 化程度高，已建立了庞大的证券公司和基金公司群 体，同时拥有众多的银行、保险公司、风险投资机 构等各类金融机构总部。 2018 年，深圳金融业实现 增加值 3 , 067.21 亿元，比上年增长 3.6 % 。深圳房地 产行业从最初的面向 “ 港人置业 ” ，不断依托市场化 竞争机制发展壮大，逐渐沉淀下来一大批有市场影 响力的房地产企业，使得深圳跃居成为全国领先的 房地产市场。 2018 年深圳房地产开发投资增长 23 .60% 。 2018 年，深圳港集装箱吞吐量达到 2 , 573.59 万标准箱，居全球第三，仅次于上海和新加坡 。 深 圳依托珠三角的区位和天然的海港优势，已建成了 世界级集装箱枢纽港、华南地区航空门 户机场，成 为亚太地区重要的物流枢纽城市。 2 018 年深圳市战略性新兴产业增加值合计 9 , 15.18 亿元，比上年增长 9.1% ，占地区生产总值 比重 37.8% 。其中，新一代信息技术产业增加值 4 , 772.02 亿元，增长 10.9% ；数字经济产业增加值 1 , 240.73 亿元，增长 3.8% ；高端装备制造产业增加 值 1 , 065.82 亿元，增长 10.7% ；绿色低碳产业增加 值 990.73 亿元，增长 11.7% ；海洋经济产业增加值 421.69 亿元，下降 11.3% ；新材料产业增加值 365.61 亿元，增长 8.6% ；生物医药产业增加值 298 .58 亿 元，增长 22.3% 。 2 019 年 8 月 中共中央、国务院发布 《 关于支持 深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见 》， 将深圳定位为高质量发展地、法治城市示范、城市 文明典范、民生幸福标杆和可持续发展先锋，推动 深圳率先建设发展要求的现代经济体系，率先营造 彰显公平正义的民主法治环境，率先塑造展现社会 主义文化繁荣兴盛的现代城市文明，率先形成共建 共治共享共同富裕的民生发展格局，率先打造人与 自然和谐共生的美丽中国典范。深圳市将成为全国 标杆城市，经济发展的可持续 性 强。 在经济增长的带动下，深圳市财政收入稳中有 升 。 2016 ~201 8 年，深圳市地区 一般 公共预算收入 分别为 3,136.0 亿元 、 3,32.13 亿元 和 3,538.40 亿 元 ， 同期 税收入占 地方 一般公共 预算收入 的 比重 维持在 80% 左右，税收入占比较高，深圳市 一般 公共 预算收入具有较强的稳定性。 2016~2018 年， 深圳市 政府性 基金预算收入 分别为 9 66.40 亿元、 1,046.5 亿元和 812.4 亿元。 支出方面， 2016~2018 年深圳市 一般 公共预算 支出分别为 4,178.0 亿元 、 4,594.70 亿元 和 4,282.50 亿元 ；同期， 财政平衡率（ 一般 公共预算收入 / 一般 公共预算支出 ）分别为 75.06% 、 75.52% 和 82.62% ， 近三年，深圳市财政收入需依赖转移支付满足财政 支出的需求。 2 016 ~ 2018 年，深圳市 政府性基金 预 算 支出 分别为 413.70 亿元、 320.0 亿元和 331.1 亿 元。 表 2 ： 2016 ～ 2018 年深圳市公共财政收支情况 单位：亿元 项目 2016 2017 2018 一般公共预算收入 3,136.0 3,32.13 3,538.40 其中：税收入 2,489.0 2,654.89 2,89.6 基金预算收入 96.40 1,046.5 812.4 一般公共预算支出 4,178.0 4,594.70 4,282.50 基金预算支出 413.70 320 . 0 331.1 财政平衡率 75.06% 72.52% 82.62% 资料来源：深圳市财政委员会，中诚信证评整理 注： 2 017 和 2 018 年 的 基 金预算收入 和 基金预算 支出为深圳市本级口 径 ，市级口径未披露 总体看，深圳市财政实力雄厚，为市政府加快 区域内社会建设、增强资源调度能力和支持当地经 济发展奠定了良好的基础。 竞争优势 股东的大力支持 公司作为深圳市 唯一 市属的基础设施 投资平 台， 股东 深圳市 国资委将 持 续 通过资本金和资产注 入以及业务支持等 推动公司 发展。 另外， 公司功能 性投资项目资金均 来自于深圳市政府。 公司 未来将 强化 “ 科技园区开发运营平台、基础设施 建设 平台、 功能性投资平台 ” 的定位， 有望 持续获得市政府及 市国资委的鼎力支持。 业务 运营 作为深圳 市 市级综合性投融资公司，公司定位 为 深圳基础设施建设平台，主要承担深圳市的重大 战略性项目、地下综合管廊、围填海等基础设施建 设任务和区域经济合作项目筹融资建设任务。 201 6 ~ 201 8 年 及 2019 年一季度 ，公司分别实现营业 收入 1 65.15 亿元 、 22.56 亿元 、 4 6.41 亿元 和 3 . 54 亿元 ， 201 7 年公司收入下降 主要是因为 2016 年 8 月深圳市国资委将 三大集团 从公司划出 。 2017 年 深 圳市国资委将 路桥集团 10.0% 股权无偿划给公 司 ，公司 当年 营业收入为 22.5 6 亿元 ，主要由 路桥 工程、房地产和 设计费构成 。 2 018 年公司收入 持续 上升，主要系 房地产开发和工程施工收入增长 较 大 。 表 3 ： 201 6 ～ 201 8 年 和 2 019 年 1 ~ 3 月 公司各 业务 板块收入情况 单位： 亿 元 、 % 业务板块 2016 2017 2018 2019.1~3 收入 占比 收入 占比 收入 占比 收入 占比 房地产 12.73 7.71 5.80 25.71 20.81 44.84 - - 工程服务业务 13.30 8.05 16.00 70.95 24.30 52.37 3.15 89.02 其中：工程施工业务 10.38 6.28 12.34 54.74 19.77 42.61 1.98 56.05 设计服务业务 2.92 1.77 3.66 16.21 4.53 9.76 1.17 32.97 租赁及物业管理 0.24 0.14 0.46 2.03 0.48 1.03 0.12 3.48 其他业务 0.31 0.19 0.29 1.29 0.82 1.76 0.27 7.50 三大集团 138.57 83.91 - - - - - - 合计 165.15 100 22.56 100 46.41 100 3.54 100 数据来源：公司提供，中诚信证评整理 注： 1 、 2 016 年租赁及物业管理收入 口径 仅包括租赁收入 ； 2 、 公司对营业收入类型划分进行了调整， 将原 “ 工程施工收入 ” 和 “ 设计服务收入 ” 两者合并为 “ 工程服务收入 ” 。 科技园区开发业务 公司科技园区开发业务主要由 公司委托下属 子公司深圳市特区建发科技园 区发展有限公司和 深圳市特区建发投资发展有限公司进行开发运营。 运营模式方面，园区项目的土地 主要 为 深圳 市政府 通过土地作价出资的方式注入公司，项目建成后通 过销售和租赁方式实现收入和盈利，各 项目租售比 均不同， 整体原则是在保障集团资金流动性的前提 下，以自持为主。 公司 项目分别位于深圳南山、宝安、盐田、龙 岗和光明等区域，物业类型 包 括产业研发用房、住 宅、公寓、商业、酒店、办公等 。除了温馨港湾项 目 （即前海铂寓项目） 外， 公司的项目大多处于开 发建设期，投资规模较大的主要有留仙洞总部基地 项目和平湖金融与现代服务业基地项目 。 温馨 港湾 （即前海铂寓项目） 项目 位于宝安区 大铲湾，目前该项目 一期 已竣工并 签约 销售 完毕并 于 2016 年结转面积 5.48 万平方米，结转金额 12.73 亿元；二期项目建筑面积 2.9 6 万平方米，目前已完 工， 截至 2019 年 3 月末，项目签约金额合计 1 0.01 亿元， 2017~2018 年结转收入 分别为 5.8 0 亿元和 3.70 亿元 ； 截至 2 019 年 3 月，该项目 尚未结转收 入金额 0 .03 亿元 。 留仙洞总部基地项目主要由全资子公司深圳 市特区建发科技园区发展有限公司负责建设 运营， 该项目位于南山区留仙大道 ，总占地面积为 13.73 万平方米，总 建筑面积 1 36.0 万平方米。该项目计 划总投资 240.83 亿元，其中深圳市国资委以项目土 地作价出资 83.76 亿元，截至 201 9 年 3 月末已完成 投资 1 13.58 亿元 （该 数据 含土地作价出资额 83.76 亿元 ） 。该项目主要建设内容 主要由 研发用房 70 万 平方米、 商务公寓 20 万平方米和商业用房 10 万 平 方 米 构成 ，并配套相应商业设施。项目分三期开发， 一期 项目主要类型是研发用房， 预计于 2019 年 12 月 竣工 ，届时以现房销售 ； 二期两个标段总包招标 完成，已经发放中标通知书，预计于 2021 年 9 月 完成竣工验收；三期预计于 2019 年下半年启动招 标。 未来项目主要收入来源于研发用房和商务公寓 销售、配套商业出租经营等。 平湖金融与现代服务业基地项目 主要由 子公 司 深圳市特区建发海洋产业发展有限公司 负责建 设运营，该项目位于 龙岗区平湖街道 ，项目由 6 宗 用地组成，占地面积 8.80 万平方米。该项目计划总 投资 51.89 亿元 ，截至 201 9 年 3 月末，已投资 3 1.17 亿元 （ 含土地作价出资 1 2 . 21 亿元 ） 。该项目分 二 期 开发，一期为保障房项目， 主要由安居房和公租房 构成 。 其中安居房 约 1 6.0 万平方米， 项目已于早 期全部销售 并于 2018 年全部结转收入 11.50 亿元 ， 由于该项目由符合深圳 市安居房购买政策的客户 购买，故单价较低。 公租房 建筑面积约 1 0 .10 万平 方米，由住建局回购 ， 回购总额由 项目的建设成本、 管理费（建设成本 *2% ）、融资成本和法定税金构成 ， 能覆盖公司的总投资并获取一定利润 ， 截至 2018 年末，公租房项目 已完工，并全部结转收入，其中 2018 年结转收入 5.60 亿元， 截至 2019 年 3 月末， 公司 收到政府 5. 12 亿元回购款，尚有 0 .79 亿元回 购款项将根据项目建设进度陆续到位。 整体而言， 由于一期项目的安居房系政府面向特定客户的优 惠定价，售价较低，使得一期项目整体有所亏损， 但是由于该项目的土地均 系政府作价出资，故公司 承担的实际损失有限。 二期项目 建筑面积 22.80 万 平方米 ， 计划总投资 27.19 亿元，截至 2019 年 3 月 末，已投资 9 .27 亿元 ， 该项目已于 2017 年 11 月开 工，计划 2020 年年末 竣工， 未来 用作酒店、商业 和办公 楼 。 截至2019年3月末，公司在建的项目除了以上 两个较大的项目外，还有光明加速器及高端人才房 项目、光明总部基地项目、金港大厦项目，上述所 有在建项目合计计划总投资379.68亿元，截至2019 年3月末已完成投资199.85亿元，其中土地作价出资 额117.43亿元，项目未来投资压力较大，尚有177.83 亿元待投资。 表 4 ：截至 2019 年 3 月末，公司在建项目情况 单位：亿元、万平方米 项目 占地面积 建筑面积 总投资 截至 20 1 9 年 3 月末 ，公司 已投资 其中：土地作价出资额 留仙洞总部基地 13.73 136.0 240.83 113.58 83.76 平湖金融与现代服务业基地 8.87 59.0 51.89 31.17 12.21 光明加速器及高端人才房 8.69 41.90 33.50 18.13 3.87 光明总部基地 5.53 32.18 31.51 18.28 9.0 金港大厦 4.15 14.25 21.95 18.69 8.59 合计 40.97 283.3 379.68 19.85 117.43 数据来源：公司提供，中诚信证评整理 注：以上已投资额含土地作价出资额 整体而言，公司科技园区开发业务项目丰富， 深圳市政府以土地作价出资给予公司大力支持，未 来会形成优质资产并带来较高的收入，但项目投资 规模较大，会给公司带来一定的资本支出压力。 基础设施建设业务 资产划转整合后，公司成为深圳市属唯一基础 设施建设投资平台，承担多项基础设施建设项目， 其中未来 3-5 年公司的基建项目以深圳市地下综合 管廊和围填海为主，资金来源主要是政府投资、银 行贷款和产业基金 。 公司下属子公司中冶管廊公司作为深圳市唯 一的管廊建设专业化平台，将主要承担 地下综合管 廊 建设任务 。 公司 地下综合管廊 项目 包含 13 条已 立项目， 资金来源主要 为政府投资 和产业基金 ， 公司为项目建设单位， 未来 项目收入主要是首次入 廊费及每年的收取维护费用，收费对象为入廊企 业，客户类型涉及供水、供电、燃气、电信、移动、 联通等各类企业。公司预计项目建成后首次收取入 廊费可收回约 70% 投资，加上每年的维护费用可完 全覆盖总投资并获得 稳定的现金收益。 目前， 地下 综合管廊 项目 计划总投资 1 09.04 亿元， 截至 2019 年 3 月末已累计完成投资 5.52 亿元，目前全部来源 于 财政出资 。 该业务于 2017 年开始正式动工，工 期持续 3 - 5 年， 截至 2019 年 3 月末 ， 5 条综合管廊 项目已开工建设， 8 条综合管廊项目处于前期阶段。 围填海业务主要由公司 子公司深圳市特区建 发海洋产业发展有限公司 负责 ，目前主要负责的项 目是 深圳海洋新兴产业基地。海洋新兴产业基地项 目规划用海面积约 7.4 平方公里，陆域形成面积约 5.57 平方公里。填海项目计划总投资 429.50 亿元 （含 填海投资、 一级开发投资和 未来 二级开发投资）， 其中 公司负责的 围填海工程及土地熟化投资总额 为 128.27 亿元 。 截至 2019 年 3 月末， 公司 已完成 投资 1 3.4 亿元 ， 公司已完成勘察测量、产业规划、 陆域形成可行性报告等专题研究，并获得国务院批 准于 2017 年 9 月获得海域使用权证， 1 标段已累计 形成陆域面积约 0.534 平方公里（含围堤顶面 积），累计完成砂桩 5.5 万根。陆域形成后，市政府 将给予公司一定收益，但是具体方式和比例尚未确 定。 表 5 ：公司基础设施建设业务投资情况 单位：亿元 项目名称 总投资 截至 2019 年 3 月末，公司已投资 2020 2021 城市地下综合管廊业务 109.04 5.52 15.65 19.23 围填海业务 128.27 13.44 13.9 18.78 合计 197.12 18.96 29.55 38.01 数据来源：公司提供，中诚信证评整理 此外，对于 公司基建项目中的 外环高速公路、 深中通道等基础设施建设项目，公司主要行使代深 圳市政府出资的职能。 工程服务业务 公司的工程服务收入主要由路桥集团的工程 施工业务和深规院的设计业务构成。 路桥建设 路桥集团是深圳市政道桥设施维修养护专 业单位，拥有多 项建筑资质，其中包括：市政公用 工程施工总承包壹级、公路工程施工总承包壹级、 公路面工程专业承包壹级、公路基工程专业承 包壹级、建筑工程施工总承包贰级和城市及道路照 明工程专业承包壹级。公司承接各类型市政工程、 公路工程和桥梁、隧道工程的施工，具有国家建设 部、交通部审定的市政公用工程施工总承包壹级、 公路面工程专业承包壹级、公路基工程专业承 包壹级资质，也是深圳市内市政道路、桥梁设施的 维修养护的主要承担者。 2017 年 路 桥 集 团 100%股 权 划 入 公 司 ， 2017~2018 年和 2019 年 1~3 月，路桥集团分别完成 新签合同额为 9.07 亿元、23.50 亿元和 0.01 亿元； 2017~2018 年和 2019 年 1~3 月，公司已完工合同额 分别为 12.06 亿元、21.20 亿元和 3.45 亿元，截至 2019 年 3 月末，公司在手未完工合同额为 30.60 亿 元。公司项目主要位于深圳，同时在重庆和广州等 地区也开展业务，深圳项目的合同金额占比约为 99%。 总的看来，公司建筑板块业务资质完备、经验 丰富，主要服务于深圳市的市政工程和路桥建设， 在项目获取方面有一定优势。 设计业务 该业务主要由子公司深规院负责运营，公司原 持有深规院 10.0% 股权，后根据政 府要求， 2017 年 10 月， 公司 将 所持有的深规院公司 50.0% 股权 无偿划转给深圳人才安居公司持有 ， 根据公司与深 圳人才安居公司签订委托管理协议，协议约定从 2017 年 10 月 1 日起至 2018 年 12 月 31 日，深圳人 才安居公司将在深规院公司的日常经营管理与财 务事项的决策权委托给公司 ， 由公司主导并决策 ， 故深规院并入公司合并报表 。 2019 年 4 月，深圳市 国资委发文，将深圳人才安居公司持有深规院 50.0% 的股权无偿划转给公司， 故 在未来一段时间 内， 公司仍 可 将深规院纳入公司合并范围。 深规院具备城市规划甲级、工程设计乙级和市 政 道路设计甲级等资质，综合技术实力位居全国知 名规划院前列，主要参与城市发展规划研究和工程 咨询等，公司的客户主要是政府，也有部分开发商， 项目区域覆盖全国，尤以深圳为主，项目类型主要 是城市规划设计和道路设计等是公司业务的主要 类型。截至 2019 年 3 月末，公司在手合同 约 1 , 173 个，在手合同金额约 24.23 亿元， 近 年来合同量和 合同金额大幅上升主要是受国家推进海绵城市建 设以及城市更新业务等上升的影响，充足的项目量 对公司未来 2 - 3 年的营业收入形成了保障。深规院 对客户的结算一般上都是向客户预收部分款项，然 后根据项目建设进度 协议约定付款时点。 2016 ~ 2018 年及 2019 年 1 - 3 月，公司设计业务实现 营业收入分别为 2.92 亿元、 3.6 亿元 、 4 .53 亿元 和 1 .17 亿元 。 功能性投资业务 公司功能性投资业务系对口帮扶和产业共建， 主要 服务于政府战 略 。公司目前的功能性投资项目 包括对口帮扶 — 河源、对口帮扶 — 汕尾、援建广安 和援建巴新等。对于国内帮扶项目，其业务模式主 要 系公司 通过与帮扶或援建对象的政府合作成立 合资 公司作为项目建设与产业开发运营主体，公司 参股资金由深圳市财政统筹安排，部分项目建成后 会产生一定收益， 一般上，按照股权 比例分享 收益。 表 6 ：公司功能性投资项目 单位：亿元 项目名称 总投资 截至 2019 年 3 月末，已投资 预计建 设周期 深汕合作区项目（包 括鲘门项目、小漠项 目、东部大厦项目等） 91.73 11.77 8 年 深河产业城项目 27.70 15.66 - 深广产业园项目 15.98 13.86 - 巴新援建项目 1.98 1.83 2 年 科创总部项目 39.44 0 - 合计 176.83 43.12 - 数据来源：公司提供，中诚信证评整理 深汕合作项目投资主体主要是 广东深汕投资 控股集团有限公司（简称 “ 深汕投控 ” ） 和 广东特建 发东部投资有限公司（简称 “ 特建发东部公司 ” ） ，其 中深汕投控系 深圳市政府出资 17 亿元、由公司与 汕尾市政府合作设立， 公司对深汕投控的持股比例 为 83.02% ， 特建发东部公司 系 公司独资设立 。 2 018 年深圳市国资委将公司持有的全部深汕投控股权 无偿划转至 深汕特别合作区财政局 ， 目前公司的 深 汕合作区项目由特建发东部公司负责。 公司在汕尾 负责建设的项目主要是鲘门项目 、东部大厦项目 和 小漠国际物流港项目，其中鲘门项目 和东部大厦项 目 主要由特建发东部公司负责建设和运营，但是目 前尚未动工，未来公司自主运营并享受运营收益； 小漠国 际物流港由 深 汕特别合作区海港新城投资 建设有限公司（以下简称 “ 海港新城公司 ” ，控股 东 特建发东部公司 持股 50% ，深汕投控持股 10% ） 负责建设和运营，深汕特别合作区管理委员会则以 项目总投资为基数，按照加成 2.25% 的管理费和 8% 的资金成本费的方式与海港新城公司结算，同时以 430.3 万平方米的土地出让收入及财政补贴支付项 目成本。 深汕合作项目（ 鲘门项目和小漠国际物流 港（一期）项目 以及东部大厦项目等） ，项目合计 计划投资 91.73 亿元，截至 201 9 年 3 月末，项目已 投资 1 1.7 亿元。 同时 ，深圳市政府出资 18 亿元、由公 司与河 源市政府合作 设立的广东深河产业投资有限公司 （以下简称 “ 深河产业 ” ）主要负责明珠污水处理厂、 综合配套服务中心建设、高新区科技企业孵化基 地、创智产业园、热网输送管道等项目建设，公司 对深河产业的持股比例为 60% 。深河产业负责的深 河产业城项目计划总投资 27.70 亿元，由 其 负责项 目建设资金的筹集，截至 201 9 年 3 月末，项目已 完成投 1 5.6 亿元。 公司与四川广安市政府拟合作筹建的四川深 广合作产业投资开发有限公司（以下简称 “ 深广公 司 ” ），共同推进深广产业园区项目的开发建设，其 中深圳市财政首期注资 10 亿 元 ，广安市政 府以区 域内优质土地注入深广公司 ，公司对深广公司的持 股比例为 51% 。深广产业园项目计划总投资 15.98 亿元，截至 201 9 年 3 月末，项目已投资 1 3.86 亿元。 公司的巴新援建项目 目前由本部负责， 拟在巴 布亚新几内亚的首都尔斯比港市援建一所小学，总 投资约 1. 98 亿元人民币， 截至 201 9 年 3 月末，已 投资 1 .83 亿元，建设 工期约 12 - 16 个月，建设资金 由深圳市政府统筹，不占用公司自有资金。 此外， 公司与深圳市基础设施投资基金合伙企 业（有限合伙） （以下简称 “ 深圳投资基金 ” ，公司为 深圳投资基金股东，双方构成一致行动人） 和哈 尔 滨水务投资集团有限公司合作筹建哈尔滨深圳产 业园投资开发有限公司（暂定名，以下简称 “ 哈深 公司 ” ），负责推进科创总部项目的开发建设和运营 管理 ，其中公司 以现金 出资 1 .0 亿元， 深圳投资基 金 以现金 出资 19 .0 亿 元 ， 共 占深哈公司 5 1 % 股份 。 科创总部项目计划总投资 3 9.4 亿元， 2 019 年 7 月 开始实际投资 ， 截至 出报告日 实际 投资 2 00.0 万 元 。 三大集团业务 在三大集团的股权从公司划出之前，三大集团 对公司收入贡献较多。三大集团收入主要由工业园 区开发 板块 、交通物流 板块 、商用房及住宅销售板 块和服务业板块四大板块组成。 公 司的交通物流板 块主要由 机场经营业务、高速公路经营业务、港口 及交通运输经营业务组成。其中，机场经营业务主 要由下属的深圳市机场（集团）有限公司及其子公 司负责；港口及交通运输经营业务主要由下属的深 圳盐田港集团有限公司及其子公司负责；高速公路 经营业务主要由下属的深业集团及其子公司运营 。 工业园区开发板块、商用房及住宅销售板块主要由 深业集团开展；服务业由深业集团下属公司提供物 业租赁和物业管理服务。 机场经营业务方面， 深圳机场集团目前经营主 体为下属上市公司深圳市机场股份有限公司，深圳 机场集团持有深圳市机场股份有限公司 61 .36% 股 份。深圳市机场股份有限公司的经营业务以航空主 业（航空客货地面运输及过港保障与服务业务）为 主，主要经营深圳宝安国际机场。 机场集团主营业 务包括航空性经营业务和非航空性经营业务。航空 性业务是指向航空公司提供的航空地面保障及航 空地面代理服务业务，主要包括飞机起降 及停场保 障、机场飞行控制区的维护与运营管理、旅客的进 出港服务和 航空器的维护与辅助服务等。非航空性 经营业务指机场为在机场范围内的顾客提供航空 性业务以外的服务业务，其内容包括机场地面运输 业务、宾馆餐饮业务、免税店商场业务、停车场业 务、广告业务、旅游业务等 ， 主要包括航空物流和 航空增值两大板块。近年来，深圳机场主要运营指 标表现良好，其中飞机起降数和旅客吞吐量均保持 稳定较快增长趋势 。 港口及交通运输经营方面， 盐田港 集团主要负 责盐田港和大铲湾港区的集装箱运输、 仓储业务 和 成品油销售业务 。 集装箱运输主要在盐田港和大铲 湾港区开展 ；仓储业务以仓储租赁为主，仓库操作 经营为辅，货种以电子产品 、玩具、服装和家具等 产品为主；成品油销售业务主要由下属公司深圳市 盐田港加油站有限公司（由盐田港集团和中国石油 化工股份有限公司 合资，盐田港集团持股 55% ）负 责，其业务收入受宏观经济和成品油价格影响较 大。 同时，盐田港公司投资 13.5 亿元对唐山曹妃甸 港口有限公司增资，对其持有股权 35% 的股权，该 投资有利于公司港口业务的多元化发展。 高速公路经营业务方面， 深业集团的物流运输 业务主要由子公司深业泰富物流集团股份有限公 司、深业深港（集团）有限公 司 、深业进智物流发 展有限公司及深业运输有限公司等子公司承担，具 体业务内容包 含物流仓储、物流园区、货运代理、 物流分拨中心、粤港集装箱跨境运输及客运等。 其他三大板块主要由 深业集团 本部及下属公 司 深圳控股有限公司和沙河事业股份有限公司 等 开展 。 公司 展业范围为 房地产开发业务、租赁业务 和物业管理业务 ，形成了多元化的房地产开发格 局，包括园区、城市中高住宅、商业写字楼和交通 运输场站 。 租赁和物业业务 此外， 公司 还有 租赁业务和物业服务。 租赁业 务主要是 公司将格坑工业园存量厂房一期和二期 物业经改造后出租给太空科技南方研究院、中物 院、通泰盈、中航健康、艾香科技、乾泰能源、福 能达等公司 并收取物业管理费。 2016~2018 年及 2019 年 3 月末，公司租赁及物业 收入 0 .24 亿元 3、 0 .46 亿元、 0 .48 亿元和 0 .12 亿元。 其 中， 公司租赁业务 主要业态是商业物业、办公物业 等 ，实际出租率较高，近三年保持在 9 0% 以上 ； 公 3 2016 年披露的该业务仅含租赁业务收入 。 司不同业态租赁单价区间为 17 元 / 平方米 / 月至 632 元 / 平方米 / 月 。 公司物业服务总建筑面积分别为 17 万平方米、 18 万平方米、 27 万平方米、 28 万平方米， 主要业态是管理服务 ， 公司不同业态物业管理 平均 单价约为 1.75 元 / 平方米 / 月。 公司治理 公司不设股东会， 由深圳市国资委对公司实行 授权经营 。公司实行董事会负 责制，由董事会向出 资人负责，履行《公司章程》赋予的职权， 负责公 司重大生产经营决策和确定公司整体发展战略并 监督战略的实施。 根据公司章程规定，公司设有董 事会和监事会，其中董事会设有董事 7 名，监事会 监事 5 名，截至出报告日，公司现任董事 6 名， 尚 缺一名总经理兼董事待派遣至公司 ，监事 2 名，尚 有 3 名 监事正向市国资委汇报申请选举 / 委派过程 中。 董事会对授权的国有资产 承担保值增值责任， 董事会监理重大事项报告制度并接受国资委评价； 董事的任期每届为三年，任期届满，可连选连任。 监事 会 是公司内部的专职监督机构，对出资人负 责，其职责主要 是检查公司财务，并对董事会、高 级管理人员执行公司职务时违反纪律、法规或者章 程的行为进行监督。 监事的任期每届为三年，任期 届满，可连选连任。 公司设立总经理 1 名， 副总经 理 5 名， 下设 规划发展 部、财务 管理 部、 策划经营 部、建设管理 部、 办公室 、 人力资源部（党群工作 部） 和 成本合约审计部 等十二 个部门。 同时，公司以《公司章程》为基础，结合公司 实际情况，先后制定和完善了一系列规章制度，包 括 财务管理制度、项目投资管理制度、 预算管理制 度、人力资源管理制度 和对关联交易的关联制度 等 管理制度 等。整体而言，公司具有较完善的管理制 度。 总体 来看，公司各项规章制度较为完善，目前 已建立了较健全的治理结构，能够保证公司各项运 作更趋规范化和科学化，为公司的持续稳定发展奠 定了良好的基础。 战略规划 “ 十三五 ” 期间，公司按照深圳市委、市政府和 市国资委提出的新的发展要求，结合公司实际，将 公司定位为深圳市基础设施投资平台，兼具科技园 区开发建设运营平台和功能性投资平台功能，切实 履行 “ 促进深圳城市发展、支持产业转型升级 ” 的使 命，着力打造三大平台，推动公司战略转型和业务 布局，进一步发挥政府重大基础设施投资、对接央 企合作、 PP 项目实施、对口帮扶产业转移、政策 优惠和 产业扶持实施、城市公共事业运营管理、战 略性投资和新兴产业投资等七项功能，加快形成并 坚持不懈地提升企业核心竞争力，全面建设 “ 具有 全国示范作用的城市基础设施投资运营集团 ” 。 “ 十三五 ” 期间，公司的总体发展目标是：完成 平台战略转型，以基础设施投资、科技园区开发建 设运营和功能性投资为主业方向，积极争取整合国 资国企和市场资源，培育企业核心竞争力，做强做 优做大基础设施投资平台。 财务分析 以下分析基于公司提供的 由 亚太（集团）会计 师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留 意见的 2016 年度审计报告、 2017 年度 审计报告 及 2018 年度 审计报告 以及未经审计的 2019 年一季度 财务报表，各期财务报表按新会计准则编制 。 资本结构 2 016 ~ 2018 年 和 2 019 年 3 月末 公司资产总额分 别为 506.31 亿元、 6 04.95 亿元、 6 68.09 亿元 和 6 82.69 亿元 ，公司资产规模呈上升趋势， 主要系随着科技 园区的项目建设推进导致存货增长较多 。 2 016 ~ 2018 年 和 2 019 年 3 月末 公司 负债总额分别为 180.54 亿元、 2 59.32 亿元、 2 96.42 亿元 和 2 97.01 亿 元 ， 随着项目建设推进，公司 负债也呈上升态势。 所有者权益方面， 2016~2018 年 和 2 019 年 3 月末 公 司所有者权益（含少数股东权益）分别为 3 25.7 亿 元、 3 45.63 亿元、 3 71.67 亿元 和 3 85.69 亿元 ，所有 者权益逐年增长主要系股东以多种形式增资，如 2 017 年深圳市国资委向公司注资 5 .0 亿元 、 注入 巴新项目资金 1 .38 亿元 、划入路桥集团增加资本公 积 3 .89 亿元、光明尚智科园项目土地作价出资增加 资本公积 7.62 亿元 ， 2 018 年 市 财政 向公司 拨付外 环高速项目建设资本金约 7 亿元、翡翠岛项目土地 作价出资 21.39 亿 元 、市国资委注入巴新项目资金 0.6 亿元、收国资委海洋投资管理公司注资款 0.5 亿 元，收财委拨付珠江三角洲水资源配置工程前期资 金 5.9 亿元等 。 财务杠杆方面， 近三年公司财务杠杆比率总体 呈上升趋势。 2016~2018 年 和 2 019 年 3 月末 ，公司 资产负债率分别为 3 5.6 % 、 4 2.87 % 、 4 4.37 % 和 4 3.51 % ； 同期的总资本化率分别为 31.48% 、 3 3 .21% 、 3 6.45 % 和 3 7.26 % 。 图 2 ： 2016 ～ 2018 年和 2 019 年 3 月末 公司资本结构 数据来源：公司提供，中诚信证评整理 资产构成方面， 2 016 ~ 2018 年 和 2 019 年 3 月末 公司流动资产 分别为 3 91.98 亿元 、 52 1.7 9 亿元 、 574.54 亿元 和 5 82.76 亿元 ， 占同期 总资产 的比重 为 8 1.1 5 % 、 86.25 % 、 86.0% 和 8 5.36 % 。 截至 2018 年 末， 公司仍以流动资产为主，公司的流动资产为 574.54 亿元，主要由货币资金、其他应收款和存货 构成， 上述科目 在流动资产的占比分别为 1 8.47 % 、 2 3.83 % 和 5 3.96 % 。 截至 2 018 年末，公司 货币资金 为 106.09 亿元，主要 系 银行存款，其中受限资产为 1.19 亿元，系保证金和被冻结银行存款；其他应收 款 136.90 亿元，主要是公 司支付的政府项目代垫工 程 款 ，前五大欠款方是深圳市交通运输委员会、光 明新区特区一体化建设项目、深圳市水务工程建设 管理中心、深圳市宝安区发改局和深圳市龙岗区建 筑工务局，五家合计欠款 8 7.2 亿元，占比 6 2.86 % ； 存货为 310.02 亿元， 主要是开发成本和开发产品， 随着融悦山居二期项目、前海铂寓项目以及金港大 厦等项目建设 的 推进， 存货 账面价值不断上升 ，同 时还有 土地使用权 1 4.38 亿元 受限，占存货的 4 .6 % 。 2 016 ~ 2018 年 和 2 019 年 3 月末 公司非流动资产 分别为 9 1.02 亿元、 83.16 亿元 、 93.5 亿元 和 9 9.93 亿元 ， 占同期总资产的比重为 1 8.85 % 、 1 3.75 % 、 1 4.0 % 和 1 4.64 % 。 截至 2018 年末公司 非流动资产 为 93.5 亿元，主要由可供出售金融资产和其他非 流动资产构成， 上述科目 在非流动资产的占比分别 为 7 .79 % 和 8 2.74 % 。 2018 年末公司可供出售金融资 产为 7.29 亿元，系可供出售权益工具，主要构成为 公司持有的深圳市排放权交易所有限公司、喀什深 圳城有限公司和深圳太空科技有限公司的股权，账 面价值同比下降 60.68% ，主要系公司将持有广东深 汕投资控股集团有限公司 83.20% 股权无偿划转至 深汕特 别合作区财政局；其他非流动资产 77.40 亿 元，系公司代深圳市国资委向外环高速深圳段项目 公司的 出资 款。 负债结构方面 ， 2 016 ~ 2018 年和 2 019 年 3 月末 公司流动负债分别为 4 5.4 亿元、 1 16.49 亿元、 9 9.1 亿元和 8 5 . 1 7 亿元，占同期负债总额的比重为 2 7.42 % 、 44.92 % 、 33.4 4 % 和 2 8.68 % 。 截至 2018 年 末， 公司流动负债 99.1 亿元，主要由短期借款、 应付票据及应付账款、预收账款和一年内到期的非 流动负债构成 ， 上述科目 在流动负债的占比分别为 4 2.8% 、 1 8.1 % 、 1 2.12 % 和 1 6.8 % 。其中，短期 借款 42.50 亿元，全部为信用借款；应付票据及应 付账款 17.95 亿元，全部系应付账款，其构成主要 系应付深圳市天健房地产开发实业有限公司、南京 建工集团有限公司等单位的工程款项，账龄主要集 中在 1 年以内，占比约为 68.87% ，；预收款项 12.01 亿元，主要系预收设计费以及建筑施工费用等，账 龄在 1 年以内的占比为 93.20% ；一年内到期的非流 动负债 16.73 亿元，主要是一年内到期的长期借款 和应付债券。 截至 2 019 年 3 月 末 公司流动负债减 少主要系应付账款 减少 9. 71 亿元 和预收账款减少 3 .76 亿元 。 2 016 ~ 2018 年和 2 019 年 3 月末公司流动负债分 别为 1 20.29 亿元、 1 42.83 亿元、 1 97.31 亿元和 2 11.83 亿元，占同期负债总额的比重为 7 2.58 % 、 5 5.08 % 、 6 6.56 % 和 7 1.3 2 % 。 2018 年末，公司的非流动负债 为 197.31 亿元，主要由长期借款、应付债券和长期 应付款构成， 上述科目在非流动负债的占比 分别为 5 1.72 % 、 2 6.32 % 和 1 9.13 % 。 其中，长期借款为 102.05 亿元，主要系信用借款和抵押借款 ，主要是信用借 款，约占长期借款的 9 5.08 % ；应 付债券为 51.93 亿 元，公司存 续债券以 5 年期为主，利率区间为 4.0 %~ 6.0% ；长期应付款 37.75 亿元，主要系公 司承担对口援建项目和管廊项目产生的专项应付 款 。 截至 2 019 年 3 月末 ， 公司非流动负债增长主 要系公司于 2 019 年 1 月新发中期票据 1 0 亿元。 表 7 ：截至 201 9 年 3 月 末，公司存续债券情况 单位：亿元 债券名称 发行时间 期限 债券余额 发行利率 14 深特发 PPN001 2014/9/30 5 年 9.98 6.0% 15 深圳建发 MTN001 2015/1/19 5 年 9.98 3.60% 18 深建 01 2018/6 /1 5 年 19.98 4.85% 18 深建 02 2018/8/2 5 年 11.9 4.39% 18 深圳建发 MTN001 2018/1/2 3 年 9.97 3.98% 19 深圳特发 MTN001 2 019 / 1/5 3 年 9 .97 3 .67 % 合计 - - 71.87 - 数据来源： choice ，中诚信证评整理 债务结构方面， 2016~2018 年 和 2 019 年 3 月末， 公司总债务分别为 149.70 亿元、 1 71.90 亿元、 2 13.21 亿元和 2 29.08 亿元， 长短期债务比分别为 0 . 25 、 0 .63 、 0 . 38 和 0. 37 ， 公司债务期限结构更加合理，短期偿 债压力有所减小 。 公司 2019 年 4 ~ 12 月及未来三年（未完）  |