中海地产集团有限公司:18中海01：中海地产集团有限公司公司债券2019半年度财务报告
原标题:中海地产集团有限公司:18中海01：中海地产集团有限公司公司债券2019半年度财务报告 A0 中海地产集团有限公司 公司债券半年度报告 （2019年） 二〇一九年八月 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） 2 重要提示 公司董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚 假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。 本公司半年度报告中的财务报告未经审计。 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） 3 重大风险提示 一、财务风险 （一）投资性房地产公允价值波动的风险 公司采用公允价值模式计量投资性房地产。由于房地产市场的变化，若公司投资性房 地产的公允价值在未来出现波动，将可能对公司的经营业绩和财务状况产生一定影响。 （二）存货价值波动的风险 存货是流动资产的主要构成部分，公司的存货主要为开发房地产项目所产生的开发成 本、开发产品及拟开发土地。公司存货的变现能力直接影响公司资产的流动性及偿债能力 ，未来若公司的在售项目销售出现不利状况将导致存货周转不畅，进而对公司的偿债能力 带来一定不利影响。同时公司存货的价值会受国家的宏观政策、信贷政策、房地产行业的 供需状况、行业政策等因素的影响而发生波动。在未来的资产负债表里，若存货中相关房 地产项目的价格出现波动，则存货将面临计提存货跌价准备的风险，进而对公司的财务表 现构成不利影响。 （三）有息负债增加的风险 随着业务的发展，公司融资需求、方式及规模将不断变化，公司或将面临一定的有息 债务规模增长、偿债压力上升的风险。但是由于公司作为中海地产在中国境内的控股平台 ，公司负债中，其它应付账款和预收账款等占比较高。其中：其它应付款主要是应付其它 关联子公司往来款，主要是其它关联子公司归集到公司的销售回款；预收账款则是合并报 表范围内各子公司的预收房款。 （四）经营活动产生的现金流量净额波动较大的风险 公司的经营活动现金流量波动较大，主要是由于房地产行业的特性，从土地储备、项 目开发到销售回款有一定的时间差，从而使得主要用于新增土地储备、房地产开发支出的 现金流出在一定程度上影响了报告期经营活动现金流量净额的变化。未来若公司的经营活 动现金流量有波动，将可能在一定程度上对公司的经营及财务状况构成影响。 （五）未来存在较大规模资本支出的风险 房地产开发项目一般投资周期较长，投资规模较大，属于资金密集型产业。由于房地 产项目具有规模较大、回款周期长、资源占用大的特点，随着在建项目及拟建项目的陆续 开发建设，公司在未来的现金支出将会较大，公司需要准备大量的流动资金以应对项目所 需的资金周转，保证项目的运转和开发。公司所持有的高品质土地储备为未来持续发展提 供了坚实有力的基础，但后续项目开发需要公司在未来投入持续的资金支持。因此，总体 上公司在未来将面临一定程度的资本支出压力，未来若公司的融资能力受到宏观经济政策 、信贷政策、产业政策等方面的影响，则未来的经营目标的实现将受到一定程度的影响。 二、经营风险 （一）市场波动风险 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） 4 房地产行业的发展周期与经济发展周期紧密相关，过去几年中，我国房地产市场长期 处于供销两旺的状态，全线城市房价普遍出现大幅增长。但随着我国宏观经济形势的变化 ，GDP增长率逐步放缓，城镇居民人均可支配收入增长率有所回落，加之房地产调控政策 的实施和市场预期的变化，各地政府逐步调整房地产调控政策，房地产行业发展形成了分 级化。房地产市场有可能经历阶段性调整，从而对公司的经营和投资产生一定影响。 （二）市场竞争风险 房地产企业准入门槛不高，尤其对民营资本开放度较高，导致国内房地产企业数量庞 大，竞争激烈。我国房地产行业集中度相比其他国民经济支柱行业而言，仍然偏低，反映 出房地产市场的充分激烈的竞争。未来，在房地产市场逐步进入深化调整的新形势下，行 业内各企业发展格局将逐步分化，行业将加速迈入品牌竞争的时代，各房地产企业探索创 新经营模式的步伐也将不断加快，公司可能将面临更加激烈、更加复杂的市场竞争环境。 （三）项目开发风险 房地产项目开发包括选址、购地、策划、设计、施工、销售及售后服务等多个环节， 具有开发周期长、投资金额大的特点，且受到政府审批、市场环境等因素的影响。若房地 产项目开发各环节及外部环境发生变化，将对项目开发周期和预期收益产生一定影响。近 几年来，国家陆续出台了针对土地交易、户型规划，以及办理施工证、销售许可证等方面 更为严格的调控措施，由此增加公司取得政府审批的难度，延长开发周期及销售周期，进 而增加开发成本和开发风险。 公司的房地产开发采用一体化的运营模式，涵盖从前期市场调研到后期产品销售的各 个业务环节，运营模式有利于公司及时掌握项目开发各阶段的最新信息并快速完善项目开 发方案，从而缩短项目开发周期、降低项目开发风险。 三、政策风险 房地产行业与整个国民经济的发展密切相关，国家对房地产业务的各个环节均实施监 管和调控，包括住房供应结构、土地、金融、税收等多个方面，政策调控涉及面较广。 （一）行业政策调控风险 近年来，为保障房地产行业健康稳定发展，国家和有关部门相继出台了一系列调控政 策。2017年以来，我国房地产市场进入新的周期，市场流动性总体偏紧，各地政府开展了 一系列“限购”、“限贷”、“限价”、“限签”等调控政策，如果后续房地产市场异常变动， 不排除国家会继续适时出台新的调控政策，则可能会影响公司房地产业务的开展。 （二）信贷政策变化风险 近年来，国家针对房地产开发企业的信贷、消费者购房贷款等方面实施了一系列信贷 调控政策，对市场的供给和需求两方面造成重要影响。 一方面，房地产业是典型的资金密集型产业，对银行贷款的依赖度较高，近年来对房 地产行业的贷款规模和风险控制要求日渐趋紧，使得银行贷款的难度加大，财务成本明显 提高，给部分房地产企业造成了较大的资金压力，从而对项目的开发进度造成不利影响。 虽然国家2015年已多次降息并鼓励直接融资，大幅降低了境内房地产开发企业的融资成本 ，但近期政策方向已有所改变，可能对公司的融资造成不利影响。 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） 5 另一方面，银行信贷政策的变化会对消费者的购房需求产生影响，贷款利率、贷款比 例及贷款期限等的变化均直接影响到消费者的购房能力和决策，从而影响到房地产市场的 销售情况。 （三）税收政策风险 房地产行业涉及税种较多，政府税收政策的变动将直接影响房地产开发企业的盈利和 现金流。目前，国家已经从土地持有、开发、转让和个人二手房转让等房地产各个环节采 取税收调控措施，若国家进一步在房产的持有环节进行征税，如开征房产税、物业税等， 将一定程度上影响商品房的购买需求，特别是投资性和改善居住条件的购房需求，也将对 房地产市场和公司产品的销售带来不利影响。 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） 6 目录 重要提示.....................................................................2 重大风险提示.................................................................3 释义.........................................................................7 第一节公司及相关中介机构简介...........................................8 一、公司基本信息.........................................................8 二、信息披露事务负责人...................................................8 三、信息披露网址及置备地.................................................8 四、报告期内控股股东、实际控制人变更及变化情况...........................9 五、报告期内董事、监事、高级管理人员的变更情况...........................9 六、中介机构情况.........................................................9 七、中介机构变更情况....................................................10 第二节公司债券事项....................................................10 一、债券基本信息........................................................10 二、募集资金使用情况....................................................14 三、报告期内资信评级情况................................................15 四、增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施变更、变化及执行情况............16 五、报告期内持有人会议召开情况..........................................16 六、受托管理人履职情况..................................................16 第三节业务经营和公司治理情况..........................................17 一、公司业务和经营情况..................................................17 二、公司本半年度新增重大投资状况........................................20 三、与主要客户业务往来时是否发生严重违约................................20 四、公司治理情况........................................................20 五、非经营性往来占款或资金拆借..........................................20 第四节财务情况........................................................27 一、财务报告审计情况....................................................27 二、会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正............................27 三、主要会计数据和财务指标..............................................27 四、资产情况............................................................29 五、负债情况............................................................29 六、利润及其他损益来源情况..............................................30 七、对外担保情况........................................................31 第五节重大事项........................................................31 一、关于重大诉讼、仲裁或受到重大行政处罚的事项..........................31 二、关于破产相关事项....................................................31 三、关于司法机关调查事项................................................31 四、其他重大事项的信息披露..............................................31 第六节特定品种债券应当披露的其他事项..................................31 一、发行人为可交换债券发行人................................................31 二、发行人为创新创业公司债券发行人..........................................31 三、发行人为绿色公司债券发行人..............................................31 四、发行人为可续期公司债券发行人............................................31 五、其他特定品种债券事项....................................................31 第七节发行人认为应当披露的其他事项....................................31 第八节备查文件目录....................................................33 财务报表....................................................................35 附件一：发行人财务报表..................................................35 担保人财务报表..............................................................48 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） 本公司、公司、发行人、中海 地产 指中海地产集团有限公司 董事会指本公司董事会 公司章程指《中海地产集团有限公司章程》 2015年公司债券指中海地产集团有限公司2015年公司债券 2016年公司债券指 中海地产集团有限公司公开发行2016年公司债券( 第一期) 2018年公司债券指 中海地产集团有限公司2018年面向合格投资者公 开发行公司债券(第一期) 2019年公司债券指 中海地产集团有限公司2019年面向合格投资者公 开发行公司债券(第一期) 中国证监会指中国证券监督管理委员会 财政部指中华人民共和国财政部 债券登记机构指中国证券登记结算有限责任公司上海分公司 审计机构指瑞华会计师事务所（特殊普通合伙） 资信评级机构、联合信用指联合信用评级有限公司 香港联交所指香港联合交易所有限公司 中海兴业指中国海外兴业有限公司，为公司唯一股东 中海发展指中国海外发展有限公司（00688.HK） 《公司法》指《中华人民共和国公司法》 企业会计准则指 财政部于2006年2月15日颁布的《企业会计准则 －基本准则》和38项具体会计准则、其后颁布的 企业会计准则应用指南、企业会计准则解释以及其 他相关规定 交易日指上海证券交易所的营业日 法定节假日或休息日指 中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日 （不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾 地区的法定节假日和/或休息日） 工作日指每周一至周五，不含法定节假日或休息日 预售指 房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承 购人，由承购人支付定金或房价款的行为 报告期指2019年1-6月 元指如无特别说明，为人民币元 7 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） 8 第一节公司及相关中介机构简介 一、公司基本信息 中文名称中海地产集团有限公司 二、信息披露事务负责人 三、信息披露网址及置备地 中文简称中海地产 外文名称（如有）CHINAOVERSEASPROPERTYGROUPCO.,LTD. 外文缩写（如有）COP 法定代表人颜建国 注册地址广东省深圳市福田区福华路399号中海大厦十二楼 办公地址广东省深圳市福田区福华路399号中海大厦十二楼 办公地址的邮政编码518048 公司网址www.coli688.com 电子信箱coli.ir@cohl.com 姓名颜建国 在公司所任职务类型董事 信息披露事务负责人具 体职务 董事长 联系地址深圳市福田区福华路399号中海大厦十二楼 电话0755-82826666 传真0755-82950666 电子信箱coli.ir@cohl.com 登载半年度报告的交易 场所网站网址 上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）；深圳证券交易 所网站（http://www.szse.cn/）；香港联合交易所有限公司网站 （http://www.hkex.com.hk） 半年度报告备置地深圳市福田区福华路399号中海大厦十二楼 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） 9 四、报告期内控股股东、实际控制人变更及变化情况 控股股东姓名/名称：中国海外兴业有限公司 实际控制人姓名/名称：国务院国有资产监督管理委员会 控股股东、实际控制人信息变更/变化情况： 无变化 五、报告期内董事、监事、高级管理人员的变更情况 □发生变更√未发生变更 六、中介机构情况 （一）公司聘请的会计师事务所 √适用□不适用 名称瑞华会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址深圳市福田区益田路6001号太平金融大厦9层 （二）受托管理人/债权代理人 债券代码136046.SH、136049.SH 债券简称15中海01、15中海02 名称中银国际证券股份有限公司 办公地址上海市浦东新区银城中路200号中银大厦39层 联系人何银辉 联系电话021-20328556 签字会计师姓名（如有）郑明艳、周赐麒 债券代码136646.SH、112776.SZ、112846.SZ、112845.SZ 债券简称16中海01、18中海01、19中海01、19中海02 名称中信证券股份有限公司 办公地址北京市朝阳区亮马桥路48号中信证券大厦22层 联系人王宏峰、舒翔、陈天涯、冯源 联系电话0755-23835300（三）资信评级机构 债券代码 136046.SH、136049.SH、136646.SH、112776.SZ 、112846.SZ、112845.SZ 债券简称 15中海01、15中海02、16中海01、18中海01 、19中海01、19中海02 名称联合信用评级有限公司 办公地址北京市朝阳区建外大街2号PICC大厦12层 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） 中介机构变更情况 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） 中介机构变更情况 □适用√不适用 第二节公司债券事项 一、债券基本信息 单位：亿元币种：人民币 1、债券代码136046.SH2、债券简称15中海013、债券名称中海地产集团有限公司2015年公司债券（品种一） 4、发行日2015年11月18日 5、是否设置回售条款是 6、报告期末后的最近回售日2020年11月19日 7、到期日2021年11月19日 8、债券余额34.037169、截至报告期末的票面利率 (%) 4.2010、还本付息方式 按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本， 最后一期利息随本金的兑付一起支付 11、上市或转让的交易场所上海证券交易所 12、投资者适当性安排面向合格投资者交易的债券 13、报告期内付息兑付情况报告期内公司债券未达到任何付息、兑付条件 14、报告期内调整票面利率 选择权的触发及执行情况 报告期内公司债券未达到任何调整票面利率选择权条件 15、报告期内投资者回售选 择权的触发及执行情况 报告期内公司债券未达到任何投资者回售选择权条件 16、报告期内发行人赎回选 择权的触发及执行情况 不适用 17、报告期内可交换债权中 的交换选择权的触发及执行 情况 不适用 18、报告期内其他特殊条款 的触发及执行情况 无 1、债券代码136049.SH2、债券简称15中海023、债券名称中海地产集团有限公司2015年公司债券（品种二） 4、发行日2015年11月18日 5、是否设置回售条款是 10 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） 、报告期末后的最近回售日 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） 、报告期末后的最近回售日2020年11月19日 7、到期日2022年11月19日 8、债券余额109、截至报告期末的票面利率 (%) 3.8510、还本付息方式 按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本， 最后一期利息随本金的兑付一起支付 11、上市或转让的交易场所上海证券交易所 12、投资者适当性安排面向合格投资者交易的债券 13、报告期内付息兑付情况报告期内公司债券未达到任何付息、兑付条件 14、报告期内调整票面利率 选择权的触发及执行情况 报告期内公司债券未达到任何调整票面利率选择权条件 15、报告期内投资者回售选 择权的触发及执行情况 报告期内公司债券未达到任何投资者回售选择权条件 16、报告期内发行人赎回选 择权的触发及执行情况 不适用 17、报告期内可交换债权中 的交换选择权的触发及执行 情况 不适用 18、报告期内其他特殊条款 的触发及执行情况 无 1、债券代码136646.SH2、债券简称16中海013、债券名称 中海地产集团有限公司公开发行2016年公司债券(第一 期) 4、发行日2016年8月19日 5、是否设置回售条款是 6、报告期末后的最近回售日2020年11月19日 7、到期日2026年8月23日 8、债券余额609、截至报告期末的票面利率 (%) 3.1010、还本付息方式 按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本， 最后一期利息随本金的兑付一起支付 11、上市或转让的交易场所上海证券交易所 12、投资者适当性安排面向合格投资者交易的债券 13、报告期内付息兑付情况报告期内公司债券未达到任何付息、兑付条件 14、报告期内调整票面利率 选择权的触发及执行情况 报告期内公司债券未达到任何调整票面利率选择权条件 15、报告期内投资者回售选 择权的触发及执行情况 报告期内公司债券未达到任何投资者回售选择权条件 16、报告期内发行人赎回选 择权的触发及执行情况 不适用 11 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） 、报告期内可交换债权中 的交换选择权的触发及执行 情况 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） 、报告期内可交换债权中 的交换选择权的触发及执行 情况 不适用 18、报告期内其他特殊条款 的触发及执行情况 无 1、债券代码112776.SZ2、债券简称18中海013、债券名称 中海地产集团有限公司2018年面向合格投资者公开发 行公司债券(第一期) 4、发行日2018年10月18日 5、是否设置回售条款是 6、报告期末后的最近回售日2020年11月19日 7、到期日2024年10月22日 8、债券余额359、截至报告期末的票面利率 (%) 410、还本付息方式 按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本， 最后一期利息随本金的兑付一起支付 11、上市或转让的交易场所深圳证券交易所 12、投资者适当性安排面向合格投资者交易的债券 13、报告期内付息兑付情况报告期内公司债券未达到任何付息、兑付条件 14、报告期内调整票面利率 选择权的触发及执行情况 报告期内公司债券未达到任何调整票面利率选择权条件 15、报告期内投资者回售选 择权的触发及执行情况 报告期内公司债券未达到任何投资者回售选择权条件 16、报告期内发行人赎回选 择权的触发及执行情况 不适用 17、报告期内可交换债权中 的交换选择权的触发及执行 情况 不适用 18、报告期内其他特殊条款 的触发及执行情况 无 1、债券代码112845.SZ2、债券简称19中海013、债券名称 中海地产集团有限公司2019年面向合格投资者公开发 行公司债券(第一期)(品种一) 4、发行日2019年1月22日 5、是否设置回售条款是 6、报告期末后的最近回售日2020年11月19日 7、到期日2025年1月24日 8、债券余额20 12 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） 、截至报告期末的票面利率 (%) 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） 、截至报告期末的票面利率 (%) 3.4710、还本付息方式 按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本， 最后一期利息随本金的兑付一起支付 11、上市或转让的交易场所深圳证券交易所 12、投资者适当性安排面向合格投资者交易的债券 13、报告期内付息兑付情况报告期内公司债券未达到任何付息、兑付条件 14、报告期内调整票面利率 选择权的触发及执行情况 报告期内公司债券未达到任何调整票面利率选择权条件 15、报告期内投资者回售选 择权的触发及执行情况 报告期内公司债券未达到任何投资者回售选择权条件 16、报告期内发行人赎回选 择权的触发及执行情况 不适用 17、报告期内可交换债权中 的交换选择权的触发及执行 情况 不适用 18、报告期内其他特殊条款 的触发及执行情况 无 1、债券代码112846.SZ2、债券简称19中海023、债券名称 中海地产集团有限公司2019年面向合格投资者公开发 行公司债券(第一期)(品种二) 4、发行日2019年1月22日 5、是否设置回售条款是 6、报告期末后的最近回售日2020年11月19日 7、到期日2026年1月24日 8、债券余额159、截至报告期末的票面利率 (%) 3.7510、还本付息方式 按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本， 最后一期利息随本金的兑付一起支付 11、上市或转让的交易场所深圳证券交易所 12、投资者适当性安排面向合格投资者交易的债券 13、报告期内付息兑付情况报告期内公司债券未达到任何付息、兑付条件 14、报告期内调整票面利率 选择权的触发及执行情况 报告期内公司债券未达到任何调整票面利率选择权条件 15、报告期内投资者回售选 择权的触发及执行情况 报告期内公司债券未达到任何投资者回售选择权条件 16、报告期内发行人赎回选 择权的触发及执行情况 不适用 17、报告期内可交换债权中 的交换选择权的触发及执行 情况 不适用 18、报告期内其他特殊条款 的触发及执行情况 无 13 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） 14 二、募集资金使用情况 单位：亿元币种：人民币 债券代码：136046.SH、136049.SH 债券简称15中海01、15中海02 债券简称16中海01 募集资金专项账户运作情况 严格按照募集说明书中的用途、使用计划及公司内部的 审批流程使用募集资金 募集资金总额60 募集资金期末余额0 募集资金使用金额、使用情况 及履行的程序 补充流动资金60亿。依照资金管理制度严格执行，均 由总部有关部门或子公司向总部财务资金部上报债券募 集资金用款计划，经财务部门审核后，符合债券募集资 金使用条件的，由财务资金分管领导终审进行资金调拨 ，募集资金调拨到位后，逐级由总部或子公司所涉用款 部门负责人、财务负责人、总经理签字后予以付款。 募集资金是否存在违规使用及 具体情况（如有） 不适用 募集资金违规使用是否已完成 整改及整改情况（如有） 不适用 募集资金专项账户运作情况 严格按照募集说明书中的用途、使用计划及公司内部的 审批流程使用募集资金 募集资金总额80 募集资金期末余额0 募集资金使用金额、使用情况 及履行的程序 归还银行借款13.95亿人民币，补充流动资金66.05亿 。依照资金管理制度严格执行，均由总部有关部门或子 公司向总部财务资金部上报债券募集资金用款计划，经 财务部门审核后，符合债券募集资金使用条件的，由财 务资金分管领导终审进行资金调拨，募集资金调拨到位 后，逐级由总部或子公司所涉用款部门负责人、财务负 责人、总经理签字后予以付款。 募集资金是否存在违规使用及 具体情况（如有） 不适用 募集资金违规使用是否已完成 整改及整改情况（如有） 不适用 单位：亿元币种：人民币 债券代码：136646.SH 单位：亿元币种：人民币 债券代码：112776.SZ 债券简称18中海01 募集资金专项账户运作情况 严格按照募集说明书中的用途、使用计划及公司内部的 审批流程使用募集资金 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） 35 募集资金期末余额0 募集资金使用金额、使用情况 及履行的程序 35亿用于偿还“15中海01”回售部分本金。依照资金 管理制度严格执行，均由总部有关部门或子公司向总部 财务资金部上报债券募集资金用款计划，经财务部门审 核后，符合债券募集资金使用条件的，由财务资金分管 领导终审进行资金调拨，募集资金调拨到位后，逐级由 总部或子公司所涉用款部门负责人、财务负责人、总经 理签字后予以付款。 募集资金是否存在违规使用及 具体情况（如有） 不适用 募集资金违规使用是否已完成 整改及整改情况（如有） 不适用 单位：亿元币种：人民币 债券代码：112845.SZ、112846.SZ 债券简称19中海01、19中海02 募集资金专项账户运作情况 严格按照募集说明书中的用途、使用计划及公司内部的 审批流程使用募集资金 募集资金总额35 募集资金期末余额0 募集资金使用金额、使用情况 及履行的程序 35亿全部用于支付发行人对股东中海发展的其他应付 款项，同时由中海发展授权发行人将此笔募集资金划转 给全资子公司中信房地产集团有限公司，以偿还其到期 的公司债。 依照资金管理制度严格执行，均由总部有关部门或子公 司向总部财务资金部上报债券募集资金用款计划，经财 务部门审核后，符合债券募集资金使用条件的，由财务 资金分管领导终审进行资金调拨，募集资金调拨到位后 ，逐级由总部或子公司所涉用款部门负责人、财务负责 人、总经理签字后予以付款。 募集资金是否存在违规使用及 具体情况（如有） 不适用 募集资金违规使用是否已完成 整改及整改情况（如有） 不适用 三、报告期内资信评级情况 （一）报告期内最新评级情况 √适用□不适用 债券代码136046.SH、136049.SH、136646.SH 债券简称15中海01、15中海02、16中海01 评级机构联合信用评级有限公司 评级报告出具时间2019年6月19日 评级结果披露地点上海证券交易所 15 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） 16 评级结论（主体）AAA 债券代码112776.SZ、112845.SZ、112846.SZ 债券简称18中海01、19中海01、19中海02 评级机构联合信用评级有限公司 评级报告出具时间2019年6月19日 评级结果披露地点深圳证券交易所 评级结论（主体）AAA 评级结论（债项）AAA 评级展望稳定 是否列入信用观察名单否 评级标识所代表的含义 偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响 ，违约风险极低 与上一次评级结果的对比及对 投资者权益的影响（如有） 无 评级结论（债项）AAA 评级展望稳定 是否列入信用观察名单否 评级标识所代表的含义 偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响 ，违约风险极低 与上一次评级结果的对比及对 投资者权益的影响（如有） 无 （二）主体评级差异 □适用√不适用 四、增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施变更、变化及执行情况 不适用 五、报告期内持有人会议召开情况 □适用√不适用 六、受托管理人履职情况 债券简称15中海01、15中海02 受托管理人履行职责情况 报告期内，受托管理人中银国际证券股份有 限公司履职情况良好，受托管理人已于2019 年6月27日在上海证券交易所网站（ www.sse.com.cn）披露2018年度受托管理 事务报告 是否存在利益冲突，及其风险防范、解决机 制 否 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） 16中海01 受托管理人履行职责情况 报告期内，受托管理人中信证券股份有限公 司履职情况良好，受托管理人已于2019年6 月27日在上海证券交易所网站（ www.sse.com.cn）披露2018年度受托管理 事务报告 是否存在利益冲突，及其风险防范、解决机 制 否 债券简称18中海01、19中海01、19中海02 受托管理人履行职责情况 报告期内，受托管理人中信证券股份有限公 司履职情况良好，受托管理人已于2019年6 月27日在深圳证券交易所网站（ http://www.szse.cn/）披露2018年度受托 管理事务报告 是否存在利益冲突，及其风险防范、解决机 制 否 第三节业务经营和公司治理情况 一、公司业务和经营情况 （一）经营情况分析 公司从事的主要 业务 房地产项目开发与经营、建筑施工 主要产品及其用 途 主要产品包括各类住宅及商用物业，能够满足购买者居住、投资、办 公、经营等多方面需求 经营模式小总部、大区域、属地化管理、专业化运营 所属行业的发展 阶段、周期性特 点、行业地位 房地产行业是一个具有高度综合性和关联性的行业，其产业链较长、 产业关联度较大，是国民经济的重要支柱。在我国经济步入由高速增 长转为中高速增长的“新常态”时期，经济增长方式从传统的依赖劳 动力和资本投入的粗放式增长，转向改革创新、产业优化升级的增长 方式。2018年，房地产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂。在金 融财政政策定向“宽松”的同时，房地产调控政策仍然“从紧”。2018 年3月，两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来 炒的”定位，继续实行差别化调控。地方延续2016、2017年因城施策 的调控风格，在需求端继续深化调控的同时，更加注重强化市场监管 ，坚决遏制投机炒房，保障合理住房需求。在供给端则发力住房供给 结构调整，大力发展住房租赁市场、共有产权住房等保障性安居住房 ，增加有效供给比重。三十多年来，中海发展以“过程精品、楼楼精 品”为开发理念，公司研发推出五代住宅精品，累计开发项目超过600 个，完成开发建造面积超过1.5亿平方米。公司旗下项目累计荣获“ 詹天佑大奖—优秀住宅小区奖”累计达58项（金奖35项、单项奖23 项），中国建筑工程“鲁班奖”7项，国际地产奖（ InternationalPropertyAwards）18项。公司连续14年入选“中国蓝 筹地产”企业，连续14年当选“中国房地产行业领导品牌”。2018年 17 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） 18，中海发展品牌价值达722.56亿元人民币，位居房地产行业第一。公 司荣获观点地产新媒体颁发的“2019年中国房地产上市企业30强第一 名”，亦荣获2018中国房地产卓越100榜TOP10等荣誉。 1.各业务板块收入成本情况 单位：亿元币种：人民币 业务板块 本期上年同期 收入成本 毛利率 （%） 收入占 比（%） 收入成本 毛利率 （%） 收入占 比（%） 房产开发230.50160.4030.4195.61141.9284.3940.5494.78 物业出租6.560.9785.192.725.751.0082.583.84 承包工程4.043.2719.071.672.062.34-13.641.38 合计241.09164.6331.71-149.7387.7341.41- 报告期内的重大 变化及对经营情 况和偿债能力的 影响 无 2.各主要产品、服务收入成本情况 √适用□不适用 单位：亿元币种：人民币 分产品或 分服务 营业收入营业成本 毛利率 （%） 营业收入 比上年同 期增减 （%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比 上年增减 （%） 房产开发230.50160.4030.4162.4290.06-10.12 物业出租6.560.9785.1913.99-3.102.61 承包工程4.043.2719.0795.9739.5732.71 合计241.09164.6331.7161.0287.65-9.69 不适用的理由：无 3.经营情况分析 各业务板块、各产品服务中营业收入、营业成本、毛利率等指标变动比例超过30%以上的， 发行人应当结合业务情况，说明相关变动的原因。 （1）公司房屋开发业务板块营业收入较上年同期增长62.42%，营业成本较上年同期增加 90.06%，主要原因为公司报告期内可结利面积同比增多； （2）公司物业出租业务板块营业收入较上年同期增加95.97%，营业成本较上年同期增加 39.57%，主要原因为商业物业租金收入增加所致； （3）公司承包工程业务板块营业收入较上年同期增加95.97%，营业成本较上年同期增加 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） 57%，主要原因为公司承包工程业务同比增加； （4）公司承包工程业务板块毛利率较上年同期增加32.71%，主要原因为报告期内公司承 包工程业务同比增加； （5）公司主营业务收入较上年同期增加61.02%，主营业务成本较上年同期增加87.65%， 主要原因为公司报告期内可结利面积同比增多。 （二）公司发展展望 公司定位于成为卓越的国际化不动产开发运营集团，坚持做“四好”公司，即“好产 品、好服务、好效益、好公民”；坚持“悦享空间，智慧物联，绿色科技，健康生活+”的 产品设计理念；坚持“过程精品，楼楼精品”的开发理念；坚持“客户至上，行稳致远” 的客户服务理念；创立并经营“海之子”“海之星”“海纳”三大人力资源品牌，选聘高校 优才与社会精英，构建体系化的人才培养机制，为企业持续发展提供人才保障。 （三）报告期内新增投资情况 单位：平方米、人民币亿元 编号 收购月 份 城市 开发项目名 称 权益土地面积总楼面面积土地出让金 11月上海金沙项目100%30,603.00121,189.00397,900.0022月太原 太原北寒项 目 100%45,095.76220,141.0035,840.0032月北京 瀛海6024等 地块 100%79,276.91273,372.00444,000.0043月沈阳望京府100%124,689.00418,064.00155,861.3053月石家庄中海·熙岸100%50,338.71136,965.5080,000.0063月佛山 顺德区北滘 镇林上路项 目 100%76,338.65231,300.00184,962.0074月广州 广钢225B项 目 100%12,460.0078,956.00196,571.0084月广州 亚运城北侧 地块 100%28,801.00123,247.00139,067.0094月大连 营城子B5地 块 100%81,514.10201,300.0098,268.00104月厦门 集美新城 2019JP01100%44,628.46183,657.00386,000.00114月杭州文晖地块100%24,598.0096,665.00173,475.00124月沈阳和平之门100%2,982.326,561.002,755.66134月宁波 高塘四村项 目 100%71,182.00233,790.00339,716.00146月大连 明珠公园7 号地 100%48,489.8084,300.0093,586.90156月深圳光明项目100%46,019.51237,806.00540,800.00 合计767,017.222,647,313.503,268,802.86 19 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） 20 二、公司本半年度新增重大投资状况 □适用√不适用 三、与主要客户业务往来时是否发生严重违约 □适用√不适用 四、公司治理情况 （一）公司是否存在与控股股东之间不能保证独立性、不能保持自主经营能力的情况： □是√否 与控股股东之间在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立性的机制安排说明： 报告期内，公司与其控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面，不存在不能保证 独立性、不能保持自主经营能力的情况。 （二）是否存在违规为控股股东、实际控制人及其关联方提供担保的情形 □是√否 （三）公司治理结构、内部控制是否存在其他违反《公司法》、公司章程规定的情况 □是√否 （四）发行人报告期内是否存在违反募集说明书相关约定或承诺的情况 □是√否 五、非经营性往来占款或资金拆借 单位：元币种：人民币 1.报告期内是否发生过非经营性往来占款或资金拆借的情形： 是 2.报告期末非经营性往来占款和资金拆借合计：431.03亿元，占合并口径净资产的比例 （%）：38.68%，是否超过合并口径净资产的10%：√是□否 占款/拆借方名 称 与发行人存在 何种关联关系 （如有） 占款金额 是否占 用募集 资金 形成原因回款安排 深圳市中海教育 管理有限公司 同受同一最终 控制方控制 3,000,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中海华南(深圳) 有限公司 同受同一最终 控制方控制 15,000,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 东莞市中海康华 房地产开发有限 公司 同受同一最终 控制方控制 386,000,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 广州荔安房地产同受同一最终449,957,500否运营需要根据公司 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） /拆借方名 称 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） /拆借方名 称 与发行人存在 何种关联关系 （如有） 占款金额 是否占 用募集 资金 形成原因回款安排 开发有限公司控制方控制运营情况 逐步归还 中信房地产集团 有限公司 同受同一最终 控制方控制 10,639,144,563否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 长春智信咨询服 务有限公司 同受同一最终 控制方控制 225,600,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中海地产(佛山) 有限公司 同受同一最终 控制方控制 1,680,000,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 南京海润房地产 开发有限公司 同受同一最终 控制方控制 5,598,500,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 南京海高房地产 开发有限公司 同受同一最终 控制方控制 359,607,100否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 苏州竹辉兴业有 限公司 同受同一最终 控制方控制 2,387,020,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中海海隆商业管 理(苏州)有限公 司 同受同一最终 控制方控制 1,980,000,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 重庆海安投资有 限公司 同受同一最终 控制方控制 104,900,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 重庆中海兴业实 业有限公司 同受同一最终 控制方控制 609,000,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 青岛中海华业房 地产有限公司 同受同一最终 控制方控制 624,960,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 青岛中海盛兴房 地产有限公司 同受同一最终 控制方控制 1,450,000,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 青岛中海海岸置 业有限公司 同受同一最终 控制方控制 580,000,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 济南寰宇商业运 营管理有限公司 同受同一最终 控制方控制 950,000,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 济南中海东城房 地产开发有限公 司 同受同一最终 控制方控制 454,378,155否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 长沙中海兴业房 地产有限公司 同受同一最终 控制方控制 40,000,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 21 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） /拆借方名 称 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） /拆借方名 称 与发行人存在 何种关联关系 （如有） 占款金额 是否占 用募集 资金 形成原因回款安排 湖南省中海城市 广场投资有限公 司商业项目 同受同一最终 控制方控制 6,011否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 武汉中海鼎业房 地产有限公司 同受同一最终 控制方控制 780,000,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 太原冠泽置业有 限公司 同受同一最终 控制方控制 642,930,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 郑州海嘉房地产 开发有限公司 同受同一最终 控制方控制 240,800,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 香港华艺设计顾 问(深圳)有限公 司 同受同一最终 控制方控制 169,884,765否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 重庆嘉江房地产 开发有限公司 实际控制人的 合营企业 210,000,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中信房地产集团 有限公司 同受同一最终 控制方控制 52,417否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中海海外兴业有 限公司 直接控股股东74,800,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中海前海(深圳) 投资有限公司 同受同一最终 控制方控制 5,959否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中建国际劳务公 司 同受同一最终 控制方控制 150,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 湖南中建信和梅 溪湖置业有限公 司 同受同一最终 控制方控制 49,674,500否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中海物业管理有 限公司北京古城 分公司 同受同一最终 控制方控制 4,300否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中海兴业(成都) 发展有限公司 同受同一最终 控制方控制 161,000,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中海兴业(成都) 发展有限公司 同受同一最终 控制方控制 360,080,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 大连中海教育咨 询有限公司 同受同一最终 控制方控制 142,228否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中海物业大连公 司 同受同一最终 控制方控制 86,496否运营需要 根据公司 运营情况 22 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） /拆借方名 称 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） /拆借方名 称 与发行人存在 何种关联关系 （如有） 占款金额 是否占 用募集 资金 形成原因回款安排 逐步归还 佛山市顺德嘉润 房地产开发有限 公司 同受同一最终 控制方控制 1,688,375,319否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中建六局土木工 程有限公司 同受同一最终 控制方控制 9,282否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中信保利达地产 (佛山)有限公司 控股股东的合 营企业 60,823否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中信保利达地产 (佛山)有限公司 控股股东的合 营企业 180,522否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 漳州市滨北置业 有限公司 子公司的联营 企业 49,650,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中海物业管理有 限公司福州分公 司 同受同一最终 控制方控制 711,385否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 广州荔璟房地产 开发有限公司 同受同一最终 控制方控制 10,000,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 广州荔旭房地产 开发有限公司 同受同一最终 控制方控制 372否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 潍坊中海兴业房 地产有限公司 控股股东的联 营企业 70,628否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中海物业管理有 限公司济南市中 分公司 同受同一最终 控制方控制 1,229,779否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 淄博中海海颐置 业有限公司 控股股东的联 营企业 19,943否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 济南中海华山商 业地产有限公司 同受同一最终 控制方控制 1,092,000,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 苏州竹辉兴业有 限公司 同受同一最终 控制方控制 776,580,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中海发展(苏州) 有限公司 同受同一最终 控制方控制 46,738,372否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中海发展(苏州) 有限公司 同受同一最终 控制方控制 666,828,976否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 南京海高房地产同受同一最终125,000,000否运营需要根据公司 23 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） /拆借方名 称 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） /拆借方名 称 与发行人存在 何种关联关系 （如有） 占款金额 是否占 用募集 资金 形成原因回款安排 开发有限公司控制方控制运营情况 逐步归还 昆明泰运房地产 开发有限公司 同受同一最终 控制方控制 39,000,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 南昌中海豪庭置 业发展有限公司 同受同一最终 控制方控制 52,433,150否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 南昌中海豪庭置 业发展有限公司 同受同一最终 控制方控制 122,500,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 南昌中海豪庭置 业发展有限公司 同受同一最终 控制方控制 116,000,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 南京海欣房地产 开发有限公司 同受同一最终 控制方控制 740,000,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中海物业管理有 限公司南京分公 司 同受同一最终 控制方控制 1,410否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中海南航建设开 发有限公司 同受同一最终 控制方控制 5,171否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中海发展(上海) 有限公司 同受同一最终 控制方控制 188,414,809否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 上海海创房地产 有限公司 实际控制人的 合营企业 15,000,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中海月朗苑物业 发展(深圳)有限 公司 同受同一最终 控制方控制 40,000,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 深圳市中海凯骊 酒店管理有限公 司 同受同一最终 控制方控制 140,000,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 东莞市嘉房房地 产开发有限公司 实际控制人的 联营企业 108,264否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 广州瑾熙房地产 投资咨询有限公 司 实际控制人的 联营企业 3,768否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 深圳海龙建筑科 技有限公司 同受同一最终 控制方控制 183,663,413否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 天津豪达房地产 开发有限公司 实际控制人的 合营企业 961,840,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 24 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） /拆借方名 称 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） /拆借方名 称 与发行人存在 何种关联关系 （如有） 占款金额 是否占 用募集 资金 形成原因回款安排 沈阳中海鼎业房 地产开发有限公 司 同受同一最终 控制方控制 230,500,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 沈阳中海鼎业房 地产开发有限公 司 同受同一最终 控制方控制 216,407,364否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中海置业(天津) 有限公司 同受同一最终 控制方控制 30,000,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中海物业管理有 限公司武汉琴台 华府分公司 同受同一最终 控制方控制 92,372否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 武汉中海鼎业房 地产有限公司 同受同一最终 控制方控制 140,000,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中海鼎业(西安) 房地产有限公司 同受同一最终 控制方控制 45,738否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中海兴业(西安) 有限公司 同受同一最终 控制方控制 45,137,559否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中海物业管理有 限公司西安分公 司 同受同一最终 控制方控制 51,053否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中海兴隆(陕西) 房地产有限公司 同受同一最终 控制方控制 1,300,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中海鼎盛(西安) 房地产有限公司 同受同一最终 控制方控制 4,165,259否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中海兴耀(西安) 房地产有限公司 同受同一最终 控制方控制 811,753否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中海物业管理有 限公司西安分公 司 同受同一最终 控制方控制 11,100否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中海兴耀(西安) 房地产有限公司 同受同一最终 控制方控制 10,073,171否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中海兴隆(陕西) 房地产有限公司 同受同一最终 控制方控制 59,995,511否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中海鼎业(西安) 房地产有限公司 同受同一最终 控制方控制 75,900,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中海兴业(西安) 有限公司 同受同一最终 控制方控制 171,863,126否运营需要 根据公司 运营情况 25 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） /拆借方名 称 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） /拆借方名 称 与发行人存在 何种关联关系 （如有） 占款金额 是否占 用募集 资金 形成原因回款安排 逐步归还 中海兴隆(陕西) 房地产有限公司 同受同一最终 控制方控制 24,044,022否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中海兴业(西安) 有限公司 同受同一最终 控制方控制 39,973,615否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中海海盛(烟台) 地产有限公司 同受同一最终 控制方控制 415,222,006否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 烟台中海福昌地 产有限公司 同受同一最终 控制方控制 283,587,547否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 湖南省中海城市 广场投资有限公 司 同受同一最终 控制方控制 399,950,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 湖南省中信控股 有限公司 同受同一最终 控制方控制 22,000,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 郑州海创房地产 开发有限公司 同受同一最终 控制方控制 23,445,764否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 郑州海嘉房地产 开发有限公司 同受同一最终 控制方控制 412,920,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 郑州海嘉房地产 开发有限公司 同受同一最终 控制方控制 60,000,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 郑州海盈房地产 开发有限公司 同受同一最终 控制方控制 141,850,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中建三局建设工 程股份有限公司 同受同一最终 控制方控制 90,033否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 郑州海创房地产 开发有限公司 同受同一最终 控制方控制 6,343否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 南京海润房地产 开发有限公司 同受同一最终 控制方控制 3,089,952否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中国海外发展有 限公司 间接股东1,816,873,787否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 大连中海教育咨 询有限公司 同受同一最终 控制方控制 5,500,000否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 中海发展(广州)同受同一最终100,000,000否运营需要根据公司 26 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） 27 占款/拆借方名 称 与发行人存在 何种关联关系 （如有） 占款金额 是否占 用募集 资金 形成原因回款安排 第四节财务情况 一、财务报告审计情况 □标准无保留意见□其他审计意见√未经审计 二、会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正 □适用√不适用 三、主要会计数据和财务指标 （一）主要会计数据和财务指标（包括但不限于） 单位：亿元币种：人民币 序号项目本期末上年末 变动比例 （%） 变动比例超过30% 的，说明原因 1总资产4,479.623,922.6414.202总负债3,365.332,852.2917.993净资产1,114.291,070.354.114归属母公司股东的净资产1,052.941,016.193.625资产负债率（%）75.1372.713.336 扣除商誉及无形资产后的 资产负债率（%） 75.1372.713.337流动比率1.501.55-3.048速动比率0.500.51-2.589 期末现金及现金等价物余 额 558.31567.48-1.62 有限公司控制方控制运营情况 逐步归还 重庆金科房地产 开发有限公司 子公司的其他 重要股东 85,424,609否运营需要 根据公司 运营情况 逐步归还 合计－43,103,441,061.65－－－ 序号项目本期上年同期 变动比例 （%） 变动比例超过30% 的，说明原因 1营业收入243.00152.6059.24 公司报告期内可 结利面积同比增 多 2营业成本164.7588.5586.04 公司报告期内可 结利面积同比增 多 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） 项目本期上年同期 变动比例 （%） 变动比例超过30% 的，说明原因 3利润总额58.2655.874.294净利润42.2343.51-2.945 扣除非经常性损益后净利 润 35.4637.42-5.256归属母公司股东的净利润36.4338.89-6.347 息税折旧摊销前利润（ EBITDA） 67.3466.611.108 经营活动产生的现金流净 额 23.0696.43-76.08 关联往来资金支 付同比增加 9 投资活动产生的现金流净 额 4.2137.21-88.68 报告到期委贷同 比减少 10 筹资活动产生的现金流净 额 100.64102.08-1.4211应收账款周转率18.0617.562.8812存货周转率0.06400.048631.72 营业收入同比增 长 13EBITDA全部债务比0.1030.13-20.4014利息保障倍数3.986.23-36.05 报告期内公司利 息支出同比增加 15现金利息保障倍数4.229.02-53.22 报告期内公司经 营净现金流同比 减少 16EBITDA利息倍数4.506.23-27.7417贷款偿还率（%）100.00100.000.0018利息偿付率（%）100.00100.000.00 说明1：非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与正常经营业务相关， 但由于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力做出正常判断的 各项交易和事项产生的损益。具体内容按《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1 号---非经常性损益（2008）》执行。 说明2：EBITDA=息税前利润（EBIT）+折旧费用+摊销费用 （二）主要会计数据和财务指标的变动原因 1、公司营业收入同比增长59.24%，主要原因为报告期内公司报告期内可结利面积同 比增多； 2、公司营业成本同比增长86.04%，主要原因为报告期内公司报告期内可结利面积同 比增多； 3、公司经营活动产生的现金流净额同比减少76.08%，主要原因为公司报告期内关联 往来资金支付同比增加； 4、公司存货周转率同比增长31.72%，主要原因为公司报告期内营业收入同比增长； 5、公司利息保障倍数同比减少36.05%，主要原因为报告期内公司经营净现金流同比 减少。 6、公司现金利息保障倍数同比减少53.22%，主要原因为报告期内公司借款同比增加 ，导致利息支出同比增加； 28 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） 29 四、资产情况 （一）主要资产情况及其变动原因 1.主要资产情况 单位：亿元币种：人民币 资产项目 本期末余 额 上年末或募集说明 书的报告期末余额 变动比例 （%） 变动比例超过30% 的，说明原因 货币资金560.26518.318.09 应收票据及应收账款20.866.04245.18 报告期内公司营业 收入同比增加 其他应收款649.43509.0927.57 存货2,750.912,397.2114.75 投资性房地产285.09276.603.07 长期股权投资48.5745.576.58 固定资产0.971.03-5.27 在建工程0.000.00- 2.主要资产变动的原因 1、公司现金利息保障倍数同比增长245.18%，主要原因为报告期内公司营业收入同比增加。 （二）资产受限情况 1.各类资产受限情况 √适用□不适用 单位：亿元币种：人民币 受限资产账面价值 评估价值 （如有） 所担保债务的主体、 类别及金额（如有） 由于其他原因受限 的情况（如有） 货币资金1.95 按政府规定交纳保 证金等 投资性房地产42.02 为关联方抵押借款质 押 合计43.97-- 2.发行人所持子公司股权的受限情况 报告期（末）母公司口径营业总收入或资产总额低于合并口径相应金额50% □适用√不适用 五、负债情况 （一）主要负债情况及其变动原因 1.主要负债情况 单位：亿元币种：人民币 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） 30 负债项目 本期末余 额 上年末或募集说明 书的报告期末余额 变动比例 （%） 变动比例超过30% 的，说明原因 2.主要负债变动的原因 无。 3.发行人在报告期内是否尚未到期或到期未能全额兑付的境外负债 □适用√不适用 （二）报告期内是否存在新增逾期有息债务且单笔债务1000万元的情况 □是√否 （三）上个报告期内逾期有息债务的进展情况 不适用 （四）截至报告期末可对抗第三人的优先偿付负债情况 无 （五）所获银行授信情况 单位：亿元币种：人民币 上年末银行授信总额度：894.6亿元，本报告期末银行授信总额度942.6亿元，本报告期 银行授信额度变化情况：48亿元 六、利润及其他损益来源情况 本期公司利润构成或利润来源的重大变化源自非主要经营业务 □适用√不适用 短期借款28.2124.8013.75 应付票据及应付账款166.16165.430.44 预收款项1,195.60942.4326.86 应交税费71.1767.106.06 其他应付款1,229.601,094.8112.31 长期借款367.97323.9513.59 应付债券204.04169.0420.71 递延所得税负债52.7749.207.26 银行名称综合授信额度已使用情况剩余额度 中国农业银行144.30114.4529.85 中国工商银行130.3033.6696.64 中国银行270.00113.42156.58 中国建设银行100.0057.2142.79 招商银行200.0093.15106.85 邮储银行30.0025.005.00 上海银行68.0031.1036.90 合计942.60467.99474.61 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） 31 七、对外担保情况 公司报告期对外担保的增减变动情况：比2018年末对外担保余额增加4.13亿元 尚未履行及未履行完毕的对外担保总额是否超过报告期末净资产30%：□是√否 第五节重大事项 一、关于重大诉讼、仲裁或受到重大行政处罚的事项 □适用√不适用 二、关于破产相关事项 □适用√不适用 三、关于司法机关调查事项 □适用√不适用 四、其他重大事项的信息披露 无 第六节特定品种债券应当披露的其他事项 一、发行人为可交换债券发行人 □适用√不适用 二、发行人为创新创业公司债券发行人 □适用√不适用 三、发行人为绿色公司债券发行人 □适用√不适用 四、发行人为可续期公司债券发行人 □适用√不适用 五、其他特定品种债券事项 无 第七节发行人认为应当披露的其他事项 一、其他债务融资工具情况 截至本报告出具之日，本公司已发行且在存续期内的其他债务融资工具信息如下： 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） 32 债券名称债券类型期限（年）到期日债券余额（亿元） 18中海地产 MTN001 一般中期票据32021/02/0630 报告期内，公司其他债务融资工具不存在违约情况，均已按时兑付本息。 中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019年） 33 第八节备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签 名并盖章的财务报表； 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件（如有）； 三、报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的 原稿； 四、按照境内外其他监管机构、交易场所等的要求公开披露的半年度报告、半年度 财务信息。 (以下无正文) 8 88 附件一：发行人财务报表 合并资产负债表 2019年06月30日 编制单位: 中海地产集团有限公司 单位:元币种:人民币 项目2019年6月30日2018年12月31日 流动资产： 货币资金56,026,071,857.9051,831,288,672.20 结算备付金 拆出资金 交易性金融资产 以公允价值计量且其变动计 入当期损益的金融资产 衍生金融资产 应收票据 应收账款2,086,168,866.17604,370,976.65 应收款项融资 预付款项774,538,508.814,440,764,988.56 应收保费 应收分保账款 应收分保合同准备金 其他应收款64,942,714,760.8350,908,723,034.28 其中：应收利息 应收股利 买入返售金融资产 存货275,091,086,839.31239,721,342,813.54 合同资产 持有待售资产 一年内到期的非流动资产400,000,000.001,150,000,000.00 其他流动资产12,865,765,629.349,686,066,645.19 流动资产合计412,186,346,462.36358,342,557,130.42 非流动资产： 发放贷款和垫款 债权投资 可供出售金融资产4,999,700.004,999,700.00 其他债权投资 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资4,857,212,352.394,557,132,076.67 35 其他权益工具投资其他权益工具投资 投资性房地产28,509,000,000.0027,660,000,000.00 固定资产97,450,085.53102,867,790.52 在建工程 生产性生物资产 油气资产 使用权资产 无形资产35,579,048.3229,030,996.25 开发支出 商誉9,626,679.119,626,679.11 长期待摊费用6,030,946.067,761,862.28 递延所得税资产2,200,731,455.651,496,081,531.67 其他非流动资产55,309,123.9053,890,805.78 非流动资产合计35,775,939,390.9633,921,391,442.28 资产总计447,962,285,853.32392,263,948,572.70 流动负债： 短期借款2,821,000,000.002,480,000,000.00 向中央银行借款 拆入资金 交易性金融负债 以公允价值计量且其变动计 入当期损益的金融负债 衍生金融负债 应付票据 应付账款16,615,558,133.3716,543,318,929.59 预收款项119,559,768,390.1794,243,435,372.99 卖出回购金融资产款 吸收存款及同业存放 代理买卖证券款 代理承销证券款 应付职工薪酬10,006,813.7957,504,218.23 应交税费7,116,848,090.876,709,950,359.24 其他应付款122,959,703,068.42109,480,917,441.42 其中：应付利息 应付股利 应付手续费及佣金 应付分保账款 合同负债 持有待售负债 一年内到期的非流动负债4,971,610,000.001,495,000,000.00 其他流动负债 36 流动负债合计流动负债合计231,010,126,321.47 非流动负债： 保险合同准备金 长期借款36,797,432,328.5732,395,108,887.52 应付债券20,403,716,000.0016,903,716,000.00 其中：优先股 永续债 租赁负债 长期应付款 长期应付职工薪酬 预计负债 递延收益 递延所得税负债5,277,146,846.564,919,784,193.34 其他非流动负债 非流动负债合计62,478,295,175.1354,218,609,080.86 负债合计336,532,789,671.75285,228,735,402.33 所有者权益（或股东权益）： 实收资本（或股本）20,000,000,000.0020,000,000,000.00 其他权益工具 其中：优先股 永续债 资本公积5,390,119.745,390,119.74 减：库存股 其他综合收益2,837,354,796.102,805,223,748.22 专项储备 盈余公积3,641,853,231.763,641,853,231.76 一般风险准备 未分配利润78,809,027,483.6175,166,396,448.19 归属于母公司所有者权益 （或股东权益）合计 105,293,625,631.21101,618,863,547.91 少数股东权益6,135,870,550.365,416,349,622.46 所有者权益（或股东权 益）合计 111,429,496,181.57107,035,213,170.37 负债和所有者权益（或 股东权益）总计 447,962,285,853.32392,263,948,572.70 法定代表人：颜建国主管会计工作负责人：郭光辉会计机构负责人：杨文东 母公司资产负债表 2019年06月30日 编制单位:中海地产集团有限公司 单位:元币种:人民币 项目2019年6月30日2018年12月31日 37 流动资产：流动资产： 23,994,051,976.5019,613,768,736.53 交易性金融资产 以公允价值计量且其变动计 入当期损益的金融资产 衍生金融资产 应收票据 应收账款 应收款项融资 预付款项2,379,190.101,037,537.61 其他应收款146,198,140,102.87115,354,566,555.86 其中：应收利息 应收股利 存货349,387.10349,387.10 合同资产 持有待售资产 一年内到期的非流动资产4,970,000,000.006,123,730,000.00 其他流动资产100.01 流动资产合计175,164,920,756.58141,093,452,217.10 非流动资产： 债权投资 可供出售金融资产 其他债权投资 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资7,559,068,181.907,060,230,987.18 其他权益工具投资 其他非流动金融资产 投资性房地产 固定资产8,356,725.209,441,890.59 在建工程 生产性生物资产 油气资产 使用权资产 无形资产32,996,910.3726,382,709.09 开发支出 商誉 长期待摊费用 递延所得税资产162,361,181.1972,662,981.24 其他非流动资产15,655,309,123.9015,953,890,805.78 非流动资产合计23,418,092,122.5623,122,609,373.88 资产总计198,583,012,879.14164,216,061,590.98 38 流动负债：流动负债： 交易性金融负债 以公允价值计量且其变动计 入当期损益的金融负债 衍生金融负债 应付票据 应付账款9,031,444.479,031,444.47 预收款项 合同负债 应付职工薪酬11,263,817.83 应交税费127,064,339.8856,720,186.59 其他应付款102,452,377,566.6578,063,886,533.92 其中：应付利息 应付股利 持有待售负债 一年内到期的非流动负债2,280,800,000.001,495,000,000.00 其他流动负债 流动负债合计104,869,273,351.0079,635,901,982.81 非流动负债： 长期借款17,488,200,000.0012,373,000,000.00 应付债券20,403,716,000.0016,903,716,000.00 其中：优先股 永续债 租赁负债 长期应付款 长期应付职工薪酬 预计负债 递延收益 递延所得税负债117,476,897.0227,093,898.49 其他非流动负债 非流动负债合计38,009,392,897.0229,303,809,898.49 负债合计142,878,666,248.02108,939,711,881.30 所有者权益（或股东权益）： 实收资本（或股本）20,000,000,000.0020,000,000,000.00 其他权益工具 其中：优先股 永续债 资本公积56,092,332.896,092,332.89 减：库存股 其他综合收益 专项储备 39 盈余公积盈余公积3,641,853,231.76 未分配利润32,006,401,066.4731,628,404,145.03 所有者权益（或股东权 益）合计 55,704,346,631.1255,276,349,709.68 负债和所有者权益（或 股东权益）总计 198,583,012,879.14164,216,061,590.98 法定代表人：颜建国主管会计工作负责人：郭光辉会计机构负责人：杨文东 合并利润表 2019年1—6月 单位:元币种:人民币 项目2019年半年度2018年半年度 一、营业总收入24,299,755,522.5715,259,916,219.29 其中：营业收入24,299,755,522.5715,259,916,219.29 利息收入 已赚保费 手续费及佣金收入 二、营业总成本19,579,975,185.0410,782,448,530.86 其中：营业成本16,474,884,518.668,855,402,148.08 利息支出 手续费及佣金支出 退保金 赔付支出净额 提取保险合同准备金净额 保单红利支出 分保费用 税金及附加1,762,580,642.93764,482,443.38 销售费用668,872,134.96383,040,683.70 管理费用520,285,392.60560,748,660.15 研发费用 财务费用153,352,495.89218,774,595.55 其中：利息费用926,849,153.84664,407,835.98 利息收入777,662,290.43458,631,425.34 加：其他收益86,130,486.6474,203,521.00 投资收益（损失以“－”号填 列） 120,388,234.68227,730,635.36 其中：对联营企业和合营企业 的投资收益 116,737,091.50225,490,559.37 以摊余成本计量的金融资 产终止确认收益（损失以“-”号填 列） 汇兑收益（损失以“－”号填 40 列） -” 号填列） 列） -” 号填列） 公允价值变动收益（损失以 “－”号填列） 873,124,301.56798,000,000.00 信用减值损失（损失以“-”号 填列） 资产减值损失（损失以“-”号 填列） 资产处置收益（损失以“－” 号填列） 285,993.06 三、营业利润（亏损以“－”号填 列） 5,799,423,360.415,577,687,837.85 加：营业外收入29,427,577.2712,683,374.21 减：营业外支出2,477,612.643,503,300.15 四、利润总额（亏损总额以“－”号 填列） 5,826,373,325.045,586,867,911.91 减：所得税费用1,603,322,217.131,236,095,961.14 五、净利润（净亏损以“－”号填 列） 4,223,051,107.914,350,771,950.77（一）按经营持续性分类 1.持续经营净利润（净亏损以 “－”号填列） 4,223,051,107.914,350,771,950.772.终止经营净利润（净亏损以 “－”号填列） （二）按所有权归属分类 1.归属于母公司股东的净利润 （净亏损以“-”号填列） 3,642,631,035.423,889,286,137.262.少数股东损益（净亏损以“-” 号填列） 580,420,072.49461,485,813.51 六、其他综合收益的税后净额32,131,047.881,390,618,798.98 归属母公司所有者的其他综合收益 的税后净额 32,131,047.881,390,618,798.98（一）不能重分类进损益的其他 综合收益 1.重新计量设定受益计划变动 额 2.权益法下不能转损益的其他 综合收益 3.其他权益工具投资公允价值 变动 4.企业自身信用风险公允价值 变动 41 （未完）  |