[中报]石榴置业集团股份有限公司:19石榴03：石榴置业集团股份有限公司公司债券2019年半年度报告
原标题:石榴置业集团股份有限公司:19石榴03：石榴置业集团股份有限公司公司债券2019年半年度报告 石榴置业集团股份有限公司 公司债券 2019 年半年度报告 二〇一九年八月 重要提示 本公司董事、监事、高级管理人员保证本半年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。 本公司 2019 年半年度财务报告未经审计。 本公司于 2019 年 8 月 26 日召开董事会审议通过本报告。 重大风险提示 投资者在评价及购买公司债券之前，应认真考虑各项可能对公司债券的偿付、 债券价值判断和投资者权益保护产生重大不利影响的风险因素，并仔细阅读《2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书》“重大提示”及“风 险因素”等有关章节内容。 截至 2019 年 6 月 30 日，公司面临的风险因素与《2019 年石榴置业募集说明 书》“重大提示”及“风险因素”章节没有重大变化。 目录 重要提示 .................................................................................................................. 2 重大风险提示 ........................................................................................................... 3 释义 .......................................................................................................................... 5 第一节 公司及相关中介机构简介 .......................................................................... 6 第二节 公司债券事项 ............................................................................................. 9 第三节 公司财务和资产情况 ................................................................................ 21 第四节 公司业务和治理情况 ................................................................................ 31 第五节 重大事项 ................................................................................................... 38 第六节 财务报告 ................................................................................................... 40 第七节 备查文件目录 ........................................................................................... 41 释 义 在本半年度报告中，除非另有说明，下列简称具有如下特定含义： 石榴置业、本公司、公司、发行 人 指 石榴置业集团股份有限公司（改制更名前为北京华 美乔戈里实业发展有限公司） 实际控制人 指 崔巍 控股东 指 北京卡达普投资有限公司 债券受托管理人、中信建投证券 指 中信建投证券股份有限公司 大华会计师 指 大华会计师事务所（特殊普通合伙） 资信评级机构 /东方金诚 指 东方金诚国际信用评估有限公司 证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 登记公司、登记机构 指 中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司 管理办法 指 《公司债券发行与交易管理办法》 公司章程 指 《石榴置业集团股份有限公司章程》 公司法 指 《中华人民共和国公司法》 证券法 指 《中华人民共和国证券法》 受托管理协议 指 《北京华美乔戈里实业发展有限公司与中信建投证 券股份有限公司关于北京华美乔戈里实业发展有限 公司公开发行人民币公司债券之债券受托管理协 议》、《北京华美乔戈里实业发展有限公司非公开发 行公司债券之债券受托管理协议》、《石榴置业集团 股份有限公司 2018 年非公开发行公司债券之债券 受托管理协议》、《石榴置业集团股份有限公司 2019 年公开发行公司债券之债券受托管理协议》 债券持有人会议规则 指 《北京华美乔戈里实业发展有限公司 2015 年公开 发行公司债券债券持有人会议规则》、《北京华美乔 戈里实业发展有限公司 2015 年非公开发行债券债 券持有人会议规则》、《石榴置业集团股份有限公司 2018 年非公开发行公司债券债券持有人会议规 则》、《石榴置业集团股份有限公司 2019 年公开发行 公司债券债券持有人会议规则》 报告期 指 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 6 月 30 日 最近一年及一期 指 2018 年、 2019 年 1-6 月 元 指 人民币元 本报告中，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差异，这些差异是由于四舍五 入造成的。 第一节 公司及相关中介机构简介 一、 公司基本情况 （一）基本情况 中文名称：石榴置业集团股份有限公司 法定代表人：崔巍 住所：北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街1号-952 办公地址：北京市丰台区榴乡路88号石榴中心1号写字楼 邮政编码：100079 有限公司设立时间：2008年12月4日 股份公司设立时间：2016年6月8日 注册资本：人民币154,451.7454 万元 互联网网址：http://www.16anar.com 电子信箱：16anarpublic@16anar.com 经营范围：物业管理；建设工程项目管理；销售食品；房地产开发；销售自行开发 的商品房；出租办公用房；出租商业用房；房地产信息咨询；企业管理；计算机系统服 务；数据处理（数据处理中的银行卡中心、 PUE 值在 1.5 以上的云计算数据中心除外）； 基础软件服务；应用软件服务；技术推广；销售建筑材料、五金交电、机械设备、日用 品、文化用品、工艺品。（销售食品以及依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准 的内容开展经营活动。） （二）联系方式 信息披露事务负责人：何云燕 联系地址： 北京市丰台区榴乡路 88 号石榴中心 1 号写字楼 电话号码：010-89028902 传真号码：010-89028902 电子信箱：16anarpublic@16anar.com （三）登载半年度报告的交易场所网址及半年度报告备置地 投资者可至本公司查阅本公司债券半年度报告，或访问深圳证券交易所网站 （ http://www.szse.cn）进行查阅。 （四）公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员的变更情况 报告期内，公司控股股东、实际控制人及监事并未发生变更；公司董事邱晓隼先 生因个人原因离职，公司2018年度股东大会选举罗庚先生为公司董事，其他董事报告 期内未发生变化；公司第二届第一次董事会决议任命罗庚先生为公司执行总裁，其他 高级管理人员报告期内未发生变化。 二、 中介机构简介 北京华美乔戈里实业发展有限公司2016 年面向合格投资者公开发行公司债券 （第一期）、北京华美乔戈里实业发展有限公司2016年面向合格投资者公开发行公司债 券（第二期）、北京华美乔戈里实业发展有限公司 2016 年非公开发行公司债券（第一 期）、北京华美乔戈里实业发展有限公司 2016 年非公开发行公司债券（第二期）、石 榴置业集团股份有限公司2019年非公开发行公司债券（第一期）、石榴置业集团股份有 限公司2019年非公开发行公司债券（第二期）、石榴置业集团股份有限公司2019年公开 发行公司债券（第一期）和石榴置业集团股份有限公司2019年公开发行公司债券（第二 期）的相关中介机构相同，具体情况如下所示： （一）会计师事务所 会计师事务所名称：大华会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址：北京市海淀区西四环中路十六号院 7 号楼 12 层 签字会计师姓名：李洪仪、杜鹏 （二）债券受托管理人 债权受托管理人名称：中信建投证券股份有限公司 办公地址：北京市朝阳区安立路 66 号 4 号楼 法定代表人：王常青 联系人：张林 联系电话：010-85130371 （三）资信评级机构 资信评级机构名称：东方金诚国际信用评估有限公司 办公地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 11 层 第二节 公司债券事项 一、公司债券基本情况 （一）基本情况 公司在本半年度报告批准报出日的公司债券情况如下所示： 债券名称 简称 债券代码 发行日 到期日 债券余额 利率 还本付息方式 交易所 付息兑 付情况 投资者适当 性安排 北京华美乔戈里实 业 发 展 有 限 公 司 2016 年 面 向 合 格 投资者公开发行公 司债券（第一期） 16 华美 01 112348.SZ 2016 年 3 月 14 日 2019 年 3 月 14 日 0 7.20% 本期债券采用单利按年 计息，不计复利，逾期不 另计利息。每年付息一 次，到期一次还本，最后 一期利息随本金的兑付 一起支付。 深圳证券 交易所 已 按 期 兑付 合格投资者 北京华美乔戈里实 业 发 展 有 限 公 司 2016 年 面 向 合 格 投资者公开发行公 司债券（第二期 16 华美 02 112396.SZ 2016 年 5 月 26 日 2021 年 5 月 26 日 8.99 亿 7.80% 本期债券采用单利按年 计息，不计复利，逾期不 另计利息。每年付息一 次，到期一次还本，最后 一期利息随本金的兑付 一起支付。 深圳证券 交易所 已 按 期 付 息 回 售 合格投资者 债券名称 简称 债券代码 发行日 到期日 债券余额 利率 还本付息方式 交易所 付息兑 付情况 投资者适当 性安排 北京华美乔戈里实 业 发 展 有 限 公 司 2016 年 非 公 开 发 行公司债券（第一 期） 16 华美 S1 118583.SZ 2016 年 1 月 18 日 2019 年 1 月 18 日 0 8.10% 本期债券采用单利按年 计息，不计复利，逾期不 另计利息。每年付息一 次，到期一次还本，最后 一期利息随本金的兑付 一起支付。 深圳证券 交易所 已 按 期 兑付 合格投资者 北京华美乔戈里实 业 发 展 有 限 公 司 2016 年 非 公 开 发 行公司债券（第二 期） 16 华美 S2 118823.SZ 2016 年 8 月 26 日 2019 年 8 月 26 日 0 7.60% 本期债券采用单利按年 计息，不计复利，逾期不 另计利息。每年付息一 次，到期一次还本，最后 一期利息随本金的兑付 一起支付。 深圳证券 交易所 已 按 期 兑付 合格投资者 16 华美 S3 118824.SZ 0 7.48% 石榴置业集团股份 有限公司 2019 年 非公开发行公司债 券（第一期） 19 石榴 01 114424.SZ 2019 年 1 月 14 日 2024 年 1 月 14 日 10.81 亿 8.50% 本期债券采用单利按年 计息，不计复利，逾期 不另计利息。每年付息 一次，到期一次还本， 最后一期利息随本金的 兑付一起支付。 深圳证券 交易所 未到付 息期 合格投资者 石榴置业集团股份 有限公司 2019 年 非公开发行公司债 券（第二期） 19 石榴 02 114442.SZ 2019 年 3 月 8 日 2024 年 3 月 8 日 13.84 亿 8.50% 本期债券采用单利按年 计息，不计复利，逾期 不另计利息。每年付息 一次，到期一次还本， 最后一期利息随本金的 兑付一起支付。 深圳证券 交易所 未到付 息期 合格投资者 石榴置业集团股份 有限公司 2019 年 面向合格投资者公 19 石榴 03 112909.SZ 2019 年 5 月 29 日 2024 年 5 月 29 日 1.70 亿 7.80% 本期债券采用单利按年 计息，不计复利，逾期 不另计利息。每年付息 一次，到期一次还本， 深圳证券 交易所 未到付 息期 合格投资者 债券名称 简称 债券代码 发行日 到期日 债券余额 利率 还本付息方式 交易所 付息兑 付情况 投资者适当 性安排 开发行公司债券 （第一期） 最后一期利息随本金的 兑付一起支付。 石榴置业集团股份 有限公司 2019 年 面向合格投资者公 开发行公司债券 （第二期） 19 石榴 04 112950.SZ 2019 年 8 月 20 日 2024 年 8 月 20 日 8.50 亿 7.80% 本期债券采用单利按年 计息，不计复利，逾期 不另计利息。每年付息 一次，到期一次还本， 最后一期利息随本金的 兑付一起支付。 深圳证券 交易所 未到付 息期 合格投资者 （二）公司债券其他情况的说明 北京华美乔戈里实业发展有限公司 2016 年面向合格投资者公开发行公司债券（第 一期）（16 华美 01）期限为 3 年，存续期第 2 年末附发行人上调票面利率选择权和投 资者回售选择权。截至本半年度报告批准报出日，本期债券已到期兑付，债券余额 0 元。 北京华美乔戈里实业发展有限公司 2016 年面向合格投资者公开发行公司债券（第 二期）（16 华美 02）期限为 5 年，存续期第 3 年末附发行人上调票面利率选择权和投 资者回售选择权，截至本半年度报告批准报出日，本期债券回售金额 10,108.3 万元， 债券余额 89,891.7 万元。。 北京华美乔戈里实业发展有限公司 2016 年非公开发行公司债券（第一期）（16 华 美 S1）期限为 3 年，债券存续期第 2 年末附发行人上调票面利率选择权和投资者回售 选择权。截至本半年度报告批准报出日，本期债券已到期兑付，债券余额 0 元。 北京华美乔戈里实业发展有限公司 2016 年非公开发行公司债券（第二期）（品种 一：16 华美 S2、品种二：16 华美 S3）期限为 3 年，品种一债券存续期第 1 年末和第 2 年末附发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权，品种二债券存续期第 2 年末 附发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权。截至本半年度报告批准报出日， 品种一、品种二债券均已到期兑付，债券余额 0 元。 石榴置业集团股份有限公司 2019 年非公开发行公司债券（第一期）（19 石榴 01）期限为 5 年，存续期第 2 年末和第 4 年末附发行人调整票面利率选择权和投资者 回售选择权，截至本半年度报告批准报出日，本期债券尚未到行权日。 石榴置业集团股份有限公司 2019 年非公开发行公司债券（第二期）（19 石榴 02）期限为 5 年，存续期第 2 年末和第 4 年末附发行人调整票面利率选择权和投资者 回售选择权，截至本半年度报告批准报出日，本期债券尚未到行权日。 石榴置业集团股份有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期） （19 石榴 03）期限为 5 年，存续期第 2 年末和第 4 年末附发行人调整票面利率选择权 和投资者回售选择权，截至本半年度报告批准报出日，本期债券尚未到行权日。 石榴置业集团股份有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期） （19 石榴 04）期限为 5 年，存续期第 1 年末、第 2 年末、第 3 年末和第 4 年末附发行 人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，截至本半年度报告批准报出日，本期债 券尚未到行权日。 二、公司债券募集资金使用情况 （一）北京华美乔戈里实业发展有限公司 2016 年面向合格投资者公开发行公司债 券（第一期）募集资金使用情况 2016 年 3 月 14 日，公司发行了北京华美乔戈里实业发展有限公司 2016 年面向合 格投资者公开发行公司债券(第一期)（以下简称“16 华美 01”），发行规模 15 亿元，发 行期限 3 年，扣除发行费用后的募集资金用于偿还金融机构借款 88,405 万元和补充流 动资金。 本期公司债券募集资金拟偿还的金融机构借款如下： 单位：万元 序号 金融机构 融资主体 贷款余额 到期时间 拟投入募集 资金金额 1 杭州工商信托股份 有限公司 涿州京旭通房 地产开发有限 公司 43,000 2015-10-29 43,000 2 工银瑞信投资管理 有限公司 石榴置业 37,220 2015-10-24 37,220 3 中铁信托有限责任 公司 石榴置业 8,185 2015-10-02 8,185 合计 88,405 88,405 上表中所列示的拟偿还的金融机构借款到期时本次募集资金尚未到帐，公司/子公司 以自筹资金偿还了上述借款。2016 年 3 月 15 日，募集资金到位后公司已对预先还款的 自筹资金进行了置换。 截至 2016 年 12 月 31 日，公司按照募集说明书的规定，使用募集资金置换预先还 款的自筹资金 88,405 万元，剩余募集资金补充公司流动资金，募集资金已全部使用完毕。 本期债券募集资金的使用与募集说明书的相关承诺一致。本期债券发行人在银行开设募 集资金使用专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付，并进行 专项管理。 （二）北京华美乔戈里实业发展有限公司 2016 年面向合格投资者公开发行公司债 券（第二期）募集资金使用情况 2016 年 5 月 26 日，公司发行了北京华美乔戈里实业发展有限公司 2016 年面向合 格投资者公开发行公司债券(第二期)（以下简称“16 华美 02”），发行规模 10 亿元，发 行期限 5 年，扣除发行费用后的募集资金全部用于偿还金融机构借款。 本期公司债券募集资金拟偿还的金融机构借款如下： 单位：万元 序号 金融机构 融资主体 贷款余额 到期时间 拟投入募集资 金金额 1 兴业银行股份有 限公司北京分行 北京蔚蓝海房地 产开发有限公司 100,000.00 2016-6-20 100,000.00 合计 100,000.00 - 100,000.00 截至 2016 年 12 月 31 日，公司按照募集说明书的规定，使用扣除发行费用后的募 集资金偿还了兴业银行股份有限公司北京分行的借款 100,000 万元。本期债券募集资金 的使用与募集说明书的相关承诺一致。本期债券发行人在银行开设募集资金使用专项账 户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付，并进行专项管理。 （三）北京华美乔戈里实业发展有限公司 2016 年非公开发行公司债券（第一期） 募集资金使用情况 2016 年 1 月 18 日，公司发行了北京华美乔戈里实业发展有限公司 2016 年非公开 发行公司债券（第一期）（以下简称“16 华美 S1”），发行规模 12.50 亿元，发行期限 3 年，扣除发行费用后的募集资金用于偿还银行借款。 本期公司债券募集资金拟偿还的金融机构借款如下： 单位：万元 序号 金融机构 融资主体 贷款余额 到期时间 拟投入募集资 金金额 1 华润深国投信托 有限公司 北京葡萄沟房地 产开发有限公司 220,000.00 2016.3.22 220,000.00 2 交通银行股份有 限公司北京官园 支行 北京祈连房地产 开发有限公司 47,700.00 2016.5.30 30,000.00 合计 267,700.00 - 250,000.00 截至 2016 年 12 月 31 日，公司按照募集说明书的规定，使用扣除发行费用后的募 集资金偿还华润深国投信托有限公司借款 1,244,375,000 元，募集资金已全部使用完毕。 本期债券募集资金的使用与募集说明书的相关承诺一致。本期债券发行人在银行开设募 集资金使用专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付，并进行 专项管理。 （四）北京华美乔戈里实业发展有限公司 2016 年非公开发行公司债券（第二期） 募集资金使用情况 2016 年 8 月 26 日，公司发行了北京华美乔戈里实业发展有限公司 2016 年非公开 发行公司债券（第二期）（品种一以下简称“16 华美 S2”、品种二以下简称“16 华美 S3”），发行规模 12.50 亿元，发行期限 3 年，扣除发行费用后的募集资金用于偿还银 行借款。 本期公司债券募集资金拟偿还的金融机构借款如下： 单位：万元 序号 金融机构 融资主体 贷款余额 到期时间 拟投入募集资 金金额 1 华润深国投信托 有限公司 北京葡萄沟房地 产开发有限公司 220,000.00 2016.3.22 220,000.00 2 交通银行股份有 限公司北京官园 支行 北京祈连房地产 开发有限公司 47,700.00 2016.5.30 30,000.00 合计 267,700.00 - 250,000.00 上表中所列示的拟偿还的金融机构借款到期时本次募集资金尚未到帐，公司/子公司 以自筹资金偿还了上述借款。2016 年 8 月 26 日，募集资金到位后公司已对预先还款的 自筹资金进行了置换。 截至 2016 年 12 月 31 日，公司按照募集说明书的规定，扣除发行费用后的募集资 金 偿 还 华 润 深 国 投 信 托 有 限 公 司 、 交 通 银 行 股 份 有 限 公 司 北 京 官 园 支 行 共 计 1,246,975,000 元，募集资金全部使用完毕。本期债券募集资金的使用与募集说明书的相 关承诺一致。本期债券发行人在银行开设募集资金使用专项账户，用于公司债券募集资 金的接收、存储、划转与本息偿付，并进行专项管理。 （五）石榴置业集团股份有限公司 2019 年非公开发行公司债券（第一期）募集资 金使用情况 2019 年 1 月 14 日，公司发行了石榴置业集团股份有限公司 2019 年非公开发行公司 债券（第一期）（以下简称“19 石榴 01”），发行规模 10.81 亿元，发行期限 5 年，扣除 发行费用后的募集资金用于偿还到期公司债券。 本期公司债券募集资金具体拟偿还的债券明细如下： 单位：亿元 债券名称 债券简称 债券余额 本息合计 发行期限 （年） 到期日/回 售日 北京华美乔戈里实业发展有 限公司 2016 年非公开发行 公司债券（第一期） 16 华美 S1 10.00 10.81 2+1 2019 年 1 月 18 日 截至 2019 年 1 月 18 日，公司按照募集说明书的规定，扣除发行费用后的募集资金 偿还 16 华美 S1 到期兑付资金 1,079,378,500.00 元，募集资金全部使用完毕。本期债券 募集资金的使用与募集说明书的相关承诺一致。本期债券发行人在银行开设募集资金使 用专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付，并进行专项管理。 （六）石榴置业集团股份有限公司 2019 年非公开发行公司债券（第二期）募集资 金使用情况 2019 年 3 月 8 日，公司发行了石榴置业集团股份有限公司 2019 年非公开发行公司 债券（第二期）（以下简称“19 石榴 02”），发行规模 13.84 亿元，发行期限 5 年，扣除 发行费用后的募集资金用于偿还到期公司债券。 本期公司债券募集资金具体拟偿还的债券明细如下： 单位：万元 债券名称 债券简称 债券余额 本息合计 发行期限 （年） 到期日/回 售日 北京华美乔戈里实业发展有 限公司 2016 年面向合格投 资者公开发行公司债券（第 一期） 16 华美 01 129,172.19 138,472.59 2+1 2019 年3 月14日 截至 2019 年 3 月 14 日，公司按照募集说明书的规定，扣除发行费用后的募集资金 偿还 16 华美 01 到期兑付资金 1,382,616,000.00 元，募集资金全部使用完毕。本期债券 募集资金的使用与募集说明书的相关承诺一致。本期债券发行人在银行开设募集资金使 用专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付，并进行专项管理。 （七）石榴置业集团股份有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第 一期）募集资金使用情况 2019 年 5 月 29 日，公司发行了石榴置业集团股份有限公司 2019 年面向合格投资者 公开发行公司债券（第一期）（以下简称“19 石榴 03”），发行规模 1.70 亿元，发行期 限 5 年，扣除发行费用后的募集资金用于偿还到期回售公司债券。 本期公司债券募集资金具体拟偿还的债券明细如下： 单位：万元 债券名称 债券简 称 回售金额 利息金额 合计 发行期 限 （年） 到期日/ 回售日 北京华美乔戈里实业发 展有限公司 2016 年面 向合格投资者公开发行 公司债券（第一期） 16 华美 02 10,108.30 6,990.00 17,098.30 3+2 2021 年 5 月 26 日/2019 年 5 月 26 日 上表中所列示的拟偿还公司债券到期时本次募集资金尚未到帐，公司以自筹资金偿 还了上述到期公司债券。2019 年 5 月 29 日，募集资金到位后公司已对预先还款的自筹 资金进行了置换。 截至 2019 年 6 月 30 日，公司按照募集说明书的规定，扣除发行费用后的募集资金 偿还 16 华美 02 回售本金及当年利息 16,983 万元，募集资金全部使用完毕。本期债券募 集资金的使用与募集说明书的相关承诺一致。本期债券发行人在银行开设募集资金使用 专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付，并进行专项管理。 （八）石榴置业集团股份有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第 二期）募集资金使用情况 2019 年 8 月 20 日，公司发行了石榴置业集团股份有限公司 2019 年面向合格投资者 公开发行公司债券（第二期）（以下简称“19 石榴 04”），发行规模 8.50 亿元，发行期 限 5 年，扣除发行费用后的募集资金用于偿还到期公司债券。 本期公司债券募集资金具体拟偿还的债券明细如下： 单位：万元 债券名称 债券简称 债券余额 发行期限 （年） 到期日/回售日 北京华美乔戈里实业发展有 限公司 2016 年面向合格投 资者非公开发行公司债券第 二期（品种一） 16 华美 S2 66,000.00 1+1+1 2019年8月26日 北京华美乔戈里实业发展有 限公司 2016 年面向合格投 资者非公开发行公司债券第 二期（品种二） 16 华美 S3 19,000.00 2+1 2019年8月26日 合计 85,000.00 截至 2019 年 8 月 20 日，公司按照募集说明书的规定，扣除发行费用后的募集资金 偿还 16 华美 S2、16 华美 S3 到期兑付 84,957.50 万元，募集资金全部使用完毕。本期债 券募集资金的使用与募集说明书的相关承诺一致。本期债券发行人在银行开设募集资金 使用专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付，并进行专项管 理。 三、 评级机构跟踪评级情况 本公司已委托东方金诚国际信用评估有限公司担任公司债券跟踪评级机机构。 2019 年 6 月 12 日，东方金诚国际信用评估有限公司对“16 华美 02”出具年度跟踪评 级报告：本期债务信用等级维持为 AA，主体信用等级维持为 AA，评级展望为稳定。 该跟踪评级报告已于 2019 年 6 月 20 日在深圳证券交易所网站 （http://www.szse.cn）、东方金诚网站(http://www.dfratings.com)公告。 四、 增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施变更情况 （一）增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施变更情况 报告期内，公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施与募集说明书中 “偿债计划及其他保障措施”没有重大变化。 （二）增信机制 公司发行的各期公司债券均未采取增信措施。 （三）偿债计划及偿债保证措施 公司发行的各期公司债券的偿债资金主要来源为公司日常经营活动产生的现金 流。报告期内，公司经营情况良好，为公司发行的公司债券按时、足额偿付提供有 力保障。 截至本半年度报告批准报出之日，偿债计划和偿债保障措施的执行情况与募集 说明书的相关承诺一致。 （四）专项偿债账户 公司偿债募集资金专户用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿 付。截至本半年度报告批准报出之日，各期债券偿付本息情况如下： 序号 时间 债券简称 偿付本金(万元) 偿付利息（万元） 备注 1 2017 年 1 月 18 日 16 华美 S1 - 10,125.00 - 2 2017 年 3 月 14 日 16 华美 01 - 9,120.00 - 3 2017 年 5 月 26 日 16 华美 02 - 6,990.00 - 4 2017 年 8 月 26 日 16 华美 S2 26,000.00 6,480.00 回售 5 2017 年 8 月 26 日 16 华美 S3 - 1,870.00 - 6 2018 年 1 月 18 日 16 华美 S1 25,000.00 10,125.00 回售 7 2018 年 3 月 14 日 16 华美 01 20,827.81 9,120.00 回售 8 2018 年 5 月 26 日 16 华美 02 - 6,990.00 - 9 2018 年 8 月 26 日 16 华美 S2 8,000.00 5,624.00 回售 10 2018 年 8 月 26 日 16 华美 S3 6,000.00 1,870.00 回售 11 2019 年 1 月 18 日 16 华美 S1 100,000.00 8,100.00 到期兑付 12 2019 年 3 月 14 日 16 华美 01 129,172.19 9,300.40 到期兑付 13 2019 年 5 月 26 日 16 华美 02 10,108.30 6,990.00 回售 14 2019 年 8 月 26 日 16 华美 S2 66,000.00 5,016.00 到期兑付 15 2019 年 8 月 26 日 16 华美 S3 19,000.00 1,421.20 到期兑付 五、 债券持有人会议召开情况 公司债券存续期内召开过 1 次债券持有人会议。 2017 年 11 月 17 日，债券受托管理人中信建投证券发布《关于石榴置业集团股份 有限公司召开非公开发行公司债券“16 华美 S1”2017 年度第一次债券持有人会议的通 知》。 2017 年 12 月 5 日，“16 华美 S1”2017 年度第一次债券持有人会议召开，审 议通过了“16 华美 S1”回售登记期延长事项的议案，将原回售登记期 2017 年 12 月 7 日- 2017 年 12 月 13 日延长至 2018 年 1 月 5 日。 2019 年 3 月 22 日，发行人发布《关于石榴置业集团股份有限公司召开 2016 年面 向合格投资者公开发行公司债券（第二期）“16 华美 02”2019 年度第一次债券持有人会 议的通知》，会议拟审议修改债券期限条款的议案。2019 年 4 月 9 日，因登记参加会 议的债券持有人未能达到全部债券持有人的二分之一，不能形成有效决议，故取消召 开“16 华美 02”2019 年度第一次债券持有人会议。 截至本半年度报告批准报出日，“16 华美 01”、 “16 华美 S2”、“16 华美 S3”、“19 石榴 01”、“19 石榴 02”、“19 石榴 03”、“19 石榴 04”无债券持有人会议召开事 项。 六、 公司债券受托管理人履职情况 （一）“16 华美 01”、“16 华美 02”、“16 华美 S1”、“16 华美 S2”、“16 华美 S3”、“19 石榴 01”、“19 石榴 02”受托管理人履职情况 作为“16 华美 01”、“16 华美 02”、“16 华美 S1”、“16 华美 S2”、“16 华 美 S3” 、“19 石榴 01”、“19 石榴 02”的受托管理人，公司债券存续期内，中信建 投证券严格按照《债券受托管理协议》中的约定，对公司资信状况、募集资金管理运 用情况、公司债券本息偿付情况等进行了持续跟踪，并督促公司履行公司债券募集说 明书中所约定义务，积极行使了债券受托管理人职责，维护债券持有人的合法权益。 中信建投证券已于 2019 年 6 月 28 日出具 2018 年度债券受托管理事务年度报告 （详见深圳证券交易所网站 http://www.szse.cn）。 （二）“19 石榴 03”、“19 石榴 04”受托管理人履职情况 “19 石榴 03”、“19 石榴 04”分别于 2019 年 5 月 29 日、2019 年 8 月 20 日完成 发行。截至本半年度报告批准报出日，债券受托管理人中信建投证券严格按照《债券 受托管理协议》中的约定，对公司资信状况、募集资金管理运用情况、公司债券本息 偿付情况等进行了持续跟踪，并督促公司履行公司债券募集说明书中所约定义务，积 极行使了债券受托管理人职责，维护债券持有人的合法权益。 受托管理报告详见中信建投证券于公司每个会计年度结束之日起六个月内出具的 本期债券受托管理事务年度报告（详见深圳证券交易所网站 http://www.szse.cn）。 第三节 公司财务和资产情况 本节的财务会计信息及有关分析反映了本公司 2019 年 6 月 30 日（2019 年 1-6 月）的财务和资产情况。 一、主要财务会计信息 公司最近两年主要财务数据列示如下： 单位：元 项目 2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 同比变动 总资产 68,050,572,476.12 64,366,311,063.89 5.72% 归属于母公司股东的净资产 12,373,846,931.09 12,000,025,765.81 3.12% 项目 2019 年 1-6 月 2018 年 1-6 月 同比变动 营业收入 3,862,613,203.60 5,428,572,228.05 -28.85% 归属于母公司股东的净利润 377,088,919.37 67,529,805.49 458.40% 息税折旧摊销前利 （EBITDA） 682,092,790.55 225,957,468.14 201.87% 经营活动产生的现金流量净额 1,858,289,269.04 -3,183,290,447.32 158.38% 投资活动产生的现金流量净额 244,706,262.61 -469,680,567.35 152.10% 筹资活动产生的现金流量净额 -2,175,262,593.35 1,559,113,576.19 -239.52% 期末现金及现金等价物余额 2,867,157,137.54 2,156,409,905.57 32.96% 公司最近两年主要财务指标列示如下： 项目 2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 同比变动 流动比率 1.54 1.66 -7.12% 速动比率 0.26 0.25 4.38% 资产负债率 81.61% 81.14% 0.58% 项目 2019 年 1-6 月 2018 年 1-6 月 同比变动 EBITDA 全部债务比 2.39% 0.80% 197.43% 利息保障倍数 0.47 0.20 135.00% EBITDA 利息保障倍数 0.47 0.20 135.00% 贷款偿还率 100.00% 100.00% 利息偿付率 100.00% 100.00% 注：除特别注明外，以上财务指标均按照合并报表口径计算。 上述财务指标的计算方法如下: 1. 流动比率=流动资产/流动负债； 2. 速动比率=（流动资产-存货净额）/流动负债； 3. 资产负债率=总负债/总资产； 4. EBITDA 全部债务比=息税折旧摊销前利润/全部债务； 5. 利息保障倍数=息税前利润/（计入财务费用的利息支出+资本化的利息支出）； 6. EBITDA 利息保障倍数=EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化的利息支出)； 7. 贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额； 8. 利息偿付率=实际支付利息/应付利息。 （一）归属于母公司股东的净利润 归属于母公司股东的净利润 2019 年 1-6 月较去年同期增长 458.40%，主要系公司 公允价值变动收益波动的影响，因公司投资的股票市值波动，2019 年上半年公司公允 价值变动收益为-5,929.73 万元、而 2018 年上半年公司公允价值变动收益为-98,922.76 万元，本报告期公允价值变动收益较 2018 年同期增加 92,993.03 万元，导致本报告期 公司对外投资的公允价值变动收益对净利润的影响较去年同期增加 69,744.77 万元。 （二）息税折旧摊销前利润（EBITDA） 息税折旧摊销前利润（EBITDA）2019 年 1-6 月较去年同期增长 201.87%，主要系 本报告期公司对外投资的公允价值变动收益对净利润的影响较去年同期增加 69,744.77 万元，导致公司归属于母公司股东净利润增加。 （三）经营活动产生的现金流量净额 2019 年 1-6 月、 2018 年 1-6 月，公司经营活动产生的现金流量净额分别为 185,828.93 万元、 -318,329.04 万元，较去年同期上升 158.38%，公司经营活动现金流量情况如下所 示： 单位：万元 项目 2019 年 1-6 月 2018 年 1-6 月 差额 变动率 销售商品、提供劳务收到的现金 832,557.19 628,783.92 203,773.27 32.41% 收到的税费返还 收到的其他与经营活动有关的现 金 252,316.12 2,383,377.00 -2,131,060.88 -89.41% 经营活动现金流入小计 1,084,873.31 3,012,160.92 -1,927,287.61 -63.98% 购买商品、接受劳务支付的现金 459,764.66 1,008,059.06 -548,294.40 -54.39% 支付给职工以及为职工支付的现 金 39,178.64 19,149.90 20,028.74 104.59% 支付的各项税费 76,767.70 137,446.83 -60,679.13 -44.15% 支付的其他与经营活动有关的现 金 323,333.39 2,165,834.18 -1,842,500.79 -85.07% 经营活动现金流出小计 899,044.38 3,330,489.97 -2,431,445.59 -73.01% 经营活动产生的现金流量净额 185,828.93 -318,329.04 504,157.97 158.38% 公司经营活动产生的现金流量净额波动较大的原因，主要系 “销售商品、提供劳务收 到的现金 ”、 “支付给职工以及为职工支付的现金 ”、 “支付的各项税费 ”的增减变动导致。 公司房地产开发业务属于资金密集型业务，建设周期长，项目前期土地购置、建安投入 与销售回款存在一定的时间错配，公司房地产开发业务近年来发展较快，导致经营活动 现金量净额出现一定的波动。 （ 1）销售商品、提供劳务收到的现金变动影响 公司 2019 年 1-6 月房地产销售面积 91.55 万平米，销售额 102.67 亿元，回款额 83.26 亿元，比上年同期增加 20.38 亿元，主要原因系本报告期实施多种营销方式，回款率达 到 81.09%，同时在售项目较去年同期增加 27 个，新增项目回款占本期回款的 53.80%， 以上原因导 致本期销售商品提供劳务收到的现金较去年同期 增长 32.41%。 （ 2）购买商品、接受劳务支付的现金变动金额 购买商品、接受劳务支付的现金 2019 年 1-6 月较去年同期减少 548,294.40 万元， 主要原因系本报告期 土地款支出较去年同期减少 665,485.46 万元所致。 （ 3）支付给职工以及为职工支付的现金变动金额 支付给职工以及为职工支付的现金 2019 年 1-6 月较去年同期增加 20,028.74 万元， 主要原因系 2018 年 5 月开始公司房地产业务陆续布局长三角、珠三角地区，新增 34 个 项目，人员增加导致本期人工成本较去年同期增长 104.59%。 （四）投资活动产生的现金流量净额 投资活动产生的现金流量净额 2019 年 1-6 月较去年同期增加了 71,438.68 万元， 增长 152.10%，主要原因系 2019 年 1-6 月收回投资较去年同期减少 54,645.66 万元，处 置子公司收到的现金净额较去年同期增加 9,008.94 万元，投资支付的现金较去年同期 减少 116,631.92 万元，以上原因导致投资活动产生的现金流量净额较同期增长 152.10%。 （五）筹资活动产生的现金流量净额 筹资活动产生的现金流量净额 2019 年 1-6 月较去年同期减少 373,437.62 万元，主 要原因系 2019 年 1-6 月取得借款较去年同期减少 350,835.00 万元，但偿还金融机构借 款及利息较去年同期增加 20,999.77 万元，故导致 2019 年 1-6 月筹资活动产生的现金 流量净额较去年同期减少 239.52%。 （六）期末现金及现金等价物余额 公司截至 2019 年 6 月 30 日期末现金及现金等价物余额较去年同期增加 71,074.72 元，主要原因系 1、2019 年 1-6 月销售回款较去年同期增加 203,773.27 万元，同时土 地款支出较去年同期减少 665,485.46 万元，致使本报告期经营活动产生的现金流量净 额较去年同期增加 504,157.97 万元；2、本报告期外部融资较去年同期减少导致筹资活 动产生的现金流量净额较去年同期减少 373,437.62 万元；3、本报告期投资活动净流入 较去年同期增加 71,438.68 万元；4、本报告期年初现金及现金等价物余额较去年同期 减少 131,084.31 万元；以上原因导致期末现金及现金等价物余额较去年同期增长 32.96%。 （七）EBITDA 全部债务比 EBITDA 全部债务比 2019 年 1-6 月较去年同期增加 197.43%，主要原因为 2019 年 1-6 月息税折旧摊销前利润（EBITDA）较去年同期增加 201.87%导致。 （九）利息保障倍数 2019 年 1-6 月利息保障倍数较去年同期增加 135.00%，主要原因为 2019 年 1-6 月 息税前利润较去年同期增加 206.21%导致。 （十）EBITDA 利息保障倍数 2019 年 1-6 月 EBITDA 利息保障倍数较去年同期增加 135.00%，主要原因为 2019 年 1-6 月息税折旧摊销前利润（EBITDA）较去年同期增加 201.87%导致。 二、主要资产及负债变动情况 截至 2019 年 6 月 30 日，本公司主要资产变动情况如下表所示： 单位：元 项目 2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 同比变动 一、流动资产： 货币资金 3,559,822,656.98 3,373,833,777.16 5.51% 以公允价值计量且其变动计 入当期损益的金融资产 1,868,622,570.78 1,953,055,038.87 -4.32% 应收票据 应收账款 79,131,865.09 57,443,017.36 37.76% 预付款项 2,333,174,924.29 1,162,990,998.13 100.62% 其他应收款 729,966,377.97 853,177,012.08 -14.44% 存货 50,445,185,643.93 48,390,691,239.11 4.25% 其他流动资产 1,543,431,413.47 1,046,396,242.86 47.50% 流动资产合计 60,559,335,452.51 56,837,587,325.57 6.55% 二、非流动资产： 可供出售金融资产 1,771,397,440.10 1,771,397,440.10 0.00% 长期股权投资 455,053,684.47 609,275,384.01 -25.31% 投资性房地产 3,878,278,795.32 3,878,278,795.32 0.00% 固定资产 203,802,390.64 209,540,918.10 -2.74% 项目 2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 同比变动 无形资产 50,913,689.67 49,029,592.19 3.84% 长期待摊费用 1,143,364.92 127,854.64 794.27% 递延所得税资产 1,130,647,658.49 1,011,073,753.96 11.83% 非流动资产合计 7,491,237,023.61 7,528,723,738.32 -0.50% 三、资产总计 68,050,572,476.12 64,366,311,063.89 5.72% 截至 2019 年 6 月 30 日，本公司主要负债变动情况如下表所示： 单位：元 项目 2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 同比变动 一、流动负债： 短期借款 2,297,709,432.88 2,070,054,623.73 11.00% 应付票据 236,750,347.26 1,500,000.00 15683.36% 应付账款 4,014,958,475.16 4,187,210,720.19 -4.11% 预收款项 17,125,137,872.62 12,710,065,913.14 34.74% 应付职工薪酬 - 125,911,379.65 -100.00% 应交税费 945,778,177.64 768,931,289.20 23.00% 其他应付款 4,081,978,299.85 4,602,397,219.92 -11.31% 一年内到期的非流动负债 10,606,581,308.45 9,800,400,582.66 8.23% 流动负债合计 39,308,893,913.86 34,266,471,728.49 14.72% 二、非流动负债： 长期借款 11,937,931,636.86 16,205,830,000.00 -26.34% 应付债券 3,530,061,230.22 998,696,196.25 253.47% 递延收益 递延所得税负债 759,530,860.57 755,662,224.31 0.51% 非流动负债合计 16,227,523,727.65 17,960,188,420.56 -9.65% 负债合计 55,536,417,641.51 52,226,660,149.05 6.34% （一） 应收账款 单位：元 项目 2019.6.30 2018.12.31 变动 应收账款 79,131,865.09 57,443,017.36 37.76% 应收账款 2019 年 6 月末余额较 2018 年末增加 2,168.88 万元，主要原因系应收客 户的购房款。 （二） 预付账款 单位：元 项目 2019.6.30 2018.12.31 变动 预付账款 2,333,174,924.29 1,162,990,998.13 100.62% 预付账款 2019 年 6 月末余额较 2018 年末增加 100.62%，主要原因系为加快新增 项目建设进程，预付施工方工程款所致。 （三） 其他流动资产 单位：元 项目 2019.6.30 2018.12.31 变动 其他流动资产 1,543,431,413.47 1,046,396,242.86 47.50% 其他流动资产 2019 年 6 月末较 2018 年末增加 49,703.52 万元，主要原因系预缴税 金及留抵进项税额增加所致。 （四） 长期待摊费用 单位：元 项目 2019.6.30 2018.12.31 变动 长期待摊费用 1,143,364.92 127,854.64 794.27% 长期待摊费用 2019 年 6 月末余额较 2018 年末增加 101.55 万元，主要原因系新增 办公室装修费用 114.34 万元所致。 （五） 应付票据 单位：元 项目 2019.6.30 2018.12.31 变动 应付票据 236,750,347.26 1,500,000.00 15683.36% 应付票据 2019 年 6 月末较 2018 年末增加 23,525.03 万元，主要原因系 2019 年以商 业承兑汇票方式支付工程款所致。 （六） 预收账款 单位：元 项目 2019.6.30 2018.12.31 变动 预收账款 17,125,137,872.62 12,710,065,913.14 34.74% 预收账款 2019 年 6 月末较 2018 年末增加 441,507.20 万元，主要系 2019 年预售 项目销售回款所致。 （七） 应付职工薪酬 单元：元 项目 2019.6.30 2018.12.31 变动 应付职工薪酬 125,911,379.65 -100.00% 应付职工薪酬 2019 年 6 月末较 2018 年末减少 100.00%，系 2018 年末计提全年绩 效奖金，2019 年 2 月支付。 （八）应付债券 单位：元 项目 2019.6.30 2018.12.31 变动 应付债券 3,530,061,230.22 998,696,196.25 253.47% 应付债券 2019 年 6 月末余额较 2018 年末增加 253,136.50 万元，主要原因系本报 告期新发行 19 石榴 01、19 石榴 02 及 19 石榴 03 共计 263,500.00 万元及回售 16 华美 02 本金 10,108.30 万元所致。 三、资产抵质押情况 截至 2019 年 6 月 30 日，发行人受限资产账面价值合计约 34,591,264,743.81 万元。 具体如下： 单位：元 项目 2019 年 6 月 30 日 受限原因 货币资金 692,665,519.44 按揭保证金及政府监管资金 存货 28,880,846,197.65 明细如下 投资性房地产 3,878,278,795.32 明细如下 固定资产 139,474,231.40 明细如下 可供出售金融资产 1,000,000,000.00 明细如下 合计 34,591,264,743.81 明细说明如下： 1.青岛狮子城房地产开发有限公司以账面价值为 6.32 亿元项目四期土地及在建工程 抵押，取得工行青岛四支行人民币 1.9495 亿元借款。 2.上海褐石投资发展有限公司以账面价值为 82.60 亿元的项目土地及在建工程抵 押，取得兴业银行北京分行人民币 48.00 亿元委贷借款。 3.北京和兴东华投资发展有限公司以账面价值为 10.45 亿元的项目房产抵押，取得 浙商金汇信托有限公司 5.00 亿元借款。 4.北京富润万嘉房地产开发有限公司以账面价值 28.15 亿元的项目土地及在建工程 抵押，取得西藏信托有限公司 8.00 亿元借款、兴业银行北京分行 8.00 亿元借款。 5.扬州北湖房地产开发有限公司以账面价值为 12.60 亿元项目土地及 B7、B8 栋商 业楼在建工程抵押，取得江苏银行琼花支行 5.20 亿借款。 6.北京丹霞房地产开发有限公司以账面价值 7.17 亿元的项目土地及在建工程抵押， 取得工行北京大兴支行 1.00 亿元借款。 7.北京北湖西溪房地产开发有限公司以账面价值为 31.75 亿元项目土地抵押，取得 南洋商业银行（中国）有限公司深圳分行 24.00 亿元委贷借款。 8.北京永乐花园发展有限公司以其账面价值为 19.41 亿元项目土地及在建工程抵 押，取得平安信托有限责任公司 29.78 亿元。 9.石榴置业集团股份有限公司及北京亚通房地产开发有限责任公司以北京益兴房地 产有限公司名下账面价值为 15.27 亿元项目土地抵押，取得中信信托有限责任公司借款 2.45 亿元。 10.廊坊市中投置地房地产开发有限公司以廊坊市中投置地房地产开发有限公司名 下账面价值为 0.87 亿元 B4-03 地块项目土地使用权及北京鼎湖房地产开发有限公司名 下账面价值为 2.27 亿元的项目土地使用权抵押，取得光大兴陇信托有限责任公司借款 20 亿元。 11.北京恒兴博达房地产开发有限公司以其账面价值为 12.43 亿元项目土地及在建工 程抵押，取得大业信托有限责任公司借款 7.3755 亿元。 12.保定蔷薇房地产开发有限公司以廊坊市中投置地房地产开发有限公司名下账面 价值为 2.02 亿元的 298 套商铺抵押，取得沧州银行保定复兴路支行借款 3.00 亿元。 13.苏州新赫房地产开发有限公司以苏州新赫房地产开发有限公司名下账面价值为 11.52 亿元的项目土地抵押，取得五矿国际信托有限公司借款 7.00 亿元。 14.嘉兴香樟海房地产开发有限公司以嘉兴香樟海房地产开发有限公司名下账面价 值为 1.76 亿元的项目土地抵押，取得山东省国际信托股份有限公司借款 0.74 亿元。 15.苏州明湖房地产开发有限公司以苏州明湖房地产开发有限公司名下账面价值为 2.89 亿元的项目土地抵押，取得中国农业银行张家港分行借款 2.00 亿元。 16.平阳润杭房地产开发有限公司以平阳润杭房地产开发有限公司名下账面价值为 3.16 亿元的项目土地抵押，取得浙江省浙商资产管理有限公司借款 1.50 亿元。 17.滁州新紫金房地产开发有限公司以滁州新紫金房地产开发有限公司名下账面价 值为 5.56 亿元的项目土地及来安县宁润房地产开发有限公司名下价值为 3.48 亿元的项 目土地抵押，取得中国光大银行股份有限公司滁州分行借款 3.90 亿元。 18.沧州首盛房地产开发有限公司以沧州首盛房地产开发有限公司名下账面价值为 5.34 亿元的项目土地抵押，取得沧州银行股份有限公司劝业场支行借款 3.45 亿元。 19.正元置业有限公司以正元置业有限公司名下账面价值为 1.53 亿元的项目土地及 在建工程抵押，取得北京国际信托有限公司借款 3.00 亿元。 20.蚌埠天谷科技有限公司、蚌埠实科科技有限公司、蚌埠新汇科技有限公司以蚌 山区货场八路南侧、虎山东路西侧账面价值为 5.84 亿元的项目土地抵押，分别取得安 徽省小额再贷款股份有限公司借款 0.50 亿元、0.50 亿元、0.225 亿元。 21.江苏华楚置业有限公司以江苏华楚置业有限公司名下账面价值为 6.41 亿元的项 目土地及在建工程抵押抵押，取得四川信托有限公司借款 2.631 亿元。 22.江苏泽楚置业有限公司以江苏泽楚置业有限公司名下账面价值为 7.58 亿元的项 目土地及在建工程抵押，取得四川信托有限公司借款 2.586 亿元。 23.南充蓉都房地产开发有限公司以.南充蓉都房地产开发有限公司名下账面价值为 2.42 亿元的项目土地抵押，取得万向信托股份公司借款 1.00 亿元。 24.北京石榴房地产开发有限公司以石榴中心 1-25 号楼为抵押，其中：投资性房地 产账面价值 38.78 亿元、固定资产账面价值 1.39 亿元，取得平安信托有限责任公司 20.874 亿元借款。 25.北京塞纳投资有限公司以其持有的 10.00 亿元首钢集团有限公司 2017 年非公开 发行可交换公司债券（第一期）以质押形式转让并远期受让，向中粮信托有限责任公司 借款 8.00 亿元。 四、其他债券和债券融资工具的付息兑付情况 发行人子公司北京石榴房地产开发有限公司于 2018 年 2 月 6 日成功设立“天风-北 京石榴中心资产支持专项计划资产支持证券”，专项计划目标募集总规模 210,000 万元， 其中 2 档优先级资产支持证券产品预期期限均为 3+3+3+3+3+3 年（可提前结束），次级 资产支持证券产品预期期限不超过 18 年（可提前结束）。专项计划的借款人为发行人 子公司北京石榴房地产开发有限公司，专项计划的基础资产为原始权益人石榴置业集团 股份有限公司持有的平安信托-北京石榴中心单一资金信托的全部信托收益权。截至本 半年度报告批准报出日，公司已按期兑息 14,754.64 万元并偿还优先 A 本金 1,260.00 万 元。 五、对外担保变动情况 （一）按揭担保 公司属于房地产行业，按照中国人民银行的有关规定，必须为商品房承购人提供阶 段性抵押贷款担保。公司目前为商品房承购人提供的担保为阶段性连带担保，阶段性连 带担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的房屋产权证抵押 登记手续办妥之日止。截至 2019 年 6 月 30 日，公司及子公司承担上述阶段性担保金额 为 709,627.06 万元。 （二）公司对外提供的其他担保事项 截至 2019 年 6 月 30 日，除对子公司提供担保的情况外，无其他担保事项。 六、银行授信使用及偿还情况 公司资信状况良好，与兴业银行、招商银行、农业银行、工商银行、中国银行、光 大银行、江苏银行、广发银行、建设银行、交通银行、中信银行等多家银行合作并进入 其房地产开发授信准入名单；和平安信托、杭州工商信托、山东信托、中诚信托、五矿 信托、大业信托、中信信托、华润信托、中国东方资产管理公司等多家非银行金融机构 均建立了长期稳定的信贷业务关系，具有较强的间接融资能力。截至 2019 年 6 月 30 日， 公司获得主要贷款银行的授信额度为 164.50 亿元，其中已使用授信额度 119.50 亿元。 公司按时归还银行贷款本息，近三年的贷款偿还率和利息偿付率均为 100%，不存在逾 期而未偿还的债务。 第四节 公司业务和治理情况 一、公司业务情况 （一）公司主要业务介绍 公司主营业务为房地产物业的开发、销售与租赁，主要布局涉及北京、上海、江苏、 浙江、河北、山东、广东、安徽等三十余城市，公司产品业态涵盖住宅及住宅综合体、 商业、写字楼及商业综合体等，充分满足客群关于工作、居住、消费等多元化需求。主 营业务中以住宅业态为主，核心优势地段商办物业为辅，同时保持适当比例的自持物业， 保证盈利能力的同时兼顾业务发展的均衡。公司自主研发的，以“玉兰湾”、“百合湾”为 代表的“湾”系列成熟宜居改善型住宅产品线，广受业主好评，在业内多次获得荣誉。公 司始终秉承“品质+速度”的经营理念，开发商从项目开工建设至交付客户入住再到后期 物业管理服务，各个环节全程参与确保项目品质。截至目前公司累计开发项目超过 60 个，具备管理较大规模资产及运营大型房地产开发项目的经验和能力。目前在售项目 46 个，公司整体确权部分储备货量约 1000 万㎡，储备货值超过 1000 亿元，为公司房地产 业务的稳定发展奠定了较充足的基础。 经营指标方面，截至 2019 年 6 月 30 日，公司资产规模 680.51 亿元，与 2018 年同 期相比金额增长 97.55 亿元，增幅 16.73%，2019 年上半年营业收入 38.63 亿元，连续多 年地产业务毛利率超过 35%，公司资产规模、经营业绩稳定增长，企业发展良好。 公司自成立以来，始终以“让更多人住上好房子”为目标，在市场上获得较高认可度 和客户美誉度。公司在由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中 心联合举办的“2019 中国房地产 500 强测评成果发布暨 500 强高峰论坛”中，荣获 2018 年度百强房地产开发企业第 76 位，连续六年跻身百强之列；同时荣获“2019 中国房地产 开发企业区域运营 10 强”、“2019 中国房地产开发企业成长速度 10 强”等荣誉；公司在 第十六届中国蓝筹地产年会上荣获 2019 蓝筹地产企业称号；公司产品设计方面， K2 百 合湾和 K2 玉兰湾荣获第八届（2017-2018 年度）中国房地产“广厦奖”，扬州瘦西湖院子 荣获“2018 中国房地产优秀品牌项目”等。产品设计水平的不断提高，为公司树立了良好 的品牌影响力。 （二）公司所处行业情况介绍 国家统计局发布数据显示 2019 年中国国内生产总值（GDP）为 45.09 万亿元，按可 比价格计算，比上年增长 6.3 %。同时根据国家统计局发布《2019 年 1-6 月全国房地产 开发投资和销售情况》显示，2019 年上半年商品房销售面积 75,786 万平方米，同比下 降 1.8%；全国商品房成交均价 9329 元/平方米，同比增长 7.5%；全国房地产开发投资 61,609 亿元，同比增长 10.9 %；房地产开发企业土地购置面积 8,035 万平方米，同比下 降 27.5%；商品房待售面积 50,162 万平方米，其中，住宅待售面积较 2018 年 6 月末减 少 4921 万平方米。 2019 年上半年，全国楼市经历了特征较为明显的两个阶段。一季度及 4 月初，各地 调控政策较松，楼市迎来一轮小阳春，一二三线城市房价环比普涨。这一背景下，今年 4 月 19 日，中央政治局会议重申，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实 好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。在当前宏观经济形势下， 7 月 30 日召开的中共中央政治局会议既明确“房住不炒”定位，又首次强调“不将房地 产作为短期刺激经济的手段”，体现了中央政府控制房价上涨、确保房地产平稳健康发 展的决心。这也将使得地方政府在房地产政策选择上更加审慎，对市场波动更加敏感， 政策出台的频率和力度都有可能会加强。预计 2019 年下半年整体房地产市场调控继续 保持连续性和稳定性。从长期来看，住房消费升级和城镇化发展为房地产市场带来了稳 定增长的刚性需求，同时政策调控也更加强调因城施策、理性施策。加之不断深化供给 端、需求端结构改革，将会逐步建立健全稳定的房地产产业发展长效机制。 （三）公司自身的竞争优势 1、战略布局明确、产品定位合理 立足北京、上海地区，深耕环京地区、环沪地区，挖掘核心二线城市、选择性布 局潜力三、四线城市，充分借助当地学校资源、高铁概念、政策导向，加之可实现快 速复制的标准化产品线，不断强化石榴地产的品牌效应。同时在环京地区，借力“雄安 概念”，响应国家关于功能疏解、人口迁移、城镇升级改造等的方针政策，公司采取深 耕策略，围绕廊坊市区、香河县、燕郊镇、文安县、三河市等区域通过土地整理一二 级联动、城市升级改造等方式，获得大量优质土地储备，扩大区域综合竞争优势。 2、构建“全生命周期”品质管理体系，凝聚口碑效应 在大多企业求快求规模化扩张的背景下，公司仍践行社会责任、坚持品质运营， 构建了从设计、建造到交付售后“全生命周期”的品质管理体系。产品设计方面，公 司根据不同区域经济状况以及客户群体的需求细分，打造多元化产品系列。结合当地 （未完）  |