[中报]世联行:2019年半年度报告
原标题:世联行:2019年半年度报告 深圳世联行集团股份有限公司 2019 年半年度报告 2019 年 08 月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的 真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和 连带的法律责任。 公司负责人陈劲松、主管会计工作负责人朱敏及 会计机构负责人 ( 会计主管 人员 ) 童朝军声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对 投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司已在本报告中详细描述未来将面临的主要风险及应对措施，详情请查 阅本报告 “ 第四节 经营情况讨论与分析 ” 之 “ 十、公司面临的风险和应对措施 ” 部 分，请投资者注意投资风险。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、释义 ................................ ................................ ................................ .................... 2 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................ ................................ ................................ ... 7 第三节 公司业务概要 ................................ ................................ ................................ ..................... 10 第四节 经营情况讨论与分析 ................................ ................................ ................................ ......... 13 第五节 重要事项 ................................ ................................ ................................ .............................. 39 第六节 股份变动及股东情况 ................................ ................................ ................................ ......... 54 第七节 优先股相关情况 ................................ ................................ ................................ ................. 58 第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................ ................................ ..................... 59 第九节 公司债相关情况 ................................ ................................ ................................ ................. 60 第十节 财务报告 ................................ ................................ ................................ .............................. 61 第十一节 备查文件目录 ................................ ................................ ................................ ............... 216 释义 释义项 指 释义内容 世联、世联行或公司、本公司 指 深圳世联行集团股份有 限公司 世联中国 指 世联地产顾问（中国）有限公司，世联行之控股股东 FH 指 Fortune Hill Asia Limited, 世联中国之控股子公司 卓群创展 指 乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙），世联行之股东之一 北京世联 指 北京世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 东莞世联 指 东莞世联地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 上海世联 指 上海世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 世联行经纪 指 深圳市世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 惠州世联 指 世联房地产咨询（惠州）有限公司，世联行之全资子公司 广州世联 指 广州市世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 天津世联 指 天津世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 山东世联 指 山东世联怡高物业顾问有限公司，世联行之控股子公司 四川嘉联 指 四川世联行兴业房地产顾问有限公司，世联行之 全资 控股子公司 重庆世联 指 重庆世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 世联投资 指 深圳世联投资有限公司，世联行之全资子公司 世联小贷 指 深圳市世联小额贷款有限公司，世联行之全资子公 司 盛泽担保 指 深圳市盛泽非融资担保有限责任公司，世联行之全资子公司 北京安信行 指 北京安信行物业管理有限公司，世联行之控股子公司 珠海世联 指 珠海世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 杭州世联 指 杭州世 联房地产营销策划 有限公司，世联行之全资子公司 厦门世联 指 厦门世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 世联先锋 指 深圳世联先锋投资有限公司，世联行之全资子公司 长沙世联 指 长沙世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 沈阳世联 指 沈阳世联兴业房地产顾问有限 公司，世联行之全资子公司 大连世联 指 大连世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 成都世联 指 成都世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 苏州世联 指 苏州世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 常州世联 指 常州世联房地产咨询 有限公司，世联行之全资子公司 西安世联 指 西安世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 青岛世联 指 青岛世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 武汉世联 指 武汉世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先 锋共同投资设立 三亚世联 指 三亚世联房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 合肥世联 指 合肥世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 无锡世联 指 无锡世联行房地产营销 有限公司，世联行之全资子公司 福州世联 指 福州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 佛山世联 指 佛山世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 南昌世联 指 南昌世联置业有限公司，世联行之全资子公司 南京世联 指 南京世联兴业房地产投资咨询有限公司，世联行之全资子公司 长春世联 指 长春世 联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 南通世联 指 南通世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 昆明世联 指 昆明世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 宁波世联 指 宁波世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 广西 世联 指 广西世联行房地产代理 有限公司，世联行之全资子公司 苏州居善 指 苏州居善网络技术服务有限公司，先锋投资之全资子公司 南京云掌柜 指 南京云掌柜信息技术有限公司，先锋投资之全资子公司 天津居善 指 天津居善电子商务有限公司，先锋投资之全资子公司 郑州世联 指 郑州世联兴业房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 漳州世联 指 漳州世联房地产 经纪 有限公司，世联行之全资子公司 徐州世联 指 徐州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 杭州世联卓群 指 杭州世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 合肥世联先锋 指 合肥世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 北京世联兴业 指 北京世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 贵阳世联 指 贵阳世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 武汉世联先锋 指 武汉世联先锋房地 产顾问有限公司，世联行之全资子公司 惠州世联先锋 指 惠州市世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 太原世联 指 太原世联卓群房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 石家庄世联 指 石家庄世联卓群房地产 经纪 有限公司，世联行之全资子公司 世联君汇 指 深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司，世联行之控股子公司 固安世联 指 固安世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 廊坊世联 指 廊坊市世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 香港世联 指 世联咨询 ( 香港 ) 有限公司，世联行之全资子 公司 兰州世联 指 兰州世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 包头世联 指 包头市世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 唐山世联 指 唐山世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 前海资管 指 深圳前海世联资产管理有限公司，世联行之全资子公司 厦门立丹行 指 厦门市立丹行置业有限公司，世联行之控股子公司 先锋居善 指 深圳先锋居善科技有限公司，世联行之全资子公司 世联科创 指 深圳市世联科创科技服务有限公司，世联行之控股子公司 青岛荣置地 指 青岛荣置地顾问有限公司，世联 行之控股子公司 世联集金 指 深圳世联集金财富管理有限公司，世联行之全资子公司 世联集房 指 深圳世联集房资产管理有限公司，世联行之全资子公司 深圳赋能创新 指 深圳市赋能创新投资有限公司，世联行之全资子公司 哈尔滨世联 指 哈尔滨卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 苏州世联行 指 苏州世联行房地产综合服务有限公司，世联行之全资子公司 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司简介 股票简 称 世联行 股票代码 002285 变更后的股票简称（如有） 无 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳世联行集团股份有限公司 公司的中文简称（如有） 世联行 公司的外文名称（如有） SHENZHEN WORLDUNION GROUP 公司的外文名称缩写（如有） WORLDUNION 公司的法定代表人 陈劲松 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 袁鸿昌 袁鸿昌 联系地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼 深圳市罗湖区深南东路 2028 号 罗湖商务中心 12 楼 电话 0755 - 22162824 0755 - 22162824 传真 0755 - 22162231 0755 - 22162231 电子信箱 info@worldunion.com.cn info@worldunion.com.cn 三、其他情况 1、公司联系方式 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化 □ 适用 √ 不适用 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2018 年年报。 2、信息披露及备置地点 信 息披露及备置地点在报告期是否变化 □ 适用 √ 不适用 公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具 体可参见 2018 年年报。 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减 营业收入（元） 3,104,286,070.92 3,672,690,968.72 - 15.48% 归属于上市公司股东的净利润（元） 62,722,086.26 297,792,119.92 - 78.94% 归属于上市公司股东的扣除非经常性损 益的净利润（元） 41,886,904.65 275,175,811.50 - 84.78% 经营活动产生的现金流量净额（元） 485,811,482.56 - 346,662,872.22 240.14% 基本每股收益（元 / 股） 0.03 0.15 - 80.00% 稀释每股收益（元 / 股） 0.03 0.15 - 80.00% 加权平均净资产收益率 1.18% 5.70% - 4.52% 本报告期末 上年度末 本报告期末比 上年度末增减 总资产（元） 12,671,394,591.20 13,220,234,689.96 - 4.15% 归属于上市公司股东的净资产（元） 5,338,422,404.96 5,299,829,593.20 0.73% 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用 单位：人民币元 项目 金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 393,704.92 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统 一标准定额或定量享受的政府补助除外） 29,476,761.35 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 9,069,127.15 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 - 7,658,498.42 减：所得税影响额 4,432,050.24 少数股东权益影响额（税后） 6,013,863.15 合计 20,835,181.61 -- 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号 —— 非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公 开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号 —— 非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应 说明原因 □ 适用 √ 不适用 公司报告 期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号 —— 非经常性损益》定义、列举的非经常性损益 项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 否 2019年上半年，国内外经济形势不确定性增加，房地产企业融资环境收紧，据国家统计局发布的《2019年1-6月份全国 房地产开发投资和销售情况》显示，1-6月份商品房销售面积同比下降1.8%，房地产市场波动频繁。报告期内，公司营业收 入为31.04亿元，同比下降15.48%；归属于上市公司股东的净利润为0.63亿元，同比下降78.94%。面对市场形势的转变，公 司管理层深刻意识到传统的新房营销模式难以满足和解决当下客户的需求和痛点。因此，公司因时而变，持续筹备与互联网 企业开展合作，积极探索新房销渠一体化数字营销模式。同时，贯彻落实“祥云战略”，坚持轻资产运营模式，通过集成服 务对中国房地产市场进行全链条覆盖。截至报告期末，公司资产负债率比去年同期下降7.03个百分点。 （一）交易服务 交易服务板块主要包含：代理服务业务、互联网+业务和顾问策划业务。 2019年上半年，代理服务业务受国内房地产市场销售增速下行和开发商流动性降低导致公司结算进度放缓等因素影响。 报告期内，代理服务业务实现营业收入13.08亿元，同比下降7.49%。互联网时代对代理服务商提出更高要求，在深耕都市圈 的同时，不仅需要公司依托组织下沉优势对全国市场进行渗透，更需要将代理案场作为房地产集成服务的线下流量入口和基 础节点，积极与互联网流量公司合作，逐步贯通线上和线下业务。公司求新求变，大力推动将互联网流量导入代理服务业务。 同时积极推动案场数字化作业模式，已经完成项目管理的移动BI系统和数字化智慧案场。截至报告期末，代理服务业务有效 覆盖200多个地级城市，在执行项目数量超过2700个。公司项目案场在提供新房销售服务的同时，叠加和推广策划、电商、 金融、装修和运营等服务，力争为公司贡献综合收益。目前，公司客户类型丰富并且结构均衡，代理服务业务稳定性增强。 公司不仅为头部房地产企业服务，而且积极与地方中小房企展开合作，为其提供从战略布局到销售执行的集成化服务。 2019年上半年，房地产电商政策未释放宽松信号，调控手段持续。公司过往的互联网+业务从“数据”赋能代理服务业 务出发，仍需进一步拓展平台优势、加快数据变现和开展与渠道商的深入合作。报告期内，互联网+业务营业收入为4.72亿 元，同比下降52.95%。针对当下开发商、渠道商、和购房者的新需求，公司互联网+业务逐步向销渠一体化的平台模式转变， 着手与互联网企业和具有区域优势的代理服务商展开探讨与合作，联合多方力量共建新房联卖平台，尝试以新的互联网营销 模式来解决长期存在的“买房难、卖房难”的房地产行业难题。互联网+业务坚持发展以公司代理服务案场为场景入口，积 极链接社会共享资源信息，发展“住”相关产品和服务的分发网络，积极推进公司上下游综合业务复用流量协同变现。互联 网+业务已覆盖200多个地级城市，链接经纪门店超过5万家，链接经纪人20余万，集房注册会员达到500余万，集房、集客累 计转介客户突破150万批。互联网+业务与公司以“房”为场景的业务深度融合，依托模块化服务能力满足各类房企的多样化 需求。 2019年上半年，伴随着土地成交量增速放缓，开发商拿地态度谨慎，顾问策划业务市场需求降低等影响，顾问策划业 务营业收入0.94亿元，同比下降25.88%。报告期内，顾问策划业务持续推动向链接资源为城市发展提供解决方案的咨询顾问 服务转型，聚焦于城市发展领域，加深其服务层次，充分发挥端口作用，为公司树立高端服务品牌形象。公司顾问团队积极 利用平台资源，以优良服务质量成功中标2019年深圳市政府重大课题研究——深圳建设宜居宜业宜游城市研究；通过张家口 崇礼区老街项目，累计为崇礼区政府实现招商引资250亿元；在厦门住房发展项目中，公司顾问团队从供给侧入手，系统化 梳理当地房地产市场，并提出解决方案，受到福建省住建厅高度好评。 （二）交易后服务 交易后服务板块主要包括：金融服务业务和装修服务业务。 报告期内，金融服务业务以“合规经营、聚焦场景、创新发展”为主线，主动适应监管政策及市场环境的变化，不断 优化业务结构，严控资产风险，为客户创造价值。金融服务业务营业收入为3.01亿元，同比减少24.27%，贷款余额34.33亿 元。公司坚持以合规经营为本，积极响应金融“去杠杆”政策、落实相关金融监管要求，主动控制业务规模；在推进全流程 风险管控的同时，大力加强贷前、贷后操作流程的合规管理，不断提升客户服务体验和满意度。同时，聚焦场景金融，重点 开展装修分期、物流费用保理、建筑企业供应链融资等场景业务，践行普惠金融、积极解决小微客户融资难的问题，为个人 客户、小微企业客户提供个性化的金融服务方案。在科技创新方面，依托大数据继续推进金融科技核心系统的优化升级，加 快产品和服务的线上化、智能化进程，降低获客成本和操作成本，保障业务可持续性发展。 报告期内，装修业务处于拓展阶段并具有一定的规模，实现营业收入1.69亿元，同比减少1.47%。装修服务业务秉承公 司精细专业化服务精神，拥有从标准化施工、专业化设计、总对总集采、规范化监理、定制化软装、线上商城等一站式装修 服务能力。产品方面，持续创新迭代，形成标准化的公寓、家装、酒店、办公、售楼中心、样板房等产品体系；集采方面， 丰富完善集采供应链，补充储备供应商300余家，涉及装修产业17大类别；项目管理方面，投入并使用标准化PMIS（项目信 息管理系统），建设标准化项目施工管理能力。截至报告期末，业务覆盖47个城市，签约面积超110万平方米。在公司业务 场景延伸的签约项目之外，新增多个社会签约项目，客户满意度不断提升。公司装修服务业务已顺利完成并成功交付深圳银 鸿大厦、中山阳光半岛、重庆红璞假日酒店、厦门十里蓝山（酒店）、西安保利金香槟、武汉保利城等项目。 （三）资产运营 资产运营板块主要包括：公寓管理业务和工商资产运营业务。 报告期内，公司资产运营中心着力打造城市综合体项目运营体系，减少重资产投入，坚持轻资产运营模式，扩大已有 资产服务规模，持续提升运营效益，优化和细化运营系统。公司通过运营管理系统对资产运营项目的前端投资、中端施工和 后端运营等进行数据化管控，为公司资产运营项目的投资决策、财务管理、销售运营等提供详细和智能的数据，也为公司拓 展存量业务提供助力。 报告期内，公寓管理业务实现营业收入为2.65亿元，同比增加58.65%。公司通过实施数字化管理，公寓运营数据持续 改善，自有渠道出房比例提升，充分发挥老带新及内部转介优势。公司认真落实轻资产运营模式，公寓管理业务前期暂时性 亏损保持在公司控制范围内，经营性现金流已经回正，践行了公司“祥云战略”中，向存量市场转型的目标。公寓管理业务 致力于为政府、国有租赁平台、人才公寓、开发商、基金公司等提供委托管理和全程运营总包服务。2019上半年，公司在广 州、武汉、宁波、天津等城市新增委托管理近4000间，其出房速度快,委托项目出租率达到92%以上。截至报告期末，公寓管 理业务运营间数近3.2万间，覆盖核心一、二线城市，运营6个月以上项目出租率超过90%，实现出租均价和平均租期同比上 涨，续租率持续上升，保持在50%左右。公寓管理业务已覆盖30个城市，其中杭州、苏州、宁波、广州、郑州、成都、南京、 西安、武汉等城市，凭借其发展规模大，当地市场需求量高等优势，成为公寓管理业务的重点发展城市。 2019年上半年，公司红璞公寓品牌荣获“2018中国长租公寓品牌TOP10”、“2019年度住房租赁行业年度领袖企业”、 “2019年度中国集中式公寓品牌价值TOP30”和“2019上半年度涵寓长租公寓综合榜集中式TOP30”等荣誉。根据青年群体、 企业客户和商务客户等多样化需求，长租公寓产品不断迭代升级，公寓产品现由3.0升级至4.0, 现白领公寓产品为客户提供 法式风、工业风、素人风、简约风、原木风和轻奢复古风等多种选择。不仅增强公寓产品的休闲体验和功能性,也满足不同 类型租户的个人装修偏好。 报告期内，工商资产运营业务实现营业收入1.18亿，同比增长16.44%。公司办公品牌“世联空间”已在全国布局14个 城市，累计落地48个项目，总体面积近58万平方米。“世联空间”在拓展选址、产品定位和招商运营等标准化工作的基础上， 依托已上线运营的项目管理系统，实现整体业务的数据化运营，并提升其规模扩张和管理输出的能力。 （四）资产管理 资产管理板块主要包括：资产投资服务业务和物业管理服务业务。 报告期内，资产投资服务业务以普通合伙人（GP）发行基金的方式收购一线及强二线城市核心地段潜力物业，打造围 绕资产增值收益和资产运营收益的“双引擎”精品资产管理项目。2019年上半年，在宏观经济下行和房地产市场波动频繁的 情况下，公司根据各项目的不同特点，进行差异化管理，通过提升资产价值和服务品质，获得良好的市场口碑。截至报告期 末，资产投资服务业务管理项目累计18个，管理资产总值逾90亿元，其中江华项目已经顺利退出。并且以武汉数据中心为底 层资产成立的基金也顺利完成基金业协会备案，正式成立运作。 报告期内，物业管理服务业务实现营业收入2.88亿元，同比增长25.72%。物业管理服务业务聚焦于商办物业，以工商 物业及都市型产业园为标的，进一步深化物业管理项目的“企业化、社会化、经营化、规模化”的管理模式。截至报告期末， 物业管理服务业务实际在管的全委托项目达到97个，新签约的全委托物业管理项目6个，在管项目实际收费面积近500万平方 米。物业管理服务积极贯彻落实“服务+科技”的理念，进行区域化管理并实现专业资源联动，促进布局城市的物业管理服 务业务的开拓。同时，积极推进物业管理线上系统的落实，建立起统一化、规范化的业务运营和操作，逐步完善城市物管运 营平台。2019年上半年，公司物业管理团队成功签约人人车融新科技中心办公区、北京电气工程学院、武汉光谷APP项目、 武汉长江新城总部大楼等项目，显示出公司在高科技企业总部园区的服务能力。 二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 2、主要境外资产情况 □ 适用 √ 不适用 三、核心竞争力分析 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 否 （一）企业文化 公司耕耘房地产服务行业廿六载，始终坚持“以客户为中心、以奋斗者为本、以团队为强大、以专业为生”的企业文化， 同时以“建立资产与人的联接，不断扩大入口，丰富场景和服务，让更多的人享受真正的不动产服务”为使命，构建多维度 的激励体系、优化薪酬管理体系、推进系统化的培训体系、开展人性化关怀计划等措施。一方面，世联行培养出一批自有的 高管团队；另一方面，公司积极引进外部杰出行业精英 ，使其与公司的企业文化相互结合，并进行传承。从而形成了管理 与文化相结合的优势。 （二）组织优势 公司自2010年开始变革组织结构，将组织变革成扁平灵活的矩阵式组织。矩阵组织的建立使得公司有基础将各业务线落 地地区公司，面向客户提供综合房地产服务。随着组织扁平化的推行，将地区公司变成了综合利润中心，以激发地区公司本 土化、综合化发展的自主性，从而有效提升公司运营效率。目前，公司已在全国拥有超200家子公司，基本覆盖全国所有核 心城市，为公司业务实现从1到100的突破打下坚实的基础。 （三）专注与开放 公司专注房地产服务业廿六载，建立了良好的诚信和品牌，为公司开放平台和链接资源夯实了基础。公司不仅专注于传 统业务场景的不断延伸，而且凭借着对行业发展的理解和客户需求的认知，持续叠加金融、装修、互联网+（电商）等服务， 并在存量房地产服务的转型上获得良好进展，如：世联红璞的公寓管理、世联空间的办公服务、小样青年社区的运营管理、 社区管家、基础物业管理服务和世联养老等服务。同时，作为一个向行业所有同仁开放的平台和枢纽，世联行也积极链接外 部资源和新的客户群体。通过专注的服务和开放的平台，公司各业务协同发展，更好地服务客户。 （四）资本市场的助力 作为国内首家A股上市的房地产服务商，公司2009年通过上市使自身业务扩展能力获得释放。世联行作为房地产服务行 业为数不多的上市企业，在并购、融资、股权激励和整合行业资源等方面，具有相对较多的优势，并且公司常年财务稳健， 资本结构稳定，资产负债率在同行业中保持较低水平。随着中国资产市场的不断完善和发展，公司的上市优势愈来愈明显， 将持续地为公司的壮大和发展提供助力。 第四节 经营情况讨论与分析 一、概述 （一）总体情况 公司最近几期经营业绩情况如下： 项目 2019年1-6月 2018年1-6月 总营业收入（万元） 310,428.61 367,269.10 营业利润（万元） 12,039.02 36,615.78 利润总额（万元） 13,581.39 37,151.96 归属于上市公司股东的净利润（万元） 6,272.21 29,779.21 经营活动产生的现金流量净额（万元） 48,581.15 -34,666.29 注：以上各年半年度数据均未经审计。 公司本报告期实现营业收入310,428.61万元，同比下降15.48%，归属于上市公司股东的净利润为6,272.21万元，同比下 降78.94%，主要原因是：1）本报告期公司资产运营服务收入同比增长40.13%，前期暂时性经营亏损同比增加，但亏损程度 已呈现环比改善趋势；2）交易服务从2018年下半年以来持续受市场波动的影响，本报告期交易服务收入同比下降26.50%， 影响当期利润。 本报告期公司经营活动产生的现金流量净额同比增加了240.14%，主要原因是：1）本报告期公司加强贷款回收，稳健 放贷，产生现金流量净额比上年同期增加33,926.09万元；2）本报告期公司支付的项目押金保证金净额比上年同期减少 42,148.05万元。 （二）营业收入 1、主营业务收入按业务板块划分 业务板块 2019年1-6月 2018年1-6月 增长率 金额（万元） 比例 金额（万元） 比例 交易服务 187,943.44 61.47% 255,689.22 69.88% -26.50% 交易后服务 46,940.58 15.35% 56,828.98 15.53% -17.40% 资产运营服务 39,971.46 13.07% 28,525.27 7.80% 40.13% 资产管理服务 30,885.52 10.10% 24,851.52 6.79% 24.28% 合计 305,741.00 100.00% 365,894.99 100.00% -16.44% 公司业务分为交易服务、交易后服务、资产运营服务和资产管理服务四大板块。交易服务板块包括代理销售业务、互联 网+业务、顾问策划服务和经纪业务；交易后服务板块包括金融服务业务和装修服务业务；资产运营服务板块包括公寓管理、 工商资产运营、小样社区等业务；资产管理服务板块包括物业管理服务和资产投资服务。 （1）交易服务 交易服务业务目前主要是代理销售业务和互联网+业务，其收入在这一业务板块的占比达到近95%。 1）代理销售业务 项目 2019年1-6月 2018年1-6月 增长率 已结算代理销售额（亿元） 1,624.17 1,709.50 -4.99% 已结算代理销售面积（万m2） 1,529.76 1,863.61 -17.91% 代理销售业务收入（万元） 130,819.51 141,405.00 -7.49% 代理收费平均费率 0.81% 0.83% -0.02% 注：代理收费平均费率=代理销售业务收入/已结算代理销售额。 受市场持续波动的影响，本报告期公司实现代理销售业务收入130,819.51 万元，同比减少7.49%。 本报告期的代理平均费率比上期下降了0.01个百分点，我们认为这是代理费率的正常波动。 公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约4,148亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约31.8亿元的代理费收入；其 中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约3,552亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约26.0亿元的代理费收入； 剩余部分为归属于山东世联、厦门立丹行、青岛荣置地、世联精工等的未结算代理销售额和未结算代理费。 2）互联网+业务 项目 2019年1-6月 2018年1-6月 在执行项目数（个） 697 770 未结转的预收费金额（万元） 12,935.43 20,954.30 互联网+业务收入（万元） 47,222.40 100,355.97 公司互联网+业务主要是通过建立综合平台，整合营销渠道，收取团购服务费获取购房团购优惠等方式，向开发商、渠 道、购房者所提供的服务。受各城市对房地产电商政策持续收紧的影响，本报告期公司互联网+业务实现收入47,222.40万元， 同比下降52.95%；截至本报告期末，账面上尚有未结转的预收款金额12,935.43万元，这部分预收款金额将根据合同的约定 结转为公司的收入或退还给未购房的客户。 3）顾问策划业务 项目 2019年1-6月 2018年1-6月 顾问业务年度执行合约数(个） 403 406 其中：地方政府或土地运营机构策划项目数（个） 3 7 房地产开发商策划项目数(个) 400 399 顾问策划业务收入（万元） 9,418.57 12,706.49 本报告期公司顾问策划业务执行合约数同比减少3个，收入同比减少25.88%。 （2）交易后服务 1）金融服务业务 产品类型 2019年1-6月 2018年1-6月 增长率 金额（万元） 比重 金额（万元） 比重 小额贷款 29,855.98 99.27% 39,581.60 99.66% -24.57% 投资管理 3.30 0.01% 3.26 0.01% 1.23% 其他金融服务 217.83 0.72% 129.82 0.33% 67.79% 合计 30,077.11 100.00% 39,714.68 100.00% -24.27% 本报告期公司持续加强信贷业务审核与风控，提高信贷资产质量，主动控制信贷规模，稳健放贷；受业务调整的影响， 金融服务收入同比下降24.27%。 2）装修服务业务 产品类型 2019年1-6月 2018年1-6月 增长率 金额（万元） 比重 金额（万元） 比重 装修 9,478.78 56.21% 13,841.19 80.87% -31.52% 销售 2,399.07 14.23% 3,057.14 17.86% -21.53% 设计 4,985.62 29.56% 216.00 1.26% 2208.16% 合计 16,863.47 100.00% 17,114.30 100.00% -1.47% 公司装修服务包括装饰设计、装饰施工、装饰产品等系列装修服务业务。本报告期公司装修服务业务实现收入16,863.47 万元，同比下降1.47%。 （3）资产运营服务 资产运营服务板块包括公寓管理、工商资产运营、小样社区等运营业务，目前已拥有“红璞公寓”、“世联空间”、“小样 社区”等服务品牌。 产品类型 2019年1-6月 2018年1-6月 增长率 金额（万元） 比重 金额（万元） 比重 公寓管理 26,488.79 66.27% 16,696.15 58.53% 58.65% 工商资产运营 11,764.42 29.43% 10,103.38 35.42% 16.44% 小样社区 1,636.83 4.09% 1,723.30 6.04% -5.02% 其他资产服务 81.41 0.20% 2.44 0.01% 3236.48% 合计 39,971.46 100.00% 28,525.27 100.00% 40.13% 1）公寓管理业务 公寓管理业务以集中式公寓为主，以“世联红璞”为服务品牌，为城市年轻白领及青年家庭提供完善的住房服务。截至本 报告期末，在线运营公寓约3.2万间(含委托)，本报告期实现收入26,488.79万元，同比增加58.65%。 2）工商资产运营业务 公司成功创立了 “世联空间” 办公品牌，打造了“1+3+5”的产品标准化体系，并完成了项目管理系统、办公大数据系统 的开发及上线运营。截至本报告期末，工商资产实际运营面积约57.94万平方米(含委托)，本报告期实现收入11,764.42万元， 同比增长16.44%。 （4）资产管理服务 产品类型 2019年1-6月 2018年1-6月 增长率 金额（万元） 比重 金额（万元） 比重 物业管理服务 28,795.52 93.23% 22,903.88 92.16% 25.72% 资产投资服务 2,090.00 6.77% 1,947.64 7.84% 7.31% 合计 30,885.52 100.00% 24,851.52 100.00% 24.28% 1）物业管理服务 物业管理业务以工商物业及都市型产业园为服务标的，受物业所有人或使用人委托、运用现代管理与服务技术，对已经 投入使用的各类物业实施企业化、社会化、经营化、规模化的管理。 项目 2019年1-6月 2018年1-6月 新签约的全委托物业管理项目个数 6 4 实际在管全委托项目个数 97 95 在管理项目实际收费面积（万平方米） 480.43 536.12 资产服务业务收入（万元） 28,795.52 22,903.88 截至本报告期末，实际在管的全委托项目个数较上年同期增加了2个，物业管理服务实现收入28,795.52 万元，同比增 长25.72%。 2）资产投资服务 资产投资业务主要给投资公司、私募基金等大宗物业投资项目提供投资管理服务。目前公司管理的大宗投资项目，主要 集中在华东地区，管理资产总值逾90亿。 2、主营业务收入按地区分类 产品类型 2019年1-6月 2018年1-6月 增长率 金额（万元） 比重 金额（万元） 比重 华南区域 126,720.37 41.45% 158,435.63 43.30% -20.02% 华东区域 60,024.14 19.63% 77,058.25 21.06% -22.11% 华北区域 48,286.09 15.79% 43,060.21 11.77% 12.14% 华中及西南区域 37,104.33 12.14% 46,244.69 12.64% -19.77% 山东区域 33,606.07 10.99% 41,096.21 11.23% -18.23% 合计 305,741.00 100.00% 365,894.99 100.00% -16.44% 本报告期，华北区域因为区域房地产交易保持平稳，同时物业管理和资产运营业务持续增长，营业收入同比增长12.14%； 因持续受市场波动的影响，交易服务收入同比减少，致使华南区域、华东区域、华中及西南区域、山东区域营业收入同比分 别下降20.02%、22.11%、19.77%和18.23%。 （三）营业成本 1、总体情况 公司最近各期的成本情况如下： 产品类型 2019年1-6月 2018年1-6月 增长率 金额（万元） 占收入比重 金额（万元） 占收入比重 营业收入 310,428.61 100.00% 367,269.10 100.00% -15.48% 营业成本 268,574.20 86.52% 285,027.43 77.61% -5.77% 营业成本中的工资奖金 103,871.72 33.46% 115,767.63 31.52% -10.28% 占营业成本比重 38.68% 40.62% -1.94% 营业成本中的运营租赁费 41,319.31 13.31% 27,759.95 7.56% 48.85% 占营业成本比重 15.38% 9.74% 5.65% 本报告期，营业成本减少16,453.23万元，同比下降5.77%，主要原因是：1）本报告期公司交易服务业务持续受市场波 动的影响，收入同比减少26.50%，成本同比减少37,943.25万元，主要是业务提成及奖金和支付给第三方的营销费用相应减 少；2）本报告期公司公寓管理和工商资产运营收入同比增长58.65%和16.44%，成本同比增加18,979.87万元，主要是支付给 出租方的租金费用和摊销的室内装修配置费用。 2、毛利分析 公司最近各期各项业务的毛利情况如下： 产品类型 2019年1-6月 2018年1-6月 毛利增长率 毛利率增长 毛利 毛利率 毛利 毛利率 金额（万元） 比重 金额（万元） 比重 代理销售业务 31,621.98 79.61% 24.17% 38,405.00 46.89% 27.16% -17.66% -2.99% 互联网+业务 7,329.89 18.45% 15.52% 30,468.61 37.20% 30.36% -75.94% -14.84% 顾问策划服务 1,668.18 4.20% 17.71% 3,215.18 3.93% 25.30% -48.12% -7.59% 金融服务业务 19,179.00 48.29% 63.77% 24,168.89 29.51% 60.86% -20.65% 2.91% 装修服务业务 740.37 1.86% 4.39% 606.02 0.74% 3.54% 22.17% 0.85% 资产运营服务 -23,966.01 -60.34% -59.96% -16,128.95 -19.69% -56.54% -48.59% -3.42% 物业管理服务 5,010.65 12.61% 17.40% 3,982.55 4.86% 17.39% 25.81% 0.01% 资产投资服务 301.95 0.76% 14.45% 1,026.51 1.25% 52.71% -70.59% -38.26% 其他交易业务 -2,165.76 -5.45% -448.44% -3,831.97 -4.68% -313.64% 43.48% -134.80% 合计 39,720.25 100.00% 12.99% 81,911.85 100.00% 22.39% -51.51% -9.40% 注:毛利=收入-成本；同期对比数据已按公司最新的业务划分做了相应的调整。 本报告期公司各项主营业务的毛利具体情况如下： 1）代理销售业务实现毛利31,621.98万元，同比下降17.66%，毛利率同比下降了2.99个百分点，主要是因为本报告期公 司代理销售业务持续受市场波动的影响，收入同比减少7.49%；同时受固薪、社保等占比较多的固定成本影响，致使毛利率 同比下降。 2）互联网+业务实现毛利7,329.89万元，同比下降75.94%，毛利率同比下降了14.84个百分点，主要是因为本报告期受各 城市对房地产电商政策持续收紧的影响，收入同比减少52.95%。 3）顾问策划业务实现毛利1,668.18万元，同比下降48.12%，毛利率同比下降了7.59个百分点，主要是因为本报告期顾问 策划业务收入受市场影响同比减少25.88%，但其成本支出主要为固薪、社保等占比较高的固定成本，致使毛利率同比下降。 4）金融服务业务实现毛利19,179.00万元，同比下降20.65%，毛利率同比上升了2.91个百分点，主要原因是：1）本报告 期公司金融服务收入同比减少24.27%；2）本报告期公司资金利息成本同比减少38.57%，抵消了收入减少的影响，致使毛利 率同比上升。 5）装修服务业务实现毛利740.37万元，同比增长22.17%，毛利率同比上升了0.85个百分点，主要是因为本报告期毛利 率较高的装修设计服务收入大幅增加所致。 6）物业管理服务业务实现毛利5,010.65万元，同比增长25.81%，毛利率同比上升了0.01个百分点，主要是因为本报告期 公司物业管理业务保持稳定增长，收入同比增长25.72%。 7）资产投资服务业务实现毛利301.95万元，同比下降70.59%，毛利率同比下降了38.26个百分点，主要是因为本报告期 公司管理的部分资产项目未达到条件暂没有确认相应的管理服务费所致。 8）资产运营业务毛利为亏损23,966.01万元，同比下降48.59%，主要原因是：1）本报告期公司公寓管理、工商资产运 营的运营规模持续扩大，运营前期爬坡阶段的出租率相对较低，后期会逐步提升将达到正常运营水平；2）收房的租赁成本， 公司按租赁会计准则规定的直线法进行核算，前期分摊的租赁成本比合同实际支付的租金高，导致前期的业务毛利较低。据 此我们认为现阶段公寓业务目前暂时的亏损在公司可控制的范围内。 二、主营业务分析 概述 参见 “ 经营情况讨论与分析 ” 中的 “ 一、概述 ” 相关内容。 主要财务数据同比变动情况 单位：人民币元 本报告期 上年同期 同比增减 变动原因 营业收 入 3,104,286,070.92 3,672,690,968.72 - 15.48% 营业成本 2,685,741,978.29 2,850,274,346.19 - 5.77% 管理费用 210,470,049.72 235,542,231.37 - 10.64% 财务费用 64,884,437.20 63,362,737.51 2.40% 所得税费用 74,917,430.63 68,146,346.98 9.94% 经营活动产生的现金流 量净额 485,811,482.56 - 346,662,872.22 240.14% 贷款回收与放款净流入 增加、支付项目押金保 证金减少 投资活动产生的现金流 量净额 - 67,570,846.87 - 241,556,629.01 72.03% 资产运营业务装修投入 减少 筹资活动产生的现金流 量净额 - 185,363,044.48 843,369,902.92 - 121.98% 银行借款、资产证券化 融资减少 现金及现金等价物净增 加额 233,003,839.38 255,258,565.53 - 8.72% 研发费用 50,804,665.75 34,457,437.73 47.44% 业务运营系统研发增加 其他收益 15,299,418.85 10,197,428.37 50.03% 研发和小样社区的政府 补助增加 信用减值损失 8,979,446.06 执行新金融准则，原资 产减值损失项目调整到 本项目列报；本期应收 账款、贷款计提的坏账 减值损失同比减少 资产减值损失 - 127,479,952.02 - 100.00% 同上 资产处置收益 596,021.41 - 182,558.67 426.48% 处置抵债房产收益增加 营业外收入 25,537,657.58 8,073,116.34 216.33% 收到的政府补助和资产 运营业务客户违约金增 加 营业外支出 10,113,998.12 2,711,270.51 273.04% 本期主要是支付的合同 违约金和赔偿款 外币财务报表折算差额 228,063.98 57,214.17 298.61% 子公司外币报表折算汇 率变动 归属于少数股东的其他 综合收益的税后净额 2,660.27 - 9,899.60 126.87% 非全资子公司外币报表 折算汇率变动 公司报告期利润构成或利润来源发生重大 变动 □ 适用 √ 不适用 公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。 营业收入构成 单位：人民币元 本报告期 上年同期 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 3,104,286,070.92 100% 3,672,690,968.72 100% - 15.48% 分行业 房地产中介服务业 1,879,434,430.68 60.54% 2,556,892,179.56 69.62% - 26.50% 其他行业 1,224,851,640.24 39.46% 1,115,798,789.16 30.38% 9.77% 分产品 代理销售业务 1,308,195,061.88 42.14% 1,414,050,040.66 38.50% - 7.49% 互联网 + 业务 472,224,046.41 15.21% 1,003,559,671.82 27.32% - 52.95% 金融服务业务 300,771,128.61 9.69% 397,146,785.19 10.81% - 24.27% 资产运营服务 399,714,566.75 12.88% 285,252,656.54 7.77% 40.13% 物业管理服务 287,955,226.15 9.28% 229,038,797.10 6.24% 25.72% 装修服务业务 168,634,689.84 5.43% 171,143,022.53 4.66% - 1.47% 顾问策划业务 94,185,742.97 3.03% 127,064,893.08 3.46% - 25.88% 资产投资服务 20,899,999.57 0.67% 19,476,415.13 0.53% 7.31% 其他 业务 51,705,608.74 1.67% 25,958,686.67 0.71% 99.18% 分地区 华南区域 1,306,409,451.26 42.08% 1,594,076,515.35 43.40% - 18.05% 华东区域 605,074,585.23 19.49% 772,226,817.12 21.03% - 21.65% 华北区域 483,435,975.55 15.57% 431,271,478.03 11.74% 12.10% 华中及西南区域 373,219,783.55 12.02% 464,339,952.95 12.64% - 19.62% 山东区域 336,146,275.33 10.83% 410,776,205.27 11.18% - 18.17% 占公司营业收入或营业利润 10% 以上的行业、产品或地区情况 √ 适用 □ 不适用 单位：人民币元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年 同期增减 营业成本比上年 同期增减 毛利率比上年同 期增减 分行业 房地产中介服务业 1,879,434,430.68 1,494,891,450.18 20.46% - 26.50% - 20.24% - 6.24% 其他行业 1,224,851,640.24 1,190,850,528.11 2.78% 9.77% 22.02% - 9.75% 分产品 代理销售业务 1,308,195,061.88 991,975,220.23 24.17% - 7.49% - 3.69% - 2.99% 互联网 + 业务 472,224,046.41 398,925,183.70 15.52% - 52.95% - 42.92% - 14.84% 金融服务业务 300,771,128.61 108,981,100.91 63.77% - 24.27% - 29.90% 2.91% 分地区 华南区域 1,306,409,451.26 1,046,496,820.64 19.90% - 18.05% - 1.83% - 13.23% 华东区域 605,074,585.23 572,969,608.21 5.31% - 21.65% - 15.64% - 6.74% 华北区域 483,435,975.55 437,247,695.21 9.55% 12.10% 5.86% 5.33% 华中及西南区域 373,219,783.55 355,206,173.70 4.83% - 19.62% - 14.02% - 6.20% 山东区域 336,146,275.33 273,821,680.53 18.54% - 18.17% - 1.84% （未完）  |