[中报]中国南山开发(集团)股份有限公司:19南集01：中国南山开发（集团）股份有限公司公司债券2019年半年度报告
原标题:中国南山开发(集团)股份有限公司:19南集01：中国南山开发（集团）股份有限公司公司债券2019年半年度报告 债券简称：18南集01债券代码：112822 中国南山开发（集团）股份有限公司 公司债券2019年半年度报告 2019年8月 中国南山开发（集团）股份有限公司 公司债券2019年半年度报告 2019年8月 1 第一节重要提示、目录和释义 一、重要提示 本公司董事、监事及高级管理人员保证半年度报告内容真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。 本公司2019年半年度报表未经审计。 二、重大风险提示 截至2019年6月30日，《中国南山开发（集团）股份有限公司2018年面 向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书》所提示的风险因素无重 大变化，公司新增的风险因素如下： 一、公司2018年末累计新增借款超过2017年末净资产的20%，上述新增借 款符合相关法律法规的规定，属于公司正常经营活动范围。公司已于2019年2 月1日对上述新增借款事项在深圳证券交易所网站披露（www.szse.cn）。 二、截至2019年6月30日，公司受限资产价值合计为568,343.79万元，较 2018年末增加87,214.88万元，增幅18.13%。虽然公司具有稳定的营业收入和较 强的盈利能力，但在债券存续期内，如果公司资金安排或使用不当，资金周转出 现困难，使公司未能在合同规定的期限内归还借款，债权人将可能采取强制措施 对上述资产进行处置，从而对公司正常经营造成不利影响。 三、截至2019年6月30日，公司有息债务余额为1,939,551.42万元，占总 资产的比重为40.57%，占净资产比重为126.84%。最近一年及一期，公司财务 费用分别为61,784.22万元和35,764.65万元。随着公司在房地产业务以及物流园 区等领域的投资不断增加，融资规模持续扩大，公司有息债务余额快速增长，整 体融资成本有所增加，存在一定的偿债压力。 第一节重要提示、目录和释义 一、重要提示 本公司董事、监事及高级管理人员保证半年度报告内容真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。 本公司2019年半年度报表未经审计。 二、重大风险提示 截至2019年6月30日，《中国南山开发（集团）股份有限公司2018年面 向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书》所提示的风险因素无重 大变化，公司新增的风险因素如下： 一、公司2018年末累计新增借款超过2017年末净资产的20%，上述新增借 款符合相关法律法规的规定，属于公司正常经营活动范围。公司已于2019年2 月1日对上述新增借款事项在深圳证券交易所网站披露（www.szse.cn）。 二、截至2019年6月30日，公司受限资产价值合计为568,343.79万元，较 2018年末增加87,214.88万元，增幅18.13%。虽然公司具有稳定的营业收入和较 强的盈利能力，但在债券存续期内，如果公司资金安排或使用不当，资金周转出 现困难，使公司未能在合同规定的期限内归还借款，债权人将可能采取强制措施 对上述资产进行处置，从而对公司正常经营造成不利影响。 三、截至2019年6月30日，公司有息债务余额为1,939,551.42万元，占总 资产的比重为40.57%，占净资产比重为126.84%。最近一年及一期，公司财务 费用分别为61,784.22万元和35,764.65万元。随着公司在房地产业务以及物流园 区等领域的投资不断增加，融资规模持续扩大，公司有息债务余额快速增长，整 体融资成本有所增加，存在一定的偿债压力。 2 目录目录 第一节重要提示、目录和释义..................................................................................1 第二节公司及相关中介机构简介..............................................................................4 一、公司基本信息.................................................................................................4 二、报告期内公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员的变 更情况.....................................................................................................................4 三、相关中介机构的情况.....................................................................................5 第三节公司债券事项..................................................................................................7 一、存续债券情况.................................................................................................7 二、募集资金使用情况.........................................................................................8 三、跟踪评级情况.................................................................................................9 四、公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施.................................9 五、债券持有人会议召开情况...........................................................................10 六、公司债券受托管理人履职情况...................................................................10 第四节财务和资产情况............................................................................................11 一、主要会计数据和财务指标...........................................................................11 二、主要资产和负债变动情况...........................................................................13 三、受限资产情况...............................................................................................15 四、其他债券和债务融资工具的付息兑付情况...............................................15 五、对外担保情况...............................................................................................16 六、银行授信情况...............................................................................................16 第五节业务和公司治理情况....................................................................................17 一、公司业务情况...............................................................................................17 二、报告期内公司经营情况...............................................................................30 三、公司未来发展战略.......................................................................................34 四、报告期内公司与主要客户业务往来时发生的严重违约事项...................37 五、公司独立运行情况.......................................................................................38 六、报告期内公司非经营性往来占款及资金拆借情况...................................38 3 七、报告期内公司违规为控股股东、实际控制人及其关联方提供担保情况39 八、报告期内公司违法违规及执行募集说明书约定情况...............................39 第六节重大事项........................................................................................................40 第七节财务报告........................................................................................................42 第八节备查文件目录................................................................................................43 一、备查文件.......................................................................................................43 二、查阅地点.......................................................................................................43 释义 本报告中，除非文中另有所指，下列词语或简称具有如下含义： 南山开发、南山集团、 公司、本公司 指中国南山开发（集团）股份有限公司 主承销商、长江证券、 债券受托管理人 指长江证券股份有限公司 “18南集 01”指 中国南山开发（集团）股份有限公司 2018年面向合格投资者 公开发行公司债券（第一期） 募集说明书指 中国南山开发（集团）股份有限公司 2018年面向合格投资者 公开发行公司债券（第一期）募集说明书 《债券受托管理协议》指 《中国南山开发（集团）股份有限公司与长江证券股份有限 公司之中国南山开发（集团）股份有限公司 2018年公开发行 公司债券受托管理协议》 《债券持有人会议规 则》 指 《中国南山开发（集团）股份有限公司 2018年公开发行公司 债券持有人会议规则》 《募集及偿债资金监管 协议》 指 《中国南山开发（集团）股份有限公司 2018年公开发行公司 债券募集及偿债资金监管协议》 投资人、债券持有人指 根据债券登记机构的记录显示在其名下登记拥有各期债券的 投资者 募集资金专项账户指 公司在招商银行深圳分行赤湾支行设立的募集资金专项账 户，用于债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付 承销团指主承销商为债券发行组织的承销机构的总称 报告期指 2019年 1-6月 证监会、中国证监会指中国证券监督管理委员会 深交所指深圳证券交易所 登记机构指中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司 工作日指中华人民共和国商业银行的对公营业日（不包括法定节假日） 交易日指深圳证券交易所的正常交易日 中伦律所指北京市中伦律师事务所 会计师事务所指安永华明会计师事务所（特殊普通合伙） 中诚信证评、评级机构、 资信评级机构 指中诚信证券评估有限公司 《公司法》指《中华人民共和国公司法》 《证券法》指《中华人民共和国证券法》 《管理办法》指《公司债券发行与交易管理办法》 公司章程指中国南山开发（集团）股份有限公司章程 元、万元、亿元指人民币元、万元、亿元 4 第二节公司及相关中介机构简介 一、公司基本信息 公司中文名称中国南山开发（集团）股份有限公司 公司简称中国南山 公司英文名称（英文简称） China Nanshan Development (Group) Incorporation(CNDI) 公司法定代表人王志贤 注册地址深圳市南山区招商街道蛇口赤湾港赤湾大厦 办公地址深圳市南山区招商街道赤湾六路 8号赤湾总部大楼 公司网址 http://www.cndi.com/ 邮政编码 518068 公司登载半年度报告的交 易所网站网址 http://www.szse.cn/ 半年度报告备置地 投资者可至本公司查阅公司债券半年度报告，或访问深圳证券 交易所网站（ http://www.szse.cn/）进行查阅。 信息披露负责人 姓名张建国 职位副总经理兼财务总监 联系地址深圳市南山区招商街道赤湾六路 8号赤湾总部大楼 电话 0755-21623326 传真 0755-26694297 电子信箱 zhangjianguo@cndi.com 二、报告期内公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人 员的变更情况 （一）公司控股股东、实际控制人变更情况 截至本报告出具日，公司前三大股东分别为招商局（南山）控股有限公司（持 股比例 36.52%）、深圳市投资控股有限公司（持股比例 26.10%）、广东省广业 5 6 投资控股有限公司（持股比例23.49%）。公司前三大股东的实际控制人分别为 国务院国有资产监督管理委员会、深圳市人民政府国有资产监督管理委员会、广 东省人民政府国有资产监督管理委员会。公司没有持股在50%以上的法人股东， 公司前三大股东的持股比例均超过20%，公司目前不存在控股股东和实际控制 人，招商局（南山）控股有限公司为本公司第一大股东。 报告期内，公司无控股股东和实际控制人，未发生变化。 （二）公司董事、监事、高级管理人员的变更情况 姓名担任的职务类型日期原因 余志俊董事新任 2019年3月 股东提名 温翎监事新任股东提名 吕胜洲监事离任职位变动 三、相关中介机构的情况 （一）会计师事务所：安永华明会计师事务所(特殊普通合伙) 执行事务合伙人：毛鞍宁 办公地址：北京市东城区东长安街1号东方广场安永大楼17层01-12室 联系电话：010-58153000 传真：010-85188298（二）主承销商、债券受托管理人：长江证券股份有限公司 法定代表人：李新华 办公地址：湖北省武汉市新华路特8号长江证券大厦 项目负责人：张威 联系电话：027-65799716 传真：027-85481502（三）资信评级机构：中诚信证券评估有限公司 法定代表人：闫衍 办公地址：上海市青浦区工业园区郏一工业区7号3幢1层C区113室 投资控股有限公司（持股比例23.49%）。公司前三大股东的实际控制人分别为 国务院国有资产监督管理委员会、深圳市人民政府国有资产监督管理委员会、广 东省人民政府国有资产监督管理委员会。公司没有持股在50%以上的法人股东， 公司前三大股东的持股比例均超过20%，公司目前不存在控股股东和实际控制 人，招商局（南山）控股有限公司为本公司第一大股东。 报告期内，公司无控股股东和实际控制人，未发生变化。 （二）公司董事、监事、高级管理人员的变更情况 姓名担任的职务类型日期原因 余志俊董事新任 2019年3月 股东提名 温翎监事新任股东提名 吕胜洲监事离任职位变动 三、相关中介机构的情况 （一）会计师事务所：安永华明会计师事务所(特殊普通合伙) 执行事务合伙人：毛鞍宁 办公地址：北京市东城区东长安街1号东方广场安永大楼17层01-12室 联系电话：010-58153000 传真：010-85188298（二）主承销商、债券受托管理人：长江证券股份有限公司 法定代表人：李新华 办公地址：湖北省武汉市新华路特8号长江证券大厦 项目负责人：张威 联系电话：027-65799716 传真：027-85481502（三）资信评级机构：中诚信证券评估有限公司 法定代表人：闫衍 办公地址：上海市青浦区工业园区郏一工业区7号3幢1层C区113室 7 联系人：李蕊 联系电话：021-60330988 传真：021-60330991（四）律师事务所：北京市中伦律师事务所 负责人：张学兵 办公地址：北京市朝阳区建国门外大街甲6号SK大厦31、33、36、37层 联系人：周梦妮 联系电话：010-59572288 传真：010-65681022（五）中介机构变更情况 报告期内未发生中介机构变动情况。 联系人：李蕊 联系电话：021-60330988 传真：021-60330991（四）律师事务所：北京市中伦律师事务所 负责人：张学兵 办公地址：北京市朝阳区建国门外大街甲6号SK大厦31、33、36、37层 联系人：周梦妮 联系电话：010-59572288 传真：010-65681022（五）中介机构变更情况 报告期内未发生中介机构变动情况。 8 第三节公司债券事项 一、存续债券情况 1、债券名称：中国南山开发（集团）股份有限公司2018年面向合格投资者 公开发行公司债券（第一期）。 2、债券代码及简称：债券代码112822，债券简称“18南集01”。 3、起息日：2018年12月13日。 4、到期日：本期债券的兑付日为2023年12月13日（如遇法定及政府指定 节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日；顺延期间兑付款项不另计利 息）。如投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的兑付日为2021年12月 13日（如遇法定及政府指定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日； 顺延期间兑付款项不另计利息）。 5、债券余额：人民币5.0亿元。 6、债券受托管理人：长江证券股份有限公司。 7、债券利率及其确定方式：本期债券票面利率由公司与主承销商按照国家 有关规定通过簿记建档方式确定，最终票面利率为4.03%。本期债券为固定利率， 在存续期限前3年固定不变。在存续期限第3年末，如公司行使调整票面利率选 择权，未被回售部分债券在存续期后2年的票面利率为债券存续期前3年票面年 利率加/减调整基点，在债券存续期后2年固定不变。本期债券采用单利按年计 息，不计复利，逾期不另计息。 8、还本付息的期限和方式：本期公司债券按年付息、到期一次还本。利息 每年支付一次，最后一期利息随本金一起支付。本期债券本息支付将按照债券登 记机构的有关规定来统计债券持有人名单，本息支付的具体事项按照债券登记机 构的相关规定办理。 9、公司债券上市或转让的交易场所：深圳证券交易所。 10、付息兑付情况：本期债券尚未到付息日。 11、投资者适当性安排：本期债券实施投资者适当性管理，仅限合格投资者 参与交易，公众投资者认购或买入的交易行为无效。 第三节公司债券事项 一、存续债券情况 1、债券名称：中国南山开发（集团）股份有限公司2018年面向合格投资者 公开发行公司债券（第一期）。 2、债券代码及简称：债券代码112822，债券简称“18南集01”。 3、起息日：2018年12月13日。 4、到期日：本期债券的兑付日为2023年12月13日（如遇法定及政府指定 节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日；顺延期间兑付款项不另计利 息）。如投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的兑付日为2021年12月 13日（如遇法定及政府指定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日； 顺延期间兑付款项不另计利息）。 5、债券余额：人民币5.0亿元。 6、债券受托管理人：长江证券股份有限公司。 7、债券利率及其确定方式：本期债券票面利率由公司与主承销商按照国家 有关规定通过簿记建档方式确定，最终票面利率为4.03%。本期债券为固定利率， 在存续期限前3年固定不变。在存续期限第3年末，如公司行使调整票面利率选 择权，未被回售部分债券在存续期后2年的票面利率为债券存续期前3年票面年 利率加/减调整基点，在债券存续期后2年固定不变。本期债券采用单利按年计 息，不计复利，逾期不另计息。 8、还本付息的期限和方式：本期公司债券按年付息、到期一次还本。利息 每年支付一次，最后一期利息随本金一起支付。本期债券本息支付将按照债券登 记机构的有关规定来统计债券持有人名单，本息支付的具体事项按照债券登记机 构的相关规定办理。 9、公司债券上市或转让的交易场所：深圳证券交易所。 10、付息兑付情况：本期债券尚未到付息日。 11、投资者适当性安排：本期债券实施投资者适当性管理，仅限合格投资者 参与交易，公众投资者认购或买入的交易行为无效。 912、特殊条款 （1）公司调整票面利率选择权：公司有权决定在本期债券存续期的第3年 末上调或者下调本期债券后2年的票面利率，调整幅度根据当期利率市场确定。 公司将于本期债券第3个计息年度付息日前的第25个交易日，在中国证监会指 定的信息披露媒体上披露关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度的公告。 （2）投资者回售选择权：公司披露关于是否调整本期债券票面利率及调整 幅度的公告后，投资者有权选择在本期债券的投资者回售登记期内进行登记，将 持有的本期债券按面值全部或部分回售给公司，或选择继续持有本期债券。自公 司披露调整票面利率公告日起5个交易日为投资者回售登记期。投资者选择将持 有的本期债券全部或部分回售给公司的，须于投资者回售登记期内进行登记；若 投资者未做登记，则视为继续持有债券并接受上述调整。登记手续完成后即视为 投资者已经行使回售权，并不可撤销。 13、报告期内投资者选择权条款的执行情况：本期债券尚未至投资者选择权 行使日。 二、募集资金使用情况 （一）债券募集资金使用情况 本期实际发行债券募集资金总额为人民币50,000.00万元，本期债券募集资 金扣除发行费用后的净额49,600.00万元已于2018年12月14日汇入公司募集资 金专项账户。截至本报告出具日，本期债券募集资金已经使用完毕，本期债券募 集资金用于偿还以下公司债券： 单位：亿元 债券简称债券类别债券余额票面利率起息日到期日 12雅致02公司债5.006.70%2012/04/102019/04/10 公司严格执行了资金管理计划，本着优化公司债务结构的原则，经公司管理 层批准，按照募集说明书的约定使用了本期债券募集资金。 （二）募集资金余额 本期债券募集资金50,000.00万元，全部用于偿还子公司债券，截至目前， 募集资金已使用完毕。 12、特殊条款 （1）公司调整票面利率选择权：公司有权决定在本期债券存续期的第3年 末上调或者下调本期债券后2年的票面利率，调整幅度根据当期利率市场确定。 公司将于本期债券第3个计息年度付息日前的第25个交易日，在中国证监会指 定的信息披露媒体上披露关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度的公告。 （2）投资者回售选择权：公司披露关于是否调整本期债券票面利率及调整 幅度的公告后，投资者有权选择在本期债券的投资者回售登记期内进行登记，将 持有的本期债券按面值全部或部分回售给公司，或选择继续持有本期债券。自公 司披露调整票面利率公告日起5个交易日为投资者回售登记期。投资者选择将持 有的本期债券全部或部分回售给公司的，须于投资者回售登记期内进行登记；若 投资者未做登记，则视为继续持有债券并接受上述调整。登记手续完成后即视为 投资者已经行使回售权，并不可撤销。 13、报告期内投资者选择权条款的执行情况：本期债券尚未至投资者选择权 行使日。 二、募集资金使用情况 （一）债券募集资金使用情况 本期实际发行债券募集资金总额为人民币50,000.00万元，本期债券募集资 金扣除发行费用后的净额49,600.00万元已于2018年12月14日汇入公司募集资 金专项账户。截至本报告出具日，本期债券募集资金已经使用完毕，本期债券募 集资金用于偿还以下公司债券： 单位：亿元 债券简称债券类别债券余额票面利率起息日到期日 12雅致02公司债5.006.70%2012/04/102019/04/10 公司严格执行了资金管理计划，本着优化公司债务结构的原则，经公司管理 层批准，按照募集说明书的约定使用了本期债券募集资金。 （二）募集资金余额 本期债券募集资金50,000.00万元，全部用于偿还子公司债券，截至目前， 募集资金已使用完毕。 10（三）募集资金专户运作情况 公司已按照《募集及偿债资金监管协议》在招商银行深圳分行赤湾支行开立 了募集资金专项账户，并委托上述银行作为监管银行对该账户进行管理。公司开 立募集资金专户专项用于募集资金款项的接收、存储及划转活动，并严格按照募 集说明书披露的资金投向使用募集资金，实现了专款专用。截至目前，上述账户 运营正常，未出现违规使用等问题。 （四）债券募集资金与募集说明书承诺的用途、使用计划及其他约定一致 按照募集说明书约定，本期债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还子公司 债券。截至目前，本期债券募集资金已全部用于偿还“12雅致02”。公司募集资 金的使用与募集说明书约定的使用计划一致。 三、跟踪评级情况 经中诚信证券评估有限公司综合评定，公司的主体长期信用等级为AAA级， “18南集01”的信用等级为AAA级。中诚信证评将在本期债券信用级别有效 期内或者本期债券存续期内，对本期债券的信用风险进行持续跟踪。 根据中诚信证券评估有限公司于2019年5月29日出具的《中国南山开发（集 团）股份有限公司2018年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）跟踪评 级报告》，公司主体信用等级为AAA，评级展望稳定；中国南山开发（集团） 股份有限公司2018年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）债券信用等 级为AAA。 四、公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施 （一）公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施变化情况 本期债券为无担保信用债券，报告期内，公司偿债计划及其他偿债保障措施 与募集说明书中“偿债计划及其他保障措施”没有重大变化。 （二）偿债计划及其他保障措施执行情况 报告期内，“18南集01”的偿债计划及其他保障措施与募集说明书中披露 的内容一致，未发生变更。截至2019年6月30日，“18南集01”尚未到付息 （三）募集资金专户运作情况 公司已按照《募集及偿债资金监管协议》在招商银行深圳分行赤湾支行开立 了募集资金专项账户，并委托上述银行作为监管银行对该账户进行管理。公司开 立募集资金专户专项用于募集资金款项的接收、存储及划转活动，并严格按照募 集说明书披露的资金投向使用募集资金，实现了专款专用。截至目前，上述账户 运营正常，未出现违规使用等问题。 （四）债券募集资金与募集说明书承诺的用途、使用计划及其他约定一致 按照募集说明书约定，本期债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还子公司 债券。截至目前，本期债券募集资金已全部用于偿还“12雅致02”。公司募集资 金的使用与募集说明书约定的使用计划一致。 三、跟踪评级情况 经中诚信证券评估有限公司综合评定，公司的主体长期信用等级为AAA级， “18南集01”的信用等级为AAA级。中诚信证评将在本期债券信用级别有效 期内或者本期债券存续期内，对本期债券的信用风险进行持续跟踪。 根据中诚信证券评估有限公司于2019年5月29日出具的《中国南山开发（集 团）股份有限公司2018年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）跟踪评 级报告》，公司主体信用等级为AAA，评级展望稳定；中国南山开发（集团） 股份有限公司2018年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）债券信用等 级为AAA。 四、公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施 （一）公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施变化情况 本期债券为无担保信用债券，报告期内，公司偿债计划及其他偿债保障措施 与募集说明书中“偿债计划及其他保障措施”没有重大变化。 （二）偿债计划及其他保障措施执行情况 报告期内，“18南集01”的偿债计划及其他保障措施与募集说明书中披露 的内容一致，未发生变更。截至2019年6月30日，“18南集01”尚未到付息 11 日和本金兑付日，偿债计划及其他保障措施执行情况较好。 （三）偿债资金及募集资金专项账户运行情况说明 公司“18南集01”设置了募集资金专项账户，公司未来将通过偿债专项账 户完成“18南集01”的本息偿付工作。公司已制定了《债券持有人会议规则》， 已设立了专门的偿付工作小组。报告期内，该账户运行情况与“18南集01”募 集说明书的约定一致。 五、债券持有人会议召开情况 报告期内，公司债券未发生债券持有人会议召开事项。 六、公司债券受托管理人履职情况 报告期内，债券受托管理人长江证券股份有限公司已严格按照《债券受托管 理协议》中的约定，对公司资信状况、募集资金管理运用情况、公司债券本息偿 付情况等进行了持续跟踪，并督促公司履行公司债券募集说明书中所约定义务， 积极行使了债券受托管理人职责，维护债券持有人的合法权益。 受托管理人于公司每个会计年度结束之日起六个月内出具债券受托管理事 务年度报告。受托管理报告详见公司网站，以及证监会指定的信息披露网站 （http://www.szse.cn/）。 日和本金兑付日，偿债计划及其他保障措施执行情况较好。 （三）偿债资金及募集资金专项账户运行情况说明 公司“18南集01”设置了募集资金专项账户，公司未来将通过偿债专项账 户完成“18南集01”的本息偿付工作。公司已制定了《债券持有人会议规则》， 已设立了专门的偿付工作小组。报告期内，该账户运行情况与“18南集01”募 集说明书的约定一致。 五、债券持有人会议召开情况 报告期内，公司债券未发生债券持有人会议召开事项。 六、公司债券受托管理人履职情况 报告期内，债券受托管理人长江证券股份有限公司已严格按照《债券受托管 理协议》中的约定，对公司资信状况、募集资金管理运用情况、公司债券本息偿 付情况等进行了持续跟踪，并督促公司履行公司债券募集说明书中所约定义务， 积极行使了债券受托管理人职责，维护债券持有人的合法权益。 受托管理人于公司每个会计年度结束之日起六个月内出具债券受托管理事 务年度报告。受托管理报告详见公司网站，以及证监会指定的信息披露网站 （http://www.szse.cn/）。 第四节财务和资产情况 本节的财务会计信息及有关分析反映了公司报告期财务情况。安永华明会计 师事务所（特殊普通合伙）对本公司 2018年度的财务报表进行了审计，并出具 了安永华明（ 2019）审字第 61243319_H27号标准无保留意见的审计报告。本节 引用的 2019年 1-6月财务数据摘自公司 2019年 1-6月未经审计的财务报表。 一、主要会计数据和财务指标 （一）公司报告期主要会计数据以及财务指标 公司报告期主要会计数据以及财务指标列示如下： 单位：万元 主要会计数据和财务指标 2019年 6月 30日 2018年 12月 31日变动比例 总资产 4,780,455.35 4,518,659.36 5.79% 归属于母公司股东的净资产 1,140,958.51 1,163,261.82 -1.92% 流动比率 1.62 1.42 14.08% 速动比率 0.88 0.70 25.71% 资产负债率 68.01% 65.85% 3.28% 主要会计数据和财务指标 2019年 1-6月 2018年 1-6月变动比例 营业收入 597,358.33 499,992.57 19.47% 归属于母公司股东的净利润 18,106.68 244,607.00 -92.60% EBITDA 117,589.61 427,886.58 -72.52% 经营活动产生的现金流量净额 -55,844.93 -180,714.59 69.10% 投资活动产生的现金流量净额 21,982.50 71,719.16 -69.35% 筹资活动产生的现金流量净额 222,803.52 292,979.98 -23.95% 期末现金及现金等价物余额 716,167.65 506,119.89 41.50% EBITDA全部债务比 0.06 0.25 -76.00% 利息保障倍数 1.90 11.39 -83.32% 现金利息保障倍数 4.60 -0.98 569.39% EBITDA利息保障倍数 2.57 12.11 -78.78% 12 贷款偿还率 100.00 100.00 - 利息偿付率 100.00 100.00 - 除特别注明外，以上财务指标均按照合并报表口径计算。上述财务指标的计算方法如下： 1、EBITDA=利润总额 +计入财务费用的利息支出 +折旧 +摊销； 2、流动比率 =流动资产 /流动负债； 3、速动比率 =（流动资产 -存货净额） /流动负债； 4、资产负债率 =总负债 /总资产； 5、EBITDA全部债务比 =EBITDA/全部债务； 6、利息保障倍数 =（利润总额 +计入财务费用的利息支出） /（计入财务费用的利息支出 +资本化利息支出）； 7、现金利息保障倍数 =（经营活动产生的现金流量净额 +现金利息支出 +所得税付现） / 现金利息支出； 8、EBITDA利息保障倍数 =EBITDA/（计入财务费用的利息支出 +资本化的利息支出）； 9、贷款偿还率 =实际贷款偿还额 /应偿还贷款额； 10、利息偿付率 =实际支付利息 /应付利息。 （二）财务指标同比变动超过 30%的主要原因 主要会计数据变动比例变动原因 归属于母公司 股东的净利润 -92.60% 主要系 2018年 6月公司将招商局港口集团股份有限公司 32.52%A股股份转让给招商局港通发展 (深圳 )有限公司，使得 2018年 1-6月利润总额、净利润等金额较大。 EBITDA -72.52% EBITDA全部 债务比 -76.00% EBITDA利息 保障倍数 -78.78% 利息保障倍数 -83.32% 经营活动产生 的现金流量净 额 69.10%主要系公司房地产业务、物流业务和产品销售业务等经营规模 大幅扩大，使销售商品、提供劳务收到的现金较去年同期增加 22.22亿元所致。现金利息保障 倍数 569.39% 投资活动产生 的现金流量净 额 -69.35% 主要系 2018年 6月公司将招商局港口集团股份有限公司 32.52%A股股份转让给招商局港通发展 (深圳 )有限公司，使 2018年 1-6月公司收回投资所收到的现金金额较大。 期末现金及现 金等价物余额 41.50% 主要系公司发行中期票据、短期融资券以及子公司宝湾物流发 行资产支持证券使货币资金增加所致。 13 报告期内，本公司按时还本付息，贷款偿还率和利息偿付率均为 100.00%， 不存在任何违约事项，不存在逾期未偿还债项。 二、主要资产和负债变动情况 （一）主要资产变动情况 单位：万元 项目 2019年 6月 30日 2018年 12月 31日 变动比例 金额占比金额占比 货币资金 785,999.89 16.44% 579,106.66 12.82% 35.73% 以公允价值计量且其变动 计入当期损益的金融资产 187,561.92 3.92% 203,164.90 4.50% -7.68% 应收票据 12,715.23 0.27% 14,273.87 0.32% -10.92% 应收账款 165,398.76 3.46% 175,898.36 3.89% -5.97% 预付款项 51,378.83 1.07% 18,472.73 0.41% 178.13% 其他应收款 228,936.14 4.79% 143,879.29 3.18% 59.12% 存货 1,392,996.67 29.14% 1,361,261.56 30.13% 2.33% 一年内到期的非流动资产 --2,736.33 0.06% -100.00% 其他流动资产 203,532.29 4.26% 171,276.71 3.79% 18.83% 流动资产合计 3,028,519.73 63.35% 2,670,070.40 59.09% 13.42% 其他债权投资 9,966.64 0.21% 149,372.33 3.31% -93.33% 长期应收款 --8,112.69 0.18% -100.00% 长期股权投资 163,715.74 3.42% 155,687.29 3.45% 5.16% 投资性房地产 437,417.21 9.15% 408,701.68 9.04% 7.03% 固定资产 436,217.36 9.13% 448,178.43 9.92% -2.67% 在建工程 112,492.02 2.35% 82,255.44 1.82% 36.76% 无形资产 378,392.63 7.92% 380,611.67 8.42% -0.58% 开发支出 118.68 0.00% 118.68 0.00% 0.00% 商誉 3,669.10 0.08% 3,669.10 0.08% 0.00% 长期待摊费用 26,414.42 0.55% 26,869.16 0.59% -1.69% 递延所得税资产 33,237.62 0.70% 55,994.81 1.24% -40.64% 其他非流动资产 150,294.19 3.14% 129,017.68 2.86% 16.49% 非流动资产合计 1,751,935.61 36.65% 1,848,588.96 40.91% -5.23% 资产总计 4,780,455.35 100.00% 4,518,659.36 100.00% 5.79% 注：依据 2017年 3月财政部修订的《企业会计准则第 22号——金融工具确认和计量》， 公司 2019年 1月 1日起施行新金融工具准则，故 2019年半年度报表中长期股权投资、以公 允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产等科目期初数与 2018年度审计报告数据不一 致。此处数据摘自公司未经审计的 2019年半年度财务报表。 主要资产同比变动超过 30%的主要原因： 1、货币资金增加主要系公司发行中期票据、短期融资券以及子公司宝湾物 14 流发行资产支持证券所致。 2、预付款项增加主要系物流运输业务和产品销售业务规模增大使预付货款 增加。 3、其他应收款增加主要系应收的保证金及押金和应收的关联方往来款增加 所致。 4、其他债权投资减少主要系依据新金融工具相关会计准则，以公允价值计 量且其变动计入其他综合收益的金融资产较去年同期减少。 5、长期应收款减少主要系公司转让深圳市海邻机械设备有限公司，使应收 融资租赁款减少所致。 6、在建工程增加主要系在建物流园区投入工程款所致。 7、递延所得税资产减少主要系公司可抵扣暂时性差异较去年同期减少所 致。 （二）主要负债变动情况 单位：万元 项目 2019年 6月 30日 2018年 12月 31日 变动比例 金额占比金额占比 短期借款 271,584.35 8.35% 276,718.37 9.30% -1.86% 应付票据 28,566.79 0.88% 31,044.07 1.04% -7.98% 应付账款 117,866.65 3.63% 151,714.80 5.10% -22.31% 预收款项 699,933.82 21.53% 501,597.60 16.86% 39.54% 应付职工薪酬 28,131.70 0.87% 32,296.75 1.09% -12.90% 应交税费 59,473.26 1.83% 250,278.82 8.41% -76.24% 其他应付款 233,394.44 7.18% 201,489.88 6.77% 15.83% 一年内到期的非流动 负债 428,493.63 13.18% 429,099.42 14.42% -0.14% 流动负债合计 1,867,444.63 57.44% 1,874,239.70 62.98% -0.36% 长期借款 611,257.37 18.80% 628,123.94 21.11% -2.69% 应付债券 638,187.50 19.63% 338,500.00 11.38% 88.53% 长期应付款 22,908.85 0.70% 26,841.76 0.90% -14.65% 预计负债 43.80 0.00% 402.84 0.01% -89.13% 递延收益 25,275.85 0.78% 24,138.42 0.81% 4.71% 递延所得税负债 15,975.05 0.49% 13,086.43 0.44% 22.07% 其他非流动负债 70,289.59 2.16% 70,423.50 2.37% -0.19% 非流动负债合计 1,383,938.01 42.56% 1,101,516.89 37.02% 25.64% 负债合计 3,251,382.64 100.00% 2,975,756.59 100.00% 9.26% 15 16 主要负债同比变动超过30%的主要原因： 1、预收款项增加主要系预收售房款较去年同期增加所致。 2、应交税费减少主要系公司2019年1-6月缴纳土地增值税、企业所得税等 所致。 3、应付债券增加主要系公司发行中期票据、短期融资券以及子公司宝湾物 流发行资产支持证券所致。 4、预计负债减少主要系未决诉讼和售后回购准备金较去年同期减少。 三、受限资产情况 截至2019年6月30日，公司所有权或使用权受到限制的资产情况如下： 单位：万元 项目账面金额具体业务事项 货币资金104,332.24 主要包括贸易保函、银行承兑汇票、履约保证金、工程保 证金、销售按揭保证金等日常经营业务需要的受限资金以 及中开财务公司存放于中国人民银行的存款准备金。 抵押资产434,000.08主要包括为获取银行贷款而抵押的物流园区、土地等。 融资租赁资产30,011.47设备租赁资产 合计568,343.79- 四、其他债券和债务融资工具的付息兑付情况 截至目前，公司（母公司）尚在存续期的其他债券和债务融资工具的付息兑 付情况如下： 单位：亿元 证券名称发行日期到期日期当前余额报告期付息情况报告期兑付情况 19南集012019-08-262024-08-265.0未到付息日尚未兑付 19南山开发MTN0022019-08-022022-08-0610.0未到付息日尚未兑付 19南山开发CP0012019-04-082020-04-1012.0未到付息日尚未兑付 19南山开发MTN0012019-04-012024-04-0313.0未到付息日尚未兑付 18南集012018-12-112023-12-135.0未到付息日尚未兑付 18南山开发MTN0012018-03-302021-04-0310.0正常尚未兑付 17南山开发MTN0012017-05-032022-05-0515.0正常尚未兑付 主要负债同比变动超过30%的主要原因： 1、预收款项增加主要系预收售房款较去年同期增加所致。 2、应交税费减少主要系公司2019年1-6月缴纳土地增值税、企业所得税等 所致。 3、应付债券增加主要系公司发行中期票据、短期融资券以及子公司宝湾物 流发行资产支持证券所致。 4、预计负债减少主要系未决诉讼和售后回购准备金较去年同期减少。 三、受限资产情况 截至2019年6月30日，公司所有权或使用权受到限制的资产情况如下： 单位：万元 项目账面金额具体业务事项 货币资金104,332.24 主要包括贸易保函、银行承兑汇票、履约保证金、工程保 证金、销售按揭保证金等日常经营业务需要的受限资金以 及中开财务公司存放于中国人民银行的存款准备金。 抵押资产434,000.08主要包括为获取银行贷款而抵押的物流园区、土地等。 融资租赁资产30,011.47设备租赁资产 合计568,343.79- 四、其他债券和债务融资工具的付息兑付情况 截至目前，公司（母公司）尚在存续期的其他债券和债务融资工具的付息兑 付情况如下： 单位：亿元 证券名称发行日期到期日期当前余额报告期付息情况报告期兑付情况 19南集012019-08-262024-08-265.0未到付息日尚未兑付 19南山开发MTN0022019-08-022022-08-0610.0未到付息日尚未兑付 19南山开发CP0012019-04-082020-04-1012.0未到付息日尚未兑付 19南山开发MTN0012019-04-012024-04-0313.0未到付息日尚未兑付 18南集012018-12-112023-12-135.0未到付息日尚未兑付 18南山开发MTN0012018-03-302021-04-0310.0正常尚未兑付 17南山开发MTN0012017-05-032022-05-0515.0正常尚未兑付 五、对外担保情况 截至 2019年 6月 30日，公司未发生向控股子公司以外的企业提供担保的情 况。 六、银行授信情况 截至 2019年 6月 30日，公司获得各银行授信总额为 3,899,130.00万元，已 使用授信额度为 1,169,232.83万元，未使用授信额度为 2,729,897.17万元。具体 情况如下： 单位：万元 授信银行授信额度已用额度未用额度 北京银行 160,000.00 -160,000.00 创兴银行 10,000.00 -10,000.00 工商银行 331,000.00 136,153.75 194,846.25 光大银行 60,000.00 2,738.01 57,261.99 广东南粤银行 10,000.00 -10,000.00 广发银行 62,000.00 -62,000.00 国家开发银行 34,000.00 20,700.00 13,300.00 杭州银行 100,000.00 -100,000.00 徽商银行 12,000.00 12,000.00 - 汇丰银行 24,150.00 12,098.17 12,051.83 建设银行 588,000.00 236,409.94 351,590.06 交通银行 365,000.00 10,632.20 354,367.80 民生银行 10,000.00 5,832.87 4,167.13 南洋商业银行 20,000.00 1,183.69 18,816.31 宁波银行 100,000.00 10,000.00 90,000.00 农业银行 807,000.00 529,107.84 277,892.16 平安银行 97,500.00 15,500.00 82,000.00 浦发银行 70,000.00 1,064.00 68,936.00 深圳农商行 50,000.00 297.30 49,702.70 兴业银行 300,000.00 12,648.87 287,351.13 邮政储蓄银行 150,000.00 97,200.00 52,800.00 招商银行 200,000.00 30,801.23 169,198.77 中国银行 338,480.00 34,864.97 303,615.03 合计 3,899,130.00 1,169,232.83 2,729,897.17 报告期内，本公司均已按期还本付息，不存在任何违约事项，不存在逾期未 偿还债项。 17 18 第五节业务和公司治理情况 一、公司业务情况 （一）公司主要业务介绍 公司经营范围为土地开发，发展港口运输，相应发展工业、商业、房地产和 旅游业。保税场库经营业务，保税项目包括（纺织品原料、钢材、木材、轻工业 品、粮油食品、机械设备及机电产品、电子电器产品、五金矿产、土特产品、工 艺品、造纸原料、化肥、化工原材料）。在东莞市设立分支机构。 公司主要业务版块包括房地产开发、物流运输、仓储物流园服务、集成房屋 体系等。房地产开发业务经营主体主要包括南山控股下的南山地产以及南山集团 控股子公司深圳市半岛一号管理有限公司、深圳海湾发展管理有限公司等；仓储 物流园服务业务经营主体主要包括宝湾物流、合肥宝湾国际；物流运输业务经营 主体主要包括东方物流；集成房屋业务经营主体主要包括南山控股下的华南建 材、深圳市海邻机械设备有限公司、雅致集成事业部以及南山集团控股子公司赤 晓企业；产品销售业务经营主体主要包括：东方物流控股子公司深圳市赤湾东方 供应链管理有限公司、赤晓企业及下属子公司上海松尾。 （二）经营主体和业务模式 1、仓储物流园服务版块 （1）经营主体 公司仓储物流版块的经营主体为宝湾物流和合肥宝湾国际。宝湾物流是深基 地与南山集团共同投资成立的高端物流设施投资平台，成立于2011年7月28日， 注册资本50,000.00万元人民币，发展至今，已在国内重点城市实施战略性布局， 构筑了规模强大的物流设施服务网络。宝湾物流以物流园区为平台，主要业务包 括物流运营管理、标准设施开发与运营、定制仓储设施、运输与配送、电子商务 仓储服务、供应链金融服务、冷链物流、医药物流等多元化及物流一体化综合服 务。 作为自有核心仓储资产的物流服务商、行业领先的国际物流园区开发商和运 第五节业务和公司治理情况 一、公司业务情况 （一）公司主要业务介绍 公司经营范围为土地开发，发展港口运输，相应发展工业、商业、房地产和 旅游业。保税场库经营业务，保税项目包括（纺织品原料、钢材、木材、轻工业 品、粮油食品、机械设备及机电产品、电子电器产品、五金矿产、土特产品、工 艺品、造纸原料、化肥、化工原材料）。在东莞市设立分支机构。 公司主要业务版块包括房地产开发、物流运输、仓储物流园服务、集成房屋 体系等。房地产开发业务经营主体主要包括南山控股下的南山地产以及南山集团 控股子公司深圳市半岛一号管理有限公司、深圳海湾发展管理有限公司等；仓储 物流园服务业务经营主体主要包括宝湾物流、合肥宝湾国际；物流运输业务经营 主体主要包括东方物流；集成房屋业务经营主体主要包括南山控股下的华南建 材、深圳市海邻机械设备有限公司、雅致集成事业部以及南山集团控股子公司赤 晓企业；产品销售业务经营主体主要包括：东方物流控股子公司深圳市赤湾东方 供应链管理有限公司、赤晓企业及下属子公司上海松尾。 （二）经营主体和业务模式 1、仓储物流园服务版块 （1）经营主体 公司仓储物流版块的经营主体为宝湾物流和合肥宝湾国际。宝湾物流是深基 地与南山集团共同投资成立的高端物流设施投资平台，成立于2011年7月28日， 注册资本50,000.00万元人民币，发展至今，已在国内重点城市实施战略性布局， 构筑了规模强大的物流设施服务网络。宝湾物流以物流园区为平台，主要业务包 括物流运营管理、标准设施开发与运营、定制仓储设施、运输与配送、电子商务 仓储服务、供应链金融服务、冷链物流、医药物流等多元化及物流一体化综合服 务。 作为自有核心仓储资产的物流服务商、行业领先的国际物流园区开发商和运 19 营商，宝湾物流致力于打造综合化、专业化、标准化的物流服务体系，不断丰富 和创新业务模式，充分满足第三方物流企业、商贸零售企业、电子商务企业和生 产制造企业对仓储设施在运作效率、安全和环境等多方面的要求，并积极开展并 购、合资、定制等多种仓储物流开发与营运模式。依据公司战略，公司未来3-5 年物流园区运营规模仍将继续实现快速增长，在全国经济热点区域的网络优势将 持续增强。 （2）经营模式 宝湾物流拥有现代物流园区开发与管理的专业队伍和人才团队，同时在项目 选址、风险评估、规划设计、工程建设，以及在投入运营后的专业管理和供应链 业务服务方面，已形成科学的标准化流程及管理体系。从项目开发、价格标杆、 客户资源、服务水平、品牌声誉、盈利能力等多方面来看，宝湾品牌在各地物流 仓储市场上均处于领先水平。物流项目开发运营标准化流程如下图： 运营模式：通过招拍挂拿地或收购物流仓储资产项目方式获取土地，采取项目 公司形式管理当地物流园区，按物流项目规划建设仓库或按客户要求定制仓库，建 设完工验收后投入使用，招商、引进客户（商贸企业、电商物流、日常消费品客户 等），出租仓库，提供仓储服务、办公楼、宿舍使用、库内管理、库内操作及有关 增值服务等。 营商，宝湾物流致力于打造综合化、专业化、标准化的物流服务体系，不断丰富 和创新业务模式，充分满足第三方物流企业、商贸零售企业、电子商务企业和生 产制造企业对仓储设施在运作效率、安全和环境等多方面的要求，并积极开展并 购、合资、定制等多种仓储物流开发与营运模式。依据公司战略，公司未来3-5 年物流园区运营规模仍将继续实现快速增长，在全国经济热点区域的网络优势将 持续增强。 （2）经营模式 宝湾物流拥有现代物流园区开发与管理的专业队伍和人才团队，同时在项目 选址、风险评估、规划设计、工程建设，以及在投入运营后的专业管理和供应链 业务服务方面，已形成科学的标准化流程及管理体系。从项目开发、价格标杆、 客户资源、服务水平、品牌声誉、盈利能力等多方面来看，宝湾品牌在各地物流 仓储市场上均处于领先水平。物流项目开发运营标准化流程如下图： 运营模式：通过招拍挂拿地或收购物流仓储资产项目方式获取土地，采取项目 公司形式管理当地物流园区，按物流项目规划建设仓库或按客户要求定制仓库，建 设完工验收后投入使用，招商、引进客户（商贸企业、电商物流、日常消费品客户 等），出租仓库，提供仓储服务、办公楼、宿舍使用、库内管理、库内操作及有关 增值服务等。 20 盈利模式：按物流项目规划建设仓库或按客户要求定制仓库，建设完工验收 后投入使用，招商、引进客户（商贸企业、电商物流、日常消费品客户等），提 供仓储服务、办公楼、宿舍使用、库内管理、库内操作及有关增值服务等。 结算模式：公司一般采用预收1-3个月费用或当月收取当月费用的方式。2018 年度仓储物流业务版块实现收入88,630.98万元，较去年同期增长28.99%。 2、物流运输 （1）经营主体 公司物流运输业务经营主体以东方物流为主，东方物流前身系深圳赤湾货运 有限公司，赤湾货运是深圳最早的专业运输公司之一，成立于1986年，经过二 十多年的发展，已经成为深圳市最大的集装箱运输企业之一，多年连任深圳市集 装箱拖车运输协会会长单位。东方物流是一家集物流网络运营、供应链管理及物 流园区运作为一体，专业从事第三方物流、第四方物流服务的大型综合性现代物 流企业。 （2）经营模式 截至2018年12月，东方物流已在全国范围内设立40多家分支机构，拥有 园区及货运场站面积130多万平方米，是国内唯一拥有两家交通部甩挂运输试点 单位的物流企业，品牌效应明显。东方物流依托于南山开发自有物流园区，建立 起辐射全国、连接全球的物流服务网络平台，经营业务包括集卡运输、干线运输、 区域配送、零担专线、保税仓储、非保税仓储、园区物流、集配分拨和项目物流 等。东方物流拥有自有车、挂靠车和外协车三种经营模式。 近年来公司发展大车队战略：通过车头与车架分离的运输模式、在重点区域 布局集散网点，达到增强运力，降低客户服务成本的服务效果。截至2019年一季 度末，公司自有牵引车1,817辆，槽罐车228辆，半挂车5,071辆，集装箱4,729个， 可控社会车辆约3万辆，为客户物流运输提供了安全、可靠和稳定的运力支持和 保障。 结算方式分为月结（30、45、60、90天）和见票付款（30、45、60、90天）。 东方物流通过和重点客户签订战略合作协议，使得利润得到稳定增长；通过 购置车辆来扩大市场占有率；通过统一牵引车标准，实现所有半挂车无障碍甩挂、 提高客户内部运营效率，优化线路，赚取利润；由于车辆具有相当规模，通过集 盈利模式：按物流项目规划建设仓库或按客户要求定制仓库，建设完工验收 后投入使用，招商、引进客户（商贸企业、电商物流、日常消费品客户等），提 供仓储服务、办公楼、宿舍使用、库内管理、库内操作及有关增值服务等。 结算模式：公司一般采用预收1-3个月费用或当月收取当月费用的方式。2018 年度仓储物流业务版块实现收入88,630.98万元，较去年同期增长28.99%。 2、物流运输 （1）经营主体 公司物流运输业务经营主体以东方物流为主，东方物流前身系深圳赤湾货运 有限公司，赤湾货运是深圳最早的专业运输公司之一，成立于1986年，经过二 十多年的发展，已经成为深圳市最大的集装箱运输企业之一，多年连任深圳市集 装箱拖车运输协会会长单位。东方物流是一家集物流网络运营、供应链管理及物 流园区运作为一体，专业从事第三方物流、第四方物流服务的大型综合性现代物 流企业。 （2）经营模式 截至2018年12月，东方物流已在全国范围内设立40多家分支机构，拥有 园区及货运场站面积130多万平方米，是国内唯一拥有两家交通部甩挂运输试点 单位的物流企业，品牌效应明显。东方物流依托于南山开发自有物流园区，建立 起辐射全国、连接全球的物流服务网络平台，经营业务包括集卡运输、干线运输、 区域配送、零担专线、保税仓储、非保税仓储、园区物流、集配分拨和项目物流 等。东方物流拥有自有车、挂靠车和外协车三种经营模式。 近年来公司发展大车队战略：通过车头与车架分离的运输模式、在重点区域 布局集散网点，达到增强运力，降低客户服务成本的服务效果。截至2019年一季 度末，公司自有牵引车1,817辆，槽罐车228辆，半挂车5,071辆，集装箱4,729个， 可控社会车辆约3万辆，为客户物流运输提供了安全、可靠和稳定的运力支持和 保障。 结算方式分为月结（30、45、60、90天）和见票付款（30、45、60、90天）。 东方物流通过和重点客户签订战略合作协议，使得利润得到稳定增长；通过 购置车辆来扩大市场占有率；通过统一牵引车标准，实现所有半挂车无障碍甩挂、 提高客户内部运营效率，优化线路，赚取利润；由于车辆具有相当规模，通过集 21 中购置车辆、保险、燃油、轮胎、配件、ETC通行费等，降低成本；逐步试行运 费保理等金融产品盈利。 3、房地产开发版块 （1）经营主体 公司房地产开发业务主要包含房地产开发与销售、自有物业经营和物业管 理。公司在2015年雅致股份重大重组之前，房地产业务主要通过子公司南山地产 经营，重大资产重组后，南山地产、南通地产和上海新南山注入南山控股，房地 产业务的主要经营主体变更为南山控股。 资产重组后，南山控股业务以房地产开发为核心，同时结合集成房屋和船舶 舾装等业务。南山控股在着力于实现产品标准化系列化研发、快速复制、高周转 规模扩张的同时，致力于围绕客户体验来设计产品和服务，打造公司核心竞争力。 公司住宅产品曾获得诸多奖项，如“2011-2012年度第九届苏州十大明星楼盘”、 “2012年度苏州值得期待楼盘”、“2013年江苏省文明工地”、“2010-2011”年苏州 十大明星楼盘”、“2014年度最具影响力楼盘”、“2015年度中国房产风云榜最具 影响力楼盘”、“杰出品质明星楼盘”等。 截至2018年12月31日，深圳市新南山控股（集团）股份有限公司总资产 为3,152,366.88万元，总负债为2,072,816.91万元，所有者权益为1,079,549.97 万元；2018年实现营业收入为705,167.86万元，净利润为75,364.69万元，公司 运营情况良好，资产规模和盈利能力稳定增长。 公司房地产开发资质情况 序号公司主体开发资质等级 1苏州南山新展房地产开发有限公司贰级 2苏州南山新程房地产开发有限公司暂定资质贰级 3苏州南山新吴房地产开发有限公司暂定资质贰级 4长沙南山房地产开发有限公司叁级 5长沙南山新城房地产有限公司叁级 6长沙南山天池房地产有限公司四级 7深圳市赤湾房地产开发有限公司四级 8合肥南山美食公园投资有限公司暂定资质 9合肥南山新展房地产开发有限公司暂定资质 10武汉盘龙南山房地产有限公司暂定资质 11苏州南山新阳房地产开发有限公司暂定资质贰级 12长沙麓泽房地产有限公司暂定资质 中购置车辆、保险、燃油、轮胎、配件、ETC通行费等，降低成本；逐步试行运 费保理等金融产品盈利。 3、房地产开发版块 （1）经营主体 公司房地产开发业务主要包含房地产开发与销售、自有物业经营和物业管 理。公司在2015年雅致股份重大重组之前，房地产业务主要通过子公司南山地产 经营，重大资产重组后，南山地产、南通地产和上海新南山注入南山控股，房地 产业务的主要经营主体变更为南山控股。 资产重组后，南山控股业务以房地产开发为核心，同时结合集成房屋和船舶 舾装等业务。南山控股在着力于实现产品标准化系列化研发、快速复制、高周转 规模扩张的同时，致力于围绕客户体验来设计产品和服务，打造公司核心竞争力。 公司住宅产品曾获得诸多奖项，如“2011-2012年度第九届苏州十大明星楼盘”、 “2012年度苏州值得期待楼盘”、“2013年江苏省文明工地”、“2010-2011”年苏州 十大明星楼盘”、“2014年度最具影响力楼盘”、“2015年度中国房产风云榜最具 影响力楼盘”、“杰出品质明星楼盘”等。 截至2018年12月31日，深圳市新南山控股（集团）股份有限公司总资产 为3,152,366.88万元，总负债为2,072,816.91万元，所有者权益为1,079,549.97 万元；2018年实现营业收入为705,167.86万元，净利润为75,364.69万元，公司 运营情况良好，资产规模和盈利能力稳定增长。 公司房地产开发资质情况 序号公司主体开发资质等级 1苏州南山新展房地产开发有限公司贰级 2苏州南山新程房地产开发有限公司暂定资质贰级 3苏州南山新吴房地产开发有限公司暂定资质贰级 4长沙南山房地产开发有限公司叁级 5长沙南山新城房地产有限公司叁级 6长沙南山天池房地产有限公司四级 7深圳市赤湾房地产开发有限公司四级 8合肥南山美食公园投资有限公司暂定资质 9合肥南山新展房地产开发有限公司暂定资质 10武汉盘龙南山房地产有限公司暂定资质 11苏州南山新阳房地产开发有限公司暂定资质贰级 12长沙麓泽房地产有限公司暂定资质 2213南通南山房地产开发有限公司贰级 14合肥宝湾国际物流中心有限公司叁级 15中国南山开发（集团）股份有限公司叁级 16深圳市海鹏锦投资发展有限公司暂定资质 （2）运营模式 ①开发方式 公司坚持以自主开发为主的开发经营模式，以自主销售为主的销售模式，同 时，自主销售与代理销售相结合。 ②合作开发 苏州招商南山地产有限公司为公司的联营公司，公司通过下属公司间接持股 40%，另一股东为招商局地产控股股份有限公司，持股60%。该联营公司的项目 由控股方招商局地产控股股份有限公司负责实际开发与运营，包括项目手续办 理、工程建设、成本管控、项目销售等；公司仅负责协助、监督项目的运作，按 照股权比例享有投资收益和承担风险。 房地产开发的业务流程 13南通南山房地产开发有限公司贰级 14合肥宝湾国际物流中心有限公司叁级 15中国南山开发（集团）股份有限公司叁级 16深圳市海鹏锦投资发展有限公司暂定资质 （2）运营模式 ①开发方式 公司坚持以自主开发为主的开发经营模式，以自主销售为主的销售模式，同 时，自主销售与代理销售相结合。 ②合作开发 苏州招商南山地产有限公司为公司的联营公司，公司通过下属公司间接持股 40%，另一股东为招商局地产控股股份有限公司，持股60%。该联营公司的项目 由控股方招商局地产控股股份有限公司负责实际开发与运营，包括项目手续办 理、工程建设、成本管控、项目销售等；公司仅负责协助、监督项目的运作，按 照股权比例享有投资收益和承担风险。 房地产开发的业务流程 234、集成房屋 （1）经营主体 雅致集成事业部的前身为雅致集成房屋（集团）股份有限公司（以下简称“雅 致股份”，2009年登陆深交所上市），2015年6月，雅致股份以发行股份购买资 产的方式购买公司持有的下属从事房地产开发业务公司的股份，后雅致股份更名 为南山控股，原集成房屋业务放在南山控股下属雅致集成事业部。雅致集成的业 务为集成房屋的生产、租赁、销售，近年来渐渐拓宽至营地项目整体解决方案， 目前为国内集成房屋行业龙头，“雅致”品牌被评为“中国驰名品牌”及“中国政府 采购首选品牌”。公司在华南、华东、华中、西南、西北和华北等地区均拥有生 产制造基地，主要销售客户为中建三局集团、中国建筑第五工程局及中交四航局 等大型央企。公司集成房屋主要生产基地位于常熟和麻涌。 雅致集成主营集成建筑业务，致力于新型集成建筑的开发和运营，拥有模方 空间、雅居、易安居、打包箱、活动板房、特种集装箱、雅致配套等七大系列产 品，三大主要产品K房、箱房和围墙始终保持着市场占有率第一的市场地位。 公司产品广泛应用于旅游度假、住宅别墅、公共商业、工地营地、政府安置、能 源矿山营地、市政临时用房、大型赛事及各类商业活动临时用房等领域。雅致倡 导集成建筑的设计和应用，是中国集成建筑领导者。 （2）经营模式 在销售方面，公司采取直销销售模式。直销模式是根据公司发展的不同阶段， 按照营销规划和营销升级的要求，针对重点客户和有重大影响力的行业客户由公 司销售人员组建项目团队进行拓展与维护。公司在华东、华北、华南、西南、西 北、新疆等区域建立分公司，主要负责落实营销策略、政策和计划，同时，在中 国华南、华东、华中、西南、西北、华北等全国范围内拥有8个生产制造基地， 产品的销售及服务网络覆盖全国近百个重点城市，年生产能力达到300万平方 米。通过实施以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市 群带发展以及其它区域中心城市的发展战略，公司产品和销售服务网络遍布中国 200多个重点城市和地区，产品远销港澳、东南亚、南亚、中亚、中东、非洲、 拉丁美洲、澳洲等地区。从销售区域上看，公司以国内销售为主，国内销售额占 销售收入比重在80%以上。国内销售方面，公司销售客户在华东、华中、华北和 4、集成房屋 （1）经营主体 雅致集成事业部的前身为雅致集成房屋（集团）股份有限公司（以下简称“雅 致股份”，2009年登陆深交所上市），2015年6月，雅致股份以发行股份购买资 产的方式购买公司持有的下属从事房地产开发业务公司的股份，后雅致股份更名 为南山控股，原集成房屋业务放在南山控股下属雅致集成事业部。雅致集成的业 务为集成房屋的生产、租赁、销售，近年来渐渐拓宽至营地项目整体解决方案， 目前为国内集成房屋行业龙头，“雅致”品牌被评为“中国驰名品牌”及“中国政府 采购首选品牌”。公司在华南、华东、华中、西南、西北和华北等地区均拥有生 产制造基地，主要销售客户为中建三局集团、中国建筑第五工程局及中交四航局 等大型央企。公司集成房屋主要生产基地位于常熟和麻涌。 雅致集成主营集成建筑业务，致力于新型集成建筑的开发和运营，拥有模方 空间、雅居、易安居、打包箱、活动板房、特种集装箱、雅致配套等七大系列产 品，三大主要产品K房、箱房和围墙始终保持着市场占有率第一的市场地位。 公司产品广泛应用于旅游度假、住宅别墅、公共商业、工地营地、政府安置、能 源矿山营地、市政临时用房、大型赛事及各类商业活动临时用房等领域。雅致倡 导集成建筑的设计和应用，是中国集成建筑领导者。 （2）经营模式 在销售方面，公司采取直销销售模式。直销模式是根据公司发展的不同阶段， 按照营销规划和营销升级的要求，针对重点客户和有重大影响力的行业客户由公 司销售人员组建项目团队进行拓展与维护。公司在华东、华北、华南、西南、西 北、新疆等区域建立分公司，主要负责落实营销策略、政策和计划，同时，在中 国华南、华东、华中、西南、西北、华北等全国范围内拥有8个生产制造基地， 产品的销售及服务网络覆盖全国近百个重点城市，年生产能力达到300万平方 米。通过实施以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市 群带发展以及其它区域中心城市的发展战略，公司产品和销售服务网络遍布中国 200多个重点城市和地区，产品远销港澳、东南亚、南亚、中亚、中东、非洲、 拉丁美洲、澳洲等地区。从销售区域上看，公司以国内销售为主，国内销售额占 销售收入比重在80%以上。国内销售方面，公司销售客户在华东、华中、华北和 24 华南等地区均有分布，其中华南地区占国内销售比重为30%左右。公司集成房屋 下游客户主要为中建三局及其分子公司，近年来，受国内固定资产投资放缓的影 响，公司集成房屋下游需求减少，集成房屋业务竞争激烈。最近三年，公司集成 房屋业务营业收入分别为5.27亿元、7.37亿元和8.67亿元。集成房屋业务保持 稳定增长，原因是雅致集成积极创新不断推出新产品，在旅游文体、住宅别墅、 公建商业等领域不断发力。 （三）行业发展现状 1、物流行业总体情况 （1）我国仓储行业现状 我国仓储行业得益于内需拉动、电子商务蓬勃发展而快速增长，近年来国内 仓储业经历了迅速的扩张。仓储业固定资产投资额从2009年的1,766亿元增长 到2017年的6,855.78亿元，年复合增长率达到18.48%。但随着传统地产商的进 入及电商自建仓库步伐的加快，未来仓储行业竞争压力或将加大。 我国仓储行业整体呈现快速发展、行业集中的特点。目前我国大中型仓储地 产企业有11家，其中，外资企业5家即普洛斯、嘉民、丰树、安博、维龙，内 资企业6家即宝湾、宇培、新地、百利威、上海易商、广州富力。截至2018年 2月，普洛斯及其旗下品牌环普在中国境内38个战略性的区域市场投资、开发 并管理着258个物流园、工业园及科创园，物业总面积达3,300万平方米，远超 排名第二的嘉民，在仓储行业具有很高的市场地位。 截至2019年一季度末，投入的物流园区仓储建筑面积为285.03万平方米， 在建及拟建物流园区仓储建筑面积为251.35万平方米，业务已覆盖至包括北京、 上海、广州、深圳、天津、济南、青岛、苏州、宁波、南宁、成都、重庆、西安、 珠海、厦门、福州、郑州、南京等33个主要城市。新地物流运营仓库面积80 多万平米；嘉民已运营仓储项目总面积约140万平方米；安博通过全资拥有或通 过共同投资而拥有和开发的物流仓储面积约360万平方米；百利威物流约有仓储 设施近60万平方米；截至2018年末，宇培在中国物流资产组合（含在建及待开 发）约580万平方米。各家仓储地产企业业务网点均已实现了国内一、二线城市 及重点区域城市的覆盖，逐步建立起我国仓储地产的全国网络。 我国电商网购的市场规模从2007年的560亿元增长到2017年的超过4万亿， 华南等地区均有分布，其中华南地区占国内销售比重为30%左右。公司集成房屋 下游客户主要为中建三局及其分子公司，近年来，受国内固定资产投资放缓的影 响，公司集成房屋下游需求减少，集成房屋业务竞争激烈。最近三年，公司集成 房屋业务营业收入分别为5.27亿元、7.37亿元和8.67亿元。集成房屋业务保持 稳定增长，原因是雅致集成积极创新不断推出新产品，在旅游文体、住宅别墅、 公建商业等领域不断发力。 （三）行业发展现状 1、物流行业总体情况 （1）我国仓储行业现状 我国仓储行业得益于内需拉动、电子商务蓬勃发展而快速增长，近年来国内 仓储业经历了迅速的扩张。仓储业固定资产投资额从2009年的1,766亿元增长 到2017年的6,855.78亿元，年复合增长率达到18.48%。但随着传统地产商的进 入及电商自建仓库步伐的加快，未来仓储行业竞争压力或将加大。 我国仓储行业整体呈现快速发展、行业集中的特点。目前我国大中型仓储地 产企业有11家，其中，外资企业5家即普洛斯、嘉民、丰树、安博、维龙，内 资企业6家即宝湾、宇培、新地、百利威、上海易商、广州富力。截至2018年 2月，普洛斯及其旗下品牌环普在中国境内38个战略性的区域市场投资、开发 并管理着258个物流园、工业园及科创园，物业总面积达3,300万平方米，远超 排名第二的嘉民，在仓储行业具有很高的市场地位。 截至2019年一季度末，投入的物流园区仓储建筑面积为285.03万平方米， 在建及拟建物流园区仓储建筑面积为251.35万平方米，业务已覆盖至包括北京、 上海、广州、深圳、天津、济南、青岛、苏州、宁波、南宁、成都、重庆、西安、 珠海、厦门、福州、郑州、南京等33个主要城市。新地物流运营仓库面积80 多万平米；嘉民已运营仓储项目总面积约140万平方米；安博通过全资拥有或通 过共同投资而拥有和开发的物流仓储面积约360万平方米；百利威物流约有仓储 设施近60万平方米；截至2018年末，宇培在中国物流资产组合（含在建及待开 发）约580万平方米。各家仓储地产企业业务网点均已实现了国内一、二线城市 及重点区域城市的覆盖，逐步建立起我国仓储地产的全国网络。 我国电商网购的市场规模从2007年的560亿元增长到2017年的超过4万亿， 25 年均复合增速约为53.76%。快递业务量从2007年的12亿件增长到2018年未的 507亿件，业务量规模已经位居世界第一，年化复合增速高达41.75%，业务收入 年化复合增速接近32.30%。随着电子商务的蓬勃发展、在线零售的需求快速增 长，适用电商的专用仓库严重紧缺，促进了电商公共仓库的建设。与此同时，电 商企业自建仓库步伐加快。菜鸟网络先后在15个城市布点仓储中心；京东已在 全国34个城市拥有82个仓库，总建筑面积超过130万平方米；唯品会正在广东 肇庆（900亩）、江苏昆山（300亩）、天津武清（300亩）、湖北鄂州（l,500 亩）、成都(1,500亩)等地建设仓库。电子商务企业自建物流的目的在于对竞争 生态形成补充，并未作为主要的盈利来源，但一定程度抑制对外部仓储的需求增 长。 由于仓储行业巨大的发展潜力，物流地产企业纷纷引入外部资金，用以加 强在中国的仓储战略布局。同时传统商业地产企业也开始进军仓储行业。最早 进入仓储领域的是广州富力地产，其投资30亿元的空港物流园已于2010年正式 挂牌。2014年5月，万科地产与河北廊坊市国土地产开发建设投资公司就基 于京津冀一体化战略的仓储物流等方面的建设建立战略合作关系，宣布正 式进军仓储地产。先后涉足仓储地产的还有金地集团、中粮地产、绿地集团、 上海复地、恒大地产、珠江投资、华润置地、嘉里建设、招商地产等诸多家 传统商业地产开发企业。未来，我国物流地产行业竞争或将加大。 （2）物流运输行业现状 自2014年起，伴随着我国经济逐渐步入“新常态”，国家高度重视物流及仓 储业发展，先后出台多项利好政策。政策环境持续改善，进一步稳定和明确了物 流业在国民经济中的基础性、战略性地位，明确了仓储业在物流业中的地位以及 仓储业转型升级与各类配送中心发展的方向。 2014年9月12日，国务院印发《物流业发展中长期规划（2014～2020年）》 （以下简称“《规划》”），进一步凸显仓储业在国民经济中的基础性、战略性地 位。这是自2009年4月《物流业调整和振兴规划》以来，国务院下发的又一物 流行业纲领性文件。《规划》提出了物流业发展的三大重点：一是降低物流成本； 二是提升物流企业规模化、集约化水平；三是加强物流设施网络建设。《规划》 明确“物流业是融合运输、仓储、货代、信息等产业的复合型服务业，是支撑国 民经济发展的基础性、战略性产业”，涉及仓储业发展的内容主要有十二个方面： 年均复合增速约为53.76%。快递业务量从2007年的12亿件增长到2018年未的 507亿件，业务量规模已经位居世界第一，年化复合增速高达41.75%，业务收入 年化复合增速接近32.30%。随着电子商务的蓬勃发展、在线零售的需求快速增 长，适用电商的专用仓库严重紧缺，促进了电商公共仓库的建设。与此同时，电 商企业自建仓库步伐加快。菜鸟网络先后在15个城市布点仓储中心；京东已在 全国34个城市拥有82个仓库，总建筑面积超过130万平方米；唯品会正在广东 肇庆（900亩）、江苏昆山（300亩）、天津武清（300亩）、湖北鄂州（l,500 亩）、成都(1,500亩)等地建设仓库。电子商务企业自建物流的目的在于对竞争 生态形成补充，并未作为主要的盈利来源，但一定程度抑制对外部仓储的需求增 长。 由于仓储行业巨大的发展潜力，物流地产企业纷纷引入外部资金，用以加 强在中国的仓储战略布局。同时传统商业地产企业也开始进军仓储行业。最早 进入仓储领域的是广州富力地产，其投资30亿元的空港物流园已于2010年正式 挂牌。2014年5月，万科地产与河北廊坊市国土地产开发建设投资公司就基 于京津冀一体化战略的仓储物流等方面的建设建立战略合作关系，宣布正 式进军仓储地产。先后涉足仓储地产的还有金地集团、中粮地产、绿地集团、 上海复地、恒大地产、珠江投资、华润置地、嘉里建设、招商地产等诸多家 传统商业地产开发企业。未来，我国物流地产行业竞争或将加大。 （2）物流运输行业现状 自2014年起，伴随着我国经济逐渐步入“新常态”，国家高度重视物流及仓 储业发展，先后出台多项利好政策。政策环境持续改善，进一步稳定和明确了物 流业在国民经济中的基础性、战略性地位，明确了仓储业在物流业中的地位以及 仓储业转型升级与各类配送中心发展的方向。 2014年9月12日，国务院印发《物流业发展中长期规划（2014～2020年）》 （以下简称“《规划》”），进一步凸显仓储业在国民经济中的基础性、战略性地 位。这是自2009年4月《物流业调整和振兴规划》以来，国务院下发的又一物 流行业纲领性文件。《规划》提出了物流业发展的三大重点：一是降低物流成本； 二是提升物流企业规模化、集约化水平；三是加强物流设施网络建设。《规划》 明确“物流业是融合运输、仓储、货代、信息等产业的复合型服务业，是支撑国 民经济发展的基础性、战略性产业”，涉及仓储业发展的内容主要有十二个方面： 26 一是加快现代化立体仓库、资源型产品物流集散中心和重要商品仓储设施建设； 二是在大中城市和制造业基地周边加强现代化配送中心规划；三是鼓励仓储等传 统物流企业向上下游延伸服务；四是引导传统仓储企业采用现代管理理念和技术 装备，提高服务能力；五是鼓励传统仓储等企业建设第三方供应链管理平台；六 是支持建设与制造企业紧密配套、有效衔接的仓储配送设施和物流信息平台；七 是鼓励采用节能型绿色仓储设施，推广集装单元化技术；八是建立全国托盘共用 体系，支持仓储、转运、停靠和卸货站点等设施的标准化建设和改造；九是构建 电子商务物流服务平台和配送网络，建成一批区域性仓储配送基地；十是重点推 进仓储等物流标准的制修订工作；十一是加强应急仓储、中转、配送设施建设； 十二是抓紧研究制定仓储管理等相关法律法规或部门规章。 国家商务部出台《关于促进商贸物流发展的实施意见》（以下简称“《意见》”）， 围绕提高物流社会化、专业化、标准化、信息化、组织化和国际化水平，《意见》 明确提出：支持传统仓储企业转型升级，向配送运营中心和专业化、规模化第三 方物流发展，鼓励仓储、配送一体化，引导仓储企业规范开展担保存货第三方管 理；大力发展共同配送，继续做好城市共同配送试点工作，鼓励推广共同配送、 统一配送、集中配送等先进模式；提高商贸物流专业化水平，大力发展电子商务 物流，满足跨境电商的快速发展要求；鼓励各类农产品生产加工、冷链物流、商 贸服务企业改造、新建一批适应现代流通和消费需求的冷链物流基础设施；鼓励 绿色物流发展，引导一批商贸物流园区向绿色物流功能区转型，加大绿色物流装 备、技术、仓储等设施的推广使用力度；完善再生资源回收体系，建立服务于生 产和消费的逆向物流网络，促进资源的循环利用。 2015年6月及11月，中国国家标准化管理委员会、商务部分别印发了《关 于加快推进商贸物流标准化工作的意见》和《商贸物流标准化专项行动计划》， 以国务院部分城市物流工作座谈会议精神和《物流业发展中长期发展规划》为指 导，以降低物流成本、提高物流效率为目标，从托盘标准化入手，统筹协调、有 序推进，在快速消费品、农副产品、药品流通领域，率先开展标准托盘应用推广 及循环共用，带动上下游关联领域物流标准化水平的提高；从物流综合信息服务 平台建设规范和服务规范入手，增强平台服务功能，促进资源共享和信息互联互 通。专项行动以“确定重点，示范带动、以点带面，分步实施、积极探索，发挥 合力、政策配套，注重实效”为工作原则，以“提高标准化托盘普及率、推进相关 一是加快现代化立体仓库、资源型产品物流集散中心和重要商品仓储设施建设； 二是在大中城市和制造业基地周边加强现代化配送中心规划；三是鼓励仓储等传 统物流企业向上下游延伸服务；四是引导传统仓储企业采用现代管理理念和技术 装备，提高服务能力；五是鼓励传统仓储等企业建设第三方供应链管理平台；六 是支持建设与制造企业紧密配套、有效衔接的仓储配送设施和物流信息平台；七 是鼓励采用节能型绿色仓储设施，推广集装单元化技术；八是建立全国托盘共用 体系，支持仓储、转运、停靠和卸货站点等设施的标准化建设和改造；九是构建 电子商务物流服务平台和配送网络，建成一批区域性仓储配送基地；十是重点推 进仓储等物流标准的制修订工作；十一是加强应急仓储、中转、配送设施建设； 十二是抓紧研究制定仓储管理等相关法律法规或部门规章。 国家商务部出台《关于促进商贸物流发展的实施意见》（以下简称“《意见》”）， 围绕提高物流社会化、专业化、标准化、信息化、组织化和国际化水平，《意见》 明确提出：支持传统仓储企业转型升级，向配送运营中心和专业化、规模化第三 方物流发展，鼓励仓储、配送一体化，引导仓储企业规范开展担保存货第三方管 理；大力发展共同配送，继续做好城市共同配送试点工作，鼓励推广共同配送、 统一配送、集中配送等先进模式；提高商贸物流专业化水平，大力发展电子商务 物流，满足跨境电商的快速发展要求；鼓励各类农产品生产加工、冷链物流、商 贸服务企业改造、新建一批适应现代流通和消费需求的冷链物流基础设施；鼓励 绿色物流发展，引导一批商贸物流园区向绿色物流功能区转型，加大绿色物流装 备、技术、仓储等设施的推广使用力度；完善再生资源回收体系，建立服务于生 产和消费的逆向物流网络，促进资源的循环利用。 2015年6月及11月，中国国家标准化管理委员会、商务部分别印发了《关 于加快推进商贸物流标准化工作的意见》和《商贸物流标准化专项行动计划》， 以国务院部分城市物流工作座谈会议精神和《物流业发展中长期发展规划》为指 导，以降低物流成本、提高物流效率为目标，从托盘标准化入手，统筹协调、有 序推进，在快速消费品、农副产品、药品流通领域，率先开展标准托盘应用推广 及循环共用，带动上下游关联领域物流标准化水平的提高；从物流综合信息服务 平台建设规范和服务规范入手，增强平台服务功能，促进资源共享和信息互联互 通。专项行动以“确定重点，示范带动、以点带面，分步实施、积极探索，发挥 合力、政策配套，注重实效”为工作原则，以“提高标准化托盘普及率、推进相关 27 领域标准化进程、提升托盘循环共用水平、完善托盘公共运营服务体系、制定相 关服务规范”为主要内容，降低物流成本，提高物流效率，带动供应链上下游关 联领域物流标准化水平的不断提高。 2016年7月29日，国家发改委印发了关于《“互联网＋”高效物流实施意见》 的通知，要求深入推进供给侧结构性改革，顺应物流领域科技与产业发展的趋势， 加快完善物流业相关政策法规和标准规范，推动大数据、云计算、物联网等先进 信息技术与物流活动深度融合，推进“互联网＋”高效物流与大众创业万众创新紧 密结合。整体而言，我国物流仓储业发展的政策环境持续改善。 2017年8月底，国务院发文进一步推进物流降本增效，物流地产迎市场高 度关注。国务院办公厅日前印发《关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发 展的意见》。意见指出，推动物流降本增效对促进产业结构调整和区域协调发展、 培育经济发展新动能、提升国民经济整体运行效率具有重要意义。要进一步推进 物流降本增效，着力营造物流业良好发展环境，提升物流业发展水平，促进实体 经济健康发展。 2017年9月20日，交通运输部等十四个部门印发《促进道路货运行业健康 稳定发展行动计划（2017-2020年）》。《计划》提出2020年底前，低水平落后 运能有序淘汰更新，车型标准化水平显著提升，先进运输组织模式广泛推广，道 路货运比较优势得到有效发挥，“互联网+货运”新业态不断涌现，资源集约利用 效率稳步提高等目标；提出对于符合标准的新能源配送车辆给予通行便利，组织 开展城市绿色货运配送试点，鼓励支持道路货运企业积极参与智能运输、智慧物 流等各类试点示范，推广标准化、厢式化、轻量化、清洁能源货运车辆等任务。 2、房地产业行业总体状况 房地产行业受国家宏观调控影响较大，国家在房地产行业宏观管理方面涉及 的职能部门主要包括国土资源部、住建部、国家发改委、税务局等部门。 房地产及上下游产业的投资是宏观经济投资最为重要的组成部分，与宏观经 济走势密不可分。影响宏观投资的因素，例如货币政策、财政政策、汇率政策等 最终都会影响到房地产投资，对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、 融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。 在中国房地产经历了2010年开始的信贷紧缩和政策调控的频繁扰动后， 领域标准化进程、提升托盘循环共用水平、完善托盘公共运营服务体系、制定相 关服务规范”为主要内容，降低物流成本，提高物流效率，带动供应链上下游关 联领域物流标准化水平的不断提高。 2016年7月29日，国家发改委印发了关于《“互联网＋”高效物流实施意见》 的通知，要求深入推进供给侧结构性改革，顺应物流领域科技与产业发展的趋势， 加快完善物流业相关政策法规和标准规范，推动大数据、云计算、物联网等先进 信息技术与物流活动深度融合，推进“互联网＋”高效物流与大众创业万众创新紧 密结合。整体而言，我国物流仓储业发展的政策环境持续改善。 2017年8月底，国务院发文进一步推进物流降本增效，物流地产迎市场高 度关注。国务院办公厅日前印发《关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发 展的意见》。意见指出，推动物流降本增效对促进产业结构调整和区域协调发展、 培育经济发展新动能、提升国民经济整体运行效率具有重要意义。要进一步推进 物流降本增效，着力营造物流业良好发展环境，提升物流业发展水平，促进实体 经济健康发展。（未完）  |