[中报]深圳市龙光控股有限公司:19龙控01：深圳市龙光控股有限公司公司债券2019年半年度报告
原标题:深圳市龙光控股有限公司:19龙控01：深圳市龙光控股有限公司公司债券2019年半年度报告 深圳市龙光控股有限公司 公司债券2019年半年度报告 二〇一九年八月 重要提示 本半年度报告及其摘要的全部内容依据《中华人民共和国公司法》、《中 华人民共和国证券法》、《公司债券发行与交易管理办法》、《公开发行证 券的公司信息披露内容与格式准则第 39 号——公司债券半年度报告的内 容与格式》、《深圳证券交易所非公开发行公司债券业务管理暂行办法》及 其他现行法律、法规的规定，以及中国证监会对本次债券的核准，并结合公 司的实际情况编制。 公司董事、监事、高级管理人员承诺，截至本半年度报告封面载明日期， 本半年度报告及其摘要的内容真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性 陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责 任。 公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证本半年度 报告及其摘要中财务会计资料真实、完整。 本公司半年度报告中的2018年财务报告经亚太（集团）会计师事务所 （特殊普通合伙）审计。2019年1-6月财务报表未经审计。 本公司半年度报告中的财务报告未经审计。 重大风险提示 1、短期偿债压力较大的风险 房地产市场的波动和融资环境的变化可能使公司面临一定的偿债压力。 随着公司业务规模的增长，需要的资金量也随之增加。为此公司增加部分银 行贷款，导致整体负债上升。截至2019年6月末，发行人短期借款为3.5亿元， 一年内到期的非流动负债为169亿元。同时存货的变现能力也将直接影响公 司的资产流动性及短期偿债能力。 最近一年一期，公司的流动比率为1.30和1.31，速动比率为0.83和0.73。公司的速动比率相对较低系流动资产中存货占比较大所致。从流动比率 及速动比率整体判断，公司具备较强的债务偿还能力。虽然报告期内公司从 未发生短期债务违约的情形，但将来仍存在因存货无法及时变现而引发短 期偿债风险。 2、投资性房地产价值变动风险 本公司投资性房地产采用公允价值模式计量，最近一年一期投资性房 地产的公允价值变动收益在一定程度上提升了公司的利润水平。最近一年 一期公允价值变动收益分别达18.40亿元和7.58亿元，占当年营业利润分别 为14.52%和8.96%。若受国家宏观政策的持续调控的影响，未来房价如出现 大幅度下降或房地产行业整体低迷，以及区域经济发展滞后，导致投资性房 地产租金下降或资本无法保值增值，将对公司的财务业绩产生不利影响，即 影响公司的营业利润、净利润，进而影响公司的偿债能力。 3、抵质押借款及受限资产较多的风险 截至2019年6月末，公司抵、质押借款金额合计为111.8亿元。公司所有 权受限制的资产账面价值合计为135.52亿元，占公司总资产的比例为8%，其 中货币资金37.22亿元、存货83.44亿元、投资性房地产14.86亿元。且不存 在其他具有可对抗第三人的优先偿付负债的情况。公司受限存货主要为用 于银行借款抵押的土地及开发项目。较大的受限资产规模可能影响公司未 来以抵质押的方式进行债务融资的能力，且若未来公司未能按时、足额偿付 银行借款导致公司资产被冻结和处置，将对公司正常生产经营活动造成不 利影响，进而影响公司的偿债能力及本次债券的还本付息。 4、存货跌价风险 截至2019年6月末，公司合并口径的存货金额为586.64亿元，占总资产 的比重达34.68%，主要为在建开发产品、已完工开发产品和拟开发产品等， 存货中存在部分毛利率相对较低的项目。公司存货的价值会因房地产市场 的波动而发生变动。若在未来的资产负债表日，存货的账面价值高于其可变 现价值，公司存在计提存货跌价准备的风险。 5、销售按揭担保风险 购房者在购买商品房时，多选用银行按揭的付款方式，办理按揭贷款的 银行可能会要求开发商为购房人的按揭贷款提供担保。发行人向银行提供 商品房按揭贷款担保为阶段性担保，担保时间自银行按揭借款放款之日起 至购房人所购商品房的房产证办理完毕并送至银行抵押之日为止。 截至2019年6月末，发行人为购房者提供的银行按揭贷款担保余额约为 233.55亿元。在担保期间内，如果购房人无法继续偿还银行贷款，且其抵押 物价值不足以抵偿相关债务，发行人将存在承担代为偿还银行贷款差额部 分（房产拍卖价与购房人未归还的银行贷款之间的差额）损失的风险。 目 录 重要提示 ................................................................ 1 重大风险提示 ............................................................ 2 目 录 .................................................................. 4 释义 .................................................................... 6 第一节 公司及相关中介机构简介 ........................................... 7 一、公司基本情况 ...................................................... 7 二、相关中介机构情况 .................................................. 8 第二节 公司债券事项 .................................................... 17 一、债券基本资料 ..................................................... 17 二、募集资金使用情况 ................................................. 27 三、评级机构跟踪评级情况 ............................................. 31 四、公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施及执行情况 ........... 32 五、公司债券持有人会议召开情况 ....................................... 33 六、债券受托管理人履职情况 ........................................... 33 第三节 公司财务和资产情况 .............................................. 34 一、主要财务会计信息 ................................................. 34 二、主要资产及负债变动情况 ........................................... 36 三、资产抵质押情况 ................................................... 39 四、对外担保变动情况 ................................................. 39 五、银行授信使用及偿还情况 ........................................... 40 第四节 公司业务和治理情况 .............................................. 41 一、公司主要业务和经营状况简介 ....................................... 41 二、行业趋势、公司未来发展战略、经营计划 ............................. 43 三、公司严重违约、控股股东独立性等情况说明 ........................... 45 四、公司非经营性往来占款、资产拆借及违规担保情况说明 ................. 46 五、报告期内公司违规为控股股东、实际控制人及其关联方提供担保情况 ..... 46 六、报告期内公司违法违规及执行募集说明书约定情况 ..................... 46 第五节 重大事项 ........................................................ 47 一、报告期内公司重大诉讼、仲裁或受到重大行政处罚事项 ................. 47 二、报告期内公司破产重整事项 ......................................... 47 三、公司债券面临暂停或终止上市风险情况 ............................... 47 四、公司及其控股股东、实际控制人涉嫌犯罪被司法机关立案调查，公司董事、 监事、高级管理人员涉嫌犯罪被司法机关采取强制措施的情况 ............... 47 五、报告期内会计师事务所变更的情况 ................................... 47 六、报告期内其他重大事项 ............................................. 47 第六节 财务报告 ........................................................ 49 第七节 备查文件目录 .................................................... 57 一、备查文件 ......................................................... 57 二、查阅地点 ......................................................... 57 释义 本年度报告中，除另有所指，下列简称具有如下意义： 本公司、公司、发行人 指 深圳市龙光控股有限公司（前称：深圳市 优凯思投资顾问有限公司） 龙光地产 指 龙光地产控股有限公司，系发行人的控 股股东 最近一年一期 指 2018年、2019年上半年 证监会、中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 深交所 指 深圳证券交易所 《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》 《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》 《公司章程》 指 深圳市龙光控股有限公司章程 元/万元/亿元 指 人民币元/万元/亿元 第一节 公司及相关中介机构简介 一、公司基本情况 （一）基本信息 中文名称：深圳市龙光控股有限公司 公司中文名称简称：深圳龙光控股 公司外文名称：Shenzhen Logan Holdings Company Limited 公司外文名称缩写：Shenzhen Logan Holdings 法定代表人：沈沛勇 注册地址：深圳市宝安区兴华路南侧龙光世纪大厦1栋2002（办公场所） 办公地址：深圳市宝安区兴华路南侧龙光世纪大厦1栋2002 公司网址：http://www.loganestate.com/ 电子邮箱：i.r@logan.com.cn 邮政编码：518000 （二）信息披露负责人 姓 名：沈沛勇 联系地址：深圳市宝安区兴华路南侧龙光世纪大厦1栋2002 联系电话：0755-85288695 传 真：0755-85288321 电子邮箱：i.r@logan.com.cn （三）登载半年度报告的交易场所网址及年度报告备置地 投资者可至本公司查阅公司债券半年度报告，或访问上海证券交易所 网站（http://www.sse.com.cn）、深圳证券交易所网站（http://www.szse.cn）进行查阅。 （四）报告期内董事、监事、高级管理人员变更情况 本报告期内，本公司控股股东、实际控制人以及董事、监事、高级管理 人员并未发生变更。 二、相关中介机构情况 （一）深圳市优凯思投资顾问有限公司公开发行2015年公司债券第一 期（15龙光01）相关中介机构情况如下所示： 1、会计师事务所 名 称：毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址：中国北京东长安街1号东方广场毕马威大楼8层 签字会计师：房炅、曹娟 联系电话：010-85085000 2、债券受托管理人 名 称：招商证券股份有限公司 住 所：深圳市福田区福华街道福华一路111号 办公地址：深圳市福田区福华街道福华一路111号 联 系 人：林煜佳、李墨、魏继承、钟湘元 联系电话：0755-82943666 3、资信评级机构 资信评级机构名称：大公国际资信评估有限公司 办公地址：北京市朝阳区霄云路26号鹏润大厦A座29层 联系人：韩珊珊 电话：010-51087768 （二）深圳市优凯思投资顾问有限公司公开发行2015年公司债券（第二 期）（15龙光02）相关中介机构情况如下所示： 1、会计师事务所 名 称：毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址：中国北京东长安街1号东方广场毕马威大楼8层 签字会计师：房炅、曹娟 联系电话：010-85085000 2、债券受托管理人 名 称：招商证券股份有限公司 住 所：深圳市福田区福华街道福华一路111号 办公地址：深圳市福田区福华街道福华一路111号 联 系 人：林煜佳、李墨、魏继承、钟湘元 联系电话：0755-82943666 3、资信评级机构 资信评级机构名称：联合信用评级有限公司 办公地址：北京市朝阳区建国门外大街2号PICC大厦12层 联系人：金磊 电话：022-58356998 （三）深圳市优凯思投资顾问有限公司非公开发行2016年公司债券（第 一期）（16龙光01）相关中介机构情况如下所示： 1、会计师事务所 名 称：毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址：中国北京东长安街1号东方广场毕马威大楼8层 签字会计师：房炅、曹娟 2、债券受托管理人 名 称：招商证券股份有限公司 住 所：深圳市福田区福华街道福华一路111号 办公地址：深圳市福田区福华街道福华一路111号 联 系 人：林煜佳、魏继承、钟湘元 联系电话：0755-82943666 （四）深圳市龙光控股有限公司非公开发行2016年公司债券（第二期） （16龙光02）相关中介机构情况如下所示： 1、会计师事务所 名 称：毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址：中国北京东长安街1号东方广场毕马威大楼8层 签字会计师：房炅、曹娟 2、债券受托管理人 名 称：招商证券股份有限公司 住 所：深圳市福田区福华街道福华一路111号 办公地址：深圳市福田区福华街道福华一路111号 联 系 人：林煜佳、魏继承、钟湘元 联系电话：0755-82943666 （五）深圳市龙光控股有限公司2016年非公开发行公司债券（第一期） （16龙控01）相关中介机构情况如下所示： 1、会计师事务所 名 称：毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址：中国北京东长安街1号东方广场毕马威大楼8层 签字会计师：孙文举、林启兴 2、债券受托管理人 名 称：招商证券股份有限公司 住 所：深圳市福田区福华街道福华一路111号 办公地址：深圳市福田区福华街道福华一路111号 联 系 人：林煜佳、魏继承、邓孟平、方芳 联系电话：0755-82943666 （六）深圳市龙光控股有限公司2016年面向合格投资者公开发行公司 债券（第一期）（16龙控02）相关中介机构情况如下所示： 1、会计师事务所 名 称：毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址：中国北京东长安街1号东方广场毕马威大楼8层 签字会计师：孙文举、林启兴 2、债券受托管理人 名 称：招商证券股份有限公司 住 所：深圳市福田区福华街道福华一路111号 办公地址：深圳市福田区福华街道福华一路111号 联 系 人：林煜佳、魏继承、邓孟平、方芳 联系电话：0755-82943666 3、资信评级机构 资信评级机构名称：联合信用评级有限公司 办公地址：北京市朝阳区建国门外大街2号PICC大厦12层 联系人：金磊 电话：022-58356998 （七）深圳市龙光控股有限公司2018年非公开发行公司债券(第一期) （18龙控01）相关中介机构情况如下所示： 1、会计师事务所 名 称：亚太（集团）会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址：郑州市农业路22号兴业大厦A座6楼 签字会计师：李强龙、吕子玲 2、债券受托管理人 名 称：国泰君安证券股份有限公司 住 所：中国（上海）自由贸易试验区商城路618号 办公地址：上海市静安区新闸路669号博华广场33楼 联 系 人：吴磊 联系电话：021-38676666 3、资信评级机构 资信评级机构名称：中诚信证券评估有限公司 办公地址：上海市青浦区新业路599号1幢968室 联系人：万艳、陈思、蒋螣 电话：021-80102478 （八）深圳市龙光控股有限公司2018年非公开发行公司债券(第二期) （18龙控02）相关中介机构情况如下所示： 1、会计师事务所 名 称：亚太（集团）会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址：郑州市农业路22号兴业大厦A座6楼 签字会计师：李强龙、吕子玲 2、债券受托管理人 名 称：国泰君安证券股份有限公司 住 所：中国（上海）自由贸易试验区商城路618号 办公地址：上海市静安区新闸路669号博华广场33楼 联 系 人：吴磊 联系电话：021-38676666 （九）深圳市龙光控股有限公司2018年非公开发行公司债券(第三期) （18龙控03）相关中介机构情况如下所示： 1、会计师事务所 名 称：亚太（集团）会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址：郑州市农业路22号兴业大厦A座6楼 签字会计师：李强龙、吕子玲 2、债券受托管理人 名 称：国泰君安证券股份有限公司 住 所：中国（上海）自由贸易试验区商城路618号 办公地址：上海市静安区新闸路669号博华广场33楼 联 系 人：吴磊 联系电话：021-38676666 （十）深圳市龙光控股有限公司2018年面向合格投资者公开发行公司 债券(第一期) （18龙控05）相关中介机构情况如下所示： 1、会计师事务所 名 称：亚太（集团）会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址：郑州市农业路22号兴业大厦A座6楼 签字会计师：李强龙、吕子玲 2、债券受托管理人 名 称：招商证券股份有限公司 住 所：深圳市福田区福华街道福华一路111号 办公地址：深圳市福田区福华街道福华一路111号 联 系 人：刘世鹏、刘晓芃 联系电话： 0755-83081306 3、资信评级机构 资信评级机构名称：中诚信证券评估有限公司 办公地址：上海市青浦区新业路599号1幢968室 联系人：万艳、陈思、蒋螣 电话：021-80102478 （十一）深圳市龙光控股有限公司非公开发行2018年住房租赁专项公 司债券(第一期)（18龙控06）相关中介机构情况如下所示： 1、会计师事务所 名 称：亚太（集团）会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址：郑州市农业路22号兴业大厦A座6楼 签字会计师：李强龙、吕子玲 2、债券受托管理人 名 称：中泰证券股份有限公司 住 所：济南市市中区经七路86号 办公地址：北京市西城区太平桥大街丰盛胡同28号太平洋保险大厦5层 联 系 人：李玲、邬欢、何川 联系电话： 010-59013951 3、资信评级机构 资信评级机构名称：中诚信证券评估有限公司 办公地址：上海市青浦区新业路599号1幢968室 联系人：蒋螣、林灿鸿 电话：021-80102478 （十二）深圳市龙光控股有限公司2019年面向合格投资者公开发行公 司债券(第一期)（19龙控01）相关中介机构情况如下所示： 1、会计师事务所 名 称：亚太（集团）会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址：郑州市农业路22号兴业大厦A座6楼 签字会计师：李强龙、吕子玲 2、债券受托管理人 名 称：招商证券股份有限公司 住 所：深圳市福田区福华街道福华一路111号 办公地址：深圳市福田区福华街道福华一路111号 联 系 人：刘世鹏、刘晓芃 联系电话： 0755-83081306 3、资信评级机构 资信评级机构名称：中诚信证券评估有限公司 办公地址：上海市青浦区新业路599号1幢968室 联系人：蒋螣、林灿鸿 电话：021-80102478 （十三）深圳市龙光控股有限公司2019年非公开发行公司债券(第一期) (品种一) （19龙控02）相关中介机构情况如下所示： 1、会计师事务所 名 称：亚太（集团）会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址：郑州市农业路22号兴业大厦A座6楼 签字会计师：李强龙、吕子玲 2、债券受托管理人 名 称：招商证券股份有限公司 住 所：深圳市福田区福华街道福华一路111号 办公地址：深圳市福田区福华街道福华一路111号 联 系 人：刘世鹏、刘晓芃 联系电话： 0755-83081306 （十四）深圳市龙光控股有限公司2019年非公开发行公司债券(第一期) (品种二) （19龙控03）相关中介机构情况如下所示： 1、会计师事务所 名 称：亚太（集团）会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址：郑州市农业路22号兴业大厦A座6楼 签字会计师：李强龙、吕子玲 2、债券受托管理人 名 称：招商证券股份有限公司 住 所：深圳市福田区福华街道福华一路111号 办公地址：深圳市福田区福华街道福华一路111号 联 系 人：刘世鹏、刘晓芃 联系电话： 0755-83081306 第二节 公司债券事项 一、债券基本资料 公司在截至本半年度报告批准报出日未到期的公司债券情况如下表所 示： 债券名称 简 称 代码 发行日 到期日 年限 特殊条款 债券 余额 利率 还本付息方式 交易 场所 付息兑付情 况 信用等 级 投资 者 深圳市优凯 思投资顾问 有限公司公 开发行2015 年公司债券 （第一期） 15 龙 光01 122440.SH 2015/8/19 2020/8/19 5（3+ 2）年 债券存续期第 3年末附设发 行人调整票面 利率选择权及 投资者回售权 39.9 亿 7.3% 本期债券采用 单利按年计 息，不计复 利。每年付息 一次，到期一 次还本，最后 一期利息随本 金的兑付一起 支付。 上海 证券 交易 所 2016年8月19 日已支付2015年8月19日 至2016年8月 18日的债券 利息；2017 年8月19日已 支付前一计 息期间2016 年8月19日至 2017年8月18 日的债券利 息；2018年8 月19日已支 付前一计息 期间2017年8 月19日至2018年8月18日 的债券利息 AAA 合格 投资 者 及回售部分 本金兑付；2019年8月19 日已支付前 一计息期间2018年8月19 日至2019年8 月18日的债 券利息 深圳市龙光 控股有限公 司非公开发 行2016年公 司债券(第二 期) 16 龙 光02 135446.SH 2016/5/16 2020/5/16 4（2+ 2）年 债券存续期第 2年末附设发 行人调整票面 利率选择权及 投资者回售权 5亿 6.99% 本期债券采用 单利按年计 息，不计复 利。每年付息 一次，到期一 次还本，最后 一期利息随本 金的兑付一起 支付。 上海 证券 交易 所 2017年5月16 日已支付2016年5月16日 至2017年5月 15日的债券 利息；2018 年5月16日已 支付2017年5 月16日至2018年5月15日 的债券利 息；2019年5 月16日已支 不适用 不超 过200 名的 合格 投资 者 付2018年5月 16日至2019 年5月15日的 债券利息 深圳市龙光 控股有限公 司2016年非 公开发行公 司债券(第一 期) 16 龙 控01 118764.SZ 2016/7/25 2021/7/25 5（3+ 2）年 债券存续期第 3年末附设发 行人调整票面 利率选择权及 投资者回售权 19.72 亿 6% 本期债券采用 单利按年计 息，不计复 利。每年付息 一次，到期一 次还本，最后 一期利息随本 金的兑付一起 支付。 深圳 证券 交易 所 2017年7月25 日已支付2016年7月25日 至2017年7月 24日的债券 利息；2018 年7月25日已 支付2017年7 月25日至2018年7月24日 的债券利 息；2019年7 月25日已支 付2018年7月 25日至2019 年7月24日的 债券利息及 回售本金 不适用 不超 过200 名的 合格 投资 者 深圳市龙光 控股有限公 司2016年面 向合格投资 者公开发行 公司债券(第 一期) 16 龙 控02 112461.SZ 2016/10/21 2021/10/21 5（3+ 2）年 债券存续期第 3年末附设发 行人调整票面 利率选择权及 投资者回售权 14亿 3.4% 本期债券采用 单利按年计 息，不计复 利。每年付息 一次，到期一 次还本，最后 一期利息随本 金的兑付一起 支付。 深圳 证券 交易 所 2017年10月21日已支付2016年10月21 日至2017年10月20日的债 券利息；2018年10月21日 已支付2017 年10月21日 至2018年10 月20日的债 券利息 AAA 合格 投资 者 深圳市龙光 控股有限公 司2018年非 公开发行公 司债券(第一 期) 18 龙 控01 150123.SH 2018/2/1 2022/2/1 4（2+ 2）年 债券存续期第 2年末附设发 行人调整票面 利率选择权及 投资者回售权 20亿 6.99% 本期债券采用 单利按年计 息，不计复 利。每年付息 一次，到期一 次还本，最后 一期利息随本 金的兑付一起 支付。 上海 证券 交易 所 2019年2月1 日已支付2018年2月1日至 2019年1月31 日的债券利 息 AAA 不超 过 200名 的合 格投 资者 深圳市龙光 控股有限公 司2018年非 公开发行公 司债券(第二 期) 18 龙 控02 150211.SH 2018/3/22 2022/3/22 4（2+ 2）年 债券存续期第 2年末附设发 行人调整票面 利率选择权及 投资者回售权 20亿 7.2% 本期债券采用 单利按年计 息，不计复 利。每年付息 一次，到期一 次还本，最后 一期利息随本 金的兑付一起 支付。 上海 证券 交易 所 2019年3月22 日已支付2018年3月22日 至2019年3月 21日的债券 利息 不适用 深圳市龙光 控股有限公 司2018年非 公开发行公 司债券(第三 期) 18 龙 控03 150399.SH 2018/5/21 2022/5/21 4（2+ 2）年 债券存续期第 2年末附设发 行人调整票面 利率选择权及 投资者回售权 10亿 7.3% 本期债券采用 单利按年计 息，不计复 利。每年付息 一次，到期一 次还本，最后 一期利息随本 金的兑付一起 支付。 上海 证券 交易 所 2019年5月21 日已支付2018年5月21日 至2019年5月 20日的债券 利息 不适用 深圳市龙光 控股有限公 司2018年面 18 龙 112801.SZ 2018/11/20 2022/11/20 4（2+ 2）年 债券存续期第 2年末附设发 行人调整票面 24.9 亿 5.98% 本期债券采用 单利按年计 息，不计复 深圳 证券 尚未付息 AAA 合格 投资 者 向合格投资 者公开发行 公司债券(第 一期) 控05 利率选择权及 投资者回售权 利。每年付息 一次，到期一 次还本，最后 一期利息随本 金的兑付一起 支付。 交易 所 深圳市龙光 控股有限公 司非公开发 行2018年住 房租赁专项 公司债券(第 一期) 18 龙 控06 150921.SH 2018/12/7 2022/12/7 4（2+ 2）年 债券存续期第 2年末附设发 行人调整票面 利率选择权及 投资者回售权 10亿 7% 本期债券采用 单利按年计 息，不计复 利。每年付息 一次，到期一 次还本，最后 一期利息随本 金的兑付一起 支付。 上海 证券 交易 所 尚未付息 AAA 不超 过 200名 的合 格投 资者 深圳市龙光 控股有限公 司2019年面 向合格投资 者公开发行 19 龙 控01 112875.SZ 2019/3/19 2024/3/19 5（3+ 2）年 债券存续期第 3年末附设发 行人调整票面 利率选择权及 投资者回售权 15.1 亿 5.5% 本期债券采用 单利按年计 息，不计复 利。每年付息 一次，到期一 次还本，最后 深圳 证券 交易 所 尚未付息 AAA 合格 投资 者 公司债券(第 一期) 一期利息随本 金的兑付一起 支付。 深圳市龙光 控股有限公 司2019年非 公开发行公 司债券(第一 期)(品种一) 19 龙 控02 114531.SZ 2019/8/5 2024/8/5 5（3+ 2）年 债券存续期第 3年末附设发 行人调整票面 利率选择权及 投资者回售权 5亿 6.5% 本期债券采用 单利按年计 息，不计复 利。每年付息 一次，到期一 次还本，最后 一期利息随本 金的兑付一起 支付。 深圳 证券 交易 所 尚未付息 不适用 不超 过 200名 的合 格投 资者 深圳市龙光 控股有限公 司2019年非 公开发行公 司债券(第一 期)(品种二) 19 龙 控03 114532.SZ 2019/8/5 2023/8/5 4（2+ 2）年 债券存续期第 2年末附设发 行人调整票面 利率选择权及 投资者回售权 10亿 6.2% 本期债券采用 单利按年计 息，不计复 利。每年付息 一次，到期一 次还本，最后 一期利息随本 金的兑付一起 支付。 深圳 证券 交易 所 尚未付息 不适用 不超 过 200名 的合 格投 资者 截至本半年报出具日，15龙光01、16龙光02、16龙控01、18龙控01、18龙控02、18龙控03已完成2019年度付息事项；16龙光01、 15龙光02已到期完成本息兑付。 深圳市龙光控股有限公司于2018年8月9日收到深圳证券交易所出具的《关于深圳市龙光控股有限公司2018年非公开发行公司债 券符合深交所转让条件的无异议函》，同意深圳市龙光控股有限公司非公开发行面值不超过40亿元的公司债券，2019年8月5日已发 行15亿元，截至半年报报出之日，该批文已到期。 深圳市龙光控股有限公司于2018年9月7日收到上海证券交易所出具的《关于对深圳市龙光控股有限公司非公开发行2018年住房 租赁专项公司债券符合上交所转让无异议的函》，同意深圳市龙光控股有限公司面向合格投资者非公开发行面值不超过35亿元的公 司债券，截至报告期末，该批文尚未到期，已发行10亿元。 根据《深圳市优凯思投资顾问有限公司公开发行2015年公司债券（第二期）募集说明书（面向合格投资者）》 中所设定的投资 者回售选择权，深圳市龙光控股有限公司(以下简称“公司”)于2017年7月31日披露了《深圳市龙光控股有限公司关于“15 龙光 02”票面利率调整的公告》及《深圳市龙光控股有限公司关于“15龙光02”回售实施的公告》，同时分别披露了“15龙光02”回售实 施的第一次、第二次和第三次提示性公告。根据当前的市场环境，发行人决定上调15龙光02债券票面利率58个基点，即债券存续期 后2年票面利率为5.35%并保持不变。根据中国证券登记结算有限责任公司上海分公司提供的债券回售申报数据，总额为 10.00亿元 的“15龙光02”的回售数量为 237,551手，回售金额为237,551,000.00元（不含利息）。2017年8月28日为本次回售申报的资金发放 日，本次回售完毕后，“15 龙光 02”债券在上海证券交易所上市并交易的数量为762,449手（面值762,449,000.00元）。 根据《深圳市龙光控股有限公司非公开发行2016年公司债券（第二期）募集说明书》中所设定的投资者回售选择权，深圳市龙 光控股有限公司(以下简称“公司”)于2018年4月13日披露了《深圳市龙光控股有限公司关于“16龙光02”票面利率调整的公告》 及《深圳市龙光控股有限公司关于“16龙光02”回售实施的公告》，同时分别披露了“16龙光02”回售实施的第一次、第二次和第 三次提示性公告。根据当前的市场环境，发行人决定上调16龙光02债券票面利率179个基点，即债券存续期后1年票面利率为6.99%并 保持不变。根据中国证券登记结算有限责任公司上海分公司提供的债券回售申报数据，总额为5.00亿元的“16龙光02”的回售数量 为0手，回售金额为0元（不含利息）。本次回售完毕后，“16龙光02”债券在上海证券交易所上市并交易的数量为500,000手（面值 500,000,000元）。 根据《深圳市优凯思投资顾问有限公司公开发行2015年公司债券（第一期）募集说明书（面向合格投资者）》中所设定的投资 者回售选择权，深圳市龙光控股有限公司(以下简称“公司”)于2018年7月23日披露了《深圳市龙光控股有限公司关于“15龙光01” 票面利率调整的公告》及《深圳市龙光控股有限公司关于“15龙光01”回售实施的公告》，同时分别披露了“15龙光01”回售实施 的第一次、第二次和第三次提示性公告。根据当前的市场环境，发行人决定上调15龙光01债券票面利率230个基点，即债券存续期后 2年票面利率为7.3%并保持不变。根据中国证券登记结算有限责任公司上海分公司提供的债券回售申报数据，总额为40.00亿元的“15龙光01”的回售数量为10,000手，回售金额为10,000,000元（不含利息）。2018年8月19日为本次回售申报的资金发放日，本次回 售完毕后，“15龙光01”债券在上海证券交易所上市并交易的数量为3,990,000手（面值3,990,000,000元）。 根据《深圳市龙光控股有限公司2016年非公开发行公司债券（第一期）募集说明书》中所设定的投资者回售选择权，深圳市龙 光控股有限公司(以下简称“公司”)于2019年6月27日披露了《深圳市龙光控股有限公司关于“16龙控01”票面利率调整及投资者 回售实施办法第一次提示性公告》，同时分别披露了“16龙控01”回售实施的第二次和第三次提示性公告。根据当前的市场环境， 发行人决定上调“16龙控01”债券票面利率85个基点，即债券存续期后2年票面利率为6%并保持不变。根据中国证券登记结算有限 责任公司深圳分公司提供的债券回售申报数据，总额为30.00亿元的“16龙控01”的回售数量为10,280,000张，回售金额为1,028,000,000元（不含利息）。2019年7月25日为本次回售申报的资金发放日，本次回售完毕后，“16龙控01”债券在深圳证券交易所上市 并交易的数量为19,720,000张（面值1,972,000,000元）。 二、募集资金使用情况 (一) 深圳市优凯思投资顾问有限公司公开发行2015年公司债券(第一 期) 2015年8月18日，公司发行了深圳市优凯思投资顾问有限公司公开发行 2015年公司债券(第一期)（以下简称“15龙光01”），发行规模40亿，发行 票面利率为5%，发行期限为5年，本期债券发行募集资金70%用于偿还银行贷 款，30%用于补充营运资金。 截止2019年6月30日，本期债券募集资金的使用与募集说明书的相关承 诺一致。本期债券专项账户的管理以及余额管理的事项与募集说明书的相 关承诺一致。 （二）深圳市优凯思投资顾问有限公司公开发行2015年公司债券(第 二期) 2015年8月26日，公司发行了深圳市优凯思投资顾问有限公司公开发 行2015年公司债券(第二期)（以下简称“15龙光02”），发行规模10亿， 发行票面利率为4.77%，发行期限为4年，本期债券发行募集资金70%用于 偿还银行贷款，30%用于补充营运资金。 截止2019年6月30日，本期债券募集资金的使用与募集说明书的相关 承诺一致。本期债券专项账户的管理以及余额管理的事项与募集说明书的 相关承诺一致。 （三）深圳市优凯思投资顾问有限公司非公开发行2016年公司债券 (第一期) 2016年1月13日，公司发行了深圳市优凯思投资顾问有限公司非公开 发行2016年公司债券(第一期)（以下简称“16龙光01”），发行规模25 亿，发行票面利率为5.8%，发行期限为3年，本期债券发行募集资金50%用 于偿还银行贷款，50%用于补充营运资金。 截止2019年6月30日，本期债券募集资金的使用与募集说明书的相关 承诺一致。本期债券专项账户的管理以及余额管理的事项与募集说明书的 相关承诺一致。 （四）深圳市龙光控股有限公司非公开发行2016年公司债券(第二期) 2016年5月16日，公司发行了深圳市龙光控股有限公司非公开发行2016年公司债券(第一期)（以下简称“16龙光02”），发行规模5亿，发行票 面利率为5.2%，发行期限为4年，本期债券发行募集资金50%用于偿还银行 贷款，50%用于补充营运资金。 截止2019年6月30日，本期债券募集资金的使用与募集说明书的相关 承诺一致。本期债券专项账户的管理以及余额管理的事项与募集说明书的 相关承诺一致。 （五）深圳市龙光控股有限公司2016年非公开发行公司债券(第一期) 2016年7月25日，深圳市龙光控股有限公司2016年非公开发行公司债 券(第一期)（以下简称“16龙控01”），发行规模30亿，发行票面利率为 5.15%，发行期限为5年，本期债券发行募集资金50%用于偿还银行贷款，50%用于补充营运资金。 截止2019年6月30日，本期债券募集资金的使用与募集说明书的相关 承诺一致。本期债券专项账户的管理以及余额管理的事项与募集说明书的 相关承诺一致。 （六）深圳市龙光控股有限公司2016年面向合格投资者公开发行公司 债券(第一期) 2016年10月21日，公司发行了深圳市龙光控股有限公司2016年面向合 格投资者公开发行公司债券(第一期)（以下简称“16龙控02”），发行规 模14亿，发行票面利率为3.4%，发行期限为5年，本期债券发行募集资金7 0%用于偿还银行贷款，30%用于补充营运资金。 截止2019年6月30日，本期债券募集资金的使用与募集说明书的相关 承诺一致。本期债券专项账户的管理以及余额管理的事项与募集说明书的 相关承诺一致。 （七）深圳市龙光控股有限公司2018年非公开发行公司债券(第一期) 2018年1月31日，公司发行了深圳市龙光控股有限公司2018年非公开发 行公司债券(第一期)（以下简称“18龙控01”），发行规模20亿，发行票面 利率为6.99%，发行期限为4年，本期债券发行募集资金全部用于偿还银行贷 款。 截止2019年6月30日，本期债券募集资金的使用与募集说明书的相关承 诺一致。本期债券专项账户的管理以及余额管理的事项与募集说明书的相 关承诺一致。 （八）深圳市龙光控股有限公司2018年非公开发行公司债券(第二期) 2018年3月22日，公司发行了深圳市龙光控股有限公司2018年非公开发 行公司债券(第二期)（以下简称“18龙控02”），发行规模20亿，发行票面 利率为7.2%，发行期限为4年，本期债券发行募集资金全部用于偿还银行贷 款。 截止2019年6月30日，本期债券募集资金的使用与募集说明书的相关承 诺一致。本期债券专项账户的管理以及余额管理的事项与募集说明书的相 关承诺一致。 （九）深圳市龙光控股有限公司2018年非公开发行公司债券(第三期) 2018年5月21日，公司发行了深圳市龙光控股有限公司2018年非公开发 行公司债券(第三期)（以下简称“18龙控03”），发行规模10亿，发行票面 利率为7.3%，发行期限为4年，本期债券发行募集资金全部用于偿还银行贷 款。 截止2019年6月30日，本期债券募集资金的使用与募集说明书的相关承 诺一致。本期债券专项账户的管理以及余额管理的事项与募集说明书的相 关承诺一致。 （十）深圳市龙光控股有限公司2018年面向合格投资者公开发行公司 债券(第一期) 2018年11月20日，公司发行了深圳市龙光控股有限公司2018年面向合 格投资者公开发行公司债券(第一期)（以下简称“18龙控05”），发行规模 24.9亿，发行票面利率为5.98%，发行期限为4年，本期债券发行募集资金全 部用于偿还现有到期或行权公司债券。 截止2019年6月30日，本期债券募集资金的使用与募集说明书的相关承 诺一致。本期债券专项账户的管理以及余额管理的事项与募集说明书的相 关承诺一致。 （十一）深圳市龙光控股有限公司非公开发行2018年住房租赁专项公 司债券(第一期) 2018年12月7日，公司发行了深圳市龙光控股有限公司非公开发行2018 年住房租赁专项公司债券(第一期)（以下简称“18龙控06”），发行规模10亿，发行票面利率为7%，发行期限为4年，本期债券发行募集资金70%用于 住房租赁项目建设，30%用于补充营运资金。 截止2019年6月30日，本期债券募集资金的使用与募集说明书的相关承 诺一致。本期债券专项账户的管理以及余额管理的事项与募集说明书的相 关承诺一致。 （十二）深圳市龙光控股有限公司2019年面向合格投资者公开发行公 司债券(第一期) 2019年3月19日，公司发行了深圳市龙光控股有限公司2019年面向合格 投资者公开发行公司债券(第一期)（以下简称“19龙控01”），发行规模1 5.1亿，发行票面利率为5.5%，发行期限为5年，全部用于偿还现有到期或行 权公司债券。 截止2019年6月30日，本期债券募集资金的使用与募集说明书的相关承 诺一致。本期债券专项账户的管理以及余额管理的事项与募集说明书的相 关承诺一致。 （十三）募集资金期末余额、募集资金专项账户运作情况 截止2019年6月30日，我司发行的债券“15龙光01”、“15龙光02”、 “16龙光01”、“16龙光02”、“16龙控01”、“16龙控02”、“18龙控01”、“18龙控02”、“18龙控03”、“18龙控05”、“18龙控06”、“19 龙控01”募集资金已使用完毕。 公司存续的债券专项账户的管理以及余额管理的事项与募集说明书的 相关承诺一致。债券募集资金的使用金额、使用情况及履行的程序与募集说 明书的相关承诺一致。 三、评级机构跟踪评级情况 本公司已委托中诚信证券评估有限公司、联合信用评级有限公司及大 公国际资信评级有限公司担任本年度发行债券跟踪评级机构。 报告编号为信评委函字【2019】跟踪043号、信评委函字【2019】跟踪 044号、信评委函字【2019】跟踪045号的最新一期跟踪评级报告由中诚信证 券评估有限公司于2019年4月4日出具并披露至上海证券交易所网站、深圳 证券交易所网站及中诚信证券评估有限公司网站，中诚信证券评估有限公 司在以上报告中确定本公司主体长期信用等级为AAA，评级展望为稳定，本 公司发行的“18龙控01”、“18龙控05”、“18龙控06”和“19龙控01”债 券信用等级为AAA。 报告编号为联合【2019】1000号的最新一期跟踪评级报告由联合信用评 级有限公司于2019年6月12日出具并披露至上海证券交易所网站和联合信 用评级有限公司网站，联合信用评级有限公司在此报告中确定本公司主体 长期信用等级为AAA，评级展望为稳定，本公司发行的“15龙光01”、“15 龙光02”、“16龙控02”债券信用等级为AAA。 报告编号为大公报SD【2019】90号的最新一期跟踪评级报告由大公国际 资信评估有限公司于2019年6月6日出具并披露至上海证券交易所网站和大 公国际资信评估有限公司网站，大公国际资信评估有限公司在此报告中确 定本公司主体长期信用等级为AA+，评级展望为稳定，本公司发行的“15龙 光01”债券信用等级为AA+。 四、公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施及执行情况 报告期内，公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施与募集说 明书中“第三节 偿债计划及其他保障措施”没有重大变化。 公司已到付息日期的公司债券均已足额付息，偿债计划执行情况良好。 公司发行的15龙光01、15龙光02、16龙光01、16龙光02、16龙控01、18龙控 01、18龙控02、18龙控03已分别于2019年8月19日、2019年8月27日、2019年 1月13日、2019年5月16日、2019年7月25日、2019年1月31日、2019年3月22 日、2019年5月21日足额支付利息；16龙光01已于2019年1月13日完成本金兑 付、15龙光02已于2019年8月27日完成本金兑付。 公司债券制定了设立偿债专项账户、制定并严格执行资金管理计划、充 分发挥债券受托管理人的作用、制定债券持有人会议规则、设立专门的偿付 工作小组、严格履行信息披露义务、发行人承诺等偿债保障措施，具体请参 见公司债券募集说明书，以上措施在2019年上半年度均已严格执行。 五、公司债券持有人会议召开情况 报告期内，无债券持有人会议召开事项。 六、债券受托管理人履职情况 公司债券存续期内，债券受托管理人招商证券股份有限公司、国泰君安 证券股份有限公司、中泰证券股份有限公司严格按照《债券受托管理协议》 中的约定，对公司资信状况、募集资金管理运用情况、公司债券本息偿付情 况等进行了持续跟踪，并督促公司履行公司债券募集说明书中所约定义务， 积极行使了债券受托管理人职责，维护债券持有人的合法权益。 受托管理人预计将于公司每个会计年度结束之日起六个月内出具本期 债券受托管理事务年度报告，受托管理报告详见公司网站，以及证监会指定 的信息披露网站（www.sse.com.cn、www.szse.cn）。 第三节 公司财务和资产情况 本节的财务会计信息及有关分析反映了本公司2019年上半年及2018年 度或2018年同期的财务和资产情况。亚太（集团）会计师事务所（特殊普通 合伙）对本公司2018年度的财务报表进行了审计，并出具了标准无保留意见 的审计报告。2019年上半年财务报告未经会计师事务所审计或审阅。 一、主要财务会计信息 公司最近一年一期主要会计数据以及财务指标列示如下： 注：以上财务指标均按照合并报表口径计算。 单位：人民币万元 项目 2019年6月30日/2019 年半年度 2018年末/2018年 半年度 同比变动（%） 资产总额 16,890,376.35 15,600,914.48 8 属于母公司股东的净资产 3,096,977.41 2,776,154.46 12 营业收入 2,653,518.01 1,550,264.06 71.17 属于母公司股东的净利润 552,880.78 337,971.43 63.59 扣除非经常性损益后归属于母公司 所有者的净利润 510,730.42 313,412.48 62.96 息税折旧摊销前利润（EBITDA） 877,306.20 532,093.45 64.88 经营活动产生的现金流量净额 582,606.51 1,849,520.71 -68.5 投资活动产生的现金流量净额 414,250.47 -1,768,377.97 123.43 筹资活动产生的现金流量净额 -74,662.30 91,509.77 -181.59 年末现金及现金等价物余额 3,299,325.17 2,377,130.49 39 流动比率 1.31 1.3 1 速动比率 0.73 0.83 -12 资产负债率 76.1 77.44 -2 EBITDA全部债务比 0.23 0.18 28.38 利息保障倍数 6.47 6.18 4.69 现金利息保障倍数 7.24 23.95 -69.77 EBITDA利息保障倍数 6.62 6.21 6.6 贷款偿还率 100 100 - 利息偿还率 100 100 - 上述财务指标的计算方法如下： 1、全部债务=长期借款+应付债券+短期借款+交易性金融负债+应付票据+应付短期债券+一年内到期 的非流动负债； 2、EBITDA=利润总额+利息支出+固定资产折旧+摊销； 3、流动比率=流动资产/流动负债； 4、速动比率=（流动资产-存货净额-一年内到期的非流动资产-其他流动资产）/流动负债； 5、资产负债率＝总负债/总资产； 6、EBITDA全部债务比=EBITDA/全部债务； 7、EBITDA利息保障倍数=EBITDA/（资本化利息+计入财务费用的利息支出）； 8、利息保障倍数=（利润总额+利息支出）/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）； 9、现金利息保障倍数=（经营活动产生的现金流量净额+现金利息支出+所得税付现）/现金利息支出； 10、贷款偿还率：实际贷款偿还额/应偿还贷款额； 11、利息偿付率：实际支付利息/应付利息。 （一）营业收入 2019年上半年营业收入同比增加71.17%，主要是本年结转的销售收入 增长所致。 （二）属于母公司股东的净利润 2019年上半年属于母公司股东的净利润同比增加63.59%，主要是营业收 入增长所致。 （三）扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润 2019年上半年扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润同比 增加62.96%，主要营业收入增长所致。 （四）息税折旧摊销前利润（EBITDA） 2019年上半年息税折旧摊销前利润同比增加64.88%，主要原因是2019 年上半年结转收入同比增加所致。 （五）经营活动产生的现金流量净额 2019年上半年经营活动产生的现金流量净额同比下降68.5%，主要原因 是2019年上半年收到其他与经营活动有关的现金减少所致。 （六）投资活动产生的现金流量净额 2019年上半年投资活动产生的现金流量净额同比增加123.43%，主要原 因系收回应收联合营款项所致。 （七）筹资活动产生的现金流量净额 2019年上半年筹资活动产生的现金流量净额同比变动-181.59%，主要 原因是归还借款增加所致。 （八）年末现金及现金等价物余额 2019年上半年末现金余额同比增加39%，主要原因是销售商品、提供劳 务收到的现金、收到其他与投资活动有关的现金增加所致。 （九）现金利息保障倍数 2019年上半年末现金利息保障倍数同比下降69.77%，主要原因是上半 年经营活动产生的现金流量净额下降所致。 二、主要资产及负债变动情况 截止2019年6月30日，本公司主要资产及负债变动情况如下表所示： 单位：人民币亿元 项目 2019年6月30 日 2019年6月30日 占总资产的比例 （%） 2018年末 2018年末占总资 产的比例（%） 同比变动（%） 货币资金 367.15 21.71 331.81 21.27 10.65 应收账款 57.98 3.43 20.02 1.28 189.56 预付款项 71.11 4.20 66.43 4.26 7.04 其他应收款 269.96 15.96 380.45 24.39 -29.04 存货 586.64 34.66 467.59 29.97 25.46 其他流动资产 25.51 1.51 18.87 1.21 35.23 长期应收款 43.45 2.57 83.82 5.37 -48.16 投资性房地产 246.49 14.57 174.53 11.19 41.23 长期股权投资 11.91 0.70 8.77 0.56 35.77 短期借款 3.50 0.21 2.54 0.16 37.59 应付账款 174.89 10.34 136.44 8.75 28.18 合同负债 199.20 11.78 177.68 11.39 12.11 应付职工薪酬 1.88 0.11 1.67 0.11 12.69 应交税费 74.85 4.43 58.75 3.77 27.40 应付利息 7.48 0.44 7.00 0.45 6.85 应付股利 0.66 0.04 0.86 0.06 -22.22 其他应付款 420.92 24.89 452.54 29.01 -6.99 一年内到期的非 流动负债 169.04 9.99 149.96 9.61 12.72 长期借款 110.90 6.56 64.18 4.11 72.80 应付债券 89.90 5.32 129.80 8.32 -30.74 递延所得税负债 31.48 1.86 26.49 1.70 18.84 （一）应收账款 2019年6月末应收账款余额较年初增加189.56%，主要原因是应收建筑 收入款项增加所致。 （二）其他应收款 2019年6月末其他应收款余额较年初减少29.04%，主要原因是收回联合 营应收款所致。 最近一年一期公司其他应收款均采用个别方式评估减值损失。管理层 每半年对其他应收款进行减值测试，根据资产账面价值与未来现金流现值 的差额计提坏账准备。公司2019年上半年其他应收款不存在减值迹象，未计 提坏账准备。公司其他应收款主要为应收关联公司款项、代垫分包商款项、 工程质量及安全保证金等，其中与联合营企业项目建设、营运资金往来款合 计金额199.2亿元，占其他应收款比例为74%，且账龄在1年以内。综上，公 司其他应收款可回收性较高，不存在减值迹象，不存在其他应收款坏账准备 计提不充分的情形。 （三）其他流动资产 2019年6月末其他流动资产余额较年初增加35.23%，主要原因是公司预 缴土地增值税及所得税增加所致。 （四）长期应收款 2019年6月末长期应收款余额较年初减少48.16%，主要原因是收回应收 联合营款项。 （五）投资性房地产 2019年6月末投资性房地产余额较年初增加41.23%，主要原因为评估增 值及收购子公司增加的投资物业所致。 （六）长期股权投资 2019年6月末长期股权投资同比增加35.77%，主要原因是本期对外投资 增加所致。 （七）短期借款 2019年6月末短期借款同比增加37.59%，主要原因是本期新增抵押借款 所致。 （八）长期借款 2019年6月末长期借款同比增加72.8%，主要原因是本期质押借款增加 所致。 （九）应付债券 2019年6月末应付债券同比减少30.74%，主要原因是债券即将进入回售 期，重分类至一年内到期的非流动负债所致。 三、资产抵质押情况 截至2019年6月30日，发行人受限资产账面价值合计约135.52亿元，除 此之外，发行人未有其他具有可对抗第三人的优先偿付负债的情况。受限资 产具体情况如下表所示: 类别 2019年6月30日余额（人民币亿元） 受限资产 - 货币资金 37.22 - 存货 83.44 - 投资性房地产 14.86 合计 135.52 四、对外担保变动情况 （一）报告期内尚未履行及未履行完毕的对外担保总额247.01亿元，具 体如下： 被担 保单 位名 称 发行人与被担 保人的关联关 系 实收资本 （亿元） 主要 业务 资信 状况 担保类型 担保余 额（亿 元） 被担保 债务到 期时间 商品 房承 购人 客户 - - 良好 阶段性担 保 233.55 - 广西 金凯 利置 业有 限公 司 关联方 1.42 房地 产业 良好 抵押担保 0.60 2022年6 月28日 龙光 地产 控股 关联方 4.3 投资 控股 良好 抵押担保 12.86 2019年8 月13日 被担 保单 位名 称 发行人与被担 保人的关联关 系 实收资本 （亿元） 主要 业务 资信 状况 担保类型 担保余 额（亿 元） 被担保 债务到 期时间 有限 公司 合计 － － － － － 247.01 － 五、银行授信使用及偿还情况 公司在各大银行的资信情况良好，与国内主要商业银行一直保持着长 期合作伙伴关系，获得各银行较高的授信额度，截至2019年6月30日，具体 授信情况如下： 单位：亿元 银行名称 综合授信额度 已使用额度 剩余额度 工商银行 88 20 68 建设银行 84 31 53 民生银行 20 11 9 平安银行 50 9 41 兴业银行 35 14 21 中信银行 100 77 23 浦发银行 24 4 20 招商银行 50 11 39 渤海银行 60 16 44 农业银行 33 21 12 华夏银行 25 11 14 广发银行 20 7 13 中国银行 30 0 30 浙商银行 30 10 20 合计 649 242 407 2019 年上半年公司应偿还的银行贷款，已全部按时偿还，不存在展期 及减免情况。 第四节 公司业务和治理情况 深圳市龙光控股有限公司（原名称：深圳市优凯思投资顾问有限公司） 成立于2008年，主要从事住宅开发业务，系上市公司龙光地产控股有限公司 （3380.HK）的境内子公司。公司总部设在深圳宝安，公司在以深圳为核心 的粤港澳大湾区、汕头及南宁等优势区域建立了战略基地。 一、公司主要业务和经营状况简介 （一）最近一年一期经营情况分析 2019年上半年，公司实现营业收入265.35亿元。其中，商品房销售收入 153.18亿元，占营业收入比重为57.73%；一级土地开发收入49亿，占营业收 入比重为18.47%；建筑工程收入61.96亿元，占营业收入比重为23.35%；租 金收入0.69亿元，占营业收入比重为0.26%。 最近一年及一期经营情况 单位：元 项目 2019年上半年度 2018年上半年度 同比变动 一、营业总收入 26,535,180,060.73 15,502,640,649.95 71.17% 二、营业总成本 19,309,386,267.30 11,248,110,073.59 71.67% 营业成本 17,114,871,634.31 9,815,525,731.03 74.37% 税金及附加 1,222,829,746.94 817,795,580.41 49.53% 销售费用 571,305,272.40 229,473,638.33 148.96% 管理费用 487,348,535.70 294,571,618.88 65.44% 财务费用 -86,968,922.05 90,743,504.94 -195.84% 资产减值损失 -161,579.26 -124,278.89 30.01% 加：公允价值变动收益 758,678,855.63 843,220,873.88 -10.03% 投资收益 486,310,853.13 145,154,655.58 235.03% 三、营业利润 8,470,621,922.93 5,242,781,826.93 61.57% 报告内，公司营业收入主要来源于房地产销售、一级土地开发收入、建 筑工程收入等。公司长期专注于房地产开发主业，收入结构相对稳定。 （二）利润表项目分析 1、营业收入 2019年上半年营业收入265.35亿元，同比增加71.17%，主要是本年结转 的销售收入增长所致。 2、营业成本 2019年上半年营业成本171.15亿元，同比增加74.37%，主要是随着本年 结转的销售收入增长，对应结转成本相应增加所致。 3、税金及附加 2019年上半年税金及附加12.23亿元，同比增加49.53%，主要是随着本 年结转的销售收入增长，对税费相应增加所致。 4、销售费用 2019年上半年销售费用5.7亿元，同比增加148.96%，主要是加大了物业 销售的推广力度，导致销售费用有所增加。 5、管理费用 2019年上半年管理费用4.87亿元，同比增加65.44%，主要是人工支出增 加所致。 6、资产减值损失 2019年上半年资产减值损失16.16万元，同比增加30%，主要原因是本年 确认坏账所致。 7、投资收益 2019年上半年投资收益4.86亿元，同比增加235.03%，主要原因是收购 子公司产生的投资收益所致。 （三）投资状况 报告期内无新增超过上年末净资产20%的重大股权投资及重大非股权 投资。 二、行业趋势、公司未来发展战略、经营计划 （一）行业发展格局与趋势展望 房地产行业已经成为我国国民经济发展的重要产业及主要经济增长点。 国家经济形态、新型城镇化进程和人口结构变迁，以及城镇居民生活水平的 不断提高，系推动我国房地产行业持续发展的原因所在。自改革开放以来， 我国经济总体形势保持着蓬勃发展的势头，始终中高速增长。2000年至2018年，我国城镇居民人均可支配收入由2000年6,280元增加到2018年39,251 元，增加了6.25倍，家庭消费和投资能力得到极大提高；与此同时，我国的 城镇化率由2000年36.22%增加到2018年的59.58%，城镇化建设的逐步加大 亦加速了人口变迁，从而推动房地产行业的发展。 住宅开发投资规模持续增长。据国家统计局的数据显示，2000年至2011年我国房地产开发投资和住宅投资的增速保持在20%以上，2012年开始这 一增速开始放缓。2018年房地产开发投资完成额、住宅完成投资额分别为120,263.51亿元、85,192.52亿元，同比增长9.50%、13.40%，增速有一定上 升。从房地产投资的构成上来看，自2000年以来住宅投资额占房地产总投资 额的比重均保持在65%以上，2018年为70.84%。 房地产开发投资规模持续增长，增速经历大幅下滑后开始回升。2013年、 2014年、2015年、2016年、2017年及2018年房地产开发投资同比增长率分别 为19.80%、10.50%、1.00%、6.90%、7.04%及9.50%，2018年全年完成房地产 开发投资120,263.51亿元，从走势来看，2000年以来房地产开发投资增速呈 现明显的周期性，并出现较大的波动，2004年2月房地产开发投资的增速曾 一度达到57.10%，2009年2月又跌到1.00%的水平。2013年年初开始，房地产 开发投资的增速又呈现下滑态势，2015年下降最为明显，全面增速已经降至 历史最低水平，2016年房地产开发投资缓慢复苏，每月增速维持在5%-7%之 间。从市场供求角度来看，一方面，供应端是“招拍挂”土地紧缩所致。2 018年40个大中城市土地购置面积9,411.59万平方米，增速回升至7.30%。另 一方面，需求端系房地产开发企业将投资集中于一线城市和部分二线城市， 三四线城市的开发投资大幅度减少。 商品房销售及竣工面积总体上呈现逐年提升态势。受国家宏观调控及 市场供求影响，商品房销售方面，2014年较2013年呈现较为明显的下降趋 势，但随着2014年9月多省份限购政策的逐步退出，以及2015年“个人转让 两年以上住房免征营业税”、“二套房贷首付比例降至40%”以及央行的5次 “降准降息”、“非限购城市首套房最低首付比例至2.5成”等政策引导， 促使市场需求集中释放，2015年全年商品房销售12.85亿平方米，同比增长 6.50%，微低于2013年13.06亿平方米，全年销售额达到8.73亿元，同比增长 14.40%。尽管2016年国庆节前后全国多个城市相继出台各种限购限贷政策， 但2016年全年商品房销售仍达到15.73亿平方米，同比增长22.41%，全年销 售额达到11.76亿元，同比增长34.71%；2017年全年商品房销售达到16.94亿 平方米，同比增长7.7%，全年销售额达到13.37万亿元，同比增长13.7%，2017年全年商品房销售达到17.17亿平方米，同比增长1.30%，全年销售额达 到15.00万亿元，同比增长12.20%。 2017年以后，随着房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的” 基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端调整向供给侧增加进行转变， 限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时短期 调控与长效机制的衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共 有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建（未完）  |