[中报]城投控股:2019年半年度报告
原标题:城投控股:2019年半年度报告 公司代码：600649 公司简称：城投控股 上海城投控股股份有限公司 2019年半年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完 整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 本半年度报告未经审计。 四、 公司负责人戴光铭、主管会计工作负责人陈晓波、财务总监吴春及会计机构负责人（会计主 管人员）邓莹声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 报告期内，公司无利润分配预案 六、 前瞻性陈述的风险声明 □适用 √不适用 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 重大风险提示 无 十、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4 第三节 公司业务概要 ..................................................................................................................... 7 第四节 经营情况的讨论与分析 ..................................................................................................... 9 第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 20 第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 25 第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 27 第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................... 28 第九节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 28 第十节 财务报告 ........................................................................................................................... 29 第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................. 130 第一节 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 本公司、公司 指 上海城投控股股份有限公司 上海城投、城投集团 指 上海城投（集团）有限公司 置地集团 指 上海城投置地（集团）有限公司 诚鼎基金 指 由城投控股投资的私募股权投资基金管理平台 弘毅上海 指 弘毅（上海）股权投资基金中心（有限合伙） 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 上海城投控股股份有限公司 公司的中文简称 城投控股 公司的外文名称 Shanghai Chengtou Holding Co.,Ltd 公司的外文名称缩写 Chengtou Holding 公司的法定代表人 戴光铭 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 俞有勤 李贞 联系地址 上海市虹口区吴淞路130号 上海市虹口区吴淞路130号 电话 021-66981171 021-66981376 传真 021-66986655 021-66986655 电子信箱 ctkg@600649sh.com ctkg@600649sh.com 三、 基本情况变更简介 公司注册地址 上海市浦东新区北艾路1540号 公司注册地址的邮政编码 200125 公司办公地址 上海市虹口区吴淞路130号 公司办公地址的邮政编码 200080 公司网址 http://www.sh600649.com 电子信箱 ctkg@600649sh.com 报告期内变更情况查询索引 无 四、 信息披露及备置地点变更情况简介 公司选定的信息披露报纸名称 上海证券报 登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司半年度报告备置地点 上海市虹口区吴淞路130号19楼 报告期内变更情况查询索引 无 五、 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 城投控股 600649 原水股份 六、 其他有关资料 □适用 √不适用 七、 公司主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 本报告期 （1－6月） 上年同期 本报告期比上年 同期增减(%) 营业收入 1,822,991,161.00 4,144,833,210.34 -56.02 归属于上市公司股东的净利润 373,916,262.51 707,493,101.28 -47.15 归属于上市公司股东的扣除非经常性 损益的净利润 294,871,521.35 469,924,478.33 -37.25 经营活动产生的现金流量净额 -4,008,912,884.22 134,516,545.10 -3080.24 本报告期末 上年度末 本报告期末比 上年度末增减(%) 归属于上市公司股东的净资产 19,065,171,023.93 18,828,327,878.21 1.26 总资产 38,415,838,941.89 36,722,191,579.93 4.61 (二) 主要财务指标 主要财务指标 本报告期 （1－6月） 上年同期 本报告期比上年 同期增减(%) 基本每股收益（元／股） 0.15 0.28 -47.15 稀释每股收益（元／股） 0.15 0.28 -47.15 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 0.12 0.19 -37.25 加权平均净资产收益率（%） 1.97 3.70 -1.73 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 1.55 2.45 减少0.90个百分点 公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 依据2017年财政部发布关于印发修订《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》、《企 业会计准 则第23号——金融资产转移》、《企业会计准则第24号——套期会计》、《企业会计准则 第 37 号——金融工具列报》的通知，规定境内上市企业自2019年1月1日起执行修订后金融工 具准则 (上述四项准则以下简称 “新金融工具准则”)。依据新金融工具准则相关规定，本公司 将金融资产分类变更为“以摊余成本计量的金融资产”、“以公允价值计量且其变动计入其他综合 收益的金融资产”和“以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产”三大类进行核算。具 体影响情况可参见本报告“第十节 财务报告\五、重要会计政策及会计估计\40、重要会计政策和 会计估计的变更\(3) 首次执行新金融工具准则、新收入准则、新租赁准则调整首次执行当年年初 财务报表相关项目情况”。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 □适用 √不适用 九、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 金额 非流动资产处置损益 -24,480.93 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家 政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 25,080,000.00 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资 产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变 动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、 衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 65,914,313.09 对外贷款取得的投资收益 16,903,473.71 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 822,132.72 所得税影响额 -29,650,697.43 合计 79,044,741.16 十、 其他 □适用 √不适用 第三节 公司业务概要 一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 1、地产业务 公司的地产业务是由全资子公司置地集团所从事的租赁住房项目、成片土地开发、保障房和 普通商品房建设、办公园区、写字楼开发、“城中村”改造等。置地集团深耕上海，同时关注长三 角一体化发展趋势，在项目实践过程中不断提升市场化、专业化能力，基本形成了多元化经营格 局，以差异化的竞争策略，确保在行业政策调控和市场周期波动中的相对优势。 经营情况方面，置地集团经营业绩相对稳定，财务状况良好，获得2018中国房地产上市公司 综合实力50强、创新能力5强等荣誉称号。 开发经验方面，公司具有租赁住房、土地一级开发、保障房建设、写字楼（园区）开发、中 高端普通商品房建设经验和标杆产品。其中： 租赁住房项目：根据国家大力发展住房租赁市场的政策趋势以及自身发展要求，积极参与租 赁住房业务，城投宽庭品牌已经推出市场，通过获取租赁住宅地块、存量项目用于租赁以及代建 等模式，进一步拓展租赁房业务规模； 保障房建设：是上海市保障房建设排头兵，已供应房源超过5.2万套，销售率名列前茅。产 品优化升级至5.0版，理念、技术、品质行业领先； 土地一级开发：在城市经济发展空间布局调整和城市形态优化方面积累了相关经验； 老城厢改造：具有市中心区域旧区改造经验和成果，实施了中心城区最大规模的住宅开发基 地之一——露香园老城厢改造项目，形成融合上海传统历史文化和现代居住理念的城市更新住宅 开发成功案例，达到城市风貌有效改善、土地价值有效提升的目标； 市场化项目：具有中高端住宅、写字楼（园区）、商业等多元产品开发经验，并在结合区域特 色打造高端住宅、科技园区、外滩隧道上盖写字楼等的项目实践中，体现了产品开发能力。上述 已有开发经验与未来参与保障体系建设、城市更新等核心业务基本契合，形成了对未来的开发能 力储备。 2019年上半年，国内经济、货币政策、楼市调控基调等都影响了国内房地产市场的走向，房 地产行业从中央到地方都体现出了高度的政策协同，中央在重要会议强调“房住不炒”，地方政府 根据自身情况及时跟进政策进行微调，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济 的手段，确保市场平稳运行。根据国家统计局公布的数据显示，全国商品房销售规模整体有所下 降，销售金额虽保持一定的增长，但增速有所放缓。租赁住房作为新的住房形式仍有较大空间。 《上海市住房发展“十三五”规划》提出，“十三五”期间供应租赁住房用地1700公顷，预计新 增租赁住房4250万平方米，约70万套，租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%。 2、投资业务 公司的投资业务主要包括直接股权投资和私募股权投资基金管理。 直接股权投资方面，主要是由公司自有资金对拟上市或已上市的企业进行投资，投资方向包 括城市基础设施产业链相关领域、国资国企改革领域、金融股权投资领域等。截至报告期末，公 司拥有的已上市公司股权包括申通地铁、光大银行、西部证券、国投资本等，总市值规模约为59.76 亿元。 私募股权投资基金管理方面，公司2009年成立了私募股权投资基金管理平台——诚鼎基金， 组建了基金投资管理团队，通过私募方式向基金投资人募集资金，公司以股东或有限合伙人身份 参与基金的发起设立。诚鼎基金对基金进行市场化、专业化管理，主要包括募资、投资、管理、 退出四个阶段，公司通过向诚鼎基金委派投资决策委员会委员、管理委员会委员，参与基金的投 资运作和管理。截至报告期末，诚鼎基金累计资金管理规模逾100亿元。 二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 □适用 √不适用 三、 报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 1、地产业务 在区域市场竞争中具有差异化的资源获取优势——深耕上海房地产市场，具有良好发展基础， 尤其在保障房、城市更新业务方面具有先发优势；有良好的资信度，具有资金密集投入的基础， 可承担一定规模的开发量；依托大股东的路桥、水务、环境等业务板块，具有板块和产业联动的 资源整合优势。 在市场调控过程中具有一定的风险控制优势——具有多元经营格局，在保障房、租赁住房、 商品住宅、写字楼、科技园区、“城中村”改造等方面协调发展，提升抗市场波动风险能力；具有 丰富的资金管理能力及运用创新金融手段的经验。 在行业企业竞争中具有稳定的发展动力优势——具有多元的产品开发经验和区域综合开发经 验，尤其是保障房建设的优秀成功案例，为后续扩大参与保障房、城市更新市场形成品牌优势； 通过多元产品线的开发管理实践，逐步建立并不断优化了一支具有较强专业水平和创新能力的技 术、建设、投资、销售、运营、管理团队。 2、投资业务 城投的产业背景——公司依托上海城投集团的综合实力和产业资源，与城投集团的基础设施 板块协同，与城投产业链相关的上海国企联动，把握各类投资机会，合作共赢。 优质的基金品牌——公司旗下诚鼎基金成立以来不断树立品牌，集聚了一批优质且与公司保 持长期合作的基金投资人。诚鼎基金是上海市金融办下属上海股权投资协会副会长单位，上海市 发改委下属上海市创业投资协会副会长单位。多次被清科、投中、上海股权投资协会评为最佳私 募股权投资机构。 专业的投资能力——在项目开发、项目投资、合规风控、投后管理等方面积累了丰富的经验， 同时培养和吸引优秀的投资专业人才，逐步形成“产业+专业”的核心竞争力，为被投企业提供资源 对接、业务拓展、产业并购等增值服务。 丰富的投资经验——在城市基础设施产业链、国资国企改革、金融股权投资等领域，拥有较 强的项目获取和投资价值评估能力，拥有80家的投资案例和丰富的投资经验。 第四节 经营情况的讨论与分析 一、经营情况的讨论与分析 2019年是城投控股攻坚克难的关键年，公司上下一心，紧紧围绕全年工作目标，全力推进主 业发展，持续提升管理能级，在地产运营、地产开发、股权投资三大业务板块为完成全年各项工 作任务打好基础。 报告期内，公司实现营业收入18.23亿元，实现归属于母公司股东的净利润3.74亿元，基本 每股收益0.15元。截至2019年6月30日，公司总资产384.16亿元，归属于母公司股东的净资 产190.65亿元，资产负债率约为47.38%。各项业务具体情况如下： 1、地产业务 报告期内，置地集团把握市场节奏，努力实现项目开发高效推进。上半年，实现开工18.56 万平方米，包含新江湾城市政配套新建工程、黄山高铁A-1地块1期项目以及常州项目。报告期 内，实现竣工37.07万平方米，包含九亭保障房项目、洞泾30-04保障房项目。其他在建项目有 序推进：新江湾城D4、扶苏路租赁房项目取得方案批复，D4项目6月底取得施工许可证；湾谷科 技园二期结构封顶，完成精装修准备工作；露香园B4-6老城厢展示中心开业，B1、B4、B5地块 完成全部实物工程量，B2、B3地块上部结构施工中；漕开发租赁房项目现场施工准备中；南部新 城动迁安置房项目完成道路、绿化工程；九星10-04地块地上结构施工；朱家角一期项目结构施 工，样板区售楼处古建外立面完成，样板区6幢院墅房屋主体结构封顶。在加快项目建设的同时， 公司也强化了项目现场管理，狠抓安全检查，落实文明工地建设，确保施工安全，深化标准化工 地建设。 报告期内，置地集团新增1幅动迁安置房地块，位于闵行区颛桥镇，土地出让面积共计52,891 平方米，计容面积128,410平方米。 租赁住宅方面，公司全力推进上海城投租赁住宅品牌建设。根据统一产品技术标准、统一开 发建设模式、统一运营管理模式、统一城投租赁品牌的“四个统一”原则，尽快树立城投租赁品 牌和产品标杆，努力形成市场引领态势。上半年，重点围绕品牌发布和项目开工，全力以赴推进 前期准备工作。新江湾城D4等租赁房项目取得施工许可证，湾谷科技园租赁房结构封顶，首批 900套房源将推出市场。租赁住宅品牌“城投宽庭”发布会于8月8日召开，以“宽适居住、宽 心服务、宽活体验”为内涵的租赁住宅品牌正式推出。未来，公司将从品牌建立、项目开工、大 客户合作、物业运营管理等方面，全方位推进租赁住宅业务。 2、投资业务 截至报告期末，公司拥有的已上市公司股权包括申通地铁、光大银行、西部证券、国投资本 等，总市值规模约为59.76亿元。 报告期内，公司旗下诚鼎基金平稳运作。诚鼎基金聚焦投资主线，聚焦城投产业，长期深耕 城市基础设施建设、运营、管理和城市更新产业链，重点投资于节能环保、智慧城市、智能制造 等行业。2019年上半年新增完成全部退出项目4个，完全退出项目收益率183.39%。 报告期内，公司与中铁上海工程局集团有限公司、中铁（上海）投资有限公司组成联合体， 中标江阴高新区新城镇综合开发PPP项目，项目总投资约36亿元。 报告期内，公司持续关注优质项目，已与多家城投产业链相关项目进行了投资意向接触，力 争取得战略性投资机会。 (一) -主营业务分析 1 财务报表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 1,822,991,161.00 4,144,833,210.34 -56.02 营业成本 1,589,438,765.94 3,009,909,804.97 -47.19 营业税金及附加 -37,295,345.79 525,566,871.95 -107.10 销售费用 14,842,860.26 23,834,683.13 -37.73 管理费用 31,805,636.53 32,425,852.88 -1.91 财务费用 16,343,420.60 -13,334,221.87 -222.57 公允价值变动损益 42,482,054.49 100.00 投资收益 241,016,098.52 437,988,626.72 -44.97 营业外收入 25,941,076.00 36,654,440.05 -29.23 营业外支出 56,165.71 615,321.87 -90.87 经营活动产生的现金流量净额 -4,008,912,884.22 134,516,545.10 -3,080.24 投资活动产生的现金流量净额 124,023,816.17 323,306,434.65 -61.64 筹资活动产生的现金流量净额 2,976,936,580.94 -2,141,221,003.63 -239.03 ① 营业收入变动原因说明:较上年同期减少232,184.20万元，主要是由于房产销售收入同比减少 所致； ② 营业成本变动原因说明:较上年同期减少142,047.10万元，主要是由于房产销售成本同比减少 所致； ③ 营业税金及附加变动原因说明: 较上年同期减少56,286.22万元，主要是房产销售收入同比减 少以及依据税审清算报告合理预估冲回预提房产销售相关税费所致； ④ 销售费用变动原因说明:较上年同期减少899.18万元，主要是由于房地产业务销售佣金同比减 少所致； ⑤ 财务费用变动原因说明:较上年同期增加2,967.76万元，主要是由于利息支出增加所致； ⑥ 公允价值变动损益变动原因说明:较上年同期增加4,248.21万元，主要是由于公司执行修订的 《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》后，金融资产公允价值增加所致； ⑦ 投资收益变动原因说明:较上年同期减少19,697.25万元，主要是由于上年同期减持金融资产 取得投资收益所致； ⑧ 营业外收入原因说明:较上年同期减少1,071.34元，主要是由于上年同期收到财政扶持补助 3,586万，本期仅收到2,508万所致； ⑨ 营业外支出原因说明:较上年同期减少55.92元，主要是由于上年同期发生赔偿费支出所致； ⑩ 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:较上年同期减少414,342.94万元，主要是由于房 产投资支出税费支出等经营性支出同比增加而房产销售回笼较上年同期减少所致； . 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:较上年同期减少19,928.26万元，主要是由于上 年同期减持光大银行股票取得现金流入所致； . 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:较上年同期增加511,815.76万元，主要是由于报 告期带息负债增加所致； 2 其他 (1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 (2) 其他 √适用 □不适用 主营业务分行业、分产品情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比 上年增减（%） 营业成本比上 年增减（%） 毛利率比上 年增减（%） 房产销售 1,764,639,016.55 1,551,588,961.30 12.07 -56.84 -47.48 -15.67 租赁 43,934,123.31 29,666,855.49 32.47 -0.68 -8.13 5.48 其他 6,045,571.91 4,459,475.66 26.24 -3.77 -0.77 -2.23 主营业务分行业和分产品情况的说明： 房产销售业务营业收入和营业成本较上年同期减少系本期商品房销售较上年同期减少，使得房 产销售业务毛利率较上年同期减少。 主营业务分地区情况 单位：元 币种：人民币 地区 营业收入 营业收入比上年增减（%） 上海 1,814,618,711.77 -56.16 合计 1,814,618,711.77 -56.16 主营业务分地区情况的说明： 上述主营业务以资产所在地为分地区标准。 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末 数占总资 产的比例 （%） 上期期末数 上期期末 数占总资 产的比例 （%） 本期期末 金额较上 期期末变 动比例（%） 预付款项 1,207,191,598.65 3.14 340,080,689.98 0.93 254.97 长期待摊费用 451,477.85 0.00 312,893.01 0.00 44.29 短期借款 1,380,000,000.00 3.59 400,000,000.00 1.09 245.00 应付职工薪酬 4,834,297.93 0.01 32,443,694.12 0.09 -85.10 应交税费 670,145,322.73 1.74 1,925,540,025.21 5.24 -65.20 其他应付款 1,548,261,294.66 4.03 807,759,805.31 2.20 91.67 一年内到期的非流动负债 1,026,000,000.00 2.67 1,999,565,861.47 5.45 -48.69 长期借款 4,598,377,264.07 11.97 3,941,149,900.00 10.73 16.68 应付债券 3,978,331,163.41 10.36 1,489,038,172.28 4.05 167.17 其他说明 ① 预付账款较年初增加86,711.09万元，主要是由于报告期预付土地款所致； ② 长期待摊费用较年初增加13.86万元，主要是由于信息化支出增加所致； ③ 短期借款较年初增加98,000.00万元，主要是由于向关联方环保金服借款增加所致； ④ 应付职工薪酬较年初减少2,760.94万元，主要是由于支付职工薪酬所致； ⑤ 应交税费较年初减少125,539.47万元，主要是由于报告期实际缴纳应交税款所致； ⑥ 其他应付款较年初增加74,050.15万元，主要是由于控股子公司收到联营方股东往来款所致。 ⑦ 一年内到期的非流动负债较年初减少97,356.59万元，主要是由于报告期归还一年内到期的应 付债券20亿元且10亿元长期借款转入一年内到期的非流动负债所致； ⑧ 长期借款较年初增加65,722.74万元，主要是由于银行借款增加所致； ⑨ 应付债券较年初增加248,929.30万元，主要是由于报告期发行25亿元中期票据所致。 2. 截至报告期末主要资产受限情况 □适用 √不适用 3. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 投资状况分析 1、 对外股权投资总体分析 √适用 □不适用 报告期，公司对外投资支出501万元，其中投资设立上海诚鼎华建投资管理合伙企业（有限合伙） 105万；依据投资协议支付弘毅贰零壹伍（上海）投资中心（有限合伙）396万投资款。 (1) 重大的股权投资 □适用 √不适用 (2) 重大的非股权投资 □适用 √不适用 (3) 以公允价值计量的金融资产 √适用 □不适用 持有其他上市公司股权情况 证券 代码 证券简称 最初投资成本 占该公 司股权 比例 （％） 期末账面价值 报告期损益 会计核算科 目 资金 来源 股份来源 600834 申通地铁 9,277,406.64 1.75 64,842,168.82 9,251,260.59 交易性金融 资产 自筹 发起人 601818 光大银行 256,332,971.40 0.22 443,922,100.47 31,575,561.48 交易性金融 资产 自筹 发起人 600061 国投资本 150,834,049.50 0.24 140,100,000.00 74,442,258.60 交易性金融 资产 自筹 定向增发 合计 / 416,444,427.54 / 648,864,269.29 115,269,080.67 / / / 其他 被投资公司的名 称 最初投资成本 占该公 司股权 比例 （％） 期末账面价值 报告期损益 当年增资（减 资以“-”号表 示） 会计核 算科目 资 金 来 源 上海诚鼎二期股 权投资基金（有限 合伙） 150,000,000.00 26.62 51,174,630.00 2,100,823.04 交易性 金融资 产 自 筹 弘毅贰零壹伍（上 海）投资中心（有 限合伙） 77,789,162.00 11.12 321,270,702.00 -14,147,613.13 3,967,124.00 交易性 金融资 产 自 筹 广州银行股份有 限公司 466,668,000.00 1.27 396,278,274.16 20,110,400.80 交易性 金融资 产 自 筹 合计 694,457,162.00 / 768,723,606.16 8,063,610.71 3,967,124.00 / / 依据2017年财政部发布关于印发修订《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》、《企 业会计准 则第23号——金融资产转移》、《企业会计准则第24号——套期会计》、《企业会计准则 第 37 号——金融工具列报》的通知，规定境内上市企业自2019年1月1日起执行修订后金融工 具准则 (上述四项准则以下简称 “新金融工具准则”)。依据新金融工具准则相关规定，本公司 将上述股票、基金以及拟上市公司从原分类“可供出售金融资产”变更为 “交易性金融资产”核 算。 (五) 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √适用 □不适用 序 号 持有待开发土地的区域 持有待开发土 地的面积(平方 米) 一级土地整理 面积(平方米) 规划计容建筑面积 (平方米) 是/否涉及合作开发项 目 合作开发项目涉及 的面积(平方米) 合作开发项目的 权益占比(%) 1 金山区朱泾镇城中村改造 项目 141,093 228,668 290,832 是 261,749 90% 2 杨浦区新江湾城科技园北 块 53,969 118,732 是 71,239 60% 3 闵行区颛桥镇动迁安置房 项目 81,627 163,254 否 4 杨浦区新江湾城扶苏路地 块租赁住宅 19,085 43,895 否 5 闵行区浦江镇漕开发 G03-04地块租赁住宅 44,948 121,358 否 6 松江区洞泾镇新农河三号 -1地块 65,093 78,111 是 54,678 70% 7 黄山高铁A-1地块II期 64,523 148,482 是 103,937 70% 注：上述表格中的规划计容建筑面积最终以规划调整结果为准 2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 序 号 地区 项目 经营业态 在建项目/新开工项 目/竣工项目 项目用 地面积 （平方 米） 项目规划 计容建筑 面积（平 方米） 总建筑面积 （平方米） 在建建筑 面积（平 方米） 已竣工面 积（平方 米） 总投资额 报告期实 际投资额 1 杨浦 新江湾城C4 P1公共服务P2人 才公寓P3商品房 竣工项目 108,091 110,580 215,774 214,699 340,693 686 2 青浦 徐泾北 保障房 竣工项目 71,861 141,875 179,841 179,841 117,162 36 3 松江 新凯三期C、D块及底商 保障房 竣工项目 229,067 477,140 561,714 561,714 320,509 242 4 松江 洞泾42-01 保障房 竣工项目 50,396 125,990 151,848 151,847 106,412 58 5 松江 新凯二期集中商业 保障房 在建项目 28,134 52,499 81,064 81,064 9,654 3,818 6 松江 韵意、底商及集中商业 保障房、商业 竣工项目 229,067 432,435 534,093 534,076 267,521 1,429 7 黄浦 露香园 商品房 高区竣工低区在建 79,981 184,383 300,069 127,843 170,964 1,014,277 24,802 8 青浦 诸光路2# 保障房 竣工项目 40,763 85,582 106,961 106,520 48,377 88 9 静安 闻喜华庭 商品房 竣工项目 15,999 39,998 54,179 53,640 70,926 117 10 松江 洞泾30-04、34-04 保障房 34-04竣工30-04在 建 68,089 111,832 147,828 114,247 148,915 101,475 9,403 11 松江 佘山北 保障房 竣工项目 126,246 192,962 255,004 254,398 202,855 14,078 12 松江 南部新城 保障房 在建项目 88,078 176,156 246,915 246,915 136,585 8,126 13 松江 九亭 保障房 在建项目 115,501 202,400 256,914 256,914 256,476 141,484 8,017 14 青浦 朱家角 商品房 在建项目 434,855 145,861 280,075 280,075 135,394 19,741 15 闵行 九星10-04地块 保障房 在建项目 77,121 152,783 221,978 221,978 135,158 4,146 16 杨浦 “湾谷”科技南块 办公楼 在建项目 216,449 541,123 742,302 191,669 564,505 476,917 15,998 17 杨浦 新江湾城F区尚浦领世 商品房 在建项目 238,700 785,348 1,114,935 52,540 518,501 18 黄山市 黄山高铁A-1地块I期 商品房 新开项目 73,523 127,610 161,875 161,875 13,997 13,997 19 杨浦 新江湾社区A3-05地块 租赁住宅 新开项目 33,806 84,515 130,008 130,008 70,924 70,924 20 常州市 常州明城荷樾府项目 商品房 新开项目 86,303 189,862 249,694 249,694 3. 报告期内房地产销售情况 √适用 □不适用 序 号 地区 项目 经营业态 可供出售 面积 (平方米) 已预售面 积 (平方米) 报告期签 约销售面 积（平方 米） 报告期 签约销 售金额 (万元) 报告期结 转面积(平 方米) 报告期 结转金 额(万元) 累计销售面 积(平方米) 累计销售 金额(万元) 累计结转 面积(平方 米) 累计结转 金额(万 元) 1 杨浦 新江湾城C4 商品房 74,879 74,879 2,730 25,843 3,453 27,332 62,356 447,616 57,326 391,255 杨浦 新江湾城C4 车位 34,594 34,594 13,617 6,075 1,783 1,185 13,617 6,075 1,783 1,185 2 杨浦 “湾谷”科技园 办公楼、车位 517,986 517,986 404,590 798,452 389,262 776,484 3 黄浦 露香园 商品房、车位 184,134 184,134 337 268 3,844 5,203 74,481 477,836 73,767 466,761 4 静安 闻喜华庭 商品房、商 铺、车位等 51,026 51,026 43,890 181,747 44,112 174,500 5 青浦 诸光路1#2# 保障房、商铺 241,748 241,748 237,313 165,258 234,637 161,822 6 青浦 徐泾北华新拓展 15-01、18-01 商铺 865 865 - - 865 935 - - 7 青浦 徐泾北华新拓展 15-01 保障房等 62,316 62,316 55,483 44,987 52,717 44,183 8 松江 新凯三期C、D块 及底商 保障房 520,391 520,391 510,165 417,861 507,793 413,627 9 松江 洞泾30-04、 34-04 保障房 117,766 117,766 - - 117,766 137,243 28,204 31,404 10 松江 韵意、底商及集 中商业 保障房、商业 469,249 469,249 469,249 411,279 440,199 371,766 11 松江 佘北 保障房 200,117 200,117 200,117 290,577 200,117 276,740 12 松江 南部新城 保障房 183,853 183,853 183,853 241,298 - - 13 松江 九亭保障房 保障房 202,398 202,398 175,499 142,743 202,398 186,274 175,499 142,743 4. 报告期内房地产出租情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 序 号 地区 项目 经营业态 出租房地产的建 筑面积(平方米) 出租房地产 的租金收入 出租率 是否采用公允 价值计量模式 租金收入/房地 产公允价值(%) 1 虹口 城投控股大厦 办公楼 24,027.46 2,063 77% 否 不适用 2 杨浦 上海城投置地（集团）有限公司 商业 950 76 100% 否 不适用 3 松江 上海新凯房地产开发有限公司 商业 7,188 92 93% 否 不适用 4 虹口 四川北路商铺 商业 2,686 90 100% 否 不适用 5 黄浦 露香园 商业、服务式公寓 19,766 1,648 100% 否 不适用 6 杨浦 新江湾城C4 商业 12,341 569 100% 否 不适用 7 杨浦 湾谷科技园 商业、办公楼 4,112.45 173 100% 否 不适用 5. 报告期内公司财务融资情况 单位：万元 币种：人民币 期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额 1,098,270.84 5.12 26,050 (六) 重大资产和股权出售 √适用 □不适用 买卖其他上市公司股份的情况 单位：元 币种：人民币 股份名称 期初股份数量（股） 报告期卖出股份数量（股） 卖出股份收到的资金数额（元） 期末股份数量（股） 产生的税前投资收益（元） 国投资本 13,324,450 3,324,450 53,319,064.00 10,000,000.00 23,432,258.60 (七) 主要控股参股公司分析 √适用 □不适用 单位：万元 公司名称 业务性质 主要产品或服务 投资比 例 注册资本 总资产 归属于母 公司的净 资产 归属于母 公司的净 利润 报告期对上 市公司贡献 的净利润 主要子公司 上海城投（置地）集团有限公司 房地产开发 房地产开发、经营，物业管理 100% 250,000 2,894,444 615,853 1,360 1,739 上海城投控股投资有限公司 股权投资 创业投资、创业投资管理、投资咨询等业务 100% 125,500 74,909 74,157 6,997 6,997 上海新江湾城投资发展有限公司 房地产开发 房地产开发、经营，物业管理 60% 10,000 353,191 254,366 7,643 4,586 上海城投置业经营管理有限公司 物业管理 物业管理 100% 3,000 2,825 2,820 -180 -180 主要参股公司 西部证券股份有限公司 证券业 证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证 券投资活动有关的财务顾问；证券承销与保 荐；证券自营；证券资产管理；融资融券； 证券投资基金代销；为期货公司提供中间介 绍业务；代销金融产品；股票期权做市。 15.09% 350,184 5,138,926 1,776,396 46,238 6,977 上海诚鼎新扬子投资合伙企业（有 限合伙） 股权投资 创业投资、创业投资管理、投资咨询等业务 24.88% 100,700 99,867 99,867 13,710 3,411 (八) 公司控制的结构化主体情况 □适用 √不适用 二、其他披露事项 (一) 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动 的警示及说明 □适用 √不适用 (二) 可能面对的风险 √适用 □不适用 1、竞争风险 房地产行业集中度进一步提升，行业格局重塑加快，大型房企凭借品牌优势和规模优势在市 场调整期内龙头地位将愈加显著，其他房地产企业需要深挖自身优势，实施差异化竞争，对自身 的资金保障、能力提升和队伍建设提出了更高的要求。房地产行业与其他产业发展的关联度不断 上升，通过多元化的“房地产+”模式探索新的发展突破点，更加考验企业对资源整合和内容运营 能力。 基础设施投资业务的市场拓展竞争较为激烈，获取优质项目的难度较高。项目获取后如果项 目收入或成本控制未达预期，可能导致项目回报率较低。 2、行业风险 房地产行业总体增速放缓，正从增量市场向存量市场转变，同时，行业受国家及地方调控政 策影响较大，随着一系列政策法规的实施，以及市场预期的变化，不同地区的房价走势呈现差异 化，对房地产企业在土地取得、项目开发、融资等方面产生相应的影响。公司正在拓展租赁住宅 等持有型业务，新业务运营存在风险。 基础设施投资业务的投资金额较高、回收期一般较长，对公司的投融资能力提出了更高的要 求。项目在建设和运营过程中，面临质量、进度、人员、安全等多方面的管理风险。 3、市场波动风险 公司持有的已上市证券的估值受资本市场价格波动的影响，会随对应标的或相关行业估值水 平的变化而变化。 (三) 其他披露事项 □适用 √不适用 第五节 重要事项 一、 股东大会情况简介 会议届次 召开日期 决议刊登的指定网站的查询索引 决议刊登的披露日期 2019年第一次临时股东大会 2019年1月11日 http://static.sse.com.cn/disclosure/listedinfo/announcement/c/2019-01-12/600649_20190112_1.pdf 2019年1月12日 2018年年度股东大会 2019年6月26日 http://static.sse.com.cn/disclosure/listedinfo/announcement/c/2019-06-27/600649_20190627_1.pdf 2019年6月27日 股东大会情况说明 □适用 √不适用 二、 利润分配或资本公积金转增预案 (一) 半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案 是否分配或转增 否 三、 承诺事项履行情况 (一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告 期内的承诺事项 √适用 □不适用 承诺背景 承诺 类型 承诺方 承诺内容 承诺时间及期限 是否有履 行期限 是否及时 严格履行 与重大资产重组相关的承诺 股份限售 上海城投 36个月不减持 所持有的公司 股份 2016年12月31 日至2019年12 月30日 是 是 四、 聘任、解聘会计师事务所情况 聘任、解聘会计师事务所的情况说明 √适用 □不适用 2019年6月26日，公司2018年度股东大会审议通过了《关于续聘普华永道中天会计师事务所（特 殊普通合伙）为公司2019年度审计机构的议案》，公司继续聘请普华永道中天会计师事务所（特 殊普通合伙）为公司2019年度会计报表审计机构及内部控制审计机构，聘期一年。 审计期间改聘会计师事务所的情况说明 □适用 √不适用 公司对会计师事务所“非标准审计报告”的说明 □适用 √不适用 公司对上年年度报告中的财务报告被注册会计师出具“非标准审计报告”的说明 □适用 √不适用 五、 破产重整相关事项 □适用 √不适用 六、 重大诉讼、仲裁事项 √本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 □本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项 (一) 诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的 □适用 √不适用 (二) 临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况 □适用 √不适用 (三) 其他说明 □适用 √不适用 七、 上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情况 □适用 √不适用 八、 报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明 □适用 √不适用 九、 公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响 (一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的 □适用 √不适用 (二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况 股权激励情况 □适用 √不适用 其他说明 □适用 √不适用 员工持股计划情况 □适用 √不适用 其他激励措施 □适用 √不适用 十、 重大关联交易 (一) 与日常经营相关的关联交易 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 □适用 √不适用 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 □适用 √不适用 3、 临时公告未披露的事项 □适用 √不适用 (二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 □适用 √不适用 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 □适用 √不适用 3、 临时公告未披露的事项 □适用 √不适用 4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况 □适用 √不适用 (三) 共同对外投资的重大关联交易 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 □适用 √不适用 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 □适用 √不适用 3、 临时公告未披露的事项 □适用 √不适用 (四) 关联债权债务往来 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 □适用 √不适用 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 □适用 √不适用 3、 临时公告未披露的事项 □适用 √不适用 (五) 其他重大关联交易 □适用 √不适用 (六) 其他 □适用 √不适用 十一、 重大合同及其履行情况 1 托管、承包、租赁事项 □适用 √不适用 2 担保情况 √适用 □不适用 单位: 万元 币种: 人民币 公司对外担保情况（不包括对子公司的担保） 担保 方 担保 方与 上市 公司 的关 系 被担 保方 担保 金额 担保 发生 日期 (协议 签署 日) 担保 起始 日 担保 到期日 担保 类型 担保是 否已经 履行完 毕 担保是 否逾期 担保逾 期金额 是否存 在反担 保 是否为 关联方 担保 关 联 关 系 报告期内担保发生额合计（不包括对子公司 的担保） 报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公 司的担保） 702.90 公司对子公司的担保情况 报告期内对子公司担保发生额合计 报告期末对子公司担保余额合计（B） 40,000.00 公司担保总额情况（包括对子公司的担保） 担保总额（A+B） 40,702.90 担保总额占公司净资产的比例(%) 2.13 3 其他重大合同 □适用 √不适用 十二、 上市公司扶贫工作情况 □适用 √不适用 十三、 可转换公司债券情况 □适用 √不适用 十四、 环境信息情况 (一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明 □适用 √不适用 (二) 重点排污单位之外的公司的环保情况说明 √适用 □不适用 公司不属于上海市环境保护局于2016年12月20日公布的《2016—2017年上海市重点排污单位 信息公开名录》中公示的重点排污单位。 (三) 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明 □适用 √不适用 (四) 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明 □适用 √不适用 十五、 其他重大事项的说明 (一) 与上一会计期间相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况、原因及其影响 √适用 □不适用 参见本报告“第二节 公司简介和主要财务指标\七、公司主要会计数据和财务指标\(二)主要财务 指标”。 (二) 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况、更正金额、原因及其影响 □适用 √不适用 (三) 其他 □适用 √不适用 第六节 普通股股份变动及股东情况 一、 股本变动情况 (一) 股份变动情况表 1、 股份变动情况表 报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。 2、 股份变动情况说明 □适用 √不适用 3、 报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如 有） □适用 √不适用 4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容 □适用 √不适用 (二) 限售股份变动情况 □适用 √不适用 二、 股东情况 (一) 股东总数: 截止报告期末普通股股东总数(户) 96,652 (二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表 单位:股 前十名股东持股情况 股东名称 （全称） 报告期内增减 期末持股数量 比例 (%) 持有有限售条 件股份数量 质押或冻结情况 股东性质 股份状态 数量 上海城投（集团）有限公司 0 1,175,318,599 46.46 108,783,412 无 国有法人 弘毅（上海）股权投资基金中心（有限合伙） （未完）  |