东方环宇:上海证券交易所《关于对公司重大资产购买预案信息披露的问询函》的回复公告
原标题:东方环宇:关于上海证券交易所《关于对公司重大资产购买预案信息披露的问询函》的回复公告 证券代码：603706 证券简称：东方环宇 编号： 2019-049 新疆东方环宇燃气股份有限公司 关于上海证券交易所 《关于对公司重大资产购买预案信息披露的问询函》 的回复公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 新疆东方环宇燃气股份有限公司（以下简称“公司”、“上市公司”、“东方环 宇”）于2019年8月13日收到上海证券交易所上市公司监管一部《关于对新疆 东方环宇燃气股份有限公司重大资产购买预案信息披露的问询函》（上证公函 【2019】1153号）（以下简称“《问询函》”）。 根据《问询函》的相关要求，公司及相关中介机构对有关问题进行了认真分 析，现对《问询函》中提及的问题回复公告如下： 如无特别说明，本回复中的简称或名词与《新疆东方环宇燃气股份有限公司 重大资产购买预案（修订稿）》中“释义”所定义的简称或名词具有相同含义。 1.关于交易的商业合理性。预案披露，上市公司目前主营业务主要为昌吉市 区域的城市燃气供应，标的公司伊宁市供热有限公司（以下简称伊宁供热）主 营业务为城市集中供热。请结合上市公司和标的公司的主营业务和经营区域情 况，说明本次收购标的资产的主要考虑及合理性，以及对公司业务经营的具体 影响。请财务顾问发表意见。 答复： 一、上市公司和标的公司的主营业务和经营区域情况 （一）上市公司的主营业务及经营区域情况 公司是以城市燃气供应为主，包括CNG汽车加气、居民生活用气、工商业 客户用气，覆盖燃气供应管网建设和供热业务，以及围绕燃气市场开发的设备安 装等业务，并为客户量身订制燃气供应解决方案的燃气综合服务商。公司的业务 经营主要集中于新疆昌吉市行政区域范围（含主城区、各乡镇、园区）。 报告期内，上市公司的主营业务主要由天然气销售业务、天然气设施设备安 装业务、供热业务构成，具体情况如下所示： 1、天然气销售业务 公司从天然气供应商中国石油购入天然气，以管道方式、车载方式进行天然 气运输配送；公司天然气自上游供气方交界点接入公司天然气管道，通过调压、 过滤、计量、加臭等处理，经由接收站、门站、传输管网等将处理后的天然气对 居民用户、工商业用户及部分CNG汽车加气站供气。 2、天然气设施设备安装业务 根据城市总体天然气市场开发利用的规划及居民用户、工商业用户的用气需 要，为用户量身订制燃气供应解决方案并提供燃气设施、设备的安装服务，依据 合同约定向用户收取相关的安装工程费，主要业务为居民用户入户工程、工商业 用气工程以及供热用户工程。 3、供热业务 公司以采购的天然气为燃料，通过燃气热水锅炉系统对水加热，通过城市供 热管网向城市热力供应商销售热能或采用分布式能源供热系统向用户终端直接 供热。 （二）标的公司的主营业务及经营区域情况 伊宁供热的主营业务为集中供热，系伊宁市规模最大、最主要的热力供应企 业，占据伊宁市城区主要核心商圈和大型生活社区，用热负荷稳定、市场地位稳 固。伊宁供热的业务主要有两种经营模式，一种是通过向上游热源生产单位采购 热能并通过供热管网为终端热用户提供供热服务；另一种是通过燃煤集中锅炉燃 烧煤炭产热为终端热用户提供供热服务。 二、本次收购标的资产的主要考虑及合理性，以及对公司业务经营的具体 影响 （一）本次收购标的资产的主要考虑及合理性 本次重大资产重组系上市公司通过新疆产权交易所参与竞买伊宁国资持有 的伊宁供热80%的股权。公司本次收购标的资产主要基于以下考虑： 1、扩展上市公司的经营区域，增强区域多样性，降低市场集中风险 目前，上市公司的业务集中于新疆昌吉回族自治州昌吉市，业务具有一定的 区域集中性。根据《基础设施和公用事业特许经营管理办法》《新疆维吾尔自治 区市政公用事业特许经营条例》等相关法律法规，新疆维吾尔自治区对供热行业 等公共事业实行特许经营，获取特许经营资质的企业在一定区域、时间范围内具 有特许经营的权利。目前上市仅拥有根据《昌吉市城市区域集中供热区域划分方 案》规定的昌吉市供热特许经营权，在新疆地区其他区域开展供热业务受到特许 经营资质的限制。 而本次交易的标的公司位于新疆伊犁哈萨克自治州伊宁市，且已与伊宁市城 市管理局签订了特许经营协议并取得供热特许经营权证，系伊宁市规模最大、最 主要的热力供应企业，在伊宁市的集中供热市场具有较强的竞争力与较大的影响 力。本次交易完成后，上市公司将进一步拓展业务覆盖区域，提升上市公司业务 的区域多样性，降低目前上市公司面临的市场较为集中的风险。本次重组符合上 市公司扩大经营区域的发展战略，将进一步提升上市公司在新疆地区的影响力。 2、扩张上市公司经营规模，提升上市公司的资金使用效率 根据新疆产权交易所发布的信息，截至2018年12月31日，伊宁供热的净 资产为5.29亿元，占上市公司净资产的47.77%；2018年度，伊宁供热营业收入 2.87亿元，占上市公司营业收入的68.36%。本次交易完成后，上市公司的经营 规模及资产规模均将进一步扩大，有利于优化资金使用结构，提升上市公司的资 金使用效率。 3、优化产业布局，扩大上市公司的综合竞争力与影响力 本次收购前，供热业务是公司的重要业务，公司具备丰富的城市供热经营经 验。标的公司作为伊宁市规模最大的集中供热企业，在伊宁市的集中供热市场具 有较强的竞争力与较大的影响力。本次交易完成后，上市公司将进一步强化供热 业务板块的实力，进一步优化产业布局，扩大上市公司的综合竞争力与影响力， 进一步提升上市公司的企业价值。 综上所述，公司本次收购标的资产具有商业合理性。 （二）本次收购对公司业务经营的具体影响 本次收购对公司业务经营的具体影响如下： 1、本次收购将助力上市公司扩展经营区域，形成新的盈利增长点 本次交易前，东方环宇是以城市燃气供应为主，包括CNG汽车加气、居民 生活用气、工商业客户用气，覆盖燃气供应管网建设和供热业务，以及围绕燃气 市场开发的设备安装等业务，并为客户量身订制燃气供应解决方案的燃气综合服 务商。公司全部营业收入均在新疆昌吉市获得。 东方环宇自上市以来，除了加强现有业务区域的建设和发展，还积极寻求外 延式的扩张机会。本次交易标的公司伊宁供热主营业务为城市集中供热，业务经 营所在地位于新疆伊犁州哈萨克自治州伊宁市。若本次交易完成，从经营区域方 面，上市公司业务覆盖区域将扩展至伊犁州，有利于公司通过地域扩展形成新的 盈利增长点，实现跨越式发展，进一步提升东方环宇在新疆地区的影响力。 2、本次收购有助于推动公司向城市公用事业综合服务商战略转型 上市公司在新疆地区拥有超过十年从事公用事业行业投资、运行、经营和管 理的经验。公司所从事的城市燃气的输配、销售及供热供暖与伊宁供热从事的集 中供热均属于公用事业，若本次交易完成，公司供热业务板块收入占比将有所提 高，有利于推动公司由城市燃气供应商向城市公用事业综合服务商进行战略转 型。 因此，本次交易符合上市公司未来发展战略布局。 三、补充披露情况 上市公司的主营业务及经营区域情况已在《新疆东方环宇燃气股份有限公司 重大资产购买预案（修订稿）》“第二章 上市公司基本情况”之“三、最近三 年主营业务发展情况”中进行补充披露；标的公司的主营业务及经营区域情况已 在《新疆东方环宇燃气股份有限公司重大资产购买预案（修订稿）》“第四章 标 的公司基本情况”之“五、伊宁供热主营业务情况”中进行补充披露；本次交易 的商业合理性已在《新疆东方环宇燃气股份有限公司重大资产购买预案（修订 稿）》“第一章 本次交易概述”之“一、本次交易的背景和目的”中补充披露； 本次收购对公司业务经营的具体影响已在《新疆东方环宇燃气股份有限公司重大 资产购买预案（修订稿）》“第七章 本次交易对上市公司的影响”之“一、本 次交易对上市公司主营业务的影响”中进行补充披露。 四、中介机构核查意见 经核查，独立财务顾问认为： 上市公司主营业务为天然气销售业务、天然气设施设备安装业务以及供热业 务，主要经营主要集中于新疆昌吉市行政区域范围（含主城区、各乡镇、园区）； 伊宁供热的主营业务为集中供热，系伊宁市规模最大、最主要的热力供应企业， 占据伊宁市城区主要核心商圈和大型生活社区，用热负荷稳定、市场地位稳固。 本次交易主要系出于：扩展上市公司的经营区域，增强区域多样性，降低市 场集中风险；扩张上市公司经营规模，提升上市公司的资金使用效率以及优化产 业布局，扩大上市公司的综合竞争力与影响力的考虑，具有商业合理性。 本次交易完成后，上市公司将实现经营区域的扩张并新增盈利增长点，增强 上市公司供热业务板块实力，从而推动公司由城市燃气供应商向城市公用事业综 合服务商进行战略转型，符合上市公司未来发展战略布局。 2.关于交易的资金来源。预案披露，标的资产伊宁供热80%股权的交易作 价为6.98亿元，上市公司拟通过自有资金、自筹资金等方式筹集支付交易价款。 截至2019年3月31日，公司货币资金期末余额为9488万元，与交易对价相差 较大。请公司补充披露：（1）本次收购资金的具体来源及筹资安排，目前资金 到位情况及未来支付安排；（2）结合公司收购前后的财务状况和资产负债率， 分析本次收购对公司营运资金和偿债能力的影响，是否可能大幅增加公司财务 负担，并就上述事项作重大风险提示。请财务顾问、会计师发表意见。 答复： 一、本次收购资金的具体来源及筹资安排，目前资金到位情况及未来支付 安排 2019年7月26日，新疆产权交易所向公司出具《交易结果通知书》：截至 2019年7月25日，挂牌期满，公司是唯一符合报名条件的意向受让方。公司被 确定为本次股权转让的受让方。根据新疆产权交易所公告的交易方式，公司受让 伊宁供热80%股权的成交价格为本次股权转让之转让标的的挂牌底价，即 69,828.09万元。公司可以采取一次性支付或分期支付的方式。 公司拟采取分期方式支付，根据新疆产权交易所的交易公告，付款进度安排 如下表所示： 单位：万元 付款日期 付款进度 付款金额 已于2019年7月24日支付 保证金 10,000.00 《产权交易合同》生效后5个工作日内 成交价格的50% 24,914.05 股东变更登记完成之日起3个月内 成交价格的50% 34,914.05 合计 69,828.09 注：已缴纳的保证金转为首期交易价款的一部分 截至本回复出具日，公司尚未与伊宁国资签署《产权交易合同》。 公司本次交易所需的资金主要来源如下： 1、自有资金：预计约2.5亿元。自有资金主要来源于公司自身经营利润积 累及其他现有流动资金。截至2019年3月31日，上市公司货币资金余额9,488.13 万元，自有资金理财产品（主要为保证收益型理财产品）余额22,890.00万元， 合计32,378.13万元，2017年度与2018年度，上市公司经营活动现金流出现金 分别为38,592.33万元与38,644.33万元，平均每月经营活动现金流出3,216.03 万元与3,220.36万元，主要用于原材料采购，包括天然气与安装工程材料等。按 照1-2月资金储备测算，上市公司日常生产经营资金需求约5,000万元，扣除上 市公司日常生产经营所需货币资金及其他投资、筹资类现金支出，自有资金可支 付现金约2.5亿元。 2、银行并购贷款：预计约4.1亿元。上市公司与当地商业银行维持多年业 务合作关系，融资渠道畅通。目前公司已与中国工商银行新疆区分行就收购股权 贷款达成合作意愿，贷款银行已向公司出具了贷款意向书，授信额度4.1亿元， 待股权收购事项获得批准后，双方将签订正式借款合同并发放股权收购贷款。 二、结合公司收购前后的财务状况和资产负债率，分析本次收购对公司营 运资金和偿债能力的影响，是否可能大幅增加公司财务负担，并就上述事项作 重大风险提示 由于与本次交易相关的审计、评估工作尚未最终完成，尚无法对本次交易完 成后上市公司财务状况和资产负债率进行分析，标的公司的具体财务数据将以审 计结果和资产评估结果为准。上市公司将在重大资产购买报告书中详细分析本次 交易对上市公司财务状况及盈利能力的具体影响。 （一）对营运资金的影响 本次对外投资交易拟使用自有资金及自筹资金支付股权交易价款，支付完成 后短期内将导致公司日常营运资金有所减少。经初步测算，上市公司日常生产经 营资金需求约5,000万元，交易完成后，上市公司剩余自有资金可基本满足公司 的日常生产经营。截至本回复报告出具日，公司已取得且尚未使用的用于日常经 营的银行授信额度为25,000.00万元，公司可在该授信额度内随时取得银行借款 以补充公司日常营运资金，有效规避大额支付现金、营运资金减少的风险，保证 公司经营的持续、稳定。因此，营运资金短期内减少不会对公司造成重大不利影 响。 （二）对偿债能力的影响 截至2019年3月31日，上市公司无短期借款与长期借款，债务负担较小， 资产负债率为15.90%，流动比率与速动比率分别为6.03倍与5.88倍，偿债能力 较好。伊宁供热主营业务为城市集中供热，拥有良好的经营现金流，伊宁供热自 身也具有较强的银行融资能力。截至2018年末，伊宁供热无短期借款，且伊宁 供热已分别于2019年3月与2019年5月将中国工商银行股份有限公司伊犁哈萨 克自治州分行的借款与中国银行股份有限公司伊犁哈萨克自治州分行的借款提 前归还。因此，公司短期债务压力较小。本次股权收购不会对公司偿债能力造成 重大不利影响。 假设公司2019年1-3月经营业绩为2019年全年经营业绩的四分之一，且公 司在2019年9月末之前完成对伊宁供热80%股权的收购。根据公司2019年7 月8日第二届董事会第七次会议审议通过的《关于公司2019年度向银行申请综 合授信额度的议案》，2019年度银行授信额度不超过4.1亿元，目前公司已取得 中国工商银行新疆区分行的贷款意向书。据此，以借款余额4.1亿元测算，本次 交易完成后，公司资产负债率将有所上升，达到34.77%。上述测算的上市公司 2019年全年业绩仅为假设，不构成盈利预测，投资者不应据此进行投资决策。 因此，本次收购不会对公司偿债能力造成重大不利影响。 （三）本次收购不会大幅增加公司财务负担 本次收购一定程度上会增加公司财务负担。假设新增并购贷款金额4.1亿元， 利率按1-3年中长期贷款基准利率4.75%测算，对财务费用的年化影响金额为 1,947.50万元，对净利润的年化影响金额为1,460.63万元，公司采取分期付款的 方式，短期内不会大幅增加公司负担。根据伊宁国资聘请的天健会计师事务所（特 殊普通合伙）出具的伊宁供热2018年审计报告（天健审〔2019〕14-1号），伊 宁供热2018年经营活动产生的现金流量净额达12,853.56万元，公司将及时归还 并购贷款，减少并购贷款对公司业绩的影响。 因此，本次收购不会大幅增加公司财务负担。 三、重大风险提示 公司已就上述风险在《新疆东方环宇燃气股份有限公司重大资产购买预案 （修订稿）》“重大风险提示”及“第八章 风险因素分析”之“一、与本次交 易有关的风险”补充披露如下： “（八）上市公司资产负债率上升风险 本次交易拟主要采用公司自有资金和银行并购贷款的长期负债融资方式， 交易完成后，上市公司流动比率及速动比率将会降低，资产负债率将会上升， 上市公司偿债风险将会增加。” 四、补充披露情况 本次交易收购资金来源、本次收购对公司营运资金和偿债能力的影响已在 《新疆东方环宇燃气股份有限公司重大资产购买预案（修订稿）》“第一章 本 次交易概述”之“二、本次交易具体方案”之“（六）支付方式”中补充披露。 五、中介机构核查意见 经核查，独立财务顾问、会计师认为： 本次交易拟主要采用公司自有资金和银行并购贷款的长期负债融资方式，公 司已在重大资产购买预案（修订稿）中补充披露了现金对价支付计划、截至目前 取得相关金融机构授信的情况，以及自筹资金对公司财务费用及净利润的具体影 响。根据目前的初步测算，本次收购对上市公司营运资金和偿债能力无重大不利 影响，不会大幅增加上市公司财务负担。后续待标的公司的审计、评估报告出具 后，上市公司将在重大资产购买报告书中详细披露对本次交易对公司财务状况的 影响。 3.关于估值合理性。预案披露，本次交易价格为标的资产的挂牌底价6.98 亿元，其中，标的公司全部权益评估值为9.78亿元，2018年末标的公司全部权 益账面价值为5.29亿元，评估增值较高。请公司补充披露：（1）交易对方对标 的资产的具体评估过程；（2）结合近期行业可比交易、可比公司情况，说明标 的资产本次评估增值较高的原因及合理性，上市公司判断标的资产评估及挂牌 价合理性的依据，并提示相关估值风险。请财务顾问和评估师发表意见。 答复： 一、交易对方对标的资产的具体评估过程 本次交易对方聘请北京天健兴业资产评估有限责任公司（以下简称“天健兴 业”）以2018年12月31日为评估基准日，对标的资产伊宁供热的全部权益进 行了评估，并出具了“天兴评报字（2019）第0346号”《伊宁市国有资产投资 经营（集团）有限责任公司拟转让伊宁市供热有限公司股权项目资产评估报告》 （以下简称“《资产评估报告》”）。根据《资产评估报告》，天健兴业采用收 益法和资产基础法对标的公司分别进行了评估，并最终选取收益法评估结果作为 评估结论，经收益法评估，标的资产股权全部权益价值为9.78亿元，较账面净 值5.29亿元增值4.49亿元，增值率为84.80%。 公司已聘请具有从事证券期货业务资格的北京国融兴华资产评估有限责任 公司（以下简称“国融兴华”）对本次交易标的进行评估。截至本回复出具之日， 评估工作尚在进行中，待全部评估工作完成后，具体评估结果、相关依据及合理 性分析将在重大资产购买报告书中予以披露。 根据新疆产权交易所查询相关信息，就交易对方对标的资产的具体评估过程 补充披露如下： （一）评估方法的选择 天健兴业对标的资产分别采用了资产基础法和收益法两种方法进行了评估， 评估方法选择的理由如下： 资产基础法是以资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负 债价值，确定评估对象价值的评估方法，结合评估情况，被评估单位可以提供、 评估师也可以从外部收集到满足资产基础法所需的资料，可以对被评估单位资产 及负债展开全面的清查和评估，因此评估适用资产基础法。 收益法的基础是经济学的预期效用理论，即对投资者来讲，企业的价值在于 预期企业未来所能够产生的收益。收益法虽然没有直接利用现实市场上的参照物 来说明评估对象的现行公平市场价值，但它是从决定资产现行公平市场价值的基 本依据-资产的预期获利能力的角度评价资产，能完整体现企业的整体价值，其 评估结论具有较好的可靠性和说服力。从收益法适用条件来看，由于企业具有独 立的获利能力且被评估单位管理层提供了未来年度的盈利预测数据，根据企业历 史经营数据、内外部经营环境能够合理预计企业未来的盈利水平，并且未来收益 的风险可以合理量化，因此本次评估适用收益法。 市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具 有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结 果说服力强的特点。由于缺乏可比性较强的市场可比案例，无法获取相关资料， 故未选择采用市场法对被评估单位进行评估。 因此，评估选用资产基础法和收益法进行评估。 （二）资产基础法具体评估过程 企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表 为基础，合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估方 法。 资产基础法的评估结果如下： 单位：万元 项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 1 流动资产 42,234.63 42,252.12 17.49 0.04 2 非流动资产 43,039.01 71,907.29 28,868.28 3 其中：长期股权投资 4 投资性房地产 5 固定资产 41,381.12 70,579.47 29,198.35 70.56 6 在建工程 821.06 821.06 - 项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 7 无形资产 797.72 467.65 -330.07 -41.38 8 土地使用权 761.60 431.53 -330.07 -43.34 9 其他 39.11 39.11 - 10 资产总计 85,273.64 114,159.41 28,885.77 33.87 11 流动负债 4,708.11 4,708.11 12 非流动负债 27,650.82 27,486.09 -164.73 -0.60 13 负债总计 32,358.93 32,194.20 -164.73 -0.51 14 净资产（所有者权益） 52,914.71 81,965.21 29,050.50 54.90 各类资产及负债的评估过程说明如下： 1、流动资产及负债的评估 被评估单位流动资产包括货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款、存 货、其他流动资产；负债包括应付账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、 一年内到期的非流动负债、长期借款、递延收益。 （1）货币资金 包括库存现金、银行存款，通过现金盘点、核实银行对账单、取得了审计的 银行函证并进行复核等，以核实后的价值确定评估值。 （2）应收账款和其他应收款 各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估 值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于可能 收不回部分款项的，在难以确定收不回账款的数额时，借助于历史资料和现场调 查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、 信用、经营管理现状等，参照账龄分析法，估计出这部分可能收不回的款项，作 为风险损失扣除后计算评估值；对于有确凿根据表明无法收回的，按零值计算； 账面上的“坏账准备”科目按零值计算。 （3）预付款项 根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。对于能够收回 相应货物的或权利的，按核实后的账面值作为评估值。对于那些有确凿证据表明 收不回相应货物，也不能形成相应资产或权益的预付账款，其评估值为零。 （4）存货 外购存货：主要包括原材料、低值易耗品等，对于库存时间短、流动性强、 市场价格变化不大的，以核实后的账面价值确定评估值，对于库存时间长、流动 性差、市场价格变化大的外购存货按基准日有效的公开市场价格加上正常的进货 费用确定评估值。 （5）其他流动资产 评估人员在核实无误的基础上，通过了解企业适用的税种、税率、税额以及 缴费的费率等核实企业的纳税申报表，通过查阅查阅的缴税凭单确认申报数的正 确性和真实性。经核实，企业税款且金额与申报数相符，故以核实后账面值做为 评估值。 （6）负债 各类负债在查阅核实的基础上，根据评估目的实现后的被评估企 业实际需 要承担的负债项目及金额确定评估值。对于负债中并非实际需要承担的负债项 目，按零值计算。 2、非流动资产的评估 （1）房屋建（构）筑物 基于本次评估之特定目的，结合各待评建筑物的特点，本次评估按照房屋建 筑物不同用途、结构特点和使用性质，主要采用重置成本法进行评估。对于外购 商品房等，采用市场法或收益法进行评估。 A、成本法 评估值=重置全价×综合成新率 a、重置全价的确定 重置全价=建安工程造价+前期费用及其他费用+资金成本-可抵扣增值税 I.建安工程造价的确定 对价值较高的建（构）筑物，评估人员根据委估房屋建筑物具体情况选出典 型工程，收集典型工程的竣工决算、竣工验收、施工图纸等资料，核实工程量， 根据当地执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用和各安装工程 费用，并计算出建筑安装工程总造价。对于价值量小、结构简单的建（构）筑物 采用单方造价法确定其建安工程费；对无法查找到竣工决算等资料的房屋建筑物 评估操作中采用重编预算法或类比法调整确定直接费用。评估中套用现行的《全 国统一建筑工程预算工程量计算规则》，《全国统一建筑装饰装修工程消耗量定 额》，《全国统一安装工程预算工程量计算规则》,建设工程工程量清单计价规 范及《2011年伊犁地区单位估价表》，执行建筑行业现行相关法令性文件，对 建筑材料价格进行调整，按资产评估操作规范与当地规定的计费程序计算建安工 程费。 II.前期费用及其它费用确定 前期及其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程建设监理费、招投 标管理费、建设项目前期工作咨询费、环境评价费等。 III.资金成本 资金成本：资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采 用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常情况周期计算， 并按均匀投入考虑： 资金成本=(工程建安造价+前期费用及其他费用）×合理工期×贷款利息×50% 本次评估采用增值税计价方法计算待估房屋的建安工程造价，则建安工程造 价可以抵扣的增值税率按10%计算；前期费用中建设单位管理费属于不能抵扣增 值税项，除建设单位管理费外其他前期费用可抵扣的增值税率按6%计算。 可抵扣增值税=建安工程总造价/1.1×10%+除建设单位管理费外的前期费 /1.06×6% b、综合成新率的评定 建（构）筑物成新率的确定方法，根据不同类型、不同价值量的建（构）筑 物，将分别采用不同的方法。对于重要的、价值量大的建（构）筑物采用综合成 新率方法确定，采用勘查成新率和理论成新率两种方法计算，经加权平均得出综 合成新率。对于一般建（构）筑物釆用年限法，并根据具体勘察情况进行修正后 确定其成新率。 计算计公式为： 成新率=勘查成新率×0.6+理论成新率×0.4 I.勘查成新率 将影响房屋成新率的因素分三大部分（结构、装饰和设备部分），通过各项 因素对建（构）筑物造价的影响程度，确定不同结构类型建（构）筑物各因素的 标准分值，根据勘察情况给出不同的分值，并据此确定勘查成新率。 II.理论成新率的确定 理论成新率=(1-已使用年限/经济寿命年限）×100% c、评估值的计算 评估值=重置全价×综合成新率 B、市场法 对于市场交易活跃，可取得同一地区类似房屋建筑物交易案例的建筑物，采 用市场比较法评估，以同一供需圈内房屋交易的市场价格，通过楼层、面积、装 修等因素调整后确定评估值。 房地产价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域 因素修正系数×个别因素修正系数 运用市场法按下列基本步骤进行： a、搜集交易实例的有关资料； b、选取有效的可比市场交易实例； c、建立价格可比基础； d、进行交易情况修正； e、进行交易日期修正； f、进行区域因素修正； g、进行个别因素修正； h、求得比准价格，调整确定被评估建筑物（或房地产）的评估值。 （2）设备类资产 本次机器设备的评估主要采用重置成本法。机器设备评估的重置成本法是通 过估算全新机器设备的更新重置成本，然后扣减实体性贬值、功能性贬值和经济 性贬值，或在确定综合成新率的基础上，确定机器设备评估价值的方法。 设备的重置价一般包括重新购置或建造与评估对象功效相同的全新资产所 需的一切合理的直接费用和间接费用，如设备的购置价、运杂费、设备基础费、 安装调试费、前期及其他费用、资金成本等。评估采用的计算公式为： 评估价值=重置价值×综合成新率 A、机器设备的评估 a、机器设备重置全价的确定 重置全价=设各购置价+运杂费+设备基础费+安装调试费+前期及其他费用+ 资金成本-可抵扣的增值税进项税 对于零星购置的小型设备，不需要安装的设备，重置全价=设备购置价格+ 运杂费-可抵扣的増值税进项税。对于一些运杂费和安装费包含在设备费中的， 则直接用不含税购置价作为重置价值。 I.设备购置价 对于仍在现行市场流通的设备，直接按现行市场价确定设备的购置价格；对 于己经淘汰、厂家不再生产、市场己不再流通的设备，则采用类似设备与委估设 备比较，综合考虑设备的性能、技术参数、使用功能等方面的差异，分析确定购 置价格。 II.运杂费 对于国产设备，运杂费是指厂家或经销商销售处到设备安装现场的运输费 用，评估考虑生产厂家与设备所在地的距离、设备重量及外形尺寸等因素，按不 同运杂费率计取。 III.设备基础费 对于设备的基础费，根据设备的特点，参照《机械工业建设项目概算编制办 法及各项概算指标》，以购置价为基础，按不同安装费率计取。如设备不需单独 的基础或基础已在建设厂房时统一建设，在计算设备重置全价时不再考虑设备基 础费用。 IV.安装调试费 根据设备的特点、重量、安装难易程度，参考《评估常用参数》，以购置价 为基础，按不同安装费率计取。 对小型、无需安装的设备，不考虑安装调试费。 V.前期及其他费用 前期及其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程建设监理费、招投 标管理费、建设项目前期工作咨询费、环境评价费等。 VI.资金成本 根据建设项目的合理建设工期，按评估基准日适用的贷款利率，资金成本按 建设期内均匀性投入计取。评估时对于大、中型设备，合理工期在6个月以上的 计算其资金成本。 资金成本=(设备购置价+运杂费+安装调试费+基础费用+其他费用）×贷款 利率/建设工期/2。 b、综合成新率的确定 I.对大型、关键设备，采用勘查成新率和理论成新率按权重确定： 综合成新率=勘查成新率×0.6+理论成新率×0.4 II.勘查成新率 勘查成新率的确定主要以企业设备实际状况为主，根据设备的技术状态、工 作环境、维护保养情况，依据现场实际勘察情况对设备分部位进行逐项打分，确 定勘查成新率。 III.理论成新率 理论度据设备的经济寿命年限（或尚可使用年限）和已使用的年限确定。 理论成新率=(经济寿命年限-已使用的年限)/经济寿命年限×100% 对于己使用年限超过经济寿命年限的设备，使用如下计算公式： 理论成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100% IV.对于价值量低、结构轻巧、简单、使用情况正常的设备，主要根据使用 时间，结合维修保养情况，以使用年限法确定成新率。 c、评估值的计算 评估值=重置全价*综合成新率 B、车辆的评估 a、车辆重置全价 车辆重置全价由购置价、车辆购置税和其它合理费用（如验车费、牌照费、 手续费等）三部分构成。购置价主要参照同类车型最新交易的市场价格确定 b、综合成新率的确定 对于车辆，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定成新率， 然后结合现场勘察情况进行调整，如果现场勘察情况与孰低法确定成新率差异不 大的，则不调整。 年限成新率=(车辆法定行驶年限-己行驶年限）/车辆规定行驶年限×100% 里程成新率=(车辆法定行驶里程-累计行驶里程）/车辆法定行驶里程×100% 在确定成新率时，对于基本能够正常使用的设备(车辆），成新率一般不低 于15%。 c、车辆评估值的确定 评估值=车辆重置全价×综合成新率 C、电子及办公设备的评估 a、电子设备重置全价的确定 电子设备多为企业办公用电脑、复印机、空调等设备，由经销商负责运送安 装调试，重置成本直接以市场采购价确定。 b、成新率的确定 电子及办公设备成新率，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率；对 于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来综合确定其成新率。 c、评估价值的确定 评估值=重置全价×成新率 对于购置时间较早，已停产且无类比价格的车辆及电子设备，主要查询二手 交易价釆用市场法进行评估。 （3）在建工程 在建工程-待摊费用：对于纯费用类在建项目无物质实体，经核实所发生的 费 用支出对未来将开工的建设项目是必需的或对未来的所有者有实际价值的， 在确认其与关联的资产项目不存在重复计价的情况下，以核实后账面价值确定评 估价值，否则按零值处理。 在建工程-工程物资：被评估单位账面的工程物资，是基建科为确定项目所 采购的材料，其购进日期接近于评估基准日且价格变动很小，因此本以核实后账 面值确认评估值。 （4）无形资产-土地使用权 本基准日委估的土地使用权为国有划拨土地，被评估单位已于评估报告出具 日前，缴纳了国有建设用地使用权出让价款，并取得了不动产证书，用地性质为 出让。伊宁市自然资源局聘请了新疆驰远天合中辰房地产土地评估有限责任公司 对这四宗土地的出让价格分别进行了评估，并出具了新驰天中土 2019 (估）字第 1-032号、第1-033号、第1-034号、第1-035号《土地估价报告》，评估师取得 了《土地估价报告》及《土地估价技术报告》，根据该《土地估价报告》显示， 土地评估范围、评估对象、评估基准日均与本资产评估报告均一致，土地评估方 法采用基准地价系数修正法、市场比较法进行评估，评估结果己经获得伊宁市自 然资源局的确认。评估方法满足经济行为及本评估报告的要求。 评估报告按照土地估价机构出具的《土地估价报告》中的评估单价及不动产 证书中的登记的面积确定出让土地价值，并以此出让土地价值减本国有建设用地 使用权出让价款确定评估值。 （5）无形资产-其他 其他无形资产为外购软件，本次评估按照无形资产的剩余使用年限测算的摊 余价值确定评估值。 （6）递延所得税资产 在核查账簿，原始凭证的基础上，以评估基准日后的被评估单位还享有的资 产和权利价值作为评估值。 （三）收益法具体评估过程 收益法评估采用现金流量折现法，选取的现金流量口径为企业自由现金流， 通过对企业整体价值的评估来间接获得股东全部权益价值。 本次评估以未来若干年度内的企业自由现金净流量作为依据，采用适当折现 率折现后加总计算得出企业整体营业性资产的价值，然后再加上溢余资产、非经 营性资产价值减去有息债务得出股东全部权益价值。 1、计算模型 E＝V－D 公式一 V=P+C1+C2 公式二 上式中： E：股东全部权益价值； V：企业整体价值； D：付息债务评估价值； P：经营性资产评估价值； C1：溢余资产评估价值； C2：非经营性资产评估价值； 2、模型中关键参数的确定 （1）预期收益的确定 本次将企业自由现金流量作为企业预期收益的量化指标。 企业自由现金流量就是在支付了经营费用和所得税之后，向公司权利要求者 支付现金之前的全部现金流。其计算公式为： 企业自由现金流量=税后净利润+折旧与摊销+利息费用* (1-税率T) -资本性 支出-营运资金变动。 （2）收益期的确定 企业价值评估中的收益期限通常是指企业未来获取收益的年限。为了合理预 测企业未来收益，根据企业生产经营的特点以及有关法律法规、契约和合同等， 可将企业的收益期限划分为有限期限和无限期限。 本次评估采用永续年期作为收益期。其中，第一阶段为2019年至2024年， 在此阶段根据被评估企业的经营情况及经营计划，收益状况处于变化中；第二阶 段2025年起为永续经营，在此阶段被评估企业将保持稳定的盈利水平。 （3）折现率的确定 确定折现率有多种方法和途径，按照收益额与折现率口径一致的原则，本次 评估收益额口径为企业自由现金流量，则折现率选取加权平均资本成本（WACC） 确定。 （4）付息债务评估价值的确定 付息债务包括企业的长短期借款，按其市场价值确定。 （5）溢余资产及非经营性资产(负债)评估价值的确定 溢余资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产，一 般指超额货币资金和交易性金融资产等；非经营性资产是指与企业收益无直接关 系的，不产生效益的资产。对该类资产单独进行评估。 3、标的公司收益法评估下的主要参数取值、选择过程及依据 单位：万元 项目 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 永续期 一、营业收入 31,162.34 33,988.43 35,754.67 37,119.92 38,520.20 39,318.36 39,318.36 减：营业成本 24,041.67 25,538.36 26,463.33 26,808.11 27,424.39 25,424.52 25,424.52 税金及附加 137.15 80.56 82.10 81.91 82.01 82.05 82.05 管理费用 2,772.16 2,910.50 3,138.22 3,380.83 3,646.65 3,929.95 3,929.95 财务费用 634.20 1,092.02 1,092.02 1,092.02 1,092.02 1,092.02 1,092.02 二、营业利润 3,577.16 4,367.00 4,979.00 5,757.05 6,275.14 8,789.82 9,032.18 三、利润总额 3,577.16 4,367.00 4,979.00 5,757.05 6,275.14 8,789.82 9,032.18 所得税率 15% 15% 25% 25% 25% 25% 25% 减：所得税 536.57 655.05 1,244.75 1,439.26 1,568.79 2,197.46 2,258.05 项目 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 永续期 四、净利润 3,040.59 3,711.95 3,734.25 4,317.79 4,706.35 6,592.36 6,774.13 加：折旧及摊销 7,574.16 8,617.98 8,665.89 8,189.75 7,964.73 5,333.68 5,091.32 加：税后利息支出 575.29 964.44 850.97 850.97 850.97 850.97 850.97 减：资本性支出 20,874.61 6,988.30 2,139.26 3,533.09 5,202.19 998.61 5,203.06 减：营运资金追加 486.48 -281.06 -8.01 9.66 -16.52 287.17 五、自由现金流量 -10,171.05 6,587.12 11,119.86 9,815.76 8,336.39 11,491.24 7,513.37 （1）营业收入的预测 A、伊宁市供热现状 伊宁市现状集中热源共有1座电厂（国投伊犁电厂）和4座燃煤集中锅炉房 （伟伯热力锅炉房、解放西路锅炉房、北环路锅炉房和英阿亚提锅炉房）。现状 集中热源供热能力1,531MW。除伟伯热力公司锅炉房外，其他3座大型区域集 中燃煤锅炉房均归属于伊宁供热。 B、供热规划 根据伊宁市人民政府、北京市首都规划设计工程咨询开发有限公司、北京市 煤气热力工程设计院有限公司编制、并经伊犁州住房和城乡建设局审查通过的 《伊宁市供热专项规划（2016-2030年）》，伊宁市供热在2016-2030年规划目 标为： a、建立一个以“热电联产+大型燃煤调峰锅炉房”集中供热为主，燃气及其 他清洁能源和可再生能源供热形式为补充的安全、经济、清洁、智慧的城市供热 体系，集中供热面积达到6,100万平方米。 b、推进伊宁市区供热资源整合，全部消除分散燃煤锅炉房供热，实现集中 供热或清洁能源供热。 c、历史文化保护区全部实现清洁供热，全市清洁能源及可再生能源供热比 例达到30%。 C、国网能源伊犁煤电有限公司伊犁电厂2*350MW热电联产项目介绍 国网能源伊犁煤电有限公司伊犁电厂位于伊宁市南岸新区东部，一期工程建 设2*350MW超临界燃煤空冷供热机组。截至报告出具日厂房土建基本完工，冷 却塔已建成，正在进行设备安装，预计2019年9月底1号机组试运行，11月底 2号机组试运行。 国网热源主要供热对象为：《国网能源伊犁煤电有限公司伊犁电厂2*350MW 热电联产配套城市热网工程可行性研究报告》（以下简称“国网能源热网工程可 研”) 中对应的683.52万平方米及伊宁供热三四热源(北环路锅炉房和英阿亚提 锅炉房) 的供热面积约600平方米。国网能源伊犁煤电有限公司伊犁电厂建成后， 伊宁供热的三座热源都将成为调峰热源。 D、未来供热面积的预测 a、面积新增预测 按照伊宁供热建设计划，2019年工程建成后，2019年釆暖期供暖面积增加 为353.46万平方米，2020年釆暖期供暖面积增加为253.38万平方米，2021年采 暖期供暖面积增加76.68万平方米，以后年度根据伊宁市供热专项规划对集中供 暖的要求，结合伊宁市近年房屋施工面积与年交工面积情况进行估算，约每年新 增100万平方米供暖面积。 b、原有供热面积减少情况介绍 伊宁供热将把火车站片区包括的新发地国际广场、伊宁火车站、八达赛里斯、 大业领地、西北建材市场、新发地酒店、新欧家具广场、城盘子小区、汉滨村墩 买里新村、军垦家园、军垦花园商铺涉及的换热站及管网，无偿划转给伊宁经济 技术开发区惠宁投资建设有限公司，涉及的供热面积（挂网面积）为110.71万 平方米（截止评估基准日，军垦花园、军垦花园商铺己移交，110.71万平方米不 包括军垦花园、军垦花园商铺供热面积），在2018年采暖季结束后移交。故后 期供热面积剔除了该部分的影响。 E、销售单价的预测 伊宁市目前居民住宅、行政事业单位、厂矿企业、商业服务办公生产等用暖 气收费标准均为17.8元/平方米（含税），伊宁市近十几年的供热价格无调整， 供暖价格的调整需要召开价格调整听证会并报市政府批准。预测按照17.8元/平 方米的销售单价进行计算。根据关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部、 税务总局、海关总署公告2019年第39号），2019年4月1日起，增值税一般 纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为 13%；原适用10%税率的，税率调整为9%，本次2019年1月1日-4月5日不含 税销售单价按照17.8/10%=16.18元/平方米计算，2019年10月20日采暖季开始 按照17.8/9%=16.33元/平方米计算。 F、营业收入金额预测 a、供热收入：伊宁市采暖期为本年的10月20日-次年的4月5日，共165 天， 其中10月20-12月31日为71天，占采暖期的43%，1月1日-4月25日 为94天，占比为57%。预测将采暖期面积转换为会计年度面积进行预测，例如 2019年收入为（2018年采暖期实供面积*57%+2019年采暖期实供面积*43%) * 销售价格。 b、基本热费收入：因基本热费是2018年开始收取的费用，且部分报停供热 的房屋长期无人居住，从2018年采暖期收费情况来看，截止2018年釆暖期结束， 标的公司预计可以收到应收基本热费总额的50%，以后各年的比例也基本在50% 左右。本次评估，预测期按照各年应收基本热费总额的50%来确定基本热费收入 金额，即：基本热费为报停面积*销售价格*30%*50%。 c、居民采暖费免税收入：根据财政部国家税务总局《财政部国家税务总局 关于供热企业増值税、房产税、城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税〔2016) 94 号），对供热企业向居民个人供热而取得的采暖费收入免征增值税。本次假 设此政策能够延续，预测期按照居民采暖费收入占采暖费总收入的比例确定免税 收入比例，并由此计算免征增值税金额。 未来业务预测情况如下表所示： 项目 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 供热收入 28,843.96 31,369.51 32,858.03 34,160.89 35,463.75 36,206.37 基本热费收入 1,256.76 1,428.80 1,639.46 1,655.89 1,704.88 1,732.81 居民采暖费免税收入 1,061.62 1,190.12 1,257.18 1,303.14 1,351.57 1,379.18 项目 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 小计 31,162.34 33,988.43 35,754.67 37,119.92 38,520.20 39,318.36 （2）营业成本的预测 伊宁供热的主营业务成本主要包括电费、水费、工资、福利费、制造费用、 燃料和热水等。 A、电费、水费 近年来电费价格是下降趋势，评估人员测算了历史期单位实供面积的电费及 水费金额，本次以2018年单位电费及水费金额乘以预测期各年实供面积确定电 费、 水费金额。 B、工资、福利费 对于人工工资的预测，评估人员以2018年平均人工工资为基础，根据预测 期 各年人数及新疆省近年人均工资增长率9%，预测未来各年工资。 对于福利费，2018年9月食堂向全部人员开放，2019年福利费将大幅增加， 本次预测参考标的公司对福利费的预测进行测算。 C、制造费用 制造费用由机物料、修理费、折旧、油料、其他、环保支出构成。 机物料，机物料2018年发生额较大，主要是由于2018年发生的锅炉大修费 明显高于历史期其他各年度，对于机物料的预测，本次参考2017年发生额及近 年 CPI增长率进行预测； 修理费和油料，本次参考2018年发生额及近年CPI增长率进行预测； 其他支出，预测期按照2017年及2018年平均数来预测； 折旧，折旧费主要是生产设备各期计提的折旧，本次根据会计折旧政策，计 算归属于生产设备的相关资产的各详细预测期的折旧额； 环保支出，2018年环保要求提高，由于烧锅炉产生污染，环保支出增加， 主要构成是脱硫用碱费用、维护费、材料费、服务费，预测期2019年1月-4月 三 四热源（北环路锅炉房和英阿亚提锅炉房）仍正常生产，10月-12月国网能 源伊犁煤电有限公司伊犁电厂将开始提供热水，由于热水量的增长需要过程，为 保证供热需求，三、四热源将配合热水供应情况生产，因此2019年环保支出按 2018年的80%进行预测。2020年二、三、四热源作为调峰热源，将在极寒天气 或热水供应不足时生产，生产次著减少，环保支出也将大幅下降，本次后各年的 环保支出，按每年100万预测。 D、燃料、热水 燃料是锅炉供热需要烧的原煤，每年燃料和热水用量主要受到供热面积、天 气寒冷程度、热水供应是否充足等因素影响，2019年1月-4月三、四热源仍正 常生产，10月-12月三、四热源将配合国网能源伊犁煤电有限公司伊犁电厂的热 水进行生产。国网能源伊犁煤电有限公司伊犁电厂的2个机组将在10月和11 月陆续试运行，无法确定热水供应量，因此2019年燃料和热水依然按照2018 年单位燃料及热水的金额乘以2019年实供面积确定燃料及热水的金额。 根据标的公司的经验数据，每平米实供面积平均需要0.53吉焦的热水，近 年每吉焦的热水的价格均为12元（含税），2020年及以后年度，按照实供面积、 热水价格及0.53吉焦供热1平米的标准计算热水金额。 2020年及以后年度，二、三、四热源作为调峰热源，将在极寒天气或电厂 出现故障不能提供足够热水时进行生产，本次对热水是足额预测的，未考虑其故 障等不可测因素，因此本次不再对燃料进行预测。 F、营业成本的预测 经实施以上分析，营业成本预测如下表所示： 单位：万元 项目 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 电费 1,571.19 1,729.23 1,811.29 1,883.11 1,954.93 1,995.87 水费 177.99 193.14 202.3 210.32 218.34 222.92 工资 2,250.48 2,453.02 2,673.79 2,914.44 3,176.73 3,462.64 福利 202.47 207.95 213.58 219.36 225.3 231.39 制造费用 9,297.58 9,716.26 9,790.31 9,342.03 9,143.44 6,539.99 项目 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 燃料 2,384.06 — - - - 热水 8,157.91 11,238.75 11,772.06 12,238.85 12,705.64 12,971.71 合计 24,041.67 25,538.36 26,463.33 26,808.11 27,424.39 25,424.52 （3）营业税金及附加预测 标的公司的税金及附加的税项主要有城建税、教育税附加、地方教育附加、 房产税、土地使用税、环境保护税、其他等。 标的公司为供热企业，根据财政部国家税务总局《财政部国家税务总局关于 延续供热企业増值税房产税城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税【2019】38 号）及《财政部国家税务总局关于延续供热企业增值税房产税城镇土地使用税优 惠政策的通知》（财税【2019】38号），自2016年1月1日至2018年供暖期 结束及自2019年1月1日至2020年供暖期结束，对供热企业向居民个人供热而 取得的采暖费收入免征增值税，为居民个人供热所使用的厂房及土地免征房产 税、城镇土地使用税，评估人员按此标准，计算标的公司的应交增值税。 城建税、教育税附加税、地方教育附加税率分别按应交增值税的7%、3%、 2%缴纳； 房产税按照房屋价值、扣除率、房产税比例及免税比例计算； 土地使用税按照土地面积、税额标准及免税比例计算； 环境保护税，2019年按照销售收入乘以历史期平均缴纳比例计算，2020年 以后二热、三热、四热为调峰热源，不再对环境保护税进行预测； 其他税费按照2018年缴纳标准计算。 （4）管理费用的预测 伊宁供热的管理费用主要核算职工薪酬、劳务派遣费、安保费、中介服务费、 办公费、车辆费用、差旅费和折旧摊销等。 A、职工薪酬、劳务派遣费 职工薪酬、劳务派遣费按照其管理部门的员工数量以及对人均工资的预测进 行计算。人均工资的增长率根据新疆省近年人均工资增长率9%进行计算。 B、安保费 2018年安保加强，安保费上升，预测期按照近年CPI增长率进行预测。 C、中介服务费、办公费、车辆费用、差旅费 中介服务费包括手续费、税务代理费、审计费等，中介服务费、办公辆费用、 差旅费按照历史期各期占收入的平均比例进行计算。 D、折旧、摊销费用 折旧费按照会计折旧计提政策，对归属于管理费用的资产计算折旧费用。 无形资产摊销根据基准日账面无形资产原值，按照企业执行的无形资产摊销 政策进行预测。 （5）财务费用的预测 伊宁供热的财务费用包括利息支出、利息收入、汇兑损益和金融机构手续费。 利息支出：标的公司评估基准日有息负债账面价值22,761.54万元，其中短 期借款1,306.28万元，将于2019年8月还款完毕，其他全部为长期借款。根据 《国网能源伊犁煤电有限公司伊犁电厂2*35CMW热电联产配套城市热网工程 可行性研究报告》，项目建设30%为自有资金，70%为商业贷款，因此按照工程 总投资额的70%确定为借款，借款利率为4.9%。本次评估按照企业预计的融资 计划和评估基准日的贷款利率预测标的公司利息支出。 利息收入及金融机构手续费：按照历史平均水平进行测算。 汇兑损益：长期借款为日元贷款及美元贷款，因汇率波动产生汇兑损益，因 影响汇率变动的因素复杂及存在较大不确定性，本次未对汇兑损益进行预测。 （6）折现率的确定 A、无风险收益率的确定 国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑付的风险很 小，可以忽略不计。根据WIND资讯系统所披露的信息，10年期国债在评估基 准日的到期年收益率为3.23%，本评估报告以3.23%作为无风险收益率。 B、贝塔系数的确定 标的公司的权益系统风险系数计算公式如下： ....ULEDTββ.....11 式中：：有财务杠杆的权益的系统风险系数； Lβ ：无财务杠杆的权益的系统风险系数； Uβ T：标的公司的所得税税率； ：标的公司的目标资本结构。 ED 根据Wind资讯查询可比上市公司的有财务杠杆风险系数，根据各对应上市 公司的资本结构将其还原为无财务杠杆风险系数，然后得出类似上市公司无财务 杠杆的平均Beta为0.6810。 资本结构按被评估单位资本结构确定。 将上述确定的参数代入权益系统风险系数计算公式，计算得出标的公司的权 益系统风险系数。 C、市场风险溢价的确定 由于国内证券市场是一个新兴而且相对封闭的市场。一方面，历史数据较短， 并且在市场建立的前几年中投机气氛较浓，市场波动幅度很大；另一方面，目前 国内对资本项目下的外汇流动仍实行较严格的管制，再加上国内市场股权割裂的 特有属性，因此，直接通过历史数据得出的股权风险溢价不具有可信度；而在成 熟市场中，由于有较长的历史数据，市场总体的股权风险溢价可以直接通过分析 历史数据得到；因此国际上新兴市场的风险溢价通常采用美国成熟市场的风险溢 价进行调整确定，计算公式为： 中国市场风险溢价=美国股票市场风险溢价+中国股票市场违约贴息 a、美国股票市场风险溢价 美国股票市场风险溢价=美国股票市场收益率-美国无风险收益率 美国市场收益率选取标普500指数进行测算，标普500指数数据来源于雅虎 财经http://finance.yahoo.com/；美国无风险收益率以美国10年期国债到期收益率 表示，数据来源于Wind资讯终端全球宏观数据板块。 b、中国股票市场违约贴息 根据国际权威评级机构穆迪投资者服务公司公布的中国债务评级及对风险 补偿的相关研究测算，得到中国股票市场遠編贴息。 在美国股票市场风险溢价和中国股票违约贴息数据的基础上，计算得到评估 基准日中国市场风险溢价为6.42%。 D、企业特定风险调整系数的确定 考虑到本次评估测算折现率相关指标来自于A股上市公司，而伊宁供热与A 股上市公司在资本流通性、融资条件、资本债务结构等方面与对比上市公司的差 异可能产生个别风险。综合考虑上述因素，我们将本次评估中的个别风险报酬率 确定为2%。 E、折现率计算结果 评估基准日标的公司付息债务中短期借款利率为4. 9%，将于2019年8月还 款完毕，长期借款为外币贷款，贷款利率为1%，根据《国网能源伊犁煤电有限 公司伊犁电厂2*350MW热电联产配套城市热网工程可行性研究报告》，项目建 设30%为自有资金，70%为商业贷款，因此按照工程总投资额的70%确定为借款， 借款利率为4.9%。本次按照综合利率2.85%计算债务资本成本。将上述确定的 参数代入加权平均资本成本计算公式，计算得出标的公司的加权平均资本成本。 折现率计算表 项目 2019年-2020年 2021年-2024年 D/E 74.70% 74.70% 所得税率 15.00% 25.00% 项目 2019年-2020年 2021年-2024年 目标公司无财务杠杆Beta 0.6810 0.6810 目标公司有财务杠杆Beta 1.1133 1.0625 无风险报酬率 3.23% 3.23% 社会平均报酬率 9.65% 9.65% 个别风险系数 3.00% 3.00% 股权资本成本（CAPM) 12.38% 12.05% 债权期望收益率： 2.85% 2.85% 加权资本成本（WACC) 8.12% 7.81% （四）评估结果的最终确定 收益法的评估结果是基于对企业未来现金流的折现，资产基础法的评估结果 是基于现有资产和负债的基础上确定评估对象价值。资产基础法难以涵盖企业的 经营资质、管理团队、商誉等不可确指无形资产的价值，而收益法是基于未来现 金流的折现，通过对被评估单位历史经营业绩的分析，结合未来的投资建设、税 收优惠等因素对未来现金流进行测算，能够涵盖资产基础法无法涵盖的内容，因 此收益法更能体现被评估单位的内在价值。 天健兴业认为，收益法的评估结果更能全面、合理的反映被评估单位的股东 全部权益价值，因此本次评估结果以收益法的评估结果作为最终评估结论。 二、结合近期行业可比交易、可比公司情况，说明标的资产本次评估增值 较高的原因及合理性，上市公司判断标的资产评估及挂牌价合理性的依据，并 提示相关估值风险 （一）与可比交易的估值比较分析 本次交易标的属于供热行业，根据公开披露信息，选取近期A股上市公司 收购案例中属于热力行业或热电联产行业的交易标的，可比交易标的估值情况统 计如下： 序号 收购方 交易标的 市盈率 EV/EBITDA 市净率 1 宁波热电 （600982.SH） 明州热电100%股权 23.65 8.19 1.91 2 宁波热力100%股权 53.45 4.46 2.89 3 科丰热电98.93%股权 39.25 3.97 4.23 序号 收购方 交易标的 市盈率 EV/EBITDA 市净率 4 久丰热电40%股权 11.94 6.65 1.68 5 联美控股 （600167.SH） 沈阳新北100%股权 34.35 14.02 6.16 6 国惠新能源100%股权 33.65 15.15 24.90 7 美欣达（002034.SZ） 旺能环保100%股权 42.16 12.72 2.38 均值 34.07 9.31 3.21 中值 34.35 8.19 2.64 本次交易 63.61 10.12 1.85 注：1、可比交易市盈率=收购标的交易作价/（收购标的对应重组评估基准日前一年度归属 母公司所有者净利润*购买股权比例）；标的公司市盈率=2018年12月31日标的公司评 估值/2018年度标的公司净利润 2、可比交易EV/EBITDA=收购标的重组评估基准日EV/收购标的重组评估基准日前一 年度EBITDA 标的公司EV/EBITDA=标的公司2018年12月31日EV/标的公司2018年度EBITDA 其中： EV=收购标的评估值+带息负债-货币资金 EBITDA=利润总额+利息费用+折旧与摊销 3、可比交易市净率=标的资产交易作价/（收购标的评估基准日净资产*购买股权比例）， 其中联美控股收购国惠新能源100%股权案例中市净率过高，因此作为异常值剔除计算； 标的公司市净率＝2018年12月31日标的公司估值/2018年12月31日标的公司净资产 （二）与可比上市公司的估值比较分析 选取证监会行业分类下的“电力、热力生产和供应业”中，以供热为主要业 务的上市公司作为可比公司。同行业可比上市公司估值情况如下： 序号 证券代码 证券简称 市盈率 EV/EBITDA 市净率 1 600167.SH 联美控股 12.08 6.47 2.61 2 000958.SZ 东方能源 25.53 10.15 1.35 3 002893.SZ 华通热力 46.28 11.17 3.16 4 000692.SZ 惠天热电 228.18 8.77 0.97 5 600719.SH 大连热电 569.49 25.58 2.12 均值 27.96 12.43 2.04 中值 25.53 10.15 2.12 标的公司 63.61 10.12 1.85 资料来源：Wind资讯 注：1、可比上市公司市盈率=2018年12月31日收盘市值/2018年度归属母公司所有者净利 润。其中惠天热电及大连热电市盈率过高，因此作为异常值剔除计算 2、可比上市公司EV/EBITDA=2018年12月31日上市公司EV/2018年度上市公司 EBITDA 其中： EV=上市公司总市值+带息负债-货币资金 EBITDA=利润总额+利息费用+折旧与摊销 3、可比上市公司市净率=2018年12月31日收盘市值/2018年度归属母公司所有者净资 产 （三）标的资产本次评估增值较高的原因及合理性，上市公司判断标的资 产评估及挂牌价合理性的依据 1、标的资产本次评估增值较高的原因及合理性 根据《资产评估报告》，天健兴业采用收益法和资产基础法对标的公司分别 进行了评估，并最终选取收益法评估结果作为评估结论，经收益法评估，标的资 产股权全部权益价值为9.78亿元，较账面净值5.29亿元增值4.49亿元，增值率 为84.80%。本次增值率较高主要系收益法以标的公司自身的运营特点为基础， 结合行业发展趋势，充分考虑了相关优惠政策，收益法评估结果较为客观的反映 了资产基础法无法涵盖的资质、团队等不可确指无形资产因素的价值。因此，收 益法的评估结论能更好体现企业整体的成长性和盈利能力，评估增值相对较高。 2、上市公司判断标的资产评估及挂牌价合理性的依据 （1）市盈率比较分析 根据可比交易案例，可比交易市盈率指标的均值为34.07倍，中间值为34.35 倍；根据可比公司数据，可比上市公司市盈率指标的均值为27.96倍，中间值为 25.53倍。本次交易的标的公司的市盈率指标为63.61倍，高于可比交易及可比 上市公司的估值水平，主要原因分析如下： 1、由于标的公司存在外国贷款，2018年受汇率波动影响标的公司确认汇兑 损失1,193.08万元，从而对标的公司的盈利及价值倍数产生一定影响，导致标的 公司市盈率指数相对较高。若剔除外汇汇兑损失的影响，则标的公司市盈率指数 约为38.33，略高于可比交易及可比上市公司的市盈率倍数； 关于汇兑损益波动对标的公司净利润的影响详见本回复第六题之“一、结合 伊宁供热业务经营情况、行业情况、同行业同地区可比公司情况，评估伊宁供热 的毛利率、净利率等盈利能力，说明伊宁供热净利润下滑的具体原因及合理性” 之“（三）伊宁供热净利润下滑的具体原因及合理性”。 2、本次交易的标的公司为热力行业，供热行业或热电联产的企业具有固定 资产等占资产总额比例较高、财务杠杆率普遍偏高的特点，故不同企业之间受到 折旧政策不同、财务杠杆比例的差异等因素影响，企业的盈利能力存在一定差异， 因而使用市盈率法可能难以客观比较不同企业的价值。 而企业价值乘数（EV/EBITDA）指标则从收购标的全资产口径角度进行衡 量，排除了折旧摊销等非现金成本的影响，从而能够避免折旧方法不同、企业财 务杠杆比率的差异以及税收政策不同等对价值倍数的影响，故相较于市盈率 （P/E）指标，企业价值乘数（EV/EBITDA）指标更有利于比较供热行业不同企 业的价值，故下面采用EV/EBITDA指标对标的公司估值情况进行分析。 （2）EV/EBITDA比较分析 根据可比交易案例，可比交易EV/EBITDA指标的均值为9.31倍，中间值为 8.19倍；根据可比公司数据，可比上市公司EV/EBITDA指标的均值为12.43倍， 中间值为10.15倍。本次交易的标的公司的EV/EBITDA指标为10.12倍，低于 可比上市公司的估值水平，略高于可比交易的估值水平。 EV/EBITDA指标虽然排除了折旧方法不同、企业财务杠杆比率的差异以及 资本结构不同对价值倍数的影响，但仍未能排除汇兑损益可能对估值带来的影 响。若剔除外汇汇兑损失的影响，则标的公司EV/EBITDA指数为8.98，处于可 比交易EV/EBITDA的中间值和均值的范围内。 （3）市净率比较分析 根据可比交易案例，可比交易市净率的均值为3.21倍、中间值为2.64倍； 根据可比公司数据，可比上市公司市净率均值为2.04倍，中间值为2.12倍。本 次交易的标的公司整体市净率为1.85倍，低于可比交易及可比上市公司的估值 水平。 故结合同行业可比交易案例估值情况、同行业可比上市公司估值情况，标的 资产增值、资产评估及挂牌价具有合理性。 （四）提示相关估值风险 上市公司已就上述风险在预案“重大风险提示”及“第八章 风险因素分析” 之“一、本次交易相关风险”中进行风险提示，具体情况如下： “（六）交易标的估值风险 本次交易系上市公司通过新疆产权交易所参与竞买伊宁国资持有的伊宁供 热80%股权，挂牌底价参照交易对方聘请的资产评估机构出具的资产评估报告 的评估结果确定。根据交易对方聘请的评估机构出具的评估报告，标的资产股 权全部权益价值为9.78亿元，较账面净值5.29亿元增值4.49亿元，增值率为 84.80%。 公司已单独聘请评估机构对本次交易标的进行评估，截至本预案出具日， 评估工作尚在进行中，待全部评估工作完成后，具体评估结果、相关依据及合 理性分析将在重大资产购买报告书中予以披露。本次交易标的资产的作价较高、 增值率较大，提请投资者注意本次交易标的资产的估值风险。” 三、补充披露情况 交易对方对标的资产的具体评估过程以及本次交易估值合理性已在《新疆东 方环宇燃气股份有限公司重大资产购买预案（修订稿）》“第五章 标的公司评 估情况”中补充披露。 四、中介机构核查意见 经核查，独立财务顾问、评估师认为： 本次交易对方聘请天健兴业以2018年12月31日为评估基准日，对标的资 产伊宁供热的全部权益进行了评估，并出具了《资产评估报告》。根据《资产评 估报告》，标的资产股权全部权益价值为9.78亿元，较账面净值5.29亿元增值 4.49亿元，增值率为84.80%。 结合同行业可比交易案例估值情况、同行业可比上市公司估值情况，本次交 易标的资产增值、资产评估及挂牌价具有合理性；此外，上市公司已聘请国融兴 华对本次交易标的进行评估，截至本回复出具之日，评估工作尚在进行中，待全 部评估工作完成后，具体评估结果、相关依据及合理性分析将在重大资产购买报 告书中予以披露。 4.关于标的资产剩余20%股权的安排。预案披露，本次交易中标的公司原 股东伊宁国资拟向上市公司转让伊宁供热80%股权，交易完成后其仍持有伊宁 供热剩余20%股权。请公司：（1）说明伊宁供热剩余20%股权的具体安排， 本次交易中上市公司未收购伊宁供热全部股权的考虑及合理性；（2）说明本次 收购后控股股东变更对标的资产后续经营的具体影响，并充分提示相关风险。 请财务顾问发表意见。 答复： 一、说明伊宁供热剩余20%股权的具体安排，本次交易中上市公司未收购 伊宁供热全部股权的考虑及合理性 （一）伊宁供热剩余20%股权的具体安排 伊宁国资预计将保留伊宁供热剩余20%股权。截至本回复出具之日，伊宁国 资对其在本次交易后持有的剩余20%股权未有出售或其他安排。 （二）本次交易中上市公司未收购伊宁供热全部股权的考虑及合理性 本次交易中，上市公司收购伊宁供热80%股权而非全部股权，主要因本次收 购系上市公司通过新疆产权交易所挂牌竞拍达成。新疆产权交易所于2019年6 月28日公告《伊宁市国有资产投资经营（集团）有限责任公司转让持有伊宁市 供热有限公司80%股权交易公告》，根据伊宁市国有资产监督管理局《关于伊宁 市供热有限公司股权转让方案及转让底价的批复》（伊市国资发[2019]121号） 等批复决策文件，本次股权转让的标的为标的公司80%股权。从标的资产控制权、 标的资产稳定经营、减少资金压力等方面，本次收购80%股权对于上市公司具有 合理性，具体原因如下： 1、从标的资产的股权层面来看，本次交易完成后，上市公司将拥有伊宁供 热80%股权，已拥有伊宁供热的控制权。 2、保留原控股股东伊宁国资20%股权，有利于上市公司与伊宁国资形成约 束机制，从一定程度上降低了本次交易的整合风险。伊宁供热系伊宁市规模最大、 最主要的集中供热企业，占据伊宁市城区主要核心商圈和大型生活社区，在伊宁 市供热市场具有较为明显的市场占有优势，但仍存在因国家政策调整、市场及行 业竞争环境变化、本次收购未能有效整合等因素，导致标的资产在本次交易后的 经营情况未能达到预期的风险。保留原控股股东伊宁国资20%股权，有利于伊宁 国资持续维持重要股东身份、保持支持标的资产发展业务的积极性，从长远来看 将有利于标的资产及上市公司的业绩持续增长及发展。因此，收购80%股权从一 定程度上将减少标的资产经营不确定性对上市公司业绩的影响。 3、减少收购的资金压力。本次交易标的伊宁供热80%股权的交易作价为6.98 亿元，如上市公司收购其全部股权，交易作价或将达到8.73亿元。虽然上市公 司可通过自筹资金等方式获取相应资金，但由于交易标的规模较大，可能会给上 市公司带来一定的资金压力。 二、说明本次收购后控股股东变更对标的资产后续经营的具体影响，并充 分提示相关风险。请财务顾问发表意见 （一）说明本次收购后控股股东变更对标的资产后续经营的具体影响，并 充分提示相关风险 1、本次收购后控股股东变更对标的资产后续经营的具体影响 本次收购后，控股股东将由伊宁国资变更为东方环宇。控股股东变更预计将 不会对标的资产后续经营产生重大不利影响，具体原因如下： （1）供热行业关系国计民生，规划及相关政策具有相对稳定性 供热行业关系国计民生，行业内资源主要由政府统一规划调配。根据《伊犁 哈萨克自治州城镇供热条例》的相关规定，县级人民政府供热行政主管部门应当 会同有关部门，根据城乡规划，编制本行政区域供热专项规划，经技术论证，按 照规定程序批准后组织实施。经批准的供热专项规划，任何单位和个人不得擅自 变更；确需变更的，应当报原批准机关批准。因此，整体来看，特定区域的供热 资源依据政府的供热规划进行调配布局，如政府政策或行业未发生较大变化，其 供热格局一经形成，将保持相对稳定的状态。 （2）热能采购及热能销售预计将保持较为稳定的状态 对标的公司日常经营的主要影响因素系热能采购的稳定性及热能销售的稳 定性。 ① 热能采购的稳定性分析 伊宁供热热源主要来自国投能源提供的热能，其自建的热源厂在国投能源供 应量不足或不稳定时，自产热能进行调配。2016年至2018年，标的公司的外购 热能占热能总供应量的75%以上。 未来热能采购预计将继续保持稳定，具体原因如下： A、供热行业关系国计民生，相关企业不得擅自停止供热 《伊犁哈萨克自治州城镇供热条例》第二十条规定，热源单位和供热单位在 采暖期内应当安全、稳定、连续、保质保量供热，不得擅自停止供热。作为影响 国计民生的重要行业，供热行业涉及千家万户的基本权益。作为供热行业相关产 业链上的企业，不得因商业利益、股权关系等变动而擅自停止供热。 B、热力出厂价格由发改委核定 根据发改委、住建部印发的《关于建立煤热价格联动机制的指导意见》，独 立的热源生产企业热力出厂价格由省级价格主管部门或经授权的市、县人民政府 根据热源生产企业经济寿命周期，按照合理补偿成本、合理确定收益，并维护消 费者利益的原则核定。 伊宁供热向国投能源采购热能的价格由伊犁州发改委核定，并报州人民政府 同意。根据伊犁州发改委出具的《关于国投伊犁能源开发有限公司热电联产机组 出厂热价顺延执行的通知》（伊州发改价格[2017]8号），国投能源热电联产机 组出厂热价继续执行伊州发改能价[2014]11号文制定的每吉焦12元（含税）。 2016年至2018年，伊宁供热的热能采购价格均执行每吉焦12元（含税）的规 定，较为稳定。 C、伊宁市新热电联产项目投产后将进一步提升热能采购的稳定性 2019年底，国网能源伊犁煤电有限公司（简称“国网能源”）2×350兆瓦 热电联产项目预计将完成建设，正式投产。若上述热电联产项目能顺利建成投产， 伊宁供热的热能采购稳定性将进一步提升。 ② 热能销售的稳定性 A、热能销售价格常年稳定 根据伊犁哈萨克自治州物价局出具的《关于调整伊宁市区域供暖价格的通 知》（伊州价管字（2002）16号），伊宁市供热公司供暖价格由14元/平方米调 整为17.80元/平方米，新标准自2002年2月1日起执行。自2002年2月1日至 本回复出具之日，上述价格未发生变化，伊宁市目前居民住宅、行政事业单位、 厂矿企业、商业服务办公生产等用暖气收费标准仍为17.80元/平方米（含税）。 B、主管部门不断完善供热价格形成机制，形成合理的热力销售价格 根据建设部印发的《城市供热价格管理暂行办法》，热价原则上实行政府定 价或者政府指导价，由当地价格主管部门制定。热价的制定和调整应当遵循合理 补偿成本、促进节约用热、坚持公平负担的原则；符合在热价不足以补偿供热成 本、燃料到厂价格变化超过一定比例等情况下，供热公司可以向政府价格主管部 门提出制定或调整热价的书面建议。政府价格主管部门商供热行政主管部门对调 价建议进行统筹研究，拟定调价方案。此外，热价不足以补偿正常的供热成本但 又不能及时调整热价的地区，当地政府可以对供热公司实行补贴。（未完）  |