北京城乡:拟处置位于辽宁省沈阳市沈河区北站路57号及59号194套房地产市场价值资产评估说明
原标题:北京城乡:拟处置位于辽宁省沈阳市沈河区北站路57号及59号194套房地产市场价值资产评估说明 本资产评估报告依据中国资产评估准则编制 北京城乡商业（集团）股份有限公司拟处置位于辽宁省 沈阳市沈河区北站路57号及59号194套房地产市场价值 资产评估说明 中水致远评报字[2018]第010192号 中水致远资产评估有限公司 二Ｏ一八年十二月十六日 目 录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ........................................ 3 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 .................................... 4 第三部分 资产核实情况说明 ................................................. 5 一、评估对象与评估范围说明 ................................................... 5 二、资产核实总体情况说明 .................................................... 16 三、资产核实结论 ............................................................ 17 第四部分 评估技术说明 .................................................... 19 一、评估范围 ................................................................ 19 二、资产概况 ................................................................ 19 三、评估程序 ................................................................ 31 四、评估方法 ................................................................ 31 五、评估过程 ................................................................ 33 六、评估结果及增减值分析 .................................................... 56 第五部分 评估结论及其分析 ............................................... 57 一、评估结果 ................................................................ 57 二、评估结论成立的条件 ...................................................... 65 三、特别事项说明 ............................................................ 66 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 根据国家资产评估的有关规定，该部分内容由委托人及产权持有人撰写，具 体内容请见附件一：“关于进行资产评估有关事项的说明”。 （本页以下无正文。） 第三部分 资产核实情况说明 一、评估对象与评估范围说明 （一）评估对象与评估范围内容 根据本次评估目的，评估对象和评估范围是评估基准日委托人暨产权持有单 位提供的资产评估申报表载明的位于辽宁省沈阳市沈河区北站路57号及59号的 194套房地产，总建筑面积为28,999.89㎡。该评估对象和范围与委托评估时确 定的资产范围一致，纳入本次评估范围的房地产账面原值为232,375,658.00元， 账面净值为137,906,470.08元。 （二）实物资产的分布情况及特点 本次评估对象为位于辽宁省沈阳市沈河区北站路57号及59号的194套房地 产，分布在2幢建筑物，分别为财富中心D座及E座，总建筑面积为28,999.89 平方米。D座建筑面积为1,182.97平方米，结构为钢混，房屋总层数为25层， 建成年代为2005年，评估对象为地上第3层，共计15套，目前作为办公使用， 已全部打通，处于空置状态。E座总建筑面积为27,816.92平方米，结构为钢混， 房屋总楼层数为29层，建成年代为2005年，评估对象位于5-9层、11-18层、 20层、23-24层、27层、19与21层局部，共计179套，目前部分楼层或房间打 通使用，除部分空置外，其余均对外出租。 评估对象于评估基准日装修情况为：外墙1-3层贴花岗岩，4层及以上为玻璃 幕墙，室内为简单装修，瓷砖地面、部分铺木地板、地毯，墙面刷乳胶漆、部分 贴壁纸，石膏板吊顶；部分楼层或房屋室内由租户根据经营需要自行装修；断桥 铝合金窗，入户门为不锈钢防盗门。D、E座楼宇内均配有高低电梯（分别为4、 6部，其中高、低层电梯各一半）、中央空调、烟感喷淋、消防等设备，其中。 于评估基准日，委估对象室内顶棚局部有脱落现象，个别管线外露，墙面大部分 有脏污现象，壁纸有脏污卷翘，地面地毯脏污有破损，整体外观成新度一般。 本次评估根据评估对象实际情况、本次评估目的及委托人的要求设定评估对 象于评估基准日装修情况为室内简单装修；根据《国有土地使用证》，评估对象 D、E座所在宗地证载用途均为商业，D、E座实际用途均为办公，办公属于商业范 畴，根据合法性原则，本次评估D、E座用途均设定为办公。。 评估对象所在宗地取得了《国有土地使用证》，证号为沈阳国用（2004）字 第0183号，证载土地使用者为沈阳英特纳房地产开发有限公司，座落为沈阳市沈 河区北站路南侧，地号为020100408-1，用途为商业用地，土地等级为二级，使 用权类型为出让，终止日期为2044年3月8日，使用权总面积为12329.5平方米。 根据委托人提供的名称变更通知，北京城乡贸易中心股份有限公司现已变更 为北京城乡商业（集团）股份有限公司。评估对象均取得了《房屋所有权证》或 《不动产权证书》，共计194套（其中23套房屋证载权利人为北京城乡商业（集团） 股份有限公司，权利人已完成变更；其他171套房屋权利人正在进行变更中）。D 座房屋坐落为沈河区北站路57号，共有情况为单独所有，总层数为27层，登记时 间为2010年8月13日，规划用途为住宅，结构为钢混。E座房屋坐落为沈河区北站 路59号，总层数为31层，房屋结构为钢混。完成权利人更名的23套房产已取得《不 动产权证书》，权利人为北京城乡商业（集团）股份有限公司，共有情况为单独 所有，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，权利类型为出让/—，用途 为商业用地/写字楼，使用期限均为国有建设用地使用权至2044年03月08日止， 其他171套房产房屋所有权人为北京城乡贸易中心股份有限公司（现已变更为北 京城乡商业（集团）股份有限公司），规划用途为写字楼。 房屋所有权证或不动产权证书具体信息如下： 序号 栋 号 户号 房屋坐落 不动产单元 号 楼 层 建筑面积 （平方 米） 《房屋所有权证》 或《不动产权证 书》证号 房屋所有 权人或权 利人 1 57 3-1 沈河区北站路57 号（3-1） —— 3 67.98 沈房权证中心字 第NO20018944号 北京城乡 贸易中心 股份有限 公司 2 3-2 沈河区北站路57 号（3-2） 89.66 沈房权证中心字 第NO20018945号 3 3-3 沈河区北站路57 号（3-3） 68.61 沈房权证中心字 第NO20018953号 4 3-4 沈河区北站路57 号（3-4） 100.24 沈房权证中心字 第NO20018955号 5 3-5 沈河区北站路57 号（3-5） 100.65 沈房权证中心字 第NO20018954号 6 3-6 沈河区北站路57 号（3-6） 111.57 沈房权证中心字 第NO20018946号 7 3-7 沈河区北站路57 号（3-7） 117.16 沈房权证中心字 第NO20018947号 8 3-8 沈河区北站路57 号（3-8） 54.49 沈房权证中心字 第NO20018942号 9 3-9 沈河区北站路57 79.84 沈房权证中心字 序号 栋 号 户号 房屋坐落 不动产单元 号 楼 层 建筑面积 （平方 米） 《房屋所有权证》 或《不动产权证 书》证号 房屋所有 权人或权 利人 号（3-9） 第NO20018952号 10 3-10 沈河区北站路57 号（3-10） 54.76 沈房权证中心字 第NO20018943号 11 3-11 沈河区北站路57 号（3-11） 68.99 沈房权证中心字 第NO20018951号 12 3-12 沈河区北站路57 号（3-12） 69.00 沈房权证中心字 第NO20018950号 13 3-12A 沈河区北站路57 号（3-12A） 55.32 沈房权证中心字 第NO20018949号 14 3-12B 沈河区北站路57 号（3-12B） 78.60 沈房权证中心字 第NO20018948号 15 3-15 沈河区北站路57 号（3-15） 66.10 沈房权证中心字 第NO20018941号 小计 — — —— —— — 1,182.97 —— —— 16 59 5-1 沈河区北站路59 号（5-1） 210103001005GB00002F00010331 5 140.94 辽（2018）沈阳市 不动产权第 0399306号 北京城乡 商业（集 团）股份 有限公司 17 5-2 沈河区北站路59 号（5-2） 210103001005GB00002F00010330 137.70 辽（2018）沈阳市 不动产权第 0399313号 18 5-3 沈河区北站路59 号（5-3） 210103001005GB00002F00010430 139.65 辽（2018）沈阳市 不动产权第 0399331号 19 5-4 沈河区北站路59 号（5-4） 210103001005GB00002F00010433 137.05 辽（2018）沈阳市 不动产权第 0399334号 20 5-5 沈河区北站路59 号（5-5） 210103001005GB00002F00010518 356.10 辽（2018）沈阳市 不动产权第 0399338号 21 5-6 沈河区北站路59 号（5-6） 210103001005GB00002F00010434 137.05 辽（2018）沈阳市 不动产权第 0399340号 22 5-7 沈河区北站路59 号（5-7） 210103001005GB00002F00010525 139.65 辽（2018）沈阳市 不动产权第 0399341号 23 5-8 沈河区北站路59 号（5-8） 210103001005GB00002F00010332 137.70 辽（2018）沈阳市 不动产权第 0399344号 24 5-9 沈河区北站路59 号（5-9） 210103001005GB00002F00010333 140.97 辽（2018）沈阳市 不动产权第 0399349号 25 5-10 沈河区北站路59 号（5-10） 210103001005GB00002F00010329 87.99 辽（2018）沈阳市 不动产权第 0399355号 小计 - —— —— —— — 1,554.80 —— —— 26 59 6-1 沈河区北站路59 号（6-1） —— 6 140.94 沈房权证中心字 第N060160807号 北京城乡 贸易中心 股份有限 公司 27 6-2 沈河区北站路59 号（6-2） 137.70 沈房权证中心字 第N060178347号 28 6-3 沈河区北站路59 号（6-3） 139.65 沈房权证中心字 第N060178187号 29 6-4 沈河区北站路59 号（6-4） 137.05 沈房权证中心字 第N060178185号 30 6-5 沈河区北站路59 356.10 沈房权证中心字 序号 栋 号 户号 房屋坐落 不动产单元 号 楼 层 建筑面积 （平方 米） 《房屋所有权证》 或《不动产权证 书》证号 房屋所有 权人或权 利人 号（6-5） 第N060160801号 31 6-6 沈河区北站路59 号（6-6） 137.05 沈房权证中心字 第N060178183号 32 6-7 沈河区北站路59 号（6-7） 139.65 沈房权证中心字 第N060178182号 33 6-8 沈河区北站路59 号（6-8） 137.70 沈房权证中心字 第N060178180号 34 6-9 沈河区北站路59 号（6-9） 140.95 沈房权证中心字 第N060178179号 35 6-10 沈河区北站路59 号（6-10） 87.99 沈房权证中心字 第N060177890号 小计 — —— —— —— — 1,554.78 —— —— 36 59 7-1 沈河区北站路59 号（7-1） —— 7 140.94 沈房权证中心字 第N060178020号 北京城乡 贸易中心 股份有限 公司 37 7-2 沈河区北站路59 号（7-2） 137.70 沈房权证中心字 第N060178028号 38 7-3 沈河区北站路59 号（7-3） 139.65 沈房权证中心字 第N060178022号 39 7-4 沈河区北站路59 号（7-4） 137.05 沈房权证中心字 第N060178017号 40 7-5 沈河区北站路59 号（7-5） 356.10 沈房权证中心字 第N060160645号 41 7-6 沈河区北站路59 号（7-6） 137.05 沈房权证中心字 第N060178374号 42 7-7 沈河区北站路59 号（7-7） 139.65 沈房权证中心字 第N060178367号 43 7-8 沈河区北站路59 号（7-8） 137.66 沈房权证中心字 第N060178356号 44 7-9 沈河区北站路59 号（7-9） 140.96 沈房权证中心字 第N060178349号 45 7-10 沈河区北站路59 号（7-10） 87.99 沈房权证中心字 第N060178353号 小计 — —— —— —— — 1,554.75 —— —— 46 59 8-1 沈河区北站路59 号（8-1） —— 8 140.94 沈房权证中心字 第N060160794号 北京城乡 贸易中心 股份有限 公司 47 8-2 沈河区北站路59 号（8-2） 137.70 沈房权证中心字 第N060177976号 48 8-3 沈河区北站路59 号（8-3） 139.65 沈房权证中心字 第N060178033号 49 8-4 沈河区北站路59 号（8-4） 137.05 沈房权证中心字 第N060178030号 50 8-5 沈河区北站路59 号（8-5） 356.10 沈房权证中心字 第N060161534号 51 8-6 沈河区北站路59 号（8-6） 137.05 沈房权证中心字 第N060177991号 52 8-7 沈河区北站路59 号（8-7） 139.65 沈房权证中心字 第N060177970号 53 8-8 沈河区北站路59 号（8-8） 137.66 沈房权证中心字 第N060177972号 54 8-9 沈河区北站路59 号（8-9） 140.96 沈房权证中心字 第N060177988号 55 8-10 沈河区北站路59 号（8-10） 87.99 沈房权证中心字 第N060178015号 小计 — —— —— —— — 1,554.75 —— —— 序号 栋 号 户号 房屋坐落 不动产单元 号 楼 层 建筑面积 （平方 米） 《房屋所有权证》 或《不动产权证 书》证号 房屋所有 权人或权 利人 56 59 9-1 沈河区北站路59 号（9-1） —— 9 140.94 沈房权证中心字 第N060160644号 北京城乡 贸易中心 股份有限 公司 57 9-2 沈河区北站路59 号（9-2） 137.70 沈房权证中心字 第N060177797号 58 9-3 沈河区北站路59 号（9-3） 139.65 沈房权证中心字 第N060177804号 59 9-4 沈河区北站路59 号（9-4） 137.05 沈房权证中心字 第N060177810号 60 9-5 沈河区北站路59 号（9-5） 356.10 沈房权证中心字 第N060161536号 61 9-6 沈河区北站路59 号（9-6） 137.05 沈房权证中心字 第N060178014号 62 9-7 沈河区北站路59 号（9-7） 139.65 沈房权证中心字 第N060178012号 63 9-8 沈河区北站路59 号（9-8） 137.70 沈房权证中心字 第N060178021号 64 9-9 沈河区北站路59 号（9-9） 140.95 沈房权证中心字 第N060160800号 65 9-10 沈河区北站路59 号（9-10） 87.99 沈房权证中心字 第N060178013号 小计 — —— —— —— — 1,554.78 —— —— 66 59 11-1 沈河区北站路59 号（11-1） 210103001005GB00002F00010575 11 140.94 辽（2018）沈阳市 不动产权第 0380613号 北京城乡 商业（集 团）股份 有限公司 67 11-2 沈河区北站路59 号（11-2） 210103001005GB00002F00010398 137.70 辽（2018）沈阳市 不动产权第 0380595号 68 11-3 沈河区北站路59 号（11-3） 210103001005GB00002F00010532 139.65 辽（2018）沈阳市 不动产权第 0380672号 69 11-4 沈河区北站路59 号（11-4） 210103001005GB00002F00010354 137.05 辽（2018）沈阳市 不动产权第 0380667号 70 11-5 沈河区北站路59 号（11-5） 210103001005GB00002F00010550 356.10 辽（2018）沈阳市 不动产权第 0380657号 71 11-6 沈河区北站路59 号（11-6） 210103001005GB00002F00010539 137.05 辽（2018）沈阳市 不动产权第 0380627号 72 11-7 沈河区北站路59 号（11-7） 210103001005GB00002F00010391 139.65 辽（2018）沈阳市 不动产权第 0380663号 73 11-8 沈河区北站路59 号（11-8） 210103001005GB00002F00010415 137.66 辽（2018）沈阳市 不动产权第 0380560号 74 11-9 沈河区北站路59 号（11-9） 210103001005GB00002F00010339 140.96 辽（2018）沈阳市 不动产权第 0380583号 75 11-10 沈河区北站路59 号（11-10） 210103001005GB00002F00010378 87.99 辽（2018）沈阳市 不动产权第 0380573号 小计 — —— —— —— — 1,554.75 —— —— 76 59 12-1 沈河区北站路59 号（12-1） —— 12 140.94 沈房权证中心字 第N060200642号 北京城乡 贸易中心 序号 栋 号 户号 房屋坐落 不动产单元 号 楼 层 建筑面积 （平方 米） 《房屋所有权证》 或《不动产权证 书》证号 房屋所有 权人或权 利人 77 12-2 沈河区北站路59 号（12-2） 137.70 沈房权证中心字 第N060200635号 股份有限 公司 78 12-3 沈河区北站路59 号（12-3） 139.65 沈房权证中心字 第N060200631号 79 12-4 沈河区北站路59 号（12-4） 137.05 沈房权证中心字 第N060200588号 80 12-5 沈河区北站路59 号（12-5） 356.10 沈房权证中心字 第N060199976号 81 12-6 沈河区北站路59 号（12-6） 137.05 沈房权证中心字 第N060200007号 82 12-7 沈河区北站路59 号（12-7） 139.65 沈房权证中心字 第N060200004号 83 12-8 沈河区北站路59 号（12-8） 137.70 沈房权证中心字 第N060199982号 84 12-9 沈河区北站路59 号（12-9） 140.95 沈房权证中心字 第N060199980号 85 12-10 沈河区北站路59 号（12-10） 87.99 沈房权证中心字 第N060200702号 小计 — —— —— —— — 1,554.78 —— —— 86 59 13-1 沈河区北站路59 号（13-1） —— 13 140.94 沈房权证中心字 第N060178264号 北京城乡 贸易中心 股份有限 公司 87 13-2 沈河区北站路59 号（13-2） 137.70 沈房权证中心字 第N060178267号 88 13-3 沈河区北站路59 号（13-3） 139.65 沈房权证中心字 第N060178269号 89 13-4 沈河区北站路59 号（13-4） 137.05 沈房权证中心字 第N060178272号 90 13-5 沈河区北站路59 号（13-5） 356.10 沈房权证中心字 第N060178274号 91 13-6 沈河区北站路59 号（13-6） 137.05 沈房权证中心字 第N060178276号 92 13-7 沈河区北站路59 号（13-7） 139.65 沈房权证中心字 第N060178282号 93 13-8 沈河区北站路59 号（13-8） 137.66 沈房权证中心字 第N060178286号 94 13-9 沈河区北站路59 号（13-9） 140.96 沈房权证中心字 第N060178287号 95 13-10 沈河区北站路59 号（13-10） 87.99 沈房权证中心字 第N060178310号 小计 — —— —— —— — 1,554.75 —— —— 96 59 14-1 沈河区北站路59 号（14-1) —— 14 140.94 沈房权证中心字 第N060178314号 北京城乡 贸易中心 股份有限 公司 97 14-2 沈河区北站路59 号（14-2) 137.70 沈房权证中心字 第N060178316号 98 14-3 沈河区北站路59 号（14-3) 139.65 沈房权证中心字 第N060180081号 99 14-4 沈河区北站路59 号（14-4) 137.05 沈房权证中心字 第N060178319号 100 14-5 沈河区北站路59 号（14-5) 356.10 沈房权证中心字 第N060178321号 101 14-6 沈河区北站路59 号（14-6) 137.05 沈房权证中心字 第N060178325号 102 14-7 沈河区北站路59 号（14-7) 139.65 沈房权证中心字 第N060178328号 序号 栋 号 户号 房屋坐落 不动产单元 号 楼 层 建筑面积 （平方 米） 《房屋所有权证》 或《不动产权证 书》证号 房屋所有 权人或权 利人 103 14-8 沈河区北站路59 号（14-8) 137.66 沈房权证中心字 第N060178332号 104 14-9 沈河区北站路59 号（14-9) 140.96 沈房权证中心字 第N060178283号 105 14-10 沈河区北站路59 号（14-10) 87.99 沈房权证中心字 第N060178336号 小计 — —— —— —— — 1,554.75 —— —— 106 59 15-1 沈河区北站路59 号（15-1) —— 15 140.94 沈房权证中心字 第N060178191号 北京城乡 贸易中心 股份有限 公司 107 15-2 沈河区北站路59 号（15-2) 137.70 沈房权证中心字 第N060178190号 108 15-3 沈河区北站路59 号（15-3) 139.65 沈房权证中心字 第N060177855号 109 15-4 沈河区北站路59 号（15-4) 137.05 沈房权证中心字 第N060177835号 110 15-5 沈河区北站路59 号（15-5) 356.10 沈房权证中心字 第N060177830号 111 15-6 沈河区北站路59 号（15-6) 137.05 沈房权证中心字 第N060177846号 112 15-7 沈河区北站路59 号（15-7) 139.65 沈房权证中心字 第N060200649号 113 15-8 沈河区北站路59 号（15-8) 137.70 沈房权证中心字 第N060200676号 114 15-9 沈河区北站路59 号（15-9) 140.95 沈房权证中心字 第N060200673号 115 15-10 沈河区北站路59 号（15-10) 87.99 沈房权证中心字 第N060177849号 小计 — —— —— —— — 1,554.78 —— —— 116 59 16-1 沈河区北站路59 号（16-1) —— 16 140.94 沈房权证中心字 第N060161517号 北京城乡 贸易中心 股份有限 公司 117 16-2 沈河区北站路59 号（16-2) 137.70 沈房权证中心字 第N060178019号 118 16-3 沈河区北站路59 号（16-3) 139.65 沈房权证中心字 第N060178016号 119 16-4 沈河区北站路59 号（16-4) 137.05 沈房权证中心字 第N060177894号 120 16-5 沈河区北站路59 号（16-5) 356.10 沈房权证中心字 第N060161518号 121 16-6 沈河区北站路59 号（16-6) 137.05 沈房权证中心字 第N060177866号 122 16-7 沈河区北站路59 号（16-7) 139.65 沈房权证中心字 第N060177870号 123 16-8 沈河区北站路59 号（16-8) 137.66 沈房权证中心字 第N060177875号 124 16-9 沈河区北站路59 号（16-9) 140.96 沈房权证中心字 第N060160795号 125 16-10 沈河区北站路59 号（16-10) 87.99 沈房权证中心字 第N060177880号 小计 — —— —— —— — 1,554.75 —— —— 126 59 17-1 沈河区北站路59 号（17-1) —— 17 140.94 沈房权证中心字 第N060161520号 北京城乡 贸易中心 股份有限 公司 127 17-2 沈河区北站路59 号（17-2) 137.70 沈房权证中心字 第N060163205号 128 17-3 沈河区北站路59 139.65 沈房权证中心字 序号 栋 号 户号 房屋坐落 不动产单元 号 楼 层 建筑面积 （平方 米） 《房屋所有权证》 或《不动产权证 书》证号 房屋所有 权人或权 利人 号（17-3) 第N060163196号 129 17-4 沈河区北站路59 号（17-4) 137.05 沈房权证中心字 第N060163207号 130 17-5 沈河区北站路59 号（17-5) 356.10 沈房权证中心字 第N060160649号 131 17-6 沈河区北站路59 号（17-6) 137.05 沈房权证中心字 第N060163796号 132 17-7 沈河区北站路59 号（17-7) 139.65 沈房权证中心字 第N060163209号 133 17-8 沈河区北站路59 号（17-8) 137.70 沈房权证中心字 第N060163195号 134 17-9 沈河区北站路59 号（17-9) 140.95 沈房权证中心字 第N060161525号 135 17-10 沈河区北站路59 号（17-10) 89.04 沈房权证中心字 第N060163801号 小计 — —— —— —— — 1,555.83 —— —— 136 59 18-1 沈河区北站路59 号（18-1) 210103001005GB00002F00010325 18 140.98 辽(2017)沈阳市不 动产权第0096303 号 北京城乡 商业（集 团）股份 有限公司 137 18-2 沈河区北站路59 号（18-2) —— 137.67 沈房权证中心字 第N060178194号 北京城乡 贸易中心 股份有限 公司 138 18-3 沈河区北站路59 号（18-3) 139.65 沈房权证中心字 第N060178188号 139 18-4 沈河区北站路59 号（18-4) 137.05 沈房权证中心字 第N060178200号 140 18-5 沈河区北站路59 号（18-5) 356.10 沈房权证中心字 第N060178193号 141 18-6 沈河区北站路59 号（18-6) 137.05 沈房权证中心字 第N060178137号 142 18-7 沈河区北站路59 号（18-7) 139.65 沈房权证中心字 第N060178136号 143 18-8 沈河区北站路59 号（18-8) 137.66 沈房权证中心字 第N060178135号 144 18-9 沈河区北站路59 号（18-9) 141.04 沈房权证中心字 第N060161524号 145 18-10 沈河区北站路59 号（18-10) 89.08 沈房权证中心字 第N060178112号 小计 — —— —— —— — 1,555.93 —— —— 146 59 19-5 沈河区北站路59 号（19-5) —— 19 356.10 沈房权证中心字 第N060161522号 北京城乡 贸易中心 股份有限 公司 147 19-6 沈河区北站路59 号（19-6) 137.05 沈房权证中心字 第N060164592号 148 19-7 沈河区北站路59 号（19-7) 139.65 沈房权证中心字 第N060163183号 149 19-8 沈河区北站路59 号（19-8) 137.67 沈房权证中心字 第N060162843号 150 19-9 沈河区北站路59 号（19-9) 140.85 沈房权证中心字 第N060160648号 151 19-10 沈河区北站路59 号（19-10) 89.04 沈房权证中心字 第N060163181号 小计 — —— —— —— — 1,000.36 —— —— 152 59 20-1 沈河区北站路59 号（20-1) —— 20 140.98 沈房权证中心字 第N060161527号 北京城乡 贸易中心 序号 栋 号 户号 房屋坐落 不动产单元 号 楼 层 建筑面积 （平方 米） 《房屋所有权证》 或《不动产权证 书》证号 房屋所有 权人或权 利人 153 20-2 沈河区北站路59 号（20-2) 137.66 沈房权证中心字 第N060178138号 股份有限 公司 154 20-4 沈河区北站路59 号（20-4) 210103001005GB00002F00010499 137.05 辽(2017)沈阳市不 动产权第0086935 号 北京城乡 商业（集 团）股份 有限公司 155 20-5 沈河区北站路59 号（20-5) —— 356.10 沈房权证中心字 第N060178208号 北京城乡 贸易中心 股份有限 公司 156 20-6 沈河区北站路59 号（20-6) 137.05 沈房权证中心字 第N060177822号 157 20-7 沈河区北站路59 号（20-7) 139.65 沈房权证中心字 第N060177814号 158 20-8 沈河区北站路59 号（20-8) 210103001005GB00002F00010422 137.67 辽(2017)沈阳市不 动产权第0086933 号 北京城乡 商业（集 团）股份 有限公司 159 20-9 沈河区北站路59 号（20-9) —— 140.85 沈房权证中心字 第N060161528号 北京城乡 贸易中心 股份有限 公司 160 20-10 沈河区北站路59 号（20-10) 89.04 沈房权证中心字 第N060221635号 小计 — —— —— —— — 1,416.05 —— —— 161 59 21-6 沈河区北站路59 号（21-6) —— 21 137.05 沈房权证中心字 第N060200670号 北京城乡 贸易中心 股份有限 公司 162 21-7 沈河区北站路59 号（21-7) 139.65 沈房权证中心字 第N060200594号 163 21-8 沈河区北站路59 号（21-8) 137.66 沈房权证中心字 第N060201444号 164 21-9 沈河区北站路59 号（21-9) 140.84 沈房权证中心字 第N060221631号 小计 — —— —— —— — 555.20 —— —— 165 59 23-1 沈河区北站路59 号（23-1) —— 23 140.98 沈房权证中心字 第N060178162号 北京城乡 贸易中心 股份有限 公司 166 23-2 沈河区北站路59 号（23-2) 137.66 沈房权证中心字 第N060178156号 167 23-3 沈河区北站路59 号（23-3) 139.63 沈房权证中心字 第N060178161号 168 23-4 沈河区北站路59 号（23-4) 137.05 沈房权证中心字 第N060178158号 169 23-5 沈河区北站路59 号（23-5) 356.10 沈房权证中心字 第N060178160号 170 23-6 沈河区北站路59 号（23-6) 137.05 沈房权证中心字 第N060178157号 171 23-7 沈河区北站路59 号（23-7) 139.65 沈房权证中心字 第N060178206号 172 23-8 沈河区北站路59 号（23-8) 137.67 沈房权证中心字 第N060178212号 173 23-9 沈河区北站路59 号（23-9) 140.85 沈房权证中心字 第N060178213号 174 23-10 沈河区北站路59 号（23-10) 89.04 沈房权证中心字 第N060178209号 小计 — —— —— —— — 1,555.68 —— —— 175 59 24-1 沈河区北站路59 号（24-1) —— 24 140.94 沈房权证中心字 第N060161530号 北京城乡 贸易中心 股份有限 176 24-2 沈河区北站路59 137.70 沈房权证中心字 序号 栋 号 户号 房屋坐落 不动产单元 号 楼 层 建筑面积 （平方 米） 《房屋所有权证》 或《不动产权证 书》证号 房屋所有 权人或权 利人 号（24-2) 第N060163176号 公司 177 24-3 沈河区北站路59 号（24-3) 139.65 沈房权证中心字 第N060163179号 178 24-4 沈河区北站路59 号（24-4) 137.05 沈房权证中心字 第N060162846号 179 24-5 沈河区北站路59 号（24-5) 356.10 沈房权证中心字 第N060160804号 180 24-6 沈河区北站路59 号（24-6) 137.05 沈房权证中心字 第N060163263号 181 24-7 沈河区北站路59 号（24-7) 139.65 沈房权证中心字 第N060163384号 182 24-8 沈河区北站路59 号（24-8) 137.66 沈房权证中心字 第N060163237号 183 24-9 沈河区北站路59 号（24-9) 140.84 沈房权证中心字 第N060161532号 184 24-10 沈河区北站路59 号（24-10) 89.04 沈房权证中心字 第N060161533号 小计 — —— —— —— — 1,555.68 —— —— 185 59 27-1 沈河区北站路59 号（27-1) —— 27 140.94 沈房权证中心字 第N060200677号 北京城乡 贸易中心 股份有限 公司 186 27-2 沈河区北站路59 号（27-2) 134.99 沈房权证中心字 第N060200628号 187 27-3 沈河区北站路59 号（27-3) 134.99 沈房权证中心字 第N060200585号 188 27-4 沈河区北站路59 号（27-4) 132.40 沈房权证中心字 第N060202276号 189 27-5 沈河区北站路59 号（27-5) 343.94 沈房权证中心字 第N060202275号 190 27-6 沈河区北站路59 号（27-6) 132.44 沈房权证中心字 第N060202277号 191 27-7 沈河区北站路59 号（27-7) 135.03 沈房权证中心字 第N060202274号 192 27-8 沈河区北站路59 号（27-8) 135.03 沈房权证中心字 第N060202273号 193 27-9 沈河区北站路59 号（27-9) 140.97 沈房权证中心字 第N060202030号 194 27-10 沈河区北站路59 号（27-10) 89.04 沈房权证中心字 第N060202029号 小计 — —— —— —— — 1,519.77 —— —— 合计 — —— —— —— — 28,999.89 —— —— 根据委托人提供的《2018沈阳财富中心租户情况表》，评估对象部分已对外 出租，部分空置，房屋租赁期均为短租租赁，具体租赁情况详见下表： 楼层 房间号 房屋使用现状 租赁单位 E5 整层 打通使用 恒安标准人寿保险有限公司辽宁分公司 E15 7，8 打通使用 E6 整层 均打通使用 空置 E7 整层 E8 整层 E9 整层 E11 1 —— 沈阳中金世纪进出口贸易有限公司 楼层 房间号 房屋使用现状 租赁单位 2-7 打通使用 飞利浦（中国）投资有限公司 E18-10 —— 8,9 打通使用 北京汉森智纲投资有限公司 10 —— 沈阳景宏管道有限公司 E12 整层 打通使用 空置 E13 2、3、4、6、7 打通使用 中美联泰大都会人寿保险有限公司辽宁分 公司 1、5、10 1、5、10 空置 8，9 打通使用 空置 14 1 —— 北京远程睿智商务咨询有限公司 2 —— 3 —— 10 —— 4 —— 5 —— 6 —— 7-9 打通使用 空置 E15 1-4 打通使用 空置 5，6 打通使用 赛诺菲(中国）投资有限公司 9 —— 空置 10 —— 沈阳市铁西区琥珀教育咨询服务中心 E16 整层 打通使用 空置 E17 3-9 打通使用 中国银河证券沈阳北站证券营业部 2 —— 中国银河期货有限公司沈阳营业部 1,10 打通使用 空置 E18 1 —— 空置 2 —— 空置 3 —— 空置 4 —— 空置 5 —— 空置 6，7 打通使用 空置 8，9 打通使用 空置 E19 5，6 打通使用 中国国际期货股份有限公司沈阳分公司 7 —— 空置 8，9 打通使用 空置 10 —— 空置 20 1，2，10 打通使用 空置 4 —— 英国豪迈国际有限公司沈阳代表处 5 —— 空置 6，7 打通使用 北京利通汽车咨询服务有限公司 8 —— 费森尤斯医药用品(上海)有限公司 9 —— 华信航空股份有限公司沈阳代表处 E21 6,7 打通使用 北京现代汽车有限公司销售分公司 8,9 打通使用 新湖财富投资有限公司 E23 整层 打通使用 中美联泰大都会人寿保险有限公司辽宁分 公司 E24 整层 打通使用 楼层 房间号 房屋使用现状 租赁单位 E27 整层 打通使用 空置 D3 整层 打通使用 空置 评估对象位于辽宁省沈阳市沈河区北站路57号及59号，地理位置优越，紧临 北站路等道路，有多条公交线路经过，距离地铁2号线沈阳北站地铁站约400米， 交通便利，区域内配套设施较齐全。 根据委托人提供的《北京城乡商业（集团）股份有限公司关于进行资产评估 有关事项的说明委托人说明》，评估对象不存在抵押、担保及法律纠纷等他项事 项。 以上委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。 二、资产核实总体情况说明 (一)资产核实组织工作 在进入现场核实前，成立了以现场项目负责人为主的资产核实小组，制定了 现场核实实施计划，就企业评估范围内的资产情况进行清查核实。 自2018年10月10日到2018年10月11日，评估项目组对申报委估的资产进行了 核实和现场勘察。现将情况说明如下： (二)资产核实主要步骤 1、指导企业相关人员清查资产、申报相关数据并收集准备资料 先期资产评估专业人员指导企业相关的财务与资产管理人员按照评估机构 提供的“资产评估申报明细表”填写要求、资料清单，细致准确地登记填报，对被 评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态指标等情况的文件资料进行收 集。 2、初步审查委托人提供的资产评估申报明细表 资产评估专业人员通过翻阅有关资料，了解评估具体范围及对象。然后仔细 阅读资产评估申报明细表。 3、现场实地勘察和数据核实 资产评估专业人员核查了委估资产的形成过程及相关资料，在企业的陪同下 对房地产进行现场勘察和了解。主要核对房屋的地址、坐落部位、地段、层次和 产权边界；核对房屋的结构、类型、式样、层高、朝向、建筑面积；查勘房屋的 装修、设施及其使用状况。 4、修改和完善评估申报表并与相关部门人员进行交流 根据现场实地勘察情况结合企业的相关管理报表，进一步完善资产评估申报 明细表，向企业相关人员和负责人了解委估资产情况等。 5、核实产权证明文件 对评估范围的委估资产的形成原因、房地产的权属进行调查核实，以做到评 估范围内资产的产权清晰，并取得房屋所有权证或不动产权证书等重要权属资料 复印件。 (三)资产核实的主要方法 在核实该项工作中， 资产评估专业人员主要获得了房屋所有权证等主要文 件复印件；抽查了企业相关资产入账凭证。进行现场勘查、了解资产目前使用、 维护情况等。 （四）影响资产核实的事项及处理方法 对隐蔽工程的清查核实，受客观条件所限，资产评估专业人员无法进行实物 勘察，仅通过产权持有人提供的相关资料进行核实。 除以上事项外，本次清查过程中资产评估专业人员未发现有影响资产清查的 其他重大事项。 三、资产核实结论 资产评估专业人员经履行以上评估清查核实程序，我们对委估资产情况有 了全面的了解。清查结果与所申报的资料一致，得出以下相关企业核实结论。 （一）资产产权清查中发现的需要披露的情况 1. 评估对象于评估基准日部分空置，部分对外出租，本次评估根据评估对 象实际情况、本次评估目的及委托人的要求设定评估对象于评估基准日装修情况 均为室内简单装修；根据《国有土地使用证》，评估对象D、E座所在宗地证载 用途均为商业，其中D座《房屋所有权证》证载用途为住宅，实际用途为办公， E座《房屋所有权证》/《不动产权证书》证载用途为写字楼，使用用途为办公， 办公属于商业范畴，故本次评估D、E座均设定为办公用途。 2. 根据委托人提供的名称变更通知，北京城乡贸易中心股份有限公司现已 变更为北京城乡商业（集团）股份有限公司。本次评估对象均取得了《房屋所有 权证》或《不动产权证书》，共计194套，其中23套房屋权利人已完成变更，现记 载为北京城乡商业（集团）股份有限公司；其余171套房屋证载权利人为北京城 乡贸易中心股份有限公司，《房屋所有权证》变更工作正在进行中。 除此之外，未发现其他需要披露的情况。 （二）资产核实中发现的需要说明的情况 根据委托人提供的资料及介绍，评估对象部分已对外出租，租赁期限自评估 基准日至租赁到期日均较短。 除此之外，未发现其他需要说明的情况。 （三）抵押、担保情况说明 评估对象不存在抵押、担保等情况。 (四)资产核实总体结论 通过核实，我们对评估对象及评估范围的全部资产有了全面的了解。 第四部分 评估技术说明 一、评估范围 根据本次评估目的，评估范围是位于辽宁省沈阳市沈河区北站路57号及59 号194套房地产，建筑面积为28,999.89㎡。该评估对象和范围与委托评估时确 定的资产范围一致，纳入本次评估范围的房地产账面原值为232,375,658.00元， 账面净值为137,906,470.08元。 二、资产概况 1．房屋建筑物分布状况 本次评估对象所涉及的房地产，位于辽宁省沈阳市沈河区北站路57号及59号 194套，建筑面积为28,999.89平方米。 2．账面价值构成 北京城乡商业（集团）股份有限公司外购的房屋建筑物账面原值为原始入账 价值，包含购房款等费用。账面净值为原始入账价值扣除累积折旧后的金额。 2．房产权属状况、装修状况、目前使用情况 本次评估对象为位于辽宁省沈阳市沈河区北站路57号及59号的194套房地 产，分布在2幢建筑物，分别为财富中心D座及E座，总建筑面积为28,999.89 平方米。D座建筑面积为1,182.97平方米，结构为钢混，房屋总层数为25层， 建成年代为2005年，评估对象为地上第3层，共计15套，目前作为办公使用， 已全部打通，处于空置状态。E座总建筑面积为27,816.92平方米，结构为钢混，（未完）  |