北京建工集团有限责任公司:19建工01：北京建工集团有限责任公司2019年公开发行公司债券（第一期）（面向合格投资者）信用评级报告
原标题:北京建工集团有限责任公司:19建工01：北京建工集团有限责任公司2019年公开发行公司债券（第一期）（面向合格投资者）信用评级报告 公司债券信用评级报告 主体概况 北京建工集团有限责任公司（以下简称“北京建工”或“公司”）主要从事建 筑施工、房地产开发、建筑材料销售及环境修复工程等业务，控股股东和实际控制 人均为北京市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称“北京市国资委”）。 北京建工前身为成立于1953年1月的北京市建筑工程局，1984年改组为北京市 建筑工程总公司，1992年经北京市政府批准组建为北京建工集团总公司。1999年8 月，经北京市政府批准，公司改制为国有独资的有限责任公司，并更名为现名，初 始注册资本7.94亿元，北京市国资委持有100%股权。后经多次增资，截至2019年3 月末，公司实收资本为20.15亿元，北京市国资委持有公司100%的股权，为公司控 股股东和实际控制人。 公司作为北京市国资委旗下大型综合建筑企业，业务范围涵盖建筑施工、房地 产开发业务、建筑材料销售业务及环境修复工程等业务，以建筑施工业务为主。公 司拥有房屋建筑工程施工总承包特级资质，同时具备市政公用工程施工、机电工程 施工、地基与基础工程、建筑工程装饰装修、环保工程等多个总承包一级和专业承 包一级资质。公司建筑施工业务主要包括房屋建筑工程、市政公用工程及装饰安装 工程等，经营区域以北京市内为主，并积极向全国及海外拓展。公司房地产开发项 目主要位于北京市、上海市、江苏及四川，开发项目业态以刚需型商品房为主，并 积极参与保障房建设，同时还涉足土地一级开发项目，近年来业务规模保持稳定。 截至2019年3月末，北京建工资产总额968.81亿元，所有者权益194.91亿元， 资产负债率79.88%；拥有直接控股子公司160家（核心子公司12家见附件三）。2018 年及2019年1～3月，公司实现营业总收入分别为472.59亿元和101.30亿元，利润总 额分别为13.27亿元和2.43亿元。 本债券概况及募集资金用途 本债券概况 公司拟发行北京建工集团有限责任公司 2019年公开发行公司债券（面向合格 投资者）（以下简称“本债券”），发行总规模不超过 34亿元（含 34亿元），计划采 用分期发行，首期发行不超过 20亿元（含 20亿元）。本债券期限不超过 7年（含 7年）。本债券采用单利按年计息，不计复利，逾期另计利息。每年付息一次，到 期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。 本债券无担保。 募集资金用途 本债券募集资金扣除发行费用后，拟全部用于偿还公司有息债务及补充流动资 金，具体用途将根据债券最终发行结果及公司债务到期情况进行适当调整。 http://www.dfratings.com 公司债券信用评级报告 宏观经济和政策环境 宏观经济 2019年一季度宏观经济运行好于预期，GDP增速与上季持平；随着积极因素 逐渐增多，预计二季度 GDP增速将稳中有升，上半年经济下行压力趋于缓解 今年宏观经济开局好于市场普遍预期。据初步核算，1～3月国内生产总值为 213433亿元，同比增长 6.4%，增速与上季持平，结束了此前的“三连降”，主要原 因是当季货物贸易顺差同比扩大，净出口对经济增长的拉动力增强，抵消了投资和 消费拉动力下滑的影响。值得注意的是，随着逆周期政策效果显现，中美贸易谈判 进展良好带动市场预期改善，3月投资和消费同步回暖，经济运行的积极因素正在 逐渐增多。 工业生产边际改善，企业利润下降。1～3月规模以上工业增加值同比增长 6.5%， 增速较上年全年加快 0.3个百分点。其中，3月工业增加值同比增长 8.5%，较 2 月当月同比增速 3.4%大幅反弹，这一方面受春节错期影响，同时也与当月制造业 PMI重回扩张区间相印证，表明制造业景气边际改善，逆周期政策带动效果较为明 显。受 PPI涨幅收窄影响，今年 1～2月工业企业利润同比下降 14.0%，结束此前 两年高增，但后期增值税下调或将缓解企业利润下行压力。 固定资产投资增速整体回升。1～3月固定资产投资同比增长 6.3%，增速较上 年全年加快 0.4个百分点。具体来看，基建补短板力度加大带动基建投资增速小幅 上升，1～3月同比增长 4.4%，增速较上年全年加快 0.6个百分点。在前期新开工 高增速支撑下，1～3月房屋施工面积增速加快，推动同期房地产投资同比增速较 上年全年加快 2.3个百分点至 11.8%。最后，因利润增速下滑、外需前景走弱影响 企业投资信心，1～3月制造业投资同比增长 4.6%，增速较上年全年下滑 4.9个百 分点。 商品消费整体偏弱，企稳反弹迹象已现。1～3月社会消费品零售总额同比增 长 8.3%，增速不及上年全年的 9.0%，汽车、石油制品和房地产相关商品零售额增 速低于上年是主要拖累。不过，从边际走势来看，1～2月社零增速企稳，3月已有 明显回升，背后推动因素包括当月 CPI上行，个税减免带动居民可支配收入增速反 弹，以及市场信心修复带动车市回暖。1～3月 CPI累计同比上涨 1.8%，涨幅低于 上年全年的 2.1%；因猪肉、鲜菜等食品价格大涨，3月 CPI同比增速加快至 2.3%。 净出口对经济增长的拉动力增强。以人民币计价，1～3月我国出口额同比增 长 6.7%，进口额增长 0.3%，增速分别较上年全年下滑 0.4和 12.6个百分点。由于 进口增速下行幅度更大，一季度我国对外贸易顺差较上年同期扩大 75.2%，带动净 出口对 GDP增长的拉动率反弹至 1.5%，较上季度提高 1.0个百分点。 东方金诚预计，二季度基建领域补短板、减税降费等积极财政政策效应将持续 显现，叠加市场预期改善推动商品房销售回暖、汽车销量增速反弹，以及对外贸易 顺差仍将延续等因素，预计二季度 GDP增速将持平于 6.4%，不排除小幅反弹至 6.5% 的可能，这意味着上半年经济下行压力趋于缓解。 政策环境 http://www.dfratings.com 公司债券信用评级报告 M2和社融存量增速触底反弹，“宽信用”效果显现，货币政策宽松步伐或将有 所放缓 社会融资规模大幅多增，货币供应量增速见底回升。1～3月新增社融累计 81800亿，同比多增 23249亿，主要原因是表内信贷大幅增长以及表外融资恢复正 增长，表明“宽信用”效果进一步显现。此外，1～3月新增企业债券融资及地方 政府专项债也明显多于上年同期，体现债市回暖及地方政府专项债发行节奏加快带 来的影响。在社融同比多增带动下，3月底社融存量同比增速加快至 10.7%，较上 年末提高 0.9个百分点。3月末，广义货币（M2）余额同比增长 8.6%，增速较上年 末提高 0.5个百分点，主要原因是一季度流向实体经济的贷款大幅增加，以及财政 支出力度加大带动财政存款同比多减。3月末，狭义货币(M1)余额同比增长 4.6%， 增速较上年末提高 3.1个百分点，表明实体经济活跃程度有所提升。 货币政策宽松步伐或将边际放缓。一季度各项金融数据均有明显改善，表明前 期各类支持实体经济融资政策的叠加效应正在体现。考虑到伴随中美贸易谈判取得 积极进展，市场信心持续恢复，宏观经济下行压力有所缓和，金融数据反弹或促使 监管层放缓货币政策边际宽松步伐，二季度降准有可能延后，降息预期也有所降温， 而定向支持民营、小微企业融资政策还将发力。 减税带动财政收入增速走低，财政支出力度加大，更加积极的财政政策将在 减税降费和扩大支出两端持续发力 1～3月财政收入累计同比增长 6.2%，增速较上年同期下滑 7.4个百分点，体 现各项减税政策及 PPI涨幅收窄等因素的综合影响。其中，税收收入同比增长 5.4%， 增速较上年同期下滑 11.9个百分点；非税收入同比增长 11.8%，增速较上年同期 高出 19.3个百分点，或与央企利润上缴幅度增大有关。1～3月财政支出累计同比 增长 15.0%，增速高于上年同期的 10.9%，基建相关支出整体加速。 2019年政府工作报告明确将实施更大规模的减税，全年减税降费规模将达到 约 2万亿，高于 2018年的 1.3万亿。4月起，伴随新一轮增值税减税的实施，财 政收入增长将面临更大的下行压力。支出方面，2019年基建补短板需求增大，二 季度基建相关支出力度有可能进一步上升，而科技、教育、社保和就业等民生类支 出也将保持较快增长，财政支出将保持较高强度。总体上看，今年财政政策在稳定 宏观经济运行中的作用将更加突出。 行业及区域经济环境 建筑行业 2018年以来我国固定资产投资增速进一步放缓，结合补齐区域基建短板的需 求逐步释放，预计 2019年建筑业市场需求将趋稳回升 建筑业是国民经济的支柱产业之一，行业发展与宏观经济发展状况密切相关， 行业需求受固定资产投资影响较大。2018年，我国建筑业总产值 23.51万亿元， 增速同比回落 0.6个百分点，占国内生产总值的比重持续上升，由 2006年的 5.70% 上升至 2018年的 6.87%，其中 2018年同比增长 0.14个百分点。同期，我国全年 http://www.dfratings.com 公司债券信用评级报告 建筑业增加值为 61808亿元，同比增长 4.4%，增速上升 0.1个百分点。 图 1：2011年～2018年全国 GDP、固定资产投资完成额、建筑业产值总量及增速 资料来源：国家统计局，东方金诚整理 建筑业可分为房屋建筑、土木工程建筑、建筑安装、建筑装饰和其他建筑等细 分行业，受房地产、公路、铁路、电力、石油化工、钢铁、有色、通信等下游行业 景气程度有所差异的影响，各细分行业会呈现出不同的景气周期。 图2：2011年～2018年固定资产投资、基础设施建设投资、房地产开发投资完成额总量及增速 资料来源：国家统计局，东方金诚整理 2018年以来，三去一降一补政策深化，基础建设投资大幅度下滑，整体投资 增速减慢，建筑业增速整体放缓。2018年宏观经济景气下行，GDP增速逐季放缓， 全年固定资产投资完成额为 63.56万亿元，增速创历史新低至 5.7%；其中，基础 建设投资约 17.95亿元，同比增长 3.7%，增速放缓显著，主要是 2018年以来全国 范围内加强对基础设施项目合规性、合法性审查、对 PPP项目进行了清理规范，叠 加高基数效应，导致基建投资增速出现大幅下滑。受三四线房地产市场回暖带动， 全国房地产开发投资达 12.02万亿元，增速回升至 9.5%，增速同比上升 2.5个百 分点。 在全球经济动能放缓背景下，2019年国内经济运行将延续景气回落过程，基 建补短板有望发挥托底作用。2018年 9月以来，我国开始推进“基建补短板”的 http://www.dfratings.com 公司债券信用评级报告 政策，10月 31日国办发布《关于保持基础设施领域补短板力度的指导意见》，进 一步明确了基础设施建设补短板的阶段性需求。2019年初全国人大常委会正式授 权国务院提前下达 2019年地方政府新增债务限额合计 1.39万亿元，此举为基建投 资所需资金提供保障，企稳固投增速，稳步释放需求。房地产开发投资方面，受制 于房地产政策调控不放松，预计 2019年房地产开发投资增速下行压力增大,来自下 游房地产行业的房建需求也将有所放缓。我国政策引导对基建政策及融资层面的改 善，预计基建投资增速企稳回升有望带动建筑行业整体需求趋稳回升。 2018年我国建筑企业新签合同额同比显著回落，全年产值增速有所放缓，受 人工及材料成本持续增长影响，建筑行业整体成本控制压力仍较大 2018年我国建筑业各指标增速明显下降，建筑业总产值 23.5万亿元，同比增 长 9.9%。2018全年，我国建筑企业签订合同总额 49.44万亿元，同比增长 12.5%， 增速较上年减少 4.93个百分点；其中，当年新签合同额 27.29亿元，同比增长 7.16%， 显著回落，主要是上年基数较大叠加 PPP项目清理等因素影响；同时，叠加结合中 美贸易摩擦升级引起施工企业对海外订单风险预期上升，建筑企业收缩海外业务规 模，综合导致本年新签订单增速大幅回落。 图 3：2011年～2018年建筑业总产值、签订合同额及新签合同额情况 数据来源：Wind，东方金诚整理 2018年，全国建筑企业房屋施工面积 140.89亿平方米，同比增长 6.86%，增 速较 2017年增长 2.58个百分点。同期，建筑业新开工面积为 55.88亿平方米，同 比增长 7.12%，增速较上年回落 1.66个百分点。从上述指标来看，我国建筑业全 年施工节奏受固定投资增速下行影响相应放缓，考虑到房地产开发投资增速下行压 力上升，基建投资有望企稳回升，2019年建筑业产值增速将面临一定上升压力。 http://www.dfratings.com 公司债券信用评级报告 图 4：2011年～2018年建筑业新开工和施工面积情况 数据来源：Wind，东方金诚整理 钢材和水泥是建筑施工行业主要原材料，建筑行业利润易受建筑材料价格波动 的影响。虽然建筑企业通过签订“敞口”合同，或通过约定在建材价格超过一定范 围后调整合同等方式，来降低建材价格波动的影响，但因为时滞因素仍然会遭受损 失。2018年以来，建筑施工行业主要原材料钢材和水泥价格指数维持高位，呈小 幅上升的趋势，截至 2019年 1月 22日，全国水泥价格指数 153.50，较上年同期 上升 9.59，钢材价格指数 140.52，较同期有所回落，预计 2019年去产能及环保限 产仍将保持较大力度，水泥价格预计维持高位，钢材供需紧平衡延续，钢价预计温 和回落，建筑企业成本控制压力依旧较大。 图 5：2015年以来国内钢材综合价格指数及水泥价格指数变化情况 资料来源：国家统计局，东方金诚整理 国内建筑市场参与者较为分散、市场集中度低，预计随着供给侧改革的持续 深入，优质大型企业的资金、技术优势更加凸显，行业集中度将有所提升 我国建筑业市场化程度较高，建筑企业数量众多。作为劳动密集型附加值低的 微利行业，2005年以来全国建筑业销售利润率在 5%～6%之间小幅波动。 国家对建筑业实现资质等级管理和市场准入制度，建筑企业只能在相应资质范 http://www.dfratings.com 公司债券信用评级报告 围内承接工程。其中铁道、水利水电、冶金工程等建筑细分行业具有进入壁垒较高、 垄断性较强的特点，主要由几家特大型央企及其子公司在各自专业领域进行施工。 而国内普通工业和民用房屋建筑行业是最早市场化的行业之一，行业竞争激烈且同 质化明显，竞争手段主要以价格竞争为表现形式，并伴有为项目业主方垫付部分工 程款项的融资条件竞争。上述因素决定了我国建筑业的企业规模呈“金字塔”状， 即存在极少量特大型央企及地方国有企业、少量大中型企业和众多小微型企业。 随着供给侧改革的持续深入，市场竞争日趋激烈，优质大型企业资金、技术优 势更加凸显，预计未来建筑行业将加快行业内兼并、重组，提高行业集中度。其中 建筑央企、地方国企及民企龙头受益于资质较高，融资途径较为畅通，市场份额有 望持续提升。 业务运营 经营概况 公司是北京市国资委下属大型建筑企业，业务范围涵盖建筑施工、房地产开 发、建筑材料生产销售及环境修复工程等多个领域，收入和毛利润主要来自于建 筑施工业务，近年来公司收入规模保持增长，毛利润和毛利率有所波动 公司是北京市国资委下属大型建筑企业，以建筑施工为主业，辅以房地产开发、 建材销售等其他业务。2016年～2018年及2019年1～3月，公司营业收入分别为 407.92亿元、418.22亿元、472.59亿元和101.30亿元，逐年增长。从收入构成来看， 建筑施工业务为公司收入的主要来源，同期收入占比分别为76.17%、84.34%、 85.02% 和85.76%；其次为房地产开发，收入占比分别为9.35%、6.54%、5.92%和7.14%，有 所波动；建材销售、环境工程、服务业及其他占比较小，近年来收入有所波动。 表1：2016年～2018年及2019年1～3月公司营业收入构成情况 单位：亿元、% 业务类别 2016年2017年2018年2019年 13月 收入占比收入占比收入占比收入占比 建筑施工 310.73 76.17 352.71 84.34 401.81 85.02 86.88 85.76 房地产开发 38.13 9.35 27.34 6.54 27.99 5.92 7.23 7.14 建材生产销售 29.58 7.25 14.86 3.55 14.54 3.08 3.12 3.08 环境工程 10.30 2.53 6.98 1.67 11.21 2.37 1.66 1.64 服务业及其他 19.18 4.70 16.33 3.90 17.04 3.60 2.42 2.39 合计407.92100.00418.22100.00472.59100.00101.30100.00 资料来源：公司提供，东方金诚整理 毛利润和毛利率来看，2016年～2018年及2019年1～3月，公司毛利润分别为 47.54亿元、43.23亿元、52.12亿元和11.18亿元，其中建筑施工、房地产开发业务 为公司毛利润的主要来源。同期，公司综合毛利率分别为11.65%、10.34%、11.03% 和11.04%，其中2016年以来受营改增以及原材料、人工成本增加等因素影响，公司 建筑施工业务毛利率有所下降。2018年以来受毛利率较高的房地产开发业务收入上 http://www.dfratings.com 公司债券信用评级报告 升带动，公司综合毛利率较2017年有所回升。 表2：2016年～2018年及2019年1～3月公司毛利润和毛利率情况 单位：亿元、% 业务类别 2016年2017年2018年2019年 13月 毛利润毛利率毛利润毛利率毛利润毛利率毛利润毛利率 建筑施工 21.98 7.07 23.00 6.52 26.76 6.66 5.05 5.81 房地产开发 13.44 35.25 12.63 46.19 13.67 48.83 4.08 56.44 建材生产和销售 3.96 13.37 0.21 1.44 2.13 14.63 0.47 15.05 环境工程 1.71 16.59 1.39 19.88 2.22 19.81 0.30 18.23 服务业及其他 6.46 33.67 6.01 36.78 7.35 43.14 1.28 52.76 合计47.5411.6543.2310.3452.1211.0311.1811.04 资料来源：公司提供，东方金诚整理 建筑施工 公司是北京市大型综合建筑企业，建筑施工业务包括房屋建筑工程、市政工程、 装饰及安装工程和其他建筑工程业务等类别。公司项目承接主要由北京市第三建筑 工程有限公司、北京建工四建工程建设有限公司、北京六建集团有限责任公司、北 京国际建设集团有限公司等下属子公司及区域分公司负责运营。 公司建筑施工业务收入逐年增长，受营改增以及原材料、人工成本增加等因 素影响，公司建筑施工业务毛利率总体有所波动 2016年～2018年及2019年1～3月，公司建筑施工业务收入分别为310.73亿元、 352.71亿、401.81亿元和86.88亿元，逐年增长；从收入构成来看，公司业务收入 主要来源于房屋建筑和市政公用工程业务，2018年房屋建筑和市政公用工程收入占 建筑施工业务板块收入比重分别为71.90%、19.00%。同期，毛利润分别为21.98亿 元、23.00亿元、26.76亿元和5.05亿元，毛利率分别为7.07%、6.52%、6.66%和5.81%， 受建筑施工材料、劳务价格上涨及营改增等因素影响，建筑施工业务毛利率有所下 降。 近年公司建筑施工业务新签合同额保持较大规模，2016年～2018年及 2019 年 1～3月分别为 855.80亿元、908.20亿元、1034.00亿元和 222.90亿元，项目 类型以房屋建筑和市政工程为主。公司实行“大市场、大客户、大项目”的项目承 揽战略，承接项目以亿元以上大额订单为主；2016年～2018年及 2019年 1～3月， 公司亿元以上合同占比分别为 86.42%、88.01%、90.14%和 88.47%，对公司未来收 入有较强保障。同期，公司年末在手合同额分别为 900.00亿元、920.00亿元、 1036.00亿元和 1127.00亿元，公司业务主要集中在山西、安徽、湖南、黑龙江、 辽宁、内蒙古、陕西、上海市和海南等区域；海外工程在手合同额分别为 148.00 亿元、146.00亿元、140.00亿元和 132.00亿元，占建筑施工业务总体年末在手合 同额比重分别为 16.44%、15.87%、13.51%和 11.71%，主要分布于英国、美国、澳 大利亚、新西兰、沙特阿拉伯、毛里求斯、坦桑尼亚和蒙古等。 2016年～2018年及 2019年 1～3月，公司主要已完工项目合计 2382个，合同 金额价款合计 2110.00亿元，累计结算金额 1369.00亿元，已回收款项 1218.00 http://www.dfratings.com 公司债券信用评级报告 亿元。 表3：2016年～2018年及2019年1～3月公司建筑施工业务总体情况 单位：亿元、个 建筑施工业务总体2016年2017年2018年 2019年 13月 新签合同额 855.80 908.20 1034.00 222.90 新签合同个数 1037 1428 1105 253 新签亿元以上项目合同金额 739.58 799.35 932.00 197.20 新签亿元以上项目个数 166 210 215 41 完工合同额（产值） 470.09 482.95 532.12 95.44 年（期）末在手合同额 900.00 920.00 1036.00 1127.00 其中：北京 410.00 411.00 404.00 475.00 国内其他地区 342.00 363.00 492.00 520.00 海外工程 148.00 146.00 140.00 132.00 资料来源：公司提供，东方金诚整理 2016年～2018年及2019年1～3月，公司当期总产值分别为470.09亿元、482.95 亿元、532.12亿元和95.44亿元，规模较大且保持增长；截至2019年3月末，公司建 筑施工业务在建项目合同金额合计2023.95亿元，已投入金额1272.89亿元，已结算 合同金额1187.20亿元，已回款金额1037.57亿元。整体来看，公司项目回款情况较 好。 公司经营历史悠久，拥有房屋建筑施工总承包特级及多项专业承包一级资质， 自成立以来承建多项国家重点大型项目，施工经验丰富，技术水平高，在我国建 筑市场具有很强的市场竞争力 公司建筑施工资质较为完备，拥有房屋建筑工程施工总承包特级资质，同时还 拥有市政公用工程施工总承包壹级和机电工程施工总承包壹级等总承包资质，以及 多个专业承包资质，具体见下表。截至2019年3月末，北京建工及其下属子公司共 拥有各类建筑工程施工资质33项，覆盖房屋建筑、市政公用工程、机电工程、水利 水电工程、钢结构工程、消防设施、环保工程及隧道工程等多个领域，同时公司还 拥有国际工程承包资质、对外援助成套项目实施企业资质，形成较完整的建筑施工 产业链。 http://www.dfratings.com 公司债券信用评级报告 表 4：北京建工及其下属子公司主要施工资质情况 资质类型工程类型和级别 房屋建筑工程施工总承包特级、房屋建筑工程施工总承包一级资质1、市 总承包资质政公用工程施工总承包一级资质；机电工程施工总承包一级，机电安装 工程施工总承包二级资质；市政公用工程施工总承包三级资质 地基与基础工程、钢结构工程、消防设施工程、机电安装工程、管道工 程、起重设备安装工程、电梯安装、防腐保温工程、建筑装饰装修、建 专业承包资质 筑幕墙工程、金属门窗工程、建筑智能化工程、环保工程专业承包一级 资质、古建园林承包一级资质 国际工程承包资质、城市轨道交通工程、特有专业工程专业承包资质、 建筑防水工程、预拌商品混凝土、混凝土预制构件、预应力工程专业承 其他资质包二级资质（最高为二级）、建筑工程设计、装饰工程设计、环境工程 设计甲级资质及环境保护设施运营资质、对外援助成套项目实施企业资 质 资料来源：公司提供，东方金诚整理 公司经营历史悠久，施工经验丰富，自成立以来承建多项国家重点大型项目， 如人民大会堂、国际会议中心、北京国际机场T3航站楼、北京雁西湖国际会展中心、 国家图书馆、西安金融中心、北京地铁5号线、海口塔工程、首都博物馆新馆、法 国驻华使馆和美国驻华使馆等；公司在海外标志性项目有坦桑尼亚国家体育馆、英 国空港城、泰国曼谷Landmark项目、沙特阿拉伯吉达皇家委员会总部和坦桑尼亚姆 旺扎机场改扩建工程等。 北京建工作为建筑市场的龙头企业之一，在北京市建筑施工领域具有领先地位， 具备很强的技术研发实力和品牌影响力。公司在同行业内获奖数量之多、级别之高， 位居北京(国有企业)第一，中国前列。截至2019年3月末，公司施工项目共获得中 国建筑业“鲁班奖”68项、“詹天佑奖”40项。此外，公司下属北京市建筑工程研 究院是市属研究院所中最具有科研机构之一，成立于1956年，拥有200多名专家； 公司还拥有1个国家级技术中心，6个市级企业技术中心，与清华大学等高校联合成 立4个工程技术中心。公司注重技术研发创新，不断推动技术创新工作，并设立了 专项奖励基金。截至2019年3月末，公司共拥有国家级工法58项，北京市工法96项， 各项专利授权780项，其中发明专利158项。 截至2019年3月末，公司拥有职称人员9146人，其中正高级职称人员112人，副 高级职称1292人，中级职称3417人，初级职称4325人。其中，各类工程技术职称人 员5735人，其中正高级职称93人，副高级职称人员913人，中级职称人员1914人， 初级职称人员2815人；公司拥有各类资格证书人员共计2260人，其中一级建造师 1331人，二级建造师929人。 1、房屋建筑工程 公司房屋建筑工程业务主要由公司本部和北京市第三建筑工程有限公司、北京 建工四建工程建设有限公司、北京六建集团有限责任公司、北京国际建设集团有限 公司和北京建工国际建设工程有限责任公司等子公司负责运营。 1北京国际建设集团有限公司拥有房屋建筑工程施工总承包一级资质。 http://www.dfratings.com 公司债券信用评级报告 公司建筑施工业务以房屋建筑工程为主，经营区域主要集中在北京市以及海 外地区，近年来公司房屋建筑工程业务新签合同额保持较大规模，在手合同金额 保持较高水平，为业务发展提供良好的支撑 公司房屋建筑施工类型主要涉及住宅、行政管理、金融邮电、社区服务、商业、 教育等领域的房建工程。公司建筑施工业务主要通过公开招投标方式及市场化竞争 获取，部分项目通过邀标和议标等方式获取，项目类型主要为施工总承包项目。一 般房屋建筑类项目，开工时业主按约定支付预付款(国内项目 5%～10%不等，海外 项目 20%～30%），施工过程中根据工程进度按月进行结算，项目一般回款达 70%至 80%左右，项目竣工后回款能够达到 85%-95%，公司通常可于项目竣工 1年内收到 绝大部分建设款项，需保留 5%的质保金。 2016年～2018年及 2019年 1～3月，公司房屋建筑工程新签合同分别为 526.50 亿元、581.30亿元、743.70亿元和 154.90亿元，保持较大规模，其中新签亿元以 上项目合同金额占比分别为 63.96%、72.19%、79.60%和 93.22%。同期末，公司房 屋建筑工程年（期）末在手合同额分别为 675.00亿元、660.00亿元、710.00亿元 和 844.00亿元，其中，北京市内房屋建筑合同占比分别为 44.74%、41.67%、40.70% 和 40.76%，占比较为稳定，非京区域的房屋建筑合同额 2017年以来有所提升，海 外工程房屋建筑合同占比分别为 21.78%、21.06%、18.59%和 14.69%，占比呈逐年 下降趋势。 公司房屋建筑工程施工业务范围覆盖面较广且延伸至海外地区。国内方面，公 司在全国多个大中型城市建立了施工项目基地，成立了 6家区域分公司，形成了较 为广泛的市场网络体系。 国外方面，公司积极拓展国外市场，通过参与商务部工程项目招标，承建了多 个援外项目。公司目前已在英国、美国、澳大利亚、新西兰、沙特阿拉伯、毛里求 斯、坦桑尼亚、蒙古、加拿大和新加坡等多个国家承建了援外项目和海外经营项目， 近年来，公司逐步加大对欧美等高端市场的拓展力度，改善海外市场结构。近年公 司海外项目占比逐年下降但占比仍较高，易受所在国家的政治、军事、法律与汇率 等风险因素的影响。综合来看，公司房屋建筑工程业务分布区域较为分散，能有效 降低局部市场需求波动引起的风险。 http://www.dfratings.com 公司债券信用评级报告 表 5：2016年～2018年及 2019年 1～3月公司房建工程总体情况 单位：亿元、个 房建工程业务总体2016年2017年2018年2019年13月 新签合同额 526.50 581.30 743.70 154.90 新签合同个数 396 417 598 115 新签亿元以上项目合同金额 336.75 419.66 592.00 144.40 新签亿元以上项目个数 127 145 139 29 完工合同额（产值） 350.72 348.27 411.58 72.50 年（期）末在手合同额 675.00 660.00 710.00 844.00 其中：北京 302.00 275.00 289.00 344.00 国内其他地区 226.00 246.00 289.00 376.00 海外工程 147.00 139.00 132.00 124.00 资料来源：公司提供，东方金诚整理 公司房屋建筑工程业务业主方主要为国内大型房企、地方国有企业以及事业 单位等，在建项目总体回款情况良好，但未来所需资金投入仍较大，面临一定资 金压力；受房地产市场调控政策趋严以及房屋建筑市场竞争日趋激烈的影响，预 计未来公司或将在新承接项目及在建项目回款方面面临一定压力 2016年～2018年及 2019年 1～3月，公司主要已完工房屋建筑工程项目 979 个，合同金额合计 874.89亿元，已完工房屋建筑工程项目累计结算金额 682亿元， 累计结算回款 599亿元。 截至 2019年 3月末，公司在建房屋建筑工程项目 286个，从区域分布来看， 在建房屋建筑工程项目主要分布在北京、山西、安徽、湖南、黑龙江、海南、辽宁、 内蒙古等地，在建房屋建筑工程项目合同价款合计 1604.00亿元，已结算 773.00 亿元，已回款金额为 435.00亿元，回款金额正常。从未来资金压力来看，截至 2019 年 3月末，公司在建房屋建筑工程项目已累计投入 904.00亿元 2。 从项目业主方来看，公司房屋建筑工程在建项目业主方主要为房地产企业、地 方国有企业、工业企业及事业单位等，2018年公司新签房屋建筑工程合同中，住 宅和公建的占比分别为 30.50%和 41.40%。 2018年公司房屋建筑工程业务新签项目前五大业主方分别为北京昆泰嘉恒房 地产开发有限公司、山西科技创新城投资开发有限公司、北京市海淀区住房和建设 委员会、浙江北建置业有限公司和衢州市柯城区旧住宅改造有限责任公司，涉及合 同额 72.41亿元，占当年新签合同额比重 9.74%，尚未回款。 2房屋建筑工程在建项目未来需要投入金额，企业未提供。 http://www.dfratings.com 公司债券信用评级报告 表 6：2018年公司房屋建筑工程业务新签项目前五大业主方情况 单位：亿元、% 业主单位业主性质主要合作区域涉及合同额回款金额 北京昆泰嘉恒房地产开发有限公司国企北京 23.33 - 山西科技创新城投资开发有限公司国企太原 16.83 - 北京市海淀区住房和建设委员会政府北京 11.27 - 浙江北建置业有限公司国企宁波、杭州 10.02 - 衢州市柯城区旧住宅改造有限责任公司国企浙江衢州 10.96 - 合计 -72.41 资料来源：公司提供，东方金诚整理 同时，近年来公司加强与大型房企的合作，其业主方包括绿地控股集团有限公 司等多家国内大型房企，但受房地产市场调控政策趋严以及房屋建筑市场竞争日趋 激烈的影响，预计未来公司或将在新承接项目及在建项目回款方面面临一定压力。 2、市政公用工程 公司市政公用工程主要由子公司北京市第三建筑工程有限公司、北京建工四建 工程建设有限公司、北京六建集团有限责任公司、北京建工土木工程有限公司、北 京建工国际建设工程有限责任公司、北京国际建设集团有限公司及总部基础设施部 和总承包部等负责运营。 公司市政公用工程项目主要包括市政基础设施、轨道交通工程、市政道路工 程建设施工等，2016年以来公司市政公用工程新签合同额大幅增长，年末在手合 同额充足，为业务发展提供良好的支撑 公司市政公用工程项目通过公开招投标方式获得，项目类型以施工总承包为主。 2016年以来，公司承揽金额较大的 PPP项目，业务规模有所增长。一般市政公用 工程类项目，开工时业主按约定支付预付款(10%～20%不等），施工过程中公司根据 工程进度按月进行结算，项目一般回款达 70%至 85%左右，在工程决算完成后，公 司通常可于 1年内收到项目绝大部分建设款项，需保留 5%的质保金。公司市政公 用工程项目主要包括市政基础设施、轨道交通工程、市政道路工程建设施工等类别。 近年公司市政公用工程业务新签合同额保持较大规模、在手合同额较充足。 2016年～2018年及 2019年 1～3月，公司市政公用工程业务新签合同额分别为 204.90亿元、221.10亿元、196.70亿元和 50.40亿元，2016年以来增长较快主要 系公司下属子公司新签订了通州北京城市副中心水环境治理 PPP建设项目等金额 较大项目，导致公司新签合同额增长较快。 2017年以来，公司实施“走出去”战略，省外承接项目所占比重大幅增加。 公司在承接北京地铁项目的同时，加大对江苏、广东、山东、河南等地的轨道交通 市场的拓展力度。2016年～2018年及 2019年 1～3月，公司市政公用工程新签亿 元以上项目合同金额占比分别为 47.34%、86.10%、91.26%和 84.33%。同期，公司 市政公用工程业务年（期）末在手合同额分别为 285亿元、329亿元、149亿元和 163亿元，其中北京市内市政公用工程占比分别为 52.98%、58.66%、42.95%和 49.69%， 有所下降，公司市政公用工程业务仍以北京为主，京外市场主要分布在苏州、青岛 http://www.dfratings.com 公司债券信用评级报告 和济南等城市。 表 7：2016年～2018年及 2019年 1～3月公司市政公用工程合同情况 单位：亿元、个 市政公用工程2016年2017年2018年 2019年 13月 新签合同额 204.90 221.10 196.70 50.40 新签合同个数 103 180 117 25 新签亿元以上项目合同金额 97.00 190.36 179.50 42.50 新签亿元以上项目个数 25 51 35 7 完工合同额 61.58 65.10 86.78 15.63 年末在手合同额 285.00 329.00 149.00 163.00 其中：北京 151.00 193.00 64.00 81.00 国内其他地区 119.00 120.00 76.00 73.00 海外工程 15.00 16.00 9.00 9.00 资料来源：公司提供，东方金诚整理 公司市政公用工程在建项目主要分布于北京市、苏州、青岛等地，业主方主 要为地方政府及轨道交通建设平台，项目回款较好，但未来资金投入规模较大， 存在一定资金压力 公司市政公用工程在建项目主要分布于北京、苏州、青岛等城市，以地铁等轨 道交通类项目为主，业主方主要为地方政府及轨道交通建设平台企业。截至 2019 年 3月末，公司前十大重点在建市政项目合同金额 94.27亿元，其中轨道交通类的 合同金额合计 94.27亿元，已完成产值 46.38亿元，已回款 28.77亿元（详见附件 5）。 2016年～2018年及 2019年 1～3月，公司主要已完工市政工程项目 164个， 合同金额合计 130.17亿元，已完工市政工程项目累计结算金额 71.74亿元，累计 结算部分回款 48.80亿元，回款情况较好。 截至 2019年 3月末，公司在建市政工程项目 237个，合同价款合计 294亿元， 已结算 75.58亿元，已回款金额为 52.47亿元，回款金额正常。从未来资金压力来 看，截至 2019年 3月末，公司在建市政工程项目已累计投入 139亿元 3。 公司 PPP项目主要为市政工程项目，集中于青岛市、淮安市等地方财政实力 较强的区域，业主方多为地方政府或地方国有企业，回款有保障；公司 PPP项目 均处于在建状态，尚未形成阶段性回款，未来仍面临一定的资金支出压力 近年来，随着政府对 PPP模式的推进，公司开始拓展此类业务，主要采取参股 项目公司（SPV公司）投资的方式，带动施工总承包业务扩大，同时降低投资风险 的方式，对于承揽的 PPP项目选择方面持谨慎态度，一方面考察通过对 PPP项目规 模、运营周期、政府财力等指标；另一面，考察施工总承包规模在 PPP项目总投资 中的占比，优先选择施工总承包规模占比高的项目。 在项目融资方面，为减少 PPP项目的资金投入压力，公司主要采取自有资金加 社会配套资金相结合的融资模式，同时将融资风险控制在项目公司层面。截至 2019 3市政公用工程在建项目未来需要投入金额，企业未提供。 http://www.dfratings.com 公司债券信用评级报告 年 3月末，公司在手 PPP项目 4主要位于青岛市、淮安市、景德镇等地区，PPP项 目投资回收主要通过地方政府财政部门按约定在运营期向公司支付可用性付费或 使用者付费等。特许期满后，项目公司将项目资产无偿移交给政府或其指定的机构。 截至 2019年 3月末，公司作为投资方纳入合并范围的在建 PPP项目总投资 34.19亿元，其中需要公司投资金额为 5.53亿元，项目累计已投入金额 6.57亿元， 已完成工程产值 2.11亿元，PPP项目尚未形成阶段性回款，具体情况见下表。 表 8：截至 2019年 3月末公司纳入合并范围 PPP项目情况 单位：亿元、年 项目名称业主方 签约 日期 总投资 额 需要公司 投入 项目累 计投入 金额 已完成 产值 运营 周期 福鼎市滨海大道二期道路 工程 PPP项目 青岛市海绵城市试点区 （李沧区）建设 PPP项目 （标段一：楼山河流域） 浮梁县北汽综合配套 PPP 项目 5 淮安市淮安区老年人日间 照料中心 PPP项目 合计 福鼎市住房和城 乡规划建设局 2016 12.56 1.28 3.54 0.32 10 青岛市李沧区城 市建设管理局 2017 14.50 2.87 1.50 0.39 18 浮梁县北汽综合 配套 PPP项目 2017 5.92 1.15 1.52 1.40 10 淮安市淮安区民 政局 2018 1.21 0.23 0.0095 34.19 5.53 6.57 2.11 资 料来源：公司提供，东方金诚整理 3、装饰 公司建筑装饰业务主要是作为房建工程的配套业务项目，近年来新签合同额 有所波动，在手合同额基本保持稳定 公司装饰业务主要由子公司北京市建筑工程装饰集团有限公司负责运营。依附 于自身房建工程业务，根据建筑施工整体合同对相关工程进行建筑主体内外装修， 同时也对外承接其他建筑公司或业主单位的内外装修。 表 9：2016年～2018年及 2019年 1～3月公司装饰工程总体情况 6 单位：亿元、个 装饰工程业务总体2016年2017年2018年 2019年 13月 新签合同额 26.70 31.10 27.40 3.90 新签合同个数 77 175 116 27 新签亿元以上项目合同金额 2.03 -7.80 - 新签亿元以上项目个数 1 -4 - 资料来源：公司提供，东方金诚整理 公司的建筑装饰业务主要是作为公司房建工程的配套业务，近年来承接了兴业 4未包括参股 PPP项目。 5该项目回报机制为政府付费，其中包含可用性服务费和运维绩效服务费。 6此部分数据包含对内承接项目和对外承接项目的合计数据。 http://www.dfratings.com 公司债券信用评级报告 银行大厦装修、北京城市副中心 B3号楼幕墙工程、北京城乡创意产业园装修改造 项目以及苏州饭店项目等项目。 2016年～2018年及 2019年 1～3月，公司装饰工程业务新签合同额分别为 26.70亿元、31.10亿元、27.40亿元和 3.90亿元。 4、安装 公司安装工程业务主要是作为房建工程的配套业务项目，近年来新签合同额 和在手合同额稳步增长，项目回款较好 公司安装工程业务主要由北京市设备安装工程集团有限公司和北京市第五建 筑工程有限集团等公司负责。公司建筑安装工程主要依附于自身房建工程业务，根 据建筑施工整体合同对相关工程空调系统、消防工程及地暖系统等进行机电安装， 同时也承接其他业外部单位项目。 表 10：2016年～2018年及 2019年 1～3月公司安装业务总体情况 7 单位：亿元、个 安装工程业务总体2016年2017年2018年 2019年 13月 新签合同额 40.00 36.60 34.40 11.10 新签合同个数 350 489 158 62 新签亿元以上项目合同 3.86 6.24 8.60 2.70 金额 新签亿元以上项目个数 3 3 5 2 资料来源：公司提供，东方金诚整理 2016年～2018年及 2019年 1～3月，公司安装工程业务新签合同额分别为 40.00亿元、36.60亿元、34.40亿元和 11.10亿元。 5、其他 公司其他工程业务主要包括古建工程、厂房、机库维修、改造等。公司其他工 程业务主要由北京市第三建筑工程有限公司、北京建工四建工程建设有限公司、北 京市第五建筑工程有限集团、北京六建集团有限责任公司、北京建工土木工程有限 公司、北京建工路桥集团有限公司和北京建工国际建设工程有限责任公司等负责。 表 11：2016年～2018年及 2019年 1～3月公司其他建筑业务总体情况 单位：亿元、个 其他业务总体2016年2017年2018年2019年 13月 新签合同额 57.70 38.10 31.80 2.60 新签合同个数 116 167 116 24 资料来源：公司提供，东方金诚整理 2016年～2018年及 2019年 1～3月，公司其他工程业务新签合同额分别为 57.70亿元、38.10亿元、31.80亿元和 2.60亿元。 7此部分数据包含对内承接项目和对外承接项目的合计数据。 http://www.dfratings.com 公司债券信用评级报告 房地产开发业务 公司房地产开发业务主要由房地产开发经营部、北京建工地产有限责任公司和 北京建工置地有限责任公司等负责运营。 公司房地产项目分布于北京、上海等一线城市和济南、宜兴等二三线城市， 近年合同销售金额和合同销售面积有所下降，房地产业务收入有所波动但总体维 持较大规模，毛利率水平较高，已成为收入及利润的重要来源 公司房地产开发业务主要包括住宅地产开发、保障房建设开发及土地一级开发， 保障房建设开发和住宅地产开发主要经营区域为北京市、上海市、济南市、西安及 江苏宜兴等城市。公司土地一级开发项目所在区域主要为北京市、成都等地。公司 具有一级房地产开发资质。 近三年，公司房地产开发业务分别实现收入 38.13亿元、27.34亿元和 27.99 亿元，波动较大；毛利润分别为 13.44亿元、12.63亿元和 13.67亿元，毛利率分 别为 35.25%、46.19%和 48.83%。近三年来，受交付结算进度影响，公司销售收入 有所波动，2017年以来受公司结转毛利和售价较高的上海新港城项目影响，公司 毛利水平有所提升。2019年 1～3月，房地产开发业务实现收入 7.23亿元，毛利 润为 4.08亿元，毛利率为 56.44%，公司房地产业务已成为收入及利润的重要来源。 2015年以来公司对房地产采取较为保守谨慎的拿地策略，新增项目较少，导 致 2016年～2017年公司合同销售金额和合同销售面积出现明显下降，2018年公司 销售额提升较大，主要系销售均价高的北京区域项目实现销售。具体见下表。近三 年，公司合同销售均价分别为 2.38万元/平方米、2.73万元/平方米和 3.90万元/ 平方米。2019年 1～3月为 9.30万元/平方米，逐年增长。2018年以来受北京、上 海等一线城市项占比有所提高，公司合同销售均价提高较为明显。 表 12：2016年～2018年及 2019年 1～3月公司房地产开发业务主要经营数据 指标2016年2017年2018年2019年13月 新项目签约销售面积（万平方米） 22.32 2.75 20.42 0.27 新项目签约金额（亿元） 53.12 7.51 79.69 2.51 销售均价（万元/平方米） 2.38 2.73 3.90 9.30 销售回款金额（亿元）44.8418.3339.2013.19 资料来源：公司提供，东方金诚整理 从销售地区来看，公司在北京、上海等一线城市销售收入占比较高但有所波动， 近三年，在北京、上海等一线城市销售收入占比分别为 49.49%、27.10%和 95.57%。 2018年公司房地产业务实现合同销售金额 82.73亿元，其中，北京、上海、西安、 宜兴和济南等区域合同销售额占比分别为 86.06%、9.51%、2.77%、1.22%和 0.94%； 从城市销售来看，一线城市是公司收入贡献的主要来源，上海、北京等核心城市占 比为 79.07%，其余均来源于西安、济南和宜兴等二、三线城市（见表 13）。 http://www.dfratings.com 公司债券信用评级报告 表 13：2016年～2018年及 2019年 1～3月公司房地产开发项目分地区销售情况 8 单位：亿元、% 地区 2016年2017年2018年2019年 13月 金额占比金额占比金额占比金额占比 北京 9.18 15.27 1.03 2.97 71.20 86.06 -- 上海 20.56 34.22 8.35 24.13 7.87 9.51 2.38 47.22 西安 5.88 9.79 3.27 9.46 1.88 2.77 2.62 51.98 山东（济 南） 3.53 5.87 3.67 10.60 0.78 0.94 0.03 0.60 江苏（宜 兴） 20.94 34.85 18.29 52.84 1.00 1.22 0.01 0.20 合计 60.09 100.00 34.61 100.00 82.73 100.00 5.04 100.00 资料来源：公司提供，东方金诚整理 2016年～2018年及 2019年 1～3月末，公司已完工在售项目 5个，公司已完 工在售项目规划总建筑面积 96.89万平方米，总可售面积 84.04万平方米，已售面 积 75.37万平方米，总体销售比例 89.68%；截至 2019年 3月末，公司已完工项目 已投资额 169.65亿元，已实现销售回款 174.74亿元，已收回全部投资剩余未售货 值约为 40.61亿元。 公司在建项目主要包括住宅地产、保障房建设及土地一级开发等，项目布局 主要位于北京、上海、济南、西安和宁波等一二线城市，在建和拟建房地产项目 未来可售面积较充足，但未来投资规模较大，面临一定的资金压力 2016年～2018年，2016年公司无新开工面积，2017年～2018年，公司新开 工面积分别为 0.40万平方米、75.76万平方米。同期，公司竣工面积分别为 19.31 万平方米、0万平方米和 10.55万平方米。2019年 1～3月，公司施工面积为 74.56 万平方米。 表 14：2016年～2018年及 2019年 1～3月公司房地产开发业务主要经营数据 单位：万平方米 项目2016年2017年2018年2019年 13月 新开工面积 -0.40 75.76 - 施工面积 8.95 9.35 74.56 74.56 竣工面积 9 19.31 -10.55 - 资料来源：公司提供，东方金诚整理 公司房地产开发业务在建项目主要包括住宅地产开发、保障房建设开发及土地 一级开发等。截至 2019年 3月末，公司住宅地产在建项目主要有济南原香溪谷 CD 地块、西安建邦华庭等 4个项目，主要位于上海、济南、西安和宁波等地，在建项 目建筑面积合计 70.96万平方米，总可售面积 58.76万平方米，已售面积 22.08 万平方米，未来可售面积为 36.68万平方米，已累计销售合同金额 21.71亿元，累 计销售回款金额为 21.71亿元。 公司主要在建商品房项目计划总投资 75.18亿元，截至 2019年 3月末，已投 8当年合同销售额情况 9竣工面积包含在建项目中已完工部分。 http://www.dfratings.com 公司债券信用评级报告 入 47.07亿元，未来尚未投入 28.11亿元，投资规模较大，在当前房地产市场调控 政策背景下，公司将面临一定筹措资金压力。 表 15：截至 2019年 3月末公司在建房地产项目情况 单位：万平方米、亿元、元/平方米 项目名称开工时间 预计完 成时间 建筑面 积 总可售 面积 已售 面积 未来 可售 面积 预计 总投资 累计 投入额 预计平均 销售价格 楼面地价 济南原香溪 谷 CD地块 西安建邦华 庭 上海金山新 城项目 宁波庆丰地 段徐戎路西 侧 3#地块 合计 2018.8.1 2014年 9 月 2018.4.1 1 2018.6.1 9 - 2021.1 2.10 2019.1 2.31 2020.6 2021.6 - 13.28 31.58 17.80 8.30 70.96 11.90 29.79 11.67 5.40 58.76 - 22.08 - - 22.08 11.90 7.71 11.67 5.40 36.68 8.30 26.89 29.23 10.76 75.18 2.93 8777.67 603.20 23.58 10313.81 1116.84 16.16 34000 23000.00 4.40 25000 6100.00 47.07 -资 料来源：公司提供，东方金诚整理 在保障房建设方面，截至 2019年 3月末，公司拥有保障房建设项目 4个，分 别位于北京市昌平区、通州区、顺义区和海淀区。保障房项目规划建筑面积合计 144.42万平方米，计划总投资为 156.34亿元，已完成投资 66.49亿元，未来仍然 面临较大的投资压力。 表 16：截至 2019年 3月末公司保障房建设情况 10 单位：亿元、万平方米 项目项目所在地 规划建筑 面积 总投资已完成投资 昌平区沙河镇西沙屯村、满井西队村棚户区改 造和环境整治安置房项目 昌平区沙河镇 33.60 17.32 2.66 通州区张家湾镇六小村棚户区改造安置房项目通州区张家湾镇 54.23 43.38 - 顺义区李遂镇棚户区改造安置房项目顺义区李遂镇 25.92 19.01 - 海淀区西北旺共有产权房项目海淀区西北旺镇 30.67 76.63 63.83 合计 144.42 156.34 66.49 资料来源：公司提供，东方金诚整理 在土地一级开发方面，北京市土地储备中心按照总建设成本的 8%作为公司的 经营利润。截至 2019年 3月末，公司拥有土地一级开发项目 5个，主要位于北京 市密云县、昌平区、顺义区和成都郫县，土地一级开发规模为 450.71万平米。公 司土地一级开发项目计划总投资 466.47亿元，已完成投入 37.15亿元，已回款 2.70 亿元，未来仍然面临较大的投资压力。 10棚改安置房不含土地拆迁和征收成本 22 http://www.dfratings.com 公司债券信用评级报告 表 17：截至 2019年 3月公司土地一级开发项目情况 11 单位：亿元、万平方米 项目名称开发规模预计投资额已完成投入回报方式已回款 成都郫县花园镇场镇改造 56.67 8.85 7.53政府返还 2.70 北京西沙屯棚改 147.90 121.16 6.14土地入市政府返还 - 北京张家湾棚改 146.85 235.23 0.55土地入市政府返还 - 北京李遂镇棚改 85.07 87.34 22.93土地入市政府返还 - 北京密云县大唐庄项目 14.22 13.89 0.003土地入市政府返还 - 合计 450.71 466.47 37.15 -2.70 资料来源：公司提供，东方金诚整理 公司通过对拓展项目的前期经营获得土地一级开发收益的同时，为公司进入二 级开发提供较好准备。公司目前主要通过招拍挂方式获得土地，部分项目为一二级 联动项目。 截至 2019年 3月末，公司房地产开发业务拟建项目 5个，主要为北京顺义区 后沙峪项目、成都郫县花园镇项目、济南原香溪谷 EF地块、昌平沙河镇联合体和 朝阳东坝单店村联合体共有产权项目；其中顺义区后沙峪项目为公司于 2018年 7 月以招拍挂方式取得，其用途为住宅、商服用地，其出让金额为 26.00亿元；成都 郫县花园镇项目为一二级联动项目。截至 2019年 3月末，公司拟建项目占地面积 为 49.77万平方米，规划建筑面积为 135.95万平方米，未来预计可售面积 103.50 万平方米，总投资 224.96亿元，未来可能存在较大资金压力。 表 18：截至 2019年 3月末公司拟建房地产项目情况 12 单位：万平方米、亿元、元/平方米 拟建项目名称 占地 面积 规划建筑 面积 预计可售面 积 预计总 投资 楼面 地价 权益 比例 顺义区后沙峪项目 3.64 11.80 10.09 39.07 39109 100 成都郫县花园镇项目 22.81 36.80 35.48 26.83 1193 100 济南原香溪谷 EF地块 7.00 25.72 25.13 18.29 221 - 昌平沙河镇联合体 12.17 48.18 21.04 109.15 21000 - 朝阳东坝单店村联合体 共有产权项目 4.15 13.45 11.76 31.62 15313 - 合计 49.77 135.95 103.50 224.96 -- 资料来源：公司提供，东方金诚整理 建筑材料生产销售业务 公司建筑材料销售业务主要由子公司北京建工新型建材科技股份有限公司（以 下简称“建工新科”）、北京市第一建筑构件厂、北京市建筑材料供应公司和北京建 工茵莱玻璃钢制品有限公司等负责运营。 公司建筑材料生产销售业务经营品种以商品混凝土为主，业务收入、毛利率 11统计数据中包括实现一、二级联动的棚改区项目，成都郫县花园镇场镇改造项目开发规模为 850亩，折 算成 56.67万平方米。 12未包含通州彩虹之门项目，该项目受通州区调整规划影响处于暂定状态，该项目原计划总投资 180亿元， 已投入 57.39亿元。 http://www.dfratings.com 公司债券信用评级报告 和毛利润有较大波动 公司建筑材料生产和销售产品主要为商品混凝土和盾构管片等，以商品混凝土 为主。子公司建工新科主要从事盾构管片、装配式建筑PC部品、预制综合管廊等高 精度预制化产品的研发和生产，其盾构管片生产供应在北京市的市场占有率位居前 列，是北京市首批入围装配式建筑产品认证企业之一。 2016年～2018年，公司建筑材料销售业务实现收入分别为 29.58亿元、14.86 亿元和 14.54亿元；毛利润分别为 3.96亿元、0.21亿元和 2.13亿元；毛利率分 别为 13.37%、1.44%和 14.63%。2019年 1～3月，公司建筑材料生产和销售业务实 现销售收入 3.12亿元，毛利润 0.47亿元，毛利率 15.05%。 截至 2019年 3月末，公司商品混凝土产能 705.02万立方米/年。公司生产的 建筑材料产品均对外销售。2016年～2018年，公司商品混凝土产能有所提升，产 量受市场需求影响有所波动，但总体有所增长。 表 19：2016年～2018年及 2019年 1～3月公司建材物资销售主要产品生产、销售情况 13 项目2016年2017年2018年2019年 13月 产能（万立方米/年） 619.20 619.20 705.02 705.02 产量（万立方米） 360.87 335.76 521.49 84.67 商品混凝土销量（万立方米） 360.87 335.76 521.49 84.67 平均价格（元 /立方米） 316.34 385.13 428.44 443.40 销售额（万元） 114157.10 129309.71 223426.37 37542.28 盾构管片、装 配式建筑P C 部品、预制综 合管廊 产能（万立方米/年） 产量（万立方米） 销量（万立方米） 平均价格（元 /立方米） 销售额（万元） 6.90 5.17 6.71 1296.06 8696.55 6.90 2.83 3.56 1273.08 4532.16 10 5.39 2.92 2874.72 8394.19 101.450.622801.981737.23 资料来源：公司提供，东方金诚整理 环境工程 公司环境工程业务主要由子公司北京建工环境修复股份有限公司（以下简称 “环境修复公司”）负责运营。 公司环境工程业务近年收入和毛利润有所波动，但毛利率仍然维持较高水平， 对公司毛利润形成有益补充 环境修复公司主要从事土壤环境修复业务，是国内最早从事土壤环境修复企业 之一，具有国内领先的技术水平，拥有环保工程专业承包壹级、环境工程专项设计 乙级资质，在全国土壤修复企业具有较强的竞争实力。 2016年～2018年，公司环境工程业务实现收入分别为10.30亿元、6.98亿元和 11.21亿元；毛利润分别为1.71亿元、1.39亿元和2.22亿元；毛利率分别为16.59%、 19.88%和19.81%。2019年1～3月，公司环境工程业务实现销售收入1.66亿元，毛利 润0.30亿元，毛利率18.23%。 2016年～2018年及2019年1～3月，公司累计签订各类大额环境修复业务合同11 13表 19中商品混凝土销售额未进行内部抵消。 http://www.dfratings.com 公司债券信用评级报告 个，合同金额23.02亿元，截至2019年3月，公司环境修复类项目整体完工进度为 49.97%。 表 20：2016年～2018年及 2019年 1～3月公司环境修复业务主要新签合同及完成情况 单位：亿元、% 合同金额截至 2019年 3月末 项目名称年份 （亿元）项目进度 宁波庆丰农药厂南厂项目 2016 1.29 100.00 广州钢铁厂土壤修复项目 2016 4.40 100.00 威宁县环草海分散式污水处理系统工程项目实施 2016 1.87 42.28 南天化工厂西厂区污染土地治理修复施工总承包 2017 1.29 54.22HHN2016004-GC01 济南裕兴化工有限责任公司原厂区 Cr(Ⅵ)污染土壤修复项目高 架桥西侧污染场地及全厂区污染建筑垃圾修复工程施工运行总2017 1.98 29.45 承包 HSD2012001-GC01 上海市桃浦化工区场地环境修复 HSH2014001-GC01 2017 1.20 100.00 云天化红云氯碱污染场地修复工程 HYN2015006-GC01 2017 1.37 95.27 智造园北区（原葛店化工厂厂区） A区 (地块 5)污染场地修复项 2018 1.49 29.86 目 HHB2013006-GC01 天津市试剂一厂土壤及地下水修复项目 HTJ2017001-GC01 2018 1.30 28.38 河西区黑牛城道（大成五金）复兴九里南侧地块污染治理方案编 2018 4.30 9.79 制及污染治理项目 HTJ2017006-GC01 东风化工厂项目 2019.1 2.53 - 合计 23.02 49.97 资料来源：公司提供，东方金诚整理 服务业及其他 公司服务业及其他业务主要由子公司北京市建筑工程研究院有限责任公司（以 下简称“建工研究院”）、北京广宇建筑机械设备租赁公司和北京建工物流配送有限 公司等负责运营。 公司建筑服务业包括建筑技术研究、规划设计、建材物流、物业出租、工程监 理咨询和智能停车设施投资运营等。截至 2018年末，北京建工拥有可出租商业物 业面积约 28万平米，出租率为 91%左右，主要分布在北京市西城、朝阳等区，主 要物业为建工大厦、劲松大厦和紫金大厦等。 2016年～2018年，公司服务业及其他业务实现收入分别为 19.18亿元、16.33 亿元和 17.04亿元；毛利润分别为 6.46亿元、6.01亿元和 7.35亿元；毛利率分 别为 33.67%、36.78%和 43.14%。2019年 1～3月，公司服务业及其他业务实现销 售收入 2.42亿元，毛利润 1.28亿元，毛利率 52.76%。 http://www.dfratings.com 公司债券信用评级报告 企业管理 产权结构 截至2019年3月末，北京建工实收资本为20.15亿元，北京市国资委持有公司 100%的股权，为公司控股股东和实际控制人。 公司治理与管理水平 公司设董事会和监事会，不设股东会，实行董事会领导下的总经理负责制。 公司董事会是公司的经营决策机构，对出资者负责。根据公司最新章程规定， 董事会由9人组成，由北京市国资委委派或职工大会民主选举产生；其中北京市国 资委委派8人，职工董事1人。设董事长1人，副董事长1人，董事每届任期3年，任 期届满可以连任。 根据公司章程，监事会由6名监事组成，其中包括4名股东代表监事和2名职工 监事。北京市国资委监事会工作办公室根据《国务院机构改革方案》关于“优化审 计署职责”“不再设立国有重点大型企业监事会”的改革方案精神，及《调整国务 院国资委职责机构编制的通知》关于“国有重点大型企业监事会职责划入审计署”、 “不再设立国有重点大型企业监事会和国有重点大型企业监事会主席”的机构和编 制调整精神，于 2018年 11月 9日向各派驻企业发出的《监事会职责划转通知》， “将市国有企业监事会职责划给市审计局，不再设立国有企业监事会，原国有企业 监事会履职至 2018年 11月 14日；各派驻企业修改公司章程中的监事会相关内 容，原市国有企业监事会成员不再担任各派驻企业监事会主席、专职监事”。就此， 截至报告出具日，公司拥有1名职工监事。 公司设总经理，由董事会根据北京市国资委的有关规定聘任或解聘，对董事会 负责，进行公司日常生产经营活动的管理工作。公司建立了职责明确的治理架构， 设立了施工管理部、投资管理部、科学技术管理部、质量管理部、信息管理部、项 目经济管理中心、审计部、财务部、资金管理中心等22个主要职能部门，在生产管 理、技术管理、安全管理、财务管理、资金运营、子公司管理、突发事件应急管理 等方面建立了较为健全的内部管理制度。组织结构图见附件二。 发展战略 北京建工根据自身业务发展需求，制定了“十三五”发展规划，公司将继续做 强建筑工程业务，保持建筑工程业务适度增长继续巩固北京市场领先地位、大力发 展北京以外市场，合理布局境外高端市场。未来，公司将进一步增强投资、规划、 设计、开发、建造、运营一体化的业务模式，将房地产开发经营与物业管理打造成 公司的第二主业，形成“双主业、双培育”的业务格局，持续发展上下游产业以加 强全产业链业务，拓展环保领域业务，带动公司整体转型。在业务区域布局方面， 公司将深度布局京津冀市场、聚焦深耕区域“城市战略”，坚持走出去战略，稳健 开拓国际市场。 http://www.dfratings.com 公司债券信用评级报告 财务分析 财务质量 公司提供了2016年～2018年审计报告和2019年1～3月合并财务报表。致同会计 师事务所（特殊普通合伙）对公司2016年～2018年财务报表进行了审计，出具标准 无保留意见的审计报告。公司2019年1～3月合并财务报表未经审计。 截至2019年3月末，公司纳入报表合并范围的直接控股子公司共160家，其中核 心子公司12家，详见附件三。 资产构成与资产质量 公司资产规模逐年增长，资产结构以存货、应收账款、货币资金等流动资产 为主 公司资产规模逐年增长。2016年～2018年末，公司资产总额分别为565.58亿元、 666.46亿元和892.06亿元，其中流动资产占比分别为83.54%、83.80%和82.47%。截 至2019年3月末，公司资产总额为968.81亿元，较上年末增长20.30%，其中流动资 产占比为83.19%，公司资产构成以流动资产为主。 图6：2016年～2018年末及2019年3月末公司资产构成 亿元 资料来源：公司提供，东方金诚整理 1.流动资产 2016年～2018年末，公司流动资产分别为472.48亿元、558.53亿元和735.68 亿元。2019年3月末，公司流动资产为805.95亿元，相比上年末增加9.55%，主要由 存货、应收账款、货币资金和其他应收款构成，占比分别为60.31%、15.11%、13.21% 和6.02%，合计占流动资产比重为94.65%。 http://www.dfratings.com 公司债券信用评级报告 图7：截至2019年3月末公司流动资产构成 资料来源：公司提供，东方金诚整理 公司存货主要由原材料、库存产品（产成品）、周转材料、建筑施工项目已完 工未结算款、房地产开发产品及房地产开发成本组成。2016年～2018年末，公司存 货账面价值分别为227.27亿元、276.71亿元和385.98亿元；同期，存货周转率分别 为1.61次、1.49次和1.27次，近年来公司存货规模增长较快，主要系其房地产开发 业务规模增长，在建及完工待售项目不断增加所致。2018年末，公司存货中自制半 成品及在产品（房地产项目）、工程施工（已完工未结算款）和库存商品及原材料 占比分别为53.33%、35.98%和9.93%；同期末，计提存货跌价准备0.06亿元。2019 年3月末，公司存货账面价值为486.10亿元，相比上年末增加25.94%，主要系公司 新增土地储备项目所致。同期末，公司受限存货账面价值74.65亿元，全部用于借 款抵押。 2016年～2018年末，公司应收账款账面价值分别为107.79亿元、116.79亿元和 114.56亿元，主要为应收工程款；同期，销售债权周转次数分别为3.82次、3.66 次和4.00次。截至2018年末，公司应收账款中账龄在1年以内（含1年）的占比为 69.96%，账龄在1～2年的占比为16.55%，账龄在2～3年的占比为6.73%，账龄在3 年以上的占比为6.76%；按欠款方归集的前五名客户应收账款账面余额合计占比 14.45%；同期末，公司应收账款共计提坏账准备3.16亿元。2019年3月末，公司应 收账款账面价值为121.78亿元，相比上年末增加6.31%。 表21：公司2018年末应收账款余额前五名 单位：亿元% 债务人名称 期末余 额 占应收账款比 例 应收账款性质是否为关联方 北京市行政副中心工程建设办公室 4.57 3.87工程款否 中信建设集团有限责任公司 4.01 3.4工程款否 北京城市副中心投资建设集团有限公司 3.21 2.71工程款否 云南空港产业投资开发有限公司 3.08 2.61工程款否 北京武夷房地产开发有限公司 2.19 1.86工程款否 合计 17.06 14.45 -- 资料来源：公司提供，东方金诚整理 http://www.dfratings.com 公司债券信用评级报告 公司货币资金以银行存款为主。2016年～2018年末及2019年3月末，公司货币 资金期末余额分别为72.77亿元、81.74亿元、149.50亿元和106.46亿元，近年来公 司货币资金账面余额基本保持稳定。2019年3月末，公司受限货币资金为2.96亿元。 公司其他应收款主要是各项工程履约金及往来款等。2016年～2018年末，公司 其他应收款期末余额分别为35.33亿元、51.58亿元和47.19亿元，受公司施工业务 规模不断扩大影响，总体有所增加。2017年末同比增长45.99%，主要是新签施工项 目规模大幅增长对应履约保证金增加所致，2018年末有所回落。从账龄来看，公司 采用账龄分析法提的其他应收款情况，账龄在1年以内的其他应收账款占比为 66.79%、1至2年占比9.13%、2至3年占比12.99%和3年以上占比11.09%。2019年3月 末，公司其他应收款期末余额为48.51亿元，较2018年末增加2.80%。 公司预付款项主要为施工项目预付材料款及房地产业务土地预付款等。2016 年～2018年末，公司预付款项期末余额分别为22.93亿元、24.48亿元和27.05亿元， 有所下降。2019年3月末，公司预付款项期末余额为29.33亿元，较上年末增长8.43%， 主要因公司建筑安装业务及房地产业务规模增长所致。 2.非流动资产 2016年～2018年末，公司非流动资产分别为93.10亿元、107.93亿元和156.38 亿元。2019年3月末，公司非流动资产为162.86亿元，相比上年末增加4.15%，主要 由长期应收款、长期股权投资、投资性房地产和固定资产构成，占比分别为25.29%、 24.50%、18.94%和13.12%，合计占非流动资产比重为81.85%。 公司长期股权投资主要为对联营企业的投资。2016年～2018年末及2019年3月 末，公司长期股权投资账面价值分别为15.33亿元、26.92亿元、39.75亿元和39.90 亿元，逐年增长，2018年主要系对新增北京首建环保有限责任公司和北京长迪建筑 装饰工程有限公司等投资，以及对北京建工五建置业有限公司和浙江京瓯建设管理 有限责任公司等联营企业追加投资，且采用权益法核算确认投资损益和其他权益变 动增加。 2016年～2018年末及2019年3月末，公司投资性房地产账面价值分别为29.14 亿元、29.67亿元、30.84亿元和30.84亿元，2017年末公司投资性房地产较上年末 有所增长主要系自用房地产由存货转入。 公司长期应收款主要为公司对承接BT项目的投资。2016年～2018年末，公司长 期应收款期末余额分别为6.80亿元、7.95亿元和36.85亿元，2018年末公司长期应 收款增长较快，一方面是由于PPP项目和存量BT项目投资增加所致，另一方面是由 于建筑施工行业的质保金签署的基本都是长期合同，公司将质保金进重分类至长期 应收款。2019年3月末，公司长期应收款为41.19亿元，相比上年末增加11.78%，其 中受限金额为2.55亿元。 公司固定资产主要由土地资产、房屋建筑物及机械设备等构成。2016年～2018 年末，公司固定资产账面价值分别为21.38亿元、20.40亿元和21.66亿元。2019年3 月末，公司固定资产为21.38亿元，相比上年末下降1.33%。 从当前资产受限及抵质押情况来看，截至2019年3月末，公司受限资产总额为（未完）  |