永安林业:房地产估价报告
原标题:永安林业:房地产估价报告 房地产估价报告 尼葛13号2幢厂房3 闽华成评报（2019）房字1244号 估价项目名称： 福建省永安林业（集团）股份有限公司所属的坐 落于福建省永安市尼葛村13号134990.69平方 米（地号1-2-5-1）工业用地、22995平方米（地 号1-2-2-1）林业生产用地土地使用权及上述地 块上2幢、19幢的工业房地产抵押价值估价 估价委托人： 福建省永安林业（集团）股份有限公司 房地产估价机构： 福建华成房地产土地资产评估有限公司 注册房地产估价师： 陈宗铨（注册号3520160023） 付福军（注册号3520170069） 估价报告出具日期： 2019年8月20日 估价报告概要 闽华成评报（2019）房字1244号 估价对象 福建省永安林业（集团）股份有限公司所属的坐落于福建省永安市尼葛村13号 134990.69平方米（地号1-2-5-1）工业用地、22995平方米（地号1-2-2-1）林 业生产用地土地使用权及上述地块上2幢、19幢的工业房地产 权利证书 《房屋所有权证》（永房权证字第19999923、19999941号） 《国有土地使用证》[永国用(1999)第10638、10641号] 估价委托人 福建省永安林业（集团）股份有限公司 权属人 福建省永安林业（集团）股份有限公司 估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值 价值时点 2019年8月15日 建筑面积 建筑面积合计8461.36㎡ 土地使用权面积 157985.69㎡ 土地使用权类型 出让 建筑结构 混合、钢混结构 建成年份 1985、1997年 价值类型 抵押价值 估价方法 成本法及收益法 估价结果 ①未设立法定优先 受偿权利下的价值 总价 人民币肆仟叁佰伍拾捌万贰仟元整（￥4358.2万元） ②估价师知悉的法 定优先受偿款 价值 0元/㎡ ③抵押价值 总价 人民币肆仟叁佰伍拾捌万贰仟元整（￥4358.2万元） ④预期实现抵押权 时处置费用和税金 价值 人民币肆佰肆拾贰万壹仟元整（￥442.1万元） ⑤抵押净值 总价 人民币叁仟玖佰壹拾陆万壹仟元整（￥3916.1万元） 报告撰写人 付福军 报告审核人 张 伟 签字估价师 陈宗铨、付福军 联系电话 15080001580 以上内容摘自房地产估价报告书，欲了解本估价项目的全面情况，应认真阅读房地 产估价报告书全文。 估价机构：福建华成房地产土地资产评估有限公司 二〇一九年八月二十日 致估价委托人函 估价报告编号：闽华成评报（2019）房字1244号 福建省永安林业（集团）股份有限公司： 受贵公司的委托，本估价机构委派注册房地产估价师陈宗铨（注册号3520160023）、 付福军（注册号3520170069）对估价对象进行了估价。 估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 估价对象：福建省永安市尼葛村13号134990.69平方米（地号1-2-5-1）工业用地、 22995平方米（地号1-2-2-1）林业生产用地土地使用权及上述地块上2幢、19幢的工 业房地产，法定用途及实际用途均为工业，土地使用权类型为出让，房屋所有权人及土 地使用权人为福建省永安林业（集团）股份有限公司；估价对象土地使用权面积 157985.69㎡，建筑面积合计8461.36㎡，明细为： 土地使用权 地块位置 地号 使用权类型 用途 终止日期 使用权面积（㎡） 尼葛村13号 1-2-5-1 出让 工业 2049年8月20日 134990.69 尼葛村13号 1-2-2-1 出让 工业 2043年7月1日 22995 合计 / / / 157985.69 房屋建筑物 楼号 规划用途 层数 建成年份 结构质式 建筑面积（㎡） 19幢 厂房 5层 1985年 混合 2766.67 2幢 其他用途 1层 1997年 钢混 5694.69 合计 / / / / 8461.36 估价对象财产范围包括建筑物、分摊的土地使用权（含土地出让金）、配套设施及 附属物，不包括机器设备、办公家具等动产，也不包括债权债务、特许经营权等其他财 产或权益。 价值时点：2019年8月15日。 价值类型：抵押价值。 估价方法：成本法及收益法。 估价结果：遵照有关法律法规、政策文件和估价标准，根据估价委托人提供的相关 资料以及本估价机构调查和搜集的资料，按照估价目的，遵循估价原则，采用适宜的方 法进行分析、测算和判断，在满足本次估价的假设和限制条件下，估价对象在价值时点 的抵押净值为人民币叁仟玖佰壹拾陆万壹仟元整（￥3916.1万元），结果明细如下： 房地产抵押价值估价结果一览表 （币种：人民币） 估价对象 项目及结果 福建省永安林业（集团）股份 有限公司所属的工业房地产 1、假定未设立法定优先受偿权下的价值 总价（元） 43,582,000 2、估价师知悉的法定优先受偿款 总额（元） 0 3、抵押价值 总价（元） 43,582,000 4、预期实现抵押权时处置费用和税金 总价（元） 4,421,000 5、抵押净值 总价（元） 39,161,000 与估价结果和报告使用的有关特别提示： 1、结果明细详见附表一。 2、抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估 价师知悉的法定优先受偿款后的价值；根据抵押权人的惯例，抵押净值仅扣除卖方应负 担的交易税费，不扣除处置费用。 3、估价报告的使用期限自本估价报告出具之日起不超过一年，房地产市场状况变 化较大时不超过半年。 4、欲知详情，请阅读本估价报告全文。 估价机构：福建华成房地产土地资产评估有限公司（公章） 法定代表人（签名或盖章） 二〇一九年八月二十日 附表一： 估价结果一览表 项目名称 权证号 面积 （㎡） 单价 （元/㎡） 未设定法定优 先受偿款的市 场价值（元） 估价师知悉 的法定优先 受偿款（元） 抵押价值 （元） 预期实现抵押 权卖方交易税 费（元） 抵押净值 （元） 抵押净值 单价（元/ ㎡） 永安市尼葛村13号 工业用地土地使用权 （地号1-2-5-1） 永国用(1999) 第10638号 134990.69 234 31,588,000 0 31,588,000 3,205,000 28,383,000 210 永安市尼葛村13号 林业生产用地土地使 用权（地号1-2-2-1） 永国用(1999) 第10641号 22995 217 4,990,000 0 4,990,000 506,000 4,484,000 195 19幢（厂房） 永房权证字第 19999923号 2766.67 428 1,184,000 0 1,184,000 120,000 1,064,000 385 2幢（车间） 永房权证字第 19999941号 5694.69 1022 5,820,000 0 5,820,000 590,000 5,230,000 918 合计 / / / 43,582,000 0 43,582,000 4,421,000 39,161,000 / 目 录 估价师声明 ............................................................... 1 估价假设和限制条件 ....................................................... 2 估价结果报告 ............................................................. 4 一、估价委托人 ........................................................ 4 二、房地产估价机构 .................................................... 4 三、估价目的 .......................................................... 4 四、估价对象 .......................................................... 4 五、价值时点 .......................................................... 6 六、价值类型 .......................................................... 6 七、估价原则 .......................................................... 7 八、估价依据 .......................................................... 7 九、估价方法 .......................................................... 8 十、估价结果 .......................................................... 9 十一、注册房地产估价师 ............................................... 10 十二、实地查勘期 ..................................................... 10 十三、估价作业期 ..................................................... 10 估价技术报告 ............................................................ 11 一、估价对象描述与分析 ............................................... 11 二、市场背景描述与分析 ............................................... 13 三、最高最佳利用分析 ................................................. 16 四、估价方法适用性分析 ............................................... 17 五、估价测算过程 ..................................................... 18 六、估价结果确定 ..................................................... 31 七、估价对象变现能力分析及相关风险提示 ............................... 32 附 件 .................................................................. 35 一、《估价委托书》 二、估价对象位置图 三、估价对象内外部状况及周围环境和景观的照片 四、专业帮助情况和相关专业意见 五、法定优先受偿款权利等情况的书面调查资料或调查记录复印件 六、估价对象权属证明复印件 （一）《房屋所有权证》（永房权证字第19999923、19999941号） （二）《国有土地使用证》[永国用(1999)第10638、10641号] 七、估价委托人营业执照复印件 八、房地产估价机构营业执照复印件 九、房地产估价机构备案证书复印件 十、房地产估价师注册证书复印件 估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论， 但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害 关系或偏见。 四、我们依照按照《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第四十 六号）、《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准GB/T 50291-2015）、《房地 产估价基本术语标准》（中华人民共和国国家标准GB/T 50899-2013）及《房地产抵押 估价指导意见》（建住房〔2006〕8号文）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报 告。 注册房地产估价师 姓名 注册号 签名 签名日期 陈宗铨 3520160023 2019年8月20日 付福军 3520170069 2019年8月20日 估价假设和限制条件 一、本次估价的假设前提 （一）一般假设 1、价值时点时的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场。 2、估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，我们 未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况 下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。 3、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给 予关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情 况下，假定估价对象能正常安全使用。 4、本次估价以估价对象保持现状继续使用为前提。 5、根据贷款银行惯例，办理抵押贷款之前原有抵押关系必须先注销，本估价基于 估价对象原有抵押关系在本次办理抵押贷款前已注销。 6、本次估价相关的交易税费预扣除是依据价值时点当地交易税费标准。 （二）未定事项假设 估价对象《房屋所有权证》和《国有土地使用证》未记载估价对象房屋的建成年份， 经注册房地产估价师实地调查，房屋建成年份为1985、1997年，本次估价房屋建成年 份以实际调查为准。 （三）背离事实假设 无。 （四）不相一致假设 本次估价无不相一致假设。 （五）依据不足假设 本次估价以估价对象无他项权利限制为前提。由于委托人告知没有存在其他法定优 先受偿情况，受自身能力和客观条件的限制，估价师未发现本次估价报告内容已披露以 外的法定优先受偿款。 二、估价报告使用限制 1、本估价报告仅作为本次估价目的之使用，不作其他任何用途使用。 2、估价对象作为贷款抵押物，应由抵押权人负责审查、核准，本估价报告不作任 何替代审查作用。 3、本估价报告的使用者为估价委托人和相关金融机构，除国家法律、法规另有规 定外，任何未经估价机构和估价委托人确认的机构或个人不能由于得到估价报告而成为 估价报告使用者。 4、未经估价方书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告用于公开的文件、通 告或报告中，亦不得以任何形式公开发表。 5、本估价报告使用期限自本估价报告出具之日起不超过一年，房地产市场状况变 化较大时不超过半年。 估价结果报告 估价报告编号：闽华成评报（2019）房字1244号 一、估价委托人 名 称：福建省永安林业（集团）股份有限公司 信 用 代 码：91350000158164259X 住 所：永安市燕江东路819号 法定代表人姓名：吴景贤 注 册 资 本：340988702元 类 型：股份有限公司（上市） 二、房地产估价机构 名称：福建华成房地产土地资产评估有限公司 法定代表人：郑日顶 住所：福建省福州市五四路118号闽侨大厦三盛国际中心东塔9F 房地产估价机构备案等级：一级 证书编号：352018010 资质有效期限：2018年6月4日至2021年6月3日 统一社会信用代码：91350000158158123P 三、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 四、估价对象 （一）估价对象抵押的合法性分析 估价对象已取得合法产权证书，产权清晰，可在公开市场上自由转让，符合《城市 房地产抵押管理办法》的抵押物条件。 （二）估价对象财产范围 估价对象财产范围包括建筑物、分摊的土地使用权（含土地出让金）、配套设施及 附属物，不包括机器设备、办公家具等动产，也不包括债权债务、特许经营权等其他财 产或权益。 （三）估价对象基本状况 1、名称、坐落：福建省永安市尼葛村13号134990.69平方米（地号1-2-5-1）工 业用地、22995平方米（地号1-2-2-1）林业生产用地土地使用权及上述地块上2幢、 19幢工业房地产。 2、规模：建筑面积合计8461.36㎡，土地使用权面积157985.69㎡，面积明细如下： 土地使用权 地块位置 地号 使用权类型 用途 终止日期 使用权面积（㎡） 尼葛村13号 1-2-5-1 出让 工业 2049年8月20日 134990.69 尼葛村13号 1-2-2-1 出让 工业 2043年7月1日 22995 合计 / / / 157985.69 房屋建筑物 楼号 规划用途 层数 建成年份 结构质式 建筑面积（㎡） 19幢 厂房 5 1985 混合 2766.67 2幢 其他用途 1 1997 钢混 5694.69 合计 / / / / 8461.36 3、用途：法定用途为及实际用途为工业用地及林业生产用地。 4、权属 （1）《房屋所有权证》记载内容 《房屋所有权证》记载内容 《房屋所有权证》 永房权证字第19999923号 房屋所有权人 福建省永安林业（集团）股份有限公司 房屋坐落 尼葛村13号 房屋状况 幢号 结构 房屋总层数 所在层数 建筑面积（㎡） 设计用途 19 混合 5 1-5 2766.67 厂房 附记：/ 《房屋所有权证》记载内容 《房屋所有权证》 永房权证字第19999941号 房屋所有权人 福建省永安林业（集团）股份有限公司 房屋坐落 尼葛村13号 房屋状况 幢号 结构 房屋总层数 所在层数 建筑面积（㎡） 设计用途 2 钢混 1 1 5694.69 其他用途 附记：/ （2）《国有土地使用证》记载内容 《国有土地使用证》记载内容 《国有土地使用证》 永国用(1999)第10638号 土地使用者 永安林业（集团）股份有限公司 座落 永安市下渡尼葛村13号 地类（用途） 工业 地号 1-2-5-1 使用权类型 出让 图号 / 使用权面积 134990.69㎡ 终止日期 2049年8月20日 《国有土地使用证》记载内容 《国有土地使用证》 永国用(1999)第10641号 土地使用者 福建省永安林业（集团）股份有限公司 座落 永安市下渡尼葛村13号 地类（用途） 林业生产 地号 1-2-2-1 使用权类型 出让 图号 76.00-37.00（28） 76.00-37.25（29） 使用权面积 22995㎡ 终止日期 2043年7月1日 （3）他项权利状况：估价对象已设立抵押权、未设立租赁权、地役权等他项权利。 （四）估价对象土地基本状况 1、四至：宗地地号1-2-5-1四至：东至山地、西至山地（西面与梅苑路相临）、 南至鹰厦线铁路、北至山地，宗地地号1-2-2-1四至：东至将军帽山、南至空地、西至 宗地1、北至岩干山腰。 2、土地使用期限：估价对象《国有土地使用证》登记土地使用权终止日期工业用 地至2049年8月20日、林业生产用地至2043年7月1日。 3、规划条件：未取得估价对象规划条件指标，本次估价设定宗地上建筑均按规划 条件建设。 4、开发程度：红线内外“五通”（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯）， 地上建筑物于1985、1997年开发建成投入使用。 （五）估价对象建筑物基本状况 1 名称 2幢 19幢 2 规模 建筑面积5694.69㎡ 建筑面积2766.67㎡ 3 用途 实际用途为厂房（主车间） 实际用途为厂房（纤维板车间） 4 建筑结构 钢混结构 混合结构 5 装饰装修 外墙涂料、内墙白灰刷、水泥地 面、钢窗、钢屋架、铁门 靠东端多层部分，外墙黄色涂料 粉刷，内墙白灰粉刷，水泥地面， 木门窗；其余部分为单层，清水 外墙，内墙白灰粉刷，水泥地面， 木门窗 6 设施设备 设消防、电照、通讯、水卫等， 设施设备齐全 设消防、电照、通讯、水卫等， 设施设备齐全 7 建成时间 1997年 1985年 8 维护状况及完损状 况 房屋和室内装修设施的使用、保养和维护状况一般；房屋基础有足够 承载力，无超过允许范围的不均匀沉降，承重结构部件及主要非承重 墙体基本完好，室内外装饰工程无明显裂缝及脱落，门窗及五金配件 完好，为基本完好房；厂区内道路路面基本完好，设备管道运行基本 正常 五、价值时点 本次估价的价值时点为2019年8月15日（完成实地查勘日）。 六、价值类型 （一）价值类型 本次估价的价值类型为抵押价值。 （二）价值定义 1、抵押价值 抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价 师知悉的法定优先受偿款后的价值。 2、抵押净值 抵押净值是指抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。 （三）价值内涵 价值内涵是估价对象价值时点，满足本次估价假设和限制条件下，估价对象价值为 房地价值，包括建筑物、分摊的土地使用权（含土地出让金）、配套设施及附属物，不 包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。付款方式是一次性付清房价款； 房屋面积内涵是建筑面积；开发程度为宗地红线外具备“五通”红线内平整；房屋为现 房；已扣除预期实现抵押权的卖方税费。 七、估价原则 本次估价遵循以下估价原则： （一）独立、客观、公正原则 要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是 公平合理的价值或价格的原则。 （二）合法原则 要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 （三）价值时点原则 要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 （四）替代原则 要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范 围内的原则。 （五）最高最佳利用原则 要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。 最高最佳利用：房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合 理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。 （六）谨慎原则 要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应 充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格 偏高的一面的原则。 八、估价依据 （一）有关法律、法规和政策性文件 1、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第四十六号，2016年 7月2日中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第七十二号）； 3、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第二十八号）； 4、《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第七十四号）； 5、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第六十二号）； 6、《中华人民共和国担保法》（中华人民共和国主席令第五十号）； 7、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（中华人民共和 国国务院令第五十五号）； 8、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第588号，2014年7月29 日修订）； 9、《城市房地产抵押管理办法》（中华人民共和国建设部令第98号）； 10、《永安市人民政府关于公布永安城区2017年基准地价的通知》（永政地〔2017〕 96号）。 （二）估价标准依据 1、《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准GB/T 50291-2015）； 2、《房地产估价基本术语标准》（中华人民共和国国家标准GB/T 50899-2013）； 3、《房地产抵押估价指导意见》（建住房〔2006〕8号文）。 （三）估价委托人提供的有关资料 1、《估价委托书》； 2、《房屋所有权证》（永房权证字第19999923、19999941号）； 3、《国有土地使用证》[永国用(1999)第10638、10641号]； 4、估价委托人的营业执照复印件。 （四）房地产估价机构、注册房地产估价师调查和搜集的相关资料 1、注册房地产估价师实地查勘记录和估价机构掌握的其他相关资料； 2、估价对象所在区域的房地产市场状况等资料； 3、《房地产抵押估价法定优先受偿款项查询单》； 4、《福建省房屋建筑与装饰工程预算定额》（FJYD-101-2017）、《福建省构筑物 工程预算定额》（FJYD-102-2017）、《福建省装配式建筑工程预算定额》（FJYD-103-2017）、 《福建省通用安装工程预算定额》（FJYD-301-2017～FJYD-311-2017）、《福建省市政 工程预算定额》（FJYD-401-2017～FJYD-409-2017）、《福建省建筑安装工程费用定额》 （2017版）、福建省建设厅公布的定额调整、人工单价调整文件等建安工程造价相关资 料。 九、估价方法 （一）估价方法的选用 本次选用成本法和收益法进行估价。 （二）估价方法的定义 成本法采用房地分估路径，其中土地采用成本法（土地取得价值按基准地系数修正 法进行测算），房产按成本法进行测算，最后将土地和房产的价格加总得出房地产的总 价。 所谓基准地价系数修正法是指利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成 果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比 较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在 估价期日价格的方法。其计算公式为： 计算公式：P=Pib×（1±ΣKi)×Kj+D 式中：P—宗地价格； Pib—某一用途、某级别（均质区域）的基准地价； ΣKi－宗地地价修正系数； Kj—估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数； D-土地开发程度修正值。 土地成本法计算公式为：土地使用权价值=土地取得成本+土地取得税费+土地开发 费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。 所谓重置成本法是求取估价对象在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以 此估算估价对象的客观合理价格或价值的一种评估方法，其计算公式为： 建筑物评估价值=建筑物重置价格×成新率。 其中，建筑物重置价格=建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利 润。 建设成本包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配 套设施建设费、其他工程费、开发期间税费。 所谓收益法：是预测估价对象的未来收益，然后将其转化为价值来求取估价对象价 值的方法。 收益法的基本公式为： 1(1) niiiiAVY. . . . 式中：V－收益价值（元或元/㎡）；Ai－未来第i年的收益（元或元/㎡）；Yi－ 未来第i年的报酬率（%）；n－收益期（年）。 十、估价结果 遵照有关法律法规、政策文件和估价标准，根据估价委托人提供的相关资料以及本 估价机构调查和收集的资料，按照估价目的，遵循估价原则，采用适宜的方法进行分析、 测算和判断，在满足本次估价的假设和限制条件下，估价对象在价值时点的抵押净值为 人民币叁仟玖佰壹拾陆万壹仟元整（￥3916.1万元），结果明细如下： 房地产抵押价值估价结果一览表 （币种：人民币） 估价对象 项目及结果 福建省永安林业（集团）股份 有限公司所属的工业房地产 1、假定未设立法定优先受偿权下的价值 总价（元） 43,582,000 2、估价师知悉的法定优先受偿款 总额（元） 0 3、抵押价值 总价（元） 43,582,000 4、预期实现抵押权时处置费用和税金 总价（元） 4,421,000 5、抵押净值 总价（元） 39,161,000 估价结果内涵是满足本次估价假设和限制条件下，包括建筑物、分摊的土地使用权 （含土地出让金）、配套设施及附属物，不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财 产或权益。 十一、注册房地产估价师 注册房地产估价师 姓名 注册号 签名 签名日期 陈宗铨 3520160023 2019年8月20日 付福军 3520170069 2019年8月20日 十二、实地查勘期 实地查勘日：2019年8月15日。 十三、估价作业期 估价作业期：2019年8月15日至2019年8月20日。 福建华成房地产土地资产评估有限公司（公章） 二〇一九年八月二十日 估价技术报告 闽华成评报（2019）房字1244号 一、估价对象描述与分析 （一）区位状况描述与分析 1、位置状况 （1）坐落：福建省永安市尼葛村13号134990.69平方米（地号1-2-5-1）工业用 地、22995平方米（地号1-2-2-1）林业生产用地土地使用权及上述地块上2幢、19幢。 （2）方位：位处梅苑路以东。 （3）土地级别：根据《永安市人民政府关于公布永安城区2017年基准地价的通知》 （永政地〔2017〕96号）文件划分，该土地属于永安市四级工业用地。 （4）与重要场所（设施）的距离：距离市中心较远。 （5）临街（路）状况：厂区出入口邻梅苑路，临路状况一般。 （6）楼层： 19幢共5层、2幢共1层。 （7）工业聚集程度：估价对象位于尼葛工业区，其周边集聚多家工厂企业，工业 聚集度较高。 2、交通状况 （1）道路状况：估价对象临梅苑路、尼葛路等城市主次干道，道路状况较好，道 路通达度较好。 （2）出入可利用交通工具：出入可用公交车、出租车等；距离尼葛工业区公交车 站较近，公交线路较多，交通便捷。 （3）交通管制情况：无特殊交通管制。 （4）停车方便度：厂区配套有充分的停车场地，停车方便程度较高。 3、外部配套设施状况 （1）基础设施：宗地红线外已达五通（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯）， 周边区域日常水、电供应保证率高，邮电通信、环卫等各项基础设施较完善。 （2）公共服务设施：附近有中国石油加油站、尼葛商业城公共服务设施，公共服 务设施较完善。 4、环境状况 （1）自然环境：周边道路较清洁，绿化覆盖率较高，自然环境稍好，周边无水、 大气等污染源，空气质量较好。 （2）人文环境：居民素质良好、声誉较好，治安状况良好。 （3）景观：周边无大型公园，环境景观一般。 5、区位状况综合分析 估价对象位于较成熟的工业集中区，交通便捷度较高，区域工业聚集程度较高，周 边相关物流、基本生活配套设施较齐全，环境景观一般，对估价对象的价值产生有利影 响。 （二）实物状况描述与分析 1、土地实物状况描述与分析 （1）名称：福建省永安林业（集团）股份有限公司位于福建省永安市尼葛村13号 134990.69平方米（地号1-2-5-1）工业用地、22995平方米（地号1-2-2-1）林业生产 用地土地使用权。 （2）四至：宗地地号1-2-5-1四至：东至山地、西至山地（西面与梅苑路相临）、 南至鹰厦线铁路、北至山地，宗地地号1-2-2-1四至：东至将军帽山、南至空地、西至 宗地1、北至岩干山腰。 （3）面积：157985.69㎡，规模较大。 （4）形状：基本矩形，有利于建筑布局，土地利用率较高。 （5）用途：地类用途为工业用地及林业生产用地，实际用途为工业用地。 （6）地形地势：地形为平地，地势较市政道路略高，自然排水畅通，积水和被洪 水淹没的可能性小。 （7）地质：地质条件较好，地基承载力较好，稳定性较强，适合建造各类普通工 业建筑。 （8）土壤：未受过污染，能够满足开发工业房地产。 （9）开发程度：红线内外“五通”（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯）， 地上建筑物于1985、1997年投入使用。 2、建筑物实物状况描述与分析 （1）厂区附属配套工程 门卫室：单层钢混结构建筑物，层高约3.0米，楼宇刷水泥漆，安装铝合金窗，室 内地面铺设缸砖，墙面及天棚刷水泥漆。 车棚、围墙、道路以及厂区绿化等等。 （2）房屋建筑物现状 1 名称 2幢 19幢 2 规模 建筑面积5694.69㎡ 建筑面积2766.67㎡ 3 用途 实际用途为厂房（主车间） 实际用途为厂房（纤维板车间） 4 层数和高度（总高 度） 共一层，其中面积5318㎡，层高 约9.0M，面积188.35㎡，层高约 7.5M，面积188.34㎡，层高约18M 共五层，层高约16.5米 5 建筑结构 钢混结构 混合结构 6 装饰装修 外墙涂料、内墙白灰刷、水泥地 面、钢窗、钢屋架、铁门 靠东端多层部分，外墙黄色涂料 粉刷，内墙白灰粉刷，水泥地面， 木门窗；其余部分为单层，清水 外墙，内墙白灰粉刷，水泥地面， 木门窗 7 设施设备 设消防、电照、通讯、水卫等， 设施设备齐全 设消防、电照、通讯、水卫等， 设施设备齐全 8 层高 面积5318㎡，层高约9.0M，面积 188.35㎡，层高约7.5M，面积 188.34㎡，层高约18M 1—4层层高为3.4M，5层层高 2.9M，单层部分层高5.7M 9 空间布局 整栋楼宇呈条状布局，布局合理 整栋楼宇呈条状布局，布局合理 10 建成时间 1997年 1985年 11 维护状况及完损状 况 房屋和室内装修设施的使用、保养和维护状况一般；房屋基础有足够 承载力，无超过允许范围的不均匀沉降，承重结构部件及主要非承重 墙体基本完好，室内外装饰工程无明显裂缝及脱落，门窗及五金配件 完好，为基本完好房；厂区内道路路面基本完好，设备管道运行基本 正常 12 其他 楼宇配套设施完备，基础牢固，未见不均匀沉降、裂缝及明显水渍， 主体结构完整，整体外观较旧。采光通风良好，普通装修，水卫、电 照、通讯配套设施齐全，使用正常 （三）权益状况描述与分析 1、用途：法定用途为工业用地及林业生产用地，实际用途均为工业。 2、规划条件：按现有规划工业及林业生产用地使用。 3、所有权：价值时点，土地所有权为国家所有，房屋所有权为福建省永安林业（集 团）股份有限公司所有。 4、土地使用权：土地使用权人为福建省永安林业（集团）股份有限公司，土地使 用权类型为出让。 5、共有情况：单独所有。 6、用益物权设立情况：国有建设用地使用权，为出让方式取得。 7、担保物权设立情况：估价对象已设定抵押权。 8、租赁或占用情况：估价对象未租赁，无占用情况。 9、拖欠税费情况：不详。 10、查封等形式限制权利情况：无。 11、权属清晰情况：权属清晰。 二、市场背景描述与分析 （一）宏观经济形势和相关政策简况 ⑴不动产制度 不动产制包括土地制度、住房制度与地价政策。 ①土地制度 中国社会主义土地公有制的内容主要包括：中国全部土地实行社会主义公有制，即 全民所有制和劳动群众集体所有制。土地的全民所有制采取社会主义国家所有的形式， 国家代表全体劳动人民占有属于全民的土地，行使占有、使用、收益和处分的权利。土 地的社会主义劳动群众集体所有制，采取农村集体经济组织的农民集体所有的形式，农 村集体经济组织代表该组织的全体农民占有属于该组织的农民集体所有的土地，并对该 集体所有的土地行使经营、管理权。城市市区的土地全部属于国家所有。农村和城市郊 区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有（包括村农民集体和乡 （镇）农民集体）。中国实行国有土地有偿使用制度。 ②住房制度 1991年6月7日《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》(国 发[1991]30号文)所说，“我国城镇住房制度改革，自从邓小平同志1980年提出出售公 房，调整租金，提倡个人建房买房的改革总体设想以来，逐步在各地展开”。1980-1987 年看作福利住房制度的破冰时期、1988-1997年为福利住房制度与市场化住房制度并存 的双轨制时期、1998年至今为市场化住房制度主导时期。 2003年全国首次房地产工作会议召开，首次提出房地产业对国民经济的支柱产业 作用。会后，8月12日国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发 [2003]18号)，认为房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业，明 确提出要保持房地产业的持续健康发展。 由于住房全面市场化后主要大城市房价上涨过快过猛，2007年后相当长的时期内， 中国的住房政策主要围绕如何抑制商品房价格而展开。我国住房制度已经进入市场化时 代，政府的住房政策着眼点已经从微观的住房实物生产与分配转到宏观的市场调控。 2008年以来的中国住房政策可以说住房保障与住房市场调控相交织，住房市场的 发展更注意民生的需求，在国际金融危机冲击的背景下住房保障也被赋予“保增长、促 民生”的双重含义。2009年6月住房与城乡建设部公布《2009-2011年廉租住房保障规 划》，宣布从2009年起到2011年，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的 住房问题。2007年国务院工作报告中就提出了大力发展公共租赁住房。由住房城乡建设 部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》于2007年6月12日 正式对外发布。由此，中国公共住房体系进入一个新时代。 ③地价政策 地价政策是政府制订的有关影响地价高低、地价走势方面的政策的总称。包括出让 地价政策、转让地价政策、公告地价政策等。 出让地价政策包括：按计划供应土地、抑制协议出让土地中的低地价等。《城市房 地产管理法》第九条规定：“土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划 和年度建设用地计划”，第十条规定：“县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房 地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积 的方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。”第十二条规定：“采取 双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。” 转让地价政策：一是防止过低的地价出现，二是抑制地价过高地上涨。《城镇国有 土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条规定：“土地使用权转让价格明显低于市 场价格的，市、县人民政府有优先购买权。”，第二十六条同时还规定：“土地使用权 转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。”。国务院在1993 年出台了《土地增值税暂行条例》，1995年1月27日财政部发布了实施细则。征收土 地增值税的目的，就是抑制地价的不合理上涨。 公告地价制度：根据《城市房地产管理法》，要定期公布基准地价和标定地价。因 为现在的基准地价一方面它是平均价格，另一方面，计算基准地价的资料时间跨度大， 完成后，又因成本高，很难及时更新，而且，基准地价和市场价格有一定差距。基准地 价的最佳用途应该是收税之依据，可现在收税的依据是评估价。 ⑵不动产市场状况 2016年，全国多个城市房价出现快速上涨，随后而来的便是多地出台楼市调控政策， 在中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位下，多地政府工作报告中明确将 稳控房价作为调控目标。 北京、上海、深圳等一线城市中，北京市副市长陈刚表示，2017年北京市楼市调控 目标是保持平稳健康发展，房价环比不增长；上海市政府工作报告强调，2017年将加强 房地产市场调控，严格执行调控政策，促进房地产市场平稳健康发展；深圳市则坚持综 合运用金融、土地、投资等手段，有效降低高房价对实体经济的“挤压”影响。 而一些热点城市则明确提出了“控制房价上涨”。2017年1月25日，福建省省长 于伟国在《政府工作报告》中表示，坚持分类调控，因城因地施策，严控福州、厦门房 价上涨。同时指出坚决抑制房地产泡沫，防止大起大落，促进房地产市场平稳健康发展。 支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。加强住房市场监管，规范开发、 销售、中介等行为。 （二）当地房地产市场总体状况 永安市结合本地实际认真贯彻国家和福建省里出台的一系列房地产宏观调控措施， 坚持多措并举，多管齐下，通过综合调控和引导，着力促进房地产市场平稳健康发展， 供求关系得到了改善，投机性、投资性需求得到遏制。当前经济增速下行和高库存压力 下，政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用，政策聚焦于挖掘房地 产消费潜能，鼓励需求入市，进而恢复并带动投资信心。在多重政策支持下，永安市的 房地产市场需求有一定释放，楼市总体回暖趋势基本明确，但库存压力仍然较大，后续 去化动力不足，仍有赖于地方政府抓住新型城镇化和区域一体化机遇，推进多项措施发 展产业吸引人口流入和就业保障，进而拉动地产需求。 （三）当地同类房地产市场状况 据分析，影响永安市房地产交易量主要有四种因素：一是居民收入提高，对住房需 求增加，以旧换新，以小换大，促进了二手房交易。二是城区土地供应有限，地块的区 域优势吸引了社会资本投资。三是城市化进程加快，乡镇居民及农村群众因经商、子女 上学等原因到城区购房。四是一部分社会资金投资地产，导致对商品住宅和商业店铺形 成一定需求。这些年，永安市楼盘房企走向多元化发展，各大实力地产品牌纷纷强势进 驻。同时随着多家实力房企的入驻，永安市多个区域价值得到释放，对于永安市购房者 无疑是一个利好，可选择空间增大。总体上看，永安市房地产的发展是理性的、有序的、 稳定的、健康的，同时当前永安市房地产市场趋势相对稳定，房地产价格将在今后的一 段时间内将会保持相对平衡。 三、最高最佳利用分析 最高最佳利用要求房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的 合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。具体分析如下： 估价对象设计用途及实际使用用途均为工业，与估价对象的《房屋所有权证》和《国 有土地使用证》批准的法定用途一致，符合法律上允许。 估价对象建筑物为自建工业用房，使用普通、常见的建筑材料，设计、施工技术手 段均很成熟并无特殊的结构设计，技术上均能实现，满足技术上可能。 估价对象房地产与其所处区域的城市规划及所在环境相符，属于收入现值大于支出 现值的利用，能获得较佳经济效益，符合财务上可行，并能使估价对象的价值达到最大 的合理、可能的利用。 通过对估价对象及周边环境的实地查勘以及对房地产市场的调查和分析，我们认为 在遵循合法原则的前提下，估价对象维持现状工业用途、规模、档次等继续利用最为有 利，属于最高最佳利用，本报告以此现状工业用途、规模、档次利用为前提进行估价。 四、估价方法适用性分析 （一）估价方法的选用 1、估价方法理论适用性分析 估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。各种估价方法的理论适 用性如下： （1）比较法适用于同类房地产有较多交易的房地产。 （2）收益法适用于同类房地产有租金等经济收入的房地产。 （3）成本法适用于可作为独立的开发建设项目进行重新开发建设的房地产。 （4）假设开发法适用于具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本 法以外的方法预测或测算的房地产。 2、理论上不适用的估价方法及理由 由于估价对象已建成并投入使用，不具有投资开发或再开发潜力，理论上不适用假 设开发法，故本次估价不选用假设开发法。 3、理论上适用但未选用的估价方法及理由 不选用比较法理由：估价对象属于工业房地产，且为非标准厂房类，当地房地产市 场类似房地产交易实例较少，难以在同一供需圈内找到有替代性的成交实例，无法选用 比较法进行估价。 4、本次估价选用的估价方法及理由 由于估价对象属于工业房地产，自行开发该类房地产的各项成本稳定，其价值与成 本的关联度较高，且可以搜集到相应的土地及建安费用资料，故本次估价选用成本法。 （房地分估，其中：建筑物采用成本法、土地采用基准地价法。） 估价对象具有收益或潜在收益，符合收益法的应用范围，且未来增值预期收益及相 关参数较易于量化，故本次估价选用收益法。 （二）估价技术路线 1、选用成本法和收益法测算估价对象价值 （1）选用直接成本法测算估价对象的价值 估价对象为工业厂房，本次成本法估价采用房地分估，其基本公式为： 房地产价值＝土地价值+建筑物价值。 估价技术路线具体如下： ② 选用成本法求取土地价值； ②选用成本法求取建筑物重置成本，扣除折旧，确定建筑物价值； （2）选用收益法测算估价对象价值 ①选用报酬资本化法，并选用持有加转售模式； ②有效毛收入按出租型求取； ③没有租约限制，均为市场租金，运营费用按照相关规定和当地市场惯例取值； ④确定报酬率，并假设报酬率每年不变、期间收益不变，求取价值时点起持有期5 年内的收益价值折现到价值时点； ⑤求取估价对象5年后的转售收益并折现到价值时点； ⑥利用持有加转售模式的收益法公式求得估价对象的收益价格（单价）。 （3）通过对两种方法测算结果的算术平均数确定估价对象的市场价值。 2、分析估价对象法定优先受偿款，求取估价对象抵押价值。 3、估算预期实现抵押权的处置费用和税金（本次估价不考虑处置费用）。 4、求取估价对象抵押净值。 五、估价测算过程 A、成本法估价测算过程 （一）土地使用权估价测算过程 1、采用基准地价系数修正法求取土地取得价格 本次估价对象中的土地使用权是福建省永安林业（集团）股份有限公司通过出让方 式取得。 （1）基本原理 基准地价系数修正法的基本原理是以政府公布的宗地所处土地级别的基准地价为 基准，通过区域因素和个别因素条件分析，对各影响因素进行系数修正，从而求得宗地 地价的土地评估方法。 （2）基准地价的内涵 根据《永安市人民政府关于公布永安城区2017年基准地价的通知》（永政地〔2017〕 96号）文件，基准地价内涵包括： ①土地权利类型：出让土地使用权。 ②基准地价估价期日：2017 年 1 月1 日。 ③基准地价年期：基准地价年期统一为各类用途的法定最高使用年限。商服用地为 40 年，住宅用地为 70 年，工业用地为 50 年。若某种用途的基准地价标准参照其它 用途基准地价标准的一定比例确定的，则该用途的基准地价年期仍然为该用途的法定最 高使用年期。 ④基准地价开发程度：基准地价的开发程度统一为宗地红线外“五通”（通路、通 上水、通下水、通电、通讯）宗地红线内“一平”（场地平整）。 （3）计算公式 基准地价系数修正法的基本原理是以政府公布的宗地所处土地级别的基准地价为 基准，通过区域因素和个别因素条件分析，对各影响因素进行系数修正，从而求得宗地 地价的土地评估方法，其计算公式为： 计算公式：P=Pib×（1±ΣKi)×Kj+D 式中：P—宗地价格； Pib—某一用途、某级别（均质区域）的基准地价； ΣKi－宗地地价修正系数； Kj—估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数； D-土地开发程度修正值。 （4）价格的测算 ① 土地级别和基准地价的确定 根据福清市人民政府公布的《永安市人民政府关于公布永安城区2017年基准地价 的通知》（永政地〔2017〕96号）文件划分，委估宗地属于永安市尼葛村13号134990.69 平方米（地号1-2-5-1）工业用地、22995平方米（地号1-2-2-1）林业生产用地土地使 用权；于基准地价的基准日2017年1月1日，标准容积率1.0，土地开发程度为宗地红 线外“五通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯）和红线内“一平”（即场地平整） 条件下，50年工业用地土地使用权基准地价Pib=210元/㎡，修正幅度±6%。 ② 编制待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数（ΣKi）表 表一：工矿仓储用地四级宗地地价影响因素指标说明表 地价修正因素 等级划分 优 较优 一般 较劣 劣 交通条件 距火车站距离 ＜2600m 2600-2900m 2900-3200m 3200-3500m ＞3500m 内部交通状况 与主次干 道通达性高 能通达 主次干道 仅与次干道相 通 与次干道相通受 一定影响 与次干道相通有 严重影响 道路等级 >20m 主干道 15-20m 主干道 10-15m 主干道 8-10m 次干道 <8m 支路 基础设施状况 供水 ＞95% 80-95% 75-80% 70-75% ＜70% 排水 ＞95% 80-95% 75-80% 70-75% ＜70% 供电 ＞95% 80-95% 75-80% 70-75% ＜70% 通讯 ＞95% 80-95% 75-80% 70-75% ＜70% 环境条件 环境质量优劣度 无大气、水、 噪声污染 轻度大气、水、 噪声污染 一定大气、水、 噪声污染 较重大气、水、 噪声污染 严重大气、水、 噪声污染 工程地质 岩石 卵石、碎石 砂 粘土 淤泥、泥炭 产业集聚规模 产业集聚度 高 较高 一般 较低 低 宗地条件 宗地面积 无影响 基本无影响 有一定影响 影响较大 影响严重 地形坡度 ＜2° 2-6° 6-15° 15-25° ＞25° 宗地形状 规则 较规则 基本矩形 较不规则 不规则 表二：工矿仓储用地四级基准地价修正系数表 地价修正因素 等级划分 优 较优 一般 较劣 劣 交通条件 距火车站距离 0.30 0.15 0.00 -0.15 -0.30 内部交通状况 0.60 0.30 0.00 -0.30 -0.60 道路等级 0.66 0.33 0.00 -0.33 -0.66 基础设施状况 供水 0.48 0.24 0.00 -0.24 -0.48 排水 0.36 0.18 0.00 -0.18 -0.36 供电 0.24 0.12 0.00 -0.12 -0.24 通讯 0.24 0.12 0.00 -0.12 -0.24 环境条件 环境质量优劣度 0.36 0.18 0.00 -0.18 -0.36 工程地质 0.48 0.24 0.00 -0.24 -0.48 产业集聚规模 产业集聚度 1.20 0.60 0.00 -0.60 -1.20 宗地条件 宗地面积 0.36 0.18 0.00 -0.18 -0.36 地形坡度 0.36 0.18 0.00 -0.18 -0.36 宗地形状 0.36 0.18 0.00 -0.18 -0.36 根据表一、表二，对待估宗地的区域条件和个别条件进行分析后，确定影响因素修 正情况为下表： 委估宗地基准地价影响因素修正系数计算表 影响因素 因子 指标优劣度 修正系数 交通条件 距火车站距离 较劣 -0.15 内部交通状况 优 0.6 道路等级 较优 0.33 基础设施状况 供水 优 0.48 排水 优 0.36 供电 优 0.24 通讯 优 0.24 环境条件 环境质量优劣度 一般 0 工程地质 较优 0.24 产业集聚规模 产业集聚度 优 1.2 宗地条件 宗地面积 优 0.36 地形坡度 较优 0.18 宗地形状 一般 0 合计 / / 4.08 则：宗地地价修正系数ΣKi=4.08%。 ③ Kj的确定 a.土地使用权年期修正（K1） 根据《国有土地使用证》（永国用(1999)第10638号、永国用(1999)第10641号） 记载，委估宗地为出让工业用地，尼葛村13号（地号1-2-5-1）工业用地终止日期至 2049年8月20日，尼葛村13号（地号1-2-2-1）工业用地终止日期至2043年7月1 日，尚可使用分别约30年及23.9年，工业用地最高出让年限为50年，需年限修正， 则： 尼葛村13号（地号1-2-5-1）年期修正： Y＝[1-（1/（1+r）n）]/[ 1-（1/（1+r）N] =[1-（1/（1+6%）30）]/[1-（1/（1+6%）50] =0.8733； 尼葛村13号（地号1-2-2-1）年期修正： Y＝[1-（1/（1+r）n）]/[ 1-（1/（1+r）N] =[1-（1/（1+6%）25.94）]/[1-（1/（1+6%）50] =0.7947； 其中：n -----土地尚可使用年限 N -----土地法定使用年限 r------土地还原利率（根据基准地价文件，取6%） b. 估价期日修正系数（K2） 根据《永安市人民政府关于公布永安城区2017年基准地价的通知》（永政地〔2017 〕96号）文件，基准地价基准日为2017年1月1日，而待估宗地估价期日为2019年8 月15日，至评估期日已2.62年。根据估价人员调查，永安市工业用地地价近年来较为 平稳，则不做调整。 c.容积率系数修正 基准地价中工业用地标准容积率为1.0，工业用地地价的差异主要受产业导向、工 业配套、产业聚集度等因素影响。根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发 〔2008〕3号）第八条“对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土 地利用率和增加容积率的，不再征收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用 地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部份，不再征收与地价款。”因此， 容积率不作为影响工业用地地价的主要因素，本次估价不进行容积率修正，容积率修正 系数为1.0。 d.土地开发程度修正值D的确定 基准地价是设定土地开发程度为“宗地外五通，红线内一平”的价格，估价对象宗 地土地取得时为熟地状态，现已达到宗地红线内外“五通一平”，两者开发程度相同， 故土地开发程度修正值D=0。 ④ 土地取得费用（地面单价） 尼葛村13号（地号1-2-5-1）： P=Pib×（1±ΣKi)×Kj+D =210×（1+4.08%）×0.8733×1×1+0 =190.88元/平方米。 尼葛村13号（地号1-2-2-1）： P=Pib×（1±ΣKi)×Kj+D =210×（1+4.08%）×0.7947×1×1+0 =173.7元/平方米。 2、土地取得税费 土地取得税费包括契税、交易手续费、印花税、城市基础设施配套费等，其中： （1）契税、交易手续费、印花税 本次估价契税、交易手续费及印花税按土地取得费用的3.2%确定，即 契税、交易手续费、印花税等（地号1-2-5-1）＝190.88×3.2%＝6.11（元/㎡）。 契税、交易手续费、印花税等（地号1-2-2-1）＝173.7×3.2%＝5.56（元/㎡）。 （2）城市基础设施配套费 本次估价城市基础设施配套费在估价对象建筑物价值求取中测算，此处取值零。 （3）土地取得税费合计 土地取得税费（地号1-2-5-1）＝（1）+（2）＝6.11+0＝6.11（元/㎡）。 土地取得税费（地号1-2-2-1）＝（1）+（2）＝5.56+0＝5.56（元/㎡）。 3、土地开发费 估价对象宗地已完成“内外五通，红线内一平”，宗地红线内的土地开发费(包括宗 地红线内的给排水、电力、通讯等基础设施建设费用)列入房屋建筑物的开发成本中， 此处不计。 4、管理费用 管理费用是指建设单位管理部门所需支付的如工资、福利费、交通费、工器具费及其 他有关费用，管理费用参照通常取值标准，按1-3项的2%计取。 管理费用（地号1-2-5-1）=（190.88+6.11）×2%=3.94元/平方米。 管理费用（地号1-2-2-1）=（173.7+5.56）×2%=3.59元/平方米。 5、销售费用 销售费用主要包括项目销售部门的管理费用、媒介广告费、销售代理费及佣金费、策 划及咨询费等。估价对象为自用工业房地产，销售费用不计取。 6、投资利息 根据同类房地产建设周期，确定本评估对象平均建造周期为1.0年，开发成本及管理 费用在建造期内平均投入，（土地取得成本+土地取得税费）×[（1+利率）n-1]+（土地 开发费+管理费用+销售费用）×[（1+利率）n/2-1]，利率按现行国家公布的1-3年期贷 款利率4.35%。 投资利息（地号1-2-5-1）＝（190.88+6.11）×[（1+4.35%）1-1]+3.94×[（1+4.35%） 1/2-1]= 8.65元/平方米。 投资利息（地号1-2-2-1）＝（173.7+5.56）×[（1+4.35%）1-1]+3.59×[（1+4.35%） 1/2-1]=7.88元/平方米。 7、销售税费 主要包括印花税0.05%、增值税及附加5.6%等，按售价（即重新购置单价）的6% 计。 销售税费=V÷1.05×6%。 8、开发利润 指开发企业（或建设单位）的利润。本次估价按当地同类的开发利润水平，取直接 成本利润率。为（土地取得成本+土地取得税费+土地开发费）×直接成本利润率。以对 福清市的一般工业房地产的调查，本次估价开发利润率按1-3项的5%计取。 开发利润（地号1-2-5-1）＝（190.88+6.11）×5%=9.85元/平方米。 开发利润（地号1-2-2-1）＝（173.7+5.56）×5%=8.96元/平方米。 9、土地使用权价值 根据公式：土地使用权现值＝土地取得费用+土地取得税费+土地开发费+管理费用+ 销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。 土地评估地面单价（地号1-2-5-1）＝190.88+6.11+3.94+8.65+（V÷1.05×6%）+9.85 ＝233元/平方米。 土地评估地面单价（地号1-2-2-1）＝173.7+5.56+3.59+7.88+（V÷1.05×6%）+8.96 ＝212元/平方米。 土地使用权评估价值（地号1-2-5-1）=233×134990.69=31452831元，取整3145.3 万元。 土地使用权评估价值（地号1-2-2-1）=212×22995=4874940元，取整487.5万元。 （二）建筑物估价测算过程 本次估价对象中的建筑物来源于自建。 估价方法：成本法（房地分估的建筑物） 计算公式：评估价值=重置成本×成新率 其中，建筑物重置价格=建筑物开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+ 开发利润，估价结果汇总如下： 序 号 项目名称 建筑面积 （㎡） 建安单价 （元/㎡） 重置单价 （元/㎡） 重置成本 （万元） 成新率 （%） 评估总价 （万元） 评估单价 （元/㎡） 1 19幢（厂房） 2766.67 850 1100 304.30 38% 115.60 418 2 2幢（车间） 5694.69 1250 1601 911.70 63% 574.40 1009 3 合计 8461.36 / / 1216 / 690 / 评估实例：2幢（车间） 1、建筑安装工程费 （1）房屋建筑安装工程费 房屋建筑安装工程费包括房屋建筑工程（基础工程、主体工程、普通装修工程）、 安装工程（水电工程、消防工程等），根据《福建省房屋建筑与装饰工程预算定额》 （FJYD-101-2017）、《福建省构筑物工程预算定额》（FJYD-102-2017）、《福建省装 配式建筑工程预算定额》（FJYD-103-2017）、《福建省通用安装工程预算定额》 （FJYD-301-2017～FJYD-311-2017）、《福建省市政工程预算定额》（FJYD-401-2017～ FJYD-409-2017）、《福建省建筑安装工程费用定额》（2017版）、福建省建设厅公布 的定额调整、人工单价调整文件、《福建工程造价信息》等建安工程造价相关资料等， 采用分部分项法，综合分析测算确定建安单价为1150（具体测算过程详见工作底稿）。 （2）附属工程费 估价对象附属工程包括厂区四周围墙、区内道路及地坪硬化、绿化等（附属物特征 描述详见“构筑物及附属物的状况”，此处不再重复），经测算分摊到建筑面积的单价 为100元/㎡。 （3）建筑安装工程费 建筑安装工程费＝房屋建筑安装工程费+附属工程费＝1250（元/㎡） 2、建筑物重新购建价格 建筑物重置价测算表 价格构成内容 数值 备 注 （一）建设成本 1,380 建设成本＝勘察设计和前期工程费+建筑安装工程费+基础设施建设费+公 共配套设施建设费+开发期间税费＝75+1250+30+0+25＝1380（元/m2） 1、勘察设计和前期 工程费 75.00 包括市场调研、可行性研究、项目策划、规划及建筑设计、建设工程招标、 施工临时设施建设费等费用。一般按建筑安装工程费为基数的4%-8%，考虑 到估价对象的规模及难易程度，本次估价按建筑安装工程费的6%计取。即： 前期费用＝建筑安装工程费×前期费用率＝1250×6%＝75（元/m2） 2、建筑安装工程费 1,250 建筑安装工程费＝房屋建筑安装工程费+附属工程费分摊价值＝1150+100＝1250（元/m2） （1）房屋建筑安装 工程费 1,150 以同类工程造价实例的造价指标为依据，通过将实例的造价指标编制基期 的造价指数调整到价值时点，并根据估价对象建筑物基础、结构、层高、 内外装饰等个别因素的实际造价情况，对层高、跨度等个别因素比较、综 合分析测算确定单方造价为1150元/m2（测算过程见上表） （2）附属工程费 100 附属设施费主要包括厂区四周围墙、区内道路及地坪硬化、绿化等。根据 估价对象实际情况确定为每平方米建筑面积分摊100元/m2 3、基础设施建设费 30 包括城市道路、桥梁、公共交通、供水、燃气、污水处理、集中供热、园 林、绿化、路灯、环境卫生等设施的建设。按照当地城市基础设施配套费 价格构成内容 数值 备 注 征收标准，本次估价取30元/m2 4、公共配套设施建 设费 0 包括城市规划要求配套的教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公 用等非营业性设施的建设费用。综合实际情况，本次估价项目没有发生市 政公用非营业性设施建设负担的费用，故本项为零 5、开发期间税费 25.00 包括税收和地方政府收取的费用，如绿化建设费、人防工程费等。依当地 标准，本次估价按建筑安装工程费的2%计取。即：开发期间税费＝建筑安 装工程费×开发期间税费率＝1250×2%＝25（元/m2） （二）管理费用 27.60 包括开发企业的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。管理费一般为建 设成本的1%-3%，结合估价对象的具体情况，本次估价按2%计取。即：管 理费用＝建设成本×管理费率＝1380×2%＝27.6（元/m2） （三）销售费用 0.00 是指预售或销售开发完成后的房地产的必要支出，包括广告费、销售资料 制作费、售楼处建设费、销售人员费用等。由于估价对象建筑物为自建自 用，没有发生销售费用，故本项为零 （四）投资利息 32.60 是指在房地产开发完成或实现销售之前发生的必要费用应计算的利息。估 价对象合理开发周期为1年，利率参考同期银行贷款的基准利率为4.35%， 前期费用、红线内基础设施建设费和市政公共配套设施建设费按开发期期 初一次性投入，其余按开发期内均匀投入。即：投资利息＝（前期费用+红 线内基础设施建设费+市政公共配套设施建设费）×[(1+贷款利 率)^1-1]+(建筑安装工程费+开发期间税费+管理费用+销售费用)×[(1+贷 款利率)^0.5-1]＝ (75+30+0)×[(1+4.35%)^1-1]+(1250+25+27.6+0)×[(1+4.35%)^0.5-1]＝ 32.6（元/m2） （五）销售税费 91.49 是指预售或销售房地产应由卖方缴纳的税费。依当地税费标准，按照建筑 物重新购建价格计税基数（V）的6%计税。即：销售税费＝建筑物重新购建 价格/1.05×销售税费率＝V/1.05×6%＝0.0571V（元/m2） （六）开发利润 69.00 是指开发企业（或建设单位）的利润。本次估价按当地同类的开发利润水 平，直接成本利润率为3%-8%；经分析，本次估价直接成本利润率按建设成（未完）  |