通产丽星:《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书》之会计师专项回复
原标题:通产丽星:关于《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书》之会计师专项回复 深圳市通产丽星股份有限公司关于 《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书》 之会计师专项回复 大华核字[2019]005265号 大华会计师事务所(特殊普通合伙) Da Hua Certified Public Accountants（Special General Partnership） 深圳市通产丽星股份有限公司关于 《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书》 之会计师专项回复 大华核字[2019]005265号 中国证券监督管理委员会： 根据贵会对深圳市通产丽星股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资 金暨关联交易申请文件出具的《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通 知书》（191838号），审计机构大华会计师事务所（特殊普通合伙）对反馈意 见所列问题认真进行了逐项落实并书面回复如下，请予审核。 如无特别说明，本反馈意见回复报告所用简称或名词的释义与《深圳市通 产丽星股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草 案）（修订稿）》保持一致。 本反馈意见回复中若出现总数与各分项数值之和尾数不符的情况，为四舍 五入原因造成。 【反馈问题3】 申请文件显示，报告期内力合科创向关联方拆出资金合计41,754.50万元， 本次交易后前述关联资金拆借仍将全额存续。请你公司：1）补充披露上述关联 交易形成的原因必要性、作价依据及合理性；2）补充披露本次交易是否符合 《上市公司重大资产重组管理办法》第十一条第（六）项、第四十三条第一款 第（一）项关于减少关联交易、增强上市公司独立性相关规定。3）按照《上市 公司监管指引第4号上市公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及上市公 司承诺及履行》要求，完善减少关联交易的承诺，请独立财务顾问和会计师核 查并发表明确意见。 回复： 一、补充披露上述关联交易形成的原因、必要性、作价依据及合理性 （一）报告期内，力合科创向关联方拆出资金的具体情况 关联方 拆入金额 （万元） 起始日 到期日 约定利率 广东顺德力合智德科技园投资 有限公司 38,129.50 - 2017-4-11 8.00%~ 12.00% 80.00 2015-4-29 2017-4-11 6.00% 力合资本投资管理有限公司 300.00 2017-5-1 2017-5-31 5.635% 深圳市力合材料有限公司 600.00 2012-6-12 2018-12-28 8.50% 深圳市力合材料有限公司 45.00 2017-1-1 2018-11-1 7.20% 佛山水木金谷环境科技有限公 司 2,000.00 2017-12-4 2018-12- 27、2019- 2-28 央行同期 贷款利率 300.00 2018-5-29 2019-1-18 5.655% 300.00 2018-7-25 2019-2-28 5.655% 合计 41,754.50 截至2019年2月28日，上述关联方拆借的资金已经全部归还，上表所示 关联方资金拆出已全部归还。 （二）上述关联交易形成的原因、必要性、作价依据及合理性 1、向广东顺德力合智德科技园投资有限公司拆出资金的原因必要性、作 价依据及合理性 （1）原因、必要性 力合智德原为标的公司间接控股子公司，为力合智德科技园项目开发建设 主体。2017年3月，外部股东佛山阳光智城置业发展有限公司单方面增资入股 力合智德，导致标的公司之全资子公司广东力合智谷投资有限公司对力合智德 的持股比例由60%降低至29.4%，从而丧失对力合智德的控制权。 2014年10月至2016年2月期间，因力合智德科技园项目建设及项目经营 费用开支所需资金较大，力合科创、广东力合智谷投资有限公司向力合智德拆 出资金，截至2017年3月31日丧失控制权日尚未归还金额分别为38,129.50万 元、80.00万元。上述于丧失控制权日尚未归还拆出资金已于2017年4月11日 全部归还。 （2）作价依据及合理性 力合科创向力合智德拆出资金约定年利率为8.00%至12.00%，广东力合智 谷投资有限公司对力合智德拆出资金约定年利率为6.00%，年利率为参考同期 银行贷款基准利率协商确定。由于上述资金拆借均无抵押、担保，因此较同期 银行贷款基准利率偏高，与同条件下力合智德其他股东向其拆借资金的利率一 致，关联交易作价公允。 2、向力合资本投资管理有限公司拆出资金的原因、必要性、作价依据及 合理性 （1）原因、必要性 力合资本投资管理有限公司为力合科创持股40%的联营企业。2017年5月， 深圳力合星空投资孵化有限公司向力合资本投资管理有限公司拆出资金300.00 万元，借款期限30天，借款用途为用于流动资金。上述关联方资金拆借金额较 小，用于临时性流动资金需求，已于2017年5月按期归还。 （2）作价依据及合理性 力合科创向力合资本投资管理有限公司拆出资金约定年利率为5.635%，为 参考同期银行贷款基准利率借贷双方协商确定。由于上述资金拆借无抵押、担 保，因此较同期银行贷款基准利率略高，关联交易作价公允。 3、向深圳市力合材料有限公司拆出资金的原因、必要性、作价依据及合 理性 （1）原因、必要性 深圳市力合材料有限公司为力合科创持股45%的联营企业。 2012年6月，因深圳市力合材料有限公司承接的国家科技重大专项课题 “集成电路硅晶片抛光液研究与产业化”的自筹资金经费不足，力合科创向深 圳市力合材料有限公司拆出资金700.00万元，用于上述课题自筹资金的支出， 截至2017年1月1日尚未归还金额为600.00万元。 2017年1月，因深圳市力合材料有限公司承接的国家一二五专项工程已完 成验收但相关补助资金尚未到位，资金紧张，力合科创控股子公司深圳力合数 字电视有限公司向深圳市力合材料有限公司拆出资金45.00万元。 上述关联方资金拆借用于与生产经营相关的合理用途，截至2018年12月 已全部归还。 （2）作价依据及合理性 力合科创向深圳市力合材料有限公司拆出资金约定年利率为7.2%~8.5%， 为参考同期银行贷款基准利率借贷双方协商确定。由于上述资金拆借无抵押、 担保，因此较同期银行贷款基准利率略高，关联交易作价公允。 4、向佛山水木金谷环境科技有限公司拆出资金的原因、必要性、作价依 据及合理性 （1）原因、必要性 佛山水木金谷环境科技有限公司为力合科创联营企业。 因佛山水木金谷环境科技有限公司新一轮增资款尚未到位，生产经营资金 紧张，2017年12月，力合科创子公司广东力合创智科技有限公司向佛山水木 金谷环境科技有限公司借款金额2,000.00万元，借款期限从借款日至佛山水木 金谷环境科技有限公司股东广华创业投资有限公司新一轮增资款缴付至佛山水 木金谷环境科技有限公司账户之日止，以不超过12个月为限，双方协商一致可 延长借款期限。借款用于佛山水木金谷环境科技有限公司生产经营需要。 2018年5月、2018年7月，广东力合创智科技有限公司分别向佛山水木金 谷环境科技有限公司借款金额300.00万元，用于生产经营临时周转用途。 上述关联方资金拆借用于与生产经营相关的合理用途，截至2019年2月已 全部归还。 （2）作价依据及合理性 广东力合创智科技有限公司向佛山水木金谷环境科技有限公司借款约定利 率为央行同期贷款利率或5.655%，与同期银行贷款基准利率接近，关联交易作 价公允。 二、补充披露本次交易是否符合《上市公司重大资产重组管理办法》第十 一条第（六）项、第四十三条第一款第（一）项关于减少关联交易、增强上市 公司独立性相关规定 （一）本次交易符合《上市公司重大资产重组管理办法》第十一条第（六） 项、第四十三条第一款第（一）项关于增强上市公司独立性的相关规定 本次交易前，上市公司在业务、资产、人员、机构、财务等方面均已独立 于控股股东、实际控制人及其控制的其他企业，具有独立完整的业务体系及面 向市场独立经营的能力。 本次交易后，上市公司控股股东和实际控制人不会发生变更且本次交易标 的资产亦符合独立性的基本要求，故上市公司在业务、资产、人员、机构、财 务等方面的独立性不会发生重大变化。标的资产的独立性分析如下： 1、业务独立 力合科创是一家专注于科技创新服务的企业，致力于推进科技成果转化和 助力创新企业成长。力合科创的业务独立于实际控制人及其关联人。 2、资产独立 力合科创具备与经营有关的业务体系，合法拥有与生产经营有关的主要土 地、厂房、机器设备以及商标、专利、非专利技术的所有权或者使用权。 3、人员独立 力合科创设有独立的劳动、人事、工资管理体系，与实际控制人及其关联 人之间保持人员独立。力合科创建立、健全了法人治理结构，其董事、监事及 高级管理人员均按照《公司法》等有关规定产生，履行了合法的程序。 4、机构独立 力合科创已建立健全内部经营管理机构、独立行使经营管理职权，与实际 控制人及其关联人间不存在机构混同的情形。 5、财务独立 力合科创建立了独立的财务核算体系、能够独立作出财务决策、具有规范 的财务会计制度和对分公司、子公司的财务管理制度；未与实际控制人及其关 联人共用银行账户。 同时，为保持本次交易后上市公司的独立性，通产集团、清研投控均已出 具《关于保持上市公司独立性的承诺函》。 （二）本次交易符合《上市公司重大资产重组管理办法》第四十三条第一 款第（一）项关于减少关联交易的相关规定 1、通产集团、清研投控已作出规范关联交易的承诺 为规范本次交易后可能存在的关联交易、保持上市公司的独立性，清研投 控、通产集团均已出具《关于保持上市公司独立性的承诺函》及完善后的《关 于减少并规范关联交易的承诺函》。 清研投控、通产集团出具的完善后的《关于减少并规范关联交易的承诺函》 的主要内容如下： “（1）本公司将充分尊重上市公司的独立法人地位，保障上市公司独立经 营、自主决策。 （2）本次交易完成后，本公司将继续严格按照有关法律法规、规范性文件 以及公司章程的有关规定行使股东权利；在上市公司股东大会对有关涉及本公 司事项的关联交易进行表决时，依法履行回避表决的义务。 （3）本次交易完成后，本公司及其它控股企业将尽量减少并规范与上市公 司及其控制企业之间的关联交易。对于无法避免或有合理原因而发生的关联交 易，本公司将遵循市场公开、公平、公正的原则以公允合理的市场价格进行， 并根据有关法律、法规及规范性文件的要求履行关联交易的决策程序，依法履 行信息披露义务，保证不通过关联交易损害上市公司及其他股东的合法权益。 （4）本公司及其它控股企业将严格避免与上市公司及其控制企业之间的资 金拆借、资金占用行为。 （5）上述承诺在本公司作为上市公司控股股东/持有上市公司5%以上（包 括5%）股份期间内持续有效。如因违反上述承诺导致上市公司造成损失，本公 司将向上市公司作出赔偿或补偿。” 2、上市公司已制定完善的关联交易决策程序，规范关联交易的承诺能够 得到有效执行 本次交易完成后，标的资产将纳入上市公司并表范围，将执行上市公司关 联交易有关决策程序。上市公司已按照《公司法》、《上市公司章程指引》等 有关法律、法规及相关规定，制定了《公司章程》、《关联交易管理制度》等 规章制度，对关联交易的决策权限、决策程序及关联董事、关联股东的回避表 决制度进行了详细的规定，以保证公司董事会、股东大会关联交易决策对其他 股东利益的公允性。 综上所述，在相关承诺得到有效执行的情况下，本次交易符合《上市公司 重大资产重组管理办法》第十一条第（六）项、第四十三条第一款第（一）项 关于减少关联交易、增强上市公司独立性相关规定。 三、按照《上市公司监管指引第4号上市公司实际控制人、股东、关联方、 收购人以及上市公司承诺及履行》要求，完善减少关联交易的承诺 公司及力合科创已按照《上市公司监管指引第4号上市公司实际控制人、 股东、关联方、收购人以及上市公司承诺及履行》要求，补充并完善了减少关 联交易的承诺。具体情况详见本反馈回复“反馈问题3/二、补充披露本次交易 是否符合《上市公司重大资产重组管理办法》第十一条第（六）项、第四十三 条第一款第（一）项关于减少关联交易、增强上市公司独立性相关规定”。 四、会计师核查意见 经核查，会计师认为：截至本回复出具日，报告期内力合科创向关联方拆 出的资金均已全部归还，前述关联交易具有必要性、合理性且定价公允。通产 集团、清研投控均已按照《上市公司监管指引第4号上市公司实际控制人、股 东、关联方、收购人以及上市公司承诺及履行》的要求，补充并完善了规范关 联交易的承诺，在相关承诺得到有效执行的情况下，本次交易符合《上市公司 重大资产重组管理办法》第十一条第（六）项、第四十三条第一款第（一）项 关于减少关联交易、增强上市公司独立性相关规定。 【反馈问题5】 申请文件显示，1）业绩承诺方承诺标的资产2019至2021年扣非归母净利 润不低于15,620万元、23,600万元33,740万元，且归母净利润不低于27,000 万元、33,000万元、42,000万元。2）本次交易定价采用资产基础法评估结果， 但对固定资产中的房屋建筑物和投资性房地产采用收益还原法进行评估，对开 发产品和开发成本均采用假设开发法进行测算，3）2018年，标的资产净利润 26,152.61万元，同比下滑7.08%：毛利率52.22%，同比下降11.25%；净利率 28.77%，同比下降80.96%。4）报告期各期，标的资产非经常损益分别为 23,392.70万元和4,854.34万元，请你公司：1）结合标的资产最新经营业绩， 所属行业发展情况，在建拟建园区载体建设规划及销售计划，园区可出租面积、 出租率及单位租金，主菅业务及经营战略变化情况，孵化投资风险等，补充披 露承诺业绩具体确定依据及可实现性。2）结合行业特点，未来经营计划，同行 业公司毛利率、非经常性损益情况等，补充披露承诺业绩较标的资产报告期净 利润是否存在重大差异，如是，对实现承诺业绩有无重大不利影响3）结合业 绩承诺方资产负债情况、补充披露其是否具备履行补偿义务的能力。4）对照我 会《关于并购重组业绩补偿相关问题与解答》相关要求，补充披露上市公司控 股股东实际控制人或其控制的关联人未对采用基于未来收益预期方法评估资产 进行业绩承诺的原因及合理性，相关安排是否有利于维护上市公司及中小股东 权益5）结合行业发展情况、标的资产经营情况、行业政策等因素，补充披露 标的资产毛利率、净利率大幅下滑的原因及合理性，并区分业务类型补充披露 各类业务毛利率变化的原因及合理性，对标的资产持续盈利能力的影响。6）结 合同行业可比公司情况，补充披露标的资产毛利率水平、变动趋势与同行业可 比公司是否存在重大差异，如是，请补充披露原因及合理性。7）补充披露标的 资产应对毛利率、净利率下滑的措施及有效性。8）补充披露非经常性损益占标 的资产报告期净利润的比例，标的资产对非经常性损益是否构成重大依赖，非 经常性损益对置入资产持续盈利能力及盈利稳定性的影响，9）结合同行业可比 公司情况，补充披露标的资产存在非经常性损益的合理性，将上述损益计入非 经常损益的依据及合理性，及对本次交易业绩承诺的影响，请独立财务顾问和 会计师、评估师核查并发表明确意见。 回复： 一、结合标的资产最新经营业绩，所属行业发展情况，在建拟建园区载体 建设规划及销售计划，园区可出租面积、出租率及单位租金，主菅业务及经营 战略变化情况，孵化投资风险等，补充披露承诺业绩具体确定依据及可实现性 （一）行业发展情况 标的公司主要为科技型中小企业、政府机构（特别是各地高新技术开发区） 及大型成熟企业提供科技创新服务。其服务包括以众创空间、孵化器、加速器 与高新技术园区等为主要空间载体的硬件服务及科技创新运营、投资孵化、人 才培养等软性服务。硬件服务和软性服务相互协同，深度融合，共同发展，有 效形成科技创新服务体系生态链。在当前“大众创业、万众创新”的环境背景 下，各类科技创新服务载体由于拥有服务“创业”和“创新”的功能，从而具 备广阔的发展前景。 国家的创新驱动发展战略的实施，促进了我国科技服务行业整体呈现快速 增长趋势，为标的公司的未来发展提供了良好机遇。2007年至今，我国科技服 务产业的年均增速超过同期GDP增长速度，对国民经济的贡献愈加突出。2017 年6月，科技部办公厅印发《国家科技企业孵化器“十三五”发展规划》（国 科办高[2017]55号），《规划》提出到“十三五”末，全国各类创业孵化载体 达到10000家，国家级孵化器超过1500家，国家备案众创空间超过3000家。 30%的国家级孵化器建成科技创业孵化链条，专业孵化器超过40%，形成一批 特色众创集聚区。 我国创新型孵化器的发展模式大体经历了三个阶段：第一个阶段为创业者 提供单纯物理空间的“二房东”模式；第二个阶段为创业者提供物理空间及配 套设施的支持性孵化器模式；第三个阶段为创业者提供全方位创业服务、培育 创业生态的创新型孵化器模式。随着双创时代的到来，创业孵化服务领域新兴 业态层出不穷，中国孵化器亦处于不断的转型升级中，其发展主要有如下几个 趋势： 1、与投资相互促进的趋势 随着双创时代的到来，在创业孵化服务领域，新兴业态层出不穷，众创空 间、创客空间不断涌现，中国孵化器逐步完成了从“场地+服务”的第二代孵化 器向“场地+服务+资本”的第三代孵化器的转型升级。《国家科技企业孵化器 “十三五”发展规划》指出未来孵化器建设的九大重点任务之一即为“优化金 融服务，推进投资孵化融合发展”，强化孵化器投融资服务，加强资本驱动功 能，围绕创业链部署资金链，建立由孵化器自有资金和外部资本共同构成的多 层次创业孵化投融资服务体系，满足不同阶段的创业企业对资金的需求，深化 “投资+孵化”发展模式，到“十三五”末，国家级孵化器和国家备案众创空间 中，50%以上应具有创业投资功能。 2、资源整合趋势 创业孵化服务总体发展趋势都朝着专业/行业垂直、股权投资、开放管理的 方向发展，提供高附加值的深度服务，不再仅限于“房东+物业”的简单服务模 式，即由过去办公场地租金为主的“地产驱动”向提供产业资源和中试产业协 同的“产业驱动”、注重成长跟踪管理和投资回报的“投资驱动”、注重交流 共享和开放创新的“信息驱动”方向发展。另外，孵化服务机构的运营主体也 不限于政府和公共机构，市场主体表现突出，很多著名企业都纷纷创建行业孵 化器，核心竞争力同样不限于房租和政策的优惠，而在于是否满足初创企业不 同阶段、不同层次的需求。 3、与优势产业相结合的趋势 从创业者的角度，创业者在挑选创业服务机构的时候注重其专注的领域。 专注于细分领域的专业性创业服务机构越来越受到创业者的青睐。因此，一个 具有鲜明产业特色的创业服务机构往往比综合型创业服务机构更容易获得优秀 创业者的青睐。未来，国内创业服务机构将朝着产业纵深方向发展，发挥各自 创业服务机构在不同领域的相对优势，满足多元领域创业者不同的创业需求。 同时，标的公司多年积累的科技创新孵化服务经验，一方面有助于帮助其 获取业务资源，另一方面也有助于品牌体系的对外推广。 因此，得益于行业的快速发展及标的公司的自身积累，力合科创具备较强 的持续盈利有力，承诺的业绩亦具有可实现性。 （二）标的公司主营业务及经营战略 1、标的公司业务发展历程 力合科创在成立之初主要承担深圳清华大学研究院科技成果转化的职能， 其业务发展经历了设立、培育、成熟三个阶段。在设立阶段，主要以创业投资 孵化为抓手，帮助创业企业实现科技成果转化，力合科创并获得投资孵化收益； 2003年至2017年为业务培育阶段，在该阶段，力合科创主要培育了基础孵化、 体系推广、园区载体三大业务；2018年起，标的公司业务步入成熟阶段，过渡 到以基础孵化、体系推广、园区载体三大业务为核心。投资孵化服务虽贯穿力 合科创业务发展的始终，随着培育业务的逐步开展，以2017年为投资收益占比 分界年，之前以投资孵化收益为主，2018年起力合科创业务展现为以基础孵化、 体系推广、园区载体三大业务为主，投资收益为补充。 2、2017年以前标的公司收入结构波动较大，2018年后未来三年保持稳定 2015 年度 2016 年度 2017 年度 2018 年度 2019 年度 2020 年度 2021 年度 2022 年度 2023 年度 2024 年度 2025 年度 2026 年度 投资收益 基础孵化服务收入 园区载体销售收入 体系推广与产业咨询服务收入 项目名称 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 投资收益 25,662.64 22,165.85 25,440.17 12,735.85 11,839 10,087 基础孵化服务 8,041.03 11,183.35 12,992.80 17,217.42 21,009.59 24,605.98 园区载体销售 - 2,338.34 527.83 51,215.32 29,403.31 45,609.54 体系推广与产业 咨询服务 631.06 1,510.16 4,613.81 11,565.86 15,913.48 16,027.99 项目名称 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 投资收益 8,953 - - - - - 基础孵化服务 29,720.53 35,350.42 41,558.75 42,758.67 43,070.48 43,070.48 园区载体销售 72,594.60 113,748.87 78,344.48 52,679.97 8,417.32 - 体系推广与产业 咨询服务 17,622.96 18,039.37 19,763.27 19,985.02 20,431.72 20,431.72 标的公司2003年开始培育基础孵化业务、2015年开始培育体系推广业务、 2016年开始园区载体销售，2017年以前标的公司收入结构总体呈现以投资孵化 收益为主，随着培育业务的发展、园区运营面积和入园企业的增加，基础孵化 业务、体系推广业务也在稳定增长。 标的公司2016年开始培育园区载体销售业务，2018年随着下属园区集中 完工并对外销售，园区载体销售收入增长很快，基础孵化业务、体系推广业务 也在继续增长，2018年后未来三年内标的公司收入结构保持稳定，收入结构为 以基础孵化、体系推广、园区载体三大业务为主，投资收益为补充。 根据标的公司持有清华科技园（珠海）、力合双清创新基地、力合佛山科 技园和力合仲恺创新基地四个在建、拟建园区的建设规划和销售计划，标的公 司未来三年的收入结构不会发生变化，仍将与步入业务成熟阶段的2018年保持 一致，即未来仍将保持收入结构的稳定性，以基础孵化、体系推广、园区载体 三大业务为主。 3、经营战略始终坚持以建立科创服务生态圈，为企业提供孵化服务和转 型升级服务为核心 力合科创坚持以企业孵化为抓手、以创新基地为载体，通过整合创新链条 上的技术、载体、人才、资金四大要素，建立科创服务生态圈、营造创新发展 生态，并以空间租赁与载体销售聚集各类优质科技型企业，为其导入技术、资 金及人才资源，帮助其实现科技成果转化；在此基础之上，力合科创多年积累 的科技创新孵化服务经验，也助力于品牌体系的对外推广，为地方政府区域创 新发展和大型企业转型升级提供服务。 在这种“平台经济”模式下，力合科创能够吸附多种创新要素和资源从而 进一步反哺平台并推动其寻找、吸引、培育下一批项目，完成“科技成果转化 —创新企业成长—快速发展—市场价值实现—再转化新成果”的孵化链条闭环， 因而，力合科创的经营战略未发生变化，始终坚持以建立科创服务生态圈，为 企业提供孵化服务和转型升级服务为核心。 （三）标的资产最新经营业绩 力合科创2019年1-6月的实际经营业绩与2019年度的预测业绩情况对比情况 如下表： 单位：万元 项目 2019年预测数 （A） 2019年1-6月 （B） 2019年实现率 （B/A） 营业收入 79,625.25 27,218.16 34.18% 项目 2019年预测数 （A） 2019年1-6月 （B） 2019年实现率 （B/A） 其中：基础孵化服务收入 21,009.59 9,513.10 45.28% 园区载体销售收入 29,403.31 7,294.18 24.81% 园区运营服务收入 2,477.02 1,655.04 66.82% 体系推广与产业咨询服务收入 15,913.48 5,061.88 31.81% 人才培训服务收入 5,637.94 1,590.20 28.21% 其他收入（含其他收益的政府 运营补贴） 5,183.91 2,103.76 40.58% 营业成本 25,973.66 10,130.16 39.00% 期间费用及附加 30,711.83 10,179.09 33.14% 公允价值变动损益 - 7,482.58 - 投资收益 11,838.62 2,792.27 23.59% 其他收益（剔除政府运营补贴） - 631.72 - 所得税费用 4,221.82 3,389.15 80.28% 净利润 30,556.57 14,836.04 48.55% 扣除非经常性损益后的净利润 15,618 6,957 45% 由上表可见，2019年1-6月，力合科创营业收入的实现率为34.18%，净利 润的实现率48.55%，扣除非经常性损益后的净利润的实现率为45%。其中，力 合科创的营业收入的实现率较低，未达到50%。 2018年1-6月，力合科创营业收入占全年收入比例为21.00%，净利润占全 年净利润比例20.97%，扣除非经常性损益后的净利润占全年扣除非经常性损益 后的净利润比例为19.64%。力合科创2019年上半年的业绩占比高于2018年同 期，符合企业的实际经营情况。 2019年1-6月，营业收入实现率较低，主要系园区载体销售收入、体系推 广与产业咨询服务收入、人才培训服务收入实现率较低所致。剔除园区载体销 售、体系推广与产业咨询服务收入的影响，2019年上半年营业收入的实现率为 44.28%，园区载体销售、人才培训服务收入实现率较低，总体是由于这两项业 务收入具有一定的周期性，具体原因如下： 1、园区载体销售收入 2019年1-6月，园区载体销售收入为7,294.18万元，实现率相对较低，为 24.81%，但高于上年同期实现率，截至2019年9月18日，标的公司的在手合 同且预计将于2019年度确认收入的合同不含税金额为15,419.22万元，截至本 次反馈意见回复之日，标的公司新增在手合同且预计将于2019年度确认收入的 合同不含税金额为5,577.81万元，该新增收入的客户主要包括广东南海高新技 术产业投资控股有限公司、广东嘉彩标签有限公司、深圳市慧明捷科技有限公 司等企业。综上，标的公司2019年预计可实现园区载体销售收入为28,291.21 万元，预计完成率为96.22%，且2019年第四季度，标的公司仍将继续开展园 区载体的销售业务，因此，标的公司2019年度园区载体销售收入具备可实现性。 标的资产各园区的建设规划和销售计划详见本题回复之“一/（四）在建、拟建 园区载体建设规划和销售计划”之相关回复内容。 2、体系推广与产业咨询服务收入 2019年1-6月，体系推广与产业咨询服务收入为5,061.88万元，实现率为 31.81%，未达到2019年度预测数的50%。截至反馈意见回复之日，标的公司 已签订正在执行的体系推广合同在2019年下半年可实现收入2,394.87万元，其 主要客户主要包括湘潭高新技术产业开发区管理委员会科学技术局、南京江北 新区管理委员会、惠州仲恺高新技术产业开发区管理委员会、重庆经济技术开 发区、郑州康桥房地产开发有限公司及其下属企业、仁恒置业有限公司及其下 属企业以及广东顺德力合智德科技园投资有限公司等，标的公司为上述客户提 供的服务内容详见本反馈意见回复之“反馈问题11/一/（一）/2、标的资产产业 咨询业务与体系推广服务针对不同的服务对象，其核心服务内容亦有较大区别” 之相关回复内容； 标的公司已经与南宁市人民政府签订创新发展合作框架协议，拟与南宁高 新技术产业开发区管理委员会签订合作执行协议，预计2019年下半年可实现体 系推广收入2,861.64万元，双方将在产业转型升级、科技成果转化、创业投资、 创新平台建设、高科技企业孵化、上市企业培育、国际科技合作、投资基金等 领域开展合作。通过加强合作，共同打造南宁市科技创新和产业转型发展的新 增长点，为南宁市进一步提高自主创新能力，推动经济社会科学发展提供强劲 内生动力。 标的公司已签订正在执行的产业规划、产业研究、咨询服务合同预计在 2019年下半年可实现收入2,865.25万元，其主要合同内容为深圳、台州、云浮、 惠州、河源、广州等地区或产业园区的产研规划和产业研究，以及为广州市润 创置业有限公司、珠海市优氧科技有限公司、珠海市司迈科技有限公司、佛山 高新技术产业开发区管理委员会、佛山市南海区经济和科技促进局、东莞市恒 宝通光电子有限公司、日本贸易振兴机构（JETRO）等提供产业咨询。 此外，标的公司拟将签订或在谈的咨询服务合同、产业规划合同、为园区 企业提供的科技服务及创新创业大赛服务合同等预计不含税合同金额约2,500 万元，预计在2019年下半年可实现收入。 综上，标的公司2019年体系推广及产业咨询服务收入预计可实现金额约 15,683.64万元，预计完成率为98.56%，标的公司2019年度体系推广与产业咨 询服务收入具备可实现性。 基于力合科创的科技创新服务体系逐渐被市场认可，且该体系具有较强的 可复制性。未来，随着各级地方政府及大中型企业对产业升级的需求增长，标 的公司将计划在武汉、贵阳、西安、成都等城市与当地政府合作，为其搭建科 技创新孵化体系，同时，为大中型企业提供产业研究、转型升级解决方案等多 种服务。标的公司预计每年将推广1-2个政府项目，大中型企业项目1-2个； 其中政府项目每个收取的体系推广费用为4,000-6,000万元，大中型企业项目收 取的体系推广费用约为2,000万元。 此外，标的公司以自身在产业孵化升级方面的经验及人才优势，给创新基 地入园企业提供深度科技孵化服务，包括产业孵化中心会员服务、产业规划、 生产线规划、科技服务线上运营平台等，以及为政府及企业客户提供产业研究 等咨询服务获得的服务性收入。 综上，业绩承诺期内，标的公司的体系推广与产业咨询服务收入具备可实 现性。 3、人才培训服务收入 2019年1-6月，人才培训服务收入为1,590.20万元，实现率为28.21%，实 现率较低，与上年同期的完成度差异较小，主要系标的公司的人才培训服务收 入存在一定的季节波动性，上半年由于假期较多、开班时间短，收入相对较低； 其次，2019年上半年的考察和企业内训项目较多在下半年完结并结算；第三， 该类业务收入主要系为各类企业及企业人才提供系统性培训课程所获得的收入， 一般在提供培训服务前预收培训费用，按培训的次数分次确认销售收入或按培 训的期限分期平均确认销售收入，服务期限通常在一年以内，部分项目服务期 限在一年以上，截至2019年6月30日，标的公司预收人才培训服务费余额为 2,272.02万元，占2019年度人才培训服务待实现预测收入比例达40.30%。2019 年第三季度，标的公司的人才培训服务收入为1,110.68万元，与2019年上半年 合计实现收入2,700.88万元，占全年预计收入的47.91%。由于人才培训服务收 入具有季节波动性，根据2018年度第四季度的收入占比，2019年第四季度预 计实现的收入占全年收入的比重为43.53%,综上，2019年度标的公司人才培训 服务收入的预计完成率为91.44%，总体具备可实现性。人才培训服务收入的预 计完成率虽未达到100%，但2019年人才培训服务收入占营业收入比重仅为 7.08%，对营业收入总体的实现影响较小。未来园区运营面积和入园企业的增加， 人才培训服务收入在预测年度将保持稳定增长。 （四）在建、拟建园区载体建设规划和销售计划 截至2018年12月31日，标的公司持有清华科技园（珠海）、力合双清创 新基地、力合佛山科技园和力合仲恺创新基地四个在建、拟建园区，根据标的 公司的对上述园区的建设规划和销售计划，标的公司2019年至2021年园区载 体销售收入具备可实现性，预计将实现29,403.31万元、45,609.54万元和 72,594.60万元。 1、在建、拟建园区的建设规划 标的公司的园区载体主要用于销售及提供孵化服务，部分为公司自用。截至 2018年12月31日，标的公司持有园区的建设状态及规划情况如下： 在建/拟建 园区 在建/拟建 项目名称 建设 进度 在建、拟建计容建筑面积（m2） 自持 销售 合计 清华科技园 清华科技园（珠海） 在建 127,180.48 117,190.10 244,370.58 在建/拟建 园区 在建/拟建 项目名称 建设 进度 在建、拟建计容建筑面积（m2） 自持 销售 合计 （珠海） 二期 力合双清创 新基地 力合双清产学研建设 项目（一期）一区 在建 14,342.00 58,721.00 73,063.00 力合双清产学研建设 项目（一期）二区 在建 51,901.42 25,333.00 77,234.42 力合佛山科 技园 力合佛山科技园二期 在建 38,118.75 88,943.75 127,062.50 力合佛山科技园三期 未动工 10,771.79 - 10,771.79 力合仲恺创 新基地 力合仲恺创新基地 未动工 68,446.00 50,591.00 119,037.00 合计 310,760.44 340,778.85 651,539.29 由上表可见，标的公司的园区载体自持和销售的建筑面积基本持平，有利 于保持标的公司的持续盈利能力。其中，标的公司用于提供孵化服务的园区载 体情况详见反馈回复本题之“一/（五）标的公司园区可出租面积、出租率及单 位租金”之相关回复内容。 2、在建、拟建园区的销售计划 根据销售计划，标的公司各园区预测期各年度预计销售的园区载体及实现的 销售收入如下： （1）清华科技园（珠海） ①创新基地销售计划的确定 根据《珠海市人民政府关于印发<珠海市加强科技企业孵化器用地管理的意 见>的通知》珠府[2015]珠70号的相关规定：①出让孵化器用地最高土地使用 年限为30年；②孵化器用地建设用于研发的建筑面积不能少于总建筑面积的 80%。孵化器用地用地建设用于为科技产业发展配套的商业、餐饮、员工宿舍 等建筑面积不得超过项目总建筑面积的20%，其配套服务对象只能为孵化器企 业的在职员工；③孵化器用地所建建筑物中，用于研发总建筑面积的50%及商 业和员工宿舍等配套设施建筑物不得转让；孵化器项目配套建设的地下停车位， 可整体办理产权登记。如需分拆转让的，转让的比例不得超过研发建筑面积转 让的比例。 在遵循上述规定的基础上，珠海清华科技园结合项目开发建设周期、交付时 间、园区已入驻企业的发展情况和园区招商计划，确定销售进度并制定销售计 划，2019年-2021年具体销售计划如下表所示： 项目期数 销售计划 产品类型 2019年 2020年 2021年 二期H座 销售比例 研发办公楼 100.00% - - 二期二批 研发办公楼 - - 19.00% 二期H座 销售面积 (m2) 研发办公楼 14,720.94注 - - 二期二批 研发办公楼 - - 22,266.12 注：其中二期H座销售面积14,720.94m2中包括已签订销售合同尚未交付的园区载体面积8,408.40m2， 合同金额7,171.45万元。 ②创新基地销售价格的确定 二期H座剩余14,720.94m2可售园区载体中，8,408.40m2园区载体已签署销 售合同，该部分根据销售合同约定的销售单价确定；对于未售部分的园区载体， 根据标的公司2018年下半年签订的销售合同情况，确定二期H座在售面积 2019年销售单价为12,110.00元/m2。 根据清华科技园（珠海）项目二期规划和设计，二期二批研发办公楼的平 均建造标准较二期H座研发办公楼的建造标准高500元/m2左右，通过对周边 市场调查，同类建造标准的办公楼市场售价14,000-15,000元/m2，参考市场情 况确定二期二批研发办公楼的不含税销售价格为13,113.43元/m2。此外，经测 算，清华科技园（珠海）二期H座2018年的平均销售价格较2017年上升约 25%，根据销售计划，由于二期二批园区载体拟于2021年开始销售，出于谨慎 性考虑，销售单价以2019年为基础每按每年4%的增长率确定，2021年二期二 批园区载体的不含税销售单价为14,183元/m2。 ③创新基地销售收入的确定 根据《财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号》，自2019年4月 1日起：（1）增值税一般纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适 用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。纳税 人购进农产品，原适用10%扣除率的，扣除率调整为9%。 清华科技园（珠海）创新基地2017年-2021年销售收入（不含税）如下表 所示： 销售产品 完工时间 项目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 二期H座 研发办公 楼 2018年 销售面积（m2） - 12,389.86 14,720.94 - - 去化率 - 46% 100% - - 销售单价（元/m2） - 9,317.91 10,043.02 - - 销售收入（万元） - 11,544.76 14,784.27 - - 二期二批 研发办公 楼 2021年 销售面积（m2） - - - - 22,266.12 去化率 - - - - 19% 销售单价（元/m2） - - - - 14,183.49 销售收入（万元） - - - - 31,581.12 销售面积合计（m2） - 12,389.86 14,720.94 - 22,266.12 销售收入合计（万元） - 11,544.76 14,784.27 - 31,581.12 注1：2019年计划销售的面积均为已建成项目，下同。 注2：表中销售单价均为不含税价，下同。 注3：二期H座剩余面积中包括已签订合同尚未交付的园区载体面积8,408.40m2，按已签订的销售合同的 价格确定。 注4：清华科技园（珠海）二期研发办公楼剩余销售面积将于2025年完成销售，2022年-2025年累计去化 率为81%。 注5：去化率=截至各期末累计销售面积/（截至各期末累计销售面积+截至各期末可销售面积）。 ④创新基地建设及销售计划的执行情况 清华科技园（珠海）二期H座已于2018年全部建设完成，截至2019年6 月30日，二期建设进度按计划进行。2019年1-6月，二期H座实际销售情况 与2019年预测的销售情况对比情况如下表： 项目 2019年1-6月 （A） 在手合同 （B） 合计（C） 2019年预测 数（D） 2019年预计完成 率(C/D） 销售面积（m2） 6,309.22 4,205.66 10,514.88 14,720.94 71.41% 销售单价（元/m2） 8,319.37 9,519.26 8,801.74 10,043.02 - 销售收入（万元） 5,248.87 4,003.48 9,252.35 14,784.27 62.58% 由上表可见，2019年清华科技园（珠海）二期H座的销售收入预计为 9,252.35万元，预计完成率为62.58%，主要原因系销售面积未达预期以及结转 收入的合同主要为早期签署的销售合同。 2019年，受经济环境的影响，清华科技园（珠海）二期H座的实际销售面 积与销售计划存在一定的差异，仅完成了预计销售面积的71.41%。 在收益法评估时，对于清华科技园（珠海）已签订销售合同的园区载体， 预测时均按销售合同的销售单价计算销售收入，对于尚未签订销售合同的园区 载体，则根据2018年下半年的签订的销售合同情况，确定二期H座在售面积 2019年销售单价12,110元/m2。2019年1-6月结转收入的合同及在手合同的销 售单价低于预测平均单价，主要系上述合同主要集中于2017年至2018年初签 署，销售时间较早，其销售均价(不含税)均处于历史较低价位，因此，2019年 平均销售单价低于预测的平均销售单价。 综上，2019年清华科技园（珠海）比预测的销售收入少5,531.92万元无法 按原销售计划完成业绩，但标的公司力合佛山科技园的销售情况较好，2019年 力合佛山科技园的销售收入比预测销售收入高出4,546.98万元,弥补了清华科技 园（珠海）部分未实现的销售收入，且2019年第四季度，标的公司仍将继续开 展园区载体的销售业务，因此，总体上，标的公司2019年度的园区载体销售收 入具备可实现性。力合佛山科技园的销售收入情况具体详见本题之“一/（四） 2/（3）/④创新基地建设及销售计划的执行情况”之回复内容。 （2）力合双清创新基地 ①创新基地销售计划的确定 广东力合双清科技创新有限公司的2016WT027号宗地（二区用地）属产业 转型升级基地项目，需按《东莞市产业转型升级基地认定和管理实施办法》 （东府办【2016】2号）的相关规定和要求使用土地。根据该文件要求，产业 转型升级基地工业用房可分割转让的建筑面积不得超过工业用房总建筑面积的 80%；配套用房建筑面积不得超过项目计容建筑面积的15%，独立占地的项目 配套用房用地面积不得超过项目总用地面积的7%，配套用房不得进行产权分割、 出售、转让。 在遵循上述规定的基础上，力合双清产业园结合项目开发建设周期、交付 时间、园区已入驻企业的发展情况和园区招商计划，确定销售进度并制定销售 计划，具体销售计划如下表所示： 项目期数 销售计划 产品类型 2019年 2020年 2021年 一区 销售比例 科研楼 - 65% 35% 一区 孵化楼1 - 65% 35% 二区 厂房 44% 一区 销售面积 （m2） 科研楼 - 10,413 5,607 一区 孵化楼1 - 10,694 5,758 二区 厂房 19,861 - - ②创新基地销售价格的确定 二区已建成剩余可售厂房面积19,861m2，通过对周边市场调查，同类型的 厂房不含税售价4,000-5,000元/m2，力合双清提供的对外销售价(不含税)为 5,044元/m2，本次评估出于谨慎性考虑，确定2019年不含税销售单价为4,545 元/m2。 根据力合双清创新基地项目一区规划和设计，孵化楼1和科研楼将于2020 年开始销售。通过对周边市场调查，孵化楼1同等建造标准的办公楼的不含税 市场售价约为8,000-9,000元m2，科研楼同等建造标准的办公楼的不含税市场 售价约为12,000-14,000元/m2，参考市场情况确定孵化楼1和科研楼2019年不 含税销售价格分别为8,256.88元/m2和12,844.04元/m2。经测算，力合双清创新 基地二区2019年初的销售价格较2018年初的上升约20%，根据销售计划，由 于孵化楼1和科研楼计划于2020年才开始销售，出于谨慎性考虑，销售单价以 2019年为基础每年的增长率为5%。 ③创新基地销售收入的确定 创新基地销售原适用10%增值税税率，税率在2019年4月1日后调整为 9%。根据上述创新基地销售计划和创新基地销售价格，计算得到创新基地销售 收入（不含税）如下表所示： 销售 产品 完工 时间 项目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 一区 科研 楼 2020年 销售面积（m2） - - - 10,413.00 5,607.00 去化率 - - - 65% 100% 销售单价（元/m2） - - - 13,486.24 14,160.55 销售收入（万元） - - - 14,043.22 7,939.82 销售 产品 完工 时间 项目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 一区 孵化 楼1 2020年 销售面积（m2） - - - 10,693.77 5,758.18 去化率 - - - 65% 100% 销售单价（元/m2） - - - 8,669.72 9,103.21 销售收入（万元） - - - 9,271.20 5,241.80 二区 厂房 2018年 销售面积（m2） - 100,901.13 19,861.00 - - 去化率 - 82% 100% - - 销售单价（元/m2） - 3,183.19 4,545.45 - - 销售收入（万元） - 32,118.77 9,027.73 - - 销售面积合计（m2） - 100,901.13 7,874.77 21,106.77 11,365.18 销售收入合计（万元） - 32,118.77 9,027.73 23,314.42 13,181.62 （3）力合佛山科技园 ①创新基地销售计划的确定 在评估基准日，力合佛山科技园已开发完成尚未销售完毕的包括一期B区 2#、10#、11#房屋及地下非人防车位。 在建园区主要为二期宇能项目。根据佛山南海国凯投资有限公司（甲方） 与广东宇能电商产业园有限公司（乙方之一）、佛山宇能创富投资有限公司 （乙方之二）、中山市浦源房地产开发有限公司（乙方之三）、任广能（乙方 之四）、任俊宇（乙方之五）签订的《“力合科技产业中心”二期项目定制物 业合作开发协议》，被评估单位作为“力合科技产业中心”二期项目的开发商 提供定制物业所需的国有建设用地，乙方（即上述5乙方）作为定制物业及合 作开发方提供项目所需的全部开发建设资金（包括但不限于工程款、勘查费、 设计费、审图费、监理费、规划报建费、城市配套建设费等）。开发协议约定 本项目开发完成后园区载体的分配方式为按计容面积的30%分配给南海国凯， 剩余的70%分配给宇能公司。项目相关税费的承担按项目物业的分配原则各付 各税。对于开发完成后的园区载体，在预测其收入时，分配给广东宇能电商产 业园有限公司部分园区载体根据项目投入成本视同销售收入；分配给南海国凯 的部分园区载体，根据产权持有单位的计划，将自持出租。 一期B区2#、10#、11#楼的可售面积中，2#、10#楼已签署销售合同尚未 完成交付的办公面积2,902.02m2，商业面积201.76m2；11#楼的可售办公面积 6,686.25m2，可售商业面积4,126.10m2均为已签署销售合同尚未完成交付。在 建的宇能项目完工后根据合同约定销售给宇能公司。力合佛山科技园根据销售 合同约定情况及宇能项目合同约定情况，结合园区已入驻企业的发展情况和园 区招商计划，确定销售进度并制定销售计划，具体销售计划如下表所示： 项目期数 销售计划 产品类型 2019年 2020年 2021年 一期B区2#10# 销售面积 （m2） 办公 2,902.02 4,034.77 4,034.77 商业 201.76 290.26 290.26 车位 2,248.89（126 个） 2,248.89（126 个） 一期B区11# 办公/商业 6,686.25 （办公） 4,126.10 （商业） - 二期宇能项目 办公/商业/车 位 19,857.38 39,714.75 ②创新基地销售价格的确定 一期B区2#、10#剩余22,825.54m2可售园区载体中，2,902.02m2办公及 201.76m2商业面积合计3,103.78m2园区载体已签订销售合同，该部分根据销售 合同约定的销售单价确定；一期B区2#、10#未售部分的园区载体，参照2018 年末已售同类园区载体不含税销售单价，其中商业为11,904.76元/m2,办公为 5,333.33元/m2确定销售单价；通过对周边市场调查，同类车位的含税销售价格 为6万-7.7万元，确定一期车位不含税销售单价为57,142.86元/个。经测算， 一期B区园区载体2018年的平均销售价格较2017年上升约10%，根据销售计 划，2020年后的销售单价以2019年为基础每年的增长率为10%。 一期B区11#和二期宇能项目已签订销售合同，销售单价根据销售合同约 定确定。 ③创新基地销售收入的确定 一区项目的开工时间较早，适用5%的简易征收税率。根据上述创新基地销 售计划和创新基地销售价格，计算得到创新基地销售收入（不含税）如下表所 示： 销售 产品 项目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 一期 1#2#6# 10#办 公 销售面积（m2） 1,055.30 4,995.56 2,902.02 4,034.77 4,034.77 去化率 11% 33% 46% 64% 82% 销售单价（元/m2） 5,001.75 6,347.32 7,138.14 5,866.66 6,453.33 销售收入（万元） 527.83 3,170.84 2,071.50 2,367.06 2,603.77 一期 1#2#6# 10#商 业 销售面积（m2） 201.76 290.26 290.26 去化率 49% 64% 79% 销售单价（元/m2） 11,602.49 13,095.24 14,404.76 销售收入（万元） 234.09 380.10 418.11 一期 1#2#6# 10#车 位 销售面积（m2）/个 - - - 2,248.89 (126个) 2,248.89 (126个) 去化率 - - - 33% 67% 销售单价（元/个） - - - 62,857.15 69,142.87 销售收入（万元） - - - 796.19 875.81 一期 11# 销售面积（m2） - 8,113.62 6,686.25 4,126.10 - 去化率 - 43% 78% 100% - 销售单价（元/m2） - 5,399.50 4,914.14 7,963.24 - 销售收入（万元） - 4,380.95 3,285.71 3,285.71 - 二期宇 能 销售面积（m2） - - - 19,857.38 39,714.75 去化率 - - - 17% 33% 销售单价（元/m2） - - - 4,309.69 4,309.69 销售收入（万元） - - - 8,557.92 17,115.84 销售面积合计（m2） 1,055.30 13,109.18 9,790.03 30,557.40 46,288.67 销售收入合计（万元） 527.83 7,551.79 5,591.31 15,386.99 21,013.53 注1：一期2#、10#及11#楼的可售面积均为基准日已建成面积；一期项目和二期宇能项目销售面积 均含车库销售面积。 注2：2019年一区2#、10#已签订合同未结转收入的办公面积2,902.02m2和商业面积201.76m2，按已 签订的房屋销售合同的价格确定；2019年和2020年11#楼销售面积均为已签订合同未结转收入面积 10,812.35m2，按已签订的房屋销售合同的价格确定。 注3：2020年和2021年二期宇能项目销售面积均为已签订合同未结转销售收入面积59,572.13m2，按 已签订的房屋销售合同的价格确定。 注4：一期2#10#剩余办公、商业和车位及二期宇能项目均于2022年全部完成销售。 ④创新基地建设及销售计划的执行情况 力合佛山科技园一期已于2014年全部建设完成，截至2019年6月30日， 二期宇能项目建设进度按计划进行。2019年1-6月，一期实际销售情况与2019 年预测的销售情况对比情况如下表： 销售 产品 项目 2019年1-6月 （A） 在手合同 （B） 合计（C） 2019年预测 数（D） 2019年预计完 成率(C/D） 一期 2#10# 销售面积（m2） 3,284.31 1,527.09 4,811.40 3,103.78 155% 销售单价（元/m2） 7,099.89 8,258.99 7,467.78 7,428.33 - 销售收入（万元） 2,331.82 1,261.22 3,593.05 2,305.59 156% 一期11# 销售面积（m2） - 10,812.35 10,812.35 6,686.25 162% 销售单价（元/m2） - 6,053.48 6,053.48 4,914.14 - 销售收入（万元） - 6,545.23 6,545.23 3,285.71 199% 销售面积合计 3,284.31 12,339.44 15,623.75 9,790.03 160% 销售收入合计 2,331.82 7,806.46 10,138.28 5,591.30 182% 由上表可见，2019年力合佛山科技园一期项目2#、10#的销售收入预计为 3,593.05万元，预计完成率为155%，一期11#的销售收入预计为6,571.43万元， 预计完成率为200%，主要系本期销售面积较预测有所增加。 本期销售面积较预测有所增加，主要系力合佛山科技园于2018年末与广东 南海高新技术产业投资控股有限公司签订的销售合同，本期均可完成交付，同 时2019年力合佛山科技园新增销售合同且完成了交付。 在收益法评估时，对于力合佛山科技园已签订销售合同的园区载体，预测 时均按销售合同的销售单价计算销售收入，对于尚未签订销售合同的园区载体， 则参照2018年末已售同类园区载体不含税销售单价。一期11#的销售单价高于 预测销售单价，主要系力合佛山科技园原计划于2020年交付的园区于2019年 交付，而2020年的销售单价是高于2019年的。 综上，2019年力合佛山科技园的销售收入比预测销售收入高出4,546.98万 元,具有可实现性。 （4）力合仲恺创新基地 ①创新基地销售计划的确定 力合仲恺创新基地结合项目开发建设周期、交付时间、园区招商计划，确 定销售进度并制定销售计划，具体销售计划如下表所示： 销售计划 产品类型 2019年 2020年 2021年 销售比例 科研楼 - 25% 25% 厂房 - 25% 20% 销售面积（m2） 科研楼 - 7,589 7,589 厂房 - 5,059 4,047 ②创新基地销售价格的确定 该项目预计2020年7月开始预售，对于尚未出售的办公楼、厂房，参考企业 的售价预测，同时参考周边同类项目的价格水平，并考虑被评估企业管理层根 据未来产品建设标准，以及投入成本情况，考虑税率负担和市场接受水平确定 写字楼的基准日售价5,779.82元（不含税），厂房售价3,715.60元（不含税）， 预计未来每年在基准日的销售价格的基础上增长5%，各类产品未来销售单价 （不含税）如下： 产品类型 2019年 2020年 2021年 科研楼售价（元/m2） - 6,372 6,691 厂房售价（元/m2） - 4,096 4,301 ③创新基地销售收入的确定 故根据上述创新基地销售计划和创新基地销售价格，计算得到创新基地销 售收入如下表所示： 销售 产品 完工时间 项目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 科研楼 2020年、 2021年 销售面积（m2） - - - 7,588.75 7,588.75 销售单价（元/m2） - - - 6,372.25 6,690.86 销售收入（万元） - - - 4,835.74 5,077.53 厂房 2020年、 2021年 销售面积（m2） - - - 5,059.00 4,047.20 销售单价（元/m2） - - - 4,096.44 4,301.27 销售收入（万元） - - - 2,072.39 1,740.81 销售面积合计（m2） - - - 12,647.75 11,635.95 去化率 - - - 59% 48% 销售收入合计（万元） - - - 6,908.13 6,818.34 注：力合仲恺创新基地科研楼和办公楼剩余销售面积将于2023年完成销售，2022年和2023年累计 去化率为52%；2021年去化率低于2020年，系2021年有新的园区载体完工。 综上，业绩承诺期内，标的公司在建、拟建园区载体汇总销售计划、期末 去化率及拟实现的销售收入如下： 园区 销售产品 完工时间 项目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 清华科技园 （珠海） 二期H座研发办 公楼 2018年 销售面积（m2） - 12,389.86 14,720.94 - - 去化率 - 46% 100% - - 销售单价（元/m2） - 9,317.91 10,043.02 - - 销售收入（万元） - 11,544.76 14,784.27 - - 二期二批研发办 公楼 2021年 销售面积（m2） - - - - 22,266.12 去化率 - - - - 19% 销售单价（元/m2） - - - - 14,183.49 销售收入（万元） - - - - 31,581.12 销售面积合计（m2） - 12,389.86 14,720.94 - 22,266.12 销售收入合计（万元） - 11,544.76 14,784.27 - 31,581.12 力合双清 创新基地 一区科研楼 2020年 销售面积（m2） - - - 10,413.00 5,607.00 去化率 - - - 65% 100% 销售单价（元/m2） - - - 13,486.24 14,160.55 销售收入（万元） - - - 14,043.22 7,939.82 一区孵化楼1 2020年 销售面积（m2） - - - 10,693.77 5,758.18 去化率 - - - 65% 100% 销售单价（元/m2） - - - 8,669.72 9,103.21 销售收入（万元） - - - 9,271.20 5,241.80 二区厂房 2018年 销售面积（m2） - 100,901.13 19,861.00 - - 园区 销售产品 完工时间 项目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 去化率 - 82% 100% - - 销售单价（元/m2） - 3,183.19 4,545.45 - - 销售收入（万元） - 32,118.77 9,027.73 - - 销售面积合计（m2） - 100,901.13 7,874.77 21,106.77 11,365.18 销售收入合计（万元） - 32,118.77 10,537.79 23,314.42 13,181.62 力合佛山 科技园 一期1#2#6#10# 办公 2014年 销售面积（m2） 1,055.30 4,995.56 2,902.02 4,034.77 4,034.77 去化率 （未完）  |