张家口建设发展集团有限公司:19张建发：2019年张家口建设发展集团有限公司公司债券主动评级报告
原标题:张家口建设发展集团有限公司:19张建发：2019年张家口建设发展集团有限公司公司债券主动评级报告 方面 持续 获得有力外部支持。 4 ．中债增投资为本期债券提供全额无条 件不可撤销连带责任保证担保，显著提 升 了本 期债券本息偿还的安全性。 关注 1 ． 近年来 ， 公司债务 负担较重并面临一 定短期偿债压力；公司房地产、 市政服务 及园 区项目投资规模较大， 对外融资需求较强， 债 务负担 面临上升压力 。 2 ． 公司 其他应收款规模较大，且账龄偏 长，对公司资金形成占用 。 3 ． 公司利润对政府补贴及投资收益依赖 程度较高，公司盈利能力较弱。 分析师 刘亚利 电话： 010 - 85172818 邮箱： lyl @unitedratings.com.cn 尹 丹 电话： 010 - 85172818 邮箱： yind @unitedratings.com.cn 传真： 010 - 85171273 地址： 北 京 市朝阳区建国门外大街 2 号 PIC 大厦 12 层（ 102 ） 网址 ： ww.uni tedratings.com.cn 一、主体概况 张家口建设发展集团有限公司（以下简称“公司”）原名张家口市城建开发投资有限责任公司， 系张家口市住房和城乡建设局（以下简称“张家口市住建局”）于 208 年 3 月 5 日依据《张家口市 人民政府关于成立城建开发投资有限责任公司的批复》（政字〔 207 〕 14 号）组建的有限责任公司， 初始注册资本 1,0 万元。 209 年，张家口市住建局先后两次向公 司共增 资 5.0 亿元。 2013 年 3 月， 公司更名为现名。 2017 年 3 月，根据《张家口市人民政府 关于授权市 国资委对有关企业履行国有资 产出资人职责的通知》，公司出资人由 张家口市住建局 变更为张家口市国有资产监督管理委员会（以 下简称 “ 张家口市国资委 ” ）。 2 017 － 2018 年 ， 公司多次获得政府资本金注入 。 截至 2 018 年 底 ， 公司注册资本 5 .6 4 亿元 ， 实收资本 5 .84 亿元 ， 张家口市国资委为公司唯一股东和实际控制人。 公司经营范围：城市基础设施建设项目的投资、开发、建设。荒山造林项目、森林经营和管护 项目、污水处理及其再生利用 项目、 城 市垃圾处 理服务项目、太阳能、风能、生物质能项目、旅游 资源项目的开发；工程项目管理服务 ，物业服务 ；建筑工程设计；环保新能源设备制造、销售；农 业项目开发建设；农产品初加工；房屋租赁服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可 开展经营活动） 截至 2018 年 底 ，公司 本部下 设综合事务部、党群工作部、财务融资部、人力资源部等 9 个职能 部门，纳入合并范围子公司 6 6 家 ； 公司 合并范围员工合计 1,490 人 。 截至 2018 年 底 ，公司合并资产总额 146.7 亿元，负债合计 105.75 亿元，所有者权益 41.03 亿 元，其中 归 属 于母 公 司所有 者权益 40.34 亿元。 2018 年，公司实现营业收入 5.23 亿元，净利润 0.81 亿元，其 中 归属于母公司所有者的净利润 0.90 亿元；经营活动产生的现金流量净额 0.1 亿元，现金 及现金等价物净增加额 16.70 亿元。 公司注册地址： 张家口市桥西区西坝岗路 1 号 ；法定代表人： 孙强 。 二、 本期 债券及募投项目概况 1 ． 本期债券概况 公司计划发行不超过 8.0 亿元公司债券（以下简称“本期债券”），期限 7 年，采用单利按年 计息，不计复利。在本期债券存续期的第 3 年到第 7 年末每年偿还发行总额的 20% ，当期利息随本 金 一起支 付 。 本期债券由中债信用增进投资股份有限公司（以下简 称 “ 中债增投资 ” ）提供全额无条件不 可 撤销 连带 责任 保证担保。 2 ． 本期债券募集资金用途 本期债券募集资金中 4.80 亿元计划用于张家口西山创投科技有限公司生命科学孵化器项目（以 下简 称“生命科学园项目” 1或 “募投项目” ），剩余部分用于补充营运资金。 1 根据 2017 年 11 月 《张家口市万全 区行政审批局关于张家 口西山 创投科技 有限公司生命科学孵化器项目变更项目名称的复函》 ， “生命科 学孵化器项目”名称变更为“生命科学园”。 表 1 本期债券募集项目资金来源情况表（单位：万元、 % ） 项目名称 总投资额 拟使用募集资金 募集资金占项目总投比例 生命科学园项目 120 , 00.0 48 , 00.0 40.0 资料来源：公司提供 （ 1 ）募投项目概况 根据瑞和安惠项目管 理集 团有限 公司（ 资格证书： RHP - C05150140951 - 3 - 1 ）编制的《张家口西 山创投科技有限公司生命科学孵化器项目可行性研究报告》（以 下简称 “ 可研报告 ” ），募投项目 位于张家口西山高新技术产业开发区兴业路 2 号 ， 规划总占地面积 19.29 万平方米，总建筑面积 36.42 万平方米 ， 建筑内容包括普通厂房、特型厂房、孵化中心、综合服务楼、运营管理楼、物流中心、 中试中心、独栋厂房等。 （ 2 ）资金来源 募投项目总投资额中公司自 筹资金 4 .0 亿元，债务融资 8.0 亿元，其中 4.80 亿元 拟通过本期 债券筹集。 （ 3 ）募投项 目审 批情况 募投项目已取得相关政府部门审批、核准文件，具体情况如下： 表 2 募投项目审批文件 文件名称 文号 发文机关 印发时间 关于张家口西山创投科技有限公司生命科 学孵化器项目的节能审查意见 张产经法审字〔 2016 〕 1 号 张家口市产业集聚区经济发展局 2016 年 2 月 2 日 国有土地使用证 万国用〔 2016 〕第 003 号 万全县国土资源局 2016 年 2 月 23 日 河北省固定资产投资项目备案证 万发改备案〔 20 16 〕 3 号 张家口市万全区发展改革局 2016 年 3 月 3 日 建设用地规划许可证 地字第 130 72 920 16014 张家口市万全区住房和城乡规划建 设局 2016 年 5 月 31 日 环境影响报告表 万环评〔 2016 〕 BF01 号 张家口市万全区环境保护局 2016 年 7 月 7 日 关于生命科学孵化器项目申请调整备案内 容及规模的复函 -- 张家口市万全区发展改革局 2017 年 4 月 18 日 关于张家口西山创投科技有限公司生命科 学孵化器项目变更项目名称的复函 -- 万全区行政审批局 2017 年 11 月 10 日 关于《张家口 西山创 投 科技 有限公司生命科 学园项目社会稳定风险评估报告》的审计意见 -- 张家口市社会稳定风 险评 估工作 领 导小 组办公室 2 018 年 1 0 月 2 5 日 资料来源：公司提供 （ 4 ）项目进度情况 募投项目已于 2017 年 11 月开工，预计于 2020 年 11 月竣工。截至 2018 年 底 ，募投项目已投资 2 .42 亿元 ，完成项目进度的 2 0.15 % ， 其中 6 个标准厂房主体已完工，孵化器及办公配套用房工程已 于 2 018 年 9 月开工。 （ 5 ）经济效益分析 根据可研报告，募投项目建设期 3 年，运营期 17 年 。 募投项目收入来源主要为厂房出售与厂房 出租 ， 预 计 运营 期 内可实 现营业收入 23 , 947.74 万元 。 假定本期债券 2019 年发行成功，项目债券存 续期 内预计 净收益 74 , 728.03 万元，能够覆盖用于项目建设部分募集资金本金及利息支出。 三、行业 分析 及区域经济环境 1 ．基础设施建设行业 （ 1 ）行业概况 城市基础设施建设是围绕 改善 城市人居环境 、 增强城市综合承载能力 、 提高城市运行效率开展 的基础设施建设。城市基础设施建设是推动城镇化进程的重要驱动力，是国民经济可持续发展的重 要基础，对于促进国民经济及地区经济快速健康发展、改善投资环境、强化城市综合服务功能、加 强区域交流 与协作 有 着积极的 作用。改革开放以来，随着城市基础设施建设资金来源和渠道的日益 丰富，建设规模不 断扩 大，建 设效率 和水平不断提升，基础设施不断完善，带动我国 城镇化率从 1978 年的 17.90% 增长到 2018 年的 5 9.58% 。 基础设施建设是推进城市化进程必不可少的物质保证 ，也为 国民经济发展做出了巨大贡献。 地方政府是城市基础设施建设的主要投资者 ， 而 城投企业 作为我国财税体制改革的特殊产物 ， 是城市基础设施投融资及建设运营的重要主体 ，业务范围包括市政道路、桥梁、轨道交通、水利工 程、城市管网等基础设施项目投资建设，还涉及土地 整理开 发 ，保障房 建设，供水、供暖、供气等 公用事业领域。城投企业在我国城镇化进程、促进国民经济 及地 区经济 发展中 发挥重要作用。 总体看，城市基础设施建设是推动城镇化进程的重要驱动力，国民经济可持续发展的重要基础， 城投企业作为城市基础设施建设实施的重要主体，在我国城镇化进程、促进国民经济及地区经济发 展中发挥重要作用。 （ 2 ）行业政策 为应对 2 008 年国际金融危机的冲击 ， 209 年中央政府推出 4 万亿刺激计划，城投企业取得了 快速发展，并带动基础设施建设迅速发展，与此同时，也导致地方政府隐性债务规模快速攀升、债 务风险不 断积聚 、 金融风险 加大等问题。为规范和约束地方政府及城投企业的举债融资行为，逐步 控制和化解地方 政府 债务风 险，近 年来监管部门陆续出台了一系列政策。 自 4 3 号文以来 ，中央政府加快建立规范的地方政府举债融资机制，逐步形成了地方政府债务管 理的框架和风险防控体系，并确立了“疏堵结合”的基本思路，对于地方政府债务的管理日趋规范， 对地方政府及城投企业举债融资行为不断进行约束，制止融资平台增加地方政府隐性债务。并通过 出台相应政策鼓励地方政府发行土地储备、政府收费公路、棚户区改造等专项债券，以及政府与社 会资本方合作（ PP ）、 合法合 规 的政府购 买服务等市场化方式为基础设施建设融资，剥离城投企业 政府融资职能，使融资平台与 政府 信用逐 步脱钩 并加快推动其市场化转型。 表 3 2017 年以来 针对 地方政府融资平台 的 主要监管政策 发布时间 文件名称 主要内容 2 017 年 4 月 《关于进一步规范地方政府举债融资行 为的通知》（财预〔 2 017 〕 5 0 号 ） 提出全面组织开展地方政府融资担保清理整改工作 ， 推动融资平台公 司市场化转型 ，规范政府与社会资本方合作（ PP ）行为，重申 4 3 号 文相关内容 2017 年 6 月 《关于坚决制止地方以政府购买服务名 义违法违规 融资的 通 知》（财 预〔 2017 〕 87 号） 规范政府购买服务 ， 制止地方政府违法违规举债融资 ；明确 政府 购买 服 务指导 性目录的负面清单；明确先预算后购买的原则 2017 年 6 月 《关于试点发展项目收益与融资自求平 衡的地方政府专项债券品种的通知》 （财预〔 2017 〕 89 号 ） 指导地方政府按照本地区政府性基金收入项目分类发行专项债券 ， 着 力发展实现项目收益与融资自求平衡的专项债券品种 ， 加快建立专项 债券与项目资产 、 收益相对应制度 2018 年 2 月 《关于进一步增强企业债券服务实体经 济能力严格防范地方债务风险的通知》 （发改办财金 〔 20 1 8 〕 19 4 号） 对企业债的申报进行了规范，严禁将公立学校等公益性资产及储备土 地使用权 计入 申报企 业资产 ；申报企业应主动声明不承担政府融资职 能；不得将申报企业信用与地方政府信用挂钩；严禁采用 PP 模式违 法违规或变相举债融资等 2018 年 3 月 《关于规范金融企业对地方政府和国有 企业投融资行为有关问题的通知》（财 金〔 2018 〕 23 号） 国有金融企业不得直接或通过地方国有企事业单位等间接渠道为地方 政府及其部门提供任何形式的融资，不得违规新增地方政府融资平台 公司贷款；此外应加强“穿透式”资本金审查，并审慎评估 融资主 体 还款能力 ，确保自有经营性现金流覆盖应还债务本息；严禁与政府信 用挂钩的误导性宣传 2 01 8 年 1 0 月 《国务院办公厅关于保持基础设施领域 补短板力度的指导意见》 （国办发 〔 2018 〕 101 号） 加大对在建项目和补短板重大项目的金融支持力度；金融机构在采取 必要风险缓释措施的基础上，按照市场化原则保障融资平台公司合理 融资需求，不得盲目抽贷、压贷或停贷，防范存量隐性债务资金链断 裂风险。在不增加地方政府隐性债务规模的前提下，对存量隐性债务 难以偿还的，允许融资平台公司在与金融机构协商的基础上采取适当 展期、债务重组等 方式维 持 资金周转 2 019 年 2 月 《关于有效发挥政府性融资担保基金作 用切实支持小微企业和“ 三农 发展” 的 指导 意见》（国办发〔 2019 〕 6 号） 明确要求政府性融资担保、再担保机构不得为政府债券发行提供担保， 不得为政府融资平台提供增信 资料来源：联合评级整理 2018 年以来，对地方政府债务及城投企业整体上延续了严监管的趋势，并多次强调化解地方政 府隐性债务的重要性，坚决遏制隐性债务增量，妥善化解存量隐性债务。但下半年以来，宏观经济 增长承压明显，宏观经济政策定向宽松， 2 018 年 7 月国常会提出支持扩内需调结构促进 实体经 济 发 展，确 定围绕“补短板、增后 劲、惠民生”推动有效投资的措施；中央政治局会议指出把补短 板作 为当前 深化供 给侧结构性改革的重点任务，加大基础设施领域补短板的力度； 2 018 年 10 月，国务 院办公厅下发 101 号文，明确提出按照市场化原则保障融资平台公司合理融资需求，金融机构不得 盲目抽贷、压贷或停贷，在不增加地方政府隐性债务规模的前提下，允许融资平台公司存量债务进 行置换，防范发生“处置风险的风险”。城投企业经营和融资环境得到一定改善。 总体看，地方政府债务管理体系不断完善，地方政府及城投企业的举债融资行为得到进一 步规 范 ， 城投企业 与政府信用脱钩及市场化转型成为未来发展趋势。 2018 年政策上整 体延续了严监管 趋 势 ，但下 半年以 来随着国内外经济形势的变化，促使政策及时调整，城投企业融资环境在一定程度 上得到改善。 （ 3 ） 行业关注 政策变化对城投企业融资环境及经营模式影响 城投企业的自身属性决定了其易受宏观经济政策、金融政策及监管政策等影响，宽松的政策会 导致财政支出扩大、基建投资力度加大、融资便利，有利于城投企业融资和持续运营；紧缩的政策 会导致财政支出收缩、基建投资增速下降、融资环境趋紧，对城投企业融资和业务运营产生不利影 响。当 前，宏 观 经济增长 乏力，地方政府债务监管日趋规范 ，相关政策频出 ，需 关注政策变化对 城 投企业 融资及 经营 模式的 影响。 债务规模持续扩大，流动性压力较大 城投企业工程款结算周期较长，项目回款易受当地政府财政状况的影响，通常存在回款不及时、 资金占用严重等问题，因此城投企业通常高负债运营，通过外部融资进行基础设施建设。随着城投 企业的快速发展，其债务规模持续扩大，债务负担持续加重；尤其近年来随着债务的集中到期，流 动性压力凸显，需关注城投企业面临的流动性压力。 面临转型压力较大 城投企业 市场化转型是未来发展的必然趋势 ， 但 其 主 要 从事 公 益性业 务 ，资产主要是地方政府 划拨的土地及基础设施建设开发投入，资产 盈利 性 弱 ，利润实现 通常 依赖政 府补贴 ，缺少 盈利 性强 的优质资产且债务负担普遍较重，转型难度较大；此外，部分城投企业急于完成转型，盲目进入一 些高风险的竞争性行业，容易导致经营性风险的增加，需关注城投企业的转型风险。 （ 4 ）未来发展 截至 201 8 年 底 ，中国城镇化率为 59.58 % ，较上年提高 1. 06 个百分点，但距发达国家 7 0 % 以上 的城镇化率仍有较大差距， 我国城镇化发展仍面临东西部发展不均衡的问题，基础设施建设仍有较 大的增长潜力。同时，近年来 世界 政治 经 济 格局 发生深度调整变化 ， 我国经济发展外部不确定性增 加 ，叠加内部经济结构调整转型，宏观 经 济 下 行压力 不断增 大 ，有必要加大基础设施建设补短板力 度，维持经济在合理空间内运行。在可预见的未来，我国城市基础设施建设仍具有较大的增长潜力 和投资需求，城投企业在未来较长时间内仍将发挥重要作用。 2 ． 区域经济环境 公司作为张家口市重要的项目建设与城市运营主体，张家口市的经济 发展 水平以及未来发展规 划对公司发展影响较大。 张家口市辖 6 区 10 县，总面积 3.64 万平方公里；位于河北省西北部，地处京、冀、晋、蒙四 省市交界处，东临 北京、 西 连山西、 北靠内蒙、南接华北腹地，市中心距北京 180 公里，素 有 “ 京 畿重地 ”“ 首都北大门 ，北 京后花 园 ” 之称；是京津冀经济区、首 都经济圈和城市群体中的重要组 成部分。 资源禀赋方面，张家口市是我国华北地区风能和太阳能资源最丰富的地区之一，风能资源可开 发量达 4,0 万千瓦以上，太阳能发电可开发量达 3,0 万千瓦以上，赤城县、怀来县等县地热资源 蕴藏丰富，各种生物质资源年产量达到 20 万吨以上，尚义县、赤城县、怀来县等县具备抽水蓄能 电站建设条件；以崇礼区、赤城县为代表的坝上与坝下过渡地带，降雪量达 1 米以上，存 雪期长 达 150 多 天，是华北地区最大的天然滑雪场。 2015 年 7 月，国家发展改革委印发《河北省张 家口 市可 再 生能源 示范区发展规划》（发改高技 〔 2015 〕 1714 号），规划范围以张家口全境为核心区域，辐 射京津冀及其他周边地区 。 同年同月， 北京市联合张家口市成功申办 202 年冬季奥林匹克运动会 。 经济发展方面， 201 6 － 201 8 年，张家口市 GDP 保持增长 。 201 8 年，张家口市全年全市生产总 值实现 1 , 536.6 亿元，按可比价计算，增长 7.6% 。其中，第一产业实现增加值 226.6 亿元，增长 6.8% ； 第二产业实现增加值 518 .4 亿 元 ， 较 上年增长 9.3% ；第三产业实现增加值 791.6 亿元，增长 6.6% 。 人均生产总值达 34 , 66 1 元， 较 上年增长 7.5% 。三次产业增加值占全市地区生产总值的比重分别为 14.8% 、 33.7% 和 51.5% 。全年全市户籍总人口 465.4 万人。年 底 常住人口 443.4 万人， 较 上年增加 0.05 万人 ； 其中城镇人口 253.78 万人，常住人口城镇化率为 57.24% ， 较 上年提高 1.32 个百分点。 张家口 市 全年固定资产投资 较 上年增长 7.4% 。其中城乡建设项目完成投资增长 20.8% ；房地产 投资 下降 14.2% ，其中，商品住宅投资 284 . 3 亿元，下降 7.2% ；商业 营业用房投资 25.7 亿元，下降 35.7% 。 201 6 － 20 1 8 年，张 家口市 全市地方一般公共预算收入持续增长。 2018 年，张家口市实现一般公 共预算收入 156.9 亿元， 较上年 增长 15.5% 。其中，税收入 93.4 亿元，增长 19.3% ，税收入占一 般公共预算的 5 9.53 % ，一般公共预算收入质量较差。 2 018 年 ， 张家口 全市支出 561.5 亿元，增长 19.2% 。 2018 年 ，张家口市财政自给率 2 7.94 % ，财政自给率低。 201 6 － 201 8 年，张家口市政府性基金收入快速增长 。 201 8 年， 实现 政 府 性基 金收入 242.4 亿元， 同比增长 52.6 % ，主要系土地成交量增多，土地出让金收入增 加 所致。 截至 2018 年 底 ，张家口市直接债务余额 460.69 亿元，担保债务余额 15.68 亿元。 总体看， 近年来，张家口市 GDP 保持增长，经济结构有所优化； 一般公共预算收入 持续 增长， 但 质量 较差 ，财政自给 能力 弱 。 张家口市面临着京津冀协同发展、 202 年冬奥会及张家口可再生能 源示范区的发展机遇，公司未来发展前景良好。 四、 基础素质分析 1 ．规模与竞争力 公司是由张家口市国资委出资的国有独资公司，定位为张家口市重要基础设 施投资 建 设主体 。 经过多年的发展，公司已形成了以房地产开发、装备制造、工程施工及委托代建、工程 服 务、市 政 服务 为主体的业务结构 。 同时 ， 公司持有张家口银行股份有限公司（以下简称“张家口银行”）和 张家口金融控股集团有限公司（以下简称“张家口金控集团”）部分股权。截至 2 018 年 底 ， 公司合 并口径持有 张家口银行股权 8.73% ，合并口径 持有 张家口金控集团股权 34.49% 。 截至 2018 年 底 ，张家口市另有 6 家公司从事基础设施相关业务，分别是：（ 1 ）张家口通泰控 股集团有限公司，主要负责承接张家口市及周边道路、桥梁等交通基础设施 建项目 工 程；（ 2 ）张家 口建设投资集团有限公司，主要负责张家口市的棚改业务；（ 3 ）张家口兴垣投 资 管理有 限公司 ，主 要负责冬奥会项目相关的土地一级开发；（ 4 ）张家口交通建设投资有限公司，主要负责京张城际铁 路及机场方面的建设；（ 5 ）张家口市政开发建设控股集团有限公司（以下简称“张家口市政开发公 司”），主要负责张家口市热力、路灯、城市管廊项目建设投资运营；（ 6 ）张家口文化旅游投资集 团有限公司，主要负责张家口市文化旅游产业项目开发、建设、投资。 总体看， 公司作为张家口市重要基础设施投资建设主体，业务 多元化发展 。 同时，公 司持有 部 分张家口银行及张家口金控集团股权形成的投资收益对公司利润总额贡献较大，公司综合实力较 强 。 2 ． 人员素质 截至 2018 年 底 ，公司高管人员共 3 名，包括副总经理 2 名 、 总工程师 1 名。 孙强先生， 1968 年出生，博士学历，正高级工程师；历任张家口公路勘测设计所副所长 ， 张家 口市交通局计划统计科长 ， 京化高速公路张家口管理处长；现任公司法定代表人、董事长兼党 委书记。 2017 年 6 月 6 日，根据《张家口市人民政府关于吴一凡等同志任免职的通知》（张政字〔 2017 〕 28 号），公司原总经理刘源先生任张家口市政开发公司董 事长， 免 去其公司 总经理职务。截至目前， 公司总经理职位空缺。 李卫东先生， 1960 年出生，大专 学 历，高 级人力 资源管理师 ； 历任河北省文安县 人民武装部 副 部长，张家口市建设局党委组织部长 ； 现任公司董事兼副总经理。 李强先生， 1974 年出生，本科学历 ； 历任张家口市城市建设开发总公司（以下简称“张家口城 建开发”）副总经理、总经理，张家口市城市建设工程管理处长，张家口市建设工程质量监督站 站长 ； 现任公司董事、副总经理。 王彤女士， 1967 年出生，本科学历 ； 历任张家口市建委科技科副科长、科长 ， 张家口城建开发 总工程师 ； 现任 公司 董 事 、总 工程师。 截至 2018 年 底 ，公司合并范围员工合计 1 , 490 人 。 从文化素质来看，拥 有 研究生 及以上 学历的 占 3.09% ，大学本科学历的占 44.16% ，大专学历的占 17.45% ，中专及以下的占 35.30% ；从年龄来 看， 30 岁以下的占 17.39% ， 30 岁到 50 岁的员工占 69.93% ， 50 岁以上占 12.68% 。 总体看，公司管理人员具备较为丰富的经营管理经验 ， 员工素质 能够 满足目前经营需要 。 3 ． 外部 支持 （ 1 ） 资本注入 公司在资本注入和政府补助方面持续获得张家口国资委、张家口财政局和张家口市政府等方面 有力 的外部 支 持，对其 可持续发展形成支撑。 表 4 2 015 － 2018 年公司在资本注入方面获得外 部 支持情 况 机构 时间 内容 账务处理 张家口市住建局 （原股东） 208 － 2016 对公司增资 5.10 亿元，其中货币增资 1.60 亿元，划拨国有 企业股权增资 3.50 亿元 增加实收资 本 5 .10 亿元 张家口市国资委 2 017 货币增资 0 .54 亿元 增加实收资 本 0 .54 亿元 张家口市财政局、 河北省财政厅 2 015 － 2016 下拨张家口市区、崇礼县补水项目专项资金（ 2 .61 亿元 ）、 电力需求补贴等共计 2 .82 亿元 增加资 本公 积 2 .82 亿元 张家口市政府、张 家口市国资委、张 2 017 经张家口市国资 委 批准， 公司将 政府负有偿还责任的政府一 类债务 11.1 亿元划为资本公积；张家口市政府将价值 1 .74 增加资本公 积 1 2.95 亿 家口市财政局 亿元的 博物馆、图书馆和档案馆项目移交至公司；张家口市 财政局拨付公司 0.10 亿 元 ， 用于组建张家口农业投资 发展 有 限公司等 。 元 张家口市财政局 2 018 张家口市财政局向公司拨付 0 .20 亿元 财政补贴资金 增加公司 实 收 资本 0 .20 亿元 资料来源：公司提供 （ 2 ） 政府补助 2016 － 2018 年，公司 分别获 得 政府补助 0.62 亿元、 0.45 亿元和 0 .15 亿元 ，在营业外支出和其 他收益反映。此外， 公 司在三 供一业 项目、崇赤补水项目及冬奥会保障项目等共获得政府专项资金 补贴 2 1.84 亿元资金补贴 ， 在专项应付款项目体现 。 总体看， 近年来， 公司持续 在资本注入和政府补助方面 获得有力的外部支持。 五、 公司管理 1 ． 治理结构 根据《中华人民共和国公司法》以及其他有关法律、行政法规和规范性文件的规定，公司已建 立和完善 了 法人治理结构。公司为国有独资公司，不设股东会，张家口市国资委履行出资人职责。 公司设董事会 ， 董事会由 7 名董事 组成， 设 董事长 1 名 、 副董事长 1 名 、 董事 5 名，其中职工董事 1 名。董事会行使的职权包括执行张家口 市 国资委 的决定 ，决定公司投资方案和经营计划、制订公 司年度财务预、决算、利润分配及弥补亏损方案等。 公司监事会由 3 名监事组成，其中职工代表监事 1 名，由职工代表大会选举产生，非职工监事 由张家口市国资委派。监事会负责检查公司财务，对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进 行监督等。 总体看，公司 建立了相对完善的 法人治理结构 ， 可满足现阶段发展需要 。 2 ．管理体制 公司内设综合事务部、党群工作部、财务融资部、人力资源部等 9 个 职 能部 门 。 根据公司经营管理的特点，公司建立了比较健全的内控管理体系，编制了《张家口建设发展 集 团有限 公司母 子公司管控制度汇编》，从战略与投资管理、建设项目管理、财务管理、人力资源管 理、审计管理等方面进行管理。 战略管理方面，公司制订了《战略与投资管理办法》，战略规划管理由总经理办公会 / 董事会统 一领导，战略发展部负责规划制定、实施、评价与修正，规划内容包括公司的愿景、使命、发展目 标体系、业务组合、重要战略举措、财务预测、风险分析以及战略规划的过程管理等，以实现各母 子公司发展战略协同，建立公司主营业务链条。 项 目 建设 方 面，公 司制定了《建设项目管理办法》，以规范投资项目的建设程序、提高投资项 目的管理水平 和 投资效 益。项 目建设过程中，各部门协同工作。总经理办公会 / 董事会为投资项目的 决策机构，项目管理部是投资项目前期工作的管理部门，子公司是投资项目的建设主体或代建主体， 负责组织施工、监理和设备材料的选购招标等活动。 财务管理方面，公司制订了《财务管理办法》，由财务管理、全面预算管理、资金管理、融资 担保管理和外派财务人员管理等构成。其中，融资担保管理规定公司本部统一管理公司及子公司的 融资担保行为，总经理办公会 / 董事会审议批 准财务 融 资部及子 公司拟定的融资方案及相关合同协 议；子公司融资前，应制定详细的融资方案报公司本 部 审批； 公司本 部、子公司之间可以进行互保， 但需经过公司总经理办公会 / 董事会批准，如果有业务需要为公司系统以外的其他单位进行担保，需 经过公司董事会批准。 总体看， 公司已经建立系统的经营管理制度，可满足公司日常经营管理需要。 六、 经营分析 1 ． 经营概况 公司是张家口市国资委下属的国有企业，经过多年的发展，已形成了以房地产开发、装备制造、 工程施工及委托代建、工程服务 和 市政服务为主体的业务结构。 2016 － 2018 年，公 司主营 业 务 收入规模总体保持稳定，并呈现小幅下降趋势 ，占营业收入的比 重均在 9 0 % 以上，主营业务 突 出 。近 年来 公司 主营业务 收入结构有所变化 ， 其中 房地产业务收入 受 可售项目存量规模及区域内房地产价格调控政策影响有所波动 。 装备制造业务受每年订单需求波动 影响，收入规模波动较大 。 工程结算 业务 受政府回购进度影响 ， 收入占比波动较大 。 工程服务收入 相对保持稳定 。 市政服务板块收入快速增长；其中 2 017 年 收入增长系张家口 2017 年 2 月污水处理 费收费标准上调 2所致； 2 018 年收入增长系公司崇礼滑雪场调水工程项目完工 ， 当年开始产生对滑雪 场 调水收 入 所致。 其余业务板块收入占比相对保持稳定，并 呈现增长趋势 。 2 根据《张家口市人民政府办公室关于调整市区污水处理费收费标准的通知》（张政办字 〔 201 7 〕 3 号），自 2017 年 2 月 1 日起，公司执 行的污水处理费价格标准为：市中心城区居民生活用水污水处理费每立方米由 0.80 元调整为 0.95 元；非居民生活用水污水处理费每立方米 由 1.45 元调整为 1.60 元；特种行业用水污 水处理费不做调整，仍为每 立方米 2.50 元。 表 5 2016 － 201 8 年公司 主营业 务收入情况（单位：万元、 % ） 项目 2016 年 2017 年 2018 年 收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率 房地产业务 12 , 165.09 24.31 23.09 23 , 214.68 46.42 21.38 13 , 548.90 27.5 36.04 装备制造 1 , 593.26 3.18 - 43.71 10 , 006.85 20.01 10.17 1 , 838.27 3.74 38 . 55 工程结算 24 , 120.65 48.20 49.83 164.06 0.3 - 9. 60 11 , 72.34 23.84 8.69 工程服务 5 , 092.43 10.18 60.10 5 , 084.35 10.17 62.19 5 , 786.79 11.7 55.76 市政服务 4 , 989.62 9.97 - 18.75 6 , 67.76 13.35 12.57 10 , 706.72 21.7 7.85 太阳能发电 -- -- -- -- -- -- 67.56 1.38 44.1 其他业 务 2 , 082.63 4.16 19.6 4 , 860.70 9.72 33.71 4 , 891 .13 9.95 33.93 合计 50 , 043.6 10.0 33.30 50 , 008.40 10.0 23.20 49 , 171.71 10.0 25.70 资料来源：联合 评级 根据公司提供审计报告整理 毛利率方面， 2016 － 2018 年，公司主营业务毛利率呈波动下降趋势，主要系收入结构变动影响 所致。公司房地产业务毛利率呈现波动增长趋势 ， 其中 2 018 年毛利率较 上年 增长 1 4.6 个百分点 ， 主要 系当年 公 司 在售项目销售均价增长所致 。公司装备制造板块毛利率呈现持续增长趋势 ， 其中 2016 年毛 利 率为负 主要系 随着公司对长期积压的半挂车、重型车等无法继续使用的零配件进行处理所致。 公司工程结算业务毛利率波动大 。 工程服务板块毛利率均在 5 5 % 以上 ，毛利率较高。市政服务板块 毛利率波动较大，主要系受厂房前期摊销成本及污水处理价格变动等因素影响所致。 总体看， 近年来，公司主营业务板块较多元，收入结构波动较大 ， 其中 房地产和工程结算（含 部分代建业务）业务收入占比较高。公司综合毛利率受业务结构变动而呈现波动下降趋势。 2 ． 业 务 经营 （ 1 ） 房地产板块 公司的房地产业务主要集中在张家口市区，由下属 6 家子公司运营，分别为 张 家口市 城达房 地 产开发有限公司、张家口市华瑞房地产开发有限责任公司、张家口市世方房地产开发有限责任公司、 张家口同创中房地产开发有限公司（以下简称“同创中房”）、张家口市天晟房地产开发有限责 任公司及张家口建发房地产开发有限公司，上述公司均持有房地产开发肆级资质，开发方式全部为 自主开发。 房地产业务 采用 市场化 方式运营 ， 通过 “招、拍、挂”方式从二级市 场购买土地进行建设，待 房地产项目达到预售条件时对外销售，实现资金平衡。截 至 20 1 8 年 底 ，公司主要完工可售房地产项 目销售进入尾声 。 在建房地产项目主要包括盛华家园和天泽 骏 景，截 至 2 018 年 底 ，以上 两个项目尚 需投入 19.57 亿元 ；均已开始预售，预售价格在 1 .29 万元 / 平方米。截至 201 8 年 底 ，公司房地产板 块无拟建房地产开发项目及相应的土地储备。 表 6 截至 2018 年 底 公司主要在建房地产项目情况（单位：亿元、万平方米、套） 项目名称 项目类型 总投资 已投资 尚需投资 总合同销售 面积 已销售面 积 待售面积 库存 累计确认 收入 盛华家园 住宅 30.26 13.50 16.76 3 7.4 3 0.0 37.43 3 , 084 0.0 天泽骏景 商住 9.3 6.51 2 .81 26.0 19.50 6.50 274 5.09 合计 -- 3 9.59 20.01 1 9.57 6 3.43 1 9.50 4 3.93 3 , 358 5 .09 注：已投资额按照实际工程量核算，有可能超过预计投资额 资料来源：公司提供 总体看， 近年来，公司房地产 业务 收入有所波动 。公司 在建待售项目规模较大，该板块未来收 入持续性尚可； 但 在建项目待投资规模较大，公司未来面临一定的投资压力。 （ 2 ） 装备制造板块 公司从 事 水罐车、 抑尘车、全挂车制造及零部件加工、零售，环保设备制造、电子多工程抑尘 车、运输半 挂 车制造 销售业 务。公司销售对象主要 为 张家口各区县执法局、住建局、环保局等政府 部门。受下游政府部门订单需求的不确定性，该板块业务收入波动较大。 2016 － 2018 年，公司装备制造实现收入 0.16 亿元、 1.0 亿元和 0 .18 亿元 ， 2017 年收入大幅增 长主要系向张家口环保局销售 50 台电动抑尘车，价格为 20 万 / 台 。同期装备制造业务毛利率分别 为 - 43.71% 、 10.17% 和 38.5 % ， 2016 年度毛利率为负主要系随着公司对 长期积 压 的半挂车 、重型车 等无法 继续使用的零配件进行处理所致。 总体看， 近年来，公司装备制造板 块 由半挂 车、重 型车向环保类车型转型，销售客户多为政府 部门。公司装备制造业务受政府订单需求影响大，收入及毛利率波动大。 （ 3 ） 工程结算 公司工程结算业务包括市场化的工程施工业务及承接政府单位的委托代建业务。 工程施工业务采用市场化方式运营的属于公司自营业务，主要从事张家口市公路、桥梁、隧道 工程建设施工。公司通过招投标方式获得工程建设项目，按照合同约定进行项目的施工建设，经验 收合格后获得收益，该部分业务规模较小。 委托代 建业务 由 公 司下属地产公司负责，收入确认依赖于项目完工结算进度，受此影响，公司 委托代建板块收入 波 动较大 。 委托代建业务运作模式方面分为两种：（ 1 ）对于公司统一规划及开发 项目，包括地上征地、拆迁、补偿及项目施工，建设资金由公司筹措；公司按照项目建设成本、资 金成本、管理费等确认收入；（ 2 ）对于建设资金全部由委托方负责筹措的项目，公司仅获取按照项 目总投资额一定比例计算的管理费确认收入，管理费在 2% 左右。 2016 － 2018 年，工程施工及委托代建板块分别实现收入 2.41 亿元、 0.02 亿元和 1 .17 亿元 。 其 中 2016 年收 入规 模 较 大主 要系公司委托代建项目市民广场及市民广场周边部分地块工程建设项目 一次性全额确认收入 所 致； 2 017 年收入来源全部为市场化工程施工业务，公司当年未确认代建项目 收入； 2018 年工程结算收入较高主要系公司一次性全额确认盛华小学代建项目收入所致 。 公司在建和拟建委托代建项目（见表 7 ）均采用委托方出资建设，公司仅确认代建管理费收入 模式。截至 2 018 年 底 ， 公司代建项目 总投资 9 .45 亿元 ， 已投资 3 .19 亿元 ， 2 019 年计划投资 2 .19 亿 元 ，资金均来源于委托方，公司筹资压力较小。 表 7 截至 201 8 年 底 公司委托 代建板 块 主要项目情况 （单位：亿元 、 年） 序 号 项目名称 委托方 项目周期 总投 资 已投资 额 2 019 年计划 投资额 2020 年计划 投资额 2021 年计划 投资额 收入实现 方式 1 张家口市第四中学 新建校区 张家口市第 四中学 2018 － 2021 3.20 0.12 0.28 1.50 1.30 代建管理 费回款 2 新建滨河路小学 桥东区教育 局 2018 － 2021 0.70 0.01 0.02 0.40 0.27 代建管理 费回款 3 中国地质博物馆张 家口馆建设项目 委托代建 2015 － 2019 2.45 1 .45 1.0 -- -- 代建管理 费回款 4 张家口市中心血站 采供血业务楼 张家口市中 心 血站 2017 － 2019 1.4 1.18 0.26 -- -- 代建管理 费回款 5 张家口市急救中心 工程 张家口市急 救中心 2017 － 2020 1.43 0.43 0.40 0.60 -- 代建管理 费回款 6 张家口市卫生监督 所综合楼工程 张家口市卫 生监督所 2017 － 2019 0.23 0.0 0.23 -- -- 代建管理 费回款 合 计 -- -- -- 9.45 3.19 2.19 2.50 1.5 7 - - 注：张家口市第四中学新建校区、新建滨河路小学项目暂未签订委托代建协议 资料来源： 公 司提供 总体看， 受委托代建项目收入确认方式影响，公司工程结算收入波动较大 。 公司在建项目资金 来源于委托方，未来该板块筹资压力较小。 （ 4 ） 工程服务板块 公司工程服务主要由检测服务、监理服务、设计服务及招标代理收入 构成 ，具体业务由下设子 公司负责。公司工程服务 80% 的业务来源于房地产开发项目。 2 016 － 2018 年 ， 工程服务收入相对保 持稳定 ， 分别为 0 .51 亿元、 0 .51 亿元和 0 .58 亿元 。 近年来，公司工程服务板块毛利率均 在 5 5 % 以上 ， 毛利率较高。 总 体看， 依托公司原股东张家口市住建局所特有的工程服务资源，该板块 收 入基本 稳定且 毛利 率水平较高。 （ 5 ）市政服务板块 公司市政服务板块由污水处理、垃圾处理、再生水销售和调水收入构成，其中调水收入为 2 018 年新增收入 ， 系公司负责为崇礼滑雪场企业调水产生收入 。公司污水处理、垃圾处理主要服务于张 家口市主城区（桥东区、桥西区）、张家口经济开发区 ； 再生水业务主要系公司将处理后的污水通 过相应工艺处理，在张家口市区具有专营性，再生水主要销售于河北大唐国际张家口热电有限责任 公司 用于发电冷却用 水 ； 调 水 业务 主 要服务 范围在崇礼滑雪场。 2 016 － 2018 年 ，公司市政服务板块收入快速增长，三年分 别 为 0 . 5 0 亿元 、 0.6 7 亿元和 1 .07 亿 元 。同期污水处理毛利率波动较大，分别为 - 18.75 % 、 12.57 % 和 7.85 % 。 截至 2018 年 底 ，公司市政服务板块主要在建及拟建项目见 表 8 ，项目总投资 19.02 亿元，资金 来源主要 为 财政拨款，尚需投资 1 7.31 亿元 ， 公司 面临一定的筹资压力 。 表 8 截至 2018 年 底 公司市政服务板块主要在建及拟建项目情况 （单位：亿元） 序号 项目名称 项目周期 批准文号 项目类型 总投资 已 投 资额 尚需投资 1 主城区污水再生利用扩建 2018 － 2019 张经审字〔 2017 〕 17 0 号 自 建 1.67 0.39 1.28 2 崇礼区下窝铺城区新建水厂项目 2017 － 2019 崇发改字〔 2017 〕 71 号 自建 1.60 0.2 1.38 3 冬奥核心区地表水厂及输配水管网项目 2018 － 2019 崇发改字〔 2018 〕 55 号 自建 3.60 0.2 3.38 4 城区输配水管网项目 2017 － 2020 崇发改字〔 2018 〕 54 号 自建 8.70 0.0 8.70 5 崇礼城区 污水处 理 厂及配套管网项目 2018 － 2019 政复字〔 2016 〕 150 号 自建 3.45 0 . 88 2.57 合计 -- -- -- 19.02 1.71 1 7.31 资料来源：公司提供 总体看， 近年来，污水处理收费标准有所上调， 2 018 年公司新增崇礼区滑雪场调水收入 ，市政 服务板块收入有所增长， 2 017 年 毛利率扭亏为盈 。公司 在建项目待投资规模较大，面临一定的筹资 压力。 （ 6 ）在建 拟建项目 旅游文化 公司于 2016 年设立张家口建设发展旅游投资集团有限责任公司，下设旅游服务公司，以公司现 有的旅游资源（大 境门综 合 改造项目 ）为切入点，借助旅游资源开展酒店业等周边产业。 大境门综合改造项目以张家口市 著 名的历 史标志大境门（始建于 164 年）为内核，项目占地面 积 252 亩，总建筑面积 8.26 万平方米，项目总投资 1 2 . 80 亿元。 建设模式方面，由公司子公司同创中房负责项目建设改造，张家口市桥西区政府负责项目具体 拆迁工作。截至 201 8 年 底 ，大境门综合改造项目已投资 8.30 亿元（体现 在“存货 - 开发成本”科目 ）， 预计项目将于 2019 年全部完工。公司前期项目投入依靠未来旅游景区收入平衡。 新能源 随着京津冀协同发展，切合新能源 产业政 策 ，公司于 2015 年 9 月 28 日与张家口人民政府和绿 巨人能源有限公司签署《关于加强可再生 能 源及相 关产业发展的合作协议》，其中包括光伏产业项 目合作项目、高新产业发展基金和基础设施产业投资基金的合作。公司于 2015 年 11 月成立了张家 口建设发展新能源开发利用有限公司，截至 2018 年 底 ，已建设完成 12.50 兆瓦的分布式光伏电站及 30.0 兆瓦集中式光伏电站，并实现并网 。 2 018 年 ，光伏发电项目发电容量已达 42.50 兆瓦，使用寿 命 25 年。上网电价前三年为 0 .80 元 / 度，以后每年 0 .60 元 / 度，销售对象主要 为 国家电 网。 现 代 农业 2016 年，根据张家口市政府保障北京 202 年 冬 奥 会 食品供应体系建设的定位， 公 司开始 打造 农业产业， 2017 年公司成立张家口农业投资发展有限公司 ， 未来公司计划通过整合张家口农业产业， 成为张家口市农业方面的龙头企业。 2018 年 6 月，公司同沽源金莲 川牧业有限公司（以下简称“ 沽源金莲 ”） 原股东签订《股权转 让协议》，受让沽源金莲原股东 10.0% 股权。公司将利用其屠宰加工厂和养殖场资产建立牛羊肉（未完）  |