秦安股份:《资产评估报告》开元评报字[2019]602号
本资产评估报告依据中国资产评估准则编制 重庆渝陵资产经营(集团)有限公司拟收购 重庆赛全机电技份有限公司负于重庆帘九龙坡区 蔑英路701号厂区内的走炖痰用权及地上建构筑物 资产评估项目 资产评估报告 开元评报字[2019]602号 共1册,第1册 开元.. 公司 】0 △.. κv。。vCAREA 。9 Ltd — ˉf婚 冖.△「曰.. ` p。00oo7 0 燹产评锚搬镫镛鹬弼执 ■ rˉ△ LJ (咿国资产评镭协会全(I) 圃辘一编髑》.. ˉ鞲庐h孱犟鑫禽净眼常静|鳊镣豫徉馕俺43020◇诵噌20钅♀◇◇搏89 鳖胰瀹踵资产缝饔(辗团)褐签燹公蠲掇皎嬲盥 胶爨凝飙电股份藕阝燹公司链于篷胶南九魔镀区.. 翳产簿镝辗蜜偶猕.. : △厶 旁鑫茹鑫盅地使蹋掇及地变建构蠛 鞠 酸产评镝搌簿文簿.. : 嚣 uJ怀 资产婵锸机构名称.. :拜篱.. 洋琴阝腱.. 签字鞲产评镝埯磁人辘充鑫怀麟、邹嬲(鞲产评镝师.. ) 说明;拣鹦娥甑证明该资产惮缴搌~各已避馏了会圃辘.鳙麟,苓修为睽产评猞~甑鞠燹 莪签牢燹产评锸哮业人巍篦降榴葳瀵稗费任鞠侬攥◇ ′ 重庑劢鹰资产经营倬刃丿有解么硼攸励 重i庑:綦寅勿笤股宁存赝么习(′) 厂zir膨筝资产评佑猡等 `彡 目录 声明 资产评估报告摘要 资产评估报告 一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人.. ———6 二、评估目的 三、评估对象和评估范围 四、价值类型.. 10 五、评估基准日.. 10 六、评估依据.. 10 七、评估方法 —————————————————————————————————————————————————————————10(—) 八、评估程序实施过程和情况.. -16 九、评估假设17 十、评估结论.. 18 十一、特别事项说明19 十二、资产评估报告使用限制说明19 十三、资产评估报告日—————21 资产评估报告附件.. 开元资产评估有限公司电讠石i: (010) 88829567 重:庑i酢营r集团丿谔衫狎么k雹〃:励 室庆i麦安勿笤'膛″育赝么、司厂绀膨筝筋巧平佑'收:椤等 声明 一、本资产评估报告是依据中华人民共和国财政部发布的资产评估基本准则和中国 资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制的。 二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评 估报告载明的使用范围依法使用资产评估报告;委托人或者其他资产评估报告使用人违 反前述规定使用资产评估报告的,本资产评估机构及签字资产评估专业人员不承担责 任。 三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使 用人和国家法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用;除此之外,其他任何机构 和个人不能成为资产评估报告的使用人。 四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论,评估结论不等同于评估对 象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 五、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中 假设和限制条件的限制;资产评估报告使用人应当充分关注并考虑资产评估报告中载明 的假设前提、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响,依法合理使用评估结论。 本评估报告的评估结论是为本评估报告载明的评估日的而出具的评估对象于评估 基准日的征收条件下的市场价值参考意见,故本评估报告的评估结论仅适用本次评估目 的。当评估日的、评估假设和限制条件等不复完全成立时,本评估报告的评估结论即告 失效。在此情况下,本资产评估报告的使用人不得使用本资产评估报告及其评估结论.. , 可以重新申报评估。因使用不当造成的后果与本资产评估机构及签字资产评估师无关。 , 六、本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则.. 坚持独立、客观、公正的原则,并对所出具的资产评估报告依法承担贡任。 七、本次评估的评估对象所涉及的资产、负债清单由委托人和相关当事人申报并经 其采用签字、盖章或法律允许的其他方式确认;委托人和相关当事人依法对其所提供资 料的真实性、合法性、完整性负责;因委托人和相关当事人提供虚假或不实的法律权属 资料、财务会计信息或者其他相关资料,资产评估专业人员履行正常核查程序未能发现 而导致的法律后果应由委托人和相关当事人依法承担责任。 八、本资产评估机构及执行本项目的资产评估专业人员与资产评估报告中的评估刈 象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事人没有现存或者预期的利益关系,对相关 当事人不存在偏见。 开元资产评估有限公司电话: (010) 88829567 重庑荡鹰穷产经营r案刃丿有阴么唰孜:励 重庆|秦寅砑笤`胯份硼么叼厂盯形绷产评佑霍等 九、资产评估专业人员业已对本资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了 必要的现场调查;业已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况和资料进行了查验.. , 并对已发现的产权资料瑕疵等问题进行了如实披露,但并非对评估对象的法律权属提供 保证。特提请委托人及相关当事人完善产权手续以满足本资产评估报告经济行为的要 求。 十、本资产评估报告中如有万元汇总数与明细数据的合计数存在的尾数差异,系因 电脑对各明细数据进行万元取整时遵循四舍五入规则处理所致,应以汇总数据为准。 开元资产评估有限岔司电话: (010) 88829567 富庑渝鹰资产经营.. ‘集团丿有股么秽(′) 收:励 重庆|案安勿笤`绂份钸么司(′) 厂区土勉筝育产评街椤等 重庆谕睦资产经营(集团)有限公司拟收购 重庆秦安机电股份有限公司位于重庆市九龙坡区 兰英路701号厂区内的土地使用权及地上建构筑物 资产评估项目 资产评估报告摘要 开元评报字[2019]602号 : 重庆渝隆资产经营(集团)有限公司、重庆秦安机电股份有限公司.. 开元资产评估有限公司接受贵双方的共同委托,按照有关法律、行政法规和资产评 估准则的相关规定,坚持独立、客观、公正原则,按照必要的评估程序,对重庆秦安机 电股份有限公司位于重庆市九龙坡区兰美路701号厂区内的土地使用权及地上建构筑物 于评估基准日2019年8月31日的征收条件下的市场价值进行了评估。现将资产评估情况 摘要报告如下.. : 一、评估目的 重庆渝隆资产经营(集团)有限公司拟收购重庆秦安机电股份有限公司位于重庆市 九龙坡区兰美路701号厂区内的土地使用权及地上建构筑物。现双方共同委托开元资产 评估有限公司按照(渝国土房管[2012]589号)文件第十七条规定,参照国有土地上房屋 征收评估规定对涉及的土地使用权及地上建构筑物进行评估,为委托双方本次交易行为 提供价值参考意见。 二、评估对象和评估范围 本次委托评估对象为重庆秦安机电股份有限公司位了重庆市九龙坡区兰美路701号 厂区内的上地使用权及地上建构筑物。 本次评估范围为重庆渝隆资产经营(集团)有限公司与重庆秦安机电股份有限公司 共同盖章确认的土地使用权及地上建构筑物。包括出让工业土地使用权77,507.50平方 米;地上房屋建筑物50,095,34平方米(其中已办证房屋4项,建筑面积41,237,00平方米 , 用途为工业生产及生活用房;无证房屋20项,建筑面积.. 8,85⒏34平方米,用途为工业及 其配套辅助用房);地上构筑物及其他辅助设施45项,为围墙、堡坎、道路、苗木、配 套设施等。具体申报明细详见《资产评估委托合同》附件。 委托评估对象和评估范围与委托人拟实施的经济行为所涉及的评估对象和评估范 围一致。 三、价值类型 开元资产评估有限公司日自话: (010) 88829567 勇庑磁鹰资产经营r蘖团解公刃″收购 耋厉蘩安勿瘤膛份砌公习厂肛彪`窟筝资产评佑锣擎 本评估报告选择评估对象在征收条件下的市场价值作为评估结论的价值类型。 四、评估基准日 本次评估的基准日为2019年8月31日。 五、评估方法 依据重庆市征收评估文件明确的相关评估技术思路,对已办证房屋及未经登记房屋 (含房屋面积对应的土地使用权面积),采用市场法进行评估;对空地使用权(委估土 地使用权容积率小于1,空地面积为土地面积减去已办证及未经登记房屋面积)采用成 本逼近法进行评估;对无证房屋、构附着物采用成本法进行评估。 六、评估结论及其有效使用期 经评估篮庆秦安机电股份有限公司美路701号重庆秦安机电 股份有限公司厂区内的主地使用收条件下的市场价镱为 450,166,192.00元(大写:人民币)。评估结果 汇总详见下表: 评 序号项日项数评镭价值(元)备注 田定资产-房屋建筑物.. 24 358,979,448,00含41,237.00平方米:卜地使用权 田定资产ˉ构筑物及其他辅助设施.. 45 28,076,074.00 无形资产ˉ上地使∫ll权 63,110,670为空地使用权面积36,270,50平方米 合计.. 450,166,192.00 其体详见评估明细表。 本资产评估报告评估结论经重庆渝隆资产经营(集团)有限公司上级主管部门备案 后,白评估基准日起壹年内有效,该有效使用期从评估基准日起计算。 本评估报告的合法使用者在使用本评估报告及其评估结论时,应特别注意本评估报 告所载明的假设条件、限制条件、特别事项(期后重大事项)及其对评估结果的影响。 七、特别事项说明 (一)引用其他机构出其报告结论的情况 本项目没有引用其他机构出具报告结论的情况。 (二)权属资料不全面或者存在瑕疵的情形 本次存在未办证房屋,共20项,建筑面积8,858.34平方米,用途为工业及其配套辅 助用房。 (三)评估程序受到限制的情形 无。 (四)评估资料不完整的情形 开元资产评估有限公司日 日日讠舀: (010) 88829567 重庆.. · 筋鹰资产经盒.. ‘集团丿鼋解么唰收:殉 重庆|案安勿笤赝纱珊么习(′) 厂肛勉锁产7平佑霍等 无。 (五)评估基准日存在的法律、经济等未决事项 无。 (六)抵押、担保、租赁及其或有负债(或有资产)等事项的性质、金额及与评估 对象的关系 根据征收相关规定,不考虑评估对象租赁、抵押、查封等因素的影响。 (七)评估基准日至评估报告日之间发生的可能对评估结论产生影响的事项 无。 (八)本次资产评估对应的经济行为中,可能对评估结果产生重大影响的瑕疵情形 无。 (九)其他特别说明事项 1,《资产评估委托合同》载:“甲乙双方共同委托开元资产评估有限公司按照(渝 国土房管[2012]589号)文件第十七条规定,参照国有土地上房屋征收评估规定对涉及 的土地使用权及地上建构筑物进行评估.. ,(”) 本次评估根据上述约定参照重庆市征收评估 的相关规定进行评估,评估结论为评估对象在征收条件下的市场价值。 2,本次评估中,土地使用权价值分部分体现,一部分为房地合一价值,该部分土地 面积等于已办证房屋建筑面积,价值在已办证房屋价值中体现;另一部分为空地价值 , 面积为整宗土地面积减去与已办证房屋建筑面积相等的土地使用权而积后剩余的空地 使用权面积,计算得.. 77507,5ˉ41237=36270,5平方米,该部分土地使用权价值在无形资产 中体现。 八、资产评估报告日 资产评估报告日是评估结论最终形成日。本资产评估报告日为2019年11月6日。 以上内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况并正确理解评估结论.. , 应当阅读评估报告正文。 开元资产评估有限公司电话: (010) 88829567 童痴.. ˉ瑜鹰资产经营r集团丿鼋昭么唰饮矽 重庆|秦安勿笤赝份镏么习(′) 厂亚勉等渤巧平衡锣等 重庆谕隆资产经营(集团)有限公司拟收购 重庆秦安机电股份有限公司位于重庆市九龙坡区 兰英路701号厂区内的土地使用权及地上建构筑物 资产评估项目 资产评估报告 开元评报字[2019]602号 重庆渝隆资产经营(集团)有限公司、重庆秦安机电股份有限公司.. : 开元资产评估有限公司接受贵双方的共同委托/按照有关法律、行政法规和资产评 估准则的相关规定,坚持独立、客观、公正原则,按照必要的评估程序,对重庆秦安机 电股份有限公司位于重庆市九龙坡区兰美路701号厂区内的土地使用权及地上建构筑物 于评估基准日在征收条件下的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下 : 一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人 本次评估委托人一为重庆渝隆资产经营(集团)有限公司(以下简称.. “ 渝隆公司.. ” ), )。 委托人二及产权持有人为重庆秦安机电股份有限公司(以下简称.. “ 秦安股份 ” (一)委托人一概况 名称:重庆渝隆资产经营(集团)有限公司 统一社会信用代码:915001077339757027 类型:有限责任公司(国有独资) 法定代表人:刘祖金 注册资本:531093.4万人民币 成立日期:2002年01月23日 住所:重庆市九龙坡区华龙大道4号8栋25号 经营范围:在区政府授权范围内运用国有资产进行投资、控股、参股、合资、租赁、 承包、转让、兼并等资产运营活动;区政府授权的国有资产投资、资产管理(应经审批的 未获审批前不得经营;)城市基础设施建设及社会事业投资与管理;在政府授权范围内从 事土地整治与经营管理;园区基础设施建设和投资、经营管理。料[以上项目法律、法规 禁止经营的不得经营;法律、法规规定应经审批而未获审批前不得经营] (二)委托人二及产权持有人概况 开元资产评估有限贫司电话: (010) 88829567 堇庑劢鹰资产纟富.. ‘集团丿存赝么嗝哕健:殉 重庆秦安裙色燹衫勿1存阴么叼厂区土勉等夯产评佑锣等 名称:重庆秦安机电股份有限公司 统一社会信用代码:915000006219143151 类型:股份有限公司(中外合资、上市) 上市类型:上交所主板A股 氵差(定代表人.. : YtiAⅫING TANG 注册资本.. :4387⒐704900万人民币 成立日期:1995年09月05日 住所:重庆市九龙坡区兰美路701号附3号 经营范围:设计、开发、制造、销售汽车配件.. ‘(制造不含发动机丿、汽车变速器及 配件、游艇配件(制造不含发动机建筑工程机械配件、农用机械配件、摩托午配件、 )、 轿车ABS系统产品、微型汽车QA474Q发动机:普通道路货物运输(按道路运输许可证核 定的范围和期限从事经营)。『依法禁止经营的不得经营;依法应经许可审批而未获许可 批准肓f不得经营』★★ (三)委托人与产权持有人之间的关系 委托人一重庆渝隆资产经营(集团)有限公司拟收购委托人二重庆秦安机电股份有 限公司位于重庆市九龙坡区兰关路701号ˉ厂区内的土地使用权及地上建构筑物.. c (四)资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况 本评估报告除提供给委托人使用外,其他的评估报告使用者为与本评估报告载明的 评估目的之实现相对应的经济行为密切相关的单位(或个人),具体为委托人及其主管 部门、产权持有人及其股东和国家法律法规规定的评估报告使用者 c 二、评估目的 重庆渝隆资产经营(集团)有限公司拟收购重庆秦安机电股份有限公司位于重庆巾 九龙坡区兰关路701号厂区内的土地使用权及地上建构筑物。现双方共同委托开元资产 评估有限公司按照(渝国土房管[2012]589号)文件第十匕条规定,参照国有土地上房屋 征收评估规定对涉及的土地使用权及地上建构筑物进行评估,为委托双方本次交易行为 提供价值参考意见。 三、评估对象和评估范围 (一)委估资产对象及范围 本次委托评估对象为重庆秦安机电股份有限公司位于重庆市九龙坡区兰美路701号 开元资产评估有限岔司电话: (010) 88829567 r庆:蒲i嫠菌:产蜜营.. ‘结囫硬么、司般兹:瞰 查庆茹蜜韧笤腰份有胛么叼厂区土彪蛳 `有 厂区内的土地使用权及地上建构筑物。 本次评估范围为重庆渝隆资产经营(集团)有限公司与重庆秦安机电股份有限公司 共同盖章确认的土地使用权及地上建构筑物。包括出让工业土地使用权77,507,50平方 米;地上房屋建筑物50,095.34平方米(其中已办证房屋4项,建筑面积41,237,00平方米 , 用途为工业生产及生活用房;无证房屋20项,建筑面积8,858.34平方米,用途为工业及 其配套辅助用房);地上构筑物及其他辅助设施45项,为围墙、堡坎、道路、苗木、配 套设施等。具体申报明细详见《资产评估委托合同》附件。 委托评估对象和评估范围与委托人拟实施的经济行为所涉及的评估对象和评估范 围一致。 (二)委估资产情况 (1)账面情况 纳入本次评估范围内资产系委托方按委估范围内实物资产进行清理申报,申报资 产明细中存在部分资产无账面值。已申报账面价值和无账面价值资产概况如下 : : A、已中报账面价值资产概况.. 账面价值 序号科目名称 原值(元 )净值(元 ) 备注 房屋建筑物.. 43,649,427.40 24,813,829.526项,为办公楼、厂房、磨合 工房等.. 2构筑物及其他辅助设施10,茌60,843,35 7,445,882,049项,为围墙、污水处理系统 刍.. Δ 土地使用权27,030】 800,00 18,183,563,24 合计.. 81,141,070,75 50,413,274,80 B、无账面值资产概况: 房屋建筑物,共18项,为测试中心、配电房、空压房等 ; 构筑物及其他辅助设施36项,为公路、地面硬化、堡坎、苗木等。 (2)物理状况 A、房屋建筑物的物理况:本次评估范围内的房屋建筑物共计24项(其中4项房屋 已办证、20项无证房屋),房屋用途为工业及其配套辅助用房,结构有钢混、混合、彩 钢棚等。建设年代为2004年至2018年,楼层最高为4层、生产用房基本为1层,各房屋能 满足厂区生产的需要,正常使用中,维护保养一般。 B、构附着物物理状况:本次评估范围内的构附着物主要为围墙、堡坎、道路、苗 木、配套设施等,分布于厂区内各处,各部分均正常使用中,维护保养正常。 C、土地物理状况.. : 本次申报评估的土地使用权面积共77,507.50平方米,为现有厂区用地,本次纳入 开元资产评估有限公司电话: (010) 88829567 童庑筋鹰穷产经营r集团丿育/,尼么.. 使:狗 重庆|秦寅勿笤、绂铮解么习(′) 厂肝功黟产评估椤等 c 评估范围的房屋建筑物等均位于该地块上.. : △地实体状况详见下表.. ′珊 序号 1∶工也面 产权证号.. 积(M2) 114房地ir 2o12 字第012991号 91290114房地iT 2012 子第.. 012865: 15|32810 渝(2016)九龙 坡|茎小动产权 第000012670号 6⒈26650114房圯.. π2015 字第61045刂 (3)权益状况 土地位置 九龙坡区兰关 路701号附2号 九龙坡区兰美 路701巧附3号 九龙坡区兰美 路701号附19 九龙坡Lκ兰关 路701弓田4弓 地形地宗地土地开发程地上建构附 用途 势 |!|个 形状度着物状况 工业 南临顺 盛雅苑、 宗J也红线外 (六 迪"(迪上、地上白多Mi 工业 大部分 较平坦.. , 局部有 东|临兰 美路、北 临工业 不规 下水、电、 气、汛、路), 红线内"六通 ∶[业类建筑 物(系本次.. i′ |′{|ll f包|E|H勺 工业一定坡厂房、西 )(刂一川^(迪上、房屋建筑物 度临秦安卜水、电、及构灬物 j[|上 股份营气,讯、跖、等) 理绿地场地平牲.. ).l : 本次评估对象为土地及地上的房屋建筑物、构筑物等,具体权益状况如下.. ①土地及地上已办证房屋权益状况.. 土地使 名称证号坐落 土地+地面积.. 用权终 房屋 结构 建筑面 楼层 用途(M2) |H||期 用途积(m2) 办公楼 渝(2016)九龙J戊区下九龙坡工业办公钢筋混 599659 名义 功产权第000012670号701号附1另用地.. 用房凝.. 11 层.. 1ˉ41号厂114房地证2015字第九龙坡工业 612665 T业钢筋混名义 房61045号701号附4号用地2052-t=用房凝土.. 15391 79 层1-2 倒班楼 114房地证2012字第 九龙放区兰美路 012991号701号附2号 业 地 工用 10月 31 912.9.口 氵昆 f筝结 用房构.. 层1ˉ4 名义 工业 318589 名义 2号厂114房地证2012字第九龙坡区兰关蹄工业 15.32810 工业钢筋记 1666273 层.. 1/(1 房012865号701号附3号用地.. 用房凝土.. 夹) ②其余未办证房屋无相关权属资料,但均在土地使用权范|韦|内。.. ③构筑物均在土地使用权范围内。.. ④根据征收相关规定,不考虑评估对象租赁、抵押、查封等因素的影响。 (1)经济状况 本次委估资产为重庆市九龙坡区兰关路701号熏庆秦安机电股份有限公司厂区内 的土地使用权及地上建构筑物。厂区距~I郎约2公里,大门对面叩为盛吉汽配新城.. , j1 较繁华;邻经纬大道,fE 1号线高庙村站约1公甲,公交关茵河谷站、柏林站均小.. 500米;距沙坪坝站约5公里、距中渡口码头约7公屮距陈家坪汽车站约5公哏、 .、 距江北机场约35公里、距石新路立交入口约2公吼,对外交通便捷。周边土地利用 以商住为主。 截至评估基准日,重庆秦安机电股份有限公司处于正常生产状态,评估对象均为 厂区内正常生产提供必要保障的房屋、土地等。各项资产维护保养较好,正常使用中。 (三)引用其他机构出具的报告结论情况 本次评估为本机构独立完成,没有引用其他机构出具报告结论的情况。 开元资产评估有限岔司电话: (010) 88829567 重庆劢鹰资产经掌r集团丿有赝么珊(′) 收:励 董灰:秦寅勿色僻笏解么叼厂区土勉筝资产评街锣等 四、价值类型 (一)价值类型及其选取 资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。 根据与委托人签署的资产评估委托合同的约定,本次评估选择在征收条件下的市场 价值作为本次评估结论的价值类型。 (工)价值的定义 评估对象在征收条件下的市场价值,即评估刈象在正常交易情况卜、吐l熟悉情况的 交易双方以公平交易方式在评估基准日自愿进行交易的金额,但不考虑评估刺象租赁、 抵押、查封等因素的影响。 五、评估基准日 本次评估的评估基准日是2019年8月31日。该评估基准凵由委托人选定并与本次评 估的《资产评估委托合同》载明的评估基准日.. 致(— ——) 。 在与资产评估机构及资产评估师进行充分沟通的基础上,委托人于确定评估基准口 时主要考虑了以下因素 : (一)评估基准日尽可能与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近,使评 估基准日的叫点价值对拟进行交易的双方更具有价值参考意义,以利于评估结论有效服 务于评估目的。 (工)评估基准日尽可能为与评估目的所对应的经济行为计划实施日期接近的会计 报告日,使资产评估专业人员能够较为全面地了解与评估对象相关的资产情况,并尽可 能避免因利率、政策性征收费用率等方面的变化对评估结论的影响,以利于资产评估专 业人员进行系统的现场调查、收集评估资料、评定估算等评估程序的履行 c (三)评估基准日尽可能与资产评估专业人员实际实施现场调查的日期接近,使资 产评估专业人员能更好的把握评估对象所包含的资产于评估基准日的状况,以利于真实 反映评估对象在评估基准日的价值。 六、评估依据 (一)经济行为依据 1.《重庆市九龙坡区人民政府常务会议(区长办公会议)关于 “ 渝隆集团整体收 购秦安机电公司二郎厂区 ” 的审核意见》。 开元资产评估有限公司电i舌: (010) 88829567 重庆:荡鹰穿产经营r集团丿存绸么珊(′) 掳:狗 重庆麦安勿色搿锣镪么′c,7厂区土勉等资产评估椤等 (二)法律法规依据 1,《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第46号,2016年7月2日 第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过.. ); 2,《国有资产评估管理办法》(同务院令第91号 ); 3,《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年中华人民共和国主席令第5号 ); 4.《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委令第12号 ); 5,《企业国有资产交易监督管理办法》(国务院国资委财政部令第32号 ); 6,《关于加强企业国有资产评估管理工作有大问题的通知》(国务院国有资产监督 管理委员会国资委产权[2006]274号 ); 7,《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国务院国笛资产监督 管理委员会国资产权(2009)941号 ); 8,《关于印发<企业国有资产评估项目各案.. △i作指引>的通知》(国务院国有资产监 督管理委员会国资发产权[2013]6d号 ); 9、《重庆|订企业国有资产评估项目备案管理办法》.. ; 10、《重庆市企业国有资产评估管理暂行办法》(渝国资[2007]20号 ); 11、《重庆市国有资产监督管理委员会关于企业国有资产评估管理有关问题的通知》 (渝国资[2018]373号 ); 12,《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日中华人民共和国主席令第六十二号 公布,2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过.. ); 13,《中华人民共和国公司法》(2018年10月26冂第十三属全国人民代次大会常务委 员会第六次会议第四次修正); 14,《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28口第十属全国人民代表大会常务 委员会第十一次会议修订.. ); 15.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月30日第十届全国人民代表大 会常务委员会第二十九次会议修订); 16.《国有土地上房屋征收与补偿条例》(中华人民共和国国务院第590号令); 17.《重庆市国上房管局印发关于进一步加强国有上地上房屋征收工作的通知》(渝 国上房管(2012)589号 ); 18,《关于印发〈国有土地上房屋征收评估办法〉的通知》(中华人民共和国建设部 建房[2011]77号 ); 19,《重庆市人民政府办公厅关于印发(重庆市国有上地上l房屋征收与补偿办法(暂 行)〉等有关办法的通知》(渝办发[20111123号 ); 开元资产评估有限父司电话: (010) 88829567 重庆劢鹰资产经营.. ‘集团丿有阴么别收:矽 重庑著安勿蜘么刁(′) 厂肚勉竽资产7平佑猡等 20.其他与资产评估相关的法律、法规。 (三)评估准则依据 1,《资产评估基本准则》(财政部财资[2017]43号 ); 2,《资产评估职业道德准则》(中评协[2017]30号 ); 3,《资产评估执业准则一资产评估程序》(中评协(2018)36号 ); ⒋《资产评估执业准则一一资产评估报告》(中评协(2018)35号 ): 5,《资产评估执业准则——资产评估委托合同》.(中评协[2017]33号 ); 6,《资产评估执业准则.. ——资产评估档案》(中评协[2018]37号 ); 7,《资产评估执业准则——不动产》(中评协[2017]38号 ); 8.《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协[2017]46号 ): 9,《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2017]会2号 ); 10.《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2017]47号 ); 11.《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协[2017]48号)。 (四)资产权属依据 1,产权持有人的营业执照等(复印件); 2,产权持有人的房地产权证书、不动产权证(复印件.. ); 3,产权持有人的土地出让合同及协议(复印件.. ); ⒋其他相关权属依据。 (五)评估取价依据 ; 1.评估专业人员掌握的市场调查价格信息资料.. ; 2.评估专业人员调查类似房地产市场征收实例资料.. 3,中国人民银行颁布的人民币存贷款基准利率.. ;‘ ⒋评估专业人员收集的相关估价资料、参数资料和国家及重庆有关部门发布的统计 资料和技术指标资料.. ; 5,关于印发《重庆市国有建设用地使用权宗地地价确定规则》的通知(渝国土房管 规发(2016)6号 ); 6,重庆市国土房管局关于印发《重庆市耕地占补平衡指标交易管理办法》的通知(渝 国上房管规发(2017)18号 ); 7,《重庆市调整征地补偿安置政策有关事项的通知》(渝府发(2008)45号)、《重 庆市人民政府关于进一步调整征地补偿安置标准有关事项的通知》(渝府发.. (2013) 58号): 8,《重庆市九龙坡区人民政府关于印发重庆市九龙坡区征地补偿安置实施细则的通 开元资产评估有限公司电话: (010) 88829567 · .丿 童:庆:筋鹰资产经营.. 集团存赝么珊(′) 徒励 r· 重庆秦安勿芭.箔份有解么叼/^区土彩等资产评佑椤等 知》(九龙坡府发(2013)17号 ); 9.关子印发《重庆ro主城|×同有建设用地使用权基准地价说明》的通知(渝F|上房 管(2016)434号 ); 10.《关于公布重庆市主城区+地收益系数的通知》(渝口⒈房管(2016)598号 ): 11,《重庆市上城区及江津区双福街道珞璜镇土地级别册(2012年版 )》 ; 12,《建筑工程工程量清单计价规则》(GB50500-2013); 13,《(重庆市市政工程计价定额.. ))(CQSZDE-2018); 14,《重庆市建筑工程计价定额》(CQJZDE-2018); 15,《{重庆市建设工程费用定额》(CQFYD-2018)i ; 16.《资产评估常用数据与参数手册》.. 17,《重庆工程造价信息》(2019年第9期 ); 18,重庆市工程造价网站公布的类似工程造价案例、价格信息等 ; D 19,评估专业人员实地查勘、搜集、整理的资料.. (六)其他参考依据 ; 1.宏观经济分析资料.. 2‘ 其他相关参考资料。 七、评估方法 (一)评估方法简介 本次评估选择在征收条件下的市场价值作为本次评估结论的价值类型,本次评估对 象为资产组合,包含上地使用权及地上建构筑物。 征收评估中,依据重庆巾征收评估文件明确的相关评估技术思路,对已办证房屋及 未经登记房屋(含房屋面积对应的土地使用权面积9,采用「 |△场法进行评估;对空地使 用权(委估土地使用权容积率小于1,空地面积为土地面积减去已办证及未经登记房屋 面积)采用成本逼近法进行评估;对无证房屋、构附着物采用成本法进行评估.. c (二)评估方法的选择 1)已办证房屋(含与其建筑面积相等的土地使用权)评估方法的选用、方法介绍 房屋的评估方法主要有市场法、收益法、成本法及其衍生方法等。本次为评估对 象征收前提条件下的价值,周边有较多的类似房屋征收补偿实例价格,故最适用采用 市场法评估。故本次对评估对象已办证房地产选用市场法进行评估,得到评估对象价 值。 市场法:市场法是选取一定数量的可比实例,将它们与评估对象进行比较,根据 开元资产评估有限岔司电讠舌: (010) 88829567 重庆.. ˉ 汾鹰资产纟否萝r集刀丿鼋阴么司(′) ″攸:矽 重:厌秦安朗色箔份有骝么叼厂区土启丝7等苈:产评佑拶等 其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到评估对象价值或价格的方法。 : 公式如下.. V=VB×A× B×C×D×E 式中;V一评估对象价值 VB一可比实例价格 A一交易情况修止系数 B一市场状况调整系数 C一区位状况调整系数(商业中心距离、交通、能源保障度、规划等.. ) D一实物状况调整系数(年代、结构、设施设各、层高等) E一权益状况调整系数(使用权类型、权利状况等.. ) 2)无证房屋及构筑物评估方法的选用、方法介绍 无证房屋主要为工业及其配套辅助用房,构筑物主要为围墙、堡坎、道路、苗木、 配套设施等,|司类资产主要以企业自建自用为主,市场租告案例较少,故不适宜采用 市场法和收益法进行评估。在目前造价信息公开的情况下,}平估专业人员较容易获得 委估资产重置价值,故本次适宜采用成本法进行评估。 成本法是指在评估基准口重新置建类似资产所需的全部费用,在此基础上考虑资 产日常使用和维护状况所引起的实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值等,最终确定 委估资产的评估价值。房屋建筑物及构筑物评估公式.. : 评估价值=重置全价×成新率 1、 重置全价的构成 重置全价=建安综合造价十前期工程费和专业费+其他费用十资金成本 ①建安综合造价 主要指房屋建筑物工程直接或间接耗费的各种材料和人工费用等,通常指+建工 程造价和安装工程造价。.. ②前期费用 主要指上程勘察费设计费、招投标委托费、工程监理费等,评估专业人员根据房 屋建筑物所在地区的实际情况予以取舍。 ③其他费用 开元资产评估有限父司电话.. : (010) 88829567 重庆:渝鹰贸产经营r集刃丿存赝么剥(′) 饮:狗 重庆|案寅勿笤'纩份栅么目(′) 厂胜彩锁产评佑锣普 其他费用包括建设单位管理费、工程保险费、不可预见费等。.. ④资金成本 按能形成独立产能的主要建筑物的建设周期计算资金成本,建设期间,资金按均 匀投入计算。根据投资建设规模及建筑面积,本次评估假定建设期为两年,利率按一 至三年期贷款利率4,75%计取。 2、成新率 成新率采用理论成新率与现场勘查成新率相结合的方法确定其综合成新率,其计 算公式为.. : 综合成新率=勘察成新率.. ×50%+理论成新率×50% 其中:理论成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限.. )×100% 现场勘察成新率:将影响房屋成新程度的主要因素分为几部分。通过建(构)筑物 各部位所占的比重,确定不同结构形式建筑各部位的标准分值,根据现场勘察实际情 况确定各部位评估分值,根据此分值确定现场勘察成新率。 3)空地使用权评估方法的选用、方法介绍 l、 土地评估方法主要有市场法、收益法、成本法及其衍生方法等,不同的评估 方法从不同的角度反映了委估宗地在一定权利状态和一定时间点的价格水平,但各种 方法的适用条件、方法特点、资料要求有所不同,从而在评估实务中,需根据评估目 的、宗地的实际状况和所在地区的市场资料等因素选择合适的评估方法。 2、委估对象均为工业用地,位于重庆市九龙坡区兰美路,近二郎中心,位置优 , 与委估对象同地段的类似工业用地成交案例缺乏,故无法选用市场法;委估宗地难以 单独产生收益,故不适宜采用收益法。 评估对象所在重庆市九龙坡区近期征收取得成本以及重庆市、九龙坡区有关征地 文件、政策等资料较易取得,在前述市场法、收益法等都不适用或不具各适用条件的 情况下,可采用成本法进行评估。 综上所述,本次评估根据前述分析采用成本法进行评估。 3、成本法:成本法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一 定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的评估方法。基本 原理是把对土地的所有投资,包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为 开元资产评估有限公司电话: (010) 88829567 重庆筋鹰雳产经营r集团丿有解么珊(′) 倪矽 辩勿笆蟹份有朋么`习厂区土勉等资产评佑锣等.. “ 基本成本.. ,(”) 运用等量资本获取等量利润的投资原理,加上“ 基本成本 ” 所产生的合理 利润、利息,作为地价的基础部分,同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的 需要,加上土地所有权应得收益(其实质来源于土地增值),从而求得土地价格。其基 本公式为.. : P=Ea+Ed+T+R1+R2+R3=PE+R3 : 式中.. ; P—待估宗地价格.. Ea~上地取得费.. ; ; Ed—上地开发费.. T—税费.. ; R1一利息 ; : R2—禾刂润.. R3~上地增值.. ; PE一土地成本价格。 八、评估程序实施过程和情况 本评估机构接受委托后,即选派资产评估专业人员了解与本次评估相关的基本情 况、制定评估工作计划,并布置和协助产权持有人进行资产清查工作;随后评估小组进 驻产权持有人,对评估对象及其所包含的资产实施现场调查,实际相关取价依据,进而 估算评估对象的价值。资产评估专业人员根据本次评估的评估日的、评估对象、评估范 围、业务规模、竞争类型和状态、资料收集情况等相关条件和评估项目的具体情况制定 并执行j'以下资产评估专业人员认为能够支持评估结果的适当评估程序.. : (一)评估项目洽谈和评估工作准备阶段 1,明确评估业务的基本事项、拟定评估计划 本评估机构通过洽谈、评估项目风险评价等前期工作程序并决定接受委托后,即与 委托人进行充分沟通、了解本评估项目的基本事项——评估目的、评估对象与评估范围、 评估基准日等,拟定评估工作方案和制定评估计划,并与委托人签订《资产评估委托合 同》。 2,提交《资产评估须提供资料清单》 根据委托评估资产的特点,提交有针对性的《资产评估须提供资料清单》、《资产评 估申报明细表》等,要求委托人和产权持有人积极进行评估资料准各工作。 开元资产评估有限公司电话: (010) 88829567 舅庑荡鹰资产经营.. ‘集囫丿有解么唰收:殉 重:庑|霜寅淝股份新么习(′) 厂酣彪销产评佑霍等 3,指导产权持有人清查资产、准备评估资料 与委托人和产权持有人相关工作人员联系,布置并辅导其按照资产评估的要求填列 《资产评估申报明细表》和准备评估所需要的相关资料。 (二)尽职调查、收集评估资料、现场核实资产与验证资料和评定估算阶段 1,收集并验证委托人、产权持有人提供的资料 对委托人和产权持有人提供的资料进行验证、核对,对发现的问题协同其解决。 2,现场勘查与重点清查 对评估对象所涉及的资产进行全面核实,进行详细勘查、并编制《现场勘查工作底 稿》。 3,收集市场信息和相关资料 在收集委托人和产权持有人根据《资产评估须提供资料清单》提供的资料的基础上 进一步收集市场信息、行业资料、宏观资料和地区资料等,以满足评定估算的需要。.. ⒋确定评估途径及方法 根据评估对象的实际状况和具体特点以及资料收集情况,确定评估的基本途径、具 体评估模型及方法。 5,评定估算 根据确定的评估基本途径及具体方法,对评估对象的价值进行评定估算,并形成相 关评估底稿、评估明细表好评估说明。 (三)汇总评定阶段 对初步的评定估算结果进行分析、汇总,对评估结果进行必要的调整、修正和完善.. , 确定初步的汇总评估结果,并起草评估报告并连同评估明细表、评估说明和相关工作底 稿提交给资产评估机构质量监管部复核。 (四)出具评估报告 履行上述工作步骤后,在不影响资产评估机构和资产评估师独立形成评估结论的前 提下,与委托人就评估初步结果交换意见,在充分考虑委托人的有关合理意见后,按本 公司的三级复核制度和质控程序对评估报告、评估明细表、评估说明进行校验、核对、 修改完善后,由本评估机构出具资产评估报告。 九、评估假设 根据评估准则的规定,资产评估师在充分分析委估资产所在地宏观经济和区域经 济、资产使用情况、限制因素、本次评估目的及收集的相关资料等对资产价值的影响因 素,在考虑未来各种可能性及其影响的基础上合理设定如下评估假设。 开元资产评估有限公司电讠舀: (010) 88829567 攮厌i瀚鹰|睫产经营.. ‘袋团赝么1习兹磁卿 重糖矽放份有绶么1訇 ;厂:召:主地`耆蛳 `唐 (一)前提条件假设 征收条件下公平交易假设 假定所有待评估资产已经处在征收条件下交易过程中,资产评估专业人员根据评估 对象的交易条件等按公平原则模拟征收市场进行评估。 (二)一般条件假设 1.假设委估资产所在国家和地方现行的有关法律法规、行业政策、产业政策、宏观 经济环境等较评估基准日无重大变化。 2.假设委估资产所在国家和地区的财政和货币政策以及所执行的有关利率、政策性 征收费用等不发生更大变化。 3.假设无其他人力不可抗拒因素和不可预见囚素对委估资产形成重大不利影响。 (三)特殊条件假设 假设委托人及产权持有人提供的资料(基础资料、财务资料等)均真实、准确、 完整,有关重大事项披露充分。 (四)上述评估假设对评估结果的影响 上述评估假设设定了委估资产的使用条件、市场条件等,对评估值有较大影响。根 据资产评估的要求,资产评估专业人员认定这些假设条件在评估基准日时成立,当未来 经济环境发生较大变化时,签署本评估报告的资产评估师及其所在的资产评估机构将不 承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。 十、评估结论 (一)评估结果分析及评估结论 经评估重庆秦安机电股份有限公司路701号重庆秦安机电 股份有限公司厂区内的土地使用权件下的市场价值为 450,166,192.00元(大写:人民币肆亿)。评估结果 汇总详见下表.. : 评估结 序号项目顼数评估价值(元 )各注 固定资产ˉ房屋建筑物2钅 358,9799448,00含41,237,00平方米土地使用权 固定资产.. △构筑物及其他辅助设施.. 45 28,076)074,00 无形资产~土地使用权.. 63,llO,070为空地使用权面积36,270,50平万米 合计.. 450,1‘6,】 92.00 具体详见评估明细表。 (二)评估结论成立的条件 开元资产评估有限公司日⒊话: (010) 88829567 :‘ \E亏 重;庆:^氵首辟‘烹:^:⒎'..)存赝么7j0彡氵贸 ;|`~o￡干富.. 1./∶ 言.. 功0励 重庆|奏安勿碧、箩乡”嗜仰么叼厂区土彩等穷产评估椤等 1.评估刈象所包含的资产在现行的法律、经济和技术条件许可的范F|内处于汇常、 合理、合法的运营、使用及维护状况。 2.本评估报告的评估结论是在本评估报告载明的评估假设和限制条件下,为本评(ill 报告载明的评估日的而出具的评估对象于评估基准日的征收条件下的市场价值参考意 见。 3,本评估报告的评估结论是反映评估对象在本评估报告载明的评估目的之下,根据 本评估报告载明的评估假设和限制条件确定的征收条件下的市场价值,没有考虑以下|六 | : 素.. ; (1)过去或将来口J能承担的抵押、质押、担保等扌豆的影响.. (2)特殊的交易方或交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响; (3)评估基准日后遇有自然力和其他不可抗力对资产价值的影响。 (4)如果该等资产出售,所应承担的费用和税项等可能影响其价值净额的相关力 面。 (三)评估结论的效力 1,本资产评估报告评估结论经重庆渝隆资产经营(集团)有限公司L级主管部门 各案后,自评估基准日起壹年内有效,该有效使用期从评估基准日起计算 c , 2,本评估报告的评估结论是资产评估专业人员依照国家有关规定出具的专业意见.. 依照法律法规的有关规定发生法律效力。 3,本评估报告的评估结沦为本评估报告载明的评估日的而出具的评估对象于评估 基准「|征收条件下的市场价值参考意见,故木评估报告的评估结论仅适用本次评估目 的。当前述评估目的、评估假设和限制条件不复完全成立时,本评估报肯的评估结论即 告失效。 十一、特别事项说明 (一)引用其他机构出具报告结论的情况 本项目没有引用其他机构出具报告结论的清况。 (二)权属资料不全面或者存在瑕疵的情形 本次存在未办证房屋,共20项,建筑面积8,858,34平方米,用途为工业及其配套辅 助用房。 (二)评估程序受到限制的情形 无。 (四)评估资料不完整的情形 开元资产评估有限公司电话: (010) 88829567 童痴筋鹰资产经营r集团丿有解么唰孜:励 宣庑|素寅勿琶搿份有朋么习,(′) 厂|区土膨等资产7平佑霍等 无。 (五)评估基准日存在的法律、经济等未决事项 无。 (六)抵押、担保、租赁及其或有负债(或有资产)等事项的性质、金额及与评估 对象的关系 根据征收相关规定,不考虑评估对象租赁、抵押、查封等因素的影响。 (七)评估基准日至评估报告日之间发生的可能对评估结论产生影响的事项 无。 (八)本次资产评估对应的经济行为中,可能对评估结果产生重大影响的瑕疵情形 无。 (九)其他特别说明事项 1,《资产评估委托合同》载:“甲乙双方共同委托开元资产评估有限公司按照(渝 国土房管[2012]589号)文件第十七条规定,参照国有土地上房屋征收评估规定对涉及的土地使用权及地上建构筑物进行评估.. ,(”) 本次评估根据上述约定参照重庆市征收评估 的相关规定进行评估,评估结论为评估对象在征收条件下的市场价值。 2,本次评估中,土地使用权价值分部分体现,一部分为房地合一价值,该部分土 地面积等于已办证房屋建筑面积,价值在已办证房屋价值中体现:另一部分为空地价值 , 面积为整宗土地面积减去与已办证房屋建筑面积相等的土地使用权面积后剩余的空地 使用权面积,计算得77507)41237=36270,5平方米,该部分土地使用权价值在无形资产 中体现。 十二、资产评估报告使用限制说明 1.本资产评估报告使用范围.. : 本资产评估报告需经国有资产监督管理部门或者委托人有关主管部门核准或备案 后方可正式使用。 2,本评估报告及其评估结论仅供委托人、资产评估委托合同约定的其他评估报告使 用人和国家法律、法规规定的评估报告使用人用于本评估报告载明的评估日的和用途以 及送交相关行政主管机关审查、各案;除此之外,其他任何机构和个人不能成为本评估 报告的合法使用人。 3.资产评估报告使用人应当正确理解评估结论,评估结论不等同于评估对象可实现 的价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。.. ⒋若未征得本评估机构书面许可,任何单位和个人不得复印、摘抄、引用本评估报 开元资产评估有限公司电讠膏: (010) 88829567 勇麽汤赝资产经营r篥团;解公习″收:矽 重庆菸寅勿鬯膛胗鼋胛公司厂区主功`蓿筝贸产评佑霍箸 告的全部或部分内容或将其全部或部分内容披露于任何媒体,法律、法规规定以及相关 当事人另有约定的除外。 5,评估结论的有效使用期 按现行规定9本评估报告的评估结论的有效使用期为夤年,该有效使用期从评估纂 准日起计算。 十三、资产评估报告日 资产评估报告日是评估结论最终形成日。本资产评估报告日为2019年11月6日。 App 0<6 评奔 栌.. /`;` ∝ JL、 奶 资产评估师.. : 0021 △’.. `、口 口p。 00769 中国.. ·北京资产评估师.. : 50100 开元资产评估有限公司日引目i: (010) 88829567 中财网
 |