深圳市龙光控股有限公司:19龙控04：深圳市龙光控股有限公司2019年公开发行公司债券（面向合格投资者）（第一期）募集说明书摘要
原标题:深圳市龙光控股有限公司:19龙控04：深圳市龙光控股有限公司2019年公开发行公司债券（面向合格投资者）（第一期）募集说明书摘要 深圳市龙光控股有限公司 （住所：深圳市宝安区兴华路南侧龙光世纪大厦1栋2002（办公场所）） 2019年公开发行公司债券 （面向合格投资者）（第一期） 募集说明书摘要 牵头主承销商 C:\Users\thinkpad\AppData\Local\Temp\1496303248(1).png （住所：深圳市福田区福田街道福华一路111号） 联席主承销商 http://www.s10000.com/cdzq/images/head_logo.gif （住所：深圳市南山区粤海街道蔚 蓝海岸社区创业路1777号海信南方 大厦21层、22层） （住所：深圳市福田区深南大道 6008号特区报业大厦16-17层） （住所：石家庄市自强路35号） 签署日期： 年 月 日 声明 本募集说明书摘要的目的仅为向投资者提供有关本次发行的简要情况，并 不包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于上海证券交 易所网站。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，并以其 作为投资决定的依据。除非另有说明或要求，本募集说明书摘要所引用的简称 和相关用语与募集说明书相同。 重大事项提示 一、本期债券发行及上市安排请参见上海证券交易所网站专区或以上海证券 交易所认可的其他方式向合格投资者披露。 二、本期债券发行范围及对象为符合《公司债券发行与交易管理办法》及相 关法律法规规定的合格投资者。本期债券发行结束后，公司将积极申请本期债券 在上海证券交易所上市流通。由于具体上市审批事宜需要在本期债券发行结束后 方能进行，具体上市进程在时间上存在不确定性。此外，证券交易市场的交易活 跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的影响，公司亦 无法保证本期债券在交易所上市流通后本期债券的持有人能够随时并足额交易 其持有的债券。 三 、受国家宏观经济、金融政策以及国际政治经济环境变化的影响，市场 利率存在波动的可能性。由于 本期 公司债券期限较长，可能跨越一个以上的利 率波动周期，市场利率的波动将可能使投资者实际投资收益具有一定的不确定 性。在 本期 公司 债券存续期内，如果市场利率上升，可能造成投资者实际投资 收益水平下降。 四、发行人属于房地产行业 ， 房地产行业受宏观经济和宏观政策的影响较大 。 （一） 为保持房地产行业的持续健康发展，政府可利用行政、税收、金融、 信贷等多种手段对房地产市场进行调控。 2006 年以来，我国政府针对房地产行 业出台了一系列调控政策，从增加保障性住房和普通商品住房有效供给、抑制 投资投机性购房需求、促进供应土地的及时开发利用等多个方面进行调控，对 房地产市场造成了较大影响。如果发行人不能及时适应宏观经济形势和政策导 向的变化，则发行人的经营管理和 未来发展将可能受到不利影响。 （二） 房地产行业是与国内和国际宏观经济发展密切相关的行业，国民收入 水平在一定程度上影响国民购房需求。同时，房地产商品开发程序复杂，并且 投资周期较长，资金周转率较低，容易受到国家宏观经济波动因素的影响。房 地产公司需要根据经济环境对已规划投资方向、区域布局和正在开发的地产项 目进行及时调整。如果未来国内或国际的宏观经济景气度下滑导致房地产购买 需求下降，可能对本公司的财务状况和经营业绩造成不利影响。 （三）房地产项目投入资金大、建设周期长，现金流量的充足情况对维持公 司正常的经营运作至关重要。最近三年及一期，发行人合并报表口径下的经营活 动产生的现金流量净额分别为66.10亿元、143.85亿元、153.36亿元和58.26亿 元。 在实行“招拍挂”的土地政策后，房地产开发企业获取土地的资金门槛不断 提高，支付地价款时间大大缩短，增加了前期土地储备资金支出。公司营运资 金是否充足可能对债券偿付产生影响。随着项目的陆续开发销售，目前的项目 储备为公司未来的收入、利润的稳定增长奠定基础，有利于持续增加公司未来 的经营活动现金流入，从而为公司债务偿还提供保障。但如果未来经营活动现 金流量净额为负数，可能会降低公司财务结构的稳健程度，在房地产行业宏观 环境、银行信贷政策发生不利变化时，可能导致资金周转困难，从而对本期债 券偿付产生一定的不利影响。 （四）土地供给政策风险。近年来，为引导和促进房地产业持续、稳定、健 康的发展，国家采取了一系列政策措施，从土地供应、住宅供给、开发信贷及税 收等各个方面对房地产业进行调控，对房地产企业在土地取得、项目开发、产品 设计、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。 土地供应，主要集中在土地供应方式、土地供应总量和结构、土地审批权限、 土地使用成本等方面，主要目的在于通过市场化的土地出让方式，优化土地资源 配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，严格控制建设用地增量，加强对 闲置土地的管理以及保障经济适用房、廉租房、中小普通住房的土地供应，克服 各地盲目扩大城市建设规模的冲动，控制建设用地总量增长过快的情形；住宅供 给，主要是通过改善土地供应结构、强化供地监管、健全房地产销售制度等手段， 保证普通住宅及保障性住房的供给；房地产开发信贷，主要是对房地产开发企业 银行贷款项目资本金的规定，提高房地产企业开发贷款的门槛，控制房地产开发 投资的规模，促进房地产行业的稳定发展；信贷及税收利用行政、信贷政策对个 人购房行为进行规范；对房地产税收的调控主要是通过调整税收政策鼓励家庭对 于普通住房的自住需求，抑制房地产投机需求。 2014年《政府工作报告》首次提到公租房和廉租房并轨、创新政策性住房投 融资机制和工具、房地产税立法等理念；2015年《政府工作报告》明确“稳定住 房消费，坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改 善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。在该思路的指导下，各地方城 市的限购、限贷手段逐步退出，行政调控手段逐渐弱化，各地库存去化速度加快。 2016年《政府工作报告》提出“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策， 适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存”；2017年《政府工 作报告》明确“目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人 员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促 进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为 主提供基本保障。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加 住宅用地，规范开发、销售、中介等行为”；2018年《政府工作报告》提出“坚持 房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控， 建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培 育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购 并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居”。2016年随着一线城市及 部分二线城市房价的快速增长，部分地方政府相继推出房地产限购、限贷政策， 且限购城市数量未来可能持续增加，房地产销售会受到一定影响。2018年随着 国家对住房租赁市场及共有产权住房的关注，预计未来住房租赁市场支持政策将 进一步出台。如果未来公司的经营不能适应宏观调控政策的变化，则公司的可持 续发展可能面临一定挑战。 （五）房地产周期性风险。发行人主营业务所属的房地产行业与宏观经济运 行状况密切相关，行业发展与国民经济的景气度有较强的关联性，受固定资产投 资规模、城镇化进程等宏观经济因素的综合影响深远重大。现阶段国内经济形势 面临较多不确定因素。随着宏观经济政策调整，基础工程建设投资增幅趋缓，生 产成本不断提高，社会对房地产价格下行预期增加，使公司所处行业的业务空间、 销售水平和利润率都面临逐渐下降的风险。如果未来国内经济增势持续放缓或宏 观经济出现周期性波动而公司未能对其有合理的预期并相应调整经营行为，则将 对公司的整体业绩和盈利能力产生不利影响。 五、发行人截至2019年6月末的所有者权益合计（合并报表口径）为403.75 亿元，其中归属于母公司所有者权益合计309.70亿元，发行人的资产负债率为 76.10%（合并报表口径），母公司口径资产负债率为89.00%；最近三年及一期， 发行人实现归属于母公司所有者的净利润分别为43.67亿元、65.06亿元、88.22 和55.29亿元，最近三年年均可分配净利润为65.65亿元，预计发行人最近三个 会计年度实现的年均可分配利润不少于本期债券一年利息的1.5倍。 六、房地产企业普遍存在资产负债率较高的特点。最近三年及一期，发行人 合并口径资产负债率分别为68.29%、72.10%、77.44%和76.10%，扣除预收账款 （合同负债）后的资产负债率分别为48.30%、51.47%、66.05%和64.30%。最近 三年，发行人EBITDA利息保障倍数分别为4.64、4.94和5.78。最近三年及一 期，流动比率分别为1.84、1.42、1.30和1.31，速动比率分别为0.54、0.75、0.83 和0.75。若未来房地产市场出现重大波动，可能对公司销售情况及资金回笼产生 不利影响，导致公司流动资金紧张，财务风险加大，因而对公司正常经营活动产 生不利影响。 七、本期发行结束后，公司将尽快向上海证券交易所提出关于本期债券上 市交易的申请。本期债券符合在上海证券交易所集中竞价系统和综合协议交易 平台同时交易（以下简称“双边挂牌”）的上市条件。但本期债券上市前，公司 财务状况、经营业绩、现金流和信用评级等情况可能出现重大变化，公司无法 保证本期债券双边挂牌的上市申请能够获得上海证券交易所同意，若届时本期 债券无法进行双边挂牌上市，投资者有权选择将本期债券回售予本公司。因公 司经营与收益等情况变化引致的投资风险和流动性风险，由债券投资者自行承 担，本期债券不能在除上海证券交易所以外的其他交易场所上市。 八、本期债券无担保发行。在本期债券的存续期内，若受国家政策法规、行 业及市场等不可控因素的影响，发行人未能如期从预期的还款来源中获得足额资 金，可能将影响本期债券本息的按期偿付。若发行人未能按时、足额偿付本期债 券的本息，债券持有人亦无法从除发行人外的第三方处获得偿付。此外，截至 2019年6月末，发行人抵质押借款金额合计为111.79亿元。若发行人经营不善 而破产清算，则本期债券持有人对发行人抵、质押资产的求偿权劣后于发行人的 抵、质押债权。 九、债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议，对于所 有债券持有人（包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投票权的债券 持有人，以及在相关决议通过后受让本期债券的持有人）均有同等效力和约束力。 在本期债券存续期间，债券持有人会议在其职权范围内通过的任何有效决议的效 力优先于包含债券受托管理人在内的其他任何主体就该有效决议内容做出的决 议和主张。债券持有人认购或购买或通过其他合法方式取得本期债券之行为均视 为同意并接受公司为本期债券制定的《债券持有人会议规则》并受之约束。 十、本公司投资性房地产采用公允价值模式计量，最近三年及一期投资性房 地产的公允价值变动收益在一定程度上提升了公司的利润水平。最近三年及一期 公允价值变动收益分别达26.35亿元、29.57亿元、18.40亿元和7.59亿元，占当 年营业利润分别为38.17%、31.67%、14.52%和8.96%。若受国家宏观政策的持 续调控的影响，未来房价如出现大幅度下降或房地产行业整体低迷，以及区域经 济发展滞后，导致投资性房地产租金下降或资本无法保值增值，将对公司的财务 业绩产生不利影响，即影响公司的营业利润、净利润，进而影响公司的偿债能力。 十一、截至2019年6月末，公司抵、质押借款金额合计为111.79亿元，占 公司总负债余额的8.70%。公司所有权受限制的资产账面价值合计为135.52亿 元，占公司总资产的比例为8.02%，其中货币资金37.22亿元、存货83.44亿元、 投资性房地产14.86亿元。且不存在其他具有可对抗第三人的优先偿付负债的情 况。公司受限存货主要为用于银行借款抵押的土地及开发项目。较大的受限资产 规模可能影响公司未来以抵质押的方式进行债务融资的能力，且若未来公司未能 按时、足额偿付银行借款导致公司资产被冻结和处置，将对公司正常生产经营活 动造成不利影响，进而影响公司的偿债能力及本期债券的还本付息。 十二、截至2019年6月末，公司合并口径的存货金额为586.64亿元，占总 资产的比重达34.73%，主要为在建开发产品、已完工开发产品和拟开发产品等， 存货中存在部分毛利率相对较低的项目。公司存货的价值会因房地产市场的波动 而发生变动。若在未来的资产负债表日，存货的账面价值高于其可变现价值，公 司存在计提存货跌价准备的风险。 十三、截至2019年6月末，发行人关联交易主要为与关联方之间因提供劳 务、担保、合作开发项目等经营活动而产生的交易。发行人的关联交易决策权限、 决策程序和定价机制遵循联交所上市规则第14A章的规定，发行人及下属子公 司向关联方销售产品、提供劳务均按照市场价格进行结算，没有市场价格可以参 照的，则以公司的生产成本加合理利润作为协议价格。交易双方根据关联交易合 同中约定的价格和实际交易的数量计算交易价款，并按关联交易合同中约定的方 式和时间支付。如发行人与各关联方之间的关联交易未按照市场价格或协议价格 执行，则会存在损害发行人、关联企业及本期债券的持有人利益的风险。 十四、最近三年及一期，公司实现营业收入分别为202.48亿元、271.05亿 元、444.67亿元和265.35亿元；营业利润分别为69.04亿元、93.37亿元、126.73 亿元和84.71亿元；与之相对应的毛利率分别为35.23%、35.17%、33.54%和35.50%。 近年来，受市场调整、行业竞争以及地价占比日益提升的影响，房地产行业的利 润率普遍有所下降。整体看，发行人营业收入增长稳健，公司盈利能力保持较好 水平，如果在债券存续期内公司利润率出现下降，可能会对发行人未来的持续经 营能力和偿债能力产生影响。 十五、房地产业务经营销售去化风险。最近三年及一期，发行人房地产业务 销售收入主要来自于深圳地区及惠州、汕头、佛山、南宁、中山及珠海等地，且 目前发行人的土地储备主要集中于惠州、深圳、汕头、东莞、佛山、中山、珠海 及南宁等地区，截至2019年6月末，发行人存货余额具体情况如下表所示： 单位：亿元 城市等级 截至2019年6月30日存货余额 存货余额占比 一线 265.23 45.21% 二线 180.71 30.80% 三线 139.25 23.74% 原材料 1.45 0.25% 合计 586.64 100.00% 若房地产行业或上述区域房地产市场发生重大不利变化，或发行人因市场声 誉等原因，影响了发行人的商品房市场去化或存货去化的能力，则会影响本期债 券的还本付息能力。 十六、短期偿债压力较大的风险。房地产市场的波动和融资环境的变化可能 使公司面临一定的偿债压力。随着公司业务规模的增长，需要的资金量也随之增 加。为此公司增加部分银行贷款，导致整体负债上升。截至2019年6月末，发 行人短期借款为3.50亿元，一年内到期的非流动负债为169.04亿元。同时存货 的变现能力也将直接影响公司的资产流动性及短期偿债能力。 最近三年及一期，流动比率分别为1.84、1.42、1.30和1.31，速动比率分别 为0.54、0.75、0.83和0.75。公司的速动比率相对较低系流动资产中存货占比较 大所致。从流动比率及速动比率整体判断，公司具备一定的债务偿还能力。虽然 报告期内公司从未发生短期债务违约的情形，但将来仍存在因存货无法及时变现 而引发短期偿债风险。 十七、销售按揭担保风险。购房者在购买商品房时，多选用银行按揭的付 款方式，办理按揭贷款的银行可能会要求开发商为购房人的按揭贷款提供担 保。发行人向银行提供商品房按揭贷款担保为阶段性担保，担保时间自银行按 揭借款放款之日起至购房人所购商品房的房产证办理完毕并送至银行抵押之日 为止。 截至2019年6月末，发行人为购房者提供的银行按揭贷款阶段性担保余额 约为233.55亿元。在担保期间内，如果购房人无法继续偿还银行贷款，且其抵押 物价值不足以抵偿相关债务，发行人将存在承担代为偿还银行贷款差额部分（房 产拍卖价与购房人未归还的银行贷款之间的差额）损失的风险。 十八、截至2019年6月末，发行人有息负债为373.34亿元，3年以内到期 的为322.93亿元，发行人集中偿付压力较大，虽然发行人营业收入及经营性现 金流情况良好，大幅缓解了发行人未来三年的集中偿付压力。但是发行人在建及 拟建项目投资规模较大，有息负债可能进一步扩张，发行人偿债压力有持续增大 的风险。 十九、投资活动产生的现金流量净额持续为负的风险。最近三年及一期，发 行人投资活动产生的现金流量净额由负转正，分别为-163.64亿元、-40.72亿元、 -108.39亿元和41.43亿元，主要是发行人对外投资项目现金流支出减少所致，目 前，被投资项目和合联营公司运营正常，如果未来房地产政策发生重大变化，将 有可能对合联营公司生产经营造成不利影响，投资款无法正常收回，进而可能影 响本期债券的正常兑付。 二十、经中诚信证券评估有限公司综合评定，发行人的长期主体信用等级为 AAA级，本期债项评级为AAA级，评级展望为稳定。最近三年及一期，发行人 的主体信用等级有所上升（2017年由AA+提升至AAA），这是由于发行人的主 营业务发展良好，经营业绩持续增长。规模方面，龙光控股项目主要集中于以深 圳为核心的珠三角城市及广西，在坚持精准布局、区域深耕策略下，公司在粤港 澳大湾区占据领先的优势地位，同时近年来公司不断深化布局深圳地区，在深圳 亦取得了较为领先的销售排名，并带动其签约销售金额的快速增长。营运能力方 面，近年来，公司土地储备充足且半数以上的土地储备分布于粤港澳大湾区；此 外，公司对土地获取时点具有较好地把握，并通过收并购及城市更新等多种渠道 获取项目资源，较低的土地成本为其未来经营业绩及盈利空间的提升提供了有力 支撑。经营效率方面，龙光控股坚持全流程的成本控制，充分发挥一体化协同作 用，实现了土地获取及建筑成本的有效管理，保持了行业内较高的盈利能力；与 此同时，公司实行“快建快卖快回”的开发运作模式，加快项目周转，实现了资金 快速回笼，增强了整体流动性。财务政策及实力方面，近年来，龙光控股财务杠 杆水平相对稳健，同时其较强的经营所得能够对利息支出形成良好覆盖，且较大 规模的待结算资源亦能够保障其短期经营业绩，为公司偿债能力提供良好支撑。 其他定性因素方面，龙光控股母公司龙光地产控股有限公司作为H股上市公司， 公司与多家商业银行以及信托等非银行金融机构保持良好的合作关系，融资渠道 较为广泛。 同时，中诚信证评认为，目前发行人仍有较大规模的在建项目，仍需一定规 模的资金投入，加之发行人维持较大规模的土地储备支出，其未来存在一定的资 本支出压力。另外，近年来公司规模大幅扩张，合营企业及项目明显增多，对公 司的管理能力提出更高要求；同时，与合联营企业的往来款规模亦大幅增加，其 他应收款的回收及其他应付款来源的稳定性或对公司信用质量产生影响。虽然发 行人目前资信状况良好，但在本期债券存续期内，发行人无法保证主体信用评级 不会发生负面变化。若资信评级机构调低发行人的主体信用评级，则可能对债券 持有人的利益造成不利影响。中诚信证评将在本期债券信用等级有效期内或者本 期债券存续期内，持续关注本期债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况 变化以及本期债券偿债保障情况等因素，以对本期债券的信用风险进行持续跟踪。 跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。在跟踪评级期限内，中诚信证评将于本期 债券发行主体年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级。此外，自本 期评级报告出具之日起，中诚信证评将密切关注与发行主体以及本期债券有关的 信息，如发生可能影响本期债券信用级别的重大事件，发行主体应及时通知本公 司并提供相关资料，中诚信证评将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该 事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。 二十一、筹资风险。基于房地产开发属资金密集型行业的特征，项目资金的 筹集系房地产项目顺利实施的重要保障，目前发行人主要的资金来源为资本金、 银行借款、销售回款、信托资金以及资本市场等筹资手段。如发行人在项目开发 过程中遭遇意外的困难而使项目建设延期，或遇市场发生重大变化，投入资金不 能如期回笼，则会影响发行人的内部资金筹措，而产业政策、信贷政策和资本市 场政策的调整，以及资本市场的重大波动，也会对发行人的外部资金筹措产生影 响，从而存在对发行人正常经营及发展产生影响的风险。 二十二、经营活动产生的现金流量净额波动风险。最近三年及一期，发行人 合并报表口径下的经营活动产生的现金流量净额分别为66.10亿元、143.85亿元、 153.36亿元和58.26亿元，2019年1-6月较2017年度、2018年度有所波动。 发行人经营活动产生的现金流入主要系通过预售楼盘获得的预收款项，发行 人经营活动产生的现金流出与发行人通过“招拍挂”拍地的成本以及当期建设楼 盘的支出有较大关联，上述因素既与发行人自身的战略息息相关，同时也受到房 地产行业宏观市场环境以及各地方政府调控政策的影响，如果未来经营活动现金 流量净额为负数，可能会降低公司财务结构的稳健程度，在房地产行业宏观环境、 银行信贷政策发生不利变化时，可能导致资金周转困难，从而对本期债券偿付产 生一定的不利影响。 二十三、市场较为集中的风险。最近三年及一期，发行人来自广东的商品房 销售收入分别为171.36亿元、217.85亿元、331.89亿元和138.05亿元，占商品 房销售收入总计的比例分别为87.39%、85.39%、87.95%和90.12%；最近三年及 一期，发行人来自广西的商品房销售收入分别为18.40亿元、19.99亿元、43.83 亿元和14.94亿元，占商品房销售收入总计的比例分别为9.38%、7.84%、11.62% 和9.75%。由于业务集中在上述区域，一旦上述地区的房地产调控政策、市场需 求或市场价格出现较大波动，将直接对公司的经营业绩产生较大的影响。 二十四、资本支出压力较大的风险。截至2018年末，发行人有在建项目23 个，拟建项目18个，需要继续投入资金建设的项目数量较多，需要较大规模的 资金来支持上述项目的正常开发。同时，为了保证公司土地储备的规模，发行人 会继续通过“招拍挂”等手段获得土地，同样会对发行人现金流带来压力。发行人 后续的资本支出压力较大，可能会对本期债券的还本付息造成不利影响。 二十五、最近三年及一期，发行人其他应收款（含应收利息）分别为8.72亿 元、142.55亿元、380.45亿元和269.96亿元，最近三年其他应收款余额持续增 长，主要系发行人与联合营企业合作开发项目数量增加，用于项目建设、营运资 金往来款增多所致。最近一期其他应收款余额有所减少，主要系合作项目开始资 金回流。若发行人与联合营企业合作开发项目发生重大不利变化，将影响其他应 收款的按时回款，则会影响本期债券的还本付息。 二十六、2018 年度，发行人发生了同一控制下的企业合并，并入了南宁市 龙光铂骏房地产开发有限公司和成都市龙光东华房地产开发有限公司两家公司。 根据企业会计准则的相关要求，在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司， 发行人需将该子公司合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润 表，将其现金流量纳入合并现金流量表，并且同时调整合并财务报表的期初数和 对比数。由此导致了发行人 2018 年审计报告的期初数据与 2017 年审计报告的 期末数据存在差异。 二十七、由于房地产开发经营具有投资周期长、金额大、周转慢的特点，基 于获取新的商业机会、项目资源的需要，房地产企业采取合作、合资开发经营逐 渐成为行业内通常采用的经营模式，该模式有利于资金的筹集和降低企业的经营 风险，目前公司部分项目即采用合作或合资的经营模式。发行人与合作方合作、 合资开发经营房地产项目中，谨慎选择具备雄厚资金实力、优秀运营能力、广泛 渠道资源及良好诚信的合作方，导致合作方较为集中。同时，采用该模式时公司 对项目的控制程度会受到一定的制约，对非操盘项目的把控力下降，相应的项目 运营、财务成本控制及销售定价等方面可能面临挑战。另外，发行人在合作开发 经营中，尽管已经采取谨慎选择合作方、强调项目经营上的主导权以及建立有效 的纠纷处理机制等措施应对合作所可能带来的风险，但如果合作各方在履行合作 合同时产生了争议和纠纷，且无法得到正常解决时，则项目进度将可能会受到较 大影响，进而对公司经营带来负面影响。 二十八、发行人当年累计新增借款或者对外提供担保超过上年末净资产的百 分之二十。截至2017年12月31日，本公司合并口径经审计净资产数额为 2,631,336.50万元，2017年末公司借款余额为2,937,349.90万元。截至2018年12 月31日，公司借款余额为3,487,938.60万元，公司当年累计新增借款金额为 550,588.70万元，累计新增借款占2017年末净资产的20.92%。公司曾于2018年 6月7日披露临时公告，说明截至2018年5月末，公司2018年累计新增借款超 过2017年末末净资产百分之二十。此后公司2018年累计新增借款曾下降至2017 年末净资产百分之二十以下，公司曾于2019年1月15日披露临时公告，该次公 告是由于公司2018年累计新增借款再次超过了2017年末净资产百分之二十。 截至2018年12月31日，公司的银行贷款净增加-296,411.30万元，占上年 末净资产的-11.26%；公司的公司债券净增加847,000.00万元，占上年末净资产 的32.19%。 上述新增借款符合相关法律法规的规定，主要系正常偿还银行借款、发行公 司债券所致，均属于本公司正常经营活动范围，不会对公司偿债能力构成重大不 利影响。截至此公告出具日，公司各项业务经营情况稳定。 发行人与受托管理人招商证券分别就此事项出具了临时公告和临时受托管 理事务报告，上述报告详见证监会指定的信息披露网站（www.sse.com.cn）。 目录 声明................................ ................................ ................................ ................................ 1 重大事项提示................................ ................................ ................................ ................ 2 释义................................ ................................ ................................ .............................. 17 第一节 发行概况................................ ................................ ................................ ........ 19 一、本期发行的基本情况 ................................ ................................ .................. 19 二、本期债券发行及上市安排 ................................ ................................ .......... 24 三、本期债券发行的有关机构 ................................ ................................ .......... 24 四、认购人承诺 ................................ ................................ ................................ .. 29 五、发行人与本期 发行的有关机构、人员的利害关系 ................................ .. 29 第二节 发行人及本期债券的资信情况 ................................ ................................ .... 31 一、 发行人最近三年及一期评级情况 ................................ ............................. 31 二、 本期债券的信用评级情况 ................................ ................................ ......... 33 三、 公司债券信用评级报告主要事项 ................................ ............................. 33 四、 主要资信情况 ................................ ................................ ............................. 36 五、 发行人最近三年合并财务报表口径下的主要财务指标 ......................... 39 第三节 发行人基本情况 ................................ ................................ ............................ 40 一、发行人基本信息 ................................ ................................ .......................... 40 二、发行人主要历史沿革情况 ................................ ................................ .......... 40 三、本期发行前发行人股本结构及前十大股东持股情况 .............................. 42 四、发行人的组织结构及对其他企业的重要权益投资情况 .......................... 43 五、发行人控股股东及实际控制人情况 ................................ .......................... 47 六、发行人董事、监事及高级管理人员基本情况 ................................ .......... 51 七、发行人的主要业务 ................................ ................................ ...................... 54 八、发行人治理结构及内部控制 ................................ ................................ .... 106 九、发行人独立情况 ................................ ................................ ........................ 110 十、发行人关联交易情况 ................................ ................................ ................ 111 十一、信息披露事务与投资者关系管理 ................................ ........................ 125 十二、失信被执行人名单情况 ................................ ................................ ........ 127 第四节 财务会计信息................................ ................................ .............................. 133 一、公司最近三年及一期合并及母公司财 务报表 ................................ ........ 133 二、合并报表范围的变化 ................................ ................................ ................ 141 三、最近三年及一期主要财务指标 ................................ ................................ 145 四、发行人最近三年非经常性损益明细表 ................................ .................... 147 五、管理层讨论与分析 ................................ ................................ .................... 148 六、有息债务情况 ................................ ................................ ............................ 203 七、往来占款和资金拆借情况 ................................ ................................ ........ 203 八、本期债券发行后公司资产负债结构的变化 ................................ ............ 208 九、资产负债表日后事项 ................................ ................................ ................ 209 十、重大或有事项 ................................ ................................ ............................ 209 第五节 募集资金运用................................ ................................ .............................. 211 一、本期债券募集资金规模 ................................ ................................ ............ 211 二、本期公司债券募集资金用途 ................................ ................................ .... 211 三、专项账户管理安排 ................................ ................................ .................... 212 四、募集资金运用对发行人财务状况的影响 ................................ ................ 212 五、发行人前次募集资金使用情况 ................................ ................................ 213 第六节 备查文件................................ ................................ ................................ ...... 219 一、备查文件内容 ................................ ................................ ............................ 219 二、备查文件查阅地点 ................................ ................................ .................... 219 三、备查文件查阅时间 ................................ ................................ .................... 219 释义 在本募集说明书摘要中，除非文中另有所指，下列词语具有如下含义： 公司、本公司、发行人 或深圳龙光控股 指 深圳市龙光控股有限公司 龙光地产 指 龙光地产控股有限公司，系发行人的控股股东 龙光有限 指 前身为广东龙光集团房地产有限公司，现为龙光地产有 限责任公司 龙光交通 指 龙光交通集团有限公司，系公司实际控制人子公司 润铭投资 指 润铭（香港）投资有限公司 金泓投资 指 金泓（香港）投资有限公司 龙光工程 指 龙光工程建设有限公司，系公司间接控股子公司 GDP 指 Gross Domestic Product，国内生产总值 沪港通 指 上海证券交易所和香港联合交易所允许两地投资者通过 当地证券公司买卖规定范围内的对方交易所上市的股 票，是沪港股票市场交易互联互通机制 本期债券 指 经发行人2019年2月21日召开的董事会审议通过，并 于2019年2月25日经股东会同意，拟面向合格投资者 公开发行的不超过20亿元（含20亿元）的公司债券 本期发行 指 本期面向合格投资者公开发行不超过20亿元（含20亿 元）公司债券的行为 募集说明书 指 发行人根据有关法律、法规为发行本期债券而制作的 《深圳市龙光控股有限公司2019年公开发行公司债券 （面向合格投资者）（第一期）募集说明书》 募集说明书摘要 指 发行人根据有关法律、法规为发行本期债券而制作的 《深圳市龙光控股（第一期）有限公司2019年公开发行 公司债券（面向合格投资者）募集说明书摘要》 中国证监会或证监会 指 中国证券监督管理委员会 债券登记机构、中登公 司 指 中国证券登记结算有限责任公司 上交所 指 上海证券交易所 人行、央行 指 中国人民银行 《管理办法》 指 《公司债券发行与交易管理办法》 公司章程 指 深圳市龙光控股有限公司章程 《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》 《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》 牵头主承销商、债券受 托管理人、簿记管理 人、招商证券 指 招商证券股份有限公司 联席主承销商、长城证 券、中山证券、财达证 券 指 长城证券股份有限公司、中山证券有限责任公司、财达 证券股份有限公司 发行人律师、律师 指 北京市通商律师事务所 审计机构、会计师事务 所 指 亚太（集团）会计师事务所（特殊普通合伙） 资信评级机构、中诚信 证评 指 中诚信证券评估有限公司 最近三年及一期、报告 期 指 2016年度、2017年度、2018年度及2019年1-6月 最近一年 指 2018年度 《债券受托管理协议》 指 《深圳市龙光控股有限公司（债券发行人）与招商证券 股份有限公司（债券受托管理人）关于深圳市龙光控股 有限公司2019年公开发行公司债券（面向合格投资者） 之受托管理协议》 《债券持有人会议规 则》 指 《深圳市龙光控股有限公司2019年公开发行公司债券 （面向合格投资者）之债券持有人会议规则》 元/万元/亿元 指 人民币元/万元/亿元 本募集说明书中，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差 异，这些差异是由于四舍五入造成的。 第一节 发行概况 一、本期发行的基本情况 （一）发行人基本情况 中文名称：深圳市龙光控股有限公司 英文名称：Shenzhen Logan Holdings Company Limited 法定代表人：沈沛勇 设立日期：2008年4月1日 注册资本：443,000,000元 注册地址：深圳市宝安区兴华路南侧龙光世纪大厦1栋2002（办公场所） 办公地址：深圳市宝安区兴华路南侧龙光世纪大厦1栋2002 邮政编码：518000 联系电话：0755-85288903 传真：0755-85288321 统一社会信用代码： 9144030067298580XX 经营范围：实业项目投资咨询；企业管理咨询 （二）批复情况及批复规模 1、2019年2月21日，本公司董事会2019年第一次会议审议通过了《关于 公开发行公司债券方案的议案》、《关于公司符合公开发行公司债券条件的议案》、 《关于提请公司股东会授权董事会全权办理本期公开发行公司债券相关事项的 议案》及《关于提请公司股东会授权董事会在出现预计不能按期偿付公开发行债 券本息或者到期未能按期偿付公开发行债券本息时采取相应措施的议案》等议案， 并提交本公司2019年第一次临时股东会审议。 2、2019年2月25日，本公司2019年第一次临时股东会审议通过了《关于 公开发行公司债券方案的议案》、《关于公司符合公开发行公司债券条件的议案》、 《关于提请公司股东会授权董事会全权办理本期公开发行公司债券相关事项的 议案》及《关于提请公司股东会授权董事会在出现预计不能按期偿付公开发行债 券本息或者到期未能按期偿付公开发行债券本息时采取相应措施的议案》等议案， 同时就本期股东会会议的召开豁免提前15天通知的要求。本次债券发行规模不 超过30亿元（含30亿元）人民币，采用分期发行方式。 （三）本期债券的主要条款 1、发行主体：深圳市龙光控股有限公司。 2、债券名称：深圳市龙光控股有限公司2019年公开发行公司债券（面向 合格投资者）（第一期）。 3、发行规模：本期债券发行规模不超过20亿元（含20亿元）。 4、债券形式：实名制记账式公司债券。 5、票面金额及发行价格：本期债券票面金额为100元，按面值平价发行。 6、债券期限：本期债券为5年期，附第3年末投资者回售选择权和发行人 调整票面利率选择权。 7、债券利率及其确定方式：本期债券为固定利率，票面利率将根据网下簿 记建档结果确定，由公司与主承销商按照国家有关规定协商一致，并经监管部 门备案后确定。 8、发行人调整票面利率选择权：公司有权决定在本期债券存续期的第3年 末调整本期债券后2年的票面利率，公司将于本期债券的第3个计息年度付息日 前的第12个交易日刊登关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度的公告。 若公司未行使利率调整权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不 变。 9、投资者回售选择权：公司发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅 度的公告后，债券持有人有权选择在公告的投资者回售登记期内进行登记，将持 有的本期债券按面值全部或部分回售给发行人；若债券持有人未做登记，则视为 继续持有本期债券并接受上述调整。 10、还本付息期限和方式：本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年 付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金一起支付。本期债券本金的兑 付通过登记机构和有关机构办理。本金兑付的具体事项将按照国家有关规定， 由发行人在中国证监会和上海证券交易所指定的媒体上发布的兑付公告中加以 说明。 11、利息支付金额：本期债券于每年的付息日向投资者支付的利息金额为 投资者截至利息登记日收市时所持有的本期债券票面金额与对应的票面年利率 的乘积。 12、本金兑付金额：本期债券的本金兑付金额为投资者于本金兑付日持有 的本期债券票面金额。 13、发行首日：2019年11月15日。 14、起息日：本期债券的起息日为2019年11月18日。 15、利息登记日：债券存续期间内每年付息日之前的第1个交易日为本期 债券利息登记日。本期债券的利息登记日按登记机构相关规定处理。在利息登 记日当日收市后登记在册的本期债券持有人，均有权就所持本期债券获得该利 息登记日所在计息年度的利息。 16、支付方式：本期债券本息支付将按照债券登记机构的有关规定来统计 债券持有人名单，本息支付的具体事项按照债券登记机构的相关规定办理。 17、付息日：债券存续期内每年的11月18日为上一个计息年度的付息 日，若投资者在本期债券存续期的第3年末行使回售选择权，则其回售部分债 券的付息日为2020年至2022年每年的11月18日（如遇法定节假日或休息 日，则顺延至其后的第1个交易日）。 18、兑付登记日：2024年11月18日前的第1个交易日为本期债券本金及 最后一期利息的兑付登记日。若债券持有人行使回售选择权，则其回售部分债 券的兑付登记日为2022年11月18日之前的第1个交易日。在兑付登记日当日 收市后登记在册的本期债券持有人，均有权获得所持本期债券的本金及最后一 期利息。 19、兑付日：2024年11月18日，若投资者在本期债券存续期的第3年末 行使回售选择权，则其回售部分债券的兑付日期为2022年11月18日（如遇法 定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日）。 20、担保情况：本期债券无担保。 21、信用级别：经中诚信证券评估有限公司综合评定，发行人的主体信用 等级为AAA，债项评级为AAA。 22、募集资金专项账户：公司按照《公司债券发行与交易管理办法》的相 关要求，设立本期公司债券募集资金专项账户，用于公司债券募集资金的接 收、存储、划转与本息偿付。 23、牵头主承销商/债券受托管理人/簿记管理人：招商证券股份有限公司。 24、联席主承销商：长城证券股份有限公司、中山证券有限责任公司、财 达证券股份有限公司。 25、发行方式：本期发行采取网下面向合格投资者询价配售的方式，由发 行人与主承销商根据询价情况进行债券配售。 26、发行对象：面向合格投资者。 27、质押式回购：本期公司债券为面向合格投资者公开发行，发行人主体评 级AAA，债项评级AAA，评级展望为稳定，符合债券质押式回购基本条件。 28、向公司股东配售的安排：本期债券不向公司股东优先配售。 29、承销方式：本期债券由主承销商负责组建承销团，以余额包销的方式承 销。 30、募集资金用途：本期债券的募集资金在扣除发行等相关费用后，拟用于 偿还到期或行权公司债券。具体情况如下： 债券 简称 代码 证券 类型 期限 （年） 特殊条款 余额 （亿元） 利率 （%） 发行日期 行权日期 到期日期 18龙控 01 150123 私募公 司债 4 附第2年末发行人调 整票面利率选择权和 投资者回售选择权 20 6.99 2018/2/1 2020/2/1 2022/2/1 18龙控 02 150211 私募公 司债 4 附第2年末发行人调 整票面利率选择权和 投资者回售选择权 20 7.2 2018/3/22 2020/3/22 2022/3/22 在本期公司债券募集资金到位之前，公司可根据实际情况，本着有利于优化 公司债务结构、尽可能节省财务费用的原则，以自筹资金偿付募集说明书中约定 的募集资金投向所需款项，并在募集资金到位后予以置换。 对于行权回售、到期时间晚于本期债券发行时间的债券，如回售规模未及预 期导致本期债券募集资金兑付回售债券本金后尚有剩余时，剩余募集资金将用于 偿还其他到期或回售公司债券。 在不影响募集资金正常使用的情况下，本公司可将暂时闲置的募集资金进行 现金管理，投资于安全性高、流动性好的产品，如国债、政策性银行金融债、地 方政府债、交易所债券逆回购等。同时，如本期债券募集资金到账时间早于相关 债券行权回售到期，本公司可在不影响最终募集资金用途的前提下，根据公司财 务管理制度，在债券回售或到期前将闲置的债券募集资金暂时用于补充流动资金 （单次最长不超过12个月），相关债券回售到期时再用于本金偿付。 31、拟上市地：上海证券交易所。 32、税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期债券 所应缴纳的税款由投资者承担。 二、本期债券发行及上市安排 （一）本期债券发行时间安排 1、发行文件公告日期：2019年11月13日 2、发行首日：2019年11月15日 （二）本期债券上市安排 本 期 发行结束后，本公司将尽快向上海证券交易所提出关于 本期 债券上市 交易的申请。具体上市时间将另行公告。经监管部门批准，本 期 债券亦可在适 用法律允许的其他交易场所上市交易。 三、本期债券发行的有关机构 （一）发行人：深圳市龙光控股有限公司 住所：深圳市宝安区兴华路南侧龙光世纪大厦1栋2002（办公场所） 联系地址：深圳市宝安区兴华路南侧龙光世纪大厦1栋2002 法定代表人：沈沛勇 联系人：张明霞 联系电话：0755-85288962 传真：0755-85288321 （二）牵头主承销商、债券受托管理人：招商证券股份有限公司 住所：广东省深圳市福田区福华街道福华一路111号 法定代表人：霍达 项目主办人：魏继承 项目组成员：刘世鹏 电话：0755-83081306 传真：0755-83081361 （三）联席主承销商 1、长城证券股份有限公司 住所：深圳市福田区深南大道6008号特区报业大厦16-17层 法定代表人：曹宏 项目主办人：张冀 项目组成员：刘美亚、齐为川、卢菲 电话：0755-82548674 传真：0755-83510008 2、中山证券有限责任公司 住所：深圳市南山区粤海街道蔚蓝海岸社区创业路1777号海信南方大厦 21层、22层 法定代表人：林炳城 项目主办人：梅佳 项目组成员：柯毅、张媛 电话：021-50801138 传真：021-50801139 3、财达证券股份有限公司 住所：石家庄市自强路35号 法定代表人：翟建强 项目主办人：马涛、潘星宇 项目联系人：何鹏飞 电话：021-60609069 传真：021-60609007 （四）发行人律师：北京市通商律师事务所 住所：北京市朝阳区建国门外大街甲12号新华保险大厦6层 事务所负责人：吴刚 经办律师：栾建海、刘玉新 电话：010-65693399 传真：010-65693838 （五）会计师事务所：亚太（集团）会计师事务所（特殊普通合伙） 住所：北京市西城区车公庄大街9号院1号楼(B2)座301室 主任会计师：王子龙 经办注册会计师： 吕子玲、赵军亮 联系电话：18625530088 传真：0371-65336699 （六）资信评级机构：中诚信证券评估有限公司 住所：上海市青浦区工业园区郏一工业区7号3幢1层C区113室 法定代表人：关敬如 评级人员：蒋螣、林灿鸿 联系电话：021-60330968 传真：021-60330968 （七）募集资金专项账户开户银行 1、上海浦东发展银行股份有限公司广州东风支行 负责人：吴东亮 住所：广州市越秀区东风中路481号粤财大厦首层B区 办公地址：广州市越秀区东风中路481号粤财大厦首层B区 联系人：李亚哲 电话：020-83523280 2、广发银行股份有限公司深圳分行 负责人：方琦 住所：深圳市罗湖区深南东路123号百货广场西座19-22层 办公地址：深圳市罗湖区深南东路123号百货广场西座19-22层 联系人：万晖 电话：0755-86601082 传真：0755-88919719 3、华夏银行股份有限公司深圳南园支行 负责人：周立明 住所：深圳市福田区南园路66号佳兆业中心B座一层2号单元 办公地址：深圳市福田区南园路66号佳兆业中心B座一层2号单元 联系人：赵伟宏 电话：0755-22312766 传真：0755-22312121 （八）牵头主承销商的收款账户及开户银行 账户名称：招商证券股份有限公司 开户银行：中国建设银行股份有限公司深圳华侨城支行 银行账户：44201518300052504417 现代化支付系统号：105584000440 （九）公司债券申请上市的证券交易场所 名称：上海证券交易所 住所：上海市浦东南路528号证券大厦 总经理：蒋锋 电话：021-68808888 传真：021-68804868 （十）登记、托管、结算机构 名称：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司 住所：中国（上海）自由贸易试验区陆家嘴东路166 号 负责人：聂燕 电话：021-68873878 传真：021-68870064 四、认购人承诺 购买本期债券的投资者（包括本期债券的初始购买人和二级市场的购买人， 及以其他方式合法取得本期债券的人，下同）被视为作出以下承诺： （一）接受本募集说明书对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束； （二）本期债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关 主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变更； （三）本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在上交所上市，并由主 承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排； （四）同意招商证券担任本期债券的债券受托管理人，且同意《债券受托管 理协议》和《债券持有人会议规则》项下的相关规定。 五、发行人与本期发行的有关机构、人员的利害关系 截至2019年9月17日，招商证券持有发行人债券6.90亿元，除此以外， 发行人与招商证券及其负责人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接 的股权关系或重大利害关系。 截至2019年9月15日，财达证券持有发行人债券1.34亿元，财达期货持 有发行人债券0.20亿元。除此以外，发行人与财达证券及其负责人、高级管理人 员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系或重大利害关系。 截至2019年6月末，发行人与本期发行有关的联席主承销商中山证券、长 城证券、发行人律师、会计师事务所和资信评级机构及其负责人、高级管理人员 及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系或其他利害关系。 第二节 发行人及本期债券的资信情况 一、 发行人最近三年及一期评级情况 联合信用评级有限公司于2016年3月10日出具《深圳市龙光控股有限公司 公司债券2017年度跟踪评级报告》显示，深圳市龙光控股有限公司主体长期信 用等级为AA+，评级展望为稳定，深圳市龙光控股有限公司公开发行的15龙光 01、15龙光02的债券信用等级为AA+。 联合信用评级有限公司于2016年3月23日出具《深圳市龙光控股有限公司 2016年面向合格投资者公开发行公司债券评级报告》显示，深圳市龙光控股有 限公司主体长期信用等级为AA+，评级展望为稳定，深圳市龙光控股有限公司 公开发行的16龙控02的债券信用等级为AA+。 大公国际资信评估有限公司于2016年5月24日出具《深圳市龙光控股有限 公司主体与相关债项2016年度跟踪评级报告》显示，深圳市龙光控股有限公司 主体长期信用等级为AA，评级展望维持稳定，15龙光01的信用等级为AA。 大公国际资信评估有限公司于2017年5月3日出具《深圳市龙光控股有限 公司主体与相关债项2017年度跟踪评级报告》显示，深圳市龙光控股有限公司 主体长期信用等级为AA+，评级展望维持稳定，15龙光01的信用等级为AA+。 联合信用评级有限公司于2017年6月23日出具《深圳市龙光控股有限公司 公司债券2017年度跟踪评级报告》显示，深圳市龙光控股有限公司主体长期信 用等级为AA+，评级展望为正面，深圳市龙光控股有限公司公开发行的15龙光 01、15龙光02和16龙控02的债券信用等级为AA+。 中诚信证券评估有限公司于2017年8月30日出具《深圳市龙光控股有限公 司非公开发行2017年公司债券信用评级报告》显示，深圳市龙光控股有限公司 主体长期信用等级为AAA，评级展望为稳定，深圳市龙光控股有限公司非公开 发行的18龙控01的债券信用等级为AAA。 联合信用评级有限公司于2017年9月7日出具的不定期跟踪评级报告，深 圳市龙光控股有限公司主体长期信用等级为AAA，评级展望为稳定，深圳市龙 光控股有限公司公开发行的15龙光01、15龙光02和16龙控02的债券等级为 AAA。 根据中诚信证券评估有限公司于2018年6月6日出具的《深圳市龙光控股 有限公司非公开发行2018年住房租赁专项公司债券信用评级报告》，深圳市龙 光控股有限公司主体长期信用等级为AAA，评级展望为稳定，深圳市龙光控股 有限公司非公开发行2018年住房租赁专项公司债券信用等级为AAA。 大公国际资信评估有限公司于2018年6月14日出具《深圳市龙光控股有限 公司主体与相关债项2018年度跟踪评级报告》显示，深圳市龙光控股有限公司 主体长期信用等级为AA+，评级展望维持稳定，15龙光01的信用等级为AA+。 联合信用评级有限公司于2018年6月15日出具《深圳市龙光控股有限公司 公司债券2018年度跟踪评级报告》显示，深圳市龙光控股有限公司主体长期信 用等级为AAA，评级展望为稳定，深圳市龙光控股有限公司公开发行的15龙光 01、15龙光02和16龙控02的债券信用等级为AAA。 中诚信证券评估有限公司于2018年7月5日出具《深圳市龙光控股有限公 司2018年面向合格投资者公开发行公司债券信用评级报告》显示，深圳市龙光 控股有限公司主体长期信用等级为AAA，评级展望为稳定，深圳市龙光控股有 限公司2018年面向合格投资者公开发行的公司债券信用等级为AAA。 根据中诚信证券评估有限公司于2018年7月5日出具的《深圳市龙光控股 有限公司2018年非公开发行公司债券信用评级报告》，深圳市龙光控股有限公 司主体长期信用等级为AAA，评级展望为稳定，深圳市龙光控股有限公司 2018年非公开发行公司债券信用等级为AAA。 根据中诚信证券评估有限公司于2019年2月22日出具的《深圳市龙光控 股有限公司2019年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报 告》，深圳市龙光控股有限公司主体长期信用等级为AAA，评级展望为稳定， 深圳市龙光控股有限公司2019年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期） 信用等级为AAA。 中诚信证券评估有限公司于2019年4月4日出具《深圳市龙光控股有限公 司2019年公开发行公司债券（面向合格投资者）信用评级报告》显示，深圳市 龙光控股有限公司主体长期信用等级为AAA，评级展望为稳定，深圳市龙光控 股有限公司2019年公开发行公司债券（面向合格投资者）信用等级为AAA。 二、 本期债券的信用评级情况 发行人聘请了中诚信证券评估有限公司对发行人及本期债券进行评级。根据 中诚信证评出具的《深圳市龙光控股有限公司2019年公开发行公司债券（面向 合格投资者）信用评级报告》（信评委函字[2019]G254号）及《信用等级通知书》， 经中诚信证评评定，本期债券发行人主体评级AAA，债项评级AAA，评级展望 为稳定。 本期债券的主体评级结果与前次主体评级结果无差异。 三、 公司债券信用评级报告主要事项 （一）信用评级结论及标识所代表的涵义 经中诚信证评综合评定，发行人主体信用等级为AAA，该级别反映了发行 主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。发 行人本期债券信用级别为AAA, 该级别反映了债券信用质量极高，信用风险极 低。 （二）信用评级报告主要内容 1、基本观点 中诚信证券评估有限公司评定发行主体深圳市龙光控股有限公司主体信用 等级为AAA，评级展望为稳定。该级别反映了发行主体偿还债务的能力极强，基 本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。中诚信证评肯定了龙光控股在粤港 澳大湾区明显的区域竞争优势、优质丰富且低成本的土地储备资源、有效的成本 管理及快周转的运作模式以及审慎的杠杆运用及稳健的财务政策等优势对公司 信用质量的支持。同时，我们也关注龙光控股未来面临一定的资本支出压力以及 合联营企业管理情况可能对公司信用质量产生影响。 中诚信证评评定“深圳市龙光控股有限公司2019年公开发行公司债券（面向 合格投资者）”信用级别为AAA，该级别反映了本期债券的安全性极高，基本不 受不利经济环境的影响，违约风险极低。 2、正面 粤港澳大湾区明显的区域竞争优势。龙光控股项目主要集中于以深圳为核 心的珠三角城市及广西，在坚持精准布局、区域深耕策略下，公司在粤港澳大 湾区占据领先的优势地位，同时近年来公司不断深化布局深圳地区，在深圳亦 取得了较为领先的销售排名，并带动其签约销售金额的快速增长。 优质丰富且低成本的土地储备。公司土地储备充足且半数以上的土地储备 分布于粤港澳大湾区；此外，公司对土地获取时点具有较好地把握，并通过收 并购及城市更新等多种渠道获取项目资源，较低的土地成本为其未来经营业绩 及盈利空间的提升提供了有力支撑。 有效的成本控制及快周转的开发模式。龙光控股坚持全流程的成本控制， 充分发挥一体化协同作用，实现了土地获取及建筑成本的有效管理，保持了行 业内较高的盈利能力；与此同时，公司实行“快建快卖快回”的开发运作模式， 加快项目周转，实现了资金快速回笼，增强了整体流动性。 审慎的杠杆运用及稳健的财务政策。近年来，龙光控股财务杠杆水平保持 稳健，同时其较强的经营所得能够对利息支出形成良好覆盖，为公司偿债能力 提供良好支撑。 3、关注 未来面临一定的资本支出压力。目前龙光控股仍有较大规模的在建项目，仍 需一定规模的资金投入，加之公司维持较大规模的土地储备支出，其未来存在一 定的资本支出压力。 合联营企业管理情况。近年来公司规模大幅扩张，合营企业及项目明显增多， 对公司的管理能力提出更高要求；同时，与合联营企业的往来款规模亦大幅增加， 其他应收款的回收及其他应付款来源的稳定性或对公司信用质量产生影响。 （三）跟踪评级安排 根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信证评评级制度相关规定， 自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，中诚信证评将在本 期债券信用等级有效期内或者本期债券存续期内，持续关注本期债券发行人外部 经营环境变化、经营或财务状况变化以及本期债券偿债保障情况等因素，以对本 期债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。 在跟踪评级期限内，中诚信证评将于本期债券发行主体及担保主体（如有） 年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级。此外，自本期评级报告出 具之日起，中诚信证评将密切关注与发行主体、担保主体（如有）以及本期债券 有关的信息，如发生可能影响本期债券信用级别的重大事件，发行主体应及时通 知中诚信证评并提供相关资料，中诚信证评将在认为必要时及时启动不定期跟踪 评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。 中诚信证评的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将根据监管要求或约 定在中诚信证评网站（www.ccxr.com.cn）和交易所网站予以公告，且交易所网站 公告披露时间不得晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。 如发行主体、担保主体（如有）未能及时或拒绝提供相关信息，中诚信证评 将根据有关情况进行分析，据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别 暂时失效。 四、 主要资信情况 （一）发行人获得主要贷款银行的授信情况 发行人在各大银行等金融机构的资信情况良好，与其一直保持长期合作伙伴 关系，获得较高的授信额度，间接债务融资能力较强。截至2019年6月末，公司 拥有多家银行的授信总额为649.00亿元，其中未使用授信额度407.55亿元，已使 用的授信额度为241.45亿元，具体情况如下表所示： 单位：亿元 授信银行 授信总额 已使用授信额度 未使用授信额度 工商银行 88.00 19.70 68.30 建设银行 84.00 30.70 53.30 民生银行 20.00 10.73 9.27 平安银行 50.00 9.50 40.50 兴业银行 35.00 14.50 20.50 中信银行 100.00 77.00 23.00 浦发银行 24.00 4.45 19.55 招商银行 50.00 10.55 39.45 渤海银行 60.00 15.51 44.49 农业银行 33.00 20.56 12.44 华夏银行 25.00 11.30 13.70 广发银行 20.00 7.08 12.92 中国银行 30.00 - 30.00 浙商银行 30.00 9.87 20.13 总计 649.00 241.45 407.55 （二）最近三年及一期与主要客户发生业务往来时，是否有严重违约现象 最近三年本公司及一期与主要客户发生业务往来时，本公司未曾出现严重 违约。 （三）已发行、尚在存续期的债券以及偿还情况 截至本募集说明书摘要出具日，发行人已发行、尚在存续期公司债券的基 本情况列表如下： 债券简称 代码 证券类 型 期限 （年） 特殊条款 余额 （亿元） 利率 （%） 起息日 到期日期 募集资金 用途 15龙光 01 122440 小公募 公司债 5 附第3年末发行 人调整票面利率 选择权和投资者 回售选择权 39.90 7.30 2015/8/19 2020/8/19 偿还公司借 款和补充营 运资金 16龙光 02 135446 私募公 司债 4 附第2年末发行 人调整票面利率 选择权和投资者 回售选择权 5.00 6.99 2016/5/16 2020/5/16 补充营运资 金 16龙控 01 118764 私募公 司债 5 附第3年末发行 人调整票面利率 选择权和投资者 回售选择权 19.72 6.00 2016/7/25 2021/7/25 偿还公司借 款和补充营 运资金 16龙控 02 112461 小公募 公司债 5 附第3年末发行 人调整票面利率 选择权和投资者 回售选择权 14.00 5.20 2016/10/21 2021/10/21 偿还公司借 款和补充营 运资金 18龙控 01 150123 私募公 司债 4 附第2年末发行 人调整票面利率 选择权和投资者 回售选择权 20.00 6.99 2018/2/1 2022/2/1 偿还公司借 款 18龙控 02 150211 私募公 司债 4 附第2年末发行 人调整票面利率 选择权和投资者 回售选择权 20.00 7.20 2018/3/22 2022/3/22 偿还公司借 款 18龙控 03 150399 私募公 司债 4 附第2年末发行 人调整票面利率 选择权和投资者 回售选择权 10.00 7.30 2018/5/21 2022/5/21 偿还公司借 款 18龙控 05 112801 小公募 公司债 4 附第2年末发行 人调整票面利率 选择权和投资者 回售选择权 24.90 5.98 2018/11/20 2022/11/20 偿还到期公 司债券 18龙控 06 150921 私募公 司债 4 附第2年末发行 人调整票面利率 选择权和投资者 回售选择权 10.00 7.00 2018/12/7 2022/12/7 住房租赁项 目建设及补 充营运资金 19龙控 01 112875 小公募 公司债 5 附第3年末发行 人调整票面利率 选择权和投资者 回售选择权 15.10 5.50 2019/3/19 2024/3/19 偿还行权公 司债券 债券简称 代码 证券类 型 期限 （年） 特殊条款 余额 （亿元） 利率 （%） 起息日 到期日期 募集资金 用途 19龙控 02 114531 私募公 司债 5 附第3年末发行 人调整票面利率 选择权和投资者 回售选择权 5.00 6.50 2019/8/5 2024/8/5 偿还到期或 行权公司债 券 19龙控 03 114532 私募公 司债 4 附第2年末发行 人调整票面利率 选择权和投资者 回售选择权 10.00 6.20 2019/8/5 2023/8/5 偿还到期或 行权公司债 券 发行人作为原始权益人已发行的资产支持证券（ABS）情况如下： 证券简称 发行日期 到期日期 发行金额 (万元) 票面利率 （%） 评级 募集资 金用途 龙光优先 2017/1/25 2020/1/31 91,260 5.60 AAA 补充流 动资金 龙光次优 2017/1/25 2020/1/31 53,235 6.08 AAA 龙光次级 2017/1/25 2020/1/31 7,605 - - 19龙光优 2019/4/16 2021/4/17 118,000 6.20 AAA 补充流 动资金 19龙光次 2019/4/16 2021/4/17 6,300 - - 龙控01 优 2019/9/25 2021/9/27 78,000 6.50 AAA 补充流 动资金 龙控01 次 2019/9/25 2021/9/27 4,200 - - 截至本募集说明书出具日，以上已发行债券、资产支持证券的偿还均未出 现违约情况。 （四）已取得有关部门核准尚未发行以及在申请状态的债券或者其他债务 融资工具情况 以深圳市龙光控股有限公司作为原始权益人的长城证券-龙光控股资产支持 专项计划已于2019年6月14日收到上海证券交易所出具的《关于对长城证券- 龙光控股资产支持专项计划资产支持证券挂牌转让无异议的函》，同意该资产支 持证券发行总额不超过15亿元。截至募集说明书签署日，该批文尚未到期，已 发行8.22亿元，剩余6.78亿元。 （五）累计公司债券余额及其占发行人最近一期净资产的比例 本期债券全部发行完毕后，发行人公开发行公司债券累计余额不超过123.90 亿元，占发行人2019年6月度末净资产的比例为30.69%，不超过公司净资产的 40%，符合《证券法》的规定。 五、 发行人最近三年合并财务报表口径下的主要财务指标 主要财务指标 2019年6月30日 2018年12月31日 2017年12月31日 2016年12月31日 流动比率 1.31 1.30 1.42 1.84 速动比率 0.75 0.83 0.75 0.54 资产负债率 76.10% 77.44% 72.10% 68.29% EBITDA利息保障倍数 6.57 5.78 4.94 4.64 贷款偿还率 100% 100% 100% 100% 利息偿付率 100% 100% 100% 100% 注：上述财务指标计算方法： 流动比率＝流动资产/流动负债 速动比率＝（流动资产－存货净额）/流动负债 资产负债率＝总负债/总资产 EBITDA利息保障倍数=（利润总额+计入财务费用的利息支出+折旧+摊销）/ （计入财务费用的利息支出+资本化利息） 贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额 利息偿付率=实际支付利息/应付利息 第三节 发行人基本情况 一、发行人基本信息 中文名称： 深圳市龙光控股有限公司 法定代表人： 沈沛勇 成立日期： 2008年4月1日 住所： 深圳市宝安区兴华路南侧龙光世纪大厦1栋2002（办公场 所） 注册资本： 443,000,000元 实缴资本： 443,000,000元 办公地址： 深圳市宝安区兴华路南侧龙光世纪大厦1栋2002 邮政编码： 518000 电话： 0755-85288903 传真： 0755-85288321 统一社会信用代码： 9144030067298580XX 信息披露事务负责人： 沈沛勇 信息披露事务负责人电子信 箱： i.r@logan.com.cn 联络人： 张明霞 联络人电子信箱： zhangmx@logan.com.cn 联系方式： 0755-85288962 所属行业： 房地产开发 经营范围： 实业项目投资咨询；企业管理咨询。 二、发行人主要历史沿革情况 （一）发行人的设立及变更情况 （1）2008年4月，公司设立 公司设立时为一人有限责任公司，股东为广东龙光集团房地产有限公司。 2008年3月26日，深圳执信会计师事务所为公司的注册资本出具了深执信验字 [2008]第021号《验资报告》。设立时注册资本为100万元，股东实缴资本为100 万元。2008年4月1日，公司取得了深圳市工商行政管理局颁发的《企业法人 营业执照》。 （未完）  |