上海申通地铁资产经营管理有限公司:19申资01：上海申通地铁资产经营管理有限公司2019年公开发行公司债券信用评级报告
原标题:上海申通地铁资产经营管理有限公司:19申资01：上海申通地铁资产经营管理有限公司2019年公开发行公司债券信用评级报告 上海申通地铁资产经营管理有限公司 上海申通地铁资产经营管理有限公司 2019 2019 年公开发行公司债券 年公开发行公司债券 信用评级报告 信用评级报告 上海新世纪资信评估投资服务有限公司 Shanghai Brilliance Credit Rating & Investors Service Co., Ltd. 上海申通地铁资产经营管理有限公司 201 9 年公开发行公司债券 信用评级报告 概况 1. 发行人概况 上海申通地铁资产经营管理有限公司 （简称“申通资产”、“该公司”或“公 司”） 由上海申通地铁集团有限公司（简称“申通集团”）和上海莘闵轨道交通 线发展有限公司（简称“莘闵轨道”）于 205 年 8 月共同出资组建，初始注册 资本为 1.0 亿元。 207 年 申通集团受让莘闵轨道持有的 4.76% 股权，成为公 司的唯一股东。 后 经申通集团多次增资，截至 201 9 年 6 月末，公司注册资本 为 14.60 亿元。 该公司是申通集团唯一的资产运营公司，申通集团授权公司依托集团资产 对轨道交通网络化资源进行统筹开发、统一经营和综合管理。目前，公司主要 从事与地铁经营有关的盾构施工、信息发展、传媒、物业开发与管理 和 商业管 理 五项 业务。除盾构施工业务由控股子公司上海地铁盾构设备工程有限公司负 责外，其他业务板块主要通过事业部制管理。公司主业涉及的经营主体及其概 况详见附录三。 2. 债项概况 （1） 债券条款 该 公司拟向中国证监会申请公开发行规模不超过 1 2 亿元 、 期限 为 3 年的 公司债券 （简称“ 本期 债券”） ，所募集资金 拟用于 偿还有息债务和补充营运资 金 。 图表 1. 拟发行的 本期 债券概况 债券名称： 上海申通地铁资产经营管理有限公司 201 9 年公开发行公司债券 总发行规模： 12 亿元人民币 本期发行规模： 12 亿元人民币 本期 债券期限： 3 年 债券利率： 固定利率 定价方式： 按面值发行 偿还方式： 本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息 随本金的兑付一起支付。 增级安排： 无 资料来源： 申通资产 截至 201 9 年 9 月 27 日，该公司合并口径已发行尚在存续期债券余额 10 亿元，付息情况正常。 图表 2. 公司 已发行债券概况 债项名称 发行金额 （亿元） 债券余额 （亿元） 期限 （天 / 年） 发行利率 （ % ） 起息 时间 注册额度 / 注册时间 本息兑付情况 1 8 申通 C P01 1 0.0 1 0.0 1 年 3 .93 2 018 - 12 - 3 10.0 亿元 / 2017 - 8 - 30 未到期 资料来源： 申通资产 （2） 募集资金用途 该公司拟将本期债券募集资金 扣除发行费用后拟用于偿还有息债务和补 充运营资金，其中 6 亿元用于偿还有息债务， 6 亿元 用于补充运营资金 。 （3） 信用增进安排 本期 债券未安排信用增级。 业务 1. 外部环境 （1） 宏观 因素 2019 年以来，美国发起的全球贸易摩擦、中东等热点地缘政治冲突仍对全 球经济增长形成较大下行压力，我国经济增长面临的外部环境更加复杂化，输 入性风险上升。全球经济增长承压，多国央行的货币政策相继宽松。为对冲压 力，我国持续加大逆周期调节力度，短期内经济增长有望保持在目标区间内运 行。为缓释输入性风险和提高经济增长质量，我国对外开放水平进一步提高、 供给侧结构性改革不断深化，经济基本面有望长期向好并保持中高速、高质量 发展。 2019 年以来，美国发起的全球贸易摩擦、中东等热点地缘政治冲突仍对全 球经济增长形成较大下行压力，多国制造 业景气度降至荣枯线以下，我国经济 增长面临的外部环境更加复杂化，输入性风险上升。在全球经济增长压力明显 上升的环境下，美欧等多国央行纷降息应对，全球性货币政策宽松周期开启。 在主要发达经济体中，美国经济增速由高位回落，美联储降息以应对就业及物 价的潜在压力，美国的关税加征行为对其自身经济及全球经济的负面影响已有 所显现；欧盟经济增长放缓，欧洲央行降息并重启资产购买计划，英国脱欧、 意大利债务问题等联盟内部风险是影响欧盟经济发展的重要因素；日本经济低 迷，货币政策持续保持宽松状态，消费税的上调将进一步加大经济增长压力。 除 中国外的金砖国家悉数降息以缓解经济增长压力，其中印度经济增速大幅回 落，以刺激房地产和外贸为代表的保增长政策效果有待观察；俄罗斯经济持续 低速增长，同时面临来自美国的贸易冲突和经济制裁的双重挑战；巴西经济复 苏缓慢，失业率居高不下；南非经济虽有所恢复，但市场信心依旧不佳。 我国就业情况总体稳定、物价水平受猪肉价格影响涨幅有所扩大，经济增 长压力加大且增速放缓至目标区间底部附近。我国消费新业态增长仍较快，汽 车零售持续低迷拖累整体消费增长，促进消费增长政策的成效有待释放；在地 产融资收紧及土地购置负增长影响下房地产投资增 长放缓，贸易争端前景不确 定及需求不足导致制造业投资不振，地方政府专项债资金加速投放及可作为重 大项目资本金使用的政策拉动基建投资增速回稳；以人民币计价的进出口贸易 增速受内外需求疲弱影响双承压，中美贸易摩擦具有长期性和复杂性，对我 国出口有一定负面影响，但随外贸区域结构的不断调整而影响程度有限。我国 工业生产放缓但新旧动能持续转换，代表技术进步、转型升级和技术含量比较 高的相关产业和产品保持较快增长；随着减税降费逐步落地，工业企业经营效 益近期有所改善但较上年相比仍放缓，存在经营风险上升的可能。在高杠杆约 束下需谨防资 产泡沫风险以及中央坚定发展实体经济的背景下，房地产调控政 策总基调不会出现较大变化，住房租赁市场迎来发展机遇期，促进房地产市场 平稳健康发展的长效机制正在形成。我国区域发展计划持续推进，中部地区对 东部地区制造业转移具有较大吸引力，“长江经济带发展”和“一带一路”覆盖 的国内区域的经济增长相对较快，我国新的增长极和新的增长带正在形成。 为缓释输入性风险、对冲国内经济增长压力，我国供给侧结构性改革持续 深入推进，各类宏观政策逆周期调节力度不断加码，协同合力确保经济的稳定 运行。积极的财政策加力提效，减税降费力度大且在逐 步落实，促进了经济 的稳定增长和经济结构的调整；地方政府债券发行进一步提速且使用加快，专 项债券对基建补短板及重大项目建设发挥重要作用；地方政府隐性债务问责及 防控机制更加完善，地方政府举债融资机制日益规范化、透明化，政府债务风 险总体可控。稳健的货币政策松紧适度，央行降准力度加大，在保持市场流动 性合理充裕的同时疏通货币政策传导渠道，更多地通过完善 LPR 形成机制等 改革措施来降低实体经济融资成本。宏观审慎监管框架根据调控需求不断改进 和完善，适时适度调整监管节奏和力度，长期内有利于严守不发生系统性金融 风险的底线；影子银 行、非标融资收缩节奏放缓但方向未变，实体融资增长保 持在合理水平，债券市场违约风险明显改善。人民币兑美元汇率 “ 破 7” 是中美 贸易摩擦过程中市场预期及事件冲击的共同结果，我国充足的外汇储备以及长 期向好的经济基本面能够对人民币汇率提供保障。 同时，我国自由贸易试验区扩容，促进贸易和投资自由化便利化、缩减外 资准入负面清单等各项举措正在积极推进，金融业对外开放稳步落实，我国对 外开放力度加大且节奏加快，为经济高质量发展提供了重要动力。人民币跨境 结算量仍保持较快增长，在越来越多的主要经济体国债进入“负利率”及合格 境外投资者 投资额度限制取消的情况下，人民币计价资产对国际投资者的吸引 力不断加强。 我国经济已由高速增长阶段转向中高速、高质量发展的阶段，正处在转变 发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。 2019 年，“稳就业、稳金 融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”是我国经济工作以及各项政策的重要 目标。短期内虽然我国宏观经济增长压力加大，但在逆周期调节力度加码的对 冲下将继续保持在目标区间内运行。从中长期看，随着我国对外开放水平的不 断提高、供给侧结构性改革的进一步深化，我国经济的基本面有望长期向好并 保持中高速、高质量发展。同时，在 地缘政治、国际经济金融仍面临较大的不 确定性以及国内去杠杆任务仍艰巨的背景下，我国的经济增长和发展依然会伴 随着区域结构性风险、产业结构性风险、国际贸易和投资的结构性摩擦风险以 及国际不确定性冲击因素的风险。 （2） 行业因素 A. 城市地铁资源 城市地铁属于公共交通产品，公益属性明显，其社会效益较之经济效益更 突出，而作为附属在资本密集型的固有资产（地铁线路、场站、通道、隧道、 车站和站域等设施设备或地铁实体）之上的衍生资源（广告、地下商业、旅游 餐饮、房地产等服务设施）开发可带来外部溢出效益，这些衍生资源即城市地 铁资源包括：地下空间商业资源、传媒（广告）资源、轨道交通信资源、地 铁 沿线 房地产资源等。固有资产和衍生资源构成地铁运营的完整产业链，衍生 资源更多时候通过盈利来弥补或者反哺地铁运营形成的亏损，从而在整个产业 链上达到一定幅度止损或最终盈利。 地下空 间商业资源 轨道交通地下空间除了车厢通道交通功能之外，场站内外空间亦可开发产 生效益。轨道交通客流量相对集中且稳定，决定了其沿线商铺和物业的价值高 于周边。轨道交通商业主要有站厅（点式空间）、通道（线式空间）、立体式站 点三种不同的位置分布。站厅商业集中于地铁站公共空间部分、过道、候车点 及出入口等，主要以满足地铁人流的便捷需求消费为目的，以便利店、书报店、 和饮品店等即时性、便捷型小型商铺为主；通道主要表现为街道式连接在一起 的商铺店面所构成的地铁通道商业空间，以商业融休闲、娱乐、观光为一体， 包含中西特色餐饮、名店街、特色服装或 皮具城等；立体式站点商业用以满足 地铁沿线住宅区、商务区的消费，主要为大型百货商场、大型超市及其他休闲 服务设施等，商业形态丰富。目前，大部分已开发的地铁商业主要集中在站厅 和通道，但随着可开发空间的减小和利润的限制，未来的地铁商业将逐渐转向 立体式站点商业。 香港地铁重视地铁经营商业销售，把商场客流与经营和地铁客流与经营结 合，基本都采取只租不售的经营策略和精准定位， 2016 - 201 8 年， 香港铁路有 限公司（ MTR Corporation Limited ，简称 “ 港铁公司 ” ， [06.HK] ） 车站零售设 施收入分别为 3 7.23 亿港币 、 41.43 亿港币 和 4 4.24 亿港币 ，并贡献了良好的利 润留存。 轨道交通信资源 轨道交通沿线通信资源的价值同样受益于相对集中且稳定的客流量，客流 量的多少直接决定了其价值的高低。轨道交通沿线通信的发展依托于逐步扩大 的轨道交通网络，轨道交通沿线通信发展将融合移动通信覆盖、光纤网、无线 宽带 和 地铁电视等多种信息渠道于一体， 并 逐步涉及光纤租赁、数据中心、信 息增值、 IPTV 、虚拟运营等创新业务种类。 轨道交通的移动通信服务是指轨道交通公司通过与移动运营商的战略合 作，建设完备的电源、传输和无线分布系统，达 到无线信号的无缝覆盖，满足 轨道交通乘客的移动通信需求。我国轨道交通公司与移动运营商的合作主要有 三种模式：一是投资返还模式，轨道交通公司负责先期的投资建设，运营商根 据约定年限，将投资返还给轨道交通公司；二是租赁模式，轨道交通公司负责 系统的投资和建设，运营商根据各自对资源的需求和使用量，支付设备使用租 金；三是运营商自建模式，运营商负责系统的投资和建设，支付部分的资源使 用费和配合费给轨道交通公司。虽然租赁模式下，轨道交通公司收益较为可观， 但随着国内无线通信技术的不断发展，尤其是 4G/5G 网络等对服务网络要求 不断提 高，由轨道交通公司建设通信设施已难以满足无线通信发展的需求，而 运营商自建模式能有效提高网络运营效率，近年来国内北京、上海、南京、广 州等城市出现逐步转向运营商自建模式。 2014 年末， 中国铁塔股份有限公司（简称：中国铁塔， [H084.HK] ） 与 中国移动、中国联通和中国电信三家运营商以及中国新控股有限责任公司签 署交易协议，中国铁塔以 2 314 亿元 向三家运营商收购全部存量铁塔相关资产， 后期基建资源共建共享，避免重复投资。 以往由 三大运营商各自建网 ， 对稀缺 的站点资源 和 土地资源造成挤占， 存在 道路反复开挖 且 基站布点密 集 ，中国铁 塔资源整合后或将对全国基站资源优化布局。 未来 轨道 交通线路 的资源使用和 维护服务 的协议签署、存量基站升级换代（ 5 G ）和新建基站布局等或将逐步转 向与中国铁塔的合作，中国铁塔在优化资源布局后，轨道交通公司或将在业务 运营上形成单一下游客户收费，在议价能力和资源费用收取范围收缩上或将面 临一定压力。 此外， 在国家“提速降费”政策要求下 ，三大运营商及铁搭或面 临 业绩下行压力 ，在此基础上与地铁资源方合作中或将凭借其较强的议价能力 减少资源使用费的支付，进一步影响地铁通信资源方的收益。 地铁传媒资源 轨道交通作为一个现代和特殊的交通类广告载体，兼有普通户外交通媒体 与室内 POP 、灯箱媒体的传播特性。轨道交通传媒拥有包括视频、音频、平面、 户外、互联网等综合性的传媒资源，具有立体化的网络优势，拥有地铁电视、 地铁广播、户外广告、报刊杂志、互联网、车厢内海报、月台灯箱、通道海报、 通道灯箱、通道灯箱长廊、月台灯箱长廊、扶梯侧墙海报、大型墙贴、新车品 牌专列等多种广告表现形式。 地铁传媒资源主要是在地铁车厢和车身等地铁空间内开发，并主要以地铁 空间活动的客流为广告受众群体的商业传媒资源。直接经营和融资经营是城市 传媒资源开 发的主要方式，融资经营主要是地铁建设期间，地铁公司可预先将 广告等资源的经营权出让给有实力公司合作以筹措资金；直接经营更多是地铁 公司和广告传媒公司合作，将地铁广告传媒的经营管理权以合同的形式销售承 包出去，国内地铁广告等传媒资源专业化营运，并主要交由德高集团及下属公 司或合资公司负责 1。 1 德高集团（ JCDecaux Group ）创立于 1964 年，是全球第一户外媒体公司，并在巴黎 Euronext 上市。业务遍布全 球 70 多个国家，交通媒体出现在巴黎、伦敦、纽约、香港、上海等全球各地的 279 多个交通运输网系统和 22 个 国家的 140 个机场。德高贝登有限公司是德高集团旗下的附属机构，拥有港铁（观塘线、荃湾线、港岛线、东涌 线、将军澳线、迪斯尼线及机场快线）的广告媒体项目近 30 年的专营权、新香港国际机场、澳门国际机场、太古 广场人行通道和昂坪 360 等广告媒体项目。中国内地轨道交通传媒运营方包括南京地铁德高广告有限公司和上海 申通德高地铁广告有限公司等，均由德高集团控股或参股营运。 2 市地铁运营公司补贴 17.43 亿元；京港地铁运营线路票价差额补偿 12.50 亿元；大兴线运营补偿 1.71 亿元；更新 改造专项资金 24.0 亿元；市郊铁路 S2 线政府购买服务费用 1.30 亿元；市轨道交通指挥中心运营补贴 1.76 亿元； P+R 场站补贴 0.08 亿元。 轨道交通环境作为一个相对封闭的空间，受众群体较固定，人流较为集中， 客流量的多少直接决定了其广告价值高低。轨道交通广告一方面因其到达率高、 暴露频次高能有效刺激乘客消费欲，另一方面还能促进城市文明的发展和成型， 影响城市价值形成和文明 传承，具有很强的社会效益。 城市地铁房地产资源 轨道交通与房地产资源开发相辅相成，轨道交通的修建带来土地与楼盘的 升值空间及多样化地产形态（酒店、公寓、写字楼、商业街、购物中心等），地 铁沿线房地产开发则为轨道交通聚集客流，在广州、上海等城市，轨道交通沿 线的楼盘因地铁的开通而价值呈数倍增长。 轨道交通建设投资规模较大，仅依靠票务收入和沿线广告资源、通信资源 开发等收入难以覆盖运营成本和建设成本，沿线商业和物业的开发能有效弥补 轨道交通建设和运营成本支出。轨道交通公司运营模式主要分为两类，一是政 府补助为主的运营模式， 如 北京的轨道交通运营以政府补贴为主， 2015 年 1 月， 北京市发展和改革委员会表示 2015 年北京市计划拨发公共交通补贴约 142.5 亿元，其中补贴轨道交通约 58.8 亿元 2；二是港铁公司 （ 006.HK ）铁路加物业 综合开发的运营模式，香港地铁公司主要通过拥有土地资产及空间使用权，建 造以铁路连接的高密度住宅区以及通过车站上盖及周围商住物业发展而获得 较好的经济效益；此种联合开发是地铁建设与沿线物业开发同时并举：在地铁 线路确定之后，受限考虑沿线物业发展潜力，然后选择优势地段作为地铁车站 用地，再就车站上部空间的开发权向政府 提出申请，进而寻求地产开发商作为 合作者。 地铁公司在取得地产开发权之后，有两种开发模式可供选择。第一种是股 份合作制，即地铁公司与房地产开发商共同投资，共享收益；第二种是开发商 独立开发，即地铁公司提供建设用地，由房地产开发商独立出资承担建设费用， 地铁公司在物业建成后享受收益分成。香港地铁为第二种方式，在这种方式下， 开发商承担所有的土地溢价和建设成本，而城市地铁公司则提供作为地铁建设 合同一部分的房地产开发权，地铁公司只需支出极少的现金就能从开发收入分 成获取收益或以货代款方式获得部分资产。 近年来，中国内地轨道交 通借鉴港铁模式，未来轨道交通地产资源开发将 不再局限于传统上盖建设（换乘 + 通过），港铁公司也逐步发展内陆业务，并控 股或参股北京港地铁有限公司（营运四条地铁线，即北京地铁四号线、大兴 线、北京地铁十四号线及北京地铁十六号线北段）、港铁公司持有联营公司杭 州杭港地铁有限公司（营运杭州地铁一号线）及港铁轨道交通（深圳）有限公 司（经营的深圳地铁四号线）等股权，港铁模式下的资源开发或将有望改善地 铁运营亏损的困境。 图表 3. 地铁运营集团情况表（单位：公里、亿元、亿人次、 % ） 名称 营运线路 票款收 入 总资产 所有者 权益 营业收 入 销售毛 利率 营业外 收入 其他 收益 净利 润 资产负 债率 武汉地铁集 团有限公司 地铁 1 号线、2 号线一 期、4 号线、3 号线、 6 号线、机场线、8 号 和 21 号线 16.20 3307.13 966.06 102.55 50.11 0.94 2.54 14.36 67.87 广州地铁集 团有限公司 1-9 号线、13 号线首 期、APM 线、广佛线 和知识城线 49.94 3198.14 1826.54 90.83 8.53 0.10 17.30 1.84 57.11 天津市地下 铁道集团有 限公司 1/2/3 以及 6 号线 5.92 2068.88 907.35 11.70 -49.29 9.04 5.22 8.21 53.99 深圳市地铁 集团有限公 司 1、2、3、5、7、9、 11 号线 43.113 3918.93 2388.51 113.48 10.19 0.04 0.51 72.49 39.05 苏州市轨道 交通集团有 限公司 1/2/4 号线 5.45 902.89 328.30 7.08 -157.11 0.03 28.77 -0.00 63.64 南京地铁集 团有限公司 1 号线、2 号线、10 号线、机场线（s1）、 宁天城际一期和 3 号 线、4 号线、S3 和 S9。 15.89 1771.97 644.07 21.64 -79.38 0.13 20.12 2.21 63.65 上海申通地 铁集团有限 公司 运营线路 17 条（含磁 浮线）：1-13 号线、 16-17 号线、浦江线及 磁悬浮 84.58(地 铁运营 收入) 3729.99 2608.68 109.27 -72.02 3.28 19.82 -60.96 30.06 香港铁路有 限公司 荃湾线、东涌线、机 场快线、港岛线、马 鞍山线、迪士尼线、 观塘线、南港岛线、 东铁线、轻铁和将军 澳线 194.40 2406.81 1582.58 472.53 25.74 / / 140.26 34.25 3 含租赁 服务 收入。 资料来源 ： wind 资讯 ，数据口径： 2 018 年 （ 末 ），其中港铁公司数据单位为亿港元。 城市轨交资源是地铁建设运营的可商业化的产物，受空间、环境等因素的 设定，城市轨交资源对于巨大的客流资源具有一定特定空间下的市场独占性 和较高的资源禀赋。中国大陆地区轨道交通集团客运客票因政府定价且价格 公益属性偏强，基本处于票款收支倒挂，港铁公司平均车费 9 港元， 2 018 年 其香港客运业务、香港车站商务及香港物业租赁及管理业务的 EBIT 毛利率分 别为 10.20 % 、 77.80 % 和 83. 60 % ，香港城市轨交资源利用率较高。 B. 上海市轨道交通发展状况 上海市轨道交通经过多年的发展，轨道交通网络不断完善，运输能力不断 提升。 根据上海申通地铁股份有限公司（简称“申通地铁”， [ 60834.SH] ）发布的 2 018 年年度报告 ， 随着上海轨道交通 5 号线南延伸、 13 号线二、三期于 2018 年 12 月 30 日首班车起载客试运营后，上海轨道交通全网络运营线路总长已增 至 705 公里（地铁 676 公里 + 磁浮 29 公里），车站数增至 415 座（地铁 413 座 + 磁浮 2 座），换乘车站增至 57 座。 2018 年，上海地铁全年路网共运送乘客 37 亿人次，日均客流 1015 万人次，同比增长 4.87% ，单日最高客流 1256 万人次， 地铁出行客流占到全市公共交通比例超 过 53% ，上海已成为 世界地铁路网规模 最大的城市之一。 图表 4. 上海市轨道交通日客运量 （ 单位：万人次， % ） 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 0.00 200.00 400.00 600.00 800.00 1,000.00 1,200.00 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 日客运量（万人次）——左轴 同比增长（%）——右轴 根据 《上海市综合交通“十三五”规划》，上海市政府目标 2020 年中心城 轨道交通高峰运能较 2015 年增加 30% 左右；持续推进轨道交通网络建设，续 建 216 公里，到 2020 年底总通车里程达到 80 公里；并 开展轨道交通 13 号线 西延伸、 19 号线、 20 号线、机场快线、嘉闵线、崇明线、 21 号线、 23 号线等 线路的深化研究和前期工作，适时启动建设 ；同时 推进新城有轨电车网络构建 和项目建设。 2. 业务运营 该公司是申通集团下设的从事上海市轨道交通沿线资源开发和经营的唯 一主体，业务运营上能够获得股东支持 ， 但公司需上缴一定的资产使用费，申 通集团对资产使用费的调整情况将对公司当期留存收益水平产生较大影响 。公 司盾构施工、信息发展、传媒和商业管理业务 运营较稳健 ；物业开发业务投资 规模较大，投资回报期相对较长 。 目前 ， 该公司主要对上海市轨道交通商业、物业、传媒和信息发展等核心 资源、资产进行统筹开发、经营和管理 ； 子公司 上海地铁盾构设备工程有限公 司 （简称“ 盾构公司 ”） 则为城市建设的地下施工提供盾构施工服务。 公司业务 具有明显的层次性，呈现了地铁资产业务的发展规律：首先实施 含 盾构工程 在 内的地铁 初期建设，建设完毕后实施通讯、信息网络布局，最后进行广告传媒 和商业管理以及周边物业开发，发展模式具有可持续性。 2 016 - 2018 年及 2 019 年上半年度 ，该公司 营业收入分别为 9.49 亿元、 11.30 亿元 、 10.0 亿元和 5.01 亿元 ， 2 017 年 收入较高系当期公司被征收淮海中路 34 号的房屋后将获得的征收补偿款部分计入收入所致 ，同期综合毛利率分别 为 36.1 % 、 41.73 % 、 34.70 % 和 13.79 % ， 2 019 年上半年度 综合毛利率出现明显 下滑，较上年同期下降了 22.60 个 百分点 ， 主要系上缴的资产使用费规模扩大 所致 。 该 公司 是申通集团旗下唯一的资产运营公司，申通集团授权 公司 依托集团 资产对轨道交通网络化资源进行统筹开发、统一经营和综合管理，同时 公司需 向申通集团及其下属 运营 公司支付资产使用费。资产使用费采用协议定价的方 式进行定价， 2016 - 2018 年 及 2 019 年上半年度 ， 公司上缴的 资产使用费分别为 2 . 4 7 亿元 、 2 . 8 5 亿元、 2 . 3 6 亿元和 2.25 亿元，上缴的 资产使用费规模较高， 同 时公司按照最新要求，自 2 019 年开始执行新的资产使 用费上缴标准 ：信息 发 展、传媒和商业管理 板块收益按全额 1 00 % 上缴 ， 物业开发板块收益按 7 0 % 比 例 上缴 ， 申通集团及其下属 运营 子公司提高 了 资产使用费的收取标准 ，且将影 响公司利润的有效留存。 图表 5. 公司主业基本情况 主营业务 行业归属 市场覆盖范围 业务的核心驱动因素 盾构施工 工程 华东 资本 / 规模 / 技术 / 管理 / 政策 信息发展 通信 上海 资源 / 技术 / 政策 传媒业务 传媒 上海 资源 / 管理 / 政策 物业开发与管理 地产 上海 资本 / 资产 / 管理 / 政策 商业管理 商业管理 上海 资源 / 管理 / 政策 资料来源： 申通资产 （1） 主业运营状况 / 竞争地位 图表 6. 公司核心业务收入及变化情况（亿元， % ） 主导产品或服务 2016 年度 2017 年度 2018 年度 2019 年 上半年度 2018 年 上半年度 营业收入合计 9.49 11.30 10.0 5.01 4.47 其中 ： 核心业务营业收入 金额 9.47 11.28 9.9 4.96 4.47 占比 99.7 99.80 99.90 99.05 99.85 其中：（ 1 ） 盾构施工 金额 1.69 1.87 1.96 1.19 0.78 占比 17.80 16.54 19.58 23.79 17.43 （ 2 ）信息发展 金额 2.12 2.20 2.09 1.15 1.13 占比 22.3 6 19.45 20.92 22.89 25.27 （ 3 ）传媒业务 金额 2.24 2.1 2.06 0.91 0.97 占比 23.59 18.69 20.56 18.12 21.60 主导产品或服务 2016 年度 2017 年度 2018 年度 2019 年 上半年度 2018 年 上半年度 （ 4 ）物业开发与管理 金额 1.05 2.70 1.3 0.5 0.52 占比 11.03 23.86 13.35 10.98 11.73 （ 5 ）商业管理 金额 2.37 2.40 2.5 1.17 1.07 占比 24.9 21.25 25.49 23.28 23.83 资料来源： 申通资产 。 注 ： 各业务占比为占营业收入比重 。 A. 盾构施工 业务 该公司盾构施工业务的承担主体为其子公司盾构公司 4，业务模式以合作施 工 5为主 ，技术支持、现场施工管理、盾构设备采购咨询及抢修为辅 。盾构公司 主要从事上海市轨道交通工程土建盾构掘进、越江隧道盾构掘进业务，同时还 负责上海地铁建设中盾构施工的管理工作，受托管理目前参与上海地铁建设的 所有盾构设备，并对各施工单位盾构设备使用人员进行培训、考试和上岗认证 等 ， 截至 201 8 年末，公司 拥 有盾构 近 6 0 台， 占上海 盾构总 量的 4 8 % 。盾构公 司参与上海轨道交通 1 号线、 2 号线、 7 号线、 8 号线延伸线、 9 号线主线、 10 号线主线、 11 号线主线、 17 号线 、 14 号线 、 1 5 号线和 1 8 号线 等区间隧道建 设，积累了较丰富的盾构项目管理经验，公司通过 ISO901 质量体系认证，具 有 较 健全的质量管理体系。 4 2015 年，该公司引入了外部投资者，对盾构公司重组改制，将盾构公司合计 60% 的股权转让给上海市基础工程 集团有限公司和上海隧道工程股份有限公司，上述两家公司主要以实物出资的方式分别受让盾构公司 30% 股权； 公司主持上海地铁盾构设备工程有限公司日常经营活动，拥有实际控制权，故纳入合并报表范围。 5 合作施工是指公司自行采购盾构设备，竞标项目中标后，与工程其他方面的施工队伍共同完成项目工程， 并 取 得报酬的经营模式。 201 6 - 201 8 年及 201 9 年 上半年度 ，该公司盾构业务的收入分别为 1.69 亿 元 、 1 .87 亿元、 1 .96 亿元 和 1.19 亿元，业务毛利率分别为 30.54% 、 26.16% 、 2 3.97 % 和 16.34 % ， 2 018 年 业务毛利率降低系收入相对较低、成本相对较高的 异地 项目较多所致。 2019 年上半年度，毛利率水平较 2018 年下降 7.63 个百分 点主要系 公司 自 2019 年 起新 增 转租赁盾构 业务， 该业务毛利率 水平 较低 ，导 致 2019 年 上半年度毛利率水平 整体 下 降 。 盾构公司依据客户需求， 提供一站式盾构采购、盾构掘进施工 、 盾构维修 保养和专项技术改造服务，由轨道交通各项目公司按所提供的服务支付盾构掘 进工程款、咨询管理费或维修保养配件费用等，收入计量主要按盾构掘进完工 进度确认。上游 供应商 主要为 中交天和机械设备制造有限公司 和 沪东重 机股份 有限公司 等 ， 下游主要合作客户为上海隧道工程股份有限公司 、 上海市基础工 程集团有限公司 和 中铁二局股份有限公司 等 ， 201 6 - 201 8 年 和 2019 年 上半年 度， 盾构公司新签订合同金额分别为 1.83 亿元 、 1 .57 亿元 、 4 .93 亿元 和 1.32 亿元 ，截至 201 9 年 6 月 末，盾构公司未完工重要项目共计 32 个，涉及合同金 额 7.43 亿元。 图表 7. 公司盾构业务新签订合同情况 项目 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 上半年度 当年度新签订项目数（个） 13 7 2 0 6 其中：江浙沪项目 10 5 1 7 6 非江浙沪项目 3 2 3 0 当年度新签订合同金额（万元） 18262 15682 4 9341 13185 资料来源：申通资产 在盾构设备采购方面， 2 016 - 2018 年 该 公司设备采购金额合计 3.08 亿元 （含 设备采购 和改造）， 对 16 台盾构进行适应性扩径改造； 同时对存量 的 60 多台 盾构，公司根据具体情况对相关盾构进行大修及常规保养 。 B. 信息发展业务 该公司信息发展业务包括轨道交通沿线通信资源的开发、经营和管理，具 体可分为移动通信覆盖业务、增长型业务和长线培育业务。信息发展业务为构 成公司收入的重要板块， 并 已经进入收益回报期， 201 6 - 201 8 年及 201 9 年 上半 年度 ，信息发展业务收入分别 为 2.12 亿元 、 2. 20 亿元、 2 .09 亿元 和 1.15 亿元 ， 业务毛利率分别为 31.50% 、 3 6.84 % 、 3 0.30 % 和 3 0.29 % ， 2018 年毛利率水平有 所下降 ，主要系业务收入增长 放缓 且成本 增加 所致。 资金 回款方面，公司与运 营商约定每季度 进行 部分 结账， 原则上 当年 内结清当年款项。 图表 8. 信息发展业务各模式收入情况（单位：亿元、 % ） 业务模式 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年上半年度 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 移动 通信覆盖业务 1.7 83.13 1.84 83.89 1.78 85.01 0.9 85.8 增长型 业务 0.36 16.87 0.35 16.1 0.31 14.9 0.16 14.12 合计 2.12 10.0 2.20 10.0 2.09 10.0 1.15 10.0 资料来源：申通资产 移动通信覆盖业务 包括新建地铁线路室内信息覆盖系统的建设， 在线路 开通的同时 为电信运营商同步开通网络；提升地铁移动通信覆盖网络技术水 平， 包括 4G 网络的覆盖等 。 目前模式下，由于该 公司的收入来源为移动通 讯覆盖业务，故其主要客户群体为移动通讯运营提供商，即我国三大运营商 和中国 铁塔股份有限公司（简称 “ 中国 铁塔 ” ） 下属的上海分 支 机构 6， 其中 2015 年 1 月 1 日以前 开通的 轨道 交通线路 主要与 三大运营商合作， 2015 年 1 月 1 日 以后开通的轨道交通线路 主要 与中国铁塔合作。 运营商（含中国铁塔）自 建地铁内移动通信覆盖系统， 向公司 支付地下站点设施（机房）租赁费和维 护服务费 。 收费形式上， 前期 开通信线路的合同主要采用 “ 一次性进场费 + 设施及机房租赁费 + 日常服务费 ” 的收费方式，近年来取消了一次性进场费， 而是根据 “设施及机房租赁费 + 维护服务费”的收费方式，费用包括控制中心 费用、地下车站费用和电费等 。公 司 在与三大运营商签订的合同中约定 地下 6上海分 支 机构包括中国移动通信集团上海有限公司、中国联合网络通信有限公司上海市分公司 、 中国电信股份 有限公司上海分公司 和中国 铁塔股份有限公司上海市分公司 （简称 “ 上海 铁塔 ” ） 。 空间站点数量 及相关 分类费用 ， 续签合同期限均为 2018 - 2019 年，其中与中 国移动、 中国联通 和中国电信 的合同 含税总 金额为 0.97 亿元 ，电费 另算 ；与 中国铁塔股份有限公司签订合同 含税 金额为 0.30 亿元 ， 电费另算 。 近年来 在 国家“提速降费”政策要求下 ，通信 运营商面临成本增长压力，在价格传导机 制 作用 下， 2 020 年的新合同续签工作 或存在 收取运营商的 资源费用价格下调 压力。 截至 2018 年末， 该 公司已完成了轨道交通 1 - 17 号线移动通信覆盖； 1 - 11 号线三家运营商 4G 改造已经完成；完成了 90 个车站夜间金库、 3 家银行商业 网点、 70 多台 ATM 机的通信配套实施工作；完成全网络的光纤传输系统更 新改造；完成与中国移动、中国联通、中国电信三家运营商轨道交通 2 号线延 伸段、 4 号线、 6 号线、 7 号线、 8 号线、 9 号线、 10 号线、 11 号线、 12 号线、 13 号线一期、世博段、 16 号线一期商务合同续签工作；完成与上海铁塔 5 号 线南延伸、 9 号线三期东延伸、 10 号线二期、 13 号线二和三期、 17 号线商务 合同新签工作 。 截至 201 9 年 6 月末，公司民用通信覆盖系统覆 盖 296 站、 440 公里。 增长型业务是通过业务创新对地铁通信实体资源进行深挖，是该公司现阶 段的发展重点。 其盈利模式有多种途径，包括：（ 1 ）光纤租赁业务，公司完成 虹桥机场至浦东机场光缆敷设以及商务合同签订，每年收入为 226.8 0 万元；同 时与上海移动正在签订微站合同，其中包含光纤租赁，每年收入约 50 万元； 公司光纤租赁 业务可 向 运营商和企业签署协议并收取宽带租赁费用； （ 2 ）无线 宽带服务业务，公司通过与数据服务商根据服务内容分成获取收入， 2 018 年实 现收入 0 .16 亿元 ；（ 3 ）固定电话和固定宽带业务，公司以时间为计量向租用企 业和个人收取相应费用等。截至 201 8 年末，公司完成了 1 - 13 号线 WLAN 覆 盖， 2017 年公司新增地铁 WIF I 业务收入， 2 017 - 2018 年合计 收取运营商 0 .32 亿元租金。 该公司长线培育业务包括信息增值业务、 IPTV 、虚拟电信运营业务等，其 中，信息增值业务是指通过对信息的加工挖掘，为客户提供优质的信息咨询服 务； IPTV 业务是利用宽带有线电视网向用户提供包括数字电视在内的多种交 互式服务；虚拟电信运营业务是通过租用电信运营商的电信基础设施，为客户 提供自有品牌的内容服务，并通过服务内容情况进行收费。截至 201 9 年 6 月 末， 公司长线培育业务 仍处于 前期 建设阶段 ， 尚未实现营业收入 。 C. 传媒 业务 该公司传媒事业部主要负责上海市轨道交通沿线传媒资源的开发和经营。 受互联网媒体等新媒体行业冲击，公司寻求媒体资源价值的充分利用和往新媒 体领域的转型 。 201 6 - 201 8 年及 201 9 年 上半年度 ，传媒业务收入分别为 2.24 亿 元 、 2.1 亿元 、 2 .06 亿元 和 0.91 亿元，业务毛利率分别为 43.60% 、 6 1.76 % 、 4 0.80 % 和 7.28 % ， 2 017 年毛利水平偏高系资产使用费上缴分配至业务板块的差 异 ， 2 017 年该业务板块上缴的资产使用费较 2 016 年减少了 0.34 亿元 ； 2 019 年 上半 年度 业务毛利率水平 明显 降 低，系当期公司增加对传媒业务板块的投入， 导致成本增加，加之资产使用费上缴规模扩大，致使其毛利率较上年下降了 34 个百分点。 该 公 司主要采用与国际知名广告商合作的方式，共同开发轨道交通沿线传 媒资源。公司在灯箱广告方面与世界第二大户外广告集团 — 法国 JCD 旗下的 德高贝登合资成立上海申通德高地铁广告有限公司 7；在视频传媒方面，公司与 上海东方明珠（集团）股份有限公司合资成立上海地铁电视有限公司，开通移 动电视直播频道，构筑与乘客的信息传递平台，进行站台及车内的 PDP 开发 和广告的投放；公司还与上海高翔广告传播有限公司合作开 发 LED 广告屏。 此外，公司传媒业务收入还包括隧视广告、播音广告、出入口广告、拉手广告、 旅游纪念磁卡、纪念册、地铁纪念等，截至 201 8 年 末， 公司陆续在 8 条线路 71 个区间进行隧视广告媒体的施工安装，累计开发地铁纪念品 286 种，地铁纪 念卡发行量达 22 套 ；同期末 公司拥有大型 LED 电视墙 245 个、车显示屏 38082 万个 。 7 该部分收入属于合作类收入，来源为申通德高的收入分成，直接支付给申通集团，不纳入该公司报表口径， 2 016 - - 2 018 年及 2 019 年上半年度 分别 实现收入 3 .45 亿元、 4 .92 亿元、 5 .28 亿元和 2 .13 亿元 。 8 被征收房屋地址为淮海中路 34 号，补偿支付款合计 1.97 亿元（其中计入营业外收入 0.38 亿元）。 图表 9. 传媒收入来源 （单位：万元） 收入来源划分 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年上半年度 SMTV 6131.08 3207.54 3367.92 1603.7 LED 3590.68 3021.56 3021.41 1230.73 平面广告 1086.29 464.40 104 . 00 - 灯箱广告 109.37 - - - 楣头广告 523.2 187.3 1895.6 884.80 拉手广告 764.5 1017.24 929.09 450.07 播音广告 2080.20 2080.35 181.91 235.85 户外广告 1385.56 1345.83 714.73 462.05 玻璃棚广告 1648.67 1453.32 1816.43 849.07 便民咨询广告牌 876.19 450.37 - - 磁卡及纪念品 1381.92 1013.02 103.15 329.17 隧视广告 852.13 983.73 1037.18 524.29 其他（文化类等） 1617.36 369.56 2815.42 1681.37 1 7 号线广告经营权 - - 1363.67 584.42 16 号线广告经营权 343.62 547.16 613.20 245.28 资料来源：申通资产 D. 物业开发与管理 2016 - 2018 年及 2019 年 上半年度 ，该公司物业开发与管理收入分别为 1.05 亿元、 2.70 亿元 、 1.3 和 0.5 亿元，业务毛利率分别为 10.4 8 % 、 3 3.45 % 、 28.02 % 和 1.39% 。 2017 年公司业务毛利率大幅提升，主要系 当期获得 淮海路物业获得 政府给予的房屋征收补偿金 部分计入 营业收入 8， 2019 年上半年毛利率水平较 低系当期上缴资产使用费扩大所致 。 （ 1 ）物业开发 该 公司以土地综合利用与区域联动发展为指导，针对市区、郊县等线路所 在的区域定位和功能需求，通过资源整合，围绕轨道交通场站及周边土地实施 综合开发和管理，通过发展 “ 轨道交通 + 上盖物业 ” 的开发模式，为都市人群打 造涵盖衣食住行所需的地铁车站汇点。物业开发业务主要为轨道交通区域及周 边的物业开发、改造、管理和租售，以及物业项目的安全、保卫、消防、设备 设施管理。 目前，该公司地铁外部空间物业开发以合作开发 9为主，为避免因资金支出 压力过大及自身开发经验不足而带来的项目开发风险，部分投资金较大的项 目采用与大型房地产企业合作开发的方式。在开发过程中，为了平衡资金，公 司将视自身资金情况转让部分项目公司股权，获取投资收益；地铁地下空间的 开发则以独立开发为主。 9 即公司拿地后，成立独资项目公司，通过公开市场以部分股权转让的方式寻找合作开发商共同开发，项目规划 设计、建设、销售阶段由开发商主导，申通资产在获得股权转让溢价后以持股比例分享项目开发利润或获得持有 物业。 公司拿地方式是按照市场定价原则统一通过“招拍挂”取得 ， 对于地铁地下空间的开发，由于未占用土地， 不需要履行“招拍挂”程序，其经营由上海市发展和改革委员会及有关机构批准即可。对于地铁场站上盖综合开 发，一般采用协议出让或招拍挂形式取得 。 10 上海广欣投资发展有限公司为 公司原子公司 上海地铁投资管理有限公司的联营企业 ； 上海广涟置业有限公司 为 上海地铁投资管理有限公司 的全资子公司；其余项目公司均为该公司的合营企业或联营企业 。 图表 10. 截至 2019 年 6 月末公司主要参与物业 开发项目情况（单位：亿元） 项目公司10 项目名称 总投资 额 自有资 金比例 投资 比例 项目已投 资金额 公司已 投资 拿地方 式 项目性质 预计完工时间 上海盛世申金投 资发展有限公司 金桥停车场上盖综合开发一期 15.06 20% 50% 35.7 6.04 协议 出 让 住宅 / 保障房 / 办公 / 商业 已完工 金 桥停车场上盖综合开发二期 151.80 30% 待定 2023 年 上海 通鹏置业有 限公司 港城路停车场上盖 平板建设 12.03 20% 50% 1.9 0.10 待定 停车场结构顶 板和春绚路匝 道 2020 年完成上盖 板地建设 上海元莲置业发 展有限公司 元江路停车场上盖 平板建设 24.15 30% 50% 2.0 1.0 协议出 让 停车场结构顶 板、盖上匝道 和预留车库 2020 年完成上盖 板地建设 上海广皓置业有 限公司 航头停车场上盖平板建设 28.82 30% 50% 14.40 0.87 待定 停车场结构顶 板、盖上匝道 和预留车库 2020 年完成上盖 板地建设 上海 通杨企业管 理有限公司 国权路 项目 3.63 30% 50% 0.10 0.05 协议 出 让 商业 项目计划于 2020 年年底前开工， 202 年 5 月竣工 交付， 202 年 11 月正式开业 资料来源：申通资产（其中公司已投资部分为公司对项目公司投资的资本金及 对外 发放委贷 净额 ） 为弥补物业 开发资金缺口， 该公司 采取多种 融资方式 平衡资金。包括 为 项 目公司进行物业开发提供委托贷款支持、 投资 设立基金 合伙 企业以及 对项目 公 司提供 借款 担保等。 近年来，该公司持续为项目公司进行物业开发提供委托贷款支持。 截至 2019 年 6 月末，公司分别为上海环通建设开发有限公司（简称“环通建设”）、 上海通鹏置业有限公司（简称“通鹏置业”）和上海广皓置业有限公司（简称 “广皓置业”）提供委托贷款余额分别为 1.70 亿元、 0.05 亿元和 0.72 亿元， 对 外提供 委贷利率约 6.30~6.98% ， 公司 对外提供委贷能按时收回，暂无逾期现象， 委贷收回质量尚可。 投资 设立基金 合伙 企业方面 ，该公司共备案了两支基金，分别为上盖基金 和申通金浦基金。 2014 年，公司与地铁投资、 交银国际信托有限公司（简称 “交银国信”） 、申通地铁、上实融资租赁有限公司（简称“上实租赁”）、上海 善卓投资管理合伙企业（有限合伙）（简称“善卓投资”）成立上盖基金 （ 5 年 期， 2020 年 3 月 到期 ，不同投资人设定不同收益率） ，认缴出资总额为人民币 40 .0 亿元， 第一期出资总额为人民币 20.0 亿元并于 2015 年 3 月缴付完成 （第二期不再出资） ，公司与地铁投资、交银国信、申通地铁、上实租赁和善 卓投资出资额占比分别为 9 .50 % 、 0.50% 、 63.75% 、 17.50% 、 7.50% 和 1.25% 11， 上盖基金主要投向广欣投资股权及徐泾停车场上盖综合开发项目前期土地款 等。 截至 2019 年 6 月末 ， 公司已完成对交银国信所有出资额（ 12.75 亿元） 的回购，对上盖基金的出资比例达到 73.25% 。 2019 年 8 月 20 日 ，上市公司 申通地铁 发布公告，拟 将其持有的上盖基金 17.5 % 的合伙份额全部转让给公 司，交易价格为申通地铁实际出资的本金 3.50 亿元 及转让截止日前应收未收 的投资收益 ，截至 2019 年 9 月末 公司已赎回申通地铁持有的上盖基金全部 份额，公司对上盖基金的 持股 比例达到 90.75 % 。 11 根据《上海轨道交通上盖物业股权投资基金合伙企业（有限合伙）有限合伙协议》， 各有限合伙人的投资期限为 五年，自第一期投资款出资到位之日起计算。 投资期限 届满之日起，申通地铁、上实租赁、善卓投资有权要求该 公司受让其各自在上盖基金中享有的全部财产份额。 12 该公司、上海金浦城市发展股权投资基金管理有限公司和申通德高分别持有申通金浦产投 47.0% 、 43.0% 和 10.0% 的股权，公司为控股东，申通金浦产投的管理人员由公司委派。 13 未经普通合伙人同意，任何有限合伙人不得自行退伙。未经全体有限合伙人同意，普通合伙人和该公司不得 自行退伙。 2 018 年 ， 该公司投资 上海申通金浦一期新产业股权投资基金合伙企业（有 限合伙）（简称“申通金浦一期”），基金投向为港城路停车场上盖综合开发项 目、元江路停车场上盖综合开发项目和航头停车场上盖综合开发项目。申通金 浦一期总认缴出资额 8 .01 亿元 ， 其中有限合伙人 上海韵筑投资有限公司（简称 “韵筑投资”）和 公司分别认缴 4 .0 亿元 和 4 .0 亿元（截至 2 019 年 6 月末 公 司 已实缴 3 .62 亿元），普通合伙人（同时为基金管理人）上海申通金浦新产业 投资管理有限公司（简称“申通金浦产投”） 12认缴 0 .0 1 亿元，韵筑投资与公 司的优先收益率均为五年期以上贷款基 准利率上浮 5% 或经其与申通金浦产投 共同书面确认的金额。申通金浦一期合伙期限为 1 0 年（基金的存续期为成立 之日起 5 年，投资期为成立之日起 3 年，回收期为投资期届满后的 2 年） 13。 同年，公司（有限合伙人）和申通金浦产投（普通合伙人）成立上海申通金浦 二期新产业股权投资基金合伙企业（有限合伙）（简称“申通金浦二期”），公司 和申通金浦产投分别认缴出资额 1.0 亿元和 0 .01 亿元 ，截至 2 019 年 6 月末 公 司实缴 9 50 万元 ， 申通金浦二期基金投向主要为与地铁运营相关的创新业务 （ 如扫码支付及创新性的传媒业务及信息发展业务等 ）。 伴随 新造地铁线路的开通投运，该公司对地铁站、地铁站内及站点周边物 业综合利用的资金投入将不断增长。虽然公司主要以合作开发方式参与项目建 设， 较大程度上避免了开发过程中的资金支出压力以及自身专业能力和经验的 不足的风险，但由于相关物业的开发周期往较长且 项目投资规模大，公司将 面临一定投融资压力和投资收回风险 ，同时土地政策、金融资政策变化及轨 道交通行业政策也将带来项目进度的不确定性。 （ 2 ） 物业管理 目前，该公司专注于轨道交通站点和沿线物业的精细化管理，截至 201 9 年 6 月末，公司租赁物业数量达 1 5 处，面积共计 11.52 万平方米。公司物业开发 管理收入主要来源于受托经营项目，委托人主要为申通集团及地铁运营，物业 租赁资源主要是地铁沿线物业，包括雅州商务中心、地铁龙阳路办公楼、地铁 虹梅商务大楼、申通大厦、恒通大厦等物业，公司仅对上述物业行使经营权和 管理权，并无所有权，并需按约定向产权公司（即委托公司）支付资产使用费。 物业开发管理业务收入中除了物业租赁和物业管理费外，还有部分申通集团及 下属公司自身的办公楼宇，该类物业只负责日常管理不涉及出租，故只收取部 分管理费。 （未完）  |