佛塑科技(000973):中联国际房地产土地资产评估咨询（广东）有限公司关于佛山佛塑科技集团股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金申请的审核问询函回复之专项核查意见

时间：2025年09月02日 23:05:34 中财网

原标题:佛塑科技:中联国际房地产土地资产评估咨询（广东）有限公司关于佛山佛塑科技集团股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金申请的审核问询函回复之专项核查意见

中联国际房地产土地资产评估咨询（广东）有限公司
关于佛山佛塑科技集团股份有限公司发行股份购买资产并
募集配套资金申请的审核问询函的回复之专项核查意见
深圳证券交易所上市审核中心：
根据深圳证券交易所上市审核中心下发的《关于佛山佛塑科技集团股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金申请的审核问询函》[审核函〔2025〕130007号]（以下简称“审核问询函”）。中联国际房地产土地资产评估咨询（广东）有限公司（以下简称“中联评估”）就审核问询函所提问题进行了认真讨论分析，现将相关回复说明如下：
问题四：关于资产基础法评估
申请文件显示：（1）资产基础法评估中无形资产评估增值3.28亿元，增值率210%，包括土地使用权资产和其他无形资产，土地使用权资产以其市场比较法结果为最终评估结论，增长率为45.64%，其他无形资产包括软件和系统、授权专利使用权、专利权及软件著作权及商标，增值率为6,389.37%；（2）本次交易采用资产基础法和收益法进行评估，并采用资产基础法评估结果作为定价依据。

请上市公司补充披露：（1）结合标的资产土地使用权评估过程、主要参数的选取依据及合理性、土地使用权取得时点及入账金额、所处区域土地市场变化情况、近期土地交易价格等，披露土地使用权评估增值的合理性；（2）结合对专利权无形资产组收益法评估过程，包括但不限于未来收益额、技术收入分成率、技术衰减率等主要参数取值依据、折现率取值等，披露专利权无形资产组的评估依据及合理性；（3）结合标的资产报告期内盈利波动情况、未来年度业绩稳定的可行性、所处行业周期及终端需求变动预期、行业竞争格局及技术更替等情况，披露本次交易以资产基础法评估结果作为定价依据的原因及合理性。

请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

答复：
一、结合标的资产土地使用权评估过程、主要参数的选取依据及合理性、土地使用权取得时点及入账金额、所处区域土地市场变化情况、近期土地交易价格等，披露土地使用权评估增值的合理性
截至评估基准日，标的公司土地使用权（10宗）账面价值为15,207.88万元，评估价值为22,148.56万元，评估增值为6,940.68万元，增值率为45.64%。标的公司及其下属子公司土地使用权（16宗）账面价值为30,723.93万元，评估价值为44,367.96万元，评估增值为13,644.03万元，增值率为44.41%，针对土地使用权评估增值的合理性分析如下：
（一）土地使用权评估过程、主要参数的取值依据及合理性、土地使用权取得时点及入账金额
纳入本次评估范围的标的公司及其下属子公司土地使用权是16宗出让性质土地，宗地用途均为工业用地，使用年限均为50年，出让土地面积合计为1,152,291.38平方米。具体取得时点、入账金额、账面价值及本次评估值情况如下：
单位：万元

序 号	产权证编号	土地位置	土地 权利 人	取得日期	面积（㎡）	原始入账 价值	账面价值	评估价值	评估单 价（元/ ㎡）
1	冀（2024）永 年区不动产 权第 0008166号	建设大街西 侧、规划的 滏阳路南 侧、2号宿 舍楼	金力 股份	2013/8/19	35,520.46	884.49	682.53	2,060.19	580
2	冀（2022）永 年区不动产 权第 0000644号	广府大街以 北、建设路 西侧	金力 股份	2013/8/19	45,332.79	1,128.82	871.07	2,629.30	580
3	冀（2021）永 年区不动产 权第 0005975号	西南工业园 区内、建设 路以西、南 外环路以北	金力 股份	2013/8/19	29,914.19	744.89	574.80	1,735.02	580
4	冀（2017）永 年区不动产	永洋大街北 侧、建设路	金力 股份	2013/8/19	12,314.22	306.63	236.62	714.22	580
序 号	产权证编号	土地位置	土地 权利 人	取得日期	面积（㎡）	原始入账 价值	账面价值	评估价值	评估单 价（元/ ㎡）
	权第 0002604号	西侧
5	冀（2021）永 年区不动产 权第 0001188号	界河店乡前 曹庄村西 南、建设大 街西侧	金力 股份	2017/12/12	15,680.09	531.41	456.13	940.81	600
6	冀（2024）永 年区不动产 权第 0008164号	洺州大道以 南，规划经 四路东侧， 建设路以西	金力 股份	2019/9/5	91,387.32	4,059.83	3,626.78	5,574.63	610
7	冀（2023）永 年区不动产 权第 0011779号	界河店乡前 曹庄村西、 建设路东 侧、铁西路 西侧	金力 股份	2023/10/31	4,819.93	309.03	301.30	298.84	620
8	冀（2023）永 年区不动产 权第 0011780号	界河店乡前 曹庄村西、 建设路东 侧、铁西路 西侧	金力 股份	2023/10/31	921.36	59.31	57.83	57.12	620
9	冀（2023）永 年区不动产 权第 0011781号	界河店乡前 曹庄村西、 建设路东 侧、铁西路 西侧	金力 股份	2023/10/31	2,292.73	147.75	144.06	142.15	620
10	冀（2024）永 年区不动产 权第 0038023号	建设大街以 东、滏阳大 街以南	金力 股份	2024/11/20	128,972.33	8,284.38	8,256.76	7,996.28	620
11	鄂（2025）枝 江市不动产 权第 0003495号	枝江市仙女 新经济产业 园仙女三路 以南、江汉 大道以西	湖北 金力	2022/7/12	216,983.85	4,326.00	4,109.70	5,858.56	270
12	鄂（2022）枝 江市不动产 权第 0004731号	枝江市仙女 工业园仙女 三路北侧	湖北 江升	2022/3/1	100,095.80	2,963.57	2,762.04	2,602.49	260
13	皖（2024）马 鞍山市不动 产权第 0017862号	开发区银黄 东路 号 891 1-3、5-11- 全部	安徽 金力	2017/3/11	76,904.10	3,189.48	2,727.86	2,691.64	350
14	皖（2023）马 鞍山市不动 产权第 0001838号	市经开区江 东大道与银 黄路交叉口 东南角	安徽 金力	2017/3/11	9,522.58
								333.29	350
15	皖（2023）肥	官亭镇王祠	合肥	2023/3/2	261,548.93	4,941.81	4,752.67	4,969.43	190
序 号	产权证编号	土地位置	土地 权利 人	取得日期	面积（㎡）	原始入账 价值	账面价值	评估价值	评估单 价（元/ ㎡）
	西县不动产 权第 0011482号	路与规划团 结路交口	金力
16	津（2023）宝 坻区不动产 权第 0074833号	天津市宝坻 区低碳工业 园宝白公路 东侧兴安道 北侧	天津 东皋 膜	2013/8/31	120,080.70	1,510.24	1,163.78	5,763.99	480
合计	1,152,291.38	33,387.64	30,723.93	44,367.96

评估机构同时采用了市场比较法和基准地价修正法对上述土地使用权价值进行评估。以河北金力新能源科技股份有限公司拥有的证号“冀（2024）永年区不动产权第0008166号”宗地为例，具体评估过程、主要参数选取依据和合理性如下：
1、市场比较法
市场比较法计算公式为：
比准价格＝可比实例成交价格V×交易情况修正系数Az×市场状况修正系0
数Bz×房地产状况修正系数Fz
A B F
V ?V ? ? ?
采用直接比较修正和调整公式，即：
0
A B F
0 0 0
其中：V＝评估对象比准价格；
V ＝可比实例成交价格；
0
A＝正常房地产市场价格指数；
A ＝比较实例实际成交价格指数；
0
B＝评估对象估价时点房地产价格指数；
B ＝可比实例成交日期房地产价格指数；
0
F＝评估对象房地产状况价格指数；
F ＝可比实例房地产状况价格指数。

0
（1）比较案例的选取
①选取原则
本次评估对象参考案例的选取原则基本上是与评估对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、开发程度等方面与评估对象相同或相近的房地产。

②选取过程
通过查询中国土地市场网，对与待估宗地用途相同或相近的出售情况进行调查及向中介咨询，评估人员随机抽取了同一供需圈内多个比较案例，然后进行筛选，最终确定以下三个与评估对象综合要素最接近的案例作为计算时的比较案例：比较案例（1）：河北睿源农业科技有限公司用地，位于工业园区西南区、露禅大街南侧、西环路东侧地块，土地面积为33,369.74平方米，土地单价为607元/㎡，成交时间为2024年8月23日。

选取该案例原因：
a、案例用途：该案例与评估对象同为工业用地；
b、案例规模：该案例与评估对象规模较接近；
c、案例区位：该案例与评估对象均位于邯郸市永年区，供需圈较接近。

比较案例（2）：河北冉恒新材料科技有限公司用地，位于同发路以西、圆通大街以北地块，土地面积为28,084.29平方米，土地单价为625元/㎡，成交时间为2024年12月24日。

选取该案例原因：
a、案例用途：该案例与评估对象同为工业用地；
b、案例规模：该案例与评估对象规模较接近；
c、案例区位：该案例与评估对象均位于邯郸市永年区，供需圈较接近。

比较案例（3）：河北鑫宬金新能源科技有限公司用地，位于界河店乡北两岗村北、广府大街北侧地块，土地面积为33,300.93平方米，土地单价为622元/㎡，成交时间为2024年10月17日。

选取该案例原因：
a、案例用途：该案例与评估对象同为工业用地；
b、案例规模：该案例与评估对象规模较接近；
c、案例区位：该案例与评估对象均位于邯郸市永年区，供需圈较接近。

（2）交易情况修正系数Az（Az＝A/Ao）
根据评估目的，设定待估房地产交易情况为正常交易，其交易情况指数A＝100；
据调查，比较案例（1）/（2）/（3）的价格均为正常交易价格，交易情况修正系数Ao＝100；

-	交易情况修正	估价对象(0)	比较案例(1)	比较案例(2)	比较案例(3)
A	交易情况	设定为正常	正常	正常	正常
AY	交易情况指数	100	100	100	100
AZ	交易情况修正系数=AY0/AYn	1	1	1

（3）成交日期修正Bz（Bz＝B/Bo）

-	市场状况调整/交易日期修 正	估价对象(0)	比较案例 (1)	比较案例 (2)	比较案例 (3)
B	交易日期	2024年12 月31日	2024年8月 23日	2024年12 月24日	2024年10 月17日
BY	成交时的价格指数	100	100	100	100
BZ	市场状况调整/交易日期修正系数 =BY0/BYn	1	1	1

（4）房地产状况修正系数Fz
房地产状况包括区位状况、实物状况与权益状况。

①区位状况修正
评估人员根据现场查勘以及所掌握的资料，对三个比较案例与评估对象的区位状况进行了比较分析，具体修正情况如下表：

-	区位状况调 整/修正	估价对象(0)	比较案例 (1)	调 整 值	比较案例 (2)	调 整 值	比较案例 (3)	调 整 值
C1	区域工业集 聚度状况	位于邯郸市 永年区工业 园，周边主 要为钢铁延 伸、装备制 造、新能源 材料等产 业，工业聚 集度较好	位于邯郸 市永年区 工业园， 周边主要 为钢铁延 伸、装备 制造、新 能源材料 等产业， 工业聚集 度较好	相 似	位于邯郸 市永年区 工业园， 周边主要 为钢铁延 伸、装备 制造、新 能源材料 等产业， 工业聚集 度较好	相 似	位于邯郸 市永年区 工业园， 周边主要 为钢铁延 伸、装备 制造、新 能源材料 等产业， 工业聚集 度较好	相 似
				0
						0
								0
C2	区域交通条 件	周围路网较 密集，道路 标准一般	周围路网 较密集， 道路标准 一般	相 似	周围路网 较密集， 道路标准 一般	相 似	周围路网 较密集， 道路标准 一般	相 似
				0
						0
								0
C3	区域基础设 施完备度	位于邯郸市 永年区工业 园，各项基 础设施较齐 全	位于邯郸 市永年区 工业园， 各项基础 设施较齐 全	相 似	位于邯郸 市永年区 工业园， 各项基础 设施较齐 全	相 似	位于邯郸 市永年区 工业园， 各项基础 设施较齐 全	相 似
				0
						0
								0
C4	区域环境质 量状况	周边环境较 好，周边路 网较多，有 一定噪音	周边环境 较好，周 边路网较 多，有一 定噪音	相 似	周边环境 较好，周 边路网较 多，有一 定噪音	相 似	周边环境 较好，周 边路网较 多，有一 定噪音	相 似
				0
						0
								0
C5	区域规划前 景	工业园区， 规划前景比 较好	工 业 园 区，规划 前景比较 好	相 似	工 业 园 区，规划 前景比较 好	相 似	工 业 园 区，规划 前景比较 好	相 似
				0
						0
								0
C6	土地级别	一级	一级	相 似	一级	稍 优	一级	稍 优
				0
						0
								0
CY	区位状况条 件指数=100+ ∑(Cn×权 重)	100	100	100	100
CZ	区位状况调整/修正系数 =CY0/CYn	1	1	1

②实物状况修正
评估人员根据现场查勘以及所掌握的资料，对三个比较案例与评估对象的实物状况进行了比较分析，具体修正情况如下表：

-	实物状况调整/ 修正	估价对象 (0)	比较案例 (1)	调整 值	比较案 例(2)	调整 值	比较案 例(3)	调整 值
D1	临路状况	临建设路	临露禅大 街	相似	临同发 路	相似	临广府 大街	相似
				0
						0
								0
D2	面积/形状	面积适中， 适合中小 型企业，形 状为规则 多边形	面积适 中，适合 中小型企 业，形状 为规整的 矩形	稍优	面积适 中，适合 中小型 企业，形 状为规 整的矩 形	稍优	面积适 中，适合 中小型 企业，形 状为规 整的矩 形	稍优
				3
						3
								3
D3	地势/地质/水文 状况	地势平坦， 地质一般， 无特殊水 文状况	地势平 坦，地质 一般，无 特殊水文 状况	相似	地势平 坦，地质 一般，无 特殊水 文状况	相似	地势平 坦，地质 一般，无 特殊水 文状况	相似
				0
						0
								0
D4	规划管制条件	无相关规 划管制条 件，现状容 积率为合 理水平	无相关规 划管制条 件，现状 容积率为 合理水平	相似	无相关 规划管 制条件， 现状容 积率为 合理水 平	相似	无相关 规划管 制条件， 现状容 积率为 合理水 平	相似
				0
						0
								0
D5	宗地内外开发 程度	六通一平	六通一平	相似	六通一 平	相似	六通一 平	相似
				0
						0
								0
DY	实物状况条件 指数=100+∑ (Dn×权重)	100	103	103	103
DZ	实物状况调整/修正系数 =DY0/DYn	0.97	0.97	0.97

③权益状况修正

-	权益状况调整/修正	评估对象(0)	比较案例(1)	比较案例(2)	比较案例(3)
E1	土地剩余使用年期（年）		38.64	50	50	50
E11	土地年期指数	5.68%	0.88	0.94	0.94	0.94
E12	土地年期调整 /修正系数 =E11(0)/E11(n)		0.9411		0.9411		0.9411
E2	其他权益状况	无	无	相似	无	相似	无	相似
E21	其他权益状况条件指数	100	100	100	100
E22	其他权益状况调整/修正系数	1	1	1
EZ	权益状况调整/修正系数=E12×E22	0.94	0.94	0.94

（5）房地产状况修正
FZ1=CZ1×DZ1×EZ1=1.00×0.97×0.94=0.91
FZ2=CZ2×DZ2×EZ2=1.00×0.97×0.94=0.91
FZ3=CZ3×DZ3×EZ3=1.00×0.97×0.94=0.91
（6）比准价格计算
案例（1）比准价格G1＝可比实例成交价格V01×Az1×Bz1×Fz1＝552元/平方米；
案例（2）比准价格G2＝可比实例成交价格V02×Az2×Bz2×Fz2＝569元/平方米；
案例（3）比准价格G3＝可比实例成交价格V03×Az3×Bz3×Fz3＝566元/平方米。

上述三个比较案例的比准价格相差不大且符合市场水平，故取三个结果的算术平均值作为市场比较法的测算结果：
2
比准价格计算的土地单价＝(G1+G2+G3)÷3＝560（元/m）（取整至十位）。

土地交易契税为土地单价的3%，则考虑土地交易契税后的土地评估单价2
=560×（1+3%）=580元/m（取整至十位）。

（7）土地使用权评估值
评估值=土地单价×土地面积
=580×35,520.46
=20,601,900.00（元，取整至百位）
2、基准地价修正法
基准地价修正法是指将政府确定公布的估价对象所处地段的基准地价作交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正，得出估价对象宗地价格。

V?[P?(1? K)?R?E?T?F]?y
? i
基准地价系数修正法计算公式：
式中：V =待估宗地价格；
P =与待估宗地同类用途同一地段的基准地价；
Ki =影响宗地地价的区域因素及个别因素修正系数；
R =容积率(或楼层)修正系数；
E =用地类型修正系数；
T =期日修正系数；
F =待估宗地土地开发程度修正值；
y =土地使用年期修正系数。

（1）基准地价的介绍
根据邯郸市永年区人民政府在2022年5月11日公布的《邯郸市永年区城区基准地价公示信息》地价更新成果的通告，本次永年区城镇国有土地基准地价更新对商业、住宅、工业按下表的条件设定其价格。

土地级别		单位	Ⅰ级	Ⅱ级	Ⅲ级	Ⅳ级
商服用地	基准 地价	2 元/m	1967	1685	1023	664
		万元/ 亩	131.13	112.33	68.20	44.27
	幅度 地价	2 元/m	2322～1740	1904～1129	1359～795	843～499
		万元/ 亩	154.8～116	126.93～75.27	90.6～53	56.2～33.27
	楼面 地价	2 元/m	984	843	512	332
	楼面 地价 幅度	2 元 /m	～ 1161 870	～ 952 565	～ 680 398	～ 422 250
住宅用地	基准 地价	2 元/m	1943	1738	1050	578
		万元/ 亩	129.53	115.87	70.00	38.53
	幅度 地价	2 元/m	2293～1781	1901～1112	1459～830	745～434
		万元/ 亩	152.87～118.73	126.73～74.13	97.27～55.33	49.67～28.93
	楼面 地价	2 元/m	1079	966	583	321
	楼面 地价	2 元/m	1274～989	1056～618	811～461	414～241
土地级别		单位	Ⅰ级	Ⅱ级	Ⅲ级	Ⅳ级
	幅度
工矿仓储 用地	基准 地价	2 元/m	544	419	328	249
		万元/ 亩	36.27	27.93	21.87	16.60
	幅度 地价	2 元 /m	～ 674 439	～ 507 337	～ 397 259	～ 306 181
		万元/ 亩	～ 44.93 29.27	～ 33.8 22.47	～ 26.47 17.27	～ 20.4 12.07
公共管理 与公共服 务用地 (营利性)	基准 地价	2 元/m	854	663	564	437
		万元/ 亩	56.93	44.20	37.60	29.13
	幅度 地价	2 元/m	1059～743	762～577	649～468	533～332
		万元/ 亩	70.6～49.53	50.8～38.47	43.27～31.2	35.53～22.13
公共管理 与公共服 务用地 (非营利 性)	基准 地价	2 元/m	545	416	327	246
		万元/ 亩	36.33	27.73	21.80	16.40
	幅度 地价	2 元/m	676～474	478～362	376～271	300～187
		万元/ 亩	45.07～31.6	31.87～24.13	25.07～18.07	20～12.47

本次更新后的基准地价为邯郸市永年区城区范围内，按用途分级别在以下设定条件下的国有建设用地使用权平均价格：
①基准地价评估基准日为2021年1月1日；
②开发程度：城区为市政“五通一平”（宗地外通路、通电、通讯、供水、排水及宗地内场地平整）；
③土地使用年限为各用途法定最高出让年限（商服40年、住宅70年、工业50年、公服50年）；
④容积率为各用途平均容积率：商服用地2.0、住宅用地1.8、工矿仓储用地1.0、公共管理与公共服务用地1.0。

（2）宗地估价过程
①确定估价对象的土地级别和基准地价P
经查阅永年区工业用地级别范围及价格表，结合估价对象的具体位置，得知②影响宗地地价的区域因素及个别因素修正系数Ki
工业用地基准地价区位因素修正系数说明及修正系数表：

项目		优		较优		一般		较劣		劣
因素	因子	因素指标	+%	因素指标	+%	因素指标	+%	因素指标	-%	因素指标	-%
产业 集聚 度	产业定位	高新技术 产业	1.906	鼓励发展 产业	0.953	一般产业	0	限制产业	0.971	淘汰产业	1.943
	配套协作 状况	好	1.652	较好	0.826	一般	0	较差	0.842	差	1.684
交通 条件	道路类型	交通型主 干道	2.542	混合型主 干道	1.271	生活型主 干道	0	次干道	1.295	支路及其 他	2.590
	道路通达 度	路网稠 密，通达 性好	3.177	路网稠 密，通达 性一般	1.589	路网较稠 密，通达 性一般	0	路网较稠 密，通达 性较差	1.619	路网不稠 密，通达 性较差	3.238
环境 条件	环境质量 优劣度	工业区布 局规划整 齐；环境 质量良好	1.525	工业区布 局规划较 整齐；环 境质量较 好	0.762	工业区布 局规划一 般；环境 质量一般	0	工业区布 局规划一 般；环境 质量较差	0.777	工业区布 局规划混 乱；环境 质量较差	1.554
城市 规划	宗地周围 土地利用 类型	工矿仓储 用地	1.906	以工矿仓 储、公共 设施用地 为主	0.953	以市政公 用设施、 住宅用地 为主	0	商住等混 合用地	0.971	商业区或 住宅区	1.943

待估宗地影响因素修正系数表：

区域因素综合修 正		工业用地	权重	修正值	取值/ 计算值	指标说明
k1	产业集聚度	产业定位情 况	100%	1.91%	1.91%	河北金力新能源科技股份有 限公司为高新技术企业、国家 级专精特新重点“小巨人”企 业，所从事的高分子新材料行 业属于国家战略性新兴产业
		配套协作状 况	100%	0.83%	0.83%	位于邯郸市永年区工业园，周 边主要为钢铁延伸、装备制 造、新能源材料等产业，工业 聚集度较好
k2	交通条件	相邻道路类 型	100%	0.00%	0.00%	生活型主干道
		道路通达度	100%	0.00%	0.00%	区域路网稠密，通达性一般
k3	环境条件	区域内土地 环境质量优 劣度	100%	0.00%	0.00%	工业区布局规划一般；环境质 量一般
k4	城市规划	区域规划主 导土地利用 规划用途， 宗地周围土 地利用类型	100%	0.95%	0.95%	估价对象区域规划为以工矿 仓储、公共设施用地为主，区 域规划前景较好
区域因素综合修 正		工业用地	权重	修正值	取值/ 计算值	指标说明
	区域修正合 计				3.69%

个别因素系数的修正如下表：

个别因素综合修正		取值/计算 值	备注
k5	面积/形状	0%	厂区整体面积很大，形状较规则，对土地利用较好
k6	地势/地质/水文状况	0%	地势平坦，地质一般，无特殊水文状况
k7	规划管制条件	0%	无相关规划管制条件
	个别因素修正合计	0%

③容积率修正系数R
由于评估对象用途为工业用地，根据《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）第二十四条，鼓励土地使用者在符合规划的前提下，通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率。在符合规划、不改变用途的前提下，现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。

因此不需进行容积率修正，修正系数取1。

④期日修正系数T
根据河北省自然资源厅（海洋局）网站公布的数据，当地工业用途用地于估价基准日的地价指数为40.4，于基准地价基准日的地价指数为42.73，则期日修正系数=40.4/42.73=0.9455。

⑤开发程度修正F
工业一级基准地价是指土地级别内，五通一平（通路、通电、通上水、通下水、通讯和场地平整）的完整土地使用权价格。评估对象开发状况为“六通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、供热）及红线内场地平整，与基准地价内涵相比多“供热”一通，故需进行开发程度修正。评估人员通过调查了解，待估宗地所处区域“供热”的开发费用约为40元/平方米，则开发程度修正值为40。

⑥土地使用年期修正系数y
待估宗地用途为工业用地，基准地价设定使用年限为50年。

待估宗地已办理土地有偿使用手续，其使用年限至2063年8月19日终止，于评估基准日其剩余使用年限为38.63年。则：
土地还原利率采用基准地价公告的土地还原利率5.68%。

即该部分宗地的土地使用年期修正系数0.9411。（未完）