恒大物业隐忧：核数师拒签、坏账悬顶

时间：2025年09月04日 20:10:47 中财网

　　在缺乏母公司输血、市场信任重建漫长的背景下，恒大物业未来能否真正实现健康增长，还将取决于资产质量清理、合规结构重塑以及市场信心恢复的实际进展。

　　
　　在中国恒大进入清盘的阴影下，恒大物业集团有限公司(以下简称“恒大物业”，06666.HK)于8月29日交出了2025年上半年的业绩答卷。

　　这份成绩单充满矛盾：营业收入同比增长6.9%至66.47亿元，在管面积增至5.96亿平方米，展现出一定的业务韧性。然而，光鲜的营收增长背后，是毛利率与净利率的双双下滑，以及核数师拒绝发表审核意见的尴尬局面。

　　此外，不容忽视的是其贸易应收账款原值处于高位，资金链承受着巨大压力。

　　这份中期报告不仅是一份财务摘要，更成为观测这家与危机巨头深度捆绑的物管企业能否真正实现独立生存的“压力测试”结果。多位专家表示，尽管其基础盘依然稳定，但关联方遗留的巨额坏账、品牌信任危机及增长路径断裂等深层危机，仍是其难以迅速摆脱的桎梏。

　　58亿元应收款半数难收回
　　从财务数据看，恒大物业在2025年上半年维持了业务的基本盘。

　　公司实现营业收入66.47亿元，同比增长6.9%；物业管理服务收入占比84.7%，是其绝对核心。在管面积净增4100万平方米，显示其规模仍在扩张。然而，任何细读财报的分析师都无法忽视那些“红色警报”。

　　最直接的信号来自于核数师。公告明确写道：“核数师并不发表审核意见。”这一举动在香港资本市场极为罕见且严厉，其潜台词是：基于目前的审阅程序，我们无法保证这份财报的真实性与完整性，其中可能隐藏着未发现的重大风险。

　　风险的具体化身，便是其居高不下的应收账款。截至6月30日，恒大物业贸易应收账款原值高达58.83亿元，但累计计提的坏账准备竟达30.41亿元，减值率惊人地高达51.7%。这意味着公司账面上超过一半的应收账款可能永远无法收回。

　　其中，账龄超过三年的第三方应收账款仍在恶化，净值同比增长23.4%。

　　同策研究院联席院长宋红卫认为：“关联方债务的风险，恒大集团对于物业板块的应付账款数额较大，大部分也做了计提坏账的准备，这造成物业板块现金流较为紧张，盈利性受损。” 这笔巨额坏账不仅直接侵蚀利润，更是套在恒大物业脖子上的枷锁，使其陷入“净流动负债”状态，现金流面临严峻挑战。

　　尽管公司总负债有所下降，且无银行借款，资产负债表看似干净，但高达14亿元的无形资产(包括商誉和客户关系)在母公司品牌已然崩塌的背景下，其实际价值存疑。

　　一位金融分析师认为：“所有这一切，都指向一个核心问题，收入是账面上的，但现金却可能永远无法到账。恒大物业的流动性危机，并非来自外部负债，而是源于其资产质量的严重劣化。”

　　外拓、服务与盈利的三重挤压
　　面对困境，恒大物业正尝试多措并举以维持运营稳定，但其自救手段仍面临现实天花板。

　　第三方业务拓展被视为“去恒大化”的关键。2025年中期业绩显示，其非住宅类项目在新增在管面积中占比达59%。中指研究院华南分院总经理、华南城市研究会副会长张化学认为，“恒大物业因较早放缓并购并独立于母公司，反而较其它大型物业公司业务更为稳健。”但业内专家也提醒，当前物业市场竞争激烈，尤其在招投标阶段，恒大品牌所受的负面牵连仍将持续影响其外拓能力。

　　另一方面，服务质量提升与收费难之间的矛盾依然突出。各地物业费指导价限制与空置房减免政策，使公司难以通过提价转嫁成本。而业主因关联方风波导致缴费意愿降低，进一步加剧收缴压力。公司试图通过“家园焕新”、智慧升级等方式提升体验，但在收入受限的背景下，这类投入反而可能短期内加剧利润压力。

　　值得注意的是，恒大物业目前无银行借款，资产负债率为零，这一点被视为其最大安全垫。在上述金融分析师看来：“恒大物业现金及等价物约27.78亿元，虽可缓解短期偿债压力，但面对高额应收账款与净流动负债状态，现金流安全仍岌岌可危。”

　　宋红卫总结称，“物业虽是优质资产，但恒大物业的问题远非独立运营所能迅速化解。”

　　在缺乏母公司输血、市场信任重建漫长的背景下，恒大物业未来能否真正实现健康增长，还将取决于资产质量清理、合规结构重塑以及市场信心恢复的实际进展。