G21新庐1 (152785): 2021年吉安市新庐陵投资发展有限公司绿色债券2022年跟踪评级报告

时间:2022年06月28日 21:16:28 中财网
原标题:G21新庐1 : 2021年吉安市新庐陵投资发展有限公司绿色债券2022年跟踪评级报告

2021年吉安市新庐陵投资发展有限公司绿 色债券2022年跟踪评级报告 CSCI Pengyuan Credit Rating Report 信用评级报告声明 除因本次评级事项本评级机构与评级对象构成委托关系外,本评级机构及评级从业人 员、本评级机构子公司、控股股东及其控制的其他机构与评级对象不存在任何足以影响评 级行为独立、客观、公正的关联关系或利益冲突。 本评级机构与评级从业人员已履行尽职调查义务,有充分理由保证所出具的评级报告 遵循了真实、客观、公正原则。本评级机构对评级报告所依据的相关资料进行了必要的核 查和验证,但对其真实性、准确性和完整性不作任何明示或暗示的陈述或担保。 本评级机构依据内部信用评级标准和工作程序对评级结果作出独立判断,不受任何组 织或个人的影响。 本评级报告观点为本评级机构对评级对象信用状况的个体意见,仅用于相关决策参考, 并非事实陈述、某种决策的结论或购买、出售、持有任何证券的建议。投资者应当审慎使 用评级报告,自行对投资结果负责。 被评证券信用评级自本评级报告出具之日起至被评证券到期兑付日有效。同时,本评 级机构已对受评对象的跟踪评级事项做出了明确安排,并有权在被评证券存续期间变更信 用评级。本评级机构提醒报告使用者应及时登陆本公司网站关注被评证券信用评级的变化 情况。 本评级报告及评级结论仅适用于本期证券,不适用于其他证券的发行。 中证鹏元资信评估股份有限公司 评级总监: 中鹏信评【2022】跟踪第【270】号 01


2021年吉安市新庐陵投资发展有限公司绿色债券
2022年跟踪评级报告




评级观点
评级结果

? 中证鹏元维持吉安市新庐陵投资发展有限公司(以下简称“新庐

本次评级 上次评级
陵”或“公司”)的主体信用等级为 AA,维持评级展望为稳定;维主体信用等级 AA AA

持 “21新庐陵绿色债/G21新庐 1”(以下简称“本期债券”)的信

评级展望 稳定 稳定 用等级为 AA+。


21新庐陵绿色债
AA+ AA+ ? 该评级结果是考虑到:公司外部环境仍较好,为其发展提供了良好
/G21新庐 1
基础,公司土地整理业务可持续性仍较好,市政基础设施建设业务

收入仍有一定可持续性,获得的外部支持力度仍较大,此外,吉安
城投控股集团有限公司(以下简称“吉安城控”)提供的保证担保
能有效提升本期债券的信用水平;同时中证鹏元也关注到公司整体
资产流动性较弱,部分账龄较长的其他应收款存在一定的坏账风
险,面临较大的资金压力和一定的偿债压力,且面临一定的或有负
债风险等风险因素。

未来展望
? 预计公司收入有一定可持续性,且将持续获得外部支持。综合考
虑,中证鹏元给予公司稳定的信用评级展望。

公司主要财务数据及指标(单位:亿元)
评级日期
项目 2022年3月 2021年 2020年 2019年
2022年 06月 28日
总资产 269.83 264.24 235.72 212.79

所有者权益 143.98 143.66 142.94 133.41
81.73 80.88 60.57 50.39
总债务
资产负债率 46.64% 45.63% 39.36% 37.30%
联系方式
现金短期债务比 2.69 2.39 17.04 1.51
营业收入 0.48 15.93 7.05 10.01
项目负责人:何佳欢
其他收益 0.11 0.67 1.50 1.30
hejh@cspengyuan.com
0.17 0.89 1.11 1.89
利润总额

销售毛利率 53.97% 10.49% 11.39% 11.09%
EBITDA -- 1.66 1.63 2.01
项目组成员:陈良玮
EBITDA利息保障倍
chenlw@cspengyuan.com
-- 1.11 0.96 1.35


-1.58 6.79 5.96 6.25
经营活动现金流净额
联系电话:0755-82872897
收现比 187.79% 43.52% 59.52% 18.58%
资料来源:公司 2019-2021年审计报告及未经审计的 2022年一季度财务报表,中证鹏
元整理

优势
? 电子信息产业及工业园区带动吉安市经济较快增长。吉安市构建了“吉泰走廊”城镇体系,规划空间发展格局清晰,
工业发展情况较好,电子信息首位产业营收位列全省第一,地方经济增速较快,为公司开展业务提供了较好的外部
环境。

? 公司土地整理业务可持续性较好,市政基础设施建设业务收入有一定可持续性。公司是吉安市重要的基础设施投资
建设主体,存货中的拟开发土地账面价值较大,土地整理业务可持续性较好,市政基础设施建设业务收入有一定可
持续性。

? 公司获得的外部支持力度较大。2021年吉安市政府向公司无偿划拨土地、资金等资产,并给予公司财政补贴,有效
提升了公司的利润水平。

? 吉安城控提供的保证担保能有效提升本期债券的信用水平。经中证鹏元综合评定,吉安城控主体信用等级为 AA+,
其提供的全额不可撤销的连带责任保证担保能有效提升本期债券信用水平。

关注
? 公司整体资产流动性较弱,部分其他应收款存在一定的坏账风险。公司资产主要以存货、应收账款和其他应收款为
主,土地资产和在建项目短期存在变现难度。应收账款和其他应收款回收时间不确定,对资金形成一定占用,公司
整体资产流动性较弱。此外,部分其他应收款回收可能性低,存在一定的坏账风险。

? 公司收现情况表现较差,在建项目尚需投资规模较大,面临较大的资金压力。公司收现依赖于吉安市政府的资金安
排情况,主营业务回款能力较弱,近年收现比表现不佳且有一定波动。考虑在建项目投资缺口较大,公司面临较大
的资金压力。

? 公司总债务规模持续增加,EBITDA对利息保障程度有所加强,面临一定的偿债压力。公司总债务规模持续增加,
得益于旧债的偿还以及新债的顺利发行,现金类资产对短期债务的覆盖情况保持良好。同时受营收大幅增加的影响,
EBITDA对利息的保障程度也有所加强。整体来看,公司在建项目规模较大,未来债务规模有可能进一步上升,公司面临一定的偿债压力。

? 公司面临一定的或有负债风险。公司对外担保规模较大,担保对象为国有企业,均无反担保措施,面临一定的或有
负债风险。


本次评级适用评级方法和模型
评级方法/模型名称 版本号
cspy_ffmx_2019V1.0
城投公司信用评级方法和模型
外部特殊支持评价方法 cspy_ff_2019V1.0
注:上述评级方法和模型已披露于中证鹏元官方网站


本次评级模型打分表及结果
评分要素 评分指标 指标评分 评分要素 评分指标 指标评分
6
区域风险状况 中等 有效净资产规模
GDP规模
3 5
资产负债率
GDP增长率
5 6
EBITDA利息保障倍数
财务风险
地区人均 GDP/全国人均 GDP
业务状况 3 现金短期债务比 7
状况
公共财政收入
3 收现比 3
区域风险状况调整分
0

业务竞争力 5
业务持续性和稳定性 6
业务多样性 2
业务状况等级 中等 财务风险状况等级 很小
aa-
指示性信用评分
调整因素 无 调整幅度 0
独立信用状况 aa-
外部特殊支持调整 1
公司主体信用等级
AA

历史评级关键信息
主体评级 债项评级 评级日期 项目组成员 适用评级方法和模型 评级报告 城投公司信用评级方法和模型
何佳欢、陈
AA/稳定 AA+ 2022-06-06 (cspy_ffmx_2019V1.0)、外部特殊支持 阅读全文 良玮
评价方法(cspy_ff_2019V1.0)
谢海琳、何 城投公司信用评级方法和模型
AA/稳定 AA+ 2021-02-22 阅读全文
佳欢 (cspy_ffmx_2019V1.0)

本次跟踪债券概况
债券简称 发行规模(亿元) 债券余额(亿元) 上次评级日期 债券到期日期 21新庐陵绿色债/G21新庐 1 10.00 10.00 2021-06-10 2028-03-19











一、跟踪评级原因
根据监管部门规定及中证鹏元对本次跟踪债券的跟踪评级安排,进行本次定期跟踪评级。

二、债券募集资金使用情况
公司于2021年3月发行7年期10.00亿元“21新庐陵绿色债/G21新庐1”,募集资金扣除发行费用后计划5亿元用于吉安市赣江两岸生态环境综合治理项目(一期),5亿元用于补充营运资金。截至2022年3月31日,本期债券募集资金专项账户余额为5.93亿元。

三、发行主体概况
跟踪期内,公司名称、股权结构未发生变化。2021年12月8日,根据吉安市政府相关文件及公司决议,任命肖霓珍为公司董事长,肖建忠为公司总经理,黄洁萍为公司董事、副总经理,王远勇、龙飞舟为公司副总经理。公司实际控制人为吉安市国有资产监督管理委员会(以下简称“吉安市国资委”),控股股东为吉安城控,吉安城控持有公司100%股权。2021年1月公司完成工商变更,将3亿元资本公积转入实收资本。截至2022年5月末,公司注册资本和实收资本均为10亿元。

公司是吉安市重要的基础设施投资建设主体之一,主要从事吉安市的基础设施建设、土地整理等业务。2021年和2022年1-3月,公司合并报表范围新增14家子公司,截至2022年3月末,公司纳入合并报表范围的子公司共31家。

表1 跟踪期内公司合并报表范围变化情况(单位:万元)
时间 子公司名称 持股比例 注册资本 主营业务 变化原因
68.57% 1,000.00
井冈山神山旅游发展有限公司 旅游开发 新设
井冈山起点文化旅游发展有限公司 49.96% 1,000.00 旅游开发 新设 吉安市吉州区红研文旅产业有限公司 99.00% 1,000.00 旅游开发 新设 泰和县红典文化旅游发展有限公司 49.96% 1,000.00 旅游开发 新设 永新县吉永旅游开发有限公司 49.96% 1,000.00 旅游开发 新设
2022年
1-3月
万安县十八滩文化旅游发展有限公司 49.96% 1,000.00 旅游开发 新设 49.96% 1,000.00
吉安市图平文化产业投资有限公司 旅游开发 新设
吉安市吉旅米中酒店有限公司 97.96% 600.00 住宿、餐饮 新设
吉安市永瑞资产运营有限公司 49.96% 2,000.00 资产投资 新设
99.00% 1,000.00
遂川县红研文化旅游发展有限公司 旅游开发 新设
吉安欣庐物业服务有限公司 100.00% 100.00 物业管理 新设
2021年 吉安市泊特新能源有限公司 60.00% 2,000.00 供电业务 新设 100.00% 2,001.00
吉安水上游旅游发展有限公司 货船运输、港口经营等 新设

转贷资金服务、财务咨
吉安市新庐陵转贷服务有限公司 55.00% 20,000.00 新设
询等
资料来源:公司 2021年审计报告、公司提供、国家企业信用信息公示系统,中证鹏元整理 四、运营环境
宏观经济和政策环境
2021年我国经济呈现稳健复苏态势,2022年稳增长仍是经济工作核心,“宽财政+稳货币”政策延续,预计全年基建投资增速有所回升
2021年,随着新冠疫苗接种的持续推进以及货币宽松政策的实施,全球经济持续复苏,世界主要经济体呈现经济增速提高、供需矛盾加剧、通胀压力加大、宽松货币政策温和收紧的格局。我国坚持以供给侧结构性改革为主线,统筹发展和安全,继续做好“六稳”、“六保”工作,加快构建双循环新发展格局,国内经济呈现稳健复苏态势。2021年,我国实现国内生产总值(GDP)114.37万亿元,同比增长8.1%,两年平均增长 5.1%,国民经济持续恢复。分季度来看,一至四季度分别增长 18.3%、7.9%、4.9%、4.0%,GDP增速逐季度放缓。

从经济发展的“三驾马车”来看,整体呈现外需强、内需弱的特征,出口和制造业投资托底经济。

固定资产投资方面,2021年全国固定资产投资同比增长 4.9%,两年平均增长 3.9%,其中制造业投资表现亮眼,基建投资和房地产投资维持低位,严重拖累投资增长。消费逐步恢复,但总体表现乏力,全年社会消费品零售总额同比增长 12.5%,两年平均增长 3.9%,疫情对消费抑制明显。对外贸易方面,在全球疫情反复情况下,海外市场需求强劲,我国防疫措施与产业链稳定性的优势持续凸显,出口贸易高速增长,全年进出口总额创历史新高,同比增长 21.4%,其中出口增长 21.2%,对经济的拉动作用较为显著。

2021年以来,央行稳健的货币政策灵活精准、合理适度,综合运用多种货币政策工具,保持流动性总量合理充裕、长中短期供求平衡。积极的财政政策精准实施,减税降费、专项债券、直达资金等形成“组合拳”,从严遏制新增隐性债务,开展全域无隐性债务试点,促进经济运行在合理区间和推动高质量发展。得益于经济恢复性增长等因素拉动,2021年全国一般公共预算收入 20.25万亿元,同比增长10.7%;财政支出保持较高强度,基层“三保”等重点领域支出得到有力保障,全国一般公共预算支出24.63万亿元,同比增长 0.3%。

2021年,基建投资因资金来源整体偏紧、地方项目储备少、资金落地效率低等因素持续低迷,全年基建投资同比增速降至 0.4%,两年平均增速为 0.3%。其中基建投资资金偏紧主要体现为公共预算投资基建领域的比例明显下降,专项债发行偏晚、偏慢且投向基建比重下滑,以及在地方政府债务风险约束下,隐性债务监管趋严、非标融资继续压降等。


2022年,我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力,疫情冲击下,外部环境更趋复杂严峻和不确定性,稳增长仍是 2022年经济工作核心。宏观政策方面,预计 2022年货币政策稳健偏宽松,总量上合理适度,结构性货币政策仍为主要工具,实行精准调控,不会“大水漫灌”。财政政策加大支出力度,全年财政赤字率预计在 3.0%左右。1.46万亿元专项债额度已提前下达,在稳增长压力下,随着适度超前开展基础设施投资等政策发力,预计全年基建投资增速有所回升。

2021年随着隐性债务风险进一步积累、经济增长压力减轻,政策重心转向控制地方政府隐性债务风险,城投融资政策进入周期收紧阶段,预计 2022年仍将延续收紧态势 2021年,由于城投债大量发行使得隐性债务风险进一步积累,而随着经济形势好转,稳增长压力减轻,政策重心转向控制地方政府隐性债务风险,城投融资政策进入周期收紧阶段。年初交易所、交易商协会对城投债进行分档审理,对不同风险等级的城投公司募集资金用途作出不同限制。3月,国资委印发《关于加强地方国有企业债务风险管控工作的指导意见》(国资发财评规[2021]18号),要求各地方国资委加强国有企业债务风险管控,有效防范化解企业重大债务风险。4月,国务院发布《关于进一步深化预算管理制度改革的意见》(国发[2021]5号),重申坚决遏制隐性债务增量,妥善处置和化解隐性债务存量。7月,银保监会发布《银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务风险防范化解工作的指导意见》(银保监发[2021]15号),要求对承担地方隐性债务的客户,银行保险机构不得提供流动资金贷款或流动性贷款性质的融资。年末市场再度传出交易所拟对城投债券进行发行额度管理、借新还旧额度打折等措施,交易商协会出台新政策,对所有红橙色地区(债务率≥200%)客户只能借新还旧。

另一方面,化解隐性债务需“有保有压”,不能引发系统性风险。2021年 12月,国务院政策例行吹风会明确指出,要建立市场化、法治化的债务违约处置机制,稳妥化解隐性债务存量,依法实现债务人、债权人合理分担风险,防范“处置风险的风险”。

目前国内外经济形势仍较为复杂,后续政策重心仍是稳杠杆,取得防风险与稳增长的再平衡,预计2022年城投融资政策将延续收紧态势。同时,在有效防控地方政府债务风险、坚决遏制隐性债务增量的大背景下,部分地区城投公司非标违约等风险事件增加,城投区域分化加剧,且 2022年城投债偿付规模较大,需关注非标融资占比较高、弱区域、弱资质城投公司的流动性压力及信用风险演变。

行业及区域经济环境
吉安市规划空间发展格局清晰,以电子信息产业为首位产业,着力发挥工业园区的引擎作用,工业发展情况较好,经济增速较快。但吉安市经济总量及人均经济发展水平一般,财政自给程度较低,债务扩张较快,人口吸附能力偏弱
区位特征:吉安市自然资源丰富,交通较便捷,规划空间发展格局清晰,但人口吸附能力偏弱。

吉安市位于江西省中部,西接湖南省,南揽罗霄山脉中段,据吉泰平原,幅员面积2.53万平方公里,下 县、安福县、永新县、井冈山市)。根据2020年第七次全国人口普查数据,吉安市常住人口为446.92万 人,较2010年的第六次人口普查下降7.09%,呈人口净流出态势。 吉安市自然及旅游资源丰富。水资源上,各河水流域总面积约2.9万平方公里,可开发水能资源157 万千瓦,拥有江西省最大的水力发电厂万安水电厂,并修建了赣州石虎塘航电枢纽和峡江水电枢纽;矿 产资源上,吉安市发现矿产55种,其中探明储量的矿产28种,主要矿种包括铁矿石、钨、煤炭、萤石、 石膏、岩盐等;旅游资源上,吉安市拥有国家5A级景区、革命圣地井冈山,以及渼陂古村等4A级旅游 景区13家。 交通方面,吉安市水陆空一应俱全。水运上,289.5公里长的赣江航道中段从南至北纵贯吉安;陆 运上,京九铁路和衡茶吉铁路分别于南北向和东西向穿境而过,赣粤高速、泰井高速、武吉高速等形成 了市至县的“一小时交通圈”;空运上,井冈山机场已开通至北京、上海等12个城市的航线。 规划空间发展格局上,吉安市以105国道为主线,以京九铁路、赣粤高速为两翼,涵盖三县四区 (吉安县、吉水县、泰和县、吉州区、青原区、井冈山经济技术开发区(以下简称“井开区”)、庐陵 新区),构建了“吉泰走廊”城镇体系。吉泰走廊是吉安市发展的核心区,以全市十分之一的面积实现 了近一半的生产总值。2020年为充分发挥高铁经济的带动效应,更好地连接南昌都市圈和赣州省域副中 心,吉安市在三县四区的基础上将吉泰走廊向北延伸至峡江、新干,向南延伸至万安,打造纵贯南北发 展的吉泰高铁经济走廊,并提出要沿廊建设电子信息和生物医药大健康两个千亿级产业带,构建出“廊 带一体”的区域布局。 图 1 “吉泰走廊”规划 资料来源:《吉泰城镇群规划(2016-2030年)》

经济发展水平:吉安市经济总量在全省排名中等,地区人均经济发展水平较差,但经济增速相对较快,固定资产投资持续增长。近年吉安市地区生产总值持续增长,经济规模在全省排名中等,但经济增速相对较快,2021年GDP增速为9.00%,在全省11个地市中排名第3。经济结构上,吉安市以二、三产业为主,且近年二、三产业占比持续提升,经济结构持续优化。按第七次全国人口普查的常住人口计算,2021年吉安市人均GDP为56,513元,是同期全国人均GDP的69.79%,在全省排名第8,地区人均经济发展水平较差。从经济增长的驱动因素来看,2021年吉安市固定资产投资增速继续加快,消费恢复良好。

图 2 2021年江西省各地市经济发展情况比较

经济发展水平:吉安市经济总量在全省排名中等,地区人均经济发展水平较差,但经济增速相对较快,固定资产投资持续增长。近年吉安市地区生产总值持续增长,经济规模在全省排名中等,但经济增速相对较快,2021年GDP增速为9.00%,在全省11个地市中排名第3。经济结构上,吉安市以二、三产业为主,且近年二、三产业占比持续提升,经济结构持续优化。按第七次全国人口普查的常住人口计算,2021年吉安市人均GDP为56,513元,是同期全国人均GDP的69.79%,在全省排名第8,地区人均经济发展水平较差。从经济增长的驱动因素来看,2021年吉安市固定资产投资增速继续加快,消费恢复良好。

图 2 2021年江西省各地市经济发展情况比较


资料来源:各地政府官网,中证鹏元整理
表2 吉安市主要经济指标及同比变化情况(单位:亿元)
2021年 2020年 2019年
项目
金额 增长率 金额 增长率 金额 增长率
地区生产总值(GDP) 2,525.65 9.0% 2,168.83 4.0% 2,085.41 8.10% 247.82 8.3% 235.41 2.3% 214.34 3.2%
第一产业增加值
第二产业增加值 1,157.63 8.3% 960.40 4.5% 945.43 8.7%
第三产业增加值 1,120.21 9.8% 973.02 3.8% 925.64 9.0%
- 10.6% - 9.6% - 8.9%
固定资产投资
社会消费品零售总额 1,035.23 18.3% 875.09 3.4% 576.48 12.1%
人均 GDP(元) 56,513 43,528 42,060
人均 GDP/全国人均 GDP 69.79% 66.98% 59.33%
资料来源: 2019-2020年吉安市国民经济与社会发展统计公报,吉安市统计局,中证鹏元整理 产业情况:电子信息产业为吉安市首位产业,依托工业园区,吉安市规模以上工业增加值增速较高。近年吉安市加快工业经济的转型升级,形成了以电子信息产业为引领,医药化工、绿色食品、先进装备制造、新型材料产业为主导,5G等新兴产业加速壮大的“1+4+N”产业格局。电子信息产业为吉安市首位产业,营业收入连续7年以百亿元的量级增加,2021年实现营业收入1,936.90亿元,同比增长
19.5%,位居全省第一,占全省29%的份额。目前吉安市电子信息产业已形成“芯光屏板链智网”全链条融合发展的产业格局,培育出合力泰科技股份有限公司(股票代码:002217.SZ)、木林森(江西)电子有限公司、江西立讯智造有限公司3家百亿元企业。

工业园区方面,吉安市拥有14个工业园区,规模以上工业增加值占全市总量80%以上。在工业园区的带领下,吉安市规模以上工业经济保持较好的发展态势,2020年规模以上工业增加值增速位列全省第一,2021年规模以上工业增加值同比增长11.6%,高于全省平均水平0.2个百分点。目前为更好地发挥工业园区的引擎作用,吉安市正打造“双核多特”的园区布局,计划以井开区和吉安高新技术产业开发区两个国家级开发区为核心,并立足各地特色资源或产业基础,以12个工业园区为依托,打造出一批特色产业集群。

财政及债务水平:近年来吉安市财力缓慢增长,财政自给程度较低,对土地财政有一定依赖性,地方政府债务扩张较快。近年吉安市一般公共预算收入保持增长,但增速整体呈波动下滑的趋势,税收收入占比连续下滑,收入质量有所下降。近三年财政自给率基本维持在32 %,财政自给程度较低。全市政府性基金收入呈小幅缓慢增长态势,政府性基金收入占地方可支配财力(一般公共预算收入+政府性基金收入)的比重维持在46.00%左右,对土地财政有一定依赖性,但近年吉安市房地产开发投资增速较高,地方可支配财力受房地产下行周期影响较小。区域债务方面,2019-2021年吉安市政府债务余额持续扩张,2021年9月末较2019年末增长69.12%,扩张速度较快。

表3 吉安市主要财政指标情况(单位:亿元)
项目 2021年 2020年 2019年
一般公共预算收入 181.91 178.28 177.92
税收收入占比 64.65% 65.19% 67.47%
财政自给率 32.46% 32.12% 31.66%
政府性基金收入 154.81 153.37 152.48
地方政府债务余额 567.41 500.24 335.50
注:财政自给率=一般公共预算收入/一般公共预算支出;2021年地方政府债务余额为 2021年 9月末数据。

资料来源:吉安市国民经济和社会发展统计公报和财政预决算报告、政府网站,中证鹏元整理 投融资平台:吉安市主要城投平台有5家,实际控制人均为吉安市国资委,其中吉安市井冈山开发区金庐陵经济发展有限公司的控股权于2022年2月从井冈山经济技术开发区管理委员会上划至吉安市国资委。吉安市各平台业务基本均涉及土地整理开发、基础设施建设、房地产开发等板块,除吉安市家庐陵投资开发有限公司主要负责保障房、安置房代建及土地整理开发业务外,其他各平台主要是从区域上进行业务的划分。近年吉安市城投平台发债规模不断增长,2021年一级市场发行额达到126.00亿元,近三年年均增长31.65%,同期净融资规模为67.22亿元,同样保持增长态势。



表4 吉安市主要投融资平台情况(单位:亿元) 资产 净资 营业 总债 公司名称 控股股东 负债 职能定位 产 收入 务 率 吉安市中心城区和吉泰走廊基础设施 吉安城投控股集团有 吉安市国资委 484.01 56.98% 54.82 459.46 项目的投资建设、土地整理开发和房 限公司 地产开发等 吉安市城市建设投资 吉安市中心城区基础设施项目的投资 263.09 59.85% 31.78 206.11 吉安城控 开发有限公司 建设和高铁片区的土地整理开发等 吉安市新庐陵投资发 吉安市的基础设施建设、土地开发整 吉安城控 143.66 45.63% 15.93 80.88 展有限公司 理等 吉安市家庐陵投资开 吉安市内安置房和保障房代建和土地 吉安城控 89.28 53.33% 7.03 94.90 发有限公司 整理 吉安市井冈山开发区 吉安市创新投 井开区范围内道路、厂房及相关配套 105.67 62.75% 30.98 153.67 金庐陵经济发展有限 资集团有限公 设施等基础设施项目建设 公司 司 注:财务数据为 2021年末/2021年度。 资料来源:Wind、上表中公司提供等,中证鹏元整理 图 3 吉安市主要投融资平台股权控制情况 资料来源:公开资料,中证鹏元整理
五、经营与竞争
公司是吉安市重要的基础设施投资建设主体之一,收入主要来源于市政基础设施建设、土地整理、房屋销售等业务。受市政基础设施建设业务结算进度影响,2021年公司营收大幅增长,同时公司毛利率发生小幅下降。

表5 公司营业收入构成及毛利率情况(单位:万元)
2022年 1-3月 2021年 2020年
项目
金额 毛利率 金额 毛利率 金额 毛利率
土地整理开发 0.00 - 34,133.03 9.09% 41,893.57 10.96%
市政基础设施建设 0.00 - 109,165.37 4.96% 21,428.40 6.04%
商品销售 0.00 - 9.31 39.31% 178.38 4.87%
房屋租赁 314.21 -56.45% 1,473.61 -34.96% 1,652.54 12.83%

旅游服务 0.00 - - - 725.93 6.36%
酒店餐饮服务 825.91 79.10% 4,580.05 69.55% 3,400.29 56.82%
劳务派遣服务 352.78 11.05% 595.61 17.08% 116.92 32.42%
印刷服务 174.53 5.57% 797.74 657.31% 498.03 14.39%
电子保函 2,737.80 84.26% 4,527.82 77.14% - -
其他业务 362.71 -71.18% 3,983.30 44.46% 621.84 -26.54%
合计 4,767.94 53.97% 159,265.84 10.49% 70,515.90 11.39%
注: 其他业务收入主要包括停车场租赁收入、资金占用费和房屋租金收入,吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司(以下
简称“惠庐陵”)实现的房屋租金收入在房屋租赁业务核算,公司本部和吉安市旅游投资发展有限公司(以下简称“吉安旅
投”)实现的房屋租金收入在其他业务核算。

资料来源:公司提供,中证鹏元整理
公司拟开发土地规模较大,土地整理业务可持续性较好
吉安市政府根据城市规划及财政资金安排,确定土地回购计划,公司对政府拟回购的土地进行开发整理,包括征地、拆迁、安置、补偿、场地平整及适当的城市配套设施建设,以达到净地的出让交付标准。土地整理完成后,吉安市政府按照国土资源部11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和吉安市相关政策法规进行土地交易,土地出让资金进入吉安市财政局专户,吉安市财政局按照土地整理成本加成土地开发整理收益支付给公司,公司按此确认收入。土地整理成本通常为政府注入公司土地的入账评估价值,加成比例在10%左右。

公司土地整理项目主要包括安福县横龙镇横龙村、遂川县工业园区地块等,2021年土地整理收入同比减少18.52%,主要系公司整理开发的土地价值较低所致。毛利率方面,近年公司回款价格加成比例基本维持在10%左右,但回款速度较慢。

表6 2021年公司土地整理业务情况(单位:平方米、万元)
项目 出让土地面积 收入 成本
9,519.00 6,358.98 5,780.89
吉福路以北、吉福加油站东北角地块
石阳路、鹭洲西路、广场西路8#地块 4,884.00 1,446.06 1,314.60 吉安县城北新区天祥北路与二七路交汇处 65,235.00 6,486.70 5,897.00 遂川县工业园区 137,435.00 3,758.70 3,417.00
万安县河西新区 46,666.90 2,468.40 2,244.00
井冈山市新城区A-12-1、井冈山市新城区A-12-2 100020.82 5,450.50 4,955.00 吉安大道东侧 46,667.00 3,095.40 2,814.00
电机厂用地以北、巴邱镇五街(新田港)、大桥引线以
49,920.23 3,217.50 2,925.00
北、巴邱镇西门路以北
吉安市城北新区控规 C5-1地块 26,285.00 1,850.79 1,682.54
合计 486,632.95 34,133.03 31,030.03
资料来源:公司提供,中证鹏元整理
截至2022年3月末,公司整理完成待回购的土地有4块,未来可形成一定规模的的土地整理收入,但均未签订合同,资金回收存在不确定性。截至2022年3月末,公司存货中的待开发土地账面价值共计
81.53亿元,面积合计209.77万平方米,主要位于吉水县、泰和县、吉安市城北新区等区域,未来能够根据吉安市政府的回购计划进行开发整理出让,土地整理业务可持续性较好。但受吉安市土地出让政策规划和当地房地产市场景气度波动影响,未来公司土地整理开发收入可能存在一定波动。

表7 截至 2022年 3月末公司待回购土地明细(单位:万元)
地块名称 面积(㎡) 预计总投资 累计总投资
真君山南路以南、环湖路以北(原吉安一中农场)地块 11,295.00 6,859.45 6,859.45 吉福路三公桩原吉州区红卫综合垦殖场1、2、3#地块 20,969.00 12,298.90 12,298.90 鹭洲东路与沿江路交叉口以北(原吉安市委)地块 15,310.00 13,896.89 13,896.89 吉福路三公桩原吉州区红卫综合垦殖场C地块 2,788.00 1,229.23 1,229.23 50,362.00 34,284.47 34,284.47
合计
注:因土地平整及周边道路完善发生的成本较低,公司账务处理中未将其归入土地整理业务的成本,亦未将其资本化,
而将其计入管理费用进行核算。

资料来源:公司提供,中证鹏元整理
公司在建市政基础设施项目规模较大,自建自营项目尚需投入较多资金,面临较大的资金压力 公司作为吉安市振兴中央苏区发展的实施主体,负责吉安市及吉泰走廊等振兴中央苏区重点项目的投资和建设工作。市政基础设施建设项目主要由公司本部开展,业务模式主要是委托代建模式。吉安市人民政府委托公司投资建设项目,并与公司签订相关的委托代建协议书。公司采取招投标方式发包给中标单位,并由中标单位负责承建。项目建设资金来源于财政拨付的启动资金、公司自筹资金及银行借款。

吉安市人民政府授权财政局按照委托代建协议书中约定的回款金额分期支付回款,回款期5-7年,公司的市政基础设施建设收入一般集中在每年的四季度进行确认,包含项目代建投资款和项目代建方应得的投资回报。

2021年公司实现市政基础设施建设业务收入10.92亿元,全部来自吉安市新井冈山大桥项目确认收入。截至2022年3月末,公司主要的在建市政基础设施代建项目(含政府购买服务的项目)预计总投资27.47亿元,尚需投资2.66亿元。值得注意的是,公司目前无其他拟建的委托代建项目,代建业务持续性一般,且公司部分委托代建项目未约定收益比例,未来毛利率可能发生波动。

此外,公司还有部分自建自营项目,主要包括吉安市中心城区智慧停车场周边配套建设工程、吉安高新区标准厂房工程等项目。受当地经济发展和汽车保有量情况等因素的影响,公司自营项目收入存在一定不确定性。同时赣江大桥危桥改造工程、中心城区至桐坪机场快速通道工程等在建项目未约定具体的业务模式,未来能否收回投资存在一定不确定性。截至2022年3月末,公司自营项目和尚未确定业务模式的项目预计总投资70.20亿元,已投资26.59亿元,后续尚需投资43.87亿元,投资规模较大带来较大的资金支出压力。




表8 截至 2022年 3月末公司主要在建项目情况(单位:万元)
项目名称 预计总投资 累计总投资 尚需投资
委托代建
126,300.00 144,063.34 -
吉安市新井冈山大桥项目
29,741.00 29,282.70 458.30
吉福路西延工程
21,200.00 9,766.67 11,433.33
井开区东区路网工程*
小计 177,241.00 183,112.71 11,891.63

政府购买服务的项目
吉安市滨江红光地块城中村棚户区改造及配套基础
97,432.53 82,710.06 14,722.47
设施建设项目
自建自营
吉安市智慧城市建设项目(一期) 216,476.00 15,268.28 201,207.72 吉安市赣江两岸生态环境综合治理项目(一期)* 67,900.00 39,075.77 28,824.23 吉安市中心城区智慧停车场周边配套建设工程* 62,586.85 36,485.50 26,101.35 吉安高新区标准厂房工程* 45,800.00 21,350.00 24,450.00
井冈山机场二期扩建项目 39,162.00 34,830.88 4,331.12
上固至焦坑公路 32,800.50 12,630.64 20,169.86
吉安市安福县武功山臻福里文旅综合体项目 6,000.00 8,589.16 - 小计 470,725.35 168,230.23 305,084.28
尚未确定业务模式的项目
赣江大桥危桥改造工程 84,342.00 36,643.66 47,698.34
中心城区至桐坪机场快速通道工程 60,162.00 1,639.32 58,522.68 吉安大桥西岸互通工程 70,715.00 53,236.83 17,478.17
吉福路西延(伯安路东侧-石边路)二期项目 16,100.00 6,145.31 9,954.69 小计 231,319.00 97,665.12 133,653.88
合计
976,717.88 531,718.12 465,352.26
注:(1)吉安市赣江两岸生态环境综合治理项目(一期)包括神冈山地块生态环境综合治理工程项目和滨江红光地块生
态环境综合治理工程项目;(2)吉安市中心城区智慧停车场周边配套建设工程包括中心城区停车场项目及其他停车场和
大数据中心平台建设项目;(3)吉安市滨江红光地块城中村棚户区改造及配套基础设施建设项目(以下简称“滨江棚户
区改造”)包括吉安市赣江两岸生态环境综合治理项目(一期)子项目滨江红光地块生态环境综合治理项目部分前期投
入,2022年 3月末调整了滨江棚户区改造总投资额。(4)“井开区东区路网工程”和“吉安高新区标准厂房工程”两个
项目已达到规划需求量,项目暂时停止,未来是否继续投资取决于后期需求和规划。

资料来源:公司提供,中证鹏元整理
公司在建房地产项目预计未来能够给公司带来一定收入,但需关注当地经济发展情况和房地产市场景气度对项目收益的影响
公司原有房屋销售业务主要由公司子公司吉安市庐陵旅游开发有限公司(原“吉安市久隆新实业有限公司”,以下简称“吉安庐陵旅游”)及其原子公司吉安市鑫诚实业有限公司(以下简称“吉安鑫诚”)负责经营,二者均已取得房地产开发暂定资质证书。在业务模式上,公司以“限房价、竞地价”的竞拍方式获得项目开发资格后,政府指定吉安市城市建设投资开发有限公司、吉安市螺湖湾湿地公园工程建设指挥部与公司签订相关建设拆迁安置住房购买协议。公司按照协议约定逐年确认安置房建设收
入,并结转相应成本。

2019年3月,吉安庐陵旅游将其持有吉安鑫诚51%全部股权分别转让给子公司吉安市新瑞商贸有限公司和肖敏安,转让价款共计408.00万元。股权转让后,公司仅通过吉安市新瑞商贸有限公司持有吉安鑫诚26.01%股权,作为长期股权投资进行核算,原有螺湖湾湿地项目不再作为公司项目,值得注意的是,吉安鑫诚三大个人股东均存在被执行记录,其中两个股东均有限制高消费的记录,带来投资收益的可能性低,公司已对该投资全额计提减值。

公司目前主要在建房地产项目为水木清华项目和杜鹃广场项目。其中水木清华项目属于商品房,截至2022年3月末已售面积为27,084.68平方米,杜鹃广场项目包括商业地产和地下停车场,目前暂无出售计划。截至2022年3月末,公司主要在建房地产项目预计总投资12.06亿元,已投资10.00亿元。随着房地产项目建成销售或出租,预计能够给公司带来一定收入,但需关注当地经济发展情况和房地产市场景气度对项目收益的影响。

表9 截至 2022年 3月末公司主要在建房地产项目情况(单位:平方米、万元) 项目名称 规划建筑面积 可售面积 预计总投资 已投资 尚需投资
水木清华项目 163,438.72 103,352.79 90,000.00 75,748.11 14,251.89 杜鹃广场项目 56,739.51 21,777.66 30,563.90 24,210.89 6,353.01 合计
220,178.23 125,130.45 120,563.90 99,959.00 20,604.90
注:经公司重新统计,房地产项目变更规划建筑面积与投资额。

资料来源:公司提供,中证鹏元整理
公司业务种类持续丰富,对收入形成一定补充,但目前仍处于业务拓展期,需关注市场需求情况对各项业务的影响
2021年,公司继续通过子公司开展了多项新业务。2021年公司实现酒店餐饮服务收入4,580.05万元,较2020年增长34.70%,主要系二级子公司吉安市旅游投资发展有限公司2018年成立后旅游、餐饮等收入增加所致;旅游服务业务方面,2021年受疫情影响,公司未开展旅游业务,但跟踪期内公司成立较多旅游子公司以继续拓展该项业务;2021年实现劳务派遣服务收入595.61万元,同比增长409.42%;2020年,吉安井冈山印刷有限责任公司被无偿划入公司,2021年带来印刷服务收入797.74万元,同比增长60.18%;2021年公司新增电子保函业务收入4,527.82万元,系公司本部新增业务,主要以可充当担保方的机构为客户。公司的其他业务收入主要为停车场租赁收入、资金占用费和房屋租金收入。

公司开展的各项新业务对收入形成一定的补充,但目前仍处于业务扩展期,收入规模相对较小,且需持续关注当地经济景气度和市场需求情况对各项业务的影响。

公司继续获得较大力度的外部支持
公司作为吉安市重要的基础设施投资建设主体,近年在财政补助和资产注入方面获得较大支持。

资产注入方面,2021年,公司将吉安市财政局注入的引导资金3亿元由资本公积转增实收资本,同
时获得财政局拨入的资本金0.08亿元与无偿划拨的价值0.15亿元的公共服务用地,合计增加资本公积0.23亿元。

财政补助方面,根据相关文件, 2021年公司获得财政补贴0.67亿元,占同期利润总额的比重为75.55%,有效提升了公司的利润水平。

六、财务分析
财务分析基础说明
以下分析基于公司提供的经希格玛会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具标准无保留意见的2020年审计报告、经中兴华会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具标准无保留意见的2021年审计报告及未经审计的2022年一季度财务报表,报告均采用新会计准则编制。合并范围变动情况如表1所示。

公司资产规模保持增长,资产以土地资产、基础设施建设项目和应收款项为主,整体资产流动性较弱
随着资产注入和负债融资,2021年公司资产规模持续增长。从资产结构来看,公司流动资产占比继续保持80%左右。

表10 公司主要资产构成情况(单位:亿元)
2022年 3月 2021年 2020年
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比
货币资金 47.08 17.45% 47.12 17.83% 33.05 14.02%
应收账款 36.13 13.39% 36.15 13.68% 25.14 10.67%
其他应收款(合计) 25.92 9.61% 22.83 8.64% 21.28 9.03%
存货 104.38 38.68% 103.83 39.29% 112.22 47.61%
流动资产合计 215.02 79.69% 211.54 80.06% 193.25 81.98%
长期股权投资 6.46 2.39% 6.45 2.44% 5.41 2.29%
投资性房地产 7.95 2.95% 8.03 3.04% 8.42 3.57%
在建工程 17.60 6.52% 16.48 6.24% 12.79 5.43%
其他非流动资产 9.81 3.64% 9.09 3.44% 6.72 2.85%
非流动资产合计 54.81 20.31% 52.70 19.94% 42.48 18.02%
资产总计 269.83 100.00% 264.24 100.00% 235.72 100.00%
资料来源:公司 2020-2021年审计报告及未经审计的 2022年一季度财务报表,中证鹏元整理 流动资产方面,公司货币资金基本为银行存款,随着债券募集资金的陆续到位,货币资金规模大幅增长。截至2021年末公司有0.43亿元的货币资金因风险准备金、诉讼冻结资金及保证金等原因受限。应收账款主要为应收吉安市财政局的土地回购款和委托代建款等,随着公司土地整理业务持续推进,公司应收账款增长较快,部分款项账龄较长。值得注意的是其中应收吉安鑫诚账面余额为3,182.62万元的资
金占用费,因吉安鑫诚个人股东均有被执行记录,部分股东被限制高消费,预计款项回收风险很大,2021年末公司对该笔款项计提636.52万元坏账准备。公司其他应收款主要为应收吉安市财政局、吉安市庐陵新区财政局和吉安市绿庐陵农林投资有限公司等单位的往来款,2021年末前五大应收对象集中度为89.71%。截至2021年末其他应收款账面坏账准备余额2.44亿元,其中对江西天人生物控股有限公司、江西井冈园林实业发展有限公司和江西上善若水投资发展有限公司等8家民企共计1.47亿元的其他应收款按100.00%计提坏账准备,这些款项均为往来款,回收可能性较低,2018年起公司不再新增民企往来款。

公司其他应收款规模较大,部分款项账龄较长,回收时间不确定,对资产形成一定占用,同时部分其他应收款回收可能性低,存在一定的坏账风险。公司存货主要为拟开发土地和开发成本,截至2022年3月末拟开发土地中共有38宗土地,账面价值合计为81.53亿元,主要是商住用地,其中37宗土地性质为作价出资,1宗为划拨。此外,账面价值为11.52亿元的土地资产因抵押贷款和提供担保受限。存货中的开发成本为公司的自营和代建项目,2022年3月末开发成本账面余额为22.84亿元,包括吉安市新井冈山大桥项目、滨江棚户区改造等7个项目。

非流动资产方面,公司长期股权投资主要为对吉安市吉庐陵融资担保有限公司(持股 29.03%,第一大股东)、江西鸿庐供应链有限公司(持股 45%)、江西吉安长运有限公司(持股 40.00%)等单位的投资,均采用权益法计量,2021年确认的投资损益 1,174.71万元。投资性房地产由房屋及建筑物和土地使用权构成,主要为子公司吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司名下用于出租的相关房产,截至2021年末仍有 1.92亿元的资产正在办理权证。截至 2021年末,公司在建工程账面余额为 16.48亿元,包括井冈山机场扩建工程、吉安高新区标准厂房工程和中心城区停车场项目及其他停车场等项目。截至 2021年末,公司其他非流动资产账面余额为 9.09亿元,包括吉安大桥西岸互通工程、赣江大桥危桥改造工程、桐坪机场快速通道及吉福路西延二期(新)等项目。

总体来看,近年公司资产规模持续增长,资产以土地资产、在建项目和应收款项为主,应收款项规模较大且未来回收时间存在不确定性,对公司资产形成一定占用,整体资产流动性较弱,部分应收款项回收可能性低,存在一定的坏账风险。

收入质量与盈利能力
公司营业收入波动增长,政府补助对公司利润形成较好支撑,资产减值损失对公司利润形成侵蚀 公司营业收入呈连年递减趋势,主要系土地整理业务波动以及无在售商品房项目影响。毛利率方面,受收入结构调整的影响,公司销售毛利率有所增长。

截至2021年末,公司存货开发成本中主要市政基础设施建设项目与房地产项目已基本完工,合计账面价值22.29亿元,未来随着各项目结算,预计收入会有一定持续性;存货中拟开发土地账面价值81.53亿元,土地整理业务可持续性较好。


2021年公司获得财政补贴0.67亿元,占同期利润总额的比重为75.55%,政府补助对利润形成较好的支撑。2021年公司对应收款项计提坏账准备,形成信用减值损失0.48亿元,对公司利润造成一定侵蚀。

表11 公司主要盈利指标(单位:亿元)

2021年公司获得财政补贴0.67亿元,占同期利润总额的比重为75.55%,政府补助对利润形成较好的支撑。2021年公司对应收款项计提坏账准备,形成信用减值损失0.48亿元,对公司利润造成一定侵蚀。

表11 公司主要盈利指标(单位:亿元)
0.48 15.93 7.05
营业收入
收现比 187.79% 43.52% 59.52%
营业利润 0.17 0.92 1.11
其他收益 0.11 0.67 1.50
利润总额 0.17 0.89 1.11
销售毛利率 53.97% 10.49% 11.39%
资料来源:公司 2020-2021年审计报告及未经审计的 2022年一季度财务报表,中证鹏元整理 资本结构与偿债能力
公司债务规模保持增长,面临一定的偿债压力
随着债务融资规模的增加,公司负债总额大幅增长。受益于资产注入和利润累积,公司所有者权益也保持增长。公司所有者权益主要由实收资本和资本公积构成,截至2021年末资本公积主要包括9.47亿元的股权、108.95亿元的土地使用权、1.26亿元的房屋产权以及3.58亿元财政注入资金。在债务快速扩张的影响下,公司所有者权益对负债的保障程度有所下滑,公司产权比率持续上升至2022年3月末的87.41%。

图 4 公司资本结构 图 5 2022年 3月末公司所有者权益构成
其他2%

0 0%
2020 2021 2022.03
资料来源:公司 2020-2021年审计报告及未经审计的 2022 资料来源:公司未经审计的 2022年一季度财务报表,中

年一季度财务报表,中证鹏元整理 证鹏元整理
跟踪期内,公司债务结构期限明显缩短。公司其他应付款主要为应付政府单位及国有企业的往来款等,整体呈增长趋势。2021年末一年内到期的非流动负债大幅增加主要系一年内到期的应付债券增加所致。


券主要包括“21新庐陵PPN001”、“21新庐陵绿色债”、“20新庐陵MTN001”等7只债券,2022年3月末合计余额为39.82亿元。2021年公司新发行了“21新庐陵绿色债”和 “21新庐陵PPN001”,其中“21新庐陵PPN001”主要用于还本付息,整体增幅不大。2022年3月末,公司长期应付款较2020年末增加3.50亿元,主要系吉安市财政局拨付的长征国家文化公园项目建设专用款增加。

表12 公司主要负债构成情况(单位:亿元)

券主要包括“21新庐陵PPN001”、“21新庐陵绿色债”、“20新庐陵MTN001”等7只债券,2022年3月末合计余额为39.82亿元。2021年公司新发行了“21新庐陵绿色债”和 “21新庐陵PPN001”,其中“21新庐陵PPN001”主要用于还本付息,整体增幅不大。2022年3月末,公司长期应付款较2020年末增加3.50亿元,主要系吉安市财政局拨付的长征国家文化公园项目建设专用款增加。

表12 公司主要负债构成情况(单位:亿元)
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比
应付账款 2.59 2.06% 2.94 2.44% 2.24 2.41%
其他应付款 31.07 24.69% 28.74 23.83% 27.03 29.14%
一年内到期的非流动负债 17.48 13.89% 19.68 16.32% 1.95 2.10% 流动负债合计 54.82 43.56% 55.06 45.66% 33.86 36.49%
长期借款 24.42 19.40% 21.37 17.72% 21.05 22.69%
应付债券 39.82 31.64% 39.81 33.01% 37.57 40.49%
长期应付款 3.80 3.02% 1.80 1.49% 0.30 0.32%
非流动负债合计 71.03 56.44% 65.52 54.34% 58.92 63.51%
负债合计 125.85 100.00% 120.58 100.00% 92.78 100.00%
资料来源:公司 2020-2021年审计报告及未经审计的 2022年一季度财务报表,中证鹏元整理 近年公司总债务规模保持快速增长,2022年3月末公司总债务规模为81.73亿元,占负债总额比重为64.94%,面临一定的偿债压力。由于公司部分债券临近到期,使得短期债务占总债务比重大幅上升,较2020年上升21个百分点,2022年3月末公司一年内需偿还的总债务规模为17.48亿元,短期偿债压力较大。

图 6公司债务占负债比重 图 7 公司长短期债务结构

0 60% 0%
2020 2021 2022.03 2020 2021 2022.03
资料来源:公司 2020-2021年审计报告及未经审计的 资料来源:公司 2020-2021年审计报告及未经审计的 2022
2022年一季度财务报表,中证鹏元整理 年一季度财务报表,中证鹏元整理 从偿债指标看,随着公司负债规模增加,资产负债率持续上升。2022年3月,公司现金短期债务为2.69,现金类资产对短期债务的覆盖情况保持良好。同时受营收大幅增加的影响,EBITDA对利息的保障程度也有所加强。


整体来看,公司在建项目规模较大,未来债务规模有可能进一步上升,公司长期偿债压力仍较大。

表13 公司偿债能力指标
指标名称 2022年 3月 2021年 2020年
资产负债率 46.64% 45.63% 39.36%
现金短期债务比 2.69 2.39 17.04
EBITDA利息保障倍数 -- 1.11 0.96
资料来源:公司 2020-2021年审计报告及未经审计的 2022年一季度财务报表,中证鹏元整理 七、其他事项分析
过往债务履约情况
根据公司提供的企业信用报告(自主查询版),从 2019年 1月 1日至报告查询日,公司本部(2022年 5月 12日)不存在未结清不良类信贷记录,已结清信贷信息无不良类账户;公司本部公开市场各项债务融资工具均按时偿付利息,无到期未偿付或逾期偿付情况。

或有事项分析
公司对外担保规模较大,面临一定或有负债风险
截至2022年3月末,公司对外担保合同金额合计50.73亿元,占同期末净资产的比重为35.31%。担保对象为国有企业,均无反担保措施。总体来看,公司对外担保规模较大,面临一定或有负债风险。

表14 截至 2022年 3月末公司对外担保情况(单位:万元)
被担保方 担保合同金额 期限 是否有反担保
141,600.00 2018.9-2033.9
吉安市高铁新区投资有限公司 否
吉安市高铁新区投资有限公司 116,000.00 2018.6-2038.6 否
吉安市路家置业发展有限公司 150,000.00 2020.4-2044.12 否
江西省吉安市建筑安装工程总公司 29,000.00 2020.9-2036.9 否
江西青原山旅游发展有限公司 28,500.00 2019.8-2033.8 否
井冈山农业科技发展有限公司 34,200.00 2021.8-2035.8 否
吉安市螺湖湾实业发展有限公司 8,000.00 2016.6-2026.6 否
合计
507,300.00 - -
资料来源:公司提供,中证鹏元整理
公司因工程款纠纷问题被纳入被执行人名单
公司与中天空港(北京)建设工程总队、广州白云国际机场建设发展有限公司就井冈山机场部分项目施工款支付金额一事未达成一致意见,该事项于2022年3月4日经吉安仲裁委员会仲裁,由发行人支付428.47万元工程款及利息。2022年06月20日,公司被吉安市中级人民法院纳入被执行人名单。


八、抗风险能力分析
公司是吉安市重要的基础设施投资建设主体,收入主要来源于市政基础设施建设、土地整理及房地产销售等业务。截至2022年3月末,公司存货中的待开发土地账面价值为81.53亿元,规模较大,但集中整理出让有一定难度;公司存货中开发成本账面价值为22.84亿元,未来随着各项目结算,预计收入具有一定持续性。公司主要的在建市政基础设施代建项目(含政府购买服务的项目)预计总投资34.5427.47亿元,尚需投资2.66亿元,但由于当前没有拟建的代建项目,业务持续性一般。

偿债能力方面,近年来公司负债规模持续增加,得益于旧债的偿还以及新债的顺利发行,现金类资产对短期债务的覆盖情况保持良好。同时受营收大幅增加的影响,EBITDA对利息的保障程度也有所加强。未来在建项目资金支出有较大的压力,资金仍主要靠外部融资,预计未来债务规模将持续增加。在资产划拨和资金注入等方面,公司获得吉安市政府的支持较多,预计未来将持续获得较大的外部支持。

整体来看,公司抗风险能力一般。

九、债券偿还保障分析
吉安城控提供的全额不可撤销的连带责任保证担保能有效提升本期债券信用水平 本期债券由吉安城控提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保,保证担保范围包括相关债券的本金、相应票面利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用;保证期间为相关债券存续期及其兑付日起两年。

吉安城控前身为吉安市青林科技服务有限公司,成立于2016年5月。2019年10月,根据中共吉安市委办公室吉办字[2019]115号文件,吉安城控名称变更为现名,吉安城控股东变更为吉安市国资委(持股100%),同时注册资本变更为100,000万元。截至2021年末,公司注册资本10.00亿元,实收资本为5.0035亿元,控股股东及实际控制人均为吉安市国资委。

吉安城控为控股平台,具体业务由子公司吉安市城市建设投资开发有限公司、吉安市家庐陵投资开发有限公司和新庐陵及下属公司负责,主要经营吉安市基础设施建设、土地整理、房地产开发等业务。

2019-2021年,吉安城控分别实现营业收入36.13亿元、32.98亿元和54.82亿元,销售毛利率分别为21.46%、29.45%和18.49%。

表15 吉安城控营业收入构成及毛利率情况(单位:亿元)
2021年 2020年 2019年
项目
金额 毛利率 金额 毛利率 金额 毛利率
土地整理开发 29.23 24.63 30.55% 27.95 21.02%
30.73%
混凝土销售 4.03 2.61 16.62% 2.25 16.86%
19.73%
13.41 2.69 27.41% 0.99 100.00%
委托代建 9.06%

房地产销售 5.57 -1.03% 1.55 54.44% 3.81 7.70%
其他 2.58 -30.83% 1.50 11.55% 1.13 19.68%
合计 54.82 18.49% 32.98 29.45% 36.13 21.46%
资料来源:吉安城控提供,中证鹏元整理
截至2022年3月末,吉安城控总资产为1,171.28亿元,所有者权益为483.02亿元,资产负债率为58.76%。2021年,吉安城控实现利润总额4.41亿元,经营活动现金净流出24.36亿元。

表16 吉安城控主要财务指标(单位:亿元)
2022.3 2021 2020 2019
项目
总资产 1,171.28 1,125.02 835.04 698.37
483.02 484.01 370.30 337.08
所有者权益
总债务 464.56 459.46 282.44 220.52
资产负债率 58.76% 56.98% 55.65% 51.73%
1.81 2.16 1.62 3.48
现金短期债务比
营业收入 1.47 54.82 32.98 36.13
其他收益 0.11 4.55 2.54 2.99
-2.98 4.41 3.41 4.79
利润总额
销售毛利率 7.59% 18.49% 29.45% 21.46%
EBITDA -- 16.55 11.93 10.19
-- 0.78 1.04 1.05
EBITDA利息保障倍数
经营活动现金流净额 -9.00 -24.36 -14.61 -25.05
收现比 238.30% 38.12% 76.55% 50.15%
资料来源:吉安城控 2019-2020年审计报告、2019-2021年连审审计报告及未经审计的 2022年一季度财务报表,中证鹏
元整理
经中证鹏元综合评定,吉安城控主体信用等级为AA+,其提供的全额不可撤销的连带责任保证担保能有效提升本期债券信用水平。

十、结论
综上,中证鹏元维持公司主体信用等级为AA,维持评级展望为稳定,维持本期债券的信用等级为AA+。

附录一 公司主要财务数据和财务指标(合并口径)
财务数据(单位:亿元) 2022年 3月 2021年 2020年 2019年
货币资金 47.08 47.12 33.05 24.63
36.13 36.15 25.14 21.99
应收账款
存货 104.38 103.83 112.22 114.86
流动资产合计 215.02 211.54 193.25 184.25
54.81 52.70 42.48 28.54
非流动资产合计
资产总计 269.83 264.24 235.72 212.79
短期借款 0.00 0.00 0.00 4.00
31.07 28.74 27.03 25.38
其他应付款(合计)
其他应付款 31.07 28.69 25.91 24.49
17.48 19.68 1.95 12.26
一年内到期的非流动负债
54.82 55.06 33.86 45.25
流动负债合计
长期借款 24.42 21.37 21.05 15.32
39.82 39.81 37.57 13.95
应付债券
3.80 1.80 0.30 4.86
长期应付款(合计)
非流动负债合计 71.03 65.52 58.92 34.13
125.85 120.58 92.78 79.38
负债合计
143.98 143.66 142.94 133.41
所有者权益
营业收入 0.48 15.93 7.05 10.01
143.98 143.66 142.94 133.41
所有者权益
0.17 0.92 1.11 1.89
营业利润
其他收益 0.11 0.67 1.50 1.30
0.17 0.89 1.11 1.89
利润总额
-1.58 6.79 5.96 6.25
经营活动产生的现金流量净额
投资活动产生的现金流量净额 -2.32 -10.08 -7.86 -5.67
3.85 17.18 10.14 8.93
筹资活动产生的现金流量净额
财务指标 2022年 3月 2021年 2020年 2019年
销售毛利率 53.97% 10.49% 11.39% 11.09%
187.79% 43.52% 59.52% 18.58%
收现比
46.64% 45.63% 39.36% 37.30%
资产负债率
2.69 2.39 17.04 1.51
现金短期债务比
-- 1.66 1.63 2.01
EBITDA(亿元)
-- 1.11 0.96 1.35
EBITDA利息保障倍数
资料来源:公司 2019-2021年审计报告及未经审计的 2022年一季度财务报表,中证鹏元整理
附录二 公司股权结构图(截至 2022年 5月末)


附录二 公司股权结构图(截至 2022年 5月末)

资料来源:公司提供


附录三 公司组织结构图(截至 2021年末)

股东
会 董 经会 监 层

  董事会

经理层  
   
室 财部 投资部 融部 风

        风控部

资料来源:公司提供



附录四 2022年 3月末纳入公司合并报表范围的子公司情况(单位:万元) 子公司名称 注册资本 持股比例 主营业务
95,587.83 97.96%
吉安市旅游投资发展有限公司 旅游资源开发经营
吉安市财兴投资管理有限公司 70,000.00 100.00% 投资管理
12,825.00 51.00%
永丰县吉瑞公路建设投资有限公司 公路水路交通基础设施建设
吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司 10,000.00 100.00% 房产租赁 吉安市臻福旅游开发有限责任公司 3,000.00 100.00% 旅游服务
吉安市新瑞人力资源服务有限公司 2,100.00 100.00% 人力资源服务 吉安市泊士停车管理有限公司 2,100.00 100.00% 交通运输
吉安市新瑞商贸有限公司 1,000.00 100.00% 贸易
吉安市庐陵旅游开发有限公司 1,400.00 100.00% 房地产开发
吉安市金庐陵酒店管理有限公司 1,000.00 80.00% 酒店管理
吉安市民航发展服务有限公司 1,000.00 100.00% 航班航线经营管理 1,000.00 100.00%
吉安宾馆有限公司 住宿、饮食
1,000.00 100.00%
吉安市展腾商贸经营有限公司 日用化学产品销售,农产品的生产
吉安全域旅行社有限责任公司 500.00 55.00% 旅游服务
江西新鸿人力资源服务有限公司 200.00 60.00% 人力资源服务
吉安市美碑研学旅行有限公司 100.00 100.00% 研学旅行服务;研学旅行信息咨询 吉安欣庐物业服务有限公司 100.00 100.00% 物业管理
吉安井冈山印刷有限责任公司 90.00 100.00% 出版物、包装装潢
吉安市泊特新能源有限公司 2,000.00 60.00% 供电业务
吉安水上游旅游发展有限公司 2,001.00 100.00% 货船运输、港口经营等 吉安市新庐陵转贷服务有限公司 20,000.00 55.00% 转贷资金服务、财务咨询等 1,000.00 68.57%
井冈山神山旅游发展有限公司 旅游开发
井冈山起点文化旅游发展有限公司 1,000.00 49.96% 旅游开发
吉安市吉州区红研文旅产业有限公司 1,000.00 49.96% 旅游开发
泰和县红典文化旅游发展有限公司 1,000.00 49.96% 旅游开发
永新县吉永旅游开发有限公司 1,000.00 49.96% 旅游开发
1,000.00 49.96%
万安县十八滩文化旅游发展有限公司 旅游开发
1,000.00 49.96%
吉安市图平文化产业投资有限公司 旅游开发
吉安市吉旅米中酒店有限公司 600.00 97.96% 住宿、餐饮
吉安市永瑞资产运营有限公司 2,000.00 49.96% 资产投资
遂川县红研文化旅游发展有限公司 1,000.00 99.00% 旅游开发
注:井冈山起点文化旅游发展有限公司、吉安市吉州区红研文旅产业有限公司、泰和县红典文化旅游发展有限公司、永
新县吉永旅游开发有限公司、万安县十八滩文化旅游发展有限公司、吉安市图平文化产业投资有限公司、遂川县红研文
化旅游发展有限公司为二级子公司,公司合并报表一级子公司对他们的持股比例均超过 50%,公司可以对这些子公司实
施控制,表格中的持股比例数据是通过连乘法计算出的公司持有的股权比例。

资料来源:公司 2021年审计报告、公司提供、国家企业信用信息公示系统,中证鹏元整理


附录五 主要财务指标计算公式
指标名称 计算公式
销售毛利率 (营业收入-营业成本)/营业收入×100%
收现比 销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入×100%
资产负债率 负债总额/资产总额×100%
现金短期债务比 现金类资产/短期有息债务
现金类资产 货币资金+交易性金融资产+应收票据+其他现金类资产调整项 EBITDA
利润总额+计入财务费用的利息支出+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销 EBITDA利息保障倍数 EBITDA/(计入财务费用的利息支出+资本化利息支出) 短期债务 短期借款+应付票据+1年内到期的非流动负债+其他短期债务调整项 长期债务 长期借款+应付债券+其他长期债务调整项
总债务 短期债务+长期债务


附录六 信用等级符号及定义
一、中长期债务信用等级符号及定义
符号 定义
AAA 债务安全性极高,违约风险极低。

AA 债务安全性很高,违约风险很低。

A 债务安全性较高,违约风险较低。

BBB 债务安全性一般,违约风险一般。

BB 债务安全性较低,违约风险较高。

B 债务安全性低,违约风险高。

CCC 债务安全性很低,违约风险很高。

CC 债务安全性极低,违约风险极高。

C 债务无法得到偿还。

注:除 AAA级,CCC级(含)以下等级外,每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调,表示略高或略低于本等级。



二、债务人主体信用等级符号及定义
符号 定义
AAA 偿还债务的能力极强,基本不受不利经济环境的影响,违约风险极低。

偿还债务的能力很强,受不利经济环境的影响不大,违约风险很低。

AA
A 偿还债务能力较强,较易受不利经济环境的影响,违约风险较低。

BBB 偿还债务能力一般,受不利经济环境影响较大,违约风险一般。

偿还债务能力较弱,受不利经济环境影响很大,违约风险较高。

BB
B 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境,违约风险很高。

CCC 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境,违约风险极高。

在破产或重组时可获得保护较小,基本不能保证偿还债务。

CC
C 不能偿还债务。

注:除 AAA级,CCC级(含)以下等级外,每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调,表示略高或略低于本等级。


三、展望符号及定义
类型 定义
正面 存在积极因素,未来信用等级可能提升。

稳定 情况稳定,未来信用等级大致不变。

负面 存在不利因素,未来信用等级可能降低。



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