[HK]建生国际(00224):2024/2025年报
原标题:建生国际:2024/2025年报 目錄 2 公司資料 3 董事總經理報告 8 董事會報告 董事履歷 18 企業管治報告 22 36 獨立核數師報告 綜合損益表 42 綜合損益及其他全面收益表 43 綜合財務狀況表 44 綜合權益變動表 46 綜合現金流量表 48 綜合財務報表附註 51 119 集團物業一覽表 五年財務概要 120 董事總經理報告5,000,000元），主要由於估值下降所致，反映香 香麗晶酒店－外觀香麗晶酒店－外部景觀 本集團的酒店業投資均全部透過聯?公司進行。香麗晶酒店－Qura Bar－酒吧區域 期，於財政期間的平均入住率為51%（二零二四年：董事會報告 董事權益披露 於二零二五年三月三十一日，下列本公司之董事擁有或被視作擁有(a)根據《證券及期貨條例》（「《證券及期貨條例》」）第XV部第7及第8分部須知會本公司及香聯合交易所有限公司（「聯交所」）；或(b)根據《證券及期貨條 例》第352條規定須記錄於存置之登記冊內；或(c)根據本公司採納之《上市發行人董事進行證券交易的標準守則》（「《標準守則》」）須知會本公司及聯交所之本公司或任何相聯法團（定義見《證券及期貨條例》第XV部）之股 份、相關股份及債券長倉及淡倉如下。 本公司股份長倉 普通股數目 受控法團持有 家族信託持有 董事姓名 個人權益 之權益 之權益 其他 總計 % 1 吳汪宜 – 528,683,206 – – 528,683,206 45.81 2 3 吳繼泰 61,418,428 12,725,857 43,246,864 – 117,391,149 10.174 吳燕安 – 20,699,216 – – 20,699,216 1.79 5 吳繼煒 – 1,749,000 – – 1,749,000 0.15 6 7 陳智文 – 8,401,276 – 504,658 8,905,934 0.77 8 陳健 – 756,000 – – 756,000 0.07 1 吳汪宜女士擁有Forward Investments Inc.、Intercontinental Enterprises Corp.及Vitality Holdings Ltd.全部已發行股本，而 Forward Investments Inc.、Intercontinental Enterprises Corp.及Vitality Holdings Ltd.分別實益擁有283,200,215股、215,768,260 股及29,714,731股股份之權益。 2 吳繼泰先生擁有Top Elite Company Limited全部已發行股本，而Top Elite Company Limited實益擁有12,725,857股股份之權益。 3 吳繼泰先生為唯一受益人之家族信託，持有合共43,246,864股股份。 4 吳燕安女士擁有Eternity Rich Investments Ltd.全部已發行股本，而Eternity Rich Investments Ltd.實益擁有20,699,216股股份之權 益。 5 吳繼煒先生擁有Time Legend International Limited全部已發行股本，而Time Legend International Limited實益擁有1,749,000股股 份之權益。 6 陳智文先生及其配偶合共擁有United-Asia Enterprises Inc. 33.8%已發行股本，而United-Asia Enterprises Inc.實益擁有8,401,276 股股份之權益。 7 陳智文先生為其父親的剩餘遺產的受託人及管理人之一，該遺產實益擁有504,658 股股份之權益。 8 陳健先生為Argyle Street Management Holdings Limited及ASMH (Cayman) Limited之主要股東，而Argyle Street Management Holdings Limited及ASMH (Cayman) Limited實益擁有756,000股股份之權益。 董事會報告 相聯法團股份長倉 受控法團持有 公司名稱 董事姓名 之普通股數目 % Pioneer Hospitality Siam (GBR) Limited 吳汪宜 30,300,000* 50.5Pioneer Hospitality Siam (GBR) Limited 吳繼泰 30,300,000* 50.5Keencity Properties Limited 吳汪宜 5,019,205* 50.5 Keencity Properties Limited 吳繼泰 5,019,205* 50.5 * 吳汪宜女士及吳繼泰先生擁有之權益為相同之權益，因此該兩名董事之權益就《證券及期貨條例》而言屬重複。 除上文所披露外，於二零二五年三月三十一日，概無本公司之董事擁有或被視作擁有(a)根據《證券及期貨條例》第XV部第7及第8分部須知會本公司及聯交所；或(b)根據《證券及期貨條例》第352條規定須記錄於存置之登記冊內；或(c)根據本公司採納之《標準守則》須知會本公司及聯交所之本公司或任何相聯法團（定義見《證券及期貨條例》第XV部）之股份、相關股份及債券長倉及淡倉。 主要股東權益披露 於二零二五年三月三十一日，據董事所知，下列人士（不括本公司董事或主要行政人員）於本公司之股份及相關股份擁有根據《證券及期貨條例》第XV部第2及第3分部之條文須向本公司披露或記入本公司根據《證券及期貨條例》第336條存置之登記冊內之權益或淡倉。 股東名稱 普通股數目 % Asset-Plus Investments Ltd. 115,351,866 9.99 1 Forward Investments Inc. 283,200,215 24.54 2 Intercontinental Enterprises Corp. 215,768,260 18.70 Prosperous Island Limited 97,324,936 8.43 1 吳汪宜女士為唯一受益人之Forward Investments Inc.，持有合共283,200,215股股份，與「本公司股份長倉」中所披露相同。 2 吳汪宜女士為唯一受益人之Intercontinental Enterprises Corp.，持有合共215,768,260股股份，與「本公司股份長倉」中所披露 相同。 企業管治報告 董事會會議及程序 董事會每年至少定期舉行四次會議，以檢討業務發展及討論任何有關企業管治、風險管理、會計及財務之事宜。本集團亦會按董事之要求，於彼等認為有需要時另行舉行會議。各董事有權全面查閱本集團之資料，並可在合適情況下，諮詢獨立專業意見，費用由本公司支付。 就董事會常規會議而言，會議通告一般於至少十四日前發予各董事，如有需要，所有董事可將討論事項加入議程。有關董事會常規會議之議程及隨附之董事會文件會於董事會會議舉行前合理時間內悉數向所有董事發出，以讓董事會就有關事項作出知情決定。每份董事會會議記錄之初稿於每次董事會會議舉行後之合理時間內，先供全體董事傳閱以表達意見。所有會議記錄由公司秘書保存，並提供予任何董事查閱。 全體董事（括獨立非執行董事）均貢獻合理充分之時間及精力於本公司之業務事宜。作出之決策乃全體董事於董事會會議上經深入討論後之集體決定。根據董事會現時慣例，任何涉及與主要股東或董事利益衝突之重大交易，將由董事會正式召開董事會會議作考慮及處理，而涉及之董事將放棄投票。 本財政年度內共舉行了四次董事會會議及二零二四年股東週年大會，董事會之組成及各董事之出席記錄載列如下： 出席董事會 出席股東 董事 會議次數 大會次數 執行董事 吳汪宜（主席） 4/4 1/1 吳繼煒（副主席） 4/4 1/1 吳繼泰（董事總經理） 4/4 1/1 吳燕安 4/4 1/1 李錦鴻 4/4 1/1 獨立非執行董事 張惠彬博士，太平紳士 4/4 1/1 葉天賜 3/4 1/1 陳智文 4/4 1/1 陳健 3/4 1/1 企業管治報告 董事之就任及培訓 各新獲委任董事於獲委任加入董事會時，均會獲發一套全面之就任須知，內容涵蓋本公司政策及程序，以及擔任董事之一般、法定及監管義務，以確保董事充分瞭解其於上市規則及其他相關監管規定項下之責任。 本公司鼓勵全體董事會成員積極參與董事會會議，以及報讀有關上市規則、公司條例、企業管治常規及專業技能之不同範圍的專業發展課程及講座，費用由本公司支付，以獲悉與本集團經?環境有關之最新知識及加強對本集團業務環境之瞭解。本公司定期向董事提供有關本集團之表現、財務狀況及最近發展之更新資料。 董事亦不時獲得有關董事職責及責任之上市規則、公司條例、規則及監管規定之任何最新重大變動資料。 全體董事均已向公司秘書提供彼等於回顧財政年度內之培訓記錄，各董事接受之培訓概述於下表：閱讀雜誌、 參加講座、 報章及╱ 網絡講座、 董事 或更新資料* 論壇及╱或會議* 執行董事 吳汪宜（主席） ? ? 吳繼煒（副主席） ? ? 吳繼泰（董事總經理） ? ? 吳燕安 ? ? 李錦鴻 ? ? 獨立非執行董事 張惠彬博士，太平紳士 ? ? 葉天賜 ? ? 陳智文 ? ? 陳健 ? ? * 所有培訓均與企業管治、規則及監管規定、市場及經濟分析、會計、財務、管理、專業技能及╱或董事職責及責任有關。 企業管治報告 本財政年度內共舉行了一次薪酬委員會會議，各董事之出席記錄載列如下：出席薪酬委員會 董事 會議次數 獨立非執行董事 葉天賜（主席） 1/1 張惠彬博士，太平紳士 1/1 陳智文 1/1 陳健 1/1 於本財政年度，薪酬委員會評估執行董事之表現及參考本集團企業目標及指標以及薪酬政策批准執行董事於二零二五年之薪酬待遇及二零二四年之花紅，並就此向董事會報告。有關董事於二零二五年之薪酬詳情載於財務報表附註10。 審核委員會 於二零二五年三月三十一日，審核委員會由四位獨立非執行董事組成，括張惠彬博士，太平紳士（主席）、葉天賜先生、陳智文先生及陳健先生。審核委員會之職責及功能已載於其職權範圍內，並可於本公司及聯交所網站查閱。 審核委員會之主要職責為審閱中期及年度財務報表；在其職權範圍內調查任何活動；監察本公司與外聘核數師之關係；討論因審核而產生之任何事宜及外聘核數師提出之任何事項；評估風險管理及內部監控系統；檢討內部審核功能之有效性；及監察本集團財務事宜。審核委員會每年與外聘核數師舉行兩次會議，並獲提供足夠資源以履行其職責，並可在有需要時諮詢獨立專業意見，費用由本公司支付。 企業管治報告 本財政年度內共舉行了兩次審核委員會會議，各董事之出席記錄載列如下：出席審核委員會 董事 會議次數 獨立非執行董事 張惠彬博士，太平紳士（主席） 2/2 葉天賜 1/2 陳智文 2/2 陳健 1/2 於年內，審核委員會已與外聘核數師及管理層於建議董事會審議及批准前，審閱本集團之中期及年度財務報表及報告。委員會亦審閱持續關連交易及監察財務報表之完整性，並注意會計政策及實務守則之任何變動及其變動對本集團財務報表之影。此外，審核委員會亦協助董事會履行其於本財政年度維持有效風險管理及內部監控系統以及內部審核功能之職責。委員會亦已審閱管理層╱內部核數師所編製之風險管理及內部監控系統報告以及內部審核報告，並與外聘核數師討論該等報告，以確保本集團?運之有效性及效率。外聘核數師及審核委員會信納本集團整體財務及?運控制仍持續有效。審核委員會之工作及審閱結果已向董事會匯報。 提名委員會 於二零二五年三月三十一日，提名委員會由四名獨立非執行董事及一名執行董事組成。吳汪宜女士為提名委員會主席，而張惠彬博士，太平紳士、葉天賜先生、陳智文先生及陳健先生為委員會成員。提名委員會之職責及功能已載於其職權範圍內，並可於本公司及聯交所網站查閱。 提名委員會之主要職責為檢討董事會之架構、規模及組成；評估獨立非執行董事之獨立性；及向董事會提供挑選出任董事人選以及委任或重新委任董事之建議以及董事（尤其是主席及主要行政人員）的繼任計劃。 企業管治報告 本公司認同並欣然接受董事會成員多元化的裨益及採納董事會多元化政策，旨在達致本公司董事會成員之多元化。本公司董事會多元化政策考慮到董事會多元化括多個不同方面，例如專業經驗、?商視野、技能、知識、性別、年齡、文化及教育背景、族裔及服務年期。根據董事會多元化政策，提名委員會負責監察董事會成員任命之程序。 於二零二五年三月三十一日，董事會由七名男性董事及兩名女性董事組成，男女性別比例為7:2。董事會認為，董事會在性別及技能及經驗的平衡方面具有足夠的多元化。員工（括高級管理層）的男女性別比例為1:2。本公司將繼續檢討董事會多元化政策及招聘政策，以促進本集團各層級的性別多元化。 如出現空缺或新增董事職位時，委員會將會從內部及外部物色合適人選進行提名。委員會將就以下方面對候選人進行評估，括但不限於品格和信譽、資歷（括與本公司業務和企業策略相關的專業資格、技能、知識和經驗）、董事人選是否願意及能否投入足夠時間以履行作為董事會成員的職能及董事會多元化政策。所有據此獲董事會委任之董事均須經股東於應屆股東大會上選舉。 本財政年度內共舉行了一次提名委員會會議，各董事之出席記錄載列如下：出席提名委員會 董事 會議次數 執行董事 吳汪宜（主席） 1/1 獨立非執行董事 張惠彬博士，太平紳士 1/1 葉天賜 1/1 陳智文 1/1 陳健 1/1 於本財政年度，提名委員會檢討董事會之架構、規模及組成以及董事會多元化政策，評估獨立非執行董事之獨立性並討論於二零二五年股東週年大會上重新委任退任董事。 獨立核數師報告 （於百慕達註冊成立之有限公司） 意見 本核數師（以下簡稱「我們」）已審計列載於第42至118頁之建生國際集團有限公司（以下簡稱「貴公司」）及其附 屬公司（以下統稱「貴集團」）之綜合財務報表，此綜合財務報表括於二零二五年三月三十一日的綜合財務狀況表、截至該日止年度之綜合損益表、綜合損益及其他全面收益表、綜合權益變動表及綜合現金流量表，以及綜合財務報表附註，括重大會計政策資料及其他解釋資料。 我們認為，該等綜合財務報表已根據香會計師公會（以下簡稱「香會計師公會」）頒佈的《香財務報告準則》（以下簡稱「香財務報告準則」）真實而中肯地反映了 貴集團於二零二五年三月三十一日的綜合財務狀況及其截至該日止年度的綜合財務表現及綜合現金流量，並已遵照香《公司條例》的披露規定妥為編製。 意見的基礎 我們已根據香會計師公會頒佈的《香審核準則》（以下簡稱「香審核準則」）進行審計。我們在該等準則下 承擔的責任已在本報告「核數師就審計綜合財務報表須承擔的責任」部分中進一步闡述。根據香會計師公會頒佈的《專業會計師道德守則》（以下簡稱「守則」），我們獨立於 貴集團，並已履行守則中的其他專業道德責任。我們相信，我們所獲得的審計憑證能充分及適當地為我們的審計意見提供基礎。 綜合損益表 截至二零二五年三月三十一日止年度 截至三月三十一日止年度 二零二五年 二零二四年 附註 幣千元 幣千元 綜合損益表 截至二零二五年三月三十一日止年度 截至三月三十一日止年度 二零二五年 二零二四年 附註 幣千元 幣千元 (73,270) (74,969) 經?溢利 166,661 174,511 應佔聯?公司之業績 (109,301) (102,027) 投資物業公平值之變動 11 (34,012) (12,000) 按公平值計入損益（「按公平值計入損益」）之股本工具投資之 公平值變動 (64,347) (7,580) 其他收益及虧損 (93) 336 財務費用 5 (120,389) (121,694) 除稅前虧損 6 (161,481) (68,454) 稅項 本期 7 (2,507) (2,829) 遞延 7 678 21,717 年內虧損 (163,310) (49,566) 應佔虧損： 本公司股東 (161,696) (56,169) 非控股權益 (1,614) 6,603 (163,310) (49,566) 幣仙 幣仙 每股虧損 9 (14.01) (4.87) 綜合損益及其他全面收益表 截至二零二五年三月三十一日止年度 截至三月三十一日止年度 二零二五年 二零二四年 幣千元 幣千元 綜合損益及其他全面收益表 截至二零二五年三月三十一日止年度 截至三月三十一日止年度 二零二五年 二零二四年 幣千元 幣千元 其他全面收益╱（開支）： 其後不會重新分類至損益之項目： 指定為按公平值計入其他全面收益（「按公平值計入其他全面收益」）之股本工具投資之公平值變動 10,100 (1,008) 其後或會重新分類至損益之項目： 聯?公司換算之匯兌差額 3,840 (17,236) 年內其他全面收益╱（開支），除稅後 13,940 (18,244) 年內全面開支總額 (149,370) (67,810) 應佔全面開支總額： 本公司股東 (149,544) (75,500) 非控股權益 174 7,690 (149,370) (67,810) 綜合財務狀況表 於二零二五年三月三十一日 於二零二五年 於二零二四年 三月三十一日 三月三十一日 附註 幣千元 幣千元 綜合財務狀況表 於二零二五年三月三十一日 於二零二五年 於二零二四年 三月三十一日 三月三十一日 附註 幣千元 幣千元 10,454,853 10,689,139 流動資產 應收賬款、墊款及預付款 15 25,333 28,305 可收回稅項 1,263 1,201 現金及銀行結存 16 389,634 302,502 416,230 332,008 總資產 10,871,083 11,021,147 權益 股本 17 115,404 115,404 儲備 7,208,102 7,357,646 股東資金 7,323,506 7,473,050 非控股權益 1,112,694 1,113,027 總權益 8,436,200 8,586,077 綜合財務狀況表 於二零二五年三月三十一日 於二零二五年 於二零二四年 三月三十一日 三月三十一日 附註 幣千元 幣千元 綜合財務狀況表 於二零二五年三月三十一日 於二零二五年 於二零二四年 三月三十一日 三月三十一日 附註 幣千元 幣千元 2,317,274 772,779 流動負債 應付賬款及其他應付款項 18 58,776 44,764 有抵押銀行貸款 19 57,883 1,617,500 稅項負債 950 27 117,609 1,662,291 總負債 2,434,883 2,435,070 總權益及負債 10,871,083 11,021,147 流動資產╱（負債）淨額 298,621 (1,330,283) 總資產減流動負債 10,753,474 9,358,856 載於第42至118頁之本集團綜合財務報表已於二零二五年六月二十七日經董事會批准及授權發佈，並由下列董事代表董事會簽署： 吳繼泰 李錦鴻 董事 董事 綜合權益變動表 截至二零二五年三月三十一日止年度 本公司股東應佔 綜合權益變動表 截至二零二五年三月三十一日止年度 本公司股東應佔 於二零二四年四月一日 115,404 547,748 41,242 (22,933) 88,646 174,497 6,528,446 7,473,050 1,113,027 8,586,077 指定為按公平值計入其他 全面收益之股本工具 投資之公平值變動 – – – – 8,312 – – 8,312 1,788 10,100 兌換聯?公司折算 – – – 3,840 – – – 3,840 – 3,840 年內其他全面收益 – – – 3,840 8,312 – – 12,152 1,788 13,940年內虧損 – – – – – – (161,696) (161,696) (1,614) (163,310)年內全面收益╱（開支）總額 – – – 3,840 8,312 – (161,696) (149,544) 174 (149,370)出售指定為按公平值計入其他 全面收益之股本工具投資 – – – – (824) – 824 – – – 已付非控股權益的股息 – – – – – – – – (507) (507) 於二零二五年三月三十一日 115,404 547,748 41,242 (19,093) 96,134 174,497 6,367,574 7,323,506 1,112,694 8,436,200 綜合權益變動表 截至二零二五年三月三十一日止年度 本公司股東應佔 綜合權益變動表 截至二零二五年三月三十一日止年度 本公司股東應佔 於二零二三年四月一日 115,404 547,748 41,242 (5,697) 81,493 174,497 6,611,174 7,565,861 1,105,652 8,671,513 指定為按公平值計入其他 全面收益之股本工具 投資之公平值變動 – – – – (2,095) – – (2,095) 1,087 (1,008)兌換聯?公司折算 – – – (17,236) – – – (17,236) – (17,236)年內其他全面（開支）╱收益 – – – (17,236) (2,095) – – (19,331) 1,087 (18,244)年內（虧損）╱溢利 – – – – – – (56,169) (56,169) 6,603 (49,566)年內全面（開支）╱收益總額 – – – (17,236) (2,095) – (56,169) (75,500) 7,690 (67,810)出售指定為按公平值計入其他 全面收益之股本工具投資 – – – – 9,248 – (9,248) – – –已付非控股權益的股息 – – – – – – – – (315) (315) 已付二零二三年末期股息 – – – – – – (17,311) (17,311) – (17,311)於二零二四年三月三十一日 115,404 547,748 41,242 (22,933) 88,646 174,497 6,528,446 7,473,050 1,113,027 8,586,077 綜合現金流量表 截至二零二五年三月三十一日止年度 截至三月三十一日止年度 二零二五年 二零二四年 幣千元 幣千元 綜合現金流量表 截至二零二五年三月三十一日止年度 截至三月三十一日止年度 二零二五年 二零二四年 幣千元 幣千元 未計?運資金變動前之經?業務現金流量 139,415 157,531 應收賬款、墊款及預付款減少╱（增加） 3,078 (512) 應付賬款及其他應付款項增加╱（減少） 288 (11,654) 經?業務所得現金 142,781 145,365 已付香利得稅 (1,646) (4,069) 退回香利得稅 – 287 經?業務所得現金淨額 141,135 141,583 綜合現金流量表 截至二零二五年三月三十一日止年度 截至三月三十一日止年度 二零二五年 二零二四年 幣千元 幣千元 投資業務之現金流量 三個月後到期之短期銀行存款減少 – 8,067 聯?公司： 對聯?公司墊款淨額 (62,517) (93,099) 聯?公司資本回報 71,584 48,892 聯?公司之分派 27,195 38,469 金融工具： 購入指定為按公平值計入其他全面收益之股本工具投資 (38) (1,199)添置按公平值計入損益之股本工具投資 – (3,532) 指定為按公平值計入其他全面收益之股本工具資本回報所得款項 31 416按公平值計入損益之股本工具資本回報所得款項 1 17 出售指定為按公平值計入其他全面收益之股本工具投資所得款項 3,838 31,104物業、機器及設備： 購入物業、機器及設備 (24) (1,163) 汽車保險賠償淨額 – 717 指定為按公平值計入其他全面收益之股本工具投資之已收股息 13,361 6,776已收利息 14,269 10,103 投資業務所得現金淨額 67,700 45,568 綜合現金流量表 截至二零二五年三月三十一日止年度 截至三月三十一日止年度 二零二五年 二零二四年 附註 幣千元 幣千元 融資業務之現金流量 租賃負債還款 – (586) 已付利息 (120,214) (120,178) 已付其他財務費用 (867) (917) 已付本公司股東股息 – (17,311) 已付附屬公司非控股股東股息 (507) (315) 融資業務所用現金淨額 (121,588) (139,307) 現金及現金等值物之增加淨額 87,247 47,844 匯兌差額 (115) (48) 年初之現金及現金等值物 302,502 254,706 年終之現金及現金等值物 389,634 302,502 現金及現金等值物結存分析 銀行結存、現金及三個月內到期之銀行存款 16 389,634 302,502 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 1. 重大會計政策 (a) 一般資料 建生國際集團有限公司（「本公司」）乃於百慕達註冊成立之有限公司，其股份於香聯合交易所有限公司（「聯交所」）上市。本公司註冊辦事處及主要?業地點地址於本年報之公司資料內披露。本公司之主要業務為投資控股，而其主要附屬公司及聯?公司之主要業務分別載述於附註29及30。 綜合財務報表是以本公司之功能貨幣幣（「幣」）呈列。 (b) 遵例聲明 本綜合財務報表乃按照香會計師公會（「香會計師公會」）頒佈之所有適用之香財務報告準則（「香財務報告準則」）編製。此外，本綜合財務報表亦遵守聯交所證券上市規則（「上市規則」）及《香公司條例》所規定之適用披露。 本公司及其附屬公司（統稱「本集團」）編製綜合財務報表所採用之會計政策及計算方法，與截至二零二四年三月三十一日止年度之綜合財務報表所採用一致，惟下文所載之變更除外。 於本年度，本集團已首次應用以下由香會計師公會頒佈並於二零二四年四月一日或之後開始的年度期間強制生效的經修訂香財務報告準則，以編製綜合財務報表：香會計準則第1號之修訂 負債分類為流動或非流動及香詮釋第5號之相關修訂（二零二零年） 香會計準則第1號之修訂 附有契諾條件的非流動負債 香會計準則第7號及香財務報告準則 供應商融資安排 第7號之修訂 香財務報告準則第16號之修訂 售後租回交易中的租賃負債 於本年度應用經修訂之香財務報告準則對本集團於本年度及過往年度之財務表現及狀況及於該等綜合財務報表所載列之披露並無重大影。 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 1. 重大會計政策 （續） (b) 遵例聲明（續） 已頒佈但尚未生效之新訂及經修訂香財務報告準則 本集團並未提前應用下列已頒佈但尚未生效之新訂及經修訂香財務報告準則：3 香財務報告準則第9號 金融工具分類及計量之修訂 及香財務報告準則第7號之修訂 香財務報告準則第10號及 投資與其聯?公司或合?企業之間的資產出售或1 香會計準則第28號之修訂 注資 3 香財務報告準則會計準則之修訂 香財務報告準則會計準則之年度改進－第11冊2 香會計準則第21號之修訂 缺乏可兌換性 4 香財務報告準則第18號 於財務報表之呈列及披露 1 於待定日期或以後之年度期間生效。 2 於二零二五年一月一日或以後之年度期間生效。 3 於二零二六年一月一日或以後之年度期間生效。 4 於二零二七年一月一日或以後之年度期間生效。 本公司董事預期，除香財務報告準則第18號將影損益的呈列外，應用上述所有新訂及經修訂之香財務報告準則將不會於可見將來對綜合財務報表造成重大影。本集團仍在評估採納香財務報告準則第18號的影。 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 1. 重大會計政策 （續） (c) 編製財務報表之基準 截至二零二五年三月三十一日止年度之綜合財務報表乃括本公司及其附屬公司之財務報表以及本集團於聯?公司之權益。 本財務報表乃以歷史成本作為編製基準，惟如下列會計政策所闡述，投資物業及於各報告期末按公平值列賬之部分金融工具除外。 歷史成本一般以換取貨品及服務之代價的公平值為基準。 公平值為於計量日市場參與於有秩序交易中出售資產可收取或轉讓負債須支付的價格，而不論該價格是否可直接觀察或使用其他估值方法估計得出。於估計資產或負債的公平值時，本集團會考慮市場參與於計量日對資產或負債定價時所考慮的資產或負債特點。該等綜合財務報表中作為計量及╱或披露用途的公平值乃按此基準釐定，惟香財務報告準則第2號「以股份為基礎付款」範疇內的以股份為基礎付款交易、根據香財務報告準則第16號入賬的租賃交易以及與公平值類似但並非公平值的計量（如香會計準則第2號「存貨」中的可變現淨值或香會計準則第36號「資產減值」中的使用價值）除外。 非金融資產的公平值計量會考慮市場參與藉由將資產用於最高增值及最佳用途，或將該資產售予會將資產用於最高增值及最佳用途的另一名市場參與以產生經濟利益的能力。 按公平值交易之金融工具及投資物業，且於其後期間應用以不可觀察數據計量公平值之估值方法，估值方法應予校正，以致於初步確認時估值方法之結果相等於交易價格。 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 1. 重大會計政策 （續） (c) 編製財務報表之基準（續） 此外，就財務報告而言，公平值計量根據公平值計量輸入數據之可觀察程度及公平值計量輸入數據之整體重要性劃分為第一、第二或第三級，概述如下： ? 第一級輸入數據為實體可於計量日獲取之相同資產或負債於交投活躍市場上之報價（未經調整）； ? 第二級輸入數據為資產或負債可直接或間接觀察所得輸入數據（第一級括之報價除外）；及 ? 第三級輸入數據為資產或負債不可觀察輸入數據。 (d) 合併基準 本集團的財務報表括本公司及其直接和間接附屬公司的財務報表，並按下文附註1(f)所載基準計算本集團於聯?公司的權益。於年內收購或出售之附屬公司及聯?公司之業績，由其各自實際收購日期計至二零二五年三月三十一日或出售日期止（視乎情況而定）。 (e) 附屬公司 附屬公司為本集團對其有控制權的所有實體（括結構性實體）。倘本集團因參與實體而承擔可變回報的風險或享有可變回報的權利，並能透過其在該實體的權力影該等回報，則本集團對該實體具有控制權。評估本集團是否具有控制權時，僅考慮本集團持有之實質性權益。 於附屬公司之投資會由控制開始日期併入綜合財務報表內，直至控制結束日期為止。集團內公司間結餘、交易及現金流量以及集團內公司間交易產生之任何未變現溢利於編製綜合財務報表時全數對銷。集團內公司間交易產生之未變現虧損僅於並無減值證據時，按與未變現收益之相同方式對銷。 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 1. 重大會計政策 （續） (e) 附屬公司（續） 非控股權益（「非控股權益」）指並非由本公司直接或間接應佔之附屬公司權益，且本集團並無與有關權益持有人就此協定致使本集團整體上就有關權益符合金融負債定義之合約責任之任何額外條款。 非控股權益於綜合財務狀況表之權益內與本公司權益股東應佔權益分開呈列。本集團業績內之非控股權益於綜合損益表及綜合損益及其他全面收益表內，呈列為年內損益總額以及全面收益總額在非控股權益與本公司權益股東之間的分配。 於本公司財務狀況表內（見附註27），於附屬公司之投資按成本值減任何減值虧損列賬。 (f) 聯?公司 聯?公司乃本集團對其擁有重大影之實體。重大影乃指參與投資對象之財務及經?政策決定權力，但非控制或共同控制該等政策之權力。 於聯?公司之投資按權益法於綜合財務報表列賬，並初步按成本值於綜合財務狀況表確認，然後就本集團佔該聯?公司資產淨值在收購後之變動作出調整，惟分類為持作銷售投資除外。投資成本括購買價格、直接歸屬於收購投資之其他成本及對構成本集團股權投資一部分之聯?公司之任何直接投資。此後，投資需就收購後本集團應佔該聯?公司資產淨值之變動及任何有關該投資的減值虧損進行調整。於重估後，本集團應佔可識別資產及負債之公平淨值超出投資成本的部分、本集團應佔投資對象收購後及除稅後的業績及年內的任何減值虧損均在綜合損益表內確認，而本集團應佔投資對象收購後及除稅後之其他全面收益項目則在綜合損益及其他全面收益表內確認。 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 1. 重大會計政策 （續） (f) 聯?公司（續） 作會計權益法用途的聯?公司財務報表按與本集團就同類交易及同類情況下事項採取一致的會計政策編製，惟作為投資實體的聯?公司除外。本集團根據香會計準則第28號「對聯?公司及合?企業的投資」採用權益法時，保留該投資實體聯?公司應用於其附屬公司權益的公平值計量。該聯?公司之資產淨值（除損益及其他全面收益外）變動不會入賬，除非有關變動導致本集團持有之擁有權權益出現變動。 於本公司財務狀況表內（見附註27），於聯?公司之投資按成本值減去任何減值虧損列賬。 (g) 投資物業 投資物業乃持有以賺取租金及╱或用於資本增值的物業。 投資物業亦括本集團確認為使用權資產、並根據經?租賃分租之租賃物業。 投資物業按成本（括任何直接產生的開支）初步計量。初步確認後，投資物業按公平值計量，並作出調整以排除任何已預付或應計的經?租賃收入。 因投資物業公平值變動而產生之收益或虧損，於產生期間的損益內確認。 僅當有關項目之未來經濟效益可能流入本集團時，其後成本方會撥作資產之賬面值。 出售投資物業後或當永久棄用投資物業且預期其出售再無未來經濟利益時終止確認該投資物業。終止確認該物業產生的任何收益或虧損（按出售所得款項淨額與該資產賬面值之間的差額計算）於終止確認該物業期間計入損益。 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 1. 重大會計政策 （續） (h) 物業、機器及設備 物業、機器及設備在綜合財務狀況表內按成本值減累計折舊及減值虧損列賬。折舊乃將其成本值在其估計可使用年期內按餘額遞減法以年率20%撇銷計算。 出售一項物業、機器及設備時，或預期繼續使用資產將不會產生未來經濟利益時，終止確認該物業、機器及設備項目。出售或報廢物業、機器及設備項目所產生的任何損益以該資產的出售所得款項與其賬面值之間的差額釐定，並於損益內確認。 (i) 金融工具 金融資產及金融負債於本集團實體成為有關工具合約條文之訂約方時，方予確認。 金融資產及金融負債初步以公平值計量。因收購或發行金融資產及金融負債（不括按公平值計入損益之金融資產或金融負債）而直接產生之交易成本於初步確認時於該項金融資產或金融負債之公平值中計入或扣除（如適用）。收購按公平值計入損益之金融資產或金融負債直接應佔之交易成本即時於損益內確認。 實際利率法乃計算金融資產或金融負債之攤銷成本以及於有關期間分配利息收入及利息開支之方法。實際利率為將估計未來現金收入及付款（括構成實際利率整體一部分之所有已付或已收費用、交易成本及其他溢價或折讓）於金融資產或金融負債估計持有年期或（倘適用）更短期間準確貼現至初步確認時之賬面淨值之利率。 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 1. 重大會計政策 （續） (i) 金融工具（續） 金融資產 金融資產的分類及其後計量 符合以下條件之金融資產其後按攤銷成本計量： ? 該金融資產為以收取合約現金流量為目的之經?模式下持有；及 ? 合約條款導致於指定日期收取現金流量，而有關現金流量僅為支付本金及未償還本金利息。 符合以下條件之金融資產其後按公平值計入其他全面收益計量： ? 該金融資產為同時以收取合約現金流量及出售為目的之經?模式下持有；及? 合約條款導致於指定日期收取現金流量，而有關現金流量僅為支付本金及未償還本金利息。 所有其他金融資產其後按公平值計入損益之方式計量，惟於初步確認金融資產日期，倘該股本投資並非持作買賣，亦非收購方在香財務報告準則第3號「業務合併」適用之業務合併中確認之或然代價，則本集團可作出不可撤回之選擇在其他全面收益中呈列股本投資其後之公平值變動。 金融資產於下列情況分類為持作買賣： ? 該資產主要為短期出售目的而購入；或 ? 於初步確認時為本集團一同管理之已確認金融工具組合之一部分，且最近有短期獲利之實際模式；或 ? 該資產屬於未被指定之衍生工具，並可有效作為對沖工具。 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 1. 重大會計政策 （續） (i) 金融工具（續） 金融資產（續） 金融資產的分類及其後計量（續） 此外，倘若可消除或顯著減少會計錯配，則本集團可能不可撤回地將需要按攤銷成本或按公平值計入其他全面收益計量之金融資產指定為按公平值計入損益計量。 (i) 攤銷成本及利息收入 其後按攤銷成本計量之金融資產之利息收入使用實際利率法予以確認。利息收入乃對金融資產賬面總值按實際利率計算，惟其後出現信用減值之金融資產除外。 (ii) 指定為按公平值計入其他全面收益之股本工具 按公平值計入其他全面收益之股本工具投資後續按公平值計量，因公平值變動產生之收益及虧損在其他全面收益內確認，並在投資重估儲備內累計；亦不會進行減值評估。於出售股本投資時，累計收益或虧損將不會重新分類至損益，而會轉撥至留存盈餘。 當本集團收取股息之權利已經確立時，該等股本工具投資之股息於損益內確認，除非該股息明確代表對部分投資成本之收回，則作別論。股息計入損益內之「收入」單列項目。 (iii) 按公平值計入損益之金融資產 不符合按攤銷成本計量或按公平值計入其他全面收益或指定為按公平值計入其他全面收益的準則的金融資產，按公平值計入損益計量。 按公平值計入損益之金融資產在每個報告期末按公平值計量，其任何公平值之收益或虧損於損益內確認。於損益內確認之收益或虧損淨額不括由金融資產所賺取之任何股息或利息，乃計入「收入」單列項目。 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 1. 重大會計政策 （續） (i) 金融工具（續） 金融資產（續） 預期信貸虧損（「預期信貸虧損」）模式下之金融資產減值 本集團根據香財務報告準則第9號就須予減值之金融資產（括應收賬款、墊款及現金及銀行結存）確認預期信貸虧損之虧損撥備。預期信貸虧損金額於各報告日期更新，以反映自初步確認後信貸風險之變化。 全期預期信貸虧損是指於相關工具之預期全期內因違約事件而產生之預期信貸虧損。相反，12個月預期信貸虧損（「12個月預期信貸虧損」）指於報告日期後12個月內可能發生之違約事件產生之部分全期預期信貸虧損。評估乃根據定量及定性資料，再結合當前情況及前瞻性分析進行。 本集團對租賃應收款項的債務人確認全期預期信貸虧損。該等資產之預期信貸虧損就擁有大量結存之債務人予以單獨評估。就其後按攤銷成本計量之其他金融資產，本集團計量之虧損撥備相等於12個月預期信貸虧損，除非自初步確認以來信貸風險顯著增加，則本集團會確認全期預期信貸虧損。是否應確認全期預期信貸虧損之評估乃基於自初步確認以來資產之信貸風險是否顯著增加而定。 信貸風險大幅增加 於評估信貸風險是否自初始確認以來大幅增加時，本集團比較金融工具於報告日期發生違約的風險與該金融工具於初始確認日期發生違約的風險。在進行有關評估時，本集團會考慮合理有據的定量及定性資料，括在毋須付出過多成本或精力即可合理取得的過往經驗及前瞻性資料。 具體而言，評估信貸風險是否大幅增加時會考慮下列資料： ? 金融工具的外部（如有）或內部信貸評級的實際或預期重大倒退；? 信貸風險的外界市場指標重大惡化，例如信貸息差大幅增加、債務人的信貸違約掉期價格； 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 1. 重大會計政策 （續） (i) 金融工具（續） 金融資產（續） 信貸風險大幅增加（續） ? 預期導致債務人在履行其債務責任的能力大幅下降的業務、財務或經濟狀況的現有或預測不利變動； ? 債務人經?業績的實際或預期重大倒退； ? 導致債務人在履行其債務責任的能力大幅下降的債務人的監管、經濟或技術環境的實際或預期重大不利變動。 不論上述評估結果如何，本集團假定當合約付款逾期超過30天，則信貸風險將自初始確認以來大幅增加，除非本集團有合理有據之資料反對此假定，則作別論。 本集團定期監察用以識別信貸風險是否顯著增加的標準的有效性，並於適當時對其進行修訂，以確保有關標準能夠在款項逾期前識別信貸風險顯著增加。 違約的定義 就內部信貸風險管理而言，當內部產生或從外部來源獲得的信息顯示債務人不可能全數支付其債權人（括本集團）時，本集團視作發生違約事件（不計及本集團持有的任何抵押品）。 不論上文所述，當金融資產逾期超過90天，本集團視作發生違約事件，除非本集團有合理有理據的資料顯示更為滯後的違約條款較為適合。 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 1. 重大會計政策 （續） (i) 金融工具（續） 金融資產（續） 信貸減值金融資產 當發生一項或多項事件對該金融資產的估計未來現金流量產生不利影時，金融資產即出現信貸減值。金融資產信貸減值的證據括有關以下事件的可觀察數據：(a) 發行人或借款人的重大財務困難； (b) 違反合約（如違約或逾期事件）； (c) 借款人的貸款人因有關借款人財務困難的經濟或合約理由而向借款人批出貸款人本不會考慮的優惠； (d) 借款人將可能陷入破產或其他財務重組；或 (e) 因為出現財政困難而導致該金融資產失去活躍市場。 撇銷政策 當有資料顯示交易對手處於嚴重財務困難且並無合理預期收回時（例如於交易對手已被清盤或已進入破產程序時），本集團撇銷其金融資產。於適當時，在考慮法律意見後，本集團可能仍會根據收回程序強制處理被撇銷的金融資產。撇銷構成終止確認事件。其後收回的任何資產於損益內確認。 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 1. 重大會計政策 （續） (i) 金融工具（續） 金融資產（續） 計量及確認預期信貸虧損 預期信貸虧損的計量乃指違約概率、違約虧損程度（即倘違約虧損的程度）及違約風險的函數。 評估違約概率及違約虧損程度乃基於歷史數據按前瞻性資料作出調整。 一般而言，預期信貸虧損乃估計為本集團根據合約應收所有合約現金流量與本集團預期將收回之所有現金流量之間的差額，並按初步確認時釐定之貼現率作出貼現。就租賃應收款項而言，用於釐定預期信貸虧損的現金流量與根據香財務報告準則第16號計量租賃應收款項所使用的現金流量一致。 金融負債及股本工具 債務或股本工具之分類 集團實體發行之債務及股本工具按所訂立合約安排之本質以及金融負債及股本工具之定義分類為金融負債或股本。 利息開支按實際利率法確認。 金融負債 金融負債（括應付賬款及其他應付款項及有抵押銀行貸款）其後使用實際利率法按攤銷成本計量。 股本工具 股本工具為實體經扣除其所有負債後之資產剩餘權益之任何合約。本公司發行之股本工具按已收取之所得款項扣除直接發行費用而記錄。 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 1. 重大會計政策 （續） (i) 金融工具（續） 終止確認 本集團僅於從資產收取現金流量之合約權利已屆滿，或轉讓金融資產及其於金融資產擁有權之絕大部分風險及回報予另一個實體時，終止確認金融資產。 當終止確認按攤銷成本計量之金融資產時，該資產之賬面值與已收及應收代價之總和之間的差額於損益中確認。 本集團於終止確認一項於初始確認時選擇按公平值計入其他全面收益計量之股本工具投資時，過往於投資重估儲備累計之累計收益或虧損將不會重新分類至損益，而是轉撥至留存盈餘。 本集團僅於有關合約訂明之責任獲解除、取消或屆滿時方終止確認金融負債。終止確認之金融負債之賬面值與已付及應付代價之間的差額會於損益確認。 (j) 租賃 本集團於合約開始時根據香財務報告準則第16號的定義評估合約是否為租賃或含租賃。有關合約將不會被重新評估，除非合約中之條款與條件其後被改動。 本集團作為出租人 來自經?租賃的租金收入於相關租賃期內按直線法於損益確認。磋商及安排經?租賃過程中產生的首次直接成本計入租賃資產的賬面值。除按公平值模式計量的投資物業外，相關成本於租賃期內按直線法確認為開支。 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 1. 重大會計政策 （續） (j) 租賃（續） 本集團作為出租人（續） 租賃修訂 不屬於原條款及條件部分的租賃合約代價變動作為租賃修訂入賬，括通過寬免或減少租金提供的租賃優惠。 本集團應自修訂生效日期將經?租賃修訂作為一項新租賃入賬，並將任何與原租賃有關的預付款項及應計租賃款項視作新租賃的租賃款項一部分。 (k) 應收賬款 應收債務人之款項於集團具有無條件權利收取代價之時確認。倘代價到期付款前僅需待時間推移，則收取代價為無條件之權利。 應收款項按攤銷成本（使用實際利率法）扣除信貸虧損撥備列賬（請參閱附註1(i)）。 (l) 現金及現金等值物 現金及現金等值物括銀行存款及手頭現金、於銀行之活期存款，以及可隨時轉換成已知數額之現金且無重大價值變動風險之原於三個月或以內到期之短期、高流通性投資，其在購入時距離到期日不超過三個月。 現金及現金等值物根據附註1(i)所載政策評估預期信貸虧損。 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 1. 重大會計政策 （續） (m) 銀行貸款及計息借貸 銀行貸款及計息借貸初步乃按公平值扣除所產生的交易成本確認。交易成本為籌借銀行貸款及計息借貸直接應佔的遞增成本，其後按攤銷成本列賬。成本及贖回價值的任何差額則於銀行貸款及計息借貸期以實際利率法於損益內確認。 (n) 應付賬款 應付債權人之款項初步以公平值確認，其後以實際利率法按攤銷成本列賬，倘折現的影並不重大，則按成本值列賬，而於一年或以內到期的應付賬款分類為流動負債，否則，該等應付賬款呈列為非流動負債。 (o) 收入確認 本集團從以下主要來源確認收入： ? 物業租賃之租金收入 ? 提供物業管理服務 ? 投資之股息收入 ? 利息收入 當本集團符合履約責任時（即與特定履約責任相關之貨品或服務的「控制權」轉移予客戶時）確認來自客戶合約的收入（香財務報告準則第15號範圍內）。 履約責任針對特定之貨品及服務（或一批捆綁之貨品或服務）或一系列大致相同而特定之貨品或服務。 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 1. 重大會計政策 （續） (o) 收入確認（續） 控制權隨時間轉移。倘滿足以下其中一項標準，則收入乃參照已完成相關履約責任之進展情況而隨時間確認： ? 客戶同時取得並耗用因本集團履約所提供之利益； ? 本集團履約所產生及提升一項可隨著本集團履約而轉由客戶控制之資產；或? 本集團履約並未產生對本集團而言有替代用途之資產，而本集團對迄今已完成之履約具有可強制執行收款之權利。 否則，收入於客戶獲得該明確貨品或服務之控制權時確認。 本集團收入確認政策之進一步詳情如下： (i) 租金收入（香財務報告準則第15號範圍外） 租金收入於租約期按直線法確認。 (ii) 提供物業管理服務（香財務報告準則第15號範圍內） 提供物業管理服務之收入隨時間予以確認。 (iii) 股息收入（香財務報告準則第15號範圍外） 來自投資之股息收入於確立收取股息之權利時確認。 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 1. 重大會計政策 （續） (o) 收入確認（續） (iv) 利息收入（香財務報告準則第15號範圍外） 其後按攤銷成本計量之金融資產之利息收入使用實際利率法予以確認（見附註1(i)）。 (p) 外幣 於編製各個別集團實體之財務報表時，以該實體之功能貨幣以外之貨幣（外幣）進行之交易乃按交易日期當時之匯率換算確認。於報告期末，以外幣計值之貨幣項目按該日當時之匯率重新換算。按公平值列賬且按外幣計值之非貨幣項目乃按釐定公平值當日之匯率重新換算。以外幣之歷史成本計算之非貨幣項目毋須重新換算。 結算貨幣項目及重新換算貨幣項目產生之匯兌差額於其產生期間於損益確認。 就呈列綜合財務報表而言，本集團業務之資產及負債乃按各報告期末當時之匯率換算為本集團之呈報貨幣（即幣）。收入及支出項目乃按期內之平均匯率換算。所產生之匯兌差額（如有）乃於其他全面收益確認及於權益之匯兌儲備項下累計（如適用，歸屬於非控股權益）。 於出售海外業務（即出售本集團於海外業務的全部權益，或出售涉及失去含海外業務附屬公司的控制權，或出售部分含其保留權益成為金融資產的海外業務的聯?公司）時，就本公司擁有人應佔的業務於權益累計的所有匯兌差額重新分類至損益。 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 1. 重大會計政策 （續） (q) 僱員福利 退休福利成本 強制性公積金計劃之供款於僱員提供服務後而享有，並於供款時確認為開支。 短期僱員福利 短期僱員福利於僱員提供服務時就預期會獲支付福利以未經貼現金額予以確認。所有短期僱員福利確認為開支，除非另有香財務報告準則要求或允許將有關福利計入資產成本。 應計僱員的福利（如工資、薪金、年假及病假）經扣除已經支付的任何金額後，確認為負債。 (r) 稅項 所得稅開支乃指本期應付稅項及遞延稅項之總額。 本期應付稅項乃按本年度應課稅溢利計算。應課稅溢利與綜合損益表中所報的除稅前溢利不同，乃由於前不括在其他年度應課稅收益或可抵稅支出等項目，並且不括非課稅及不可抵稅之項目。本集團本期稅項負債是以報告日期已制訂的或實際採用的稅率計算。 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 1. 重大會計政策 （續） (r) 稅項（續） 遞延稅項乃就財務報表內資產及負債賬面值及計算應課稅溢利所用相應稅基之差額而預期須支付或可收回之稅項。遞延稅項負債一般以所有應課稅暫時性差額確認，而遞延稅項資產則在可能出現可用暫時性差額扣稅的應課稅溢利時確認。倘於一項交易中初始確認（而非業務合併）資產及負債產生的暫時性差額，不影應課稅溢利或會計溢利，且於交易時並無產生同等應課稅及可扣稅暫時性差額，則不會確認有關遞延稅項資產及負債。此外，倘初始確認商譽產生暫時性差額，則不會確認遞延稅項負債。 遞延稅項負債乃按於附屬公司及聯?公司投資相關之應課稅暫時性差額而確認，惟本集團可控制暫時性差額撥回，以及暫時性差額可能不會於可見將來撥回，則不予確認遞延稅項負債。與有關投資及權益相關的可扣稅暫時性差額產生的遞延稅項資產，僅於可能有充足的應課稅溢利以使用暫時性差額利益且該等暫時性差額預計在可見將來撥回的情況下方予確認。 遞延稅項資產之賬面值於各報告日期作出檢討，並於不再可能有足夠應課稅溢利以?復全部或部分資產價值時作出調減。 遞延稅項資產及負債按償還負債或變現資產期內預期採用的稅率，按於報告期末已頒佈或實際上已頒佈的稅率（及稅法）計算。 遞延稅項負債及資產的計量，反映本集團預期於報告期末收回或清償其資產及負債賬面值導致的稅務結果。 就使用公平值模式計量的投資物業而言，在計量其遞延稅項時，乃假設該等物業透過出售收回其全部賬面值，除非該假設被推翻。倘投資物業可予折舊及在目的為隨時間推移（而非透過銷售）消耗該投資物業所含絕大部分經濟利益的商業模式持有，則該假設會被推翻。 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 1. 重大會計政策 （續） (r) 稅項（續） 倘有合法強制執行權利將本期稅項資產與本期稅項負債抵銷，且遞延稅項資產及負債與同一稅務機關就相同或不同應課稅實體徵收的所得稅有關，而有關實體有意按淨額基準結算結餘時，遞延稅項資產及負債可以互相抵銷。 本期及遞延稅項乃於損益確認，惟倘與於其他全面收益確認或直接於權益確認之項目有關，則本期及遞延稅項亦應分別於其他全面收益或直接於權益內確認。 (s) 借貸成本 收購、建造或生產合資格資產（即需要較長時間以備作擬定用途或銷售之資產）直接應計之借貸成本均撥充資本，列為該等資產成本之一部分。 所有其他借貸成本於其產生期間在損益內確認。 (t) 關連人士 (i) 倘某人士出現以下情況，則該人士或該人士的近親與本集團有關連：(1) 控制或共同控制本集團； (2) 對本集團有重大影；或 (3) 為本集團或本集團母公司之主要管理層成員； 或 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 1. 重大會計政策 （續） (t) 關連人士（續） (ii) 倘符合下列任何條件，則實體與本集團有關連： (1) 該實體與本集團屬同一集團之成員公司（即各控股公司、附屬公司及同系附屬公司彼此間有關連）； (2) 一間實體為另一實體之聯?公司或合?企業（或另一實體為成員公司之集團旗下成員公司之聯?公司或合?企業）； (3) 該實體與本集團均為同一第三方之合?企業； (4) 一間實體為第三方實體之合?企業，而另一實體為該第三方實體之聯?公司；(5) 實體乃是本集團或與本集團有關連之實體就僱員利益設立之離職福利計劃；(6) 實體乃受(t)(i)所指人士控制或共同控制； (7) 於(t)(i)(1)所指人士對實體有重大影力或屬該實體（或該實體之母公司）主要管理層成員；及 (8) 該實體或其所屬集團之任何成員公司向本集團或本集團之母公司提供主要管理人員服務。 個別人士之近親家庭成員乃指在與實體的交易中，該等家庭成員預期可影該個別人士，或受該個別人士所影。 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 2. 重大會計判斷及估計不明朗因素的主要來源 在應用載於附註1所述的本集團會計政策時，本公司董事須就無法從其他來源獲悉的資產和負債之賬面值作出判斷、估計及假設。該等估計與相關假設乃基於過往經驗和其他被認為相關的因素。實際結果可能有別於該等估計。 我們會持續檢討該等估計與相關假設。倘修訂會計估計僅影作出修訂的期間，則會於修訂估計的相關期間確認，倘修訂會影當期及將來之期間，則會於作出修訂的期間及往後期間確認有關修訂。 應用會計政策之重大判斷 以下為本公司董事在應用本集團會計政策過程中作出之重大判斷（涉及估計之判斷除外（見下文）），並對綜合財務報表已確認之金額構成最重要影。 於投資物業之遞延稅項 就使用公平值模式計量的附屬公司及聯?公司所持有之投資物業所產生的遞延稅項負債而言，本公司董事已審閱本集團及聯?公司的投資物業組合，並認為本集團及聯?公司位於香之投資物業的公平值將可透過銷售收回。因此，在計量本集團及聯?公司位於香之投資物業的遞延稅項時，本公司董事已決定不推翻透過銷售悉數收回使用公平值模式計量之投資物業賬面值之假設。 就本集團及聯?公司位於中國之投資物業而言，本公司董事認為該等物業乃在目的為隨時間推移（而非透過銷售）消耗該投資物業所含絕大部分經濟利益的商業模式下持有。因此，在釐定本集團及聯?公司位於中國之投資物業所產生的遞延稅項時，本公司董事已決定推翻透過銷售收回使用公平值模式計量之投資物業賬面值之假設。 因此，本集團並無就位於香之投資物業公平值變動確認任何遞延稅項，此乃由於本集團無須就出售其投資物業繳交任何所得稅。而就位於中國之投資物業而言，本集團乃於此等投資物業之公平值變動時（倘合適）確認基於企業所得稅之額外遞延稅項。 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 2. 重大會計判斷及估計不明朗因素的主要來源 （續） 估計不明朗因素的主要來源 以下為於報告期末有關未來的主要假設及估計不明朗因素的其他主要來源，導致須對下一財政年度的資產賬面值作出重大調整的重大風險。 投資物業估值 於報告期末，本集團投資物業之公平值為幣7,857,288,000元（二零二四年：幣7,891,300,000元），此乃根據獨立專業估值師泓亮諮詢及評估有限公司（二零二四年：AP Appraisal Limited）進行的估值列賬。在釐定公平值時，估值師資本化物業所得之租金收入並參考相同地點及條件之類似物業之交易價格的市場證據。 在依賴估值時，本集團管理層已行使其判斷並信納估值方法足以反映現時市況。於二零二五年三月三十一日之投資物業賬面值之詳情乃披露於附註11。 金融工具之公平值計量 於二零二五年三月三十一日，本集團為數幣236,308,000元（二零二四年三月三十一日：幣295,760,000元）之若干金融資產乃運用估值技術（第三級）以不可觀察輸入參數釐定的公平值計量。於採用相關估值技術及相關輸入參數時須作出判斷及估計。與該等相關因素之假設變動可能會對上述金融工具之公平值有所影。有關進一步披露，請參閱附註13。 3. 分類資料 分類資料按本集團主要業務分類呈列。根據本集團就分配資源予各分類、評估彼等之表現及作出策略性決定而提交予主要經?決策（即董事會）之內部財務報告，須報告及經?分類為：(i) 物業及酒店－賺取租金及酒店?運收入之物業及酒店之投資；及 (ii) 投資及其他－產生股息及利息收入之其他投資。 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 3. 分類資料 （續） 以下是本集團於回顧年內按須報告及經?分類劃分之收入及業績、資產及負債之分析：分類收入及業績 截至二零二五年三月三十一日（二零二四年三月三十一日）止年度 物業及酒店 投資及其他 綜合 二零二五年 二零二四年 二零二五年 二零二四年 二零二五年 二零二四年幣千元 幣千元 幣千元 幣千元 幣千元 幣千元 分類收入 212,195 231,768 27,736 17,712 239,931 249,480 分類業績 140,117 157,763 26,659 16,865 166,776 174,628 未分配企業開支 (115) (117) 經?溢利 166,661 174,511 應佔聯?公司之業績 (109,301) (102,027) – – (109,301) (102,027)投資物業公平值之變動 (34,012) (12,000) – – (34,012) (12,000) 按公平值計入損益之股本工具 投資之公平值變動 (64,347) (7,580) – – (64,347) (7,580) 其他收益及虧損 – – (93) 336 (93) 336 財務費用 (120,389) (121,694) 除稅前虧損 (161,481) (68,454) 分類業績指各分類所賺取而未有分配企業辦公室所產生的一般行政開支、應佔聯?公司之業績、投資物業公平值之變動、按公平值計入損益之股本工具投資之公平值變動、其他收益及虧損以及財務費用之溢利。此乃為分配資源及業績評估而向主要經?決策申報之計量。 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 3. 分類資料 （續） 分類資產及負債 於二零二五年三月三十一日（二零二四年三月三十一日） 物業及酒店 投資及其他 綜合 二零二五年 二零二四年 二零二五年 二零二四年 二零二五年 二零二四年幣千元 幣千元 幣千元 幣千元 幣千元 幣千元 分類資產 8,164,645 8,247,938 376,984 302,032 8,541,629 8,549,970於聯?公司的權益 2,329,454 2,471,177 – – 2,329,454 2,471,177 綜合資產總額 10,871,083 11,021,147 分類負債 (2,433,394) (2,431,968) (22) (1,134) (2,433,416) (2,433,102)未分配企業負債 (1,467) (1,968) 綜合負債總額 (2,434,883) (2,435,070) 就監控分類表現及該等分類之間的資源分配而言： － 除於聯?公司的權益外，所有資產分配至須報告及經?分類。 － 除投資控股公司的應付賬款及其他應付款項外，所有負債分配至須報告及經?分類。 其他資料 於計量分類損益或分類資產時計入之金額： 物業及酒店 投資及其他 綜合 二零二五年 二零二四年 二零二五年 二零二四年 二零二五年 二零二四年幣千元 幣千元 幣千元 幣千元 幣千元 幣千元 資本開支 – – 24 1,163 24 1,163 折舊 – – 490 732 490 732 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 3. 分類資料 （續） 地區分類 就地區分類而言，分類收入按客戶之所在地區劃分。有關本集團非流動資產（不括金融工具）的資料乃按資產所在地區呈列。海外分類主要括中國、泰國、馬來西亞及日本。 分類收入 截至二零二五年三月三十一日（二零二四年三月三十一日）止年度 二零二五年 二零二四年 幣千元 幣千元 香 215,664 237,251 海外 24,267 12,229 239,931 249,480 有關本集團非流動資產的資料 於二零二五年三月三十一日（二零二四年三月三十一日） 二零二五年 二零二四年 幣千元 幣千元 香 9,556,646 9,677,671 海外 632,372 687,554 10,189,018 10,365,225 截至二零二五年三月三十一日止年度，一名物業及酒店分類的客戶為本集團貢獻收入幣22,941,000元（二零二四年：幣24,714,000元），佔本集團收入約10%（二零二四年：10%）。 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 4. 收入 按主要服務項目分拆來自客戶合約之收入如下： 二零二五年 二零二四年 幣千元 幣千元 香財務報告準則第15號範圍內來自客戶合約之收入 物業管理服務收入 39,640 43,877 其他來源收入 物業租賃之租金收入 172,555 187,891 指定為按公平值計入其他全面收益之股本工具之股息收入 13,361 6,776按攤銷成本計量之金融資產之利息收入 14,375 10,936 239,931 249,480 物業管理服務合約的不可撤銷期限通常介乎2年至6年，其中本集團就所提供的服務每月收取固定金額。本集團已選擇應用可行權宜方法，按本集團有權開具發票的金額確認收入。根據香財務報告準則第15號，分配至該等未履行合約的交易價格並未披露。 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 5. 財務費用 二零二五年 二零二四年 幣千元 幣千元 銀行貸款利息 119,522 120,763 租賃負債利息 – 14 其他財務費用 867 917 120,389 121,694 6. 除稅前虧損 二零二五年 二零二四年 幣千元 幣千元 除稅前虧損已扣除： 僱員成本（括董事酬金） 薪金、工資及其他福利 16,348 15,745 董事宿舍之短期租賃付款 3,120 3,120 退休金計劃供款 259 259 核數師酬金 660 660 折舊 490 732 匯兌虧損淨額 115 48 並已計入： 物業租賃之租金收入 172,555 187,891 減：直接支出 (8,693) (6,215) 上市投資股息收入 1,930 4,257 非上市投資股息收入 11,431 2,519 利息收入 14,375 10,936 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 7. 稅項 (a) 稅項 二零二五年 二零二四年 幣千元 幣千元 本期稅項 香利得稅 2,507 2,829 遞延稅項 (678) (21,717) 1,829 (18,888) 兩個年度之香利得稅按有關年度估計應課稅溢利，以16.5%的稅率計算，惟本集團一間符合兩級制利得稅率制度資格的附屬公司除外。該附屬公司首幣2,000,000元的應課稅溢利按8.25%之稅率徵稅，而其餘之應課稅溢利按16.5%之稅率徵稅。 海外稅項乃按有關徵稅國家之適用稅率作出撥備。 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 7. 稅項 （續） (b) 會計虧損與稅項支出╱（抵免）對賬 二零二五年 二零二四年 幣千元 幣千元 除稅前虧損 (161,481) (68,454) 減：應佔聯?公司之業績，扣除稅項 109,301 102,027 本公司及其附屬公司應佔之除稅前（虧損）╱溢利 (52,180) 33,573 以適用稅率16.5%（二零二四年：16.5%）計算之稅項 (8,610) 5,540海外?運業務採用不同適用稅率之影 31 27 不可抵扣稅項之支出 16,271 3,873 無須課稅之收益 (5,115) (4,650) 未確認本年度稅項虧損 194 711 動用先前未確認之稅項虧損 (170) (106) 產生及撥回暫時差額之稅務影 (602) (24,109) 本年度稅項寬減 (5) (9) 兩級制稅率的稅務影 (165) (165) 稅項支出╱（抵免） 1,829 (18,888) 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 8. 股息 二零二五年 二零二四年 幣千元 幣千元 年內以現金支付之股息如下： 截至二零二四年（二零二三年）三月三十一日止年度之末期股息 – 17,311 董事會不建議派發截至二零二五年三月三十一日止年度之末期股息（二零二四年：無）。 9. 每股虧損 每股虧損按本公司普通股股東應佔虧損幣161,696,000元（二零二四年：幣56,169,000元）及年內已發行股份1,154,038,656股（二零二四年：1,154,038,656股）計算。 由於本公司於截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度均無攤薄潛在普通股，故並無呈列此兩個年度之每股攤薄虧損。 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 10. 董事及高級管理人員酬金 (a) 董事酬金 薪金、 退休金 二零二五年 董事袍金 津貼及福利 酌情花紅 計劃供款 總計 幣千元 幣千元 幣千元 幣千元 幣千元 （附註a） （附註b） 執行董事 吳汪宜 60 3,016 257 – 3,333 吳繼煒 60 652 109 18 839 吳繼泰 60 4,653 404 18 5,135 吳燕安 60 392 65 18 535 李錦鴻 60 1,892 316 18 2,286 獨立非執行董事 張惠彬，太平紳士 120 – – – 120 陳智文 120 – – – 120 葉天賜 120 – – – 120 陳健 120 – – – 120 780 10,605 1,151 72 12,608 薪金、 退休金 二零二四年 董事袍金 津貼及福利 酌情花紅 計劃供款 總計 幣千元 幣千元 幣千元 幣千元 幣千元 （附註a） （附註b） 執行董事 吳汪宜 55 2,975 250 – 3,280 吳繼煒 55 638 106 18 817 吳繼泰 55 4,578 393 18 5,044 吳燕安 55 383 64 18 520 李錦鴻 55 1,851 307 18 2,231 獨立非執行董事 張惠彬，太平紳士 100 – – – 100 陳智文 100 – – – 100 葉天賜 100 – – – 100 陳健 50 – – – 50 625 10,425 1,120 72 12,242 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 10. 董事及高級管理人員酬金 （續） (a) 董事酬金（續） 附註a： 本集團分別為吳汪宜女士及吳繼泰先生提供住宿，並無收取費用。向吳汪宜女士及吳繼泰先生提供的實物 福利估計金錢價值分別為幣1,476,000元及幣2,226,000元（二零二四年：分別為幣1,468,000元及幣 2,204,000元）。 附註b： 花紅乃根據本集團業績及當前市場環境釐定。 概無董事於截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度放棄任何酬金。 執行董事酬金（不括上文所示董事袍金）乃就彼等管理本公司及本集團事務而支付。上文所示為執行董事及獨立非執行董事乃就彼等擔任本公司董事而收取的董事袍金。 (b) 其他高級管理人員酬金 於本集團五名最高酬金的個人中，有三名（二零二四年：三名）為本公司董事，其酬金已於上文披露。餘下兩名人士（二零二四年：兩名人士）的酬金如下： 二零二五年 二零二四年 幣千元 幣千元 薪金及津貼 2,112 1,996 酌情花紅 775 790 退休金計劃供款 36 36 2,923 2,822 酬金屬以下範圍： 二零二五年 二零二四年 僱員人數 僱員人數 幣1,000,001元至幣1,500,000元 1 1 幣1,500,001元至幣2,000,000元 1 1 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 11. 投資物業 幣千元 公平值 於二零二三年四月一日 7,903,300 重估 (12,000) 於二零二四年三月三十一日及二零二四年四月一日 7,891,300 重估 (34,012) 於二零二五年三月三十一日 7,857,288 投資物業於二零二五年三月三十一日經由獨立專業估值師泓亮諮詢及評估有限公司（二零二四年：AP Appraisal Limited）（已獲相關專業資格及物業估值經驗認可）估值。本公司董事已於編製估值報告時就有關本集團投資物業估值時所採用之估值假設及其他參數持續與估值師進行討論。 下表呈列於二零二五年三月三十一日及二零二四年三月三十一日以經常性基準按公平值計量，並分類至香財務報告準則第13號「公平值計量」界定之公平值架構下第三級之投資物業。釐定公平值計量所用之參數乃根據估值技術使用之參數之可觀察及不可觀察程度劃分成不同等級。 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 11. 投資物業 （續） 重大 不可觀察參數 詳情 公平值 （第三級） 幣千元 幣千元 於二零二五年三月三十一日 於下列地區之投資物業 香 7,828,800 7,828,800 中國 28,488 28,488 7,857,288 7,857,288 於二零二四年三月三十一日 於下列地區之投資物業 香 7,862,500 7,862,500 中國 28,800 28,800 7,891,300 7,891,300 年內，第一級與第二級之間概無轉讓，亦無轉入第三級或從第三級轉出。本集團之政策為於轉讓發生之報告期末確認有關轉讓。 於二零二五年三月三十一日及二零二四年三月三十一日，投資物業之公平值乃基於資本化應收收入淨額而釐定，並就潛在返還收入作出適當撥備。 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 11. 投資物業 （續） 有關使用重大不可觀察參數所作公平值計量之資料 二零二五年 於二零二五年 三月三十一日之 不可觀察 詳情 公平值 估值方法 不可觀察參數 參數的範圍 不可觀察參數與公平值的關係幣千元 於香之物業 7,828,800 收益資本化法 (i)資本化利率： 資本化利率越高，公平值越低－商舖 2.3% – 4.0% －辦公室 2.5% – 3.3% －工業 3.0% (ii)市場月租金： 市場租金越高，公平值越高 －商舖 每平方呎幣16元至幣84元 －辦公室 每平方呎幣17元至幣68元 －工業 每平方呎幣9元 於中國之物業 28,488 收益資本化法 (i)資本化利率： 資本化利率越高，公平值越低－住宅 2.8% (ii)市場月租金： 市場租金越高，公平值越高 －住宅 每平方米人民幣125元 二零二四年 於二零二四年 三月三十一日之 詳情 公平值 估值方法 不可觀察參數 不可觀察參數的範圍 不可觀察參數與公平值的關係幣千元 於香之物業 7,862,500 收益資本化法 (i)資本化利率： 資本化利率越高，公平值越低 －商舖 2.2% –4.6% 2.5% –3.5% －辦公室 2.8% －工業 (ii)市場月租金： 市場租金越高，公平值越高 －商舖 每平方呎幣21元至幣89元 －辦公室 每平方呎幣13元至幣70元 －工業 每平方呎幣9元 於中國之物業 28,800 收益資本化法 (i)資本化利率： 資本化利率越高，公平值越低－住宅 2.8% (ii)市場月租金： 市場租金越高，公平值越高 －住宅 每平方米人民幣125元 投資物業之公平值乃基於並無偏離其實際用途之最高及最佳使用狀態計量。 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 12. 於聯?公司的權益 二零二五年 二零二四年 幣千元 幣千元 投資成本 170,730 170,731 應佔收購後儲備 410,220 540,389 580,950 711,120 應收聯?公司款項 1,748,504 1,760,057 2,329,454 2,471,177 應收聯?公司款項幣1,124,395,000元（二零二四年：幣1,124,265,000元）為無抵押、免息及須經聯?公司股東一致同意後償還。剩餘應收聯?公司款項乃無抵押、免息、無固定還款期限，及須按要求償還。 本集團主要聯?公司於二零二五年三月三十一日及二零二四年三月三十一日之詳情載於附註30。 二零二五年 二零二四年 幣千元 幣千元 綜合財務報表內重大聯?公司之賬面值： Supreme Key Limited 1,725,570 1,812,423 Keencity Properties Limited 406,180 361,761 Tidefull Investment Limited 197,704 207,262 2,329,454 2,381,446 綜合財務報表內個別非重大聯?公司之賬面值總額 – 89,731 2,329,454 2,471,177 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 12. 於聯?公司的權益 （續） 重大聯?公司Supreme Key Limited（作為投資實體入賬）之財務資料概要載列如下：Supreme Key Limited 二零二五年 二零二四年 幣千元 幣千元 非流動資產 5,645,100 5,899,881 流動資產 105,688 82,287 非流動負債 (3,758,405) (3,732,957) 流動負債 (2,050,214) (1,809,241) （負債）╱資產淨額 (57,831) 439,970 收入 按公平值計入損益之金融資產產生未變現虧損的變動淨額 (489,408) (461,717)利息收入 3,925 4,041 總收入 (485,483) (457,676) 年內虧損 (497,801) (456,844) 全面開支總額 (497,801) (456,844) 本公司於聯?公司之權益對賬： 聯?公司（負債）╱資產淨值總額 (57,831) 439,970 本集團之實際權益 30.0% 30.0% 本集團應佔聯?公司之（負債）╱資產淨額 (17,349) 131,991 應收聯?公司款項 1,742,919 1,680,432 綜合財務報表內聯?公司之賬面值 1,725,570 1,812,423 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 12. 於聯?公司的權益 （續） 重大聯?公司Keencity Properties Limited（作為投資實體入賬）之財務資料概要載列如下：Keencity Properties Limited 二零二五年 二零二四年 幣千元 幣千元 非流動資產 424,770 336,077 流動資產 431,646 430,647 流動負債 (47,133) (47,115) 資產淨額 809,283 719,609 收入 按公平值計入損益之金融資產產生未變現升值的變動淨額 64,249 37,495 總收入 64,249 37,495 年內溢利 65,230 38,416 其他全面收益╱（開支） 24,444 (27,601) 全面收益總額 89,674 10,815 本公司於聯?公司之權益對賬： 聯?公司資產淨值總額 809,283 719,609 本集團之實際權益 49.5% 49.5% 本集團應佔聯?公司之資產淨額 400,595 356,207 應收聯?公司款項 5,585 5,554 綜合財務報表內聯?公司之賬面值 406,180 361,761 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 12. 於聯?公司的權益 （續） 重大聯?公司Tidefull Investment Limited之財務資料概要載列如下：Tidefull Investment Limited 二零二五年 二零二四年 幣千元 幣千元 非流動資產 395,408 414,524 資產淨額 395,408 414,524 收入 應佔聯?公司之業績 16,962 17,823 總收入 16,962 17,823 年內溢利 16,962 17,823 其他全面開支 (16,520) (7,147) 全面收益總額 442 10,676 年內自聯?公司收取的股息 9,779 17,877 本公司於聯?公司之權益對賬： 聯?公司資產淨值總額 395,408 414,524 本集團之實際權益 50.0% 50.0% 本集團應佔聯?公司之資產淨額 197,704 207,262 綜合財務報表內聯?公司之賬面值 197,704 207,262 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 12. 於聯?公司的權益 （續） 個別非重大聯?公司之財務資料匯總如下： 二零二五年 二零二四年 幣千元 幣千元 綜合財務報表內個別非重大聯?公司之賬面值總額 – 89,731 本集團應佔該等聯?公司之總額如下： 年內（虧損）╱溢利 (730) 7,099 全面（開支）╱收益總額 (730) 7,099 透過本集團於聯?公司的投資分佔聯?公司相關投資的酒店收入 截至二零二五年三月三十一日止年度 本集團分佔 收入 本集團持股 收入 幣千元 幣千元 香麗晶酒店 840,656 30.0% 252,197 Pullman Bangkok Hotel G 132,728 49.5% 65,700 Pullman Pattaya Hotel G 98,657 49.5% 48,835 1,072,041 366,732 截至二零二四年三月三十一日止年度 本集團分佔 收入 本集團持股 收入 幣千元 幣千元 香麗晶酒店 564,612 30.0% 169,384 Pullman Bangkok Hotel G 118,369 49.5% 58,593 Pullman Pattaya Hotel G 91,780 49.5% 45,431 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 13. 指定為按公平值計入其他全面收益之股本工具╱按公平值計入損益之股本工具的 投資 二零二五年 二零二五年 二零二五年 二零二五年 二零二四年 二零二四年 二零二四年 二零二四年 幣千元 幣千元 幣千元 幣千元 幣千元 幣千元 幣千元 幣千元第一級 第二級 第三級 總計 第一級 第二級 第三級 總計 指定為按公平值計入其他全面收益之股本工具之投資（附註a） 分類為非流動資產的股本投資 於香上市 29,527 – – 29,527 28,154 – – 28,154 於香非上市 – – 37 37 – – 37 37 於香以外地區非上市 – – 149,760 149,760 – – 144,864 144,864 29,527 – 149,797 179,324 28,154 – 144,901 173,055 按公平值計入損益之股本工具之投資（附註b） 分類為非流動資產的股本投資 於香非上市 – – 57,511 57,511 – – 85,140 85,140 於香以外地區非上市 – – 29,000 29,000 – – 65,719 65,719 – – 86,511 86,511 – – 150,859 150,859 29,527 – 236,308 265,835 28,154 – 295,760 323,914 附註a： 本公司董事已選擇將該等於香及香以外地區的上市投資指定為按公平值計入其他全面收益之股本工具，因為彼等認 為於損益賬確認該等投資公平值之短期波動與本集團長期持有該等投資並實現其長期表現潛力之策略不符。上市投資之 公平值乃使用活躍市場之報價（第一級參數）計量。該報價來自報告日期上市股份當日的買方報價。 於本年度，本集團出售於若干香上市投資之投資，總代價為幣3,838,000元（二零二四年：幣31,104,000元），亦 為出售日期之公平值，原因為該等投資不再符合本集團之投資目標。出售之累計收益幣824,000元（二零二四年：出售 之累計虧損幣9,248,000元）已轉撥至留存盈餘。 本公司董事已選擇將非上市股本工具的投資指定為按公平值計入其他全面收益列賬，因為彼等認為該等投資將為本集團 帶來長期價值。於指定為按公平值計入其他全面收益的非上市股本工具的主要投資為於一家馬來西亞私人公司的9.75%擁 有權，該公司主要於馬來西亞從事房地產開發（「馬來西亞投資」），該投資的公平值為幣129,473,000元（二零二四年： 幣124,365,000元）。非上市股本工具的公平值由本公司董事採用市場法計量。主要不可觀察參數括缺乏適銷性折讓 及市賬率。於二零二五年三月三十一日，估值採用15.7%（二零二四年：15.7%）的缺乏適銷性折讓及65%（二零二四年： 65%）的市賬率。公平值計量與缺乏適銷性的折讓呈負相關，而與市賬率呈正相關。 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 13. 指定為按公平值計入其他全面收益之股本工具╱按公平值計入損益之股本工具的 投資（續） 附註b： 按公平值計入損益的非上市股本工具為持有一間公司的4%擁有權，該公司間接持有一項位於中國上海的投資物業（「上海 投資」）以收取租金收入，及持有一間公司的3.13%擁有權，該公司間接持有一項位於香太古城的投資物業（「香投資」） 以收取租金收入。 上海投資之公平值為幣29,000,000元（二零二四年：幣65,719,000元）分類為第三級，其中投資之公平值大部分來自投資物 業及銀行借貸。位於上海的投資物業的公平值為人民幣4,315,000,000元（相等於約幣4,688,783,000元）（二零二四年：人民幣 4,339,000,000元，相等於約幣4,770,145,000元）。投資物業之公平值由該投資對象之管理人所委聘的獨立估值師計量。截至 二零二五年三月三十一日止年度，由於從大部分權益擁有人獲得持續財務支持存在不確定性及銀行借貸即將到期，本公司管理層 經考慮倘快速出售上海投資價值將折讓50%後，決定將上海投資的公平值撇減至幣29,000,000元。 香投資之公平值為幣57,511,000元（二零二四年：幣85,140,000元）分類為第三級，其中投資之公平值大部分來自投資 物業及銀行借貸。於二零二五年三月三十一日，位於香之投資物業之公平值為幣16,560,000,000元（二零二四年：幣 18,923,000,000元）。投資物業之公平值由該投資對象之管理人所委聘的獨立估值師計量。 以下為上海投資及香投資之投資物業估值所用估值方法及關鍵參數之概要：不可觀察參數之 詳情 估值方法 重大不可觀察參數 加權平均數範圍 不可觀察參數與公平值的關係 商業物業（上海） 收益資本化法 (i) 投資收益率 4.3% – 5.8% 投資收益率越高，公平值越低（二零二四年：4.3%-5.8%） (ii) 市場租金 市場租金越高，公平值越高 －辦公室部分 每日每平方米人民幣8.70元 （二零二四年：每日每平方米 人民幣8.75元） －商舖部分 每日每平方米人民幣11.00元 （二零二四年：每日每平方米 人民幣11.11元） 商業物業（香） 收益資本化法 (i) 投資收益率 1.7% – 2.6% 投資收益率越高，公平值越低（二零二四年：1.7%-2.5%） (ii) 市場租金 市場租金越高，公平值越高 －辦公室部分 每月每平方呎幣36元至 幣56元（二零二四年： 每月每平方呎幣34元至 幣64元） －商舖部分 每月每平方呎幣45元至 幣80元（二零二四年： 每月每平方呎幣50元至 幣80元） 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 13. 指定為按公平值計入其他全面收益之股本工具╱按公平值計入損益之股本工具的 投資（續） 下表顯示年內第三級金融工具之變動： 幣千元 於二零二三年四月一日 299,347 添置 3,577 資本回報 (433) 因投資的公平值變動而確認的收益或虧損總額： 於損益 (7,580) 於其他全面收益 849 於二零二四年三月三十一日及二零二四年四月一日 295,760 添置 38 資本回報 (32) 因投資的公平值變動而確認的收益或虧損總額： 於損益 (64,347) 於其他全面收益 4,889 於二零二五年三月三十一日 236,308 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 14. 物業、機器及設備 租賃物業裝修 傢俬及設備 汽車 總計 幣千元 幣千元 幣千元 幣千元 成本 於二零二三年四月一日 5,073 259 3,072 8,404 添置 – 13 1,150 1,163 撇銷 – (12) (1,197) (1,209) 於二零二四年三月三十一日及 二零二四年四月一日 5,073 260 3,025 8,358 添置 – 24 – 24 撇銷 – (31) – (31) 於二零二五年三月三十一日 5,073 253 3,025 8,351 累計折舊 於二零二三年四月一日 3,967 139 1,948 6,054 本年度支出 221 25 486 732 撇銷時抵銷 – (11) (865) (876) 於二零二四年三月三十一日及 二零二四年四月一日 4,188 153 1,569 5,910 本年度支出 177 22 291 490 撇銷時抵銷 – (25) – (25) 於二零二五年三月三十一日 4,365 150 1,860 6,375 賬面淨值 於二零二五年三月三十一日 708 103 1,165 1,976 於二零二四年三月三十一日 885 107 1,456 2,448 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 14. 物業、機器及設備 （續） 本集團作為承租人 按相關資產分類的使用權資產的賬面淨額分析如下： 使用權資產（計入物業、機器及設備） 汽車及總計 幣千元 於二零二五年三月三十一日 賬面值 – 於二零二四年三月三十一日 賬面值 – 截至二零二五年三月三十一日止年度 折舊支出 – 截至二零二四年三月三十一日止年度 折舊支出 289 與於損益確認之租賃相關的開支項目分析如下： 二零二五年 二零二四年 幣千元 幣千元 短期租賃相關開支 3,120 3,120 租賃現金流出總額 3,120 3,719 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 15. 應收賬款、墊款及預付款 二零二五年 二零二四年 幣千元 幣千元 應收遞延租金 11,422 10,784 其他按金及預付款 10,681 12,497 應收賬款 3,230 5,024 25,333 28,305 應收賬款主要括應收租金。租賃投資物業所得之租金通常預先收取。 於報告日期，逾期應收賬款按發票日期之賬齡分析如下： 二零二五年 二零二四年 幣千元 幣千元 0－30天 1,966 2,559 31－60天 528 1,693 61－90天 172 254 90天以上 564 518 3,230 5,024 本集團認為上述應收賬款可全數收回。本集團並無確認截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度的任何預期信貸虧損。 綜合財務報表附註 截至二零二五年三月三十一日止年度 16. 現金及銀行結存 二零二五年 二零二四年 幣千元 幣千元 銀行結存及現金 48,966 20,029 短期銀行存款 340,668 282,473 現金及現金等值物 389,634 302,502 銀行結存幣66,970,000元（二零二四年：幣37,301,000元）已抵押予借貸銀行用於擔保銀行貸款利息支付。 三個月內到期的短期銀行存款之實際年利率為4.01%（二零二四年：年利率5.03%）。 截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度，本集團對銀行結存進行減值評估，並得出結論，交易銀行的違約可能性極低，因此並無作出信貸虧損撥備。 現金及銀行結存以下列貨幣計值： 二零二五年 二零二四年 幣千元 幣千元 幣 94,066 145,593 美元 206,299 156,335 日圓 89,087 391（未完）  |