[中报]中华企业(600675):中华企业股份有限公司2025年半年度报告

 时间：2025年08月29日 06:51:16 中财网

原标题:中华企业:中华企业股份有限公司2025年半年度报告

公司代码：600675 公司简称：中华企业
中华企业股份有限公司
2025年半年度报告
重要提示
一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司全体董事出席董事会会议。

三、本半年度报告未经审计。

四、公司负责人李钟、主管会计工作负责人顾盺及会计机构负责人（会计主管人员）孙婷声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案不适用。

六、前瞻性陈述的风险声明
√适用□不适用
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否
十、重大风险提示
本报告“管理层讨论与分析”一节中详细描述公司可能面对的风险，敬请投资者关注并注意投资风险。

十一、其他
□适用√不适用
目录
第一节 释义..........................................................................................................................................4
第二节 公司简介和主要财务指标......................................................................................................4
第三节 管理层讨论与分析..................................................................................................................7
第四节 公司治理、环境和社会........................................................................................................16
第五节 重要事项................................................................................................................................18
第六节 股份变动及股东情况............................................................................................................27
第七节 债券相关情况........................................................................................................................31
第八节 财务报告................................................................................................................................42

备查文件目录载有公司负责人、主管会计工作责任人、会计机构负责人签名并盖章的 财务报表。
　报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
　载有董事长签名的2025年半年度报告文本原件。
第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义　　
中华企业、公司、本公司指中华企业股份有限公司
地产集团、上海地产集团、公司控股股东指上海地产（集团）有限公司
古北集团指上海古北（集团）有限公司
中星集团指上海中星（集团）有限公司
淞泽置业指上海淞泽置业有限公司
新弘农业指上海新弘生态农业有限公司
古北物业集团指上海古北物业（集团）有限公司
立信会计师事务所指立信会计师事务所（特殊普通合伙）
中国证监会、证监会指中国证券监督管理委员会
元、万元、亿元指人民币元、万元、亿元
报告期指2025年1月1日至2025年6月30日
第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息

公司的中文名称中华企业股份有限公司
公司的中文简称中华企业
公司的外文名称CHINAENTERPRISECOMPANYLIMITED
公司的外文名称缩写CECL
公司的法定代表人李钟
二、联系人和联系方式

　董事会秘书证券事务代表
姓名顾昕徐健伟
联系地址上海市浦东新区浦明路1388号6楼上海市浦东新区浦明路1388号6楼
电话021-20772222021-20772222
传真021-20772766021-20772766
电子信箱zhqydm@cecl.com.cnzhqydm@cecl.com.cn
三、基本情况变更简介

公司注册地址上海市华山路2号
公司办公地址上海市浦东新区浦明路1388号5-7楼
公司办公地址的邮政编码200127
公司网址中华企业微信公众号
电子信箱zhqy@cecl.com.cn
四、信息披露及备置地点变更情况简介

公司选定的信息披露报纸名称《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》
登载半年度报告的网站地址www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点公司董事会办公室
五、公司股票简况

股票种类股票上市交易所股票简称股票代码
A股上海证券交易所中华企业600675
六、其他有关资料
□适用√不适用
七、公司主要会计数据和财务指标
(一)主要会计数据
单位：元 币种：人民币

主要会计数据本报告期 （1－6月）上年同期本报告 期比上 年同期 增减 (%)
营业收入6,679,203,000.181,066,811,349.37526.09
利润总额1,335,500,437.65-333,427,389.06不适用
归属于上市公司股东的净利润520,991,150.56-351,815,592.71不适用
归属于上市公司股东的扣除非 经常性损益的净利润496,476,688.71-365,503,562.17不适用
经营活动产生的现金流量净额-28,133,618.62-507,002,620.05不适用
　本报告期末上年度末本报告 期末比 上不适 用年度 末增减 (%)
归属于上市公司股东的净资产14,854,826,617.5914,333,835,467.033.63
总资产53,401,748,217.1556,777,717,344.80-5.95
(二)主要财务指标

主要财务指标本报告期 （1－6月）上年同期本报告期比上年 同期增减(%)
基本每股收益（元／股）0.09-0.06不适用
稀释每股收益（元／股）0.09-0.06不适用
扣除非经常性损益后的基本每股收 益（元／股）0.08-0.06不适用
加权平均净资产收益率（%）3.57-2.40不适用
扣除非经常性损益后的加权平均净 资产收益率（%）3.40-2.49不适用
公司主要会计数据和财务指标的说明
√适用□不适用
1、报告期内公司交房结利的产品较上年同期增加以及合营企业上海保锦润房地产有限公司因交房结利，导致利润总额较上年同期增加。

2、归属于上市公司股东的净利润、归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润、基本每股收益、稀释每股收益、扣除非经常性损益后的基本每股收益、加权平均净资产收益率、扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率变动原因同上。

3、报告期内公司购买商品、接受劳务支付的现金较上年同期减少，导致经营活动产生的现金流量净额较上年同期增加。

八、境内外会计准则下会计数据差异
□适用√不适用
九、非经常性损益项目和金额
√适用□不适用
单位:元 币种:人民币

非经常性损益项目金额附注（如适用）
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值 准备的冲销部分159,430.92　
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营 业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定 的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府 补助除外14,544,001.50　
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业 务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产 生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金 融负债产生的损益3,834,606.42　
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用 费　　
委托他人投资或管理资产的损益　　
对外委托贷款取得的损益　　
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各 项资产损失　　
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回　　
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资 成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认 净资产公允价值产生的收益　　
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并 日的当期净损益　　
非货币性资产交换损益　　
债务重组损益　　
企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性 费用，如安置职工的支出等　　
因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益 产生的一次性影响　　
因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份 支付费用　　
对于现金结算的股份支付，在可行权日之后， 应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益　　
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地 产公允价值变动产生的损益　　
交易价格显失公允的交易产生的收益　　
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损 益　　
受托经营取得的托管费收入　　
除上述各项之外的其他营业外收入和支出7,092,033.77　
其他符合非经常性损益定义的损益项目　　
减：所得税影响额752,000.18　
少数股东权益影响额（税后）363,610.58　
合计24,514,461.85　
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用
十、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润□适用√不适用
十一、其他
□适用√不适用
第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
1、所属行业情况说明
根据中指研究院发布的《2025上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》，2025年以来，房地产成交整体平稳，重点城市新房市场一季度延续修复态势，二季度以来有所降温。在这一时期，百城二手房价格累计下跌了2.88%，而新房价格却呈现出相反的趋势，累计上涨了0.97%。

2025年上半年，得益于中央和地方稳市场政策持续发力，新房市场交易总体平稳，但各线城市出现明显分化，其中，一线城市总体增长，二线城市基本持平，三四线城市总体下降。从趋势来看，政策空间及力度、市场供求关系、城市聚集效应等是影响城市市场修复节奏的核心因素，预计不同城市、不同项目分化趋势将延续，“好城市+好房子”新房市场空间仍在。土地市场方面，2025年上半年300城住宅用地出让金同比增幅超两成，TOP20城市出让金占全国比重升至66%。市场热度仅集中于核心城市优质地块，如北上深、杭州、成都等地是房企重要布局区域，这些城市优质地块往往实现高溢价出让，但核心城市郊区地块及大多数城市土拍仍保持平淡。

展望下半年，考虑到去年四季度市场在一揽子政策带动下，销售基数升高，预计下半年销售降幅较上半年将略有扩大，“好城市+好房子”仍具备结构性机会。

2、公司主营业务情况说明
中华企业股份有限公司创立于1954年，1993年改制为A股上市公司，系上海解放后首家专业房地产开发经营企业。其业务范围涵盖住宅开发、商办项目开发、持有型物业经营及物业服务管理。历经七十余年发展，公司在房地产开发与城市建设领域积淀了深厚经验，致力于提升产品品质与资产效益，深化社区服务，持续增进客户满意度，扩大中企品牌影响力。近年来，公司聚焦地产开发及资产经营，强化城市生活服务板块，深耕上海市场，积极参与上海地产集团“城市更新平台”建设，以服务集团“区域整体开发”战略为指引，加大市场化土地资源获取力度，夯实发展基础，着力深化城市生活服务领域，矢志成为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”。

报告期内公司新增重要非主营业务的说明
□适用√不适用
二、经营情况的讨论与分析
2025年上半年，面对市场深度调整与政策持续优化的双重环境，中华企业坚持“稳中求进、以质取胜”的总基调，围绕党建引领、资金保障、产品兑现、资产盘活、服务增值等主线，为公司行稳致远筑牢韧性与活力根基。

一、党建引领，把稳高质量发展方向盘
2025年上半年，中华企业党委以强化党建引领作为首要任务，通过领导班子带头“领”学、党员干部全面“普”学、纪检党群上门“送”学、警示教育以案“促”学、紧盯关键从严“重”学，把贯彻中央八项规定精神贯穿决策全流程；同步加强基层组织的动态管理，加速推进党支部标准化建设，发挥群团组织作用和工作优势，为企业行稳致远筑牢政治与群众根基。

二、财务筑基，夯实稳健资金底盘
公司成功完成 15.2亿元公司债发行，票面利率1.88%创公司融资产品历史最低利率，认购倍数3.68倍；提前归还经营性物业贷款15.6亿元，通过控制融资规模压降财务费用，降低融资利率105个BP；启动CMBS“发新还旧”重组形式控制融资规模和利率，多渠道锁定低成本长周期资金，有利于优化公司融资结构，为公司守牢现金流安全底线。

三、产品升级，兑现高品质交付
上半年，公司围绕“海派好房子”理念，聚焦产品力与标准化双轮驱动：云萃森林项目以超低能耗技术完成东区高品质交付，实现一次性到访交付率、整体交付率双100%；松江广富林项目结合业主需求与体验，对外立面、景观等进行点状提升，打造新中式美学社区；云启春申项目融入摩登海派元素，年内预看房在即，兑现品质承诺。

四、资产提质，释放存量价值新动能
报告期内，公司通过腾笼换鸟、精准招商，实现新签面积同比增长35%。中企国际金融中心引入多家标杆金融机构，加速释放金融产业集聚效应；古北财富中心成功导入芯片龙头企业，区域产业地标加速成型。另一方面，住宅尾盘项目依托“空间改造+场景展示+政策驱动”组合拳，难点户型与车位去化提速，形成可快速复制模板，存量资产价值持续释放。

五、多元服务，培育可持续盈利新曲线
物业板块完成整合更名，管理规模增至2531万㎡，古北、申城物业双双获“五星”及“上海品牌”认证，市场化拓展新接物业管理项目22个。住宅、商办、高校、城市公共空间等多业态齐头并进。农业板块依托崇明基地与净菜加工中心，持续优化供应链与团餐运营，毛利率稳中有升，食材供应链新增上海客运段、中海油、特斯拉等十余家客户，团餐业务服务项目总数已增至45家，续签率均达100%；同时探索链接业主开展农旅体验、公益认养等活动，为公司贡献持续现金流与利润增量。

下半年，公司将围绕“保交付、促去化、稳现金流”的主线，一是紧抓推盘节奏和现房去化，确保现金流回笼；二是深化招商稳商，聚焦重点项目出租率爬坡，力保全年租金应收尽收；三是加大业务板块成本管控力度，提升经营效率；四是多元融资并举，优化资金结构，持续压降财务支出，为公司稳健经营注入持续动能。

报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
□适用√不适用
三、报告期内核心竞争力分析
√适用□不适用
1、发展战略明确
公司“十四五”规划定位为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”，聚焦房地产开发、资产经营、城市生活服务等板块。

2、产业协同发展
公司于发展主业之际，着力打造城市生活服务板块，积极培育新业绩增长点。旗下新弘农业公司作为面向城市生活餐食服务、都市现代农业的产业投资与资产管理平台，已初步构建以都市农业产、加、销一体化产业链为核心竞争力的餐食服务体系。旗下古北物业集团对标“国内领先、国际先进”标准，构建以物业管理为平台，物业多元经营与专业服务为发展方向的“一体两翼”格局，业务规模、专业能力及服务品质均居行业前列，参与制定《公众物业管理服务认证要求》，品牌影响力持续提升。

3、股东回报稳定
国内经济复苏动能趋缓背景下，公司始终重视股东回报，自上市以来累计现金分红43.41亿元。

四、报告期内主要经营情况
(一)主营业务分析
1、财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）
营业收入6,679,203,000.181,066,811,349.37526.09
营业成本4,489,244,157.61801,888,487.32459.83
销售费用39,086,122.7731,933,207.4222.40
管理费用119,330,680.36128,785,985.01-7.34
财务费用315,448,179.59373,011,666.10-15.43
经营活动产生的现金流量净额-28,133,618.62-507,002,620.05不适用
投资活动产生的现金流量净额38,978,978.93-14,991,219.13不适用
筹资活动产生的现金流量净额-48,993,502.06-3,923,733,114.49不适用
税金及附加667,456,077.7279,888,409.53735.49
投资收益260,174,693.973,849,732.876658.25
所得税费用432,857,887.741,639,988.7926293.95
营业收入变动原因说明：主要系报告期内公司具备结转营业收入条件的产品较上年同期增加。

营业成本变动原因说明：主要系报告期内公司结转的营业收入较上年同期增加，结转的营业成本相应增加。

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系报告期内公司购买商品、接受劳务支付的现金较上年同期减少。

投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系报告期内收到南苏州路255号动迁尾款。

筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系报告期内偿还债务支付的现金较上年同期减少。

税金及附加变动原因说明：主要系报告期内公司结转的营业收入较上年同期增加，计提的土地增值税相应增加。

投资收益变动原因说明：主要系报告期内合营企业上海保锦润房地产有限公司开发的项目交房结利。

所得税费用变动原因说明：主要系报告期内公司利润总额较上年同期增加，计提的所得税费用相应增加。

2、本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明□适用√不适用
(二)非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用√不适用
(三)资产、负债情况分析
√适用□不适用
1、资产及负债状况
单位：万元

项目名称本期期末数本期期末 数占总资 产的比例 （%）上年期末数上年期末 数占总资 产的比例 （%）本期期末金额 较上年期末变 动比例（%）情况说明
合同负债471,961.968.84886,943.4315.62-46.79主要系报告期内中 企云萃森林项目交 房结转收入所致
一年内到期的非 流动负债649,634.6912.17126,367.922.23414.08主要系公司发行的 公司债将于一年内 到期，由应付债券重 分类至一年内到期 的非流动负债所致
应付债券698,414.9213.081,077,174.2418.97-35.16主要系公司发行的 公司债将于一年内 到期，由应付债券重 分类至一年内到期 的非流动负债所致
2、境外资产情况
√适用□不适用
(1).资产规模
其中：境外资产145,370.66（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为0.0003%。

(2).境外资产占比较高的相关说明
□适用√不适用
3、截至报告期末主要资产受限情况
√适用□不适用

项目期末账面价值（万元）受限原因
货币资金12,903.79售房监管资金、保函保证金、净房款、司法 冻结款等
存货268,004.34借款抵押
投资性房地产326,980.01借款抵押
长期股权投资151,386.52借款质押
合计759,274.66　
4、其他说明
□适用√不适用
(四)投资状况分析
1、对外股权投资总体分析
√适用□不适用
报告期内，公司对外收回投资具体情况如下： 币种：人民币

公司名称减资/清算前 注册资本（万 元）减资/清算后 注册资本（万 元）公司原有权 益公司减资/清 算后拥有权 益情况说明
上海杉野置 业有限公司10,000800100%100%已完成工商变 更
(1).重大的股权投资
□适用 √不适用
(2).重大的非股权投资
□适用√不适用
(3).以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币

资产类别期初数本期公允价值 变动损益计入权益的累 计公允价值变 动本期计提的减 值本期购买金额本期出售/赎回 金额其他变动期末数
股票53,059,759.753,834,606.42　　　　　56,894,366.17
其他4,671,863.76　　　　　　4,671,863.76
合计57,731,623.513,834,606.42　　　　　61,566,229.93
证券投资情况
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币

证券品 种证券代 码证券 简称最初投资成本资金来 源期初账面价值本期公允价值 变动损益计入权 益的累 计公允 价值变 动本期购 买金额本期出 售金额本期投 资损益期末账面价值会计 核算 科目
股票601211国泰 海通105,604,009.67自有资 金50,596,000.003,454,360.00　　　　54,050,360.00交易 性金 融资 产
股票601229上海40,100.00自有资1,242,304.65198,225.66　　　　1,440,530.31交易
　　银行　金　　　　　　　性金 融资 产
股票600638新黄 浦556,874.50自有资 金1,221,455.10182,020.76　　　　1,403,475.86交易 性金 融资 产
合计//106,200,984.17/53,059,759.753,834,606.42　　　　56,894,366.17/
证券投资情况的说明
□适用√不适用
私募基金投资情况
□适用√不适用
衍生品投资情况
□适用√不适用
(五)重大资产和股权出售
□适用√不适用
(六)主要控股参股公司分析
√适用□不适用
主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况
√适用□不适用
单位：万元 币种：人民币

公司名称公司类型主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润
上海淞泽置业有子公司房地产开发300,000.00937,994.46440,068.83555,191.72112,915.1474,020.98
限公司　　　　　　　　
上海环江投资发 展有限公司子公司房地产开发58,180.00822,834.20202,693.963,015.09-6,640.34-6,646.99
上海保锦润房地 产有限公司参股公司房地产开发96,000.00154,224.17145,956.26338,253.9770,311.6652,733.74
报告期内取得和处置子公司的情况
□适用√不适用
其他说明
□适用√不适用
(七)公司控制的结构化主体情况
□适用√不适用
五、其他披露事项
(一)可能面对的风险
√适用□不适用
一、政策风险
在当前经济形势下，全球主要经济体的经济增长前景仍不明朗。国内外经济形势的复杂性与不确定性，对房地产市场的总体供求关系产生显著影响，
进而导致市场波动。尽管相关部门已出台一系列政策以支持房地产企业的合理融资需求，旨在推动行业良性循环与健康发展，但政策环境的动态变化仍
需高度关注。公司需密切关注后续调控政策的走向，进一步深化转型升级，夯实企业发展基础，以有效应对政策变化可能带来的潜在风险。

二、市场风险
近年来，房地产行业整体增速显著放缓，市场格局正从以增量开发为主逐步转向存量运营主导。尽管需求端及信贷环境有所优化，但房地产市场的
深度调整态势仍未改变，行业前景仍面临不确定性。此外，房地产项目开发周期长、资金回收慢，且对运营人员的专业性、管理范围的广泛性提出了更
高要求，这对公司的投融资能力、运营成本控制以及项目安全管理机制构成了严峻挑战。公司需持续优化资源配置，提升运营效率，以应对市场风险带
来的潜在影响。

三、经营风险
中央及地方政府的调控政策变化，对房地产企业的经营产生直接影响。房地产开发具有开发周期长、资金投入大、综合性强等特点，对项目开发的
全流程管控、销售策略的精准实施以及市场环境的适应能力均提出了较高要求。面对诸多困难与挑战，公司需进一步完善风险防范措施，增加优质土地
储备，加快资金回笼速度，优化项目管理流程，提升抗风险能力，以应对未来可能出现的经营风险，确保企业稳健发展。

(二)其他披露事项
□适用√不适用
第四节 公司治理、环境和社会
一、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用□不适用

姓名担任的职务变动情形
汪兴贤副总经理聘任
公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明
√适用□不适用
报告期内，公司董事会聘任汪兴贤同志为公司副总经理，任期与第十一届董事会任期一致。

二、利润分配或资本公积金转增预案
半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案

是否分配或转增否
每10股送红股数（股）　
每10股派息数(元)（含税）　
每10股转增数（股）　
利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明　
　　
三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响(一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的□适用√不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用√不适用
其他说明
□适用√不适用
员工持股计划情况
□适用√不适用
其他激励措施
□适用√不适用
四、纳入环境信息依法披露企业名单的上市公司及其主要子公司的环境信息情况□适用√不适用
其他说明
□适用√不适用
五、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
√适用□不适用
2025年上半年，结对帮扶情况概要如下：
1、发挥党建引领作用，认真落实结对工作。公司党委对结对帮扶活动十分重视，把扶贫行动作为年度重点工作，由公司党群工作部为主要责任部门，继续搭建好党建联建交流平台，有效推动村企共建、乡村振兴工作。

2、积极筹措资金，履行国有企业社会责任。上半年，落实云南省大理州南涧县南涧镇团山村2025年度20万帮扶资金。常抓扶贫帮困工作不松懈，为乡村振兴筑牢基石。

第五节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项√适用□不适用

承诺背景承诺 类型承 诺 方承诺 内容承诺 时间是否 有履 行期 限承诺期 限是否 及时 严格 履行如未 能及 时履 行应 说明 未完 成履 行的 具体 原因如未 能及 时履 行应 说明 下一 步计 划
与重大资 产重组相 关的承诺保证公 司独立 性地 产 集 团1、保证公司人员独立（1）保证公司的生产经营与行政管理完全独立于地产 集团控制的其他企业（不包含公司及其控制的企业，下同)。保证公司独立 招聘员工，与员工签订劳动合同，拥有独立的员工队伍，高级管理人员以及 财务人员均专职在公司工作并领取薪酬。（2）保证公司的总经理、副总经 理、财务负责人和董事会秘书等高级管理人员在公司专职工作，不在地产集 团控制的其他企业担任除董事、监事以外的其他职务，也不在地产集团控制 的其他企业领取薪酬；保证公司的财务人员均专职在公司工作并领取薪酬， 不在地产集团控制的其他企业中兼职。（3）保证公司的董事、监事及高级 管理人员按照《公司法》、《公司章程》等有关规定选举或聘任产生；保证 地产集团推荐出任公司董事、监事和高级管理人员的人选都通过合法的程序 产生，地产集团不干预公司董事会、监事会和股东大会已经做出的人事任免 决定。2、保证公司资产独立完整（1）保证公司具有独立完整的资产，完全 独立于地产集团控制的其他企业，公司的资产全部处于公司的控制之下，并 为公司独立拥有和运营。（2）保证公司拥有与经营有关的资质、系统、设2016 年11 月23 日是2016 年11 月23 日，地 产集团 作为公 司控股 股东期 间内是　　
　　　备和配套设施，资产完整、权属清晰，不存在以资产和权益为地产集团及地 产集团控制的其他企业提供违规担保的情形，不存在资产、资金被地产集团 及地产集团控制的其他企业占用而损害公司利益的情况。3、保证公司的财 务独立（1）保证公司设置独立的财务部门，配备专门的财务人员，按照《会 计法》、《企业会计准则》及其他财务会计法规、条例，结合公司实际情况， 制订完整的内部财务管理制度，拥有独立的财务核算体系。（2）保证公司 作为独立的纳税人进行纳税申报及履行纳税义务，并依法独立开设银行账 户，不存在与地产集团及地产集团控制的其他企业混合纳税或共用银行账户 的情况。4、保证公司机构独立（1）保证公司拥有独立的生产经营和办公机 构场所，不存在与地产集团控制的其他企业混合经营、合署办公的情形。（2） 保证公司按照法人治理结构要求，设立股东大会、董事会和监事会等机构， 并制定相应的议事规则，各机构依照相关规定在各自职责范围内独立决策、 规范运作。公司设置完整的内部组织机构，各部门职责明确、工作流程清晰、 相互配合、相互制约，独立于地产集团控制的其他企业。5、保证公司业务 独立（1）保证公司能够独立自主地进行经营活动，拥有业务经营所需的各 项资质，能够顺利组织开展相关业务，具有独立面对市场并经营的能力。（2） 保证地产集团除通过行使股东权利之外，不对公司的业务活动进行干预，公 司在业务上独立于地产集团及地产集团控制的其他企业。（3）除地产集团 出具的《关于避免同业竞争承诺函》所述情形外，保证地产集团及地产集团 控制的其他企业不在中国境内外从事与公司主营业务直接相竞争的业务。 （4）保证尽可能减少公司与地产集团及地产集团控制的其他企业之间的持 续性关联交易。对于无法避免的关联交易将本着“公平、公正、公开”的原则 依法进行。上述承诺在地产集团作为公司控股股东期间内持续有效且不可变 更或撤销。如违反上述承诺，并因此给公司造成经济损失，地产集团将向公 司进行赔偿。　　　　　　
　规范关 联交易地 产 集 团1、地产集团将充分尊重公司的独立法人地位，保障公司独立经营、自主决 策；2、地产集团保证地产集团以及地产集团控股或实际控制的其他公司或 者其他企业或经济组织（不包括公司控制的企业，以下统称“关联企业”）， 今后尽量避免和减少与公司发生关联交易；3、如果公司在今后的经营活动 中必须与地产集团及关联企业发生确有必要且不可避免的关联交易，地产集 团将促使此等交易严格按照国家有关法律法规、公司章程和中国证监会的有2016 年11 月23 日是2016 年11 月23 日，地 产集团 作为公是　　
　　　关规定履行有关程序，与公司依法签订协议，及时依法进行信息披露；保证 按照正常的商业条件进行，且地产集团及关联企业将不会利用控股股东或关 联方的地位要求公司给予比在任何一项市场公平交易中第三者更优惠的条 件，保证不通过关联交易损害公司及其他股东的合法权益；4、地产集团及 关联企业将严格和善意地履行与公司签订的各项关联协议；地产集团及关联 企业将不会向公司谋求任何超出该等协议规定以外的利益或者收益；5、地 产集团及关联企业将不以任何方式违法违规占用公司及其下属企业的资金、 资产，亦不要求公司及其下属企业为地产集团及关联企业进行违规担保。6、 如违反上述承诺给公司造成损失，地产集团将向公司作出充分的赔偿或补 偿。上述承诺在地产集团作为公司控股股东期间持续有效且不可变更或撤 销。　　司控股 股东期 间内　　　
　资产权 属完整　1、地产集团合法拥有中星集团100%股权完整的所有权，依法拥有中星集团 100%股权有效的占有、使用、收益及处分权；地产集团已履行中星集团《公 司章程》规定的出资义务，不存在出资不实、虚假出资、延期出资、抽逃出 资等违反地产集团作为中星集团股东，在股东主体资格方面不存在任何瑕疵 或异议的情形；2、地产集团持有的中星集团100%股权不存在任何质押、抵 押、留置、其他担保或设定第三方权益或限制情形，包括但不限于委托持股、 信托持股、收益权安排、期权安排及其他代持情形，不存在法院或其他有权 机关冻结、查封、拍卖地产集团持有中星集团股权的情形，亦不存在禁止转 让、限制转让或者被采取强制保全措施的情形；同时，地产集团保证此种状 况持续至该股权登记至公司名下；3、地产集团持有的中星集团100%股权不 存在出资瑕疵或影响其合法存续的情形；股权资产权属清晰，不存在任何正 在进行或潜在的权属纠纷，不存在正在进行或潜在的导致该股权资产受到第 三方请求或政府主管部门处罚的情形，亦不存在正在进行或潜在的诉讼、仲 裁或其他形式的纠纷；股权过户或者转移不存在法律障碍，亦不会产生诉讼、 人员安置纠纷或其他方面的重大风险；4、在本次重大资产重组实施完毕之 前，地产集团保证不就地产集团所持中星集团100%股权设置抵押、质押等 任何第三人权利，保证中星集团正常、有序、合法经营，保证中星集团不进 行与正常生产经营无关的资产处置、对外担保或增加重大债务之行为，保证 中星集团不进行非法转移、隐匿标的资产行为。如确有需要，地产集团及中 星集团须经公司书面同意后方可实施；5、地产集团保证中星集团或地产集2016 年11 月23 日是2016 年11 月23 日是　　
　　　团签署的所有协议或合同不存在阻碍地产集团转让中星集团股权的限制性 条款；6、中星集团章程、内部管理制度文件及其签署的合同或协议中不存 在地产集团转让所持中星集团股权的限制性条款；7、如违反上述承诺，地 产集团将承担相应的法律责任。　　　　　　
　解决同 业竞争地 产 集 团1、地产集团作为上海市政府承担城市更新职能的功能性平台企业，根据上 海市政府统一安排和部署，将持续参与重点核心区域成片开发、城中村改造、 中心城区旧区改造、工业园区的拓展、置换和升级、历史风貌区保护等项目， 在参与开发该等类型的项目过程中，地产集团承诺将避免从事商品房及其他 商业项目开发。如确因上海市政府指示要求，致使地产集团与上市公司及其 控制的企业的主营业务构成实质性同业竞争的，地产集团承诺在实际取得项 目开发权之日起两年内将其出售或委托其他方进行开发，中华企业在同等条 件下享有优先权。2、除前述情形外，本次重大资产重组完成后，地产集团 及地产集团控制的其他企业将不会在中国境内或境外，从事任何与上市公司 及其控制的企业主营业务构成实质性同业竞争的业务或活动。3、若地产集 团及地产集团控制的其他企业未来从市场获得任何与上市公司及其控制的 企业主营业务构成实质性同业竞争的商业机会，在具备相关开发资格、招标 条件并获得第三方同意（如需）的同等条件下，地产集团将尽力促成上市公 司获得该等商业机会。4、地产集团不会利用从上市公司及其控制的其他企 业了解或知悉的信息协助任何第三方从事与上市公司及其控制的其他企业 从事的业务存在实质性同业竞争的经营活动。5、地产集团承诺，自本承诺 函生效日起，赔偿上市公司因地产集团违反本承诺而遭受或产生的任何合理 损失或开支。2018 年5 月22 日是2018 年5月 22日 至地产 集团作 为控股 股东期 间是　　
　解决同 业竞争地 产 集 团地产集团就与上海世博发展（集团）有限公司、上海申虹投资发展有限公司 联合重组及上房集团股权转让事宜补充承诺如下：1、不存在正在开发或待 开发的房地产项目，不构成同业竞争。上海世博建设开发有限公司、上海申 虹投资发展有限公司、上海虹桥枢纽交通中心建设发展有限公司、上海新纪 元能源有限公司、上海虹桥商务区新能源投资发展有限公司、上海西虹桥新 能源有限公司、上海申虹置地有限公司目前不存在正在开发或待开发的商品 房或商业项目，与上市公司和拟注入标的资产不存在同业竞争情形。地产集 团承诺确保上述公司将来不会从事商品房及商业项目开发业务。2、仅在特 定区域内开展业务，不构成实质同业竞争。上海世博发展（集团）有限公司、2018 年6 月8 日、 2018 年4 月28 日、 2017 年12是自地产 集团控 股上海 世博发 展（集 团）有 限公司 （即 2018是　　
　　　上海世辉英诚投资有限公司、上海世博国际酒店投资管理有限公司、上海鼎 保置业有限公司、上海世博滨江置业有限公司是仅为在世博园区内的相关项 目开发设立的公司；上海虹桥商务区投资置业有限公司、上海众合地产开发 有限公司、上海豪闵房产有限公司是仅为虹桥商务区内的相关项目开发设立 的公司，与上市公司业务不构成实质性同业竞争。地产集团承诺确保上述公 司不会从事世博园区和虹桥商务区外商品房及商业项目开发业务。3、保障 房项目，不构成实质性同业竞争。上海和闵房产有限公司开发的项目为保障 房项目，与中华企业业务发展定位存在较大差异，不构成实质性同业竞争。 地产集团承诺确保该公司将不从事商品房或其他商业项目开发业务。4、目 前没有从事物业管理服务业务，不构成同业竞争。上海世博发展（集团）有 限公司、上海世博会经贸有限公司、上海世博城市最佳实践区商务有限公司、 上海世辉英诚投资有限公司、上海世博国际酒店投资管理有限公司、上海世 博后滩源实业有限公司、上海世博会运营有限公司、上海世博文化旅游发展 有限公司、上海申虹投资发展有限公司、上海虹桥交通枢纽迎宾三路建设发 展有限公司、上海虹桥枢纽交通中心建设发展有限公司、上海新纪元能源有 限公司、上海虹桥商务区投资置业有限公司、上海众合地产开发有限公司、 上海悦辉投资发展有限公司、上海豪闵房产有限公司、上海虹桥商务区新能 源投资发展有限公司、上海西虹桥新能源有限公司、上海申虹置地有限公司 目前未取得物业管理资质，且未实际从事物业管理服务业务，与上市公司和 拟注入标的资产不构成同业竞争。地产集团承诺确保上述公司将来不会从事 物业管理服务业务。5、目前或将来仅在特定区域内开展业务，不构成实质 性同业竞争。上海世博会有限公司目前仅在世博园区内提供物业管理服务， 不构成实质性同业竞争，地产集团承诺确保该公司不会在世博园区外从事物 业管理服务业务。上海盛宇物业经营服务有限公司系通过股权收购获得，因 历史原因，在世博园区外存在物业管理业务，地产集团承诺：（1）自本承 诺函出具之日起，上海盛宇物业经营服务有限公司不再承接世博园区外的物 业管理业务；（2）就现有世博园区外的业务，在相关服务合同到期后将不 再续签。6、截至2017年8月22日，上房集团控制的且存续的企业仅有一 家，即上海民诚置业有限公司。上房集团和上海民诚置业有限公司目前不存 在正在开发或尚未开发的房地产开发项目，与上市公司和拟注入标的资产不 构成同业竞争。股权转让完成后，地产集团实际控制上房集团期间，地产集月22 日　年6月 8日）、 上海申 虹投资 发展有 限公司 （即 2018 年4月 28日） 及上房 集团 （即 2017 年12 月22 日）至 地产集 团作为 控股股 东并实 际控制 上海世 博发展 （集 团）有 限公 司、上 海申虹 投资发 展有限 公司和　　　
　　　团承诺确保上房集团和上海民诚置业有限公司不会从事商品房及商业项目 开发业务和物业管理服务业务。　　上房集 团期间　　　
　其他地 产 集 团根据中国证监会的相关规定，为使上市公司填补即期回报措施能够得到切实 履行，地产集团作出以下承诺：1、不干预上市公司经营管理活动，不侵占 上市公司利益；2、若违反上述承诺或拒不履行上述承诺给上市公司造成损 失的，依法承担补偿责任，并同意按照中国证监会和上海证券交易所等证券 监管机构制定或发布的有关规定、规则，承担相应的处罚或监管措施。2017 年5 月23 日是2017 年5月 23日 至长期是　　
　其他地 产 集 团公司对自身及中星集团在2015年1月1日至2016年12月31日期间（以下 简称“自查期”）的在建、拟建、竣工的房地产开发项目在开发过程中是否存 在土地闲置、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规情形进行专项自查并出 具了《中华企业股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金 暨关联交易涉及房地产业务之自查报告》（以下简称“自查报告”），地产集 团作为公司控股股东、重组交易对方，承诺如下：《自查报告》已如实披露 公司及中星集团在自查期内房地产开发项目的自查情况，如因存在自查范围 内未披露的闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为给公司和 投资者造成损失的，地产集团将承担相应的赔偿责任。2017 年5 月23 日是2017 年5月 23日 至长期是　　
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用√不适用
三、违规担保情况
□适用√不适用
四、半年报审计情况
□适用√不适用
五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况
□适用√不适用
六、破产重整相关事项
□适用√不适用
七、重大诉讼、仲裁事项
□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项√本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况
□适用√不适用
九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用√不适用
十、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用√不适用
2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用□不适用

事项概述查询索引
2025年4月15日，公司第十一届董事会第五 次会议审议通过关于公司2024年度日常关联 交易实际发生额及2025年度预计日常关联交 易发生额的议案，关联董事回避表决，该议案 于2025年6月20日经公司股东大会审议通过。具体内容详见公司发布于《上海证券报》、《中 国证券报》、《证券日报》、上海证券交易所 网站（www.sse.com.cn）的临2025-009《关于 公司2024年度日常关联交易实际发生额及 2025年度日常关联交易预计发生额的公告》。
报告期内，除已披露的关联交易外，与关联方地产集团及其控股子公司发生的日常关联交易金额合计不超过241万元，其中接受劳务不超过241万元。

3、临时公告未披露的事项
□适用√不适用
(二)资产收购或股权收购、出售发生的关联交易
1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用√不适用
2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用√不适用
3、临时公告未披露的事项
□适用√不适用
4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用√不适用
(三)共同对外投资的重大关联交易
1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用√不适用
2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用√不适用
3、临时公告未披露的事项
□适用√不适用
(四)关联债权债务往来
1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用√不适用
2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用√不适用
3、临时公告未披露的事项
□适用√不适用
(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务□适用√不适用
(六)其他重大关联交易
□适用√不适用
(七)其他
□适用√不适用
十一、重大合同及其履行情况
(一)托管、承包、租赁事项
□适用√不适用
(二)报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况
√适用□不适用
单位：万元 币种：人民币

公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）　　　　　　　　　　　　　　　
担保方担保方 与上市 公司的 关系被担保 方担保金额担保发 生日期 (协议签 署日)担保 起始日担保 到期日担保类型主债务 情况担保物 （如有）担保是 否已经 履行完 毕担保是 否逾期担保逾期 金额反担保 情况是否为 关联方 担保关联 关系
　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）　　　　　　　　　　　　　　　
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保）　　　　　　　　　　　　　　　
公司对子公司的担保情况　　　　　　　　　　　　　　　
报告期内对子公司担保发生额合计-251.91　　　　　　　　　　　　　　
报告期末对子公司担保余额合计（B）11,008.40　　　　　　　　　　　　　　
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）　　　　　　　　　　　　　　　
担保总额（A+B）11,008.40　　　　　　　　　　　　　　
担保总额占公司净资产的比例(%)0.74　　　　　　　　　　　　　　
其中：　　　　　　　　　　　　　　　
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）　　　　　　　　　　　　　　　
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保 金额（D）11,008.40　　　　　　　　　　　　　　
担保总额超过净资产50%部分的金额（E）　　　　　　　　　　　　　　　
上述三项担保金额合计（C+D+E）11,008.40　　　　　　　　　　　　　　
未到期担保可能承担连带清偿责任说明　　　　　　　　　　　　　　　
担保情况说明　　　　　　　　　　　　　　　
(三)其他重大合同（未完）
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