[中报]华夏和达高科REIT (180103): 华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
原标题:华夏和达高科REIT : 华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告 投资基金 2025年中期报告 2025年6月30日 基金管理人：华夏基金管理有限公司 基金托管人：兴业银行股份有限公司 报告送出日期：二〇二五年八月三十日 §1重要提示及目录 1.1重要提示 基金管理人的董事会、董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带的法律责任。本中期报告已经三分之二以上独立董事签字同意，并由董事长签发。 基金托管人兴业银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2025年8月28日复核了本报告中的财务指标、收益分配情况、财务会计报告和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 运营管理机构已对中期报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议，确保相关披露内容的真实性、准确性和完整性。 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。 基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书及其更新。 本报告中的财务资料未经审计。 本报告期自2025年1月1日起至6月30日止。 1.2目录 §1重要提示及目录.........................................................................................................................................1 1.1重要提示............................................................................................................................................1 1.2目录....................................................................................................................................................2 §2基金简介.....................................................................................................................................................4 2.1基金产品基本情况............................................................................................................................4 2.2资产项目基本情况说明....................................................................................................................5 2.3基金扩募情况....................................................................................................................................5 2.4基金管理人和运营管理机构............................................................................................................5 2.5基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人和原始权益人...............................62.6会计师事务所、资产评估机构、律师事务所、财务顾问等专业机构.......................................6 2.7信息披露方式....................................................................................................................................7 §3主要财务指标和基金运作情况.................................................................................................................7 3.1主要会计数据和财务指标................................................................................................................7 3.2其他财务指标....................................................................................................................................7 3.3基金收益分配情况............................................................................................................................7 3.4报告期内基金费用收取情况的说明................................................................................................9 3.5报告期内进行资产项目重大改造或者扩建的情况........................................................................9 3.6报告期内完成基础设施基金购入、出售资产项目交割审计的情况...........................................9 3.7报告期内发生的关联交易................................................................................................................9 3.8报告期内与资产项目相关的资产减值计提情况............................................................................9 3.9报告期内其他基础设施基金资产减值计提情况............................................................................9 3.10报告期内基础设施基金业务参与人作出承诺及承诺履行相关情况.......................................10 §4资产项目基本情况...................................................................................................................................10 4.1报告期内资产项目的运营情况......................................................................................................10 4.2资产项目所属行业情况..................................................................................................................14 4.3资产项目运营相关财务信息..........................................................................................................17 4.4资产项目公司经营现金流..............................................................................................................20 4.5资产项目公司对外借入款项情况..................................................................................................21 4.6资产项目投资情况..........................................................................................................................22 4.7抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况.....................................................................22 4.8资产项目相关保险的情况..............................................................................................................22 4.9重要资产项目生产经营状况、外部环境已经或者预计发生重大变化分析.............................224.10其他需要说明的情况....................................................................................................................22 §5除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告...................................................................................22 5.1报告期末基金资产组合情况..........................................................................................................22 5.2投资组合报告附注..........................................................................................................................23 5.3报告期内基金估值程序等事项的说明..........................................................................................23 §6回收资金使用情况...................................................................................................................................23 6.1原始权益人回收资金使用有关情况说明......................................................................................23 6.2报告期末净回收资金使用情况......................................................................................................23 6.3剩余净回收资金后续使用计划......................................................................................................23 6.4原始权益人控股股东或者关联方遵守回收资金管理制度以及相关法律法规情况.................237.1基金管理人及主要负责人员情况..................................................................................................23 7.2管理人在报告期内对基础设施基金的投资运作决策和主动管理情况.....................................25 7.3管理人在报告期内对基础设施基金的运营管理职责的落实情况.............................................28 7.4管理人在报告期内的信息披露工作开展情况..............................................................................28 §8运营管理机构报告...................................................................................................................................29 8.1报告期内运营管理机构管理职责履行情况..................................................................................29 8.2报告期内运营管理机构配合信息披露工作开展情况.................................................................30 §9其他业务参与人履职报告.......................................................................................................................31 9.1原始权益人报告..............................................................................................................................31 9.2托管人报告......................................................................................................................................32 9.3资产支持证券管理人报告..............................................................................................................33 §10中期财务报告（未经审计）.................................................................................................................34 10.1资产负债表....................................................................................................................................34 10.2利润表............................................................................................................................................37 10.3现金流量表....................................................................................................................................39 10.4所有者权益变动表........................................................................................................................41 10.5报表附注........................................................................................................................................44 §11基金份额持有人信息.............................................................................................................................77 11.1基金份额持有人户数及持有人结构............................................................................................77 11.2基金前十名流通份额持有人........................................................................................................77 11.3基金前十名非流通份额持有人....................................................................................................78 11.4期末基金管理人的从业人员持有本基金的情况........................................................................78 §12基金份额变动情况.................................................................................................................................79 §13重大事件揭示.........................................................................................................................................79 13.1基金份额持有人大会决议............................................................................................................79 13.2基金管理人、基金托管人的专门基金托管部门的重大人事变动...........................................79 13.3基金投资策略的改变....................................................................................................................79 13.4为基金进行审计的会计师事务所情况........................................................................................79 13.5为基金出具评估报告的评估机构情况........................................................................................79 13.6报告期内信息披露义务人、运营管理机构及其高级管理人员，原始权益人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、资产项目公司和专业机构等业务参与人涉及对资产项目运营有重大影响的稽查、处罚、诉讼或者仲裁等情况....................................................79 13.7其他重大事件................................................................................................................................79 §14影响投资者决策的其他重要信息.........................................................................................................80 §15备查文件目录.........................................................................................................................................80 15.1备查文件目录................................................................................................................................80 15.2存放地点........................................................................................................................................81 15.3查阅方式........................................................................................................................................81
资产项目名称：和达药谷一期项目
无。 2.4基金管理人和运营管理机构
2.5基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人和原始权益人
3.1主要会计数据和财务指标 金额单位：人民币元
②本期收入指基金合并利润表中的本期营业收入、利息收入、投资收益、公允价值变动收益、汇兑收益、资产处置收益、其他收益、其他业务收入以及营业外收入的总和。 ③本期现金流分派率指报告期可供分配金额/报告期末市值。 ④年化现金流分派率指截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值/年初至报告期末实际天数*本年总天数。 3.2其他财务指标 单位：人民币元
3.3基金收益分配情况 3.3.1本报告期及近三年的收益分配情况
3.3.1.2本报告期及近三年的实际分配金额 单位：人民币元
3.3.2本期可供分配金额 3.3.2.1本期可供分配金额计算过程 单位：人民币元
针对合理相关支出预留，根据相应协议付款约定及实际发生情况进行使用。 此外，上述可供分配金额并不代表最终实际分配的金额。由于收入和费用并非在一年内平均发生，所以投资者不能按照本期占全年的时长比例来简单判断本基金全年的可供分配金额。 3.3.2.2可供分配金额较上年同期变化超过10%的情况说明 无。 3.3.2.3本期调整项与往期不一致的情况说明 无。 3.4报告期内基金费用收取情况的说明 3.4.1报告期内基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、运营管理机构的费用收取情况及依据 依据本基金基金合同、招募说明书、资产支持专项计划标准条款、运营管理服务协议等相关法律文件，本报告期内计提基金管理人管理费1,259,388.95元，资产支持证券管理人管理费314,847.69元，基金托管人托管费65,592.59元，运营管理机构基础服务报酬6,811,705.04元和浮动服务报酬-620,540.87元。本报告期本期净利润及可供分配金额均已扣减上述费用。 3.5报告期内进行资产项目重大改造或者扩建的情况 无。 3.6报告期内完成基础设施基金购入、出售资产项目交割审计的情况 无。 3.7报告期内发生的关联交易 报告期内本基金发生的关联交易均在正常业务范围内按一般商业条款订立，具体关联交易详见“10.5.12关联方关系”和“10.5.13本报告期及上年度可比期间的关联方交易”。 3.8报告期内与资产项目相关的资产减值计提情况 无。 3.9报告期内其他基础设施基金资产减值计提情况 本基金管理人根据《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的相关规定，对以摊余成本计量的金融资产，以预期信用损失为基础确认损失准备。本基金持有的以摊余成
资产项目名称：和达药谷一期项目研发办公及配套商业部分
和达药谷一期项目研发办公及配套商业部分报告期末租户总数41个；按面积统计，报告期末租户结构为生物医药类占89.97%、信息科技类占0.74%、商业配套类占5.15%、其他占4.14%。 和达药谷一期项目配套公寓部分报告期末租户总数85个；按面积统计，报告期末租户结构为自然人占34.12%、非自然人占65.88%。 孵化器项目报告期末租户总数204个；按面积统计，报告期末租户结构为生物医药类占30.46%、信息科技类占40.41%、在线经济类占17.05%、商业配套类占8.24%、其他占3.84%。 和达药谷一期项目报告期内前五名租户的租金收入和占租金收入的比例为：租户A：金额2,656,884.52元，占比15.25%；租户B：金额1,379,263.44元，占比7.92%；租户C：金额832,021.07元，占比4.78%；租户D：金额824,764.28元，占比4.74%；租户E：金额799,745.63元，占比4.59%。 孵化器项目报告期内前五名租户的租金收入和占租金收入的比例为：租户F：金额1,187,189.86元，占比6.21%；租户G：金额978,634.83元，占比5.12%；租户H：金额828,304.00元，占比4.33%；租户I：金额735,717.94元，占比3.85%；租户J：金额455,500.72元，占比2.38%。 2个项目报告期内前五名租户的租金收入和占全部租金收入的比例为：租户A：金额2,656,884.52元，占比7.27%；租户B：金额1,379,263.44元，占比3.78%；租户F：金额1,187,189.86元，占比3.25%；租户G：金额978,634.83元，占比2.68%；租户C：金额832,021.07元，占比2.28%。 4.1.5可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期性风险无。 4.2资产项目所属行业情况 4.2.1资产项目所属行业基本情况、发展阶段、周期性特点和竞争格局生物医药产业园区作为推动生物医药产业集聚发展的专业化区域，在我国医药产业发展中扮演着至关重要的角色。它通过提供基础设施、技术平台、政策支持等，促进企业、科研机构和服务机构协同创新，覆盖研发、生产、临床应用全链条，其核心功能在于加速科技成果转化、降低企业运营成本、培育产业链生态。 从产业链结构来看，生物医药产业园区的产业链涵盖上游的原料供应、设备制造，中游的生物药、化学药、医疗器械研发生产，以及下游的临床研究、市场销售，且强调上下游协同发展。例如长三角地区已形成“研发-中试-产业化”的完整链条，环渤海地区则聚焦国际供应链枢纽建设。在规模与分布方面，截至2025年上半年，全国生物医药产业园区数量已突破700家，其中国家级生物医药类园区达72个。区域分布上，长三角、珠三角、环渤海占据主导地位，而中西部地区也依托自身资源禀赋在加速追赶。 回顾其发展历程，大致可分为四个阶段。起步期（1980-2000年），伴随国家高新区政策起步，以政府主导为主，初步形成了产业框架。快速扩张期（2001-2015年），“十一五”期间国家发改委建设22个国家生物产业基地，推动产业要素集聚；“十二五”期间地方政策密集出台，园区开始向特色化发展。调整升级期（2016-2020年），政策导向转向高质量发展，《“十三五”医药工业规划》强调创新驱动，清理低效产能，强化绿色化、智能化转型。创新转型期（2021年至今），在“十四五”阶段聚焦专业化、国际化，推动基因治疗、AI制药等前沿领域，园区向“平台+生态”模式升级。 生物医药产业园区具有明显的周期性特点。在行业生命周期特征方面，初创期基建投入高，依赖政策补贴，企业以中小型研发机构为主；成长期龙头企业入驻带动集群效应，产值年均增速超15%，如长三角的成熟园区；成熟期市场竞争加剧，部分园区面临同质化、土地资源紧张问题，需通过数字化、绿色化等技术升级来延长周期。从经济周期关联性来看，该行业与政府五年规划紧密相关，政策驱动作用显著，如“十四五”期间研发投入年增10%，推动行业持续扩张；同时，老龄化、慢性病发病率上升支撑着长期需求，但短期会受资本市场融资环境影响。 在竞争格局上，区域竞争呈现出东部领先、中西部崛起的态势。东部的长三角、珠三角以技术密集型和国际化优势主导市场，环渤海聚焦创新药和高端器械；中西部的武汉在生物制药领域、成都在临床研究领域依托成本优势和政策红利承接产业转移。类型竞争中，研发型园区以高校和科研机构为核心；制造型园区聚焦规模化生产，产业链配套完善但附加值较低；综合型园区则是融合研发、制造、医疗服务的产城融合模式。企业竞争方面，政府主导型是市场主力，通过各项政策吸引企业；市场化运营型通过专业化服务提升竞争力；国际竞争者如美国硅谷、新加坡启奥生命科学园则凭借技术壁垒和全球化网络占据高端市场。 总体而言，生物医药产业园区正从规模扩张转向质量提升。未来，其竞争核心在于技术如长三角一体化，以及产业链-创新链-资金链的“三链融合”；还在于政策响应，适应医保改革、绿色生产标准等监管要求。 4.2.2可比区域内的类似资产项目情况 截至2025年6月30日，和达药谷一期项目周边对标竞品项目中，和达药谷二期、三期、四期较为成熟，和达药谷五期还在租赁爬坡。和达药谷二期、三期、四期、五期出租率在36.21%到93.89%之间，租金单价范围为1.30元/平方米/天到1.50元/平方米/天之间。受新增供应和市场环境等因素的影响，周边市场项目均面临不同程度的招商压力，客户的选择变多，周边市场的竞争也逐渐向价格、硬件设施、基础配套和企业服务多方面的竞争转变。 截至2025年6月30日，孵化器项目所在之大创小镇核心区内楼宇出租率在58.70%到91.30%之间，租金单价范围为1.00元/平方米/天到1.70元/平方米/天之间。从孵化器项目周边存量竞品出租率及租金价格情况看，受经济大环境的影响，市场需求下降，部分企业因经营困难出现了缩减面积的情况，使得区域内大部分园区出现出租率下降的现象，经营和出租压力较大。 4.2.3新公布的法律法规、行业政策、区域政策、税收政策对所属行业、区域的重大影响无。 4.2.4资产项目所属行业的其他整体情况和竞争情况 截至2025年6月30日，和达药谷一期项目所在的杭州医药港小镇内存量研发、办公、厂房面积共约94万平方米。区域内未来规划新增生物医药类研发、办公、厂房可出租面积共约63万平方米。新增规划供应中主要的可比竞品是和达药谷6-10期，产业定位是基因细胞治疗、持证平台、高端医疗设备与合成生物学。和达药谷6-10期的建设将有利于填补现有的产业链缺失环节，完成区域内生物医药产业全生命周期全生态的构建，形成更强的产业集聚效应，各项目差异化发展的同时能够进一步助推中国医药港生物医药经济的全面发展，区域发展将更优更强。 截至2025年6月30日，从供给侧看，孵化器项目所在大创小镇核心区内，2025年投入交付使用及后续在建的企业总部大楼包括十勇士研发中心、中控太阳能项目和世互未来中心项目，总计地上建筑面积约12万平方米。随着各产业园区和企业总部大楼的不断建成及投入使用，最终大创小镇核心区的产业园区及总部大楼地上建筑面积总量将达到约153万平方米。2025年大创小镇核心区产业园区及总部大楼土地已基本开发完成，竞品供给量触及顶峰，随着新增竞品供应量的去化，市场压力有望逐步缓解。从而判断2025年至2026年该
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