[中报]华夏深国际REIT (180302): 华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
原标题:华夏深国际REIT : 华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告 基金 2025年中期报告 2025年6月30日 基金管理人：华夏基金管理有限公司 基金托管人：招商银行股份有限公司 报告送出日期：二〇二五年八月三十日 §1重要提示及目录 1.1重要提示 基金管理人的董事会、董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带的法律责任。本中期报告已经三分之二以上独立董事签字同意，并由董事长签发。 基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2025年8月28日复核了本报告中的财务指标、收益分配情况、财务会计报告和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 运营管理机构已对中期报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议，确保相关披露内容的真实性、准确性和完整性。 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。 基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书及其更新。 本报告中的财务资料未经审计。 本报告期自2025年1月1日起至6月30日止。 1.2目录 §1重要提示及目录.........................................................................................................................................1 1.1重要提示............................................................................................................................................1 1.2目录....................................................................................................................................................2 §2基金简介.....................................................................................................................................................4 2.1基金产品基本情况............................................................................................................................4 2.2资产项目基本情况说明....................................................................................................................5 2.3基金扩募情况....................................................................................................................................5 2.4基金管理人和运营管理机构............................................................................................................5 2.5基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人和原始权益人...............................62.6会计师事务所、资产评估机构、律师事务所、财务顾问等专业机构.......................................6 2.7信息披露方式....................................................................................................................................6 §3主要财务指标和基金运作情况.................................................................................................................6 3.1主要会计数据和财务指标................................................................................................................6 3.2其他财务指标....................................................................................................................................7 3.3基金收益分配情况............................................................................................................................7 3.4报告期内基金费用收取情况的说明................................................................................................8 3.5报告期内进行资产项目重大改造或者扩建的情况........................................................................9 3.6报告期内完成基础设施基金购入、出售资产项目交割审计的情况...........................................9 3.7报告期内发生的关联交易................................................................................................................9 3.8报告期内与资产项目相关的资产减值计提情况............................................................................9 3.9报告期内其他基础设施基金资产减值计提情况............................................................................9 3.10报告期内基础设施基金业务参与人作出承诺及承诺履行相关情况.........................................9 §4资产项目基本情况.....................................................................................................................................9 4.1报告期内资产项目的运营情况........................................................................................................9 4.2资产项目所属行业情况..................................................................................................................14 4.3资产项目运营相关财务信息..........................................................................................................16 4.4资产项目公司经营现金流..............................................................................................................19 4.5资产项目公司对外借入款项情况..................................................................................................20 4.6资产项目投资情况..........................................................................................................................20 4.7抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况.....................................................................20 4.8资产项目相关保险的情况..............................................................................................................20 4.9重要资产项目生产经营状况、外部环境已经或者预计发生重大变化分析.............................204.10其他需要说明的情况....................................................................................................................21 §5除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告...................................................................................21 5.1报告期末基金资产组合情况..........................................................................................................21 5.2投资组合报告附注..........................................................................................................................21 5.3报告期内基金估值程序等事项的说明..........................................................................................21 §6回收资金使用情况...................................................................................................................................22 6.1原始权益人回收资金使用有关情况说明......................................................................................22 6.2报告期末净回收资金使用情况......................................................................................................22 6.3剩余净回收资金后续使用计划......................................................................................................22 6.4原始权益人控股股东或者关联方遵守回收资金管理制度以及相关法律法规情况.................227.1基金管理人及主要负责人员情况..................................................................................................22 7.2管理人在报告期内对基础设施基金的投资运作决策和主动管理情况.....................................24 7.3管理人在报告期内对基础设施基金的运营管理职责的落实情况.............................................27 7.4管理人在报告期内的信息披露工作开展情况..............................................................................28 §8运营管理机构报告...................................................................................................................................29 8.1报告期内运营管理机构管理职责履行情况..................................................................................29 8.2报告期内运营管理机构配合信息披露工作开展情况.................................................................30 §9其他业务参与人履职报告.......................................................................................................................31 9.1原始权益人报告..............................................................................................................................31 9.2托管人报告......................................................................................................................................32 9.3资产支持证券管理人报告..............................................................................................................32 §10中期财务报告（未经审计）.................................................................................................................33 10.1资产负债表....................................................................................................................................33 10.2利润表............................................................................................................................................37 10.3现金流量表....................................................................................................................................39 10.4所有者权益变动表........................................................................................................................41 10.5报表附注........................................................................................................................................45 §11基金份额持有人信息.............................................................................................................................81 11.1基金份额持有人户数及持有人结构............................................................................................81 11.2基金前十名流通份额持有人........................................................................................................82 11.3基金前十名非流通份额持有人....................................................................................................83 11.4期末基金管理人的从业人员持有本基金的情况........................................................................85 §12基金份额变动情况.................................................................................................................................85 §13重大事件揭示.........................................................................................................................................85 13.1基金份额持有人大会决议............................................................................................................85 13.2基金管理人、基金托管人的专门基金托管部门的重大人事变动...........................................86 13.3基金投资策略的改变....................................................................................................................86 13.4为基金进行审计的会计师事务所情况........................................................................................86 13.5为基金出具评估报告的评估机构情况........................................................................................86 13.6报告期内信息披露义务人、运营管理机构及其高级管理人员，原始权益人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、资产项目公司和专业机构等业务参与人涉及对资产项目运营有重大影响的稽查、处罚、诉讼或者仲裁等情况....................................................86 13.7其他重大事件................................................................................................................................86 §14影响投资者决策的其他重要信息.........................................................................................................87 §15备查文件目录.........................................................................................................................................87 15.1备查文件目录................................................................................................................................87 15.2存放地点........................................................................................................................................87 15.3查阅方式........................................................................................................................................87
资产项目名称：杭州一期项目
无。 2.4基金管理人和运营管理机构
主要财务指标和基金运作情况 3.1主要会计数据和财务指标 金额单位：人民币元
②本期收入指基金合并利润表中的本期营业收入、利息收入、投资收益、公允价值变动收益、汇兑收益、资产处置收益、其他收益、其他业务收入以及营业外收入的总和。 ③本期现金流分派率指报告期可供分配金额/报告期末市值。 ④年化现金流分派率指截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值/年初至本报告期末实际天数*本年总天数。 3.2其他财务指标 单位：人民币元
3.3基金收益分配情况 3.3.1本报告期及近三年的收益分配情况 3.3.1.1本报告期及近三年的可供分配金额 单位：人民币元
单位：人民币元
3.3.2本期可供分配金额 3.3.2.1本期可供分配金额计算过程
此外，上述可供分配金额并不代表最终实际分配的金额。由于收入和费用并非在一年② 内平均发生，所以投资者不能按照本期占全年的时长比例来简单判断本基金全年的可供分配金额。 3.3.2.2可供分配金额较上年同期变化超过10%的情况说明 无。 3.3.2.3本期调整项与往期不一致的情况说明 无。 3.4报告期内基金费用收取情况的说明 3.4.1报告期内基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、运营管理机构的费用收取情况及依据 依据本基金基金合同、招募说明书、资产支持专项计划标准条款、委托经营管理合同等相关法律文件，本报告期内计提基金管理人管理费1,183,336.37元，资产支持证券管理人管理费295,833.64元，基金托管人托管费73,958.41元，运营管理机构基础管理费6,993,065.76元，本报告期本期净利润及可供分配金额均已扣减上述费用。 3.5报告期内进行资产项目重大改造或者扩建的情况 无。 3.6报告期内完成基础设施基金购入、出售资产项目交割审计的情况 无。 3.7报告期内发生的关联交易 报告期内本基金发生的关联交易均在正常业务范围内按一般商业条款订立，具体关联交易详见“10.5.12关联方关系”和“10.5.13本报告期及上年度可比期间的关联方交易”。 3.8报告期内与资产项目相关的资产减值计提情况 无。 3.9报告期内其他基础设施基金资产减值计提情况 本基金管理人根据《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的相关规定，对以摊余成本计量的金融资产，以预期信用损失为基础确认损失准备。本基金持有的以摊余成本计量的金融资产主要为应收账款和其他应收款。报告期内，应收账款和其他应收款的适用会计政策与最近一期年度会计报表所采用的会计政策、会计估计一致，计提的坏账准备情况详见“10.5.7.7应收账款”。 截至本报告期末，应收账款科目原值5,340,552.62元，计提减值准备541,530.22元，减值比例为10.14%。项目公司存在个别租户长期欠缴，本基金以预期损失为基础，对应收账款进行减值会计处理并确认损失准备。后续项目公司拟采用电话催缴、入户催缴、法律诉讼等形式，在合规范围内进一步开展租金收缴工作。 3.10报告期内基础设施基金业务参与人作出承诺及承诺履行相关情况无。 §4资产项目基本情况 4.1报告期内资产项目的运营情况 4.1.1对报告期内重要资产项目运营情况的说明 本基金持有2个仓储物流园，分别为杭州一期项目和贵州项目。杭州一期项目和贵州项目合计总建筑面积为354,968.47平方米，总可出租面积为354,313.77平方米，报告期末实际出租面积合计329,294.07平方米，报告期末出租率92.94%。 杭州一期项目于2017年至2021年分期投入运营，贵州项目自2018年至2019年分期投入运营。报告期内，基础设施项目公司整体运营情况良好，未发生安全生产事故，不存在重
2.贵州项目报告期末加权平均剩余租期同比增加152.31%，主要系去年同期期末大租户租约到期换租，为暂时性情况。 额后的租金收缴率为93.96%。 4.1.4其他运营情况说明 报告期末两个项目总租户数量32个，租户类型以快递快运和三方物流为主，面积占比分别占总出租面积的52.1%和32.7%，其余租户包括生产制造、零售商贸等类型，占比15.2%。 按签订主体，上半年租金收入（含物业管理费）贡献前五名租户的租金收入和占全部租金收入的比例分别为：租户A租金收入1,569.24万元，占比26.7%；租户B租金收入1,175.37万元，占比20.0%；租户C租金收入758.14万元，占比12.9%；租户D租金收入569.80万元，占比9.7%；租户E租金收入382.87万元，占比6.5%。前五大租户租金收入合计占比75.8%。 报告期内，租户E因业务整合重新布局需要，经与项目公司协商，双方确定在2025年6月30日提前终止租赁合同，提前退租面积占退租前面积的比重为100%。该租户原租赁合同于2026年5月31日到期，租赁面积为22,258.30平方米，合计占整体资产可租赁面积6.3%，2025年1-6月租金收入382.87万元，占整体租金收入6.5%。租户提出解约申请后，基金管理人与运营管理机构快速启动与储备租户的洽谈，并在租约终止前已与两家新租户完成租赁合同的签约，签约面积17,323.42平方米，租赁期限无缝衔接。对于尚未签约的面积，运营管理机构已与某电商、零售商贸客户进行了租赁意向洽谈，后续将根据客户的需求时间、商务条件等因素进行匹配，预计在下半年实现空置面积的去化。 收入影响方面，根据退租协议约定，除退租日前应付租金外，租户E因提前解约需支付项目公司相关补偿金额共计299.63万元，结合退租后新签租约收入预测，该租户提前退租对贵州项目公司本年度整体收入无负面影响。 4.1.5可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期性风险仓储物流类项目运营表现可能受到当地经济发展不及预期、当地区域竞争力下降、当地仓储物流项目供应过剩等因素的影响，对基础设施项目维持出租率、保持甚至提高租金水平方面产生压力。同时，高标仓行业的主力租户包括三方物流、快递快运、零售电商等，与居民消费能力及消费趋势密切相关，若租户所处行业发生不利变化时，可能导致租户履约能力下降，或选择提前退租，进而影响基础设施项目运营的可持续性和稳定性，导致实际现金流出现波动的风险。同时，本基金两个项目租户具有一定集中度，若租赁面积占比较大的租户调整租赁需求，使得其租赁合同到期不再续租，短时间内可能对基础设施项目的出租率、收入和现金流等产生不利影响。 4.2资产项目所属行业情况 4.2.1资产项目所属行业基本情况、发展阶段、周期性特点和竞争格局本基金持有的项目公司的主营业务为出租物流基础设施（以下简称“仓储物流设施”、“仓储物流”或“物流园区”）并获取租金收益，处于物流行业的细分领域——仓储物流行业，是商贸流通与物流活动的基础性设施，也是支撑城市社会经济发展的基础性、战略性资源。 国内仓储物流高标仓市场的整体发展可分为初始起步、高速增长与市场分化三个阶段。 2003年至2013年，外资建设方凭借先发优势、专业的管理运营和资本运作能力，率先打开中国市场。后期，随着国内社会消费品零售市场快速发展，电商行业的兴起和物流需求的增长推动了现代仓储物流及配送运输需求的高速增长，高标仓需求增长迅速，但市场供应量有限，主要集中在一线城市和经济发达地区。2014年至2020年进入高标仓供给高速增长阶段，更多主体受国内仓储物流市场广阔的市场前景吸引，开始布局加入，形成了更加多元化的市场发展格局，包括以布局跨区域物流网络而积极开发自建仓的电商企业，以寻求业务转型的传统房地产企业，以及追求投资回报的国内外不动产金融投资机构，行业整体呈现一超多强的市场格局。2021年起，公共卫生事件加快了消费者线上购买习惯培育及零售商供应链管理的结构性转变，仓储物流需求迎来短期高峰，进一步带动开发投资，新增供应量达到历史高位；但随后不同市场开始出现分化，二线城市供过于求形势加剧，全国开始进入存量去化和优化阶段，新增供应量逐步回落。 仓储物流行业受到全年电商、制造业业务变化影响具有以下周期性特点。电商企业受促销活动影响，在每年5月至6月（“618大促”）、10月至次年2月（“双11”、“双12”及“年货节”），仓储需求会大幅增长。制造业企业业务高峰主要集中在两个时间段：一是3月份伴随开工率提升仓储业务量也随之提升，二是进入9、10月份，制造业整体开工率上行带动仓储业务量提升。其他月份行业仓储业务量相对持平。 近年来，仓储物流行业面临着市场竞争加剧、优质土地稀缺、叠加电商自建仓分流市场需求等挑战，传统高标仓运营商在单一“拿地-开发-出租”重资产模式下的投资回报周期显著拉长，新增开发节奏明显放缓，行业整体进入存量竞争阶段。供给侧由此从“规模扩张”转向“产品深耕”：电商、快递等自用型客户依托资金和技术优势通过自建、收并购优化仓网布局并迭代智能化仓库，缩短库存周转、提升履约时效；传统开发商则通过定制化开发、存量资产改造升级增强产品与客户的匹配度，提升租户粘性并优化产业链协同；部分项目资源方也选择和专业运营商合作，通过引入轻资产管理方提升运营管理水平，实现优势互补。在技资本轻型化”的高质量发展新格局。 4.2.2可比区域内的类似资产项目情况 杭州一期项目位于钱塘区大江东产业集聚区，该片区高标仓市场成熟，整体存量运营面积约220万平方米，聚集了包括深国际、普洛斯、易商、宝湾、丰树、万纬等主要国际仓储物业开发商或运营商，整体出租率约82%。该片区项目形态多以双层坡道库及多层库为主，单层库较为稀缺。报告期内杭州无重大新项目入市，整体新增需求较往年走弱，客户持续保持优化成本从缩减面积和降低租金两方面入手，租赁决策时点后置，且租约条件灵活性更高，呈现租约短、分阶段起租的特点，整体市场租金呈下滑趋势。杭州一期项目一层库、单层双边库较为稀缺，价格受冲击较小；但产品同质化较高的单边库和电梯库租金价格竞争激烈，部分运营商报价策略激进，新签租约价格承压明显，租户以整合缩仓、续租、临租需求为主。 杭州周边德清、诸暨、绍兴、桐乡等子市场未来仍有较大体量的新增供应入市，会一定程度分流杭州市场需求，一些租金敏感型客户或将选择将区域仓库设置在周边租金较低的城市。 贵州项目位于贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县，紧邻沪昆高速与厦蓉高速，临近贵阳龙洞堡机场。项目所处的龙里及空港片区是快递物流的核心集聚区，片区内整体存量运营面积约93万平方米。在该集聚区内高标仓品牌主要包括丰树、万纬、菜鸟、远洋等仓储物流地产企业或电商企业，仓库形态以单层库为主。截至报告期末该片区项目整体出租率约92%。2024年至今在距离贵州项目约10公里的空港片区投营的菜鸟、丰树项目，体量共计约20万平方米。因当地租户对租金价格敏感度较高，且仓配需求较为平稳，新入市项目采取了激进的以价换量策略去化面积，并吸引了云仓、临租类客户入驻，致使项目周边市场平均租金水平有所下降。受此影响，尽管本项目有较强的硬件优势，但仍面临租户的议价压力，故新续约租金较原合同有一定下降。目前，上述两个竞品项目出租率已达到90%以上，供需关系已逐渐回归平衡。 4.2.3新公布的法律法规、行业政策、区域政策、税收政策对所属行业、区域的重大影响2025年1月5日，国家发展改革委、财政部联合印发《关于2025年加力扩围实施大规模设备更新和消费品以旧换新政策的通知》，补贴政策范围进一步扩大。资金层面，2025年明确安排3000亿元超长期特别国债专项支持消费品以旧换新，较2024年增加1500亿元，增长幅度达100%。 根据国家发改委发布的消息，今年消费品“以旧换新”资金已分别于1月初、4月底合计下达1620亿元至地方，2025年全年安排支持消费品以旧换新的3000亿元超长期特别国债
4.3.2重要资产项目公司的主要资产负债科目分析 资产项目公司名称：杭州深国际综合物流港发展有限公司
4.3.3.1资产项目公司名称：杭州深国际综合物流港发展有限公司 金额单位：人民币元
金额单位：人民币元
4.3.4.1资产项目公司名称：杭州深国际综合物流港发展有限公司 金额单位：人民币元
4.3.4.2资产项目公司名称：贵州深国际综合物流港发展有限公司 金额单位：人民币元
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