大位科技(600589):大位数据科技（广东）集团股份有限公司拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值资产评估说明卓信大华评报字(2025)第1096号
原标题:大位科技:大位数据科技（广东）集团股份有限公司拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值资产评估说明卓信大华评报字(2025)第1096号 大位数据科技（广东）集团股份有限公司 拟处置资产所涉及其持有的部分 固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明 卓信大华评报字(2025)第1096号 （共一册第一册） 北京卓信大华资产评估有限公司 二〇二五年十一月六日 目 录 第一部分关于资产评估说明使用范围的声明...................................................1第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明............................................2第三部分资产评估说明...................................................................................3 说明一评估对象与评估范围说明..................................................................................4 说明二资产核实情况总体说明.....................................................................................7 说明三评估技术说明....................................................................................................9 第一章建筑物类资产评估技术说明..............................................................................9 第二章土地使用权评估技术说明................................................................................27 说明四评估结论及分析..............................................................................................51 大位数据科技（广东）集团股份有限公司 拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明第一部分关于资产评估说明使用范围的声明 资产评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用，除法律法规规定外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位或个人，亦不得见诸于任何公开媒体。 大位数据科技（广东）集团股份有限公司 拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 根据国家资产评估的有关规定，该部分内容由资产评估委托人暨被评估单位撰写，并由委托人单位负责人暨被评估单位负责人签字，加盖公章并签署日期。 具体内容见“附件：企业关于进行资产评估有关事项的说明”。 大位数据科技（广东）集团股份有限公司 拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明第三部分资产评估说明 本部分内容由签字资产评估师撰写，具体内容如下： 大位数据科技（广东）集团股份有限公司 拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明大位数据科技（广东）集团股份有限公司 拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明
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2、构筑物 申报构筑物2项，为道路、水沟、副厅和围墙设施，主要材料为水泥、混凝土、钢材，构建于1997年。现场勘察日其主体结构稳定，可正常使用。 (二)土地使用权 本次评估委托人申报土地使用权共计1项，基本情况详见下表：
拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明本次评估申报土地地上附着物为本次评估范围内的全部房屋建（构）筑物。 二、实物资产的分布情况及特点 实物资产主要包括房屋建筑物类。 本次评估申报房屋建筑物分布在揭阳市市区榕华大道以东、环市南路以南。 包括房屋和构筑物。房屋建筑物主要包括：车间、库房、机房、职工楼、展销门市、保卫房和办公楼等，总建筑面积18,080.05平方米。构筑物主要包括：道路、水沟、副厅和围墙。建筑物建于1997年12月。建筑物结构主要为钢混结构和混合结构。门窗：房间采用钢窗，木门。通风、电气、照明及消防设施齐全。目前均可正常使用。 三、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 企业申报的无形资产为土地使用权1项，位于揭阳市榕城区新兴东路以北东湖路以东，宗地用途：工业；证载土地使用权人为大位数据科技（广东）集团股份有限公司，土地出让金已缴纳；权属性质：国有出让，详见“评估对象与评估范围”。 四、企业申报的表外资产的类型、数量 本次评估产权持有人未申报表外资产，资产评估专业人员也未发现可能存在表外资产的迹象。 五、利用或引用其他机构出具报告情况 本次评估不涉及利用或引用其他机构出具的报告。 大位数据科技（广东）集团股份有限公司 拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明说明二资产核实情况总体说明 一、资产核实人员组织、实施时间和过程 我们在对评估项目进行了整体了解后，以被评估单位提供的资产评估明细表为基础，按资产类型分别对委估资产进行全面勘查核实。 勘查核实工作由大位数据科技（广东）集团股份有限公司的财务部牵头，资产评估专业人员会同有关部门人员共同完成。按照《资产评估执业准则——资产评估程序》的规定，于2025年10月24日组织人员，分组落实具体工作内容，向被评估单位提供资产评估所需申报资料，指导被评估单位清查资产、填报相关表格；在完成上述前期准备工作后，我公司组织资产评估专业人员进入评估现场，于2025年10月27日—10月28日对评估范围内的全部资产勘查核实。 在勘查核实过程中，我们采取调查、收集、核实、询问、勘查、监盘、检查等方式进行必要的勘查，索取历史期评估资料，了解主要资产的经济、技术使用状况和法律权属状况，确定资产的存在性、真实性、完整性，核实申报的评估资料与提供的会计资料是否相符，并对资产法律权属状况给予必要的关注。结合查验该等资产抵押、质押受限条件，确定该等资产的真实性、完整性。 （一）具体核实方法 1、对土地使用权及地上建筑物的面积逐项核实，并结合法律权属证明与现场勘查结果逐一核对。对土地及建筑物的名称、座落地点、结构形式、建筑面积、建筑结构、装修状况、周边环境、地理位置、基础设施、开发程度等关键、重要项目详细调查。 2、对实物资产的使用状况、保养状态、进行实地勘查，对日常管理制度和执行情况进行调查、了解。 3、对资产账面记录通过查阅会计账簿、原始凭证，审验各项合同等方法进大位数据科技（广东）集团股份有限公司 拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明行核实。结合查验该等资产抵押、质押受限条件，确定该等资产的真实性、完整性。 二、影响资产核实的事项及处理方法 根据企业提供的《企业关于进行资产评估有关事项的说明》，在本次资产勘查核实过程中，我们注意到： (一)纳入本次评估范围的部分房屋建（构）筑物等的图纸及工程预（结）算资料产权持有人无法提供。对于上述事项评估人员结合现场勘察通过参考类似工程的相关资料进行评估测算。 (二)纳入评估范围的大门及保卫房尚未办理产权证书，资产权属资料不完备。产权持有人出具了相关产权承诺函，承诺未办证房屋所有权归其所有，不存在产权争议。本次评估是在假设上述房产不存在产权纠纷的前提条件下做出的，亦未考虑将来办理房产证等需要支付的费用。 本次评估对尚未办理房产证的房地产，建筑面积主要依据企业提供的确权证明、施工图纸等资料结合现场勘查确定，但最终面积以房屋管理部门核发的产权证登记面积为准。 三、核实结论 通过对被评估单位全部资产的核实，评估范围的全部资产与账面价值相符，与本次拟实施的经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。 前述影响资产核实的事项外，主要资产权属资料完备，资产均处于正常使用状态。 大位数据科技（广东）集团股份有限公司 拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明大位数据科技（广东）集团股份有限公司 拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明
（一）基本情况 本次评估申报房屋建筑物分布在揭阳市市区榕华大道以东、环市南路以南。 包括房屋和构筑物。房屋建筑物主要包括：车间、库房、机房、职工楼、展销门市、保卫房和办公楼等，总建筑面积18,080.05平方米。构筑物主要包括：道路、水沟、副厅和围墙。建筑物建于1997年12月。 （二）建筑物主要概况 本次纳入评估范围的房屋建筑物结构主要为钢混结构和混合结构，特点如下： 钢混结构： 建筑物一般为钢筋混凝土独立桩基础，配合混凝土带基、基础梁；上部为现浇钢筋砼框架柱、梁、板，形成整个房屋的框架；承重墙采用Mu15蒸压灰砂砖，非承重墙采用加气混凝土砌块；生产用房为砼水泥地面，钢制防火大门、塑钢窗，大位数据科技（广东）集团股份有限公司 拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明大位数据科技（广东）集团股份有限公司 拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明
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(一)前期准备 对建筑物分布情况进行了解，指导企业填写评估申报明细表及相关资料。根据被评估单位提供的申报表及现场勘查资料，审核索取资料是否真实、完整、有效。审验账面价值构成，有无进行过资产评估并根据评估价值进行了会计处理；企业折旧、减值准备政策的执行情况；索取房屋购建合同及其权证，结合查验原始凭证，验证资产权属是否清晰，房屋所占用土地的情况及权属状况，有无抵押、质押、担保、诉讼事项。 (二)现场勘查 对建筑物名称、座落地点、结构形式、建成时间、建筑面积、装修状况等关键、重要项目详细调查；重点查看房屋建筑物的周边环境、外型、层数、高度、基础设施、室内设施、各构件现状、基础状况以及日常维修使用情况，填写现场评估勘查表。 (三)市场调查 调查收集资产所在地的有关工程概（预）算和各项取费标准，了解同类建筑物的当地建筑特征和建安工程造价，现行市场主要建筑材料价格以及建筑物所在大位数据科技（广东）集团股份有限公司 拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明地影响建安工程造价的各种因素。 (四)评定估算 查阅建筑物的相关施工图纸及预（决）算资料，根据建筑物结构、标准工程量，选取适宜的现行市场定额及相关取费标准，类似工程决算价格等资料，按照建筑物的设计、施工质量、使用环境、使用年限及实际维护、保养情况、现场勘查结果，综合分析计算评估价值。 (五)评估结果汇总 在上述工作基础上，汇总确定评估结果；整理归档评估底稿；按建筑物的类型，选取具有代表性的建筑结构、建筑风格的主要建筑物，作为评估实例，撰写建筑物评估技术说明。 三、评估方法 对于企业自建，主要用于生产及办公用房，根据本次委估资产的具体情况，对此类资产适宜采用成本法评估。建筑面积数量以证载面积、清查申报资料及实际测量结果确定。 成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法。 评估价值=重置成本×综合成新率 (一)重置成本的确定 重置成本=（建安工程造价+前期及其他费用+资金成本）-可抵扣增值税1、建安工程造价 ( ) 对大型、价值高、重要的建构筑物，重置成本的计算主要采用“重编预算大位数据科技（广东）集团股份有限公司 拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明大位数据科技（广东）集团股份有限公司 拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明
前期及其他费用(不含税)=建安工程含税造价×不含税费率 3 、资金成本 资金成本是指房屋建造过程中所耗用资金的利息或机会成本。贷款利率按评估基准日适用的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）确定，结合委估资产建设规模，确定合理的建设工期，建造期资金按照均匀投入计算。 本次评估基准日为2025年9月30日，以2025年9月20日全国银行间同 大位数据科技（广东）集团股份有限公司 拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明业拆借中心公布贷款市场报价利率为基础计算贷款利率。 参考项目设计建设合理工期为1年，则本次评估采用1年期LPR利率为 3.00%，假设工程建设资金在建设期内均匀投入。 资金成本＝[建安工程造价(含税)＋前期及其他费用(含税)]×贷款利率×合理建设工期×1/2 4、可抵扣增值税 根据财政部、税务总局、海关总署公告2019年第39号文件，对于符合增值税抵扣条件的，按计算出的增值税从房屋建筑物重置成本中予以扣减。 (二)成新率的确定 以现场勘查结果，结合房屋建筑物的具体情况，分别按年限法和勘查法的不同权重加权平均后加总求和，确定综合成新率。 1、年限法成新率的确定 年限法成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100% 经济寿命年限参照《资产评估常用数据与参数手册》确定。 2 、勘查法成新率的确定 主要依据《房屋完损等级评定标准》，根据现场勘查记录的各分部分项工程完好分值测算出结构、装修、设备三部分的完好分值，然后与这三部分的标准分值比较，求得三部分成新率，按不同权重折算，加总确定成新率。计算公式：勘查法成新率=结构部分成新率×G+装修部分成新率×S+设备部分成新率×B式中：G、S、B分别为结构、装修、设备评分修正系数。 两种方法计算出的成新率按不同权重折算，加总求和确定。 3、综合成新率的确定 综合成新率=年限法成新率×40%+勘查法成新率×60% 四、评估操作实例 大位数据科技（广东）集团股份有限公司 拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明大位数据科技（广东）集团股份有限公司 拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明
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2、工程建设前期及其他费用 前期及其他费用=建安综合造价×前期费率 =10,602,856.43×6.36% =674,341.67（元） 3、资金成本 资金成本=（建安综合造价+前期及其他费用）×合理的建设工期÷2 ×同期贷款利率LPR =（10,602,856.43+674,341.67）×1÷2×3.00% =169,157.97（元） 4、可抵扣增值税 大位数据科技（广东）集团股份有限公司 拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明可抵扣增值税=建安工程费可抵扣增值税+前期费及其他可抵扣增值税=建安综合造价/1.09*9%+前期及其他费用/1.06*6% =10,602,856.43/1.09*9%+560,891.11/1.06*6% =907,213.76（元） 5、整体重置成本 整体重置成本=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本-可抵扣增值税=10,602,856.43+674,341.67+169,157.97-907,213.76 =10,539,200.00（元）百位取整 (三)综合成新率的确定 根据建筑物的经济寿命年限、已使用年限，确定建筑物的年限法成新率。对建筑物进行现场勘查后，依据现场勘查评分标准，分别对建筑的结构、装修、设备三部分进行打分，并依据权重系数确定建筑物的现场勘查成新率。年限法成新40% 60% 率和勘查法成新率的权重分别取 和 ，确定综合成新率。 1、年限法成新率 该房屋建筑物建成于1997年12月，截至评估基准日已使用27.85年，经济寿命年限设定为50年。则： 年限法成新率=（经济寿命年限-已使用年限）÷经济寿命年限×100%=（50-27.85）÷50×100% =44% 2、勘查法成新率 通过对建筑物结构、装饰、设备三部分进行勘查，了解委估资产的使用现状，维修保养，使用环境，使用强度等，对结构部分、装饰部分和设备工程分别进行打分，并依据建筑物成本构成，各部分的使用年限，确定三部分权重，确定其勘查法成新率。如下表： 房屋建筑物评估现场勘查成新率鉴定表 大位数据科技（广东）集团股份有限公司 拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明大位数据科技（广东）集团股份有限公司 拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明
综合成新率=年限法成新率×权重+勘查法成新率×权重 =44%×40%+39%×60% =41%取整 (四)评估价值的确定 评估价值=重置成本×综合成新率 =10,539,200.00×41% =4,321,072.00（元） 大位数据科技（广东）集团股份有限公司 拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明大位数据科技（广东）集团股份有限公司 拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明
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2、工程建设前期及其他费用 前期及其他费用=建安综合造价×前期费率 =3,526,943.26×6.36% =224,313.59 （元） 3、资金成本 资金成本=（建安综合造价+前期及其他费用）×合理的建设工期÷2 ×同期贷款利率LPR =（3,526,943.26+224,313.59）×1÷2×3.00% =56,268.85（元） 大位数据科技（广东）集团股份有限公司 拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明4、可抵扣增值税 可抵扣增值税=建安工程费可抵扣增值税+前期费及其他可抵扣增值税=建安综合造价/1.09*9%+前期及其他费用/1.06*6% =3,526,943.26/1.09*9%+186,575.30/1.06*6% =301,776.36（元） 5、整体重置成本 整体重置成本=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本-可抵扣增值税=3,526,943.26+224,313.59+56,268.85-301,776.36 =3,505,700.00（元）百位取整 (三)综合成新率的确定 根据建筑物的经济寿命年限、已使用年限，确定建筑物的年限法成新率。对建筑物进行现场勘查后，依据现场勘查评分标准，分别对建筑的结构、装修、设备三部分进行打分，并依据权重系数确定建筑物的现场勘查成新率。年限法成新率和勘查法成新率的权重分别取40%和60%，确定综合成新率。 1、年限法成新率 该房屋建筑物建成于1997年12月，截至评估基准日已使用27.85年，经济寿命年限设定为60年。则： 年限法成新率=（经济寿命年限-已使用年限）÷经济寿命年限×100%=（60-27.85）÷60×100% =54% 2、勘查法成新率 通过对建筑物结构、装饰、设备三部分进行勘查，了解委估资产的使用现状，维修保养，使用环境，使用强度等，对结构部分、装饰部分和设备工程分别进行打分，并依据建筑物成本构成，各部分的使用年限，确定三部分权重，确定其勘查法成新率。如下表： 房屋建筑物评估现场勘查成新率鉴定表 大位数据科技（广东）集团股份有限公司 拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明大位数据科技（广东）集团股份有限公司 拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明
综合成新率=年限法成新率×权重+完好分值法成新率×权重 =54%×40%+50%×60% =52%取整 (四)评估价值的确定 评估价值=重置成本×综合成新率 大位数据科技（广东）集团股份有限公司 拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明大位数据科技（广东）集团股份有限公司 拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明
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2、工程建设前期及其他费用 前期及其他费用=建安综合造价×前期费率 =550,622.35×6.36% =35,019.58（元） 3、资金成本 资金成本=（建安综合造价+前期及其他费用）×合理的建设工期÷2 ×同期贷款利率LPR =（550,622.35+35,019.58）×1÷2×3.00% =8,784.63（元） 4、可抵扣增值税 可抵扣增值税=建安工程费可抵扣增值税+前期费及其他可抵扣增值税=建安综合造价/1.09*9%+前期及其他费用/1.06*6% =550,622.35/1.09*9%+29,127.92/1.06*6% =47,112.98（元） 5、整体重置成本 大位数据科技（广东）集团股份有限公司 拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明大位数据科技（广东）集团股份有限公司 拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明
综合成新率=年限法成新率×权重+完好分值法成新率×权重 =30%×40%+31%×60% =31% (四)评估价值的确定 大位数据科技（广东）集团股份有限公司 拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明评估价值=重置成本×综合成新率 =547,300.00×31% =169,663.00（元） 五、评估结果 通过实施上述评估程序和方法，得出以下评估结果： 经评估，“大位数据科技（广东）集团股份有限公司”固定资产-房地产账面原值2,299.00万元，账面净值112.59万元；评估价值976.42万元，评估增值863.83万元，增值率767.22%。 大位数据科技（广东）集团股份有限公司 拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明大位数据科技（广东）集团股份有限公司 拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明
待估宗地的土地所有权属国家所有，土地使用权为土地使用者以出让方式取得。 待估宗地的土地使用者、权属证书、他项权利等土地权利状况详见下表：
拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明(三)土地利用状况 根据被评估单位提供的权属资料及现场勘查情况，至评估基准日时评估对象分别为大位数据科技（广东）集团股份有限公司的工业用地，宗地红线外达到“五通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯）及宗地红线内场地平整。地上房屋建筑物为“大位数据科技（广东）集团股份有限公司”自行建造，主要包括：车间、库房、机房、职工楼、展销门市、保卫房和办公楼等，主要建筑结构为钢混结构、混合结构和简易钢结构（详见《房屋建筑物评估明细表》）。 二、评估过程及方法 （一）评估过程 1、评估人员首先对该企业的土地使用权的入账价值进行清查，填列出原始入账价值和评估基准日的账面价值。 2、对照申报表，收集土地权属证明。 3、收集整理土地价格资料。 4、实地勘察，调查影响宗地地价的因素。 5、确定因素修正系数。 6、根据实际情况，选取适当的评估方法进行评定估算，确定评估值。 7、编制土地清查评估明细表，撰写土地评估说明。 （二）评估方法 根据《中国资产评估准则--不动产》，目前通行的地价评估方法有基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法。 根据《中国资产评估准则—不动产》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。待估宗地为已开发工业用地，不宜采用剩余法；因工业用地收益难以单大位数据科技（广东）集团股份有限公司 拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明独估算，无法确定土地的客观纯收益，无法采用收益法；由于无法取得待估宗地所在区域相关土地的补偿标准及取得土地时需要缴纳相应基础配套费等开发费需要一定的成本，因此不宜采用成本逼近法；由于待估宗地周边有相关的工业用地的交易案例，能够取得相关工业用地的交易案例，因此可采用市场比较法进行评估；由于待估宗地所在区域有完整的基准地价修正体系，且待估宗地在基准地价覆盖范围之内，因此可采用基准地价系数修正法进行评估；综上所述，本次评估采用市场比较法和基准地价系数修正法进行评估。 三、评估原则 根据地价评估的技术规程及评估对象的具体情况，在本报告评估过程中，我们遵循的主要原则有： （一）合法性原则 土地评估应以评估对象的合法权益为前提进行。合法权益包括：合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以土地使用权证、权属登记和其他合法证件为依据。在合法使用方面，应以使用管制（城市规划、土地用途管制等）为依据。在合法处分方面，应以法律法规和合同（如土地使用权出让合同）等容许的处分方式为依据。 （二）替代原则 根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。 大位数据科技（广东）集团股份有限公司 拟处置资产所涉及其持有的部分固定资产、无形资产市场价值 资产评估说明（三）需求与供给原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地评估时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。 （未完）  |