[股权转让]浦东建设(600284):上海浦兴投资发展有限公司拟股权转让涉及的上海浦兴创智企业管理有限公司股东全部权益价值资产评估报告（尚需国资备案）
|
时间：2026年01月15日 18:41:03 中财网 |
|
原标题: 浦东建设:上海浦兴投资发展有限公司拟股权转让涉及的上海浦兴创智企业管理有限公司股东全部权益价值资产评估报告（尚需国资备案）
本报告依据中国资产评估准则编制
上海浦兴投资发展有限公司拟股权转让涉及的
上海浦兴创智企业管理有限公司
股东全部权益价值
资产评估报告
【初稿】
沪申威评报字（2025）第1098号
（共1册，第1册）
上海申威资产评估有限公司
2025年12月15日
由于本报告系送审稿，故此我们保留在适当时补充、删减或修改本报告的权利。任何一方（包括贵公司）在任何情况下不得依赖本报告或其中任何部分的内容未经上海申威资产评估有限公司事目 录
声 明....................................................................................................................................................1
摘 要....................................................................................................................................................3
正 文....................................................................................................................................................6
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人概况.......................6二、评估目的......................................................................................................................................10
三、评估对象和评估范围..................................................................................................................11
四、价值类型及其定义......................................................................................................................25
五、评估基准日..................................................................................................................................25
六、评估依据......................................................................................................................................25
七、评估方法......................................................................................................................................29
八、评估程序实施过程和情况..........................................................................................................37
九、评估假设......................................................................................................................................40
十、评估结论......................................................................................................................................42
十一、特别事项说明 ........................................................................................................................45
十二、资产评估报告使用限制说明..................................................................................................47
十三、资产评估报告日......................................................................................................................48
十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章......................................................................49
附 件..............................................................................................................................................50
本声明系资产评估报告书不可分割的部分。一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何第三方不得成为本资产评估报告的使用人，亦不得依赖本资产评估报告或其中任何部分的内容。
三、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围、评估目的使用资产评估报告；本资产评估报告仅服务于本报告所列明的评估目的及送交资产评估主管部门审查之用途。除按规定报送有关政府管理部门或依据法律需公开的情形外，未经本资产评估机构事先书面许可，本资产评估报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上，也不得全部或部分提及、引用或发送本报告。委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
四、本资产评估机构及其资产评估专业人员提示本资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
六、评估对象涉及的资产、负债清单以及盈利预测由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
七、本资产评估机构及资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。但我们仅对评估对象及其所涉及资产的价值发表意见，我们无权对它们的法律权属做出任何形式的保证。本报告亦不得作为任何形式的产权证明文件使用。
九、本资产评估机构及其资产评估专业人员对委估资产价值所做的分析、判断受本报告中的假设和限制条件的约束，评估结论仅在这些假设和限制条件下成立。为了合理地正确使用本评估报告，资产评估报告使用人应当关注本报告的“评估假设”、“特别事项说明”和“资产评估报告使用限制说明”。
十、本资产评估机构及其资产评估专业人员对实物资产的勘察按常规仅限于其表观质量和使用、保养状况，未触及被遮盖、隐蔽及难于接触到的部位，我们未受委托对它们的质量进行专业技术检测和鉴定，我们的评估以委托人和其他相关当事人提供的资料为基础，如果这些评估对象的内在质量有瑕疵，评估结论可能会受到不同程度的影响。
资产评估师（签章）：
资产评估师（签章）：
以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结
论，应当阅读评估报告正文。上海申威资产评估有限公司接受委托，对上海浦兴投资发展有限公司拟实施股权转让而涉及的上海浦兴创智企业管理有限公司的股东全部权益价值进行了评估。
一、评估目的：股权转让。
二、评估对象：截至评估基准日的上海浦兴创智企业管理有限公司的股东全部权益。
三、评估范围：截至评估基准日的上海浦兴创智企业管理有限公司的全部资产及负债。资产包括上海浦兴创智企业管理有限公司资产负债申报表列示的流动资产、投资性房地产、固定资产、在建工程、递延所得税资产、无形资产等，负债包括流动负债和非流动负债。
四、价值类型：市场价值。
五、评估基准日：2025年6月30日。
六、评估方法：资产基础法，以资产基础法下的评估结果作为评估结论。
七、评估结论
| 序号 | 项目 | 账面价值 | 评估价值 | 增减值 | 增值率% | | 1 | 流动资产 | 55,056.47 | 73,429.10 | 18,372.63 | 33.37 | | 2 | 非流动资产 | 261,021.70 | 258,739.35 | -2,282.35 | -0.87 | | 3 | 其中：可供出售金融资产净额 | | | | | | 4 | 持有至到期投资净额 | | | | | | 5 | 长期应收款净额 | | | | | | 6 | 长期股权投资净额 | | | | | | 7 | 投资性房地产净额 | 254,824.47 | 256,207.14 | 1,382.67 | 0.54 | | 8 | 固定资产净额 | 2,934.50 | 2,507.33 | -427.17 | -14.56 | | 9 | 在建工程净额 | 23.41 | 23.41 | 0.00 | 0.00 | | 10 | 工程物质净额 | | | | | | 11 | 固定资产清理 | | | | | | 12 | 生产性生物资产净额 | | | | | | 13 | 油气资产净额 | | | | | | 14 | 无形资产净额 | 3,235.72 | 0.00 | -3,235.72 | -100.00 | | 15 | 开发支出 | | | | | | 16 | 商誉净额 | | | | | | 17 | 长期待摊费用 | | | | | | 18 | 递延所得税资产 | 3.60 | 1.47 | -2.13 | -59.17 | | 19 | 其他非流动资产 | | | | | | 20 | 资产总计 | 316,078.17 | 332,168.45 | 16,090.28 | 5.09 | | 21 | 流动负债 | 166,537.83 | 166,537.83 | 0.00 | 0.00 |
| 序号 | 项目 | 账面价值 | 评估价值 | 增减值 | 增值率% | | 22 | 非流动负债 | 163,500.00 | 163,500.00 | 0.00 | 0.00 | | 23 | 负债总计 | 330,037.83 | 330,037.83 | 0.00 | 0.00 | | 24 | 净资产（所有者权益） | -13,959.66 | 2,130.62 | 16,090.28 | 115.26 |
注：增值率=[（评估价值-账面价值）÷|账面价值|]×100%
八、评估结论使用有效期：为评估基准日起壹年内，即有效期截至2026年6月29日。
九、对评估结论产生重大影响的特别事项的关键内容
具体内容详见评估报告正文“十一、特别事项说明”。
为了正确理解评估结论，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
十、本资产评估报告日为2025年12月15日。
上海浦兴投资发展有限公司拟股权转让涉及的
上海浦兴创智企业管理有限公司
股东全部权益价值
资产评估报告
沪申威评报字（2025）第1098号
正 文
上海浦兴投资发展有限公司：
上海申威资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对上海浦兴投资发展有限公司拟实施股权转让涉及的上海浦兴创智企业管理有限公司股东全部权益在2025年6月30日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人概况
（一）委托人和委托人以外的其他评估报告使用人
1、委托人
企业名称：上海浦兴投资发展有限公司
统一社会信用代码：9131011573904460XX
( ) 701 3 202
法定住所：中国上海自由贸易试验区川桥路 弄 号 室
类型：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)
法定代表人：黄瑞红
注册资本：人民币119,870.0796万元整
成立日期：2002年05月27日
经营范围：对道路、公路投资的管理，自有建筑设备的融物租赁，建材的销售，实业投资。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】2、委托人以外的其他评估报告使用人
除与该经济行为相关的法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，无其他评估报告使用人。
除非国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人共同确认的机构或个人均不能由于得到本资产评估报告而成为本资产评估报告的合法使用人。
（二）被评估单位
1、《企业法人营业执照》载明的主要登记事项
企业名称：上海浦兴创智企业管理有限公司
统一社会信用代码：91310115MA1HB5FH24
住所：上海市浦东新区邹平路188弄7号2楼
法定代表人：马思宇
注册资本：人民币2,000.0000万元整
企业类型：其他有限责任公司
成立日期：2020年3月18日
经营范围：许可项目：房地产开发经营；餐饮服务；食品销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：企业管理；物业管理；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；房地产咨询；停车场服务；园区管理服务；市场营销策划；房地产经纪；城市绿化管理；非居住房地产租赁；日用百货销售。（除依法
| 序号 | 股东名称 | 认缴注册
资本 | 占注册资本
比例（%） | 实收资本 | 实收占
总认缴比例（%） | | 1 | 上海浦兴投资发展有限公司 | 1,600.00 | 80.00 | 1,600.00 | 80.00 | | 2 | 上海浦东路桥(集团)有限公司 | 400.00 | 20.00 | 400.00 | 20.00 | | | 总计 | 2,000.00 | 100.00 | 2,000.00 | 100.00 |
截至评估基准日，上述股权结构无变化。
3、企业业务模式及业务开展情况
上海浦兴创智企业管理有限公司主要从事园区开发业务，现阶段作为浦东新区重点项目“上海TOP芯联主要管理主体”，负责上海TOP芯联项目的招商运营、经营管理、企业服务等工作。
4、被评估单位经营场所使用情况
评估基准日2025年6月30日上海浦兴创智企业管理有限公司位于上海市浦东新区邹平路188弄7号2楼办公，系被评估单位自有房产。故本次评估已纳入评估范围。
5、主要会计政策及税收政策
被评估单位执行《企业会计准则－基本准则》及其他相关会计准则的规定。
会计年度自公历1月1日起至12月31日止；以权责发生制为记账基础，以人民
| 项目 | 2023年12月31日 | 2024年12月31日 | 2025年6月30日 | | 资产总额 | 314,938.91 | 315,624.61 | 316,078.16 | | 负债总额 | 318,283.40 | 327,604.25 | 330,037.83 | | 所有者权益 | -3,344.49 | -11,979.63 | -13,959.67 |
近两年一期的经营情况如下：
金额单位：人民币万元
| 项目 | 2023年度 | 2024年度 | 2025年1-6月 | | 营业收入 | 220.53 | 4,826.99 | 5,185.39 | | 营业成本 | 2,298.72 | 6,955.03 | 4,143.92 | | 净利润 | -5,063.70 | -8.635.14 | -1,980.04 |
以上2023年度、2024年度、2025年1-6月数据摘众华会计师事务所（特殊普通合伙）（文号：众会字(2025)第11760号）出具的标准无保留意见审计报告。
（三）被评估单位业务概览
浦兴创智是一家以园区开发与运营为核心的专业机构，肩负着驱动区域产业升级与创新的战略使命。公司以浦东新区重点项目“上海TOP芯联”为核心载体，构建了覆盖“开发建设、产业招商、综合运营、企业服务”的全链条业务体系。
1、园区开发与资产管理
“ TOP ”
作为上海 芯联的主要管理主体，负责园区的前期规划、开发协调与全生命周期资产管理。确保园区基础设施与物业资产的保值增值。
2、物业招商与生态构建
聚焦集成电路、人工智能等前沿产业，开展精准招商，吸引行业龙头与高成长性企业入驻。着力打造上下游协同的产业集群，构建共生共赢的产业生态圈。
3、综合运营与智慧管理
提供全面的物业、安保、环境及能源管理，保障园区高效、安全、绿色运行。
建设并运营“智慧园区"平台，实现管理数字化与服务智能化。
4、企业服务与价值赋能
搭建产业服务平台，为入驻企业提供政策咨询、金融对接、人才培训、技术合作等一站式增值服务。通过举办行业活动、创新沙龙等，促进知识共享与商业合作，赋能企业成长。
（四）委托人和被评估单位之间的关系
委托人为被评估单位的控股股东。
二、评估目的
为满足委托人拟实施股权转让的需要，提供上海浦兴创智企业管理有限公司股东全部权益价值的参考意见。
已取得的经济行为文件：
1、《上海浦东路桥(集团)有限公司总经理办公会会议纪要》【2025-35】；2、《上海浦东路桥(集团)有限公司总经理办公会会议纪要》【总办会〔2025〕32号】；
3、《上海 浦东建设股份有限公司总经理办公会会议纪要》【总办会〔2025〕22号】；
4、《浦东新区国有存量资产处置联合工作小组专题会议纪要》【2025－8】；
| 项目 | 账面金额（人民币元） | | 货币资金 | 2,826,064.30 | | 应收账款 | 8,568,018.32 | | 预付账款 | 2,085,354.24 | | 其他应收款 | 30,745,428.50 | | 存货 | 399,311,082.54 | | 其他流动资产 | 107,028,759.11 | | 投资性房地产 | 2,548,244,654.59 | | 固定资产净额 | 29,344,958.11 | | 在建工程 | 234,061.94 | | 无形资产 | 32,357,200.78 | | 递延所得税资产 | 36,015.09 | | 资产总额 | 3,160,781,597.52 | | 应付账款 | 57,520,065.66 | | 预收款项 | 12,222,663.15 | | 应交税费 | 4,150,541.06 | | 其他应付款 | 1,565,502,788.29 | | 一年内到期的非流动负债 | 25,890,200.63 | | 其他流动负债 | 92,037.34 | | 其他非流动负债 | 1,635,000,000.00 | | 负债合计 | 3,300,378,296.13 | | 所有者权益合计 | -139,596,698.61 |
| 科目名称 | 数量 | 账面余额 | 跌价准备 | 账面净额 | | 存货—产成品(开发产品) | 12,361.00㎡ | 399,311,082.54 | 0.00 | 399,311,082.54 | | 存货合计 | 12,361.00㎡ | 399,311,082.54 | 0.00 | 399,311,082.54 |
上述存货均为办公房地产，坐落于浦东新区邹平路188弄。所有房产均为状态正常、可正常使用或销售的存货。
1.1概况
存货—产成品（开发产品）为被评估单位开发建设的邹平路188弄5幢7号7楼、8楼、9楼、13楼、邹平路188弄7幢5号1-5层等办公房地产。四至为：东至邹平路，西至东明路，南至川杨河，北至成山路，土地用途为商办，土地权利性质为出让，建筑面积合计为12,361.00平方米，土地使用权面积为相应的土地使用权面积，具体详见下表：
| 序号 | 房屋坐落 | 用途 | 竣工日期 | 2
建筑面积（m） | | 1 | 邹平路188弄5幢7号7楼 | 办公 | 2023年 | 2,326.61 | | 2 | 邹平路188弄5幢7号8楼 | 办公 | 2023年 | 2,326.61 | | 3 | 邹平路188弄5幢7号9楼 | 办公 | 2023年 | 2,326.61 | | 4 | 邹平路188弄5幢7号13楼 | 办公 | 2023年 | 2,326.61 | | 5 | 邹平路188弄7幢5号1-5层 | 办公 | 2023年 | 3,054.56 | | 合计 | | | | 12,361.00 |
1.1.1区位状况
本次评估的存货为邹平路188弄5幢7号7楼、8楼、9楼、13楼及邹平路188弄7幢5号1-5层，均位于上海市浦东新区区，东至邹平路，西至东明路，南至川杨河，北至成山路。周边主要房屋建筑物以住宅小区及配套商业为主，办公聚集度一般。主要的公共及生活服务设施包括 中国银行（成山路支行）、 平安银行（上海周家渡支行）、上海农商银行（六里支行）等金融机构；上南中学东校（邹平校区）、云台小学、尚博实验小学（昌里校区）等教育机构；上海中医药大学附属龙华医院（浦东分院）等医疗机构，其余各项公共及生活配套设施完善度较好。评估对象周边建筑物密集度较高，无重大影响环境的污染源，绿化率较好，基本无空气及噪声等污染，环境状况较好。评估对象附近公共交通有604路、782路、860路等多条公交线路，毗邻轨道交通13号线、6号线东明路站，交通出行便捷度较好。距离虹桥火车站直线约18.70公里、距离浦东国际机场直线约26公里，周围的主干道为杨高南路，对外的交通便捷度较好。
1.1.2
实物状况
本次评估的存货—产成品（开发产品）位于浦东新区邹平路188弄5幢7号7楼、8楼、9楼、13楼及邹平路188弄7幢5号1-5层，房屋用途均为办公，截至评估基准日均已竣工备案，总建筑面积为12,361.00平方米。建筑结构为钢筋
| 不动产权证书编号 | 沪（2024）浦字不动产权第071988号 | | 权利人 | 上海浦兴创智企业管理有限公司 | | 共有情况 | 单独所有 | | 坐落 | 邹平路188弄5-7号、地下车库 | | 不动产单元号 | 详见附记 | | 权利类型 | /
国有建设用地使用权房屋所有权 | | 权利性质 | 土地权力性质：出让 | | 用途 | 土地用途：商办/房屋用途：详见附记 | | 面积 | 宗地面积：10,105.50㎡
建筑面积：48,720.37㎡ | | 使用期限 | / | | 权利其他状况 | 土地状况：
地号：浦东新区周家渡街道同福村14/18丘；
使用权面积：相应的土地面积
房屋状况：详见附记。 | | 附记 | | | 商业用地：自2020年02月19日至2060年02月18日止
办公用地：自2020年02月19日至2070年02月18日止
一、邹平路188弄地下车库地下2地下1层系民防工程，其中人防面积3584.94平方米
二、邹平路188弄7号4-12层、5号15层、6号15层用于销售;其余房屋自项目规划土地综合验收通过之日
起自持不少于20年。
三、根据《国有建设角地使用权出证合同》附件8：
1、1）受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积100%（计10,088.55平方米）的商业物
业不少于20年；
2）受让人应当自项目规划士地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于50%（计35,328.23平方米）的办公
物业不少于20年；
2、办公可售部分以层为单位进行销售，商业可售部分以整体为单元进行销售。出让宗地上的房屋或者特定空
间应当符合基本单元的规定，其中商业部分登记最小单位为：整体，销售最小单位为整体；办公部分登记最
小单位为：层，销售最小单位为：层。 | |
| 不动产权证书编号 | 沪（2024）浦字不动产权第071988号 | | 3、自持部分物业转让时需出让人同意。
4、自持物业应整体抵押，不得分割抵押。
5、出资比例：上海浦兴投资发展有限公司，80%；上海浦东路桥(集团)有限公司，20%
股权结构：实际控制人：变更以上内容的需出让人同意。
6、自持部分房屋所有权应记载在同一房屋土地登记薄，并发放一本不动产粒证，不得分证办理。原产权证
号：沪（2024）浦字不动产权第071366号
原登记目:2024-07-30
2024-08-01更正; | |
| 存货房屋状况 | | | | | | | | | 幢号 | 室号部位 | 建筑面积 | 房屋类型 | 用途 | 总层数 | 竣工日期 | 土地权利性质 | | 188弄7号 | 7层 | 2,326.61 | 办公楼 | 办公 | 12 | 2023年 | 出让 | | 188弄7号 | 8层 | 2,326.61 | 办公楼 | 办公 | 12 | 2023年 | 出让 | | 188弄7号 | 9层 | 2,326.61 | 办公楼 | 办公 | 12 | 2023年 | 出让 | | 188弄7号 | 12层 | 2,326.61 | 办公楼 | 办公 | 12 | 2023年 | 出让 | | 188弄5号 | 1-5层 | 3,054.56 | 办公楼 | 办公 | 5 | 2023年 | 出让 |
2、投资性房地产
2.1概况
投资性房地产账面原值人民币2,648,000,010.37元，账面净值人民币2,548,244,654.59 718 1 B1 1-2 718
元，投资性房地产为成山路 弄 号 、 层、成山路
弄1号3-10层、邹平路188弄1、2、3、4号1-3层等商办房地产；成山路718弄2号等地下1层-地下2层地下车位（车位数量697个）；邹平路188弄5幢7号11层装修工程等。四至为：东至邹平路，西至东明路，南至川杨河，北至成山路，土地用途为商办，土地权利性质为出让，建筑面积合计为109,241.61平方米，土地使用权面积为相应的土地使用权面积，目前用于出租，采用成本计量方式，具体明细如下：
金额单位：人民币元
| 序号 | 建筑物名称 | 房屋
用途 | 建成
年月 | 建筑面积
（m2） | 账面原值 | 账面净值 |
| 序号 | 建筑物名称 | 房屋
用途 | 建成
年月 | 建筑面积
（m2） | 账面原值 | 账面净值 | | 1 | 成山路718弄1号B1、1-2层 | 商业 | 2023年 | 7,685.33 | 264,152,237.03 | 249,660,133.15 | | 2 | 邹平路188弄1、2、3、4号1-3层 | 商业 | 2023年 | 2,104.55 | 81,780,153.93 | 77,783,154.61 | | 3 | 邹平路188弄5幢7号1-3层 | 商业 | 2023年 | 2,804.29 | 70,220,501.98 | 66,800,984.93 | | 4 | 成山路718弄1号3-10层 | 办公 | 2023年 | 16,405.55 | 563,285,311.70 | 540,419,013.45 | | 5 | 邹平路188弄1幢1号6-12层 | 办公 | 2023年 | 16,313.57 | 650,499,317.99 | 624,211,612.30 | | 6 | 邹平路188弄5幢7号3层 | 办公 | 2023年 | 2,565.10 | 79,269,214.60 | 77,234,249.56 | | 7 | 邹平路188弄5幢7号5层 | 办公 | 2023年 | 2,844.02 | 93,802,371.37 | 92,272,739.30 | | 8 | 邹平路188弄5幢7号6层 | 办公 | 2023年 | 2,326.61 | 74,558,810.16 | 73,342,312.84 | | 9 | 邹平路188弄5幢7号10层 | 办公 | 2023年 | 2,326.61 | 74,558,810.16 | 74,335,038.72 | | 10 | 邹平路188弄5幢7号11层 | 办公 | 2023年 | 2,326.61 | 74,558,810.16 | 71,810,600.66 | | 11 | 邹平路188弄5幢7号12层 | 办公 | 2023年 | 2,326.61 | 74,558,810.16 | 71,810,600.66 | | 12 | 邹平路188弄3幢2号1-5层 | 办公 | 2023年 | 3,029.39 | 112,729,391.37 | 109,836,690.75 | | 13 | 邹平路188弄2幢3号1-5层 | 办公 | 2023年 | 3,026.36 | 112,529,402.79 | 111,108,960.72 | | 14 | 邹平路188弄6幢6号1-5层 | 办公 | 2023年 | 3,032.75 | 102,094,842.42 | 99,852,263.49 | | 15 | 成山路718弄2号等地下
1层-地下2层 | 地下
车库 | 2023年 | 40,124.25 | 171,600,000.00 | 164,392,800.00 | | 16 | 邹平路188弄5幢7号
11层装修 | 装修 | 2023年 | / | 4,067,863.21 | 3,449,547.92 | | 17 | 邹平路188弄5幢7号
12层装修 | 装修 | 2023年 | / | 4,067,863.20 | 3,449,547.91 | | 18 | 邹平路188弄1幢1号装修 | 装修 | 2023年 | / | 30,398,139.92 | 27,479,918.48 | | 19 | 邹平路188弄5幢7号
3、4、5层硬装修 | 硬
装修 | 2023年 | / | 5,224,272.11 | 5,015,301.21 | | 20 | 邹平路188弄3幢2号
1-5层硬装修 | 硬
装修 | 2023年 | / | 4,043,886.11 | 3,979,183.93 | | | 合计 | | | 109,241.61 | 2,648,000,010.37 | 2,548,244,654.59 |
2.2区域状况
本次评估的投资性房地产位于浦东新区成山路718弄1、2号；邹平路
188弄5-7号；邹平路189弄1、2、3、4号，TOP芯联园区内。东至邹平路，西至东明路，南至川杨河，北至成山路。周边主要房屋建筑物以住宅小区及配套商业为主，办公聚集度一般。主要的公共及生活服务设施包括 中国银行（成山路支行）、 平安银行（上海周家渡支行）、上海农商银行（六里支行）等金融机构；上南中学东校（邹平校区）、云台小学、尚博实验小学（昌里校区）等教育机构；上海中医药大学附属龙华医院（浦东分院）等医疗机构，其余各项公共及生活配套设施完善度较好。评估对象周边建筑物密集度较高，无重大影响环境的污染源，绿化率较好，基本无空气及噪声等污染，环境状况较好。评估对象附近公共交通有604路、782路、860路等多条公交线路，毗邻轨道交通13号线、6号线东明路站，交通出行便捷度较好。距离虹桥火车站直线约18.70公里、距离浦东国际机场直线约26公里，周围的主干道为杨高南路，对外的交通便捷度较好。
2.3实物状况
本次评估的投资性房地产位于上海市浦东新区成山路718弄1号、邹平路188弄1幢1号、邹平路188弄5幢7号等（TOP芯联园），成山路718
弄1号为T1幢，B1-2层为商业，3-10层为办公；邹平路188弄1幢1号为T2幢，1-3层为商业，6-12层为办公；邹平路188弄5幢7号为T3幢，1-3层商业、5、6、10-12层为办公；邹平路188弄3幢2等为三幢1-5层的独栋办公楼。建筑物外立面均为玻璃幕墙，钢混结构，2023年竣工，办公层高约为3米，商业层高约5米，办公交房标准为简装，地面架空地板，墙面涂料粉刷，安装中央空调；商业交房标准为简装，地面架空地板，墙面涂料粉刷，安装中央空调，维护状态较好。地下车位位于地下一层、地下二层，层高约5米，地面为环氧地坪，墙面涂料粉刷。另外包括邹平路188弄5幢7号3-5、11-12层内部装修、邹平路188弄1幢1号内部装修、邹平路188弄3幢2号1-5层硬装修；总建筑面积为109,241.61平方米，其中办公房地产建筑面积为
| 不动产权证书编号 | 沪（2024）浦字不动产权第071371号 | | 权利人 | 上海浦兴创智企业管理有限公司 | | 共有情况 | 单独所有 | | 坐落 | 成山路718弄1、2号 | | 不动产单元号 | 详见附记 | | 权利类型 | 国有建设用地使用权/房屋所有权 | | 权利性质 | 土地权力性质：出让 | | 用途 | 土地用途：商办/房屋用途：详见附记 | | 面积 | 宗地面积：8,056.20㎡
建筑面积：35,806.07㎡ | | 使用期限 | / | | 权利其他状况 | 土地状况：
地号：浦东新区周家渡街道同福村14/16丘；
使用权面积：相应的土地面积；
独用面积：相应的土地面积；
分摊面积：相应的土地面积；
房屋状况：详见附记。 | | 附记 | | | 商业用地：自2020年02月19日至2060年02月18日止
办公用地：自2020年02月19日至2070年02月18日止
一、邹平路188弄地下车库地下2地下1层系民防工程，其中人防面积3584.94平方米
二、邹平路188弄7号4-12层、5号15层、6号15层用于销售;其余房屋自项目规划土地综合验收通过之日
起自持不少于20年。
三、根据《国有建设角地使用权出证合同》附件8：
1、1）受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积100%（计10,088.55平方米）的商业物
业不少于20年；
2）受让人应当自项目规划士地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于50%（计35,328.23平方米）的办公
物业不少于20年；
2、办公可售部分以层为单位进行销售，商业可售部分以整体为单元进行销售。出让宗地上的房屋或者特定空
间应当符合基本单元的规定，其中商业部分登记最小单位为：整体，销售最小单位为整体；办公部分登记最
小单位为：层，销售最小单位为：层。 | |
| 不动产权证书编号 | 沪（2024）浦字不动产权第071371号 | | 3、自持部分物业转让时需出让人同意。
4、自持物业应整体抵押，不得分割抵押。
5、出资比例：上海浦兴投资发展有限公司，80%；上海浦东路桥(集团)有限公司，20%
股权结构：实际控制人：变更以上内容的需出让人同意。
6、自持部分房屋所有权应记载在同一房屋土地登记薄，并发放一本不动产粒证，不得分证办理。原产权证
号：沪（2024）浦字不动产权第071366号
原登记目:2024-07-30
2024-08-01更正； | |
| 不动产权证书编号 | 沪（2024）浦字不动产权第071376号 | | 权利人 | 上海浦兴创智企业管理有限公司 | | 共有情况 | 单独所有 | | 坐落 | 邹平路189弄1、2、3、4号 | | 不动产单元号 | 详见附记 | | 权利类型 | 国有建设用地使用权/房屋所有权 | | 权利性质 | 土地权力性质：出让 | | 用途 | 土地用途：商办/房屋用途：详见附记 | | 面积 | 宗地面积：10,096.00㎡
建筑面积：38,374.06㎡ | | 使用期限 | / | | 权利其他状况 | 土地状况：
地号：浦东新区周家渡街道同福村14/17丘；
使用权面积：相应的土地面积;
独用面积：相应的土地面积；
分摊面积：相应的土地面积；
房屋状况：详见附记。 | | 附记 | | | 商业用地：自2020年02月19日至2060年02月18日止
办公用地：自2020年02月19日至2070年02月18日止
一、邹平路188弄地下车库地下2地下1层系民防工程，其中人防面积3584.94平方米
二、邹平路188弄7号4-12层、5号15层、6号15层用于销售;其余房屋自项目规划土地综合验收通过之日
起自持不少于20年。
三、根据《国有建设角地使用权出证合同》附件8：
1、1）受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积100%（计10,088.55平方米）的商业物
业不少于20年；
2）受让人应当自项目规划士地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于50%（计35,328.23平方米）的办公
物业不少于20年；
2、办公可售部分以层为单位进行销售，商业可售部分以整体为单元进行销售。出让宗地上的房屋或者特定空
间应当符合基本单元的规定，其中商业部分登记最小单位为：整体，销售最小单位为整体；办公部分登记最 | |
| 不动产权证书编号 | 沪（2024）浦字不动产权第071376号 | | 小单位为：层，销售最小单位为：层。
3、自持部分物业转让时需出让人同意。
4、自持物业应整体抵押，不得分割抵押。
5、出资比例：上海浦兴投资发展有限公司，80%；上海浦东路桥(集团)有限公司，20%
股权结构：实际控制人：变更以上内容的需出让人同意。
6、自持部分房屋所有权应记载在同一房屋土地登记薄，并发放一本不动产粒证，不得分证办理。原产权证
号：沪（2024）浦字不动产权第071366号
原登记目:2024-07-30
2024-08-01更正； | |
| 不动产权证书编号 | 2024 071988
沪（ ）浦字不动产权第 号 | | 权利人 | 上海浦兴创智企业管理有限公司 | | 共有情况 | 单独所有 | | 坐落 | 邹平路188弄5-7号、地下车库 | | 不动产单元号 | 详见附记 | | 权利类型 | 国有建设用地使用权/房屋所有权 | | 权利性质 | 土地权力性质：出让 | | 用途 | 土地用途：商办/房屋用途：详见附记 | | 面积 | 宗地面积：10,105.50㎡
建筑面积：48,720.37㎡ | | 使用期限 | / | | 权利其他状况 | 土地状况：
地号：浦东新区周家渡街道同福村14/18丘；
使用权面积：相应的土地面积
房屋状况：详见附记。 | | 附记 | | | 商业用地：自2020年02月19日至2060年02月18日止
办公用地：自2020年02月19日至2070年02月18日止
一、邹平路188弄地下车库地下2地下1层系民防工程，其中人防面积3584.94平方米
二、邹平路188弄7号4-12层、5号15层、6号15层用于销售;其余房屋自项目规划土地综合验收通过之日
起自持不少于20年。
三、根据《国有建设角地使用权出证合同》附件8：
1、1）受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积100%（计10,088.55平方米）的商业物
业不少于20年；
2）受让人应当自项目规划士地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于50%（计35,328.23平方米）的办公
物业不少于20年；
2、办公可售部分以层为单位进行销售，商业可售部分以整体为单元进行销售。出让宗地上的房屋或者特定空
间应当符合基本单元的规定，其中商业部分登记最小单位为：整体，销售最小单位为整体；办公部分登记最
小单位为：层，销售最小单位为：层。 | |
| 不动产权证书编号 | 沪（2024）浦字不动产权第071988号 | | | | | | | | 3、自持部分物业转让时需出让人同意。
4、自持物业应整体抵押，不得分割抵押。
5、出资比例：上海浦兴投资发展有限公司，80%；上海浦东路桥(集团)有限公司，20%
股权结构：实际控制人：变更以上内容的需出让人同意。
6、自持部分房屋所有权应记载在同一房屋土地登记薄，并发放一本不动产粒证，不得分证办理。原产权证
号：沪（2024）浦字不动产权第071366号
原登记目:2024-07-30
2024-08-01更正； | | | | | | | | | 房屋状况 | | | | | | | | | 幢号 | 室号部位 | 建筑面积 | 房屋类型 | 用途 | 总层数 | 竣工日期 | 土地权利性质 | | 188弄7号 | 1-3层 | 2,804.29 | 办公楼 | 商业 | 12 | 2023年 | 出让 | | 188弄7号 | 3层 | 2,565.10 | 办公楼 | 办公 | 12 | 2023年 | 出让 | | 188弄7号 | 5层 | 2,844.02 | 办公楼 | 办公 | 12 | 2023年 | 出让 | | 188弄7号 | 6层 | 2,326.61 | 办公楼 | 办公 | 12 | 2023年 | 出让 | | 188弄7号 | 10层 | 2,326.61 | 办公楼 | 办公 | 12 | 2023年 | 出让 | | 188弄7号 | 11层 | 2,326.61 | 办公楼 | 办公 | 12 | 2023年 | 出让 | | 188弄7号 | 12层 | 2,326.61 | 办公楼 | 办公 | 12 | 2023年 | 出让 | | 188弄6号 | 1-5层 | 3,032.75 | 办公楼 | 办公 | 5 | 2023年 | 出让 |
2.5投资性房地产的租赁状况
| 建筑物名称 | 租赁面积（㎡） | 起租时间 | 租赁到期日 | 现有租金单价
（人民币元/㎡/天） | | T1幢B1 | 48.80 | 2023/11/27 | 2026/11/26 | 8.50 | | T1幢B1 | 54.70 | 2023/8/14 | 2026/11/8 | 7.00 | | T1幢B1 | 178.80 | 2023/8/15 | 2026/11/9 | 6.00 | | T1幢B1 | 26.50 | 2023/12/17 | 2026/12/16 | 8.50 | | T1幢B1 | 59.10 | 2024/1/7 | 2027/1/6 | 5.50 | | T1 B1
幢 | 92.90 | 2024/1/7 | 2027/1/6 | 5.40 | | T1 B1
幢 | 116.80 | 2023/7/17 | 2028/10/11 | 6.50 | | T1幢B1 | 86.10 | 2023/8/15 | 2026/11/9 | 6.00 | | T1幢1F | 157.60 | 2023/7/10 | 2031/12/26 | 5.40 | | T1幢1F | 99.40 | 2023/7/1 | 2028/9/25 | 6.50 | | T1幢1F | 253.80 | 2023/7/1 | 2031/6/30 | 5.00 |
| 建筑物名称 | 租赁面积（㎡） | 起租时间 | 租赁到期日 | 现有租金单价
（人民币元/㎡/天） | | T1幢1F | 167.50 | 2023/12/1 | 2028/11/30 | 2.70 | | T1幢1F | 61.40 | 2023/8/1 | 2029/10/26 | 6.35 | | T1幢1F | 50.60 | 2023/9/1 | 2028/11/26 | 6.40 | | T1幢1F | 249.80 | 2024/8/1 | 2029/7/31 | 5.80 | | T1幢2F | 71.90 | 2023/10/1 | 2028/11/26 | 3.50 | | T1幢2F | 789.40 | 2023/8/15 | 2030/11/9 | 2.50 | | T1幢3-6F | 8,140.59 | 2024/12/1 | 2033/6/30 | 3.54 | | T1幢7-10F | 8,264.96 | 2024/4/1 | 2033/6/30 | 3.43 | | T2幢8F | 1,923.56 | 2024/7/1 | 2027/6/30 | 7.80 | | T2幢8F | 406.95 | 2024/7/1 | 2027/6/30 | 7.80 | | T2幢9F | 2,330.51 | 2024/7/1 | 2027/6/30 | 7.80 | | T2幢10F | 1,167.95 | 2024/7/1 | 2027/6/30 | 7.80 | | T2幢10F | 1,162.56 | 2024/7/1 | 2027/6/30 | 8.00 | | T2幢11F | 2,330.51 | 2024/7/1 | 2027/6/30 | 8.00 | | T2幢12F | 2,330.51 | 2024/7/1 | 2027/6/30 | 8.00 | | T3幢10F | 2,326.61 | 2023/12/1 | 2026/11/30 | 7.00 | | T3幢11F | 2,326.61 | 2023/12/1 | 2026/11/30 | 7.00 | | 小独栋A1-5F | 3,029.39 | 2024/6/1 | 2027/7/31 | 5.90 | | 小独栋D1-5F | 3,032.75 | 2024/8/1 | 2027/11/30 | 5.60 |
3、固定资产—房屋建筑物类（未完）
|
|
