26蛇口02 : 招商蛇口招商局蛇口工业区控股股份有限公司2026年跟踪评级报告
联合〔2026〕2898号 联合资信评估股份有限公司通过对招商局蛇口工业区控股股份 有限公司主体及其相关债券的信用状况进行跟踪分析和评估，确定 维持招商局蛇口工业区控股股份有限公司主体长期信用等级为 AAA，维持“22招商蛇口 MTN003B”“22招商蛇口 GN004”“23 招商蛇口 GN002”“24招商蛇口 GN001”“22蛇口 06”“22蛇口 10”“23蛇口01”“23蛇口02”“23蛇口03”“23蛇口04”“23 蛇口 05”“24蛇口 01”“24蛇口 02”“24蛇口 03”和“24蛇口 04”信用等级为 AAA，评级展望为稳定。 特此公告 联合资信评估股份有限公司 评级总监： 二〇二六年五月十五日 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2026年跟踪评级报告 项 目 本次评级结果 上次评级结果 本次评级时间 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 AAA/稳定 AAA/稳定 22招商蛇口 MTN003B 22招商蛇口 GN004 23招商蛇口 GN002 24招商蛇口 GN001 2026/05/15 22蛇口 06 / 22蛇口 10 AAA/稳定 AAA/稳定 23蛇口 01 / 23蛇口 02 23蛇口 03 / 23蛇口 04 23蛇口 05 / 24蛇口 01 24蛇口 02 / 24蛇口 03 24蛇口 04 跟踪期内，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“公司”）作为招商局集团有限公司（以下简评级观点 称“招商局集团”）旗下的房地产运营平台，在股东背景、开发经验及品牌力方面优势显著。经营方面，2025年及 2026年一季度，公司加大了核心城市项目的获取占比，项目布局持续优化，土地储备规模充裕；2025年公司销售金额排名上升至行业第四名，整体去化情况良好；受房地产行业景气度下行影响，公司毛利率水平和销售规模均有所下降，但降幅小于行业平均水平，同时，城市服务业和资产运营为公司贡献了较稳定的现金流入，公司整体经营风险极低。财务方面，2025年及 2026年一季度，受行业深度调整影响，公司盈利能力有所下降，但财务政策保持稳健，债务负担、期限结构和融资渠道均属合理水平，融资成本很低，现金流状况较为健康，公司整体财务风险极低。综合评估，公司信用风险极低。 个体调整：无。 外部支持调整：无。 公司土地储备规模充裕且质量良好，具备很强的规模优势和品牌认可度，融资渠道畅通，短期内虽盈利能评级展望 力承压，但仍将保持领先的行业竞争力。 可能引致评级上调的敏感性因素：不适用。 可能引致评级下调的敏感性因素：公司在招商局集团中的定位下降，且招商局集团对公司支持力度显著下降；过度举债扩张，债务杠杆显著增加，偿债压力增大且再融资渠道受阻。 优势 ? 公司股东背景强且对公司支持力度大。公司作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，在项目资源获取及融资等 方面可获得招商局集团的有力支持。 ? 公司土地储备结构持续优化，销售规模领先，多元化业务为公司提供稳定现金流。2025年及 2026年一季度，公司持续优化项 目城市布局，加大了核心一二线城市项目的获取，土地储备质量进一步提升。2025年，公司全口径销售金额位列克而瑞房企销 售榜排名第四名，排名较上年提升一位。此外，公司较大规模的城市服务和资产运营收入能为公司提供稳定现金流。 ? 公司财务政策相对稳健，融资渠道畅通。公司债务负担和债务结构合理，融资渠道畅通，再融资空间较大。截至 2025 年底， 公司综合资金成本 2.74%，融资成本很低。 关注 ? 房地产市场尚未完全止跌企稳，公司盈利能力承压，面临一定的资产减值风险。近年来房地产行业景气度下行，市场整体销售 价格和销售流速受到较大冲击。2025年及 2026年一季度，公司综合毛利率持续下降，利润空间持续收窄；受项目降价影响， 公司资产减值损失规模较大，考虑到市场尚未完全止跌企稳，后续公司仍面临一定的资产减值风险。 ? 公司资产运营板块在建项目规模较大，部分业态存在运营压力。公司资产运营板块有较大规模的在建项目，未来有一定资本支 出需求。近年来商业地产需求端疲软，租金水平整体下滑，2025年公司资产运营板块毛利润出现亏损，其中产业园和写字楼业 态运营收入同比下滑，面临一定的运营压力。 本次评级使用的评级方法、模型、打分表及结果 本次评级使用的评级方法、模型、打分表及结果
跟踪评级债项概况
评级历史
评级项目组 项目负责人：罗星驰 luoxc@lhratings.com 评级项目组 项目负责人：罗星驰 luoxc@lhratings.com 一、跟踪评级原因 根据有关法规要求，按照联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以 下简称“公司”）及其相关债券的跟踪评级安排进行本次跟踪评级。 二、企业基本情况 公司是招商局集团有限公司（以下简称“招商局集团”）旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，也是招商局集团在国内重要 的核心资产整合及业务平台。1992年 2月 19日，招商局集团全资设立招商蛇口，注册资本为 2亿元。2015年 12月 30日，招商 蛇口吸收合并招商局地产控股股份有限公司并于深圳证券交易所上市，证券代码 001979.SZ。2025年公司回购了合计约 0.38亿股 股份，相应支付资金 3.63亿元，公司于 2025年 11月办理完成上述回购股份的注销手续。截至 2026年 3月底，公司股本 90.16亿 元，招商局集团直接持有公司 51.10%股份，通过全资子公司间接持有公司 7.72%股份，公司实际控制人为国务院国有资产监督管 理委员会（以下简称“国务院国资委”）。 公司主营房地产开发业务、资产运营和城市服务三大业务板块，按照联合资信行业分类标准被划分为房地产开发经营行业。 截至 2025年底，公司合并资产总额 8354.12亿元，所有者权益 2713.79亿元（含少数股东权益 1737.27亿元）；2025年，公司 实现营业总收入 1547.28亿元，利润总额 51.81亿元。 截至 2026年 3月底，公司合并资产总额 8334.72亿元，所有者权益 2733.76亿元（含少数股东权益 1758.04亿元）；2026年 1 －3月，公司实现营业总收入 236.67亿元，利润总额 5.24亿元。 公司注册地址：广东省深圳市南山区蛇口太子路 1号新时代广场；法定代表人：朱文凯。 三、债券概况及募集资金使用情况 一、跟踪评级原因 根据有关法规要求，按照联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以 下简称“公司”）及其相关债券的跟踪评级安排进行本次跟踪评级。 二、企业基本情况 公司是招商局集团有限公司（以下简称“招商局集团”）旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，也是招商局集团在国内重要 的核心资产整合及业务平台。1992年 2月 19日，招商局集团全资设立招商蛇口，注册资本为 2亿元。2015年 12月 30日，招商 蛇口吸收合并招商局地产控股股份有限公司并于深圳证券交易所上市，证券代码 001979.SZ。2025年公司回购了合计约 0.38亿股 股份，相应支付资金 3.63亿元，公司于 2025年 11月办理完成上述回购股份的注销手续。截至 2026年 3月底，公司股本 90.16亿 元，招商局集团直接持有公司 51.10%股份，通过全资子公司间接持有公司 7.72%股份，公司实际控制人为国务院国有资产监督管 理委员会（以下简称“国务院国资委”）。 公司主营房地产开发业务、资产运营和城市服务三大业务板块，按照联合资信行业分类标准被划分为房地产开发经营行业。 截至 2025年底，公司合并资产总额 8354.12亿元，所有者权益 2713.79亿元（含少数股东权益 1737.27亿元）；2025年，公司 实现营业总收入 1547.28亿元，利润总额 51.81亿元。 截至 2026年 3月底，公司合并资产总额 8334.72亿元，所有者权益 2733.76亿元（含少数股东权益 1758.04亿元）；2026年 1 －3月，公司实现营业总收入 236.67亿元，利润总额 5.24亿元。 公司注册地址：广东省深圳市南山区蛇口太子路 1号新时代广场；法定代表人：朱文凯。 三、债券概况及募集资金使用情况
四、宏观经济和政策环境分析 2025 年，宏观政策认真落实中央经济工作会议和政治局会议精神，财政政策加大逆周期调节力度，货币政策适度宽松、灵活 高效，政策着力扩大内需，加快筑牢“人工智能+”竞争基石。同时，地方政府隐性债务有序置换，“保交房”任务全面完成，全 国统一大市场建设纵深推进，各类“内卷式”竞争得到综合整治。 2025 年是“十四五”规划收官之年，面对国内外经济环境的复杂变化，国民经济在政策主动发力的推动下总体平稳，经济社 会发展主要增长目标顺利实现，为“十五五”良好开局奠定坚实基础。随着经济转型进程深入推进，不同领域发展分化持续加剧， 全年经济运行在总体平稳的基调下呈现出结构性特征：一方面，出口展现韧性、新经济动能活跃、服务消费增势良好、股票市场走 强，共同构成全年发展的主要亮点；另一方面，内需整体偏弱、价格低位运行以及房地产市场持续调整，则构成了经济面临的主要 挑战。信用方面，2025 年直接融资规模占比上升，再贷款工具拉动贷款结构优化。居民贷款少增、政府债券融资多增成为直接融 资规模占比上升最主要的驱动力，科技金融不断深化也成为日益重要的支撑力量。工业企业利润实现增长，扭转此前连续三年的下 滑态势，但持续复苏的基础尚待夯实。商业银行资产质量在结构性压力演进中保持稳定，信用利差整体震荡。 展望 2026年，根据中央经济工作会议部署，继续实施更加积极有为的宏观政策。财政政策将保持必要支出强度并提高精准性， 货币政策将把促进经济稳定增长和物价合理回升作为重要考量。扩大内需被置于重要位置，预计将有一批更具针对性的增量政策 出台，以强化内需的主导作用。尽管提振消费政策力度持续加大，但居民收入和信心修复仍需时间，短期内“供强需弱”格局或将 延续。但经济结构转型的积极变化同样不容忽视，新旧动能正在加速转换，高技术制造、现代服务业等贡献率提升，叠加“十五五” 规划现代化产业体系建设目标，为经济注入了更强的内生韧性，为中长期发展提供了坚实支撑。 完整版宏观经济与政策环境分析详见《宏观经济信用观察年报（2025年 12月）》。 五、行业分析 2025 年以来，房地产开发经营行业销售端持续低迷，拖累全国固定资产投资增速转负，库存去化周期仍处于高位。房价继续 下降，其中一线城市房价在下半年迎来加速下降。虽外部融资环境维持宽松，但房企融资改善效果有限，在此背景下，房企投资积 极性不足，开发投资额继续收缩。目前房地产开发经营行业处于充分竞争状态，随着行业的深度调整，地方国企替代民营企业成为 拿地的主要力量。房地产开发经营行业营收规模及盈利水平处于下行通道，2025年房企盈利依然承压且面临一定流动性管理压力， 债务杠杆仍处于较高水平。未来一段时间房地产开发经营行业将保持深度调整，市场容量继续收缩，同时行业向着“存量、高质量” 发展推进。完整版房地产开发经营行业分析详见《房地产开发经营行业 2026年度信用风险展望》。 六、跟踪期主要变化 （一）基础素质 跟踪期内，公司在业务规模、品牌影响力和融资等方面保持很强的优势。 跟踪期内，在行业景气度下行的背景下，公司竞争实力凸显，在行业中的竞争实力持续提升。2025 年公司全口径签约销售金 额 1960.09亿元，销售规模在克而瑞房企销售榜中排名第四名，排名较上年提升一位。公司作为全国性房企，在核心城市均有项目 布局，近年来随着房地产城市的持续分化，公司持续加大在核心城市核心区位项目的布局。2025 年公司在上海、深圳、成都、西 安、长沙、南京、郑州、苏州、佛山和南通 10个城市实现全口径销售金额排名前三，全国重点 30城中进入当地销售金额排名前五 的城市共计 15个。此外，2025年公司在核心 10城的投资占比接近 90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的 63%。公司 区域布局良好，且在重点布局城市有很强的竞争力。 2025年公司新获取的项目盈利空间尚可，且项目主要位于公司的核心 10座城市，去化较有保障。但公司部分存量项目位于三 四线城市，且由于在拿地时点土拍竞争激烈，拿地成本较高，近年来公司部分存量项目销售流速下降，公司针对存量项目计提了一 定规模的减值。但从整体来看，公司项目获取成本仍属合理，项目盈利能力尚可。 此外，公司资产运营业务规模较大，涵盖集中商业、产业办公、公寓酒店及零星物业等多种业态。2025 年公司实现资产运营 融资能力方面，截至 2025年底，公司综合资金成本 2.74%，融资成本很低。截至 2025年底，公司获得的银行授信额度折合人 民币 3187亿元，尚未使用的银行借款额度 570.14亿元，公司融资渠道畅通。 （二）信用记录 公司过往信用状况情况良好。 根据中国人民银行征信系统查询的《企业信用报告》，截至 2026年 4月 15日，公司本部无未结清不良信贷记录，已结清信贷 中包含 1笔关注类短期借款和 1笔关注类银行保函，均已兑付。 根据公司过往在公开市场发行债务融资工具的本息偿付记录，联合资信未发现公司本部存在逾期或违约记录，历史履约情况 良好。 截至 2026年 5月 14日，联合资信未发现公司本部在中国证监会证券期货市场失信信息公开查询平台、国家工商总局企业信 息公示系统、国家税务总局的重大税收违法案件信息公布栏、最高人民法院失信被执行人信息查询平台和信用中国查询平台中存 在不良信用记录。 （三）管理水平 跟踪期内，公司取消监事会，董事长及总经理发生变更。 2025年，公司取消监事会，原属监事会的职权由董事会下设的审计委员会承接。2025年，由于工作调动原因，蒋铁峰不再担 任公司董事长，由公司原总经理朱文凯担任公司董事长，聂黎明担任公司总经理。 朱文凯，高级经济师，毕业于武汉理工大学交通运输管理工程专业，获硕士学位。历任蛇口招商港务股份有限公司总经理助 理；深圳蛇口招港实业发展有限公司总经理；招商局地产控股股份有限公司（以下简称“招商地产”）策划部经理、营销中心总经 理；招商地产总经理助理、副总经理；公司常务副总经理；招商局海南开发投资有限公司党委书记、总经理；公司总经理。 聂黎明，工程师，毕业于南京建筑工程学院机电系起重运输与工程机械专业，获学士学位，后就读于电子科技大学，获管理学 硕士学位。现任公司董事、总经理、党委副书记。历任招商地产运营管理中心副总经理、云南公司总经理、重庆公司总经理、运营 管理中心总经理；公司运营管理中心总经理、华北区域常务副总经理、华北区域总经理、深圳区域总经理、公司副总经理；招商局 积余产业运营服务股份有限公司（以下简称“招商积余”）董事、董事长；招商局集团产业发展部/业务协同部部长。 （四）经营方面 1 业务经营分析 （1）经营概况 2025 年，随着房地产行业景气度下行，公司营业总收入和综合毛利率同比下降；2026 年一季度，公司营业总收入同比增长， 综合毛利率仍然承压。 公司业务以房地产开发为主，资产运营和城市服务也有一定规模。2025年，公司营业总收入同比下降 13.53%，主要系开发业 务结转规模减少所致。同期，公司城市服务收入同比增长 8.35%，公司旗下城市服务平台招商积余业务规模和业务领域持续拓展； 2025年公司多个资产运营新项目入市，资产运营收入同比保持平稳，若剔除新项目贡献的收入，存量项目收入有所下降。 从毛利率来看，2025 年，公司综合毛利率同比小幅下降。其中，开发业务和城市服务毛利率同比基本维持稳定，处于行业较 高水平；资产运营业务毛利润亏损，在市场供大于求的竞争压力下，租金水平下滑态势较显著，且新入市项目仍处于培育期，该板 块盈利承压。 图表 2 ? 2023－2025年公司营业总收入及毛利率情况（单位：亿元）
收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率 资产运营 59.32 3.39% 3.38% 71.50 4.00% 1.35% 71.73 4.64% -7.48% 合计 1750.08 100.00% 15.89% 1789.48 100.00% 14.61% 1547.28 100.00% 13.76% 资产运营 59.32 3.39% 3.38% 71.50 4.00% 1.35% 71.73 4.64% -7.48% 合计 1750.08 100.00% 15.89% 1789.48 100.00% 14.61% 1547.28 100.00% 13.76%
截至 2025年底，公司全口径主要尚未结转完毕的房地产项目共 499个，规划计容建筑面积合计 9377.64万平方米，累计开工 计容面积 8291.87万平方米，累计竣工计容面积 7167.11万平方米；公司尚未开工的规划计容面积 1085.77万平方米，在建计容面 积 1124.76万平方米，土地储备规模充裕。 ②项目开发 2025年，公司项目开发规模同比下降，新开工项目主要位于一二线城市。 2025 年，房地产市场整体去化速度放缓，公司新开工面积和竣工面积均同比下降。公司新开工项目主要位于北京、上海、杭 州、深圳、郑州、重庆、成都和长沙等一二线城市。公司竣工面积持续处于较高水平，公司开发业务仍将维持一定力度的资本支出。 图表 4 ? 2023－2025年公司项目开发情况
资料来源：联合资信根据公司年报整理 ③项目销售 2025年，公司销售规模同比下降，但降幅低于行业平均水平；2026年一季度，公司销售额同比降幅收窄。 2025年，公司销售金额同比下降 10.62%，降幅低于行业平均水平（2025年全国商品房销售额同比下降 12.6%）；随着公司新 拿地项目向高能级城市集中，公司销售均价同比上涨，核心城市对公司销售业绩贡献较大。2026年 1－3月，公司销售金额同比下 降 4.81%，降幅收窄；销售均价处于高位。 图表 5 ? 2023－2025年及 2026年 1－3月公司项目销售情况 项目 2023年 2024年 2025年 2026年 1－3月 充裕，资产受限程度一般，整体资产质量仍属良好。 图表 6 ? 公司主要资产情况（单位：亿元）
资料来源：联合资信根据公司财务报告整理 截至 2025年底，公司资产总额较上年底下降小幅下降，资产结构变化不大。公司货币资金规模充裕，截至 2025年底货币资金 中的其他货币资金 288.08亿元（占比 33.45%），主要为受监管的预收售楼款。截至 2025年底公司其他应收款主要包含合作方往来 款 600.82 亿元和关联方往来款 377.48 亿元，随着合作项目整体去化放缓，坏账准备计提规模加大，期末累计计提坏账准备 55.10 亿元。截至 2025年底存货中已完工开发产品占 19.79%，占比一般；期末累计计提存货跌价准备 78.54亿元，考虑到房地产市场尚 未完全止跌回稳，后续仍存在一定的资产减值空间。公司长期股权投资主要是对合作开发项目公司的投资，截至 2025年底累计计 提减值准备 15.55亿元，2025年权益法下确认的投资损益-5.73亿元，合作项目的盈利压力持续释放。公司投资性房地产采用成本 法计量，随着市场租金水平下滑，期末累计计提减值准备 21.83亿元。 截至 2025年底，公司受限资产合计 1205.31亿元，占资产总额的 14.43%，主要为用于抵质押借款的存货、投资性房地产和固 定资产等。其中，投资性房地产受限比例 24.95%。公司资产受限程度一般，有较大再融资空间。 截至 2026年 3月底，公司资产总额和资产结构较上年底变化不大。 （2）资本结构 ①所有者权益 2025年，公司偿付永续债，所有者权益规模小幅下降，权益结构稳定性较弱；2026年一季度，公司所有者权益规模小幅增长。 截至 2025年底，公司所有者权益规模 2713.79亿元，较上年底下降 5.36%，主要系永续债全部偿付完毕所致。其中，股本、资 本公积和盈余公积合计占 12.56%，未分配利润占 23.30%，少数股东权益占 64.02%。公司合作开发规模较大，形成了较高比例的少 数股东权益。公司所有者权益中少数股东权益和未分配利润占比较高，权益稳定性较弱。 截至 2026年 3月底，公司所有者权益 2733.76亿元，较上年底增长 0.74%，权益结构较上年底变化不大。 （2）负债 跟踪期内，公司考虑永续债后的全部债务规模变化不大，债务期限结构、债务负担和融资结构均属合理。 图表 7 ? 公司主要负债情况（单位：亿元）
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 流动负债 4260.24 69.63% 3863.08 67.35% 3678.75 65.22% 3651.39 65.19% 其他应付款（合计） 1159.43 18.95% 970.88 16.93% 906.30 16.07% 952.61 17.01% 一年内到期的非流动负债 392.65 6.42% 496.55 8.66% 589.30 10.45% 600.40 10.72% 合同负债 1615.33 26.40% 1419.52 24.75% 1258.22 22.31% 1272.86 22.73% 应付债券 513.27 8.39% 469.00 8.18% 436.05 7.73% 422.50 7.54% 负债总额 6118.18 100.00% 5735.64 100.00% 5640.32 100.00% 5600.96 100.00% 应付债券 513.27 8.39% 469.00 8.18% 436.05 7.73% 422.50 7.54% 负债总额 6118.18 100.00% 5735.64 100.00% 5640.32 100.00% 5600.96 100.00%
2025 年，公司毛利润规模同比有所下降；期间费用规模小幅上升，主要系财务费用中的利息收入减少所致，公司对销售费用 2025年，公司利润总额同比下降 43.00%，总资本收益率和净资产收益率均延续下滑态势。 2026年 1－3月，公司营业总收入同比增长，但综合毛利率小幅下滑、投资收益小幅亏损。当期，公司实现资产处置收益 4.67 亿元，公司持有的重资产规模较大，通过资产盘活对利润形成较大补充。综上，公司利润总额同比下降 32.05%。考虑到房价尚未 企稳、行业销售流速下降等因素，预计短期内公司盈利能力仍将承压。 （4）现金流 2025年，公司筹资活动前现金流保持净流入，整体现金流状况较为健康；随着 2025年四季度拿地项目逐步投资开发，2026年 一季度公司经营活动现金流转为净流出，并通过处置资产实现投资活动现金净流入。 图表 11 ? 公司现金流量情况（单位：亿元）
从经营活动来看，2025年，随着销售规模下降，公司经营活动现金流入同比下降 12.01%，加上公司当期加大补库存力度，经 营活动现金流量净额同比下降 69.67%。 从投资活动来看，2025 年，公司加大开发业务合作项目投资力度，但随着资产运营压力加大而缩减了资产运营项目的投资规 模，综合影响导致投资活动现金流小幅净流出。 从筹资活动来看，2025 年，公司控制有息债务规模，保持较大规模的筹资活动现金净流出；公司三年合计筹资活动前现金流 量净额基本能够覆盖三年合计筹资活动现金净流出额，现金流状况较为健康。考虑到 2025年公司拿地规模较大，随着项目逐步投 入开发，公司存在一定的增量融资需求。 公司于 2025年四季度拿地规模较大，随着土地款的陆续支付和项目开发投入，2026年 1－3月公司经营活动现金流转为净流 出；当期公司处置资产回笼资金 29.07亿元，投资活动现金流转为净流入；公司筹资活动现金流呈小额净流入。 2 偿债指标变化 2025年，公司偿债指标有所下滑但仍处于较高水平，综合考虑公司融资渠道畅通性、土地储备质量与资本实力等因素，公司 实际偿债能力极强。 图表 12 ? 公司偿债指标
从短期偿债指标来看，截至 2025年底，公司现金类资产对短期债务的覆盖倍数有所下降但仍处于较高水平；2025年，公司经 营活动现金流入对剔除合同负债后的流动负债覆盖倍数同比下降，覆盖程度一般。截至 2026年 3月底，公司现金短期债务比较上 年底变化不大。考虑到公司融资渠道畅通，短期债务滚续压力不大。 从长期偿债指标来看，随着盈利表现下滑，2025年，公司 EBITDA对利息支出的覆盖倍数有所下降但仍处于较高水平，EBITDA 对全部债务的覆盖倍数进一步下滑，覆盖程度一般。考虑到公司的土地储备质量和资本实力，公司对于房地产行业深度调整阶段的 资产减值风险有很强的承受能力，实际偿债能力极强。 截至 2025年底，公司对外担保 12.27亿元，系对联营企业的子公司 Dynamic Wish Limited的担保，担保于 2026年 2月到期。 截至 2025年底，联合资信未发现公司存在重大未决诉讼。 3 公司本部主要变化情况 公司本部口径资产以其他应收款和对外投资为主；公司本部债务负担较重，但实际偿债压力不大。 截至 2025年底，公司本部资产总额 3312.34亿元，较上年底小幅下降；资产结构以货币资金、其他应收款和长期股权投资为 主，其中货币资金 178.13亿元。公司本部负债总额 2738.08亿元，其中全部债务 1293.26亿元，全部债务资本化比率为 69.25%， 本部作为主要的债券融资主体，债务负担较重；本部现金短期债务比为 0.57 倍，考虑到公司本部债券融资渠道畅通，实际偿债压 力不大。公司本部所有者权益 574.25亿元，较上年底下降 16.34%，主要系偿付永续债所致。 2025 年，公司本部实现营业总收入 3.60 亿元，投资收益 44.77 亿元，利润总额 28.15 亿元，利润主要来自收到子公司的投资分 红。同期，公司本部经营活动现金流量净额 2.92亿元，投资活动现金流量净额 113.46亿元，筹资活动现金流量净额-236.31亿元。 （六）ESG分析 公司积极履行作为央企的社会责任，治理结构和内控制度完善。整体来看，目前公司 ESG表现较好，对其持续经营无负面影 响。 环境方面，2025年公司新增绿色建筑认证项目 35个，累计绿色建筑认证项目数量 553个，占比 72.10%。2025年，公司通过 节能降碳措施及绿色运营管理，年碳排放量总量同比下降 3.81%，完成关于碳排放总量的 2022－2025年短期目标。 社会责任方面，2025年公司纳税总额 171.79亿元。截至 2025年底，公司员工总人数 49135人，全年人均培训时长 46.00小 时。公司将 ESG纳入供应商评选和考核中，2025年对所有一级和二级供应商质量及环保相关资质进行评估审核，并定期进行资质 有效期复核，每年至少开展一次覆盖全体供应商的 ESG培训，推动绿色供应链建设。 公司设有专门的 ESG管治部门或组织，每年发布《可持续发展报告》，ESG信息披露质量高，ESG风险管理体系完善。 七、外部支持 1 支持能力 招商局集团业务多元，综合实力极强。 招商局集团前身系轮船招商总局，创立于 1872 年，是一家业务多元的综合企业，综合实力极强；业务主要集中于综合交通、 特色金融、城市与园区综合开发运营三大核心产业，并正实现由三大主业向实业经营、金融服务、投资与资本运营三大平台转变。 招商局集团连续多年获国务院国资委经营业绩考核 A级评价，并被评为“业绩优秀企业”。截至 2025年底，招商局集团资产总额 29601.50亿元，所有者权益 11080.21亿元；2025年招商局集团实现营业总收入 4326.12亿元，利润总额 902.03亿元。 2 支持可能性 公司是招商局集团的重要子公司，招商局集团给予公司有力的支持。 公司作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，是招商局集团内唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同平 八、跟踪评级结论 基于对公司经营风险、财务风险和外部支持等方面的综合分析评估，联合资信确定维持公司主体长期信用等级为 AAA，维持 “22 招商蛇口 MTN003B”“22 招商蛇口 GN004”“23 招商蛇口 GN002”“24 招商蛇口 GN001”“22 蛇口 06”“22 蛇口 10”“23蛇口 01”“23蛇口 02”“23蛇口 03”“23蛇口 04”“23蛇口 05”“24蛇口 01”“24蛇口 02”“24蛇口 03”和“24 蛇口 04”的信用等级为 AAA，评级展望为稳定。 附件 1-1 公司股权结构图（截至 2026年 3月底） 注：招商局集团通过下属子公司深圳市招为投资合伙企业（有限合伙）间接持有公司 0.05%股份 资料来源：联合资信根据公开资料整理 附件 1-2 公司主要子公司情况（截至 2025年底） 附件 1-1 公司股权结构图（截至 2026年 3月底） 注：招商局集团通过下属子公司深圳市招为投资合伙企业（有限合伙）间接持有公司 0.05%股份 资料来源：联合资信根据公开资料整理 附件 1-2 公司主要子公司情况（截至 2025年底） 资料来源：联合资信根据公司年报及公开资料整理 附件 2-1 主要财务数据及指标（公司合并口径） 附件 2-1 主要财务数据及指标（公司合并口径） 财务数据
别调增短期债务和长期债务；3．2023－2025年财务数据使用期末审定数，2026年一季度财务报表未经审计；4．“--”表示指标不适用 资料来源：联合资信根据公司财务报告整理 附件 2-2 主要财务数据及指标（公司本部口径） 附件 2-2 主要财务数据及指标（公司本部口径） 财务数据
资料来源：联合资信根据公司财务报告整理 附件 3 主要财务指标的计算公式 全部债务=短期债务+长期债务 EBITDA=利润总额+费用化利息支出+固定资产折旧+使用权资产折旧+摊销 利息支出=资本化利息支出+费用化利息支出 附件 4-1 主体长期信用等级设置及含义 联合资信主体长期信用等级划分为三等九级，符号表示为：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C。除 AAA级、CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。 各信用等级符号代表了评级对象违约概率的高低和相对排序，信用等级由高到低反映了评级对象违约概率逐步增高，但不排 除高信用等级评级对象违约的可能。 具体等级设置和含义如下表。 联合资信中长期债券信用等级设置及含义同主体长期信用等级。 附件 4-3 评级展望设置及含义 评级展望是对信用等级未来一年左右变化方向和可能性的评价。评级展望通常分为正面、负面、稳定、发展中等四种。 中财网
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